商业房地产项目报告XXXXDGF

商业地产报告2013-12目录商业地产介绍商业项目发展及分析商业项目的规划商业项目设计思考商业项目的管理思考商业地产概念住宅项目酒店、写字楼、单体商业、主题商场、专业商场综合商业项目旅游项目（张家界、黄山、婺源、长白山项目）经市场发展规律，房地产行业的黄金期约为20年，所以预计住宅项目约还有3~5年，商业项目约5~8年，旅游项目约15年的黄金期，之后将会是平稳期。房地产商业地产住宅地产产业地产旅游地产商业地产概念何为商业地产

商业地产的概念本身来讲有广义和狭义之说：

狭义的商业地产就是我们平常所说的商业的交易场所

广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。房地产商业地产住宅地产产业地产旅游地产城市商业综合体商业街ShoppingMall主题商场专业市场批发市场折扣店工厂直销店娱乐类商业地产住宅和写字楼的底层商铺商业项目商业地产与住宅地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采用开发销售的模式，资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的大多数购买者购买地产类产品时作为一种稳定型，投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商品卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待住宅地产投资回收期较短，房子买出去就开始回收投资。投资回收期较长，商业项目开始运营后还需要经过培育期后，才开始回收投资；商业业态的形式概念：Mall-------林荫道，在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型综合体。ShoppingMall------规模在5万平米以上，由管理商统一经营管理，主要采用出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺交通设施商铺商业地产的商业模式只租不售：物业建成后，形成独立的产权，通过招商合作制与商户签订租约，收取租金作为现金流的主要来源。只售不租：物业建成后，整体出售或者将产权分割后再进行销售，也就是当前比较流行的产权式商铺、产权式酒店等，开发商通常希望通过提供后期的物业管理为项目提供服务。（住宅底商模式）商业地产的商业模式租售结合：商用物业建成后，投资商、开发商将一部分物业出租，另一部分销售；通常有两种方式：一种是底层销售，二层以上出租，另一种是主力店铺出租、配套商铺出售。这两种，模式大都是迫于资金的压力，万达模式。出售后返租：物业建成后，建商业产权进行分割后进行销售，由开发商在销售的时候承诺将给予投资人一定收益率的形式进行返租，并签订租期。（海南酒店模式）商业地产的经营模式联营模式：由经营商户在商业项目内进行商业经营活动，物业持有人将物业作为一定的出资股份与商户共同经营。出租模式：物业建成后，将物业租赁给商户进行经营活动，物业持有人收取租金。抽点模式：经营商户租赁商业持有人的物业进行商业经营活动，商户不支付或者支付部分租金，物业持有人从商户的营业额中抽取一定的比例，作为物业租金；该种方式对对物业持有人（商场管理者）的商场运营和推广有很高的要求。商业物业的管理模式自管：物业产权单位成立专门的管理公司或部门进行商业项目的后期运营、推广和物业管理等工作。委托专业公司管理：物业产权单位不具备全部管理能力，而聘请专门的管理公司进行商业项目的后期运营、推广和物业管理等工作。部分委托物业管理：物业产权单位，将部分工作聘请专门的管理公司进行管理，如后期运营、物业管理等工作由管理公司负责，招商和推广由产权单位负责。商业地产的元素及行为商业项目成功的因素一个商业的成功需要的几方面配合商业物业外部条件商业市场定位商业营销推广策略经营者的实力（包括建筑、招商）商城运营及管理服务商业项目运营成功的几个要素商业成功的要领：1、怎么吸引人？2、怎么留着人？3、怎么让人主动掏钱？4、怎么让商户相信你？目录商业地产介绍商业项目发展及分析商业项目的规划商业项目设计思考商业项目的管理思考商业发展形势百货：传统商业百货+超市：传统商业销品茂（SHOPMALL)：我们现在所建的项目（主题、专业商场）商业综合体：万达广场大型商业街：代表项目：武汉汉街、光谷世界城商业项目的演变过程：商业项目业态形式组成百货店，超级市场、大型综合超市、便利店、购物中心、仓储式商场商业综合体、奥特莱斯商业步行街商业项目的业态形式：商业项目业态形式简介1百货店百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。(1)选址在城市繁华区、交通要道。(2)商店规模大，营业面积在5000平方米以上。超级市场超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。有一定面积的停车场地。大型综合超市大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。设与商店营业面积相适应的停车场。便利店便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。(1)选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。(2)商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。商业项目业态形式简介2购物中心购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。仓储式商场（沃尔玛）仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态(其中有的采取会员制形式，只为会员服务)。(1)在城乡结合部、交通要道。(2)商店营业面积大，一般为10000平方米左右。(3)目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。(4)商品结构主要以食品(有一部分生鲜商品)、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主(5)店堂设施简朴、实用。(6)采取仓储式陈列。(7)开展自选式的销售。(8)设有较大规模的停车场。商业项目-奥特莱斯1“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似ShoppingMall的大型购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。进入中国是2002年北京的燕莎奥特莱斯。其后在在国内市场迅速发展，其原因是名牌+低折扣的经营模式得到了消费者的青睐。商业项目-奥特莱斯2OUTLETS—奥特莱斯特点吸引顾客的三样法宝：驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。目前奥特莱斯作为一种热潮，很多城市都在大面积的建设，导致各店的品质参差不齐，经营效果也不太理想。奥特莱斯目前的开店方式有两种：一种是新建（主要在郊区或者城乡结合部），另一种是在原有百货商场的基础上进行转型（较中心的位置）。商业项目-步行街1理念：商业步行街具有旅游、城市文化、城市商业、城市景观和资源整合、主题化、趣味化等特色。城市步行街对景观和环境非常注重，首先需要满足商业型的景观，并可运用情趣化、情景化商业景观，消费型景观以及公共空间的设计理念，因地制宜进行打造。商业步行街的形成有两种形式：一利用原有的商业街道进行改造和升级；一种是新型的造城行为。改造和升级的代表性项目有：北京王府井大街、长沙黄兴路步行街、大连天津街、哈尔滨中央大街、广州的上下九步行街沈阳中街步行街、上海南京路步行街等属于第一种。商业项肥目-步行街3新兴的映代表项获目有：判武汉：悟光谷步认行街、问武汉：丛汉街步灵行街武汉：枯光谷步辛行街全长135革0米的武汉世界城全光谷步苍行街，徒整个世基界城项蒸目由九凡大组团驳串起，照复合了五星级酒可店、高档篇写字楼度、步行暮街以及高档住宅的“四位一体”的大型城市中心建筑群。聋整条街由摧五大建筑希群落组成斩：现代、律美式、西班牙、法式则、意大利，五种建蜻筑精华在玻这里汇聚东，并且与食步行街上战的座椅、缸雕塑、街捧头小品等雪细节交相号呼应，给今游人和顾全客超越时捏空的跨际坟体验。商业项便目-步行街2武汉：机汉街步胜行街全球最长况步行街武柔汉，全称峰：武汉中别央文化区些一期·楚河汉露街，是武汉中推央文化吼区重要内容授。长度：堵总长150辣0米，堪竟称全球陵最长步优行街正式开街从日期：2011年9月30日特色：武磁汉中央文康化区一期·楚河汉街咱囊括商业淹、美食、痰休闲、娱麦乐等多种聪业态，集订合200多个国棉内外一陶流商家呀，其中拥的汉街句以民国撞风格建约筑为主弱体，极仰具时尚落元素的远现代建丘筑和欧式建筑穿插其烤中。另撒外，位士于汉街状中部的万达广场将汇聚粮众多国溉内外时善尚品牌麻，规划寻建设一唱个4万平方曲米的国吩际名品含百货店幕，汇聚培全球顶心级奢侈谨品牌。榆在汉疾街西端械，将建圆造全球坟唯一的训电影文皆化主题公园。主题公左园汇集全用球最新顶忆尖电影娱揉乐科技，最设有10个电影科闷技娱乐项目，有4D影院、5D影院、6D影院、互找动影院、匠仿真影院授、黑暗骑亏乘、室内写过山车等住。商业项久目-城市综溪合体1城市综合幅体概述蛾城市综合稍体基本具勾备了现代眼城市的全狸部功能，侵所以也被卖称为“城育中之城”蜂。1.1城市综合宜体的概念肚：是将魄城市中的垄商业、办播公、居住膛、旅店、缝展览、餐肺饮、会议摊、文娱和药交通等城炼市生活空好间的三项宾以上进行圾组合，并没在各部分青间建立一文种相互依难存、相互寺助益的能建动关系，醉从而形成希一个多功宿能、高效玻率的综合傻体。大放型城市综唯合体适合剥经济发达帖的大都会舟和经济发厚达城市，腐在功能选滥择上要根攻据城市经存济特点有约所侧重，坦一般来说掩，酒店功艳能或者写签字楼跟购刺物中心功踏能是最基蜂本的组合震。1.2城市综涝合体与代多功能定建筑的惧差别睛多功能搜建筑是帜数量与防种类上薄的积累侵综合，朗这种综行合不构稻成新系引统的产党生，局富部增减泥无关整劈燕体大局健。而城恒市综合棋体则是高各组成滋部分之瞎间的优叉化组合塑，并共堤同存在桨于一个声有机系饱统之中海。商业项目-城市综个合体21.3城市综亡合体的衬四大典淹型特征特征一庭：超大静空间尺积度城毕市综合前体是与问城市规硬模相匹企配，与脸现代化辫城市干逆道相联榨系的，裁因此室遮外空间暴尺度巨杠大。由早于建筑竟规模和他尺度的侦扩张，企建筑的演室内空夸间也相箩对较大威，一方播面与室化外的巨困形空间罚和尺度掉协调，准另一方筹面则与嫩功能的爆多样相就匹配，输成为多龟功能的骗聚集焦琴点。特征二挨：通道枣树型交戴通体系拌通过乖地下层航、地下切夹层、刃天桥层痛的有机缘瑞规划，欠将建筑核群体的粱地下或衰地上的右交通和贫公共空窃间贯穿园起来，反同时又绞与城市杰街道、县地铁、弯停车场标、市内租交通等城设施以咸及建筑好内部的思交通系稠统有机益联系，忽组成一冲套完善苗的“通应道树型社”（Acce豆ssT念ree）体系狮。这种备交通系峡统形态喷打破了抹传统街竿道单一慕层面的诞概念，抖形成丰箭富多变张的街道旅空间。商业项斯目-城市综合厅体31.3城市综合怪体的四大页典型特征特征三闷：现代轧城市景洗观设计枕应用川现代城男市设计覆、环境喜与行为胆理论进激行景观唇与环境翅设计是琴城市综酱合体的敌重要特衣征。通光过标志剂物、小拘品、街领道家具恭、植栽赔、铺装庙、照明哗等手段煤形成丰蝴富的景尼观与宜梅人的环借境。特征四：可高科技集瓣成设施吗城市综合旷体既有大肤众化的一深面，同时史又是高科美技、高智浊能的集合彩。其先进惹的设施充号分反映出稠科学技术科的进步是够这种建筑铁形式产生卡的重要因阴素。室内秘交通以垂饥直高速电纱梯、步行拼电梯、自颗动扶梯、穷观光电梯挑为主；通节讯由电话绑、电视、余网络等组翠成；安全觉系统通过耻电视系统旷、监听系为统、紧急喂呼叫系统菠、传呼系雾统的设置抹和分区得卸以保证。商业发展诸趋势商业项目泉的发展趋嫂势：零售商业商业综合体创意体验式商业（体验农场、体验休闲、娱乐）新的趋势：o2o模式、BNC智能商场商业项袍目-体验式乓商业所谓体巨验式商灵业，就芦是除了关购物以麦外，还泛有聚休往闲、娱咐乐、美茫食、互粮动、健磁身、教战育等业蚀态于一晨体的商吸业项目博。如:电影院夜、冰场何、健身付会馆、抱电玩城沙、KTV、美容美肤体、儿童义体验、儿辅童游艺等急都属于体衣验式商业唤的范畴;体验式商属业最大的荣客户群体雀是儿童和许青年人。1、集客能力强；2、有效缩短新项目市场培育期；3、消费滞留时间长；4、对其他业态消费带动显著。优势商业项声目-体验式商穗业在201株3年开始增岩加儿童体熊验类业态闯的代表性证项目有：1、朝阳大隙悦城的儿季童城2、凯德太液阳宫项目致的三层的文儿童乐园3、蓝色尺港湾项谋目2万M2的儿童城4、华润五阀彩城的史与奴比儿童舒主题乐园毯（东北第台一家）5、万达广壁场消减2层服饰少类配比斩，而增辽加儿童引类及餐资饮类业陕态的比喂例。…….商业项达目-体验式架商业体验式趴农场：代表性屑项目，目前有三啄种模式，一：K11体验农堤场上海K11购物中心3楼的美食纪区域内，柏有一个近300平方米的“都市农庄”。将室内生态眠互动体验勿种植区被期分割成一滚块块田地暗，种植着芽辣椒、甜归菜、番茄活等蔬菜。播这些新鲜抽蔬菜不仅沙可观赏，弟也供给一觉些餐厅。斩每逢周末提，“都市农余庄”还会举隙办各种府互动种警植活动菊，让大跟人孩子资体验从迫一颗种面子开始直到蔬菜庸满园的台乐趣。二、万达版话都市农她场2013年10月18日，郑炎州中原歉万达广缝场将把跃整个广尝场打造埋成为一大个超大叔型、现渔实版的“开心农疼场”，分为课：种植慨区、采变摘区、挖认养区穗、欣赏辈区。种榴植上百津种蔬菜懂、瓜果公供顾客俊采摘、篇欣赏。饺作为一倡个完整轻的食物笑链，仅泰有农场前是不够古的，中舍原万达编广场创雾造性地缸将“开心牧场”的概念橡引入现留场。万达计划蚁将“农场进禽入购物查中心”持续两孤个月，驰反响好的话将会复制未到其他我万达广盆场。三、朝阳大啊悦城版男都市农助场201孤3年10月20日至11月10日，朝阳恐大悦城在贴一层展厅愈开设“猪小哼寻的幸福糠生活”的都市脉农场展武览，通敬过微博牺、微信克参与互安动，晒浆照片，床赢奖品施。商业项途目-O2O模式O2O即Onl贩ine叫To恋Of塞fli埋ne，也即参将线下蜘商务的寒机会与追互联网内结合在卖一起，堆让互联味网成为嚷线下交躲易的前阻台。这鹅样线下挪服务就例可以用外线上来页揽客，浩消费者高可以用病线上来白筛选服对务，还揪有成交偏可以在羊线结算贩，到线口下实体贝店进行守体验。O2O模式是布在2006年沃尔玛俯公司提出均的Sit活eto沿Sto灶re的B2C战略，即互通过B2C完成订单苏的汇总及处在线支付妙，顾客到400甘0多家连锁嗓店取货，国该模式就律是O2O的模型。那么中国O2O模式的发纺展现状大驴概是：携雨程、美团鸡、大众点煎评网为定国最早的O2O模式。谣但他们弄仅注重壶信息流洪的传，倒资金流佩和服务雄流一般聚线下实椒现。现斑在即所越谓的团验购模式雁，线失上同时号实现信雪息流与猎资金流起，线下英实现商乖业流与卧服务奋流，团煮购就是咱中国020市场的勒极小缩华影。O2O模式在徒今年被废推倒商捉业的巅申峰，马包云与海封尔的合亩作，马血云在武熊穴的项浇目（总射建筑面鼠积25万平方水米，其凑中仓储惭物流面送积10万平方钞米，交铺易大楼督、体验妹中心、窄培训中奋心、数厉据交换骡中心、面金融服券务中心允和实体狠店等15万平方址米），隐万达5店的试侮水。商业项目-BNC智能商确场BNC智能商碎场:BNC就是忆就是Bus雹ine想ss恩Nam密eC允ons毒ume糕r（也即BNC巧=Bu泛sine饶ssN容ame守Cons映umer）智叉能商城BNC具有B2C、C2C、O2O等模式的教优势，同秆时解决了陡以上模式泡解决不了宇的弊端，融做到了快迅速免费的切推广企业醋和产品，码每个人拥苏有自己姓壁名的商城案，从而最丹大限度的桐挖掘出每贫个个人的眠资源和潜屑力。智能商城括是一个集贿高端云技咳术和独特衬裂变技术推为一体的哀网络平台论；这是一惭个超越所叼有传统商爹业模式和喊电子商务忧模式的新嫁型商务模樱式；这是齿一个真正斥符合广大邀消费者零弃起步创业毕的舞台。帝它终将走版遍中国，锯走向世界秘，引领世中界经济潮倚流。商业项目淋的思考1大量开风发商的持涌入：床目前商乌业地产钻主流企续业：万达、侵华润、僚中粮、狠龙湖、蝇越秀、登凯德、继太古、侨宝龙、浮世贸、迷保利、馋富力、高德、寻绿地、深寸国投等、晟昊（行旅游地产滥）、及新介入著的一些本迹地地产开结发商及外朝资企业。增量继钥续上升背：增量继续陷上升：根步据相关预发测，在城上镇化的背验景下，商茫业配套到201怕5年一直会茫是上升的贞趋势，每遗年平均有350家购物中卡心建成使牺用，一直罢持续到2015年达到1050家；（据哑不完全统淘计11月份全国巧有25个商业睛项目开再工，22个项目开量业）存量调急整加快萍：老一香代的购患物中心拣受到新愚生代的塘购物中亭心冲击爪非常大腐，他们蕉在做调青整的时勺候，主抄动性意未愿明显矩加强。商业项目副的思考2商业项晚目的饱阔和：很撕多城市循因无节痰制的开请发，已爆经出现饼商业项肃目饱和齿现象，捞如沈阳，（人均习饱和商业屋面积分析赖（国际惯丧例））同质化还、同模胁化的竞离争，复泰制式的跪商业项术目越来份越多：读在3、4线城市进哀行模仿和企复制，有作成功和失支败的案例电商对混实体店凡铺的冲卵击（分诵水岭时河间为2012年12月12日）所以商业热地产的春搏天即将过竟去，在未来的靠商业项目栏中，对开发商孤和从业人遗员提出了悦更高的要佩求，且我丘们务必知返晓：我们的项目定抚位是什路么？利删润点后议投资回员收方式嘴是什么蝴？主流校业态是什么？需要做模些什么？怎么做？我们的核约心竞争力对是什么？这些都种是需要我基们在项目养的建设过吩程中审慎腔对待。与同住宅洒地产一样咳，商业地干产将面临龟一轮新的贤洗牌，大仔型企业+渠道公司+电商结溪合将更础具竞争种力。商业地产赠项目-饱和指钳数人均饱厚和商业补面积（乳国际惯咽例）：一个城处市的人娃均GDP超过300非0，人均贪饱和商打业面积狡是1.0平方米/人；低也于3000，人均婚饱和商叮业面积蚊是0.8平方米/人。人均伴商业面积=城镇人口/为城镇犁本地人拾口服务听的商业句面积！撤）商圈的湖零售饱涝和指数圾：一个饱香和的商孙圈商店宗数目恰会好满足理商圈内对对特定您产品与难服务的婆需要，窜饱和指假数表面日一个商粱圈锁能伞支持的们商店不跪可能超浮过一个塘固定数专量饱和指数衫可有公式篇求的IRS饿=C*促RE/躁RF式中：IRS绝—饱和指吵数C-商圈内拘的潜在蓝顾客数犁目RE–商圈内消喂费者人均咱零售支出RF--丹--商圈内鱼商店的吓营业面俩积假设在商翁圈内有10万个家庭粮，每周在晚食品中支袜出25元人民币病，共有15个店铺在族商圈内，咬共有1440万00平方米销酷售面积，冷则该商圈择的饱和指突数为。。挥。TRS千=100段000*25/1缠4400吵0=17序.36IRS越大，则妻意味着该端商圈内的湾饱和度越粘低，该数逃字越小则嗓意味着该斯商圈内的跌饱和度越驰高，在不珍同的商圈杨内，应选烘择零售饱似和指数较客高的商圈扛开店。商业发展之趋势商业项疑目类别姑的发展坚模式：商业项目：体验式商业（体验农场、体验休闲、娱乐）新的趋势：O2O模式、BNC智能商城仓储+体验+网络+物流社区服务型商业（及新农村、社区养老）旅游地产+商业地产的组合商业地产桃新型趋势戏分析实体店+网络店：网站的建设及网站的功能和卖点实体店规模分析：店铺小型化（理由）实体店软硬件的结合：硬件舒适，软件人性化、顾客上帝实体店的优势：实体与电商的竞争店运营和服务的升级：购物环境更加舒适，服务更加细致经营特色更加突出、市场更加细化、、专业化（精）实体店的伯发展新业态比内例的分析业态类别所占比例儿童类（儿童教育）20~25%餐饮类30~35%娱乐类10~20%服务5~10%零售10~30%餐饮类30%未来的主流消费群体儿童类群体青少年类群体高消费群体商业项归目需要积做到的际三吸引手：吸引投资人吸引商户吸引顾客1、商户关心的级是什么2、怎么轿让顾客抚时刻想独着去逛役商城3、怎么留案住顾客4、怎么茫让顾客邀主动掏描腰包顾客5、进入购筛物中心顾降客最关注的围是什么6、商业项座目中什眉么最重却要：7、投资人凭的投资回喘报商业项目走的三吸引商业项衣目提升扔的三要鹊点1、塑造购茂物中心荐吸引力馋：公共新服务比放例的提短升（公楼共服务粪设施）樱体验式纵店铺（不如餐饮厨，但不捎能够依恶赖餐饮陷），购廉物中心登的功能君定位（款回归配疑套的本丽质），唤快时尚蠢、慢体记验。2、如何更能讽够吸引租炸户和顾客超：体验制敞胜、社交孝化消费成奔主力店、灶互联网思义维改造商搬场。3、创造自由、兆智能、播乐趣的耗消费体伯验空间。商业项目运营三大趋势：创意体验绿色节能精细管理商业项目端的三要点商业项岂目的思换考点商业项目隆的流程和艘需要考虑定的几个方肃面：投资人初角度：途投资回鹅报率商业的发万展前景：薪是否适应训市场、区誓域、及政兴策环境招商和运绘营管理：是否能授够适应滑招商、抬运营管受理、及汗物业运朵行的需煌要顾客：舒躬适感项目策划及定位设计施工招商租户后期运营升级目录商业地产介绍商业项目发展及分析商业项目的规划商业项目设计思考商业项目的管理思考商业项目唉规划设计秀要点商业规划设计的主要内容业态组合规划（最重要）功能规划布局规划交通规划人流动线空间规划设备配套装修设计外观形象商业规划鹿设计商业策划是需要重点考虑的：生活体验货流安排商业规模1M2/人（3公里内）核心商圈：1KM以内，80~85%的消费客户次核心商：3KM以内，15~20%的消费客户边缘商圈：5KM以内商业项目混规划商业业态项目业态定位项目业态组合项目业态布局项目市场定位商业功能商业功能定位商业功能组合商业功能布局商业价值影响商业价值的因素地理位置物业条件商业定位规划布局管理模式功能设计原则要符合业态定位要控制投资成本要保障投资利益要提升商业价值商业地产三大功能零售购物类餐饮、休闲、娱乐类商务办公、酒店类做什么为谁服务如何组合商业业态治规划客户群体定位市场前景分析政策环境分析方案比较及确认投资回收评估开发计划市场推广综合比较开发策略商业项简目规划目录商业地产介绍商业项目发展及分析商业项目的规划商业项目设计思考商业项目的管理思考商业项目-前期规划一、前期讯阶段需要软考虑如下躺：1、建筑高震度、层高炒、容积率晕、建筑退架线、绿化违率、地形织高度、地心下深度等蛛方面进行局测算，同江时还需结旺合市政条寒件（如市傲政提供容党量、路由垄、污排水保接驳口高蜘度）、地即貌情况等志进行综合轮考虑。2、停车位吗的配比（甩车位面积30~免40m倚2/个车位）节、卸货区挠（餐饮专动用）、物把流配送中妨心（未来浊发展趋势海）3、主力业喊态的考虑龟和定位：主力业休态的布纠置应以夫充分带计动人流累为目的寨，故其骆设置位救置一般届为：项续目的最匀底层和革最高层债，或同漆一楼层前的两头互和中间责位置，兵中间穿重插次主校力业态堤。（简限单描述贝一下主港力业态怖和次主挤力业态对商业项匀目的影响男，及主力战业态有哪仁些？次主暂力业态有哪些责？)4、步行街英或城市综核合体，则愚在进行组冲团或区域愧划分的时能候，需要例功能清晰王、主题鲜绘明等，并翼且交通、挎人流动线田合理；5、在业态窑布局时，碍需要和招堡商团队和委运营团队劈燕进行紧密势沟通。商业项训目-前期规飘划二、方案加设计阶段煎需要考虑票：消防疏散钩、楼梯、彼电梯井道喉、基础、落消防设施京、设备机骨房、各种纺管井、电荣井的阅预留、卫故生间的预牧留、库房朋、工具间室外消挑防车道火、人流男、车楼衣、物流桐通道、拨卸货区贯（餐饮巧专用）雨、物流款配送中恳心（未黑来发展慈趋势）动等非标设备钓的选型及榨市场情况商业设嘉计-业态布冻置如前述，枯主力业态爬布置完成饭后，需要肝进行次主刻力和普通道租户的填卷充，餐饮业态代仍然是考辟虑的重点哑之一，为裕保障和应欣对后期升树级变化，椅餐饮业态神的预留应报在30~笋50%之间；除主力岁业态和朝次主力合业态之踪蝶外，依边照目前棕的发展棕趋势，兼单一店笋铺的面幼积逐步葡小型化反，面积100茎~20缴0m2的店铺数栽量应作为侮主打设计疑，单体店浓铺的面积割过大会影种响租金和却商户的承坏担能力，遮且后期的初应变能力慰相对过低激；（根据跃消费情况紫，消费时扬选择余地偏越大时，钥越难选择禁，任何一拍种物品中竟意的不会航超过3~5件）通道应涌布置合后理，超箭过消防成规定面荒积的店浴铺应考猫虑疏散唱问题，貌以为后机期租户落的承担灶提供前涉瞻性的织解决方已案；建筑布局应考虑出致租效益最故大化增加虾店铺数量眠和面街率卸；（面积降小的店铺镰租金比例标最高）开间及径深企：根据宁经验数决据单一途租户的龙门脸宽椅度不得元小于3米，径网深不得书小于2.5米，且不概大于16米为最长佳状态染。关于儿雕童教育睬、娱乐括、电玩注等的设舒置应不殿高于3层。商业设计-动线设计1.动线不戒走回头的路动线一定左是回路，病而不能有揭射线存在乳，让消费芝者被迫走嘴回头路。头而人流动柴线设置必贿须形成通宇路循环，疼避免单条窃人流动线过的延伸。扑如果水平腰人流迫不侍得已在平故面内形成纷单条射线孙，则考虑犁在端点处叶设置别有腐趣味的上饶下楼梯，肌与上下层射联通起来员。商场动腰线设计要盼求简洁明烟晰、通达擦明快，忌粥繁杂、回划头路、视杏线不通透切等2.犹伴琵绣琶半遮杠面、柳仅暗花明扎又一村曲与直硬的结合版要达到找三个目烧的：A.既要使消魔费者对整绣体格局有抚所把握，自不至于迷耗失方向;B.走道不能侮过于平直茧、单调，底一望到底蚊，尽收眼舰内，而缺锈乏了逛的掏乐趣;C.曲与直订的变化史可以改村变动线华的心理碌长度，控过长的乎街区适厅当的增轰加曲度被，可以公产生避晕免街区福过长的食心理感党觉。商业设计-动线动线的种长度与辫宽窄设格计需综钩合考虑1.方向的改平变要有个牵过渡角度的处秆理：平面俊动线之内毕，圆角优厨于钝角、滥钝角优于辆直角、锐鸭角不要出的现。要尽巩量平缓地渔、无意地炼改变消费筋者的行进逢路，而不穴是强制性伏。2.动线长任度要适剂宜一个是平斜面动线的棚总长度，勉要使消费坦者走尽量恋少的路，弓而经过所绞有的店铺桨。另一个叹是单条动垃线的长度康，不宜直尼线性过长矮。直线过齿长时，采昌用一定的胶弧度设计陡来避免消闪费者的疲功劳感。3.走道的箩宽度要阻合适商业街的摸街道宽度8~15米，室四内6~8米；购物中代心的走道摄宽度不小捏于4米，百跨货店的方走道宽门度不小仿于3米。（走再道的宽度被主要是从格舒适程度任考虑，结足合门头LOG例O的高度）商业设族计-动线动线的滋长度与伸宽窄设纠计需综趟合考虑4.尽量让命更多店鼓铺临街店铺临堵面和动竞线长度瞧要结合半考虑。炸从长度提的角度京考虑，墓在经过纽奉所有店鞋铺的前厦提下，偏总长度忌越短越半好。但肠是如果谜动线设符计适当陶增加一促点长度尿之外，赏可以使拣一部分垂店铺的浓临面增库加，则科效果更岔好。也纵就是说陡，从店塌铺的角贼度考虑柔，其临席面的数倍量愈多辆，动线柜效果愈霉好。因童此，动辅线设计小要综合氧平衡考籍虑。5.动线设计蛋要坚持变乒化和有序变化和寻有序是需一个动弯线的设监计理念磁，其实缓在处理诵曲和直健、宽和淋窄的问涝题时，皂就已经健体现了坑这个理辛念，形式方正始规整（或圆滑族自然），但不得出叼现死角嗽。此外服，在动竹线部分市的室内筛空间设摄计中，闭如处理类铺地、土屋顶、颜两侧的发界定的谨元素等吧方面，经都可以泡体现变扮化和有捞序的理拣念（即天呈地结合构）。商业设青计-中庭核心化虎，中庭每不怕多斩但怕雷太同A.核心化翠：受限铁于地块欢的形状蓄，购物此中心建狸筑内部奴的公共糠空间布录置手法炎不同，商业宜的内部形组团以行中庭为更中心，窝用不同还的中庭粥贯穿整鄙个项目怎（如同矛前面讲笨到步行聚街的组讽团景观妹）。B.中庭的功捏能：视线错引导、休世息、展示蝇、表演、驰空间指向、空气战流通、异增加采患光效果拼等。C.空间变昼化：这徐个方面萍是和核荷心，结帮合讨论先的。存拨在多个优核心时半，一定掉要对空傍间的功疗能、形扑式等方临面做出墓明显的下区分，庭例如表卡演活动每空间、辨休闲空袜间、观诸赏空间辫等，切幸忌多个讨公共空沫间的功枯能雷同词。另澡外一个研思路，桶中庭分叼层设置搅，拉动透高层楼饮面。合理的修中庭设巧置对商清场的定独位、人扭流、空精气流动眉、购物慕环境有爬意想不子到的效改果（亲滋身经历坐的就是拆和平广芳场的中杠庭改造阿及对和历平广场世改造后炒带来的千影响）商业设计-电梯购物中心豪电梯设计滴与消费购抹物欲：商业项缺目购物卧中最重哗要的是边购物路致线即“商业动线”，对于所有的商逛商业的人来说箩，可能忘都会有蒜类似的僻经历，忍本来没记有购物则计划，瞒却因为拴在商场悲里通畅宽地走了服一圈后趴激发了嚷购物欲掉望，最耍终满载蓝而归；闸同样，锈有时候挂兴致勃麦勃地冲蚊进一家滩商场里鸟准备“血拼”时，却遭蛇遇近在咫劲尺却总是粗走不过去您的尴尬，茅以及商场“死角”等，几励番折磨鸡之后，南起初的翠消费热暑情已经功换做了修一腔憋贺气，何党来购物御热情。所以：商场内的“商业动挣线”，可以称之馆为商业的“生命线”，而“电梯路线”又是这“商业动帝线”中的重中遭之重，其统对人流的破引导起到森了拉动作偿用。在商业项碗目的“生命线”中有：喝货梯、末客梯、施观光梯旧、扶梯迅、自动彩人行道编，演绎蹄着各种齿不同的帝功能；所以电滔梯的位之置、数辜量、到失达的区雄域至关挣重要，凳纵观每疤一个改雾造升级辟的商业告项目，数改动升觉级中重腿要的一烤环，就夺是扶梯阴的位置寇调整及弄增加垂剑直电梯押。商业设怒计-电梯1、扶梯补提供购距物中心沾人流向季上的方尖式和连述续动线2、购物崭中心人箩流引导带、拉动豆的作用碗，将顾袖客的视因线拉向建高处3、扶梯是繁购物中心衣固定空间拴和室内流怠动人流之活间的交汇亮，表现着敏空间内的队流动感4、扶梯余上的人劳可以站茶在扶梯柱上看到漂各层商肠铺和各雅层购物纷的人，百是各层胳人流和雀商铺之雀间的视博线交点5、顾客在谷扶梯运输炮的过程中钳能够全景套式的体验习购物中心睡的空间装蒙饰和氛围笛。椭圆形获或方形的粱中庭式动础线商场配尽以垂直和茅交叉扶梯叛，是最具饮有通透性告的，因为漂椭圆形或功方形的中坦庭式设计益在视觉上炮没有阻隔息，一眼可球从头看到恒尾。6、观光丘梯为商坛业提升箩一种便驶捷和升可降的体卖验；7、货梯是阔保证项目拒正常运行假的后勤保盾障；8、客梯给晶顾客以直恩达目的地躲的感受。商业设计-标识、标穷志标识整个守商业项目迟中是比较积小的一个车项目，但喊其对对顾触客有最直灶观的引导吵和和识别押作用，故者其的优劣证对项目同讯样有着举恒足轻重的锦分量：标识的继范围：1、室外：斗室外广告为、室外标厨识、图腾证等2、室内浩：指引稀、标识笑、广告嫌、LED屏、标志岭、标牌等3、后期运被营标识、丙编号等标识的邮设置原守则：1、个性园化色设运计，凸医显商业晓特色、呼新颖2、标识真醒目，躬指示清返晰，方那向准确3、智能佛化、技勺术先进4、避免占余用和遮挡蒜其他设施5、位置合茎理6、与项灿目的整额体定位顶、装修探、运营桐等整体指风格协虎调7、项目饺的风格叨要与整扒项目的减相关专候业、阶侨段（推宗广、招膛商）等冰能协调猴一致，烦避免各盼自为政粉。项目升级修的阶段：1、开业通前的升照级2、营业后淘的升级（支根据投资蛛商的投资后策略）：商业项目-改造升级1、停业升搂级2、营业升盖级简单聊聊驱关于商场木升级改造叹方面的事民宜：商业项目玻为了吸引开人气及追吼求更大的长回报率，惩必须在运累营中进行些逐步升级捎，以应对热市场的变银化，故在省项目建设剥初期务必盆考虑后期蔽升级的基旁础条件，筹做到有级惹可升、灵逐活应对。坟这也是商缩慧业项目与蠢住宅项目撇最大的区不别之一。所以：栋商业项恼目的设娇计、施印工应该炮是有前紧瞻型的狼，设计睡时做到捎该留的午务必留准，该省播的尽量适省。施工时喊根据招落商进展丑