济南房地产行业市场报告

济南房地产行业分析一、土地市场分析：对土地市场的理解：土地管理市场和政策不规范。地价水平基本上和天津差不多。单纯依靠政府公开出让方式获取土地并不能支持我们长期持续的发展。在市区内可供开发的土地资源已十分有限。良好的政府关系和社会背景是获取土地的最重要因素。城市整体规划的修整及城市发展方向的确定将给开发企业带来一些发展机会。1、土地市场现状：济南以前的土地市场管理很不规范，开发商手中存有大量的土地资源，属于以前的遗留问题，自2002年11号令出台后，土地市场正逐步正规化，目前正处于从不规范——规范的过程之中。2001年全年累计出让土地面积为157.51万平方米（2360亩）。2002年供应量基本和2001年持平。济南市自2002年开始实行土地公开出让，但去年的工作进展并不是很明显，2002全年不超过十宗。并且有三宗土地出现流拍。2003年10月土地出让首次成功拍卖，而且非常成功，每亩单价140万。土地收购整理中心的收购是实际收购，由国土资源局下属的土地储备中心从土地方方面收购土地，通过银行贷款或政府财政支出付给土地方地款，然后经过整理，将三通一平的土地交与国土资源局，在经过该局的土地评估中心对该地块评估（按基准地价上下浮动15%+土地出让金+土地整理费用+相关税费），交与该局市场部组织公开出让。总体感觉济南市地价水平和天津差不多。在中心城区内东、南部地区土地价格高，西、北地区价格较低。钳目前市区内杆可开发用地两很少。一环慰内除旧城改鹅造外，基本怎上没有可开嗽发用地；一先环与二环之粱间也没有很徐多的开发用购地，即使有肉些看起来象亦闲置土地也决大多有主。锻目前济南市诉正在规划城眉市新区建设虹，在城市的丹西南方向，咐大概规模为刮30平方公括里，但由于宴该区域涉及菊张庄军用机缩场的搬迁问敏题，两、三描年内进展不秒会很顺利。您由于济南市舱整体规划尚尾未最终确定社，及整顿土凳地的原因，扛土地局现在闪已经冻结全物部的土地审疤批，今年上回半年不会有桑供地计划。生预计200牌3年的土地跑供应量不会鞠很大。丙2、济南市菌目前土地获攻取方式：厉通过土地储鼠备中心的公立开出让（招傍标，拍卖，稀现在济南还站未推行挂牌闸）。该方式跑是当地土地毛主管部门对买外声称的土耐地出让的唯侄一方式。（屋但事实并非支如此）扩参与旧城改叹造，土地可叶以通过或拨绑的方式取得锦。但济南市镰政府并没有萄固定的优惠熄政策和条文严，需要一事圆一议。鉴与当地开发村商合作开发于或项目转让屋。据当地土略地主管部门胖及开发商介言绍，现当地没房地产开发葡商手中尚有顿大量的土地疤（几年前圈眉地的结果）深。可以与当姜地企业合作河或项目转让固取得土地，劣购得土地及烦相应规划。傍转让手续可咏由当地开发府商办理。但干仍要向土地虑局交纳出让耻金和契税。咽工业企业搬清迁。即娘“仿腾笼换业禽”长政策。与企炒业方协商，牛也符合政府圆将中心市区毁的大型企业员外迁的政策厘，对厂方给趣与相应的补贸偿，以满足智厂方搬迁及扭新建厂方的区要求，并以职此获得较好可位置的土地萌。宜参与政府基绢础设施建设蓝以获取一些误平衡用地。臣非正常渠道怀获取土地，悬通过省、市权政府的一些败关系特批土挨地。（即当都地主管部门征提到的省长盐工程或市长忘工程）阳光顾100即属扯于此种方式句。屋3、济南市磁土地价格及俯相关收费：张①判土地基准地恭价及出让金痰：丽济南市城区筹国有土地级断别基准地价糟表（199饿9年）松土地级别制一级亮二级爪三级弯四级垄五级炸六级报商业用地栽元傍/略平方米趣4654弟3362壮2345净1226馅757耽499陵万元鉴/水亩拢310描224逼156适82裤51徒33奏住宅用地棵元死/雅平方米乘3242著2231鹿1564制845材617盒425谈万元名/同亩屯216痰149旺104驰56给41谨28辣工业用地双元穿/横平方米开2856借1691模1050雹714什581捕383木万元莫/浸亩妈190腹112嘉70望48生39锹26兄根据凭国家规定，克经测算，确走定政府出让个土地纯收益敲为基准地价免的15变—焰20%。其势中，一、二惯、三级土地估为15%，歇四、五、六袄级土地为2掠0%。眨（注：写以上土地基森准地价及出侨让金标准为哲99年执行糊标准，新的根基准地价和农出让金标准祸正在制定中宪，将于春节萍后出台。出惧让金标准将桶增加到20叠—坚25%。）纯娱基②鹊交易契税：意成交价格的暖3%。如是铺政府组织公积开出让，最押终成交价格聋包括土地补湖偿费、出让筹金、评估费从、土地整理蛇费用。奸③级城市基础设请施建设费：枝246元/墙平方米。血④巧政府公开出动让的土地，才原则上需付镰清全部地款骨方可取得土忙地使用证，渣可以分期付惜款。但首期拉付款不得低爱于20%。刃二、每建筑工程市昌场分析剑1、济南市洲建筑工程市猾场特点及现钩状：姿①效济南市承揽易工程的施工查单位较多，梁资质水平参侨差不齐，但绵是以山东省蝇和济南市建摊工集团及其谦下属公司为搏代表的一批滑国有企业具摆有较多的施禽工经验，比兰较健全的管颂理机制，对辫于建筑工程赠施工的质量吼和进度是能缸够提供保证关的。败②猫济南市建筑吉市场的中介析咨询机构（酒如监理公司撞、造价事务笨所等等）水思平普遍较低善，相对状况侦比较好的还榆是从原省、秆市建委、建路工局下属的债单位中脱离某出来的国有挥中介企业比针较理想，但莫还是不能满普足我们对中触介咨询的水绑平要求。次③庸济南市政府店职能部门对录建筑承发包柴市场的管理般与监督不利鞠，政策不明煎确，并且与轻市场现状严巨重脱节，暗肠箱操作现象锤非常普遍，烈对于像我公盯司这种在当远地没有太多迎社会背景关帆系的外地企休业发展极其狼不利。寿2、建筑形海式：丽①考济南市房地印产市场住宅姑产品的结构乏形式以多层拴、小高层为犬主，结构形省式多样，总糟体发展水平耐与天津相近衡。伍②北在房型设计察上理念比较晃先进，基本私上能够做到叛三明采光、式动静分离、塌干湿分离，谣能够满足业贵主生活居住府的多方面需述要，符合住贼宅设计的发康展方向，但搬是在房型的寿细部构思与介处理上还不妙够体贴和人捧性化，与我廊公司在天津管推出的产品乔还有一定的静差距。践③融在水、暖工萌程配套施工代上基本上是剪采用PPR禁和UPVC票管材，比较善经济、环保蹈符合建材行苏业发展方向静的要求，但多总体采用量胡不大，并没祖有形成规模喊。室内配电决不足不能满赔足人们日益延增长的需要萍，有待改进涂。并④翻外檐效果比烈较不错，但耳与太阳城相侍比还有一定是的差距。疤⑤化成品房在济角南房地产市嚼场上还没有港出现，但是初正有一部分姿项目在考虑愉推出，这方滚面我们是有貌经验优势的辱。棵⑥私对小区环境迁设计的重视尸程度明显不拜够，以至于后设计水平和参投资程度都组比较低，基冷本上只是为纳了达到规划泡指标而作，榆没有特色和皇品位。遵基本建筑形墙式比较见下舟表弄天津嗓济南抚地质状况桥软土地质地陪下水位高，骡基础处理费酷用高敬地质情况复寒杂、地下水制情况变化比炉较大僵基础形式却筏板基础、星桩基础缝筏板基础、索桩基础陶结构形式猜砖混、框架触、框剪舟砖混、框架对、框剪梅外檐装修奥涂料梢面砖、涂料景室内装修当毛坯房、成换品房考毛坯房融门窗董塑钢窗竹铝合金窗、寺塑钢窗余屋顶形式序坡屋顶木平顶、坡屋旺顶斜采暖方式晒地板采暖、比散热气采暖朋散热气采暖拒环玻境既较好匹一般接3、成本构床成曾①舌济南市建筑竭市场的总体服价格水平与析天津相当接险近，现将济值南市主要建麦筑结构形式嚼的造价指标稍与天津市当素前水平作一蚕分析对比详忘见下表：坑济南市建安惩工程费基本孟造价指标圆项目名伶称具结构决形式型基本指标穷（元/㎡）扮住宅蛋多层薪个刃砖混狱750烂高层（20物层以下吉）弯框队架厘1350组商住楼梯多层徒偷砖混速或框架寻954鉴学生公寓灾多层站米络砖混刺1132继综合办公楼绍多层裂曲瞒框架农1910堵高层推裂享框剪骄2693立宾馆酒店裕高层阀评虫框剪膛3957钩天津市与济耕南市建安工装程费对比图栗例霉注：映①燥以上指标为纷济南市建委姥2002年坡6月颁发的牺16号文件屑中规定的建幼安工程造价剧指标，其指经标反映了济企南市当今建俊筑市场的平妹均价格水平梯，具备一定寨的指导和参许考价值。猫②闯现以太阳城枝8#地项目杆（11万㎡仆）为参照物用，将天津市脸与济南市的萄房地产项目戏成本构成作碑一预测对比黄，见下表：史济南市与天壶津市房地产绝项目成本预珍测对比表稻项香蜘研聋谈目胃天津市指标

答（元港/㎡）祸济南市指标

沈（元所/㎡）擦差抱壤值魂贷建（元坑/㎡）哭备货虾效带注勉一、土地费棉795.0爪0螺810.0精0虎-15.0饮0祖怠1、土地费宏630.0贿0载630.0池0颂0.00漆按照太阳城咸地价水平计鼠算熟2、大配套爪费验165.0姓0趁246宫.00卖-世81戚.00迎电二、前期设透计费辱26.00傍抵26.00军幕0.00怜争1、设计咨某询费就10.00煎历10.00她清0.00透按照太阳城阳标准估算纲2、土建设过计费牧10.00辛阁10.00玻怨0.00贸按照天津市顿水平估算赚3、环境设撞计费糊6.00言6.00叨0.00阅按照太阳城碎标准估算竟三、前期、干配套费着306.1砌5包293.4已5唯12.70榆扯弟（一）前期挂费攻20.35片育25.65替奔-5.30旗网婚1、勘察设捕计费、放线劝4.62嫌4.62亦0.00妙按照天津市柔水平估算验2、施工图蹲审查费侨1.30端3.38危-2.08挤丘友3、墙改费闯6.00宏10.00如柏-4.00床晒挣4、散装水友泥专项基金盐0.00先0.60励-0.60魔是说5婆、设计招标爬、合同审查繁1.00息1.00圾0.00亮档6训、规划成果丛0.80绑0.80群0.00绍钥7肃、地名费及井土地证斯0.70趋0.30役0.40止每个项目不夕少于孙3万元涨8必、其他前期珠费毁5.93娃4.95恼0.98纽宿（二）配套看设施费抽285.8交0笔267.8渣0就18.00馒撑月1、供电工释程颗72.00捎它72.00眠减0.00版壶2、给水工专程蝶21.00钻肢18.00喷毫3.00仆态3、燃气工要程项36.00闭商25.00苗衡11.00赶暑事4、排水工斥程格22.00爬法20.00晃矩2.00童按照济南市宵水平估算折5、热力工慧程仗30.00舱柿28.00绍佩2.00楚按照济南市闷水平估算敲6、环境工默程梦83.00味拼83.00制库0.00岔按照太阳城使标准股7、智能化情工程叫10.00透殊10.00虾亚0.00替按照太阳城逃标准厦8、其他工肾程朵11.80届诉11.80矛糊0.00挠定四、土建工弯程费摧1388.佳86示1307.衔73歇81.13公顾项1、住宅土从建工程费嘴840.0净0努750.0膏0夺90.00苍找按济南市项删目平均造价兽水平计算率2、成品房幕装修箱400.0牙0梦400.0僚0天0.00项按照太阳城便标准计算筋3、区内公黑建脚53.86丑馒52.93稳楚0.93昂见小区公建亏附表势4、示范小五区奖抚25.00盏说25.00辞据0.00必该5、基础处暂理费迅50.00咽凭60.00贝谎-10.0专0肤济南市地质散情况比较复恶杂泡6、监理费区10.00戴眉10.00仆奏0.00苏与天津情况雄基本相同展7、质量监舍督奖月2.00士1.80拾0.20笛按济南市质葛量监督站收花费方法估算烦8、招标费瓶、施工合同聪审查费摆3.00哈3.00岛0.00哨按济南市招誉标办收费方奥法估算呆9、其它费弓用提5.00城5.00中0.00薄丢五、小区公厕建均摊费原120.0贵0侦0.00闲120.0嚷0斯由项目规模已决定拢六、不可预丛见费珍20.00忍衫20.00兽见0.00遵悄七、贷款利兵息讯40.00平嗽40.00膏滨0.00页扩八、公共设向施维修费洲30.00封军0.00雄30.00开欧睁九、工程直聋接成本小计毅2726.隙01悠2炕578桨.18愚147.8胸3袖绪重敏感成本因裂素的影响预炎测：润通过上表可屡看出在我们砍的开发过程喇中对工程造岩价影响最大稻的是土地成满本，土地成希本的不明确态性和高价性贯也证明了土姿地成本是开晃发过程中对钳工程造价的葛影响最为敏朗感的因素，经如果以我们撕在天津所作搁的项目作为童参照物的话劲，我们基本邪上可以做出雹以下的推论雨：窄以11万㎡廊的建筑面积徒计算，假设位容积率为0练.9，占地穷面积为12淡.22万㎡始，以我们在毛太阳城的工采程直接成本答控制指标为峰界[（平米烤地价+24傲6）斑×蝇12.22迷+1687令×怒11束]晨÷霜11杀≦异2726元补平米地价仪≦初689元仇每亩地价执≦球46万元贷三、房地产巨二级市场分翻析：我们的结论甘1遍、济南房地邪产市场由成翠长阶段向成址熟阶段过渡逼2、济南房眯地产市场开游工量增长较掀快，但销售呜量变化不大振，市场需求嗓有待挖掘和患释放肌3、济南房欠地产市场区腐域差异较大嗽，但区域差将异随着政策荒的导向将有粘所变化拘4、外来开驻发企业和大埋盘涌现推动饰济南房地产怜市场发展搜5、楼盘定锣位主观经验炎性强，产品宝开发简单，作楼盘同质化早严重，竞争沿日趋激烈睛6、消费者兔逐渐成熟，岂但仍需要市棚场引导怕7、市场结见构逐步调整呼，向合理价异位的中档住县宅倾斜漏1、房地产丸发展阶段回蒸顾：必济南市商品她房正式发展仿是从199裤8年开始，肯经过4年的胞发展，基本踪可以划分为满三个阶段：委1998舒——田1999年墓，快速发展熊时期捆1998年彩，停止实物狂分房，住房荷需求开始向到市场化转变高，房地产业酸得到非常大未的发展机遇幅。1999隔年，在需求丢增大的推动倘下，房地产班业迅速成长宽，出现产销迹两旺的局面野。险2000年随，稳步发展广阶段痛由于前两年搁一些住宅项欢目的盲目上别马，导致2诚000年的掌市场空置率滥达到较高的钓水平。房地洽产开发商的留市场意识开所始加强。盛2000年绣以后，在供津应量增加的皇同时，市场捕开始进入提扔高水平和调算整阶段毛市场逐渐成温熟，个人购达房比例明显血加大，异地啄品牌开发商最进入济南拓削展。你2、济南房干地产市场发鄙展现状分析烂（1）自2市000年市鲜场开发量增染长较快，表星现出明显的腥增势。鄙2002年公全年各项指廊标预计与2且001年基辜本持平，市盏场开始进入镰平稳发展阶丽段。应该注匹意到，经过畜自2000滨年销售量达妈到历史最高煮水平后，开颈始回落，总则体需求量基创本稳定在1族20万平米挠。段（2）市场坝成交价格自强2000年篇保持平稳增宫长。励2002年脸成交价格据咏相关政府部竹门预计，与辉2001年不相比，不会拨有太大的变辅化。慢（3）、由送于市场需求制比较平稳,绸导致商品房芝空置面积随恒着竣工面积鲁的不同而变慈化。秆2002年裤商品房空置膏面积突破4音0万平米，牧空置量增大现，造成这种消现象的原因友主要是市场合楼盘供应结枕构不合理，紫从空置房的榴总体情况看室，主要有两凶种：一种是凝处在市二环毫以内，因昂脾贵地价导致览高价的商品呈房，此种房却子的价位大掀多在380轨0元/平米服；另一种空窄置房则是地姑处偏远、交伟通不便、配闯套极差的低坟质房，这种妙房子价位不父高，有的甚虑至1000让元/平方米姿左右，但照铸旧无人问津烈。爽服3、济南房梢地产市场区仆域特征分析薪济南市区域捏房地产市场假发展不均衡忘，区域房地汇产特征显著伴从总体看，误目前济南房偶地产市场东麦部、南部为雀热点地区，煎西部、北部音发展欠缺。滨这种区域发塌展不均衡由掠来已久，在胖购房这心目捡中已经形成尿一定的思维级定势。确自然环境的碰因素：盏南部地区是饮济南的风景跪名胜地区，估有不可复制青的景观优势啊；宣人文环境的钓因素：东搏部地区剃是部传统的科技博、文教中心袄区猜，文化氛围殿浓厚；响市政、生活普配套：西、攻北部地区属债传统经济区板,经济较落平后,城市功泪能配套设施凡相对滞后。削（1）济南晴目前房地产惕发展的基本色格局们济南市的项葬目分布基本番形成低、中巩、高档不同欲档次分区明奥显的格局屡南部：高档布住宅挤东部：中高泄档住宅宗西、北部：汉低档住宅为大主抚按照项目的榴价格档次，躺将项目基本疏分为三个档京次谁2500元侍/平米以下眨集中区域：纺城市西部、阵北部（槐荫伤区、天桥区剃）。处产品形式：螺6层带阁楼箩炒主要劣势：耗老工业区，匠重工业集中亲，环境较差落，居民素质垮不高，造成感房价偏低。撑但自200隶1年，也出下现了一些中叨高端项目，抹如阳光10右0（均价3牌000），务拉动了该区京域价格开始姐提升。爬未来走势：膝西部是政府班新的城市规碑划未来要发和展的地区，抖但城市基础需较差，难度额比较大。总2500悄——赛3500元耳/平米汁集中区域：缘城市东部，到如历下区、程市中区。垄产品形式：丸多层，有一房部分高层项器目堪主要优势：上众多政府机追关和高校所静在地，人文逢环境较好，五经济比较发个达，集中了像一些高技术敲产业园区，奇居民整体收额入和消费能宣力较好，也裕是房地产开驱发较早的区冬域，成为房屯地产消费的汤热点区域。姑未来走势：依良好的经济撑、人文基础型使东部区域页在今后的发童展中仍具有络后续发展空够间。尸3500桌——造5000元星/平米以上巩集中区域：汇南部、城市铺中心区，如析历下区。拉产品形式：首以小高层、聚高层为主，舒小部分为多漫层带电梯，坝也有一部分扮联排别墅并主要优势：搬南部为山区呀，风景优美构，空气清新谦，集中了一隔部分高档住滚宅。城市中数心区高昂的逢土地成本、裹成熟的配套励和地段优势按，使其成为候高价住宅的致集中地。关未耗来走势：南营部区域由于怪近几年的集粱中开发，造群成底下水系史破坏，政府顿开始限制开苦发用地。城例市中心区基鲜本无空置土知地，且旧城罩改造的难度得较大,土地兄价格高，住悼宅产品发展坏空间不大。杜（2）济南两房地产市场妈区域差异将魂被逐渐弱化量市政发展将挑会缩小东西蛇部的差距，燥但存在一定蚀的难度忧均衡发展为扭主旨的城市店规划正在实件施。根据新止的城市规划务，未来几年塌，济南市将耍着重发展西小部，加大市演政配套建设吵力度。这无绑疑会弱化区魔域之间的差爷异，带动这悼些地区房地累产市场的发恭展。支高素质楼舌盘带动落后肆地区的发展苍近年在西部沿地区、北部僵地区出现一涨些高素质楼养盘，其中非柴常有代表性件的是阳光1射00、世纪坑泉城等项目厦，这些楼盘兄自身综合素状质较高，带佩动了项目周婶边配套与环救境的改善。橡随着倘今后介开发量的贴不断增家加，忘西、北部区形域必将会哗有相当大的猪改观。集4、济南房兄地产企业分唯析螺截止200脂1年，济南蚀市有房地产贸开发企业1脉77家，其轻中一级资质皇5家，二级犯资质27家打，三级资质视133家，姨四级资质8夹家声（新注册未乞有资质的4窝家）片。番（1）济南虾房地产开发野企业基本分纯类我A、政府背过景的房地产晃企业，或是各政府职能部使门转型为房聪地产企业。葛这部分房地下产企业出现谁得较早，对换于初期的房埋地产发展起凝到重要的作石用。如中房搭集团、济南刮房地产开发胳总公司等。倦B、大集团哄背景房地产凳开发企业云这部分房地即产企业往往欠是其它产业锹大集团向房锯地产业发展令的渠道。他泪们的优势在被于大集团雄谁厚资金和丰零富资源的支你持；劣势在材于缺乏专业施知识和实际务操作经验。默如果能将集太团内部资源久进行有效整央合，这类开涛发商可以在迁市场中稳占偷一席之地。黄它们的典型叉代表是鲁能鹊集团和三联循集团。腐C、本地民韵营房地产开音发企业餐这部分房地暂产开发企业刺在济南已经倡有多年的房创地产开发经思验，依靠项垫目赢得市民故的认同。济排南市民比较膀认同企业专躺业经验、产烫品信誉度、兄楼盘知名度渡。它们的典斤型代表企业魂是三庆集团狭和普利集团谣。奉D、外来房画地产开发企相业皂相对于以上敲三种开发企壮业，外来房俗地产开发企步业更多的是敏引入现进的伯产品、全新阴的营销理念袜，对市场起偷到推动作用短。如香港新煎世界、大连旋万达、阳光往100等，洲下面我们将尼对异地开发杯商着重分析跑。灵（2）外来哲房地产开发毒企业研究鲜随着济南市绳房地产市场米的发展，其利巨大的市场子空间吸引了运一批外地开竹发商登陆济绪南，其中一垄些的知名的栋项目如：阳盆光100国粗际新城、新多世界阳光花介园、伟东新倡都、外海西姻子城市花园末、富翔天地丹、黄金时代胖等。这些项跃目在运作方阻式、营销策铜划手段等方透面存在一定箱的共性，主拒要体现在以霜下几个方面演：款开发的项目马多为规模较唱大的住宅区鹊，体现出了似开发商雄厚扛的实力。犯大多数项目野选址于不被存济南本土开笔发商所看好抚的西部、北饥部地区。开破发商通过优五质的产品、绿完善的配套都、良好的服煌务逐渐打破软了济南消费蓬者购房时的尸区域情结。踩强强联手的额开发方式。猜在营销策划光、建筑设计筛、园林规划仪、物业管理锅等方面引入承知名企业，春提高了产品垃的综合素质尽。裕注重产品附猴加值。增加灯了物业管理罢的服务内容殖，提高了项反目智能化的事标准，丰富递了会所的突功能，在产米品研发上均棋领先于由济填南本土开发惹商。考注重营销推闹广手段的运霸用。在项目为包装、广告兆投放、媒体拖选择上起到萍引领市场的膏作用。貌项目运作滨过程中注重驼销售这一环猎节，对销售最排期、销售康现场的控制诸以及对销售蚁再人员的管理龄都具有一定樱的先进性。撇5、济南房喊地产市场产赛品供给特点爬分析插此次调查，边我们走访了选济南市的1逐5个项目，侮在项目分布久区域、价格秒档次上进行榴了选择，力仗求保证样本卵的全面性和绕准确性。将怠产品特点基泪本归结如下县：仗（1）项目瓶规模棋济南市场仍夸处在无序竞溜争状态，市挤场上既有占为地上千亩的痒超大楼盘，惰也有总建筑对面积几万平持米的小型楼赤盘。项目规等模的参差不昏齐，反映出分市场的不成宇熟。随着市译场的发展，湾未来的项目栽将向规模化猎发展。续（2）建筑占形式滑在市场供给码方面，市场混上的楼盘大也多为多层、阵小高层、高得层混合开发侮。高层住宅穴在整个社区剩所占比重不闹大，纯高层棒住宅社区只妖有阳光10休0、鲁能康厦桥等为数不谱多的几个楼达盘，在东部初区域市场内盒更是比较少朵见。各种建绝筑形式基本互都带有地下芒室，多层顶持层一般为阁便楼。逐在消费者认辞同方面，仍菠然是多层比英较受欢迎，国但小高层、菌高层住宅只六要价格合理踢，产品满足婚需求，也逐帅渐被认可和醒接受。赴（3）面积宋区间分布罩基本为二室办、三室设计席，其中两室喷最集中的分高布在100海——橡110平米浇，其次为1蝶20涝——岛130平米能。100丛——拥120平米也是目前集中鹿的供应区间帽。巴三室集中在牢130甩——惨160平米淹。泽（4）户型哪分析忌平面间隔以乖平层设计为永主，错层、宇跃式设计作录为补充。但砍市场上错层药及跃式的设校计，普遍存指在空间处理时欠佳的问题超。世市场上楼盘甘多采用一梯蝇二户、一梯暖四户设计，眯有较好的舒绿适性。姨对朝向有较罢严格的要求吧，基本要求渠南北向，少帆数项目设计导有东西向住窗宅，如阳光迈100，销筑售非常困难狂，室内的主您要功能空间粮，如卧室、房客厅均利用际南面空间布锈置，双（三祖）阳面卧室弓设计普遍存羊在。杆（5）装修肆标准仅交工标准基议本为厨卫装支修，配备有排墙、地砖，御洁具等，这小应该是一种果过渡性产品睡。少数较高种档项目采用希了精装修，客如舜风世纪绸花园、数码司港等，但市种场反应效果异并不很理想基。罢（6）园林漂规划絮市场上楼盘单的园林设计岁水平普遍不婚高，大部分反楼盘只有简春单的绿化景帝观。部分山螺景楼盘（如所阳光舜城）惰在园林设计可方面，主要押依靠楼盘周包边自然环境贸作为小区的柔园景，区内孝只有简单的聚绿化覆盖。轰市场上楼盘弃的园林设计浙多采用水景羊主题，但造感园手法简单既，难免给人猴牵强附会之耍感。锅（7）配套榜设施童社区配套包裕括娱乐设施广、便民生活腊配套等。它掩一般与项目支的规模有关付，大型项目三的配套设施纽比较全面，雪而中小规模仆的项目往往众更多依靠项优目周边配套坦。接对于娱乐设我施，会所的咐普及率最高端，中高档楼月盘的普及率胸达到60%宗左右。女对于便民生吊活设施，如通24小时便啦利店、社区骄教育设施（侵幼儿园）、音小型诊所等扣也都有所涉拳及，但根据谦项目自身情惜况而不同。谢（8）物业返管理交物业管理普磁遍不被重视差，提供的服环务也仅仅是载简单的保安寺、保洁等。窄少数项目也钥以较高水平轻的物业管理立服务作为卖权点之一，如翁新世界花园钳的球“蹄英式管家服盈务伟”父等。200苏2年，一些包知名的物业奸管理公司也蒜开始进入济庆南，如第一渠太平戴维斯忙；香港屋宇篇物业等。肯6、济南房采地产市场客垮户需求特点剩分析晨由于时间的枯限制，我们竹此次没有进件行专门的消旧费者需求调督查，但结合筹开发商、政苍府相关部门感的走访和项蠢目调查，对液客户需求也链进行了一定活的分析。尾据建设银行盒对2001密年对购房需贱求的统计，愁济南购房者弹贷款年龄在曾25-34楚岁占君58.9%瓜，顽35-44枣岁占译23.6%引，这两部分芝人构成了购罪房主体；从让置业者看，撒企业管理人赤员占反39.5%平，工人占耕14.8%经，机关干部眨占默15.5%骑，转业人员多占携8.7%犯；从年收入绕情况看，年摇薪在订5丸万元以下的架占糠66.9%倒，年薪在耽5-10今万元的占含24.1%炉；在购房面叨积上，今年映选购趋60-80榜平方米的占化18%网，显80-10刺0炭平方米的占棚34.4%邮，迷100-1巴20犯平方米的占戏27.7%快，卖120-1直40洒平方米的占朱10%份，由此可见遭80-12枪0巧平方米普遍勺受广大购房铃者的青睐；重户型上，选搜择两房两厅放为租33%读，三房一厅具的为眨15.1%饮；总房价上师10-20系万元占鼓44.8%惹，销20-30胆万元的占暮16.6%板，搁30-40贯万元的占途11.1%感；购房单价朗在食1000-披2000周元杆/里平方米的为闸58.2%剪，堵2000-芳3000惊元健/械平方米的为隙22.8%家，服3000-验4000兵元坟/愚平方米的为饰11.6%盘。市场需求唉量短期内不炸会出现明显捧激增，但中捐低档房仍是热消费主体。敲总价在20意万以内的精裕品经济房占团据约60%丘的市场需求掘。才7、房地产叫市场发展趋瓶势预测崇（1）市场舟需求量基本胸稳定，在近探一两年内不探会有明显的恳增长维到目前，济钩南房地产市谈场没有出现估明显的刺激豪市场的重大矩政策，同时爽，市场中品滴质较好的精拥品住宅明显忙缺乏，市场仇进一步放量闸的可能性不红大，市场需咱求基本稳定捕在120万冰平米。诚（2）整体元价格水平稳束中略降，增佣长空间有限茶2003年陕，将进一步缝调整市场结蚀构。按照政宝府预定计划朋，2003牧年将正式开李始经济适用斗房的开发建祝设，其每年络投放市场的振面积预计为殖20研——令30万平米造，将占全市籍每年交付使向用的新建住核宅总量的1腹0保——农15%，以诞后也将逐年迎按照这个比扯例向市场投嘱放经济适用始房，通过市伴场结构的调唯整，对目前悠过高的商品看房价格进行路平抑。薯（3）东部寨、南部还将煮是房地产开骗发、消费的接热点地区，滑西部区域随惭政府政策引贼导而发展絮东、南部地杨区，作为众搂多开发商成舟熟经营的大则本营，依赖矩其浓厚的文很化底蕴和良剧好的自然环片境，仍将稳覆居济南房市食的潮头，在疮今后几年内仓持续吸引购嘴房者的眼球史。说太北部和西部饶地区，在未顿来几年内仍野将维持现有矩的态势：北丢部在环境改慨善的前提下因缓慢升温，虾南部因政府惨限制开发而师持续走俏。腿由于历史原粘因、基础设警施等积习已钓久的原因，聋虽然有个别窃项目已经有化较高的品质意，它们很难胃成为济南房朗市中有代表熊性的区域，青撇（4）市场笨竞争激烈，坡进一步向成盯熟阶段发展漠随着房地产包供应量的进越一步增加，叛未来的市场掩竞争必将越迎发激烈。这恨对于市场的膊成长与成熟介必将有很大补的促进作用污。同时，随淋着大盘、异疯地品牌开发溜商等逐渐涌供现，济南房继地产市场已何经在向专业屠、成熟发展专。支四、三级市需场分析：结论：政府政策杯济南的二手怕房市场从9潮0年代初期裹开始形成，岸初期公产房偏是以换房的粱形式出现的提，私产房以舍置换的形式宋出现，自2职000起政悔府放开二手莲房市场并大野力推动房改雅政策，截止丙到目前，公晒产房的房改嫌以基本完成唤。2000趴年全年成交办总套数54节00套，2就001年和悠2002年烛每年以20谣%的速度递府增，200足2年全年总拴成交套数为域8000套稠，成交面积最6万平米其姐中房改房成此交量比去年辜同期增长了鬼40%（8港000套房拖屋中以买卖后方式的有5绘000套左记右）二环以客内二手房成箱交均价为1庸600元/杜平米步——疤1700元予/平米，虽廊然政府房改氧推行的力度通较好但占房逢屋总量比重拌交大的省级捞房改房并没束有上市交易对（占50%蔑），房屋的喝加速放量还别有一个过程逆，这也从侧忘面体现出政么府各项制度驴的执行力度卖不够。崖济南的房改绩房基本属于假省级、市级体、铁路、军踪队、齐钢、留鲁能、石化哪七大体系,腾目前房改推叠行到第四阶急段,但作为夏重中之重的难省级房改房读(占总体5钢0%),还似没有上市交蹲易,市场的梁潜力还很大洪,加速放量迈还需要一个丛过程。政府政策鄙2000年寻出台了《住糠房置业担保当管理试行办看法》；把加械快开发三级舌市场列入十承五计划发展委的纲要；2浊001年下作调了二手房常交易的契税戒；2002运年规范下调半了房屋交易琴手续费；以肝近年连续4判次降息，都卸为二手房市采场的发展提争供了广阔的功空间和有力慎的支持。2仆002年，际山东省人民辟政府下发了罢《关于深化伐住房制度改左革进一步开板放和搞活住膛房二级市场康的意见》，性要求各级政惭府要把开放做和搞活住房咱三级市场放娱在政府工作厕和经济发展通的突出位置尾。此举为山烈东省二手房讨市场的发展博起到了领航络和促进作用灭。金融政策丈各大银行金兼融机构注意膛到了二手房驻市场的巨大冒市场潜力，唯适时进行业宣务创新，推胜出二手房按爬揭抵押贷款撇。住房公积龙金质押贷款狐，组合贷款程等针对二手扶房的信贷品疑种，为搞活辆住房三级时悟常提供了有少力的金融支油持。居统计塌济南200矛2年二手房鸟按揭贷款交筹易量以占到识二手房交易庭总量的50乒%但外地人科贷款要求严绿格。匀“优一站式宗”墙服务乏二手房交易懂的有关各方哑，如房管部炊门、金融机射构、担保机蹄构、公证等华单位均不断舞规范、简化助操作手续，凶增加工作透榴明度，提高毁业务、服务缠水平和服务资效率，缩短竞交易时间，描提高了二手烧房交易的成穴功率。济南守，二手房消普费者现已切新实感受到了薪二手房交易付的轻松、快规捷。房管部犬门理顺管理允体制，工作朱提速，简化识已购公房的绑上市审批程困序，加快房宝屋产权登记污发证进度，宝完备已购住佩房的入市资比格，加快了饥房屋交易、舱流通速度。蚂在济南市房者地产交易大疮厦内，房管食部门会同房增产中介、金壁融机构、评串估的有关各挂方现场联合巡办公，二手令房交易者进励入大厅即可茂享受到叼“掉一站式椒”壳的服务，此败外二手房按答揭担保业务旦，买方只须节提交资料、鸟签字、评估键、公证、抵骡押、过户手秋续均由公司冤代办（大部盟分公司只收劫买卖中介费补，其他费用具不收），加斥上提供担保寸，房屋办完蜂抵押登记，醒卖方即可从堪银行拿到房苗款，一般只躲要3泼——迅7个工作日累。鞋二手房市场项的构成刘济南二手房少交易分为以兄下几个部分日：私产房、送商品房（现经房）、商品物房（期房）水、房改房，裤注：济南公舰产房的房改挂推行力度非刘常大。这一而点和石家庄皱类似，上市与交易的房屋刮基本为私产肝房，以当地炼一家房产担殃保公司介绍狐2002年柏11月份以缩按揭贷款方尊式成交的二攻手房数量就苦有100多桑套，二手房为市场强劲的及发展势头由伐此可见一斑扣。药房地产中介赚行业整体情扛况比2002年活全年总成交烧套数为80绳00套，成搁交面积56咱万平米其中映房改房成交循量比去年同破期增长了4滑0%（80编00套房屋雄中以买卖方笋式的有50蚁00套左右庄）二环以内喇二手房成交晒均价为16四00元/平长米床——姥1700元顿/平米，济殿南二手房成滤交20%通解过中介成交参，中介商的霸口碑再老百搭姓中间非常该差（重要是颠个体中介）浸，在济南流独行一句话炸“捉三年不开张泄，开张吃三阅年罚”鉴，因为行业杜和市场的不舅规范，造成最济南中介市跃场买空卖空暗的黑中介很架多。目前济铁南中介公司舌共计126址家，中介公商司特点表现网在以下几方罩面：佣资金实力棉经族营二手房买肿卖、租赁的栏公司10万哈以上，经营坐商品房代理铅、商品房策奉划的公司5勾0万以上。雅规模板对二手房中奥介公司中基线本为个体小艘型中介，店泉铺位置不集统中，面积为供15平米左呜右，济南的协中介市场在涨房管局，（亭七经路83宏号）有20眠多家个人中所介公司在此艇设点（主要宵是窗口和信着息采集站的踏形式），稍僚微正规的公轻司济南有三职家，其市场犹形式为：总吐公司下设3隙家哀——丢5家分公司疗的形式各公递司独立核算跃。蓄硬件基础闪因挣为市场上的撞中介以个体损为主，所以印基本处于非汉常原始的状扑态，没有微稻机管理，没缸有自身的信翁息交流平台桨，没有企业蝶标示，没有被统一的工装纺，没有先进米的办公设备师，只有少数总的中介公司道佩带胸卡上粒岗。污软件基础难基些本没有自己伟的销售管理拉软件，人员宜层次较底，孩文化程度和涉素质不高，笛从业人员年况龄30岁相——再40岁，企朽业没有为长抗期发展储备甩人才。侄管理模型和响架构兔管理形式极泄为简单，大柱部分中介机妙构为个体经快营，有公司凉的一个总公区司下设3家键——茄5家分公司豪，有的分公去司只是挂靠座总公司，每疮月只向总公坛司交一定的扬费用。抓信息传递泄总尸公司下设的致各分公司之障间的信息不授共享，部分郊公司有自己堂的信息交流疤的数据平台检，能够实现趴局域网的信义息交换。骑企业品牌鼻各少公司目前没智有树立品牌始的意识，没罗有自己的V慰I，没有企酷业文化，没鱼有企业的核铃心价值观，直没有核心竞陆争力。辣企业管理伤有呀的公司内部私管理机制的颠雏形开始成舟型，但大部缸分的中介公务司没有意识杰。尘中介公司的樱主营业务居代卖、贷款袜、收购、租糖赁、商品房照代理猫各项业务的渴流程及收费筑标准屋代卖所诱有济南的大帐部分中介公注司代卖房源毫，均不押卖讲方任何房屋些权属证明文间件，只登记园房屋相关信堤息，出售价枕格均为净价瘦，成交后只度收取买方中缝介费。10哭万以下收取闭成交价2%瘦的中介费，诵10万以上辩收取成交价耗1.5%的火中介费，此太外价格可议帮。（注：由举于济南的中暮介公司以私捷人为主，并驱且市场不规悉范所以收费读标准不统一僚，这一点和歌石家庄有很是大区别。）尼贷款济墨南所有二手健房贷款都是跳通过瓦“脖置业担保公苍司胖”务办理，中介恒公司并不办视理，只是作罚为一项服务柿内容，并不界收费只收取躲房屋买卖中泛介费。叙“聪置业担保公纠司侄”金办理贷款收掉取一定的费吗用，担保公有司的收费也晶不统一，有表的收取贷款福额千分之七街，有的收取咬定数。并且分担保公司已坡同银行建立份了业务渠道朋，互相有利罩润关系。（存银行以向担毯保公司推荐第客户）贷款尺的最长年限炭为房龄加贷决款年限不超凭过30，最陶长15年，渴贷款人年龄久不超过65络岁外地人贷且款需要有本顾市人担保。孩收购因济为贷款没有示利润来源，干各中介公司究把收购列为刚公司的主要蒸利润来源，姓纷纷打出忘“亩现金收房羞”脸；博“帖高价收房法”尤的广告，此僻类业务开展炊的很多。庆租赁大础部分中介公蹄司登记房屋撑信息签定相殖关文件，成淋交收取20滨0元详——浸150元不需等直到租成参为止。愿中介公司情间况帖济南在注册蹲的中介公司轻有126家夺，未注册登最记的中介公宗司有400债多家，其中汪公司规模较双大是激“胡百替房产经毛纪公司农”抱，此公司是顺集房产开发宰、代理销售芹、广告传播赤、二手房销撤售，的公司预公司成立于糠1996年欢公司现有职妄工120名港职工，其中伤经营二手房度业务的职工尖有30名职窃工，公司有禾自己的销售注管理网络系衡统，二手房捏信息通过局宅域网实现信独息公享。（附图）环公司规模莲公展司现有分公榨司五家蹦天桥区：总默公司顺河街础116号婚市中区：民摧生大街15注号爽历下区：黑歼虎泉西路5脾5号蠢历城区：山奶大南路14宿2号饺槐荫区：南凯辛庄东街1蛋8号盘店面的面积脖大都是40管平米左右，幅每店有5顷——爆6名员工每纠店配有5刚——拣7台电脑房顿屋销售通过棕网上实现。池各项业务的购销售流程及艺收费标准兴排打代卖旬只登记房屋里相关信息，担不押任何房研屋权属证明疤文件，签定党代卖合同，越成交只收取戒买方中介费飘（10万以煮下收取成交见价2.5%房、10万到待20万收取浊成交价2.帖2%20万添以上2%，胶看房（有专库门看房的看序房车）收取暮看房费1次须100元、探2次200高元、交30滨0元看到成物交为止，成与交后看房费厉折算到中介富费中。牛堵这收购就登记收购房象源信息，预搬约实地看房脏，商讨房屋礼价格，签定堵收购合同，蓝过户后全款勾付清。购买柏收购房不交廊中介费。纲居肝贷款擦贷款作为一岗项服务业务骨并不收费用睡免费办理。辟租赁登炭记房屋信息显，签定相关布文件，只收膨取200元性看房费（不财退），直到培租成为止。项商品房代理蚀和开发狗商商讨代理桐费。他员工构成及村工资水平竞滩何员工工资巧=底薪+提默成，底薪5烘00元提成给中介费10叨%，经理工鼻资=固定工地资+奖金，仅固定工资2充000。百惑替公司员工底均为女性年肆龄22岁盾——萝25岁，学危历高中左右语。鬼公司运作方使式坡公司以直营撕的方式运作按，类似于我窜公司的连锁纽店，各分公板司不独立核免算，所有盈盒利上缴总公射司，由总公寿司统一安排棚，包括（人布员工资、广介告费、房租咽等）。络公司运作情环况运每年动态房很源量100阁0套左右，支每年成交量衬120套左咽右。丹竞争对手情沈况律“宴华通拖”笋全市共有4疾家店叹“稀洋红晚”璃全市共有5书家店，这两搅个公司都是羞几个个体的悠中介和办的值形式，没有亚长远的发展示目标和发展辱方向，内部蓄信息不共享遇，没有信息乘交流平台，有各分公司独度立核算，没疑有竞争力，滋两公司云均誓成交量为1蹈0套左右。居住区情况缎济南的大型笋居住区目前峡有五大居住葛区分别为：肠王官庄居住嚼区（西部）元二七新村（敢南部）启工人新村（景北部）掌玉函小区（惠南部）买甸柳小区（密东部）映这些房屋基尺本属于省级伶、市级、铁乌路、军队、仍齐钢、鲁能司、石化七大俊体系。以二伟七新村为例含：共计30螺0栋楼，人肯口2500需0人，房龄顾平均18年委左右，大部敞分房屋两气套全无，配套夕设施陈旧，产地理位置处共于市中区房果屋均价18亡00元邻——弯2000元识，独单面积轮30M躺——胃40M，偏俊单50M轿——咸60M，三别室70M，裁在济南象这维样的老城区骡比较多，房江质比较低，伴配套环境均果很差但由于索地点比较好爪还是有一定辆的需求。圈现二手房市己场的存在的绕特殊性封虽然政府推论行房改得力皂度较大但是录省级房改房遍屋还没有上非市交易，从筝市场存量来省看省级房改绳房屋占总体捡房改房屋5槐0%，目前逝官方的政策登以出台但执粗行力度不够养，并且在金肠融的政策方嚷面对外地人甚贷款的要求队比较严格要应有本市人做趋担保，这就炒挫伤的流动股人口购房的凯购买欲望。钓房屋过户所露需的费用柏已购公房买贝卖及赠与过词户收费标准需：怜契税：1.枕5%荡(受让暑方)艺印花税：0字.1%徒(双方各傅一半)肾手续费：6削元/平方米派(双方各一仪半)宝登记费：8渠0元第（受让方）交纯私产买卖染及赠与过户浮收费标准：悔契税：1.根5%促(受让昨方)务手续费：6快元/平方米负(双方各一运半)超登记费：8僻0元导（受让方）箭商业和别墅刚买卖及赠与轨过户收费标摔准：泛契税：3%猎等(受让方)橡手续费：6分元/平方米任(双方各一脉半)鸽登记费：8垫0元埋（受让方）奋注：办理贷元款的另需要按交抵押他项诱1.4%，甘此外以上费委率都是以评筝估价为准。断我企业的优道势洲1、硬件方舒面劫先进的计算姐机，管理方第式，统一的扩店面的布置似包括（办公助桌、接待台夸、谈判桌、鉴复印机朽打印机、等义），我们有塞优良的办公兔环境，幽雅抽的洽谈区舒夜适的接待区庄，着都是对秀手没有的。侧2、资金方吓面孩我们的资金坊实力远远优幅于对手，这京使我们能实瘦现买断代理此和批量收购箩，这是对手差万万不能的在。赛3、软件方梁面误先进的销售守管理软件，垄最大程度的阁实现信息和取资源的共享水，标准化的厕操作流程，爪连锁运营的顾五大体系的察支持，优良陕好的运营渠取道，以上这郊几方面对手号还不能实现届。匀4、人员方该面弟充满活力有捧着企业核心血价值观的优粱良团队，有帖良好教育高缎素质人才储戏备，有经过猫系统培训的特置业经纪人译，这是我们铅企业占领市柄场最根本的妇核心竞争力意，也是我们驼企业可持续旁发展的基石绣。甩5、运营机湿制惯阳光的操作餐流程，科学肿的竞争机制橡，值得信赖莫的企业品牌三，方便快捷幅的服务特性杰，庞大的网喂络系统支持只，多种多样询的服务产品篇，这都是我艘们竞争对手糠无法比拟的嚷。缠6、薪酬体窃制程我们门的企业长期堵秉承银“允以人为本的隶”茶经营理念，味充分信任和允尊重每一个谢人，科学的血薪酬体制远存远的优于对糕手，我们的尽企业给了我饰们的员工良坛好的升迁和筝异动的机会比，这不但但雁是薪金，还航包括更多的志锻炼机会，父学习更多的环东西。丝7、企业品净牌不通过我们的惨努力已经打吗造了一个蝴“远天津第一点”牺的品牌，我连们有理由相购信我们将打秃造出忠“造华北第一暗”筋，董“匹全国第一词”销。御8、宣传策像划胆我们有良好鲁的外围环境李，有优秀的尾企划人才，芳有企业占领普市场宣传推菌广的能力，眉有连锁经营辣的成功经验柴，有统一的疮企业VI，传这使我们能症够顺利战胜纤对手。上综合以上情未况分析，我犬企业同济南炸的行业对手酸相比有明显拘的优势，如错果进军济南妄市场我们肯狮定能成为二此手房的领军合人物，但目聚前济南的政挨策贯彻的力蜡度不够，市瞧场环境不明貌朗，大量的艳省级房改房闪没有上市，批房屋的加速壁放量还需要混一个过成，循所以现阶段虹济南的梯级缠消费没有形揉成，不过市和场一旦放量抽可立即激活恐三级市场，终应保持积极惠的态势关注痕，适时进入懒市场。似项目名称毅区域爸项目规模价建筑形式关价格膨主力户型系开盘时间狮现状棋主要优势稻阳光100槐南部哲占地150材0亩总建2波00万平米相小高层远高层谣均价300愚0左100株—思130两室竟140黎—首150三室起