某项目供应市场简案

PAGEPAGE16某项目供应市场研究简案1供应调研的目的和方法通过对某地区房地产的最详尽调研，最大程度地熟悉和了解该房地产供应特点，掌握目前市场上各项目具体情况、总体供应量和供应结构、价格情况、规划及配套等，分析各在售（建）项目以及其销售情况。在对于市场基本情况的掌握之后，针对项目的区位特点、供应量、项目总体规划设计、物业管理、价格等诸多因素如何对项目品质产生直接的影响，逐项进行综合对比分析。发现其内在规律，掌握“某地区住宅市场现状的形成原因”和分析“某地区住宅市场今后的发展方向”，进而挖掘市场空白点。通过对某地区房地产的了解，确定出某地区房地产影响项目的因素，运用层次分析法（AHP）确定各影响因素的权重，即对于项目的影响程度。然后运用德尔菲法根据这几个影响因素对于各项目进行综合评分，得出各项目的综合品质。1.1、样本选择按照某地区房地产市场的现状，敝司对形成一定规模的在售项目进行了全面的调研，剔除了一些规模较小、参考意义不大以及定向开发的项目，最终选取了13个项目做为分析的样本，同时对样本中的几个具体的项目进行个案分析。项目详细情况见下表。项目概况信物业名称洗发蓬鹿展努商呀物业位置县巴黎春天甲xxxxx龙xxx约世纪花园适xxxx训xxx锋齐林家园四xxxxx竿x快xxx应紫荆园拾xxxx旷xxxx号怡海世家量xxx良xxxx幼天立花园眠xxxx台xxx存荷香园干xxx购xxxx题金信花园御xxx单xxxxx谷恒生城市花塑园舅xx白xxx巧丽景翠园备xxxxx昼xxx苏富贵家园冷xxxxx谱xxx逮xxx忧莲馨园德xxxxx得x凶xxx伤新空间花园扭xxxxx深xxxxx荒xxx色xxxxx妙x1.2、市场界定某地区房地产目前还处于起步阶段，市场还不完善，每年的房地产总投资不到20亿元，开复工面积只有150到180万平方米，整个房地产还没有形成规模，目前市场供应量不大，项目数目也不是很多，彼此间差异也不大。但由于各个区之间的距离相隔较远，针对本项目开发地块所处的区位，本次调研主要选择在某地区。所以区域市场界定为该区房地产市场，具体划定为：西起xx路，东至xx路，南北方向由xx路到xx路。此次的市场调查也覆盖了本案地块的周边区域。2供应市场研究2.1项目综合品质综合品质如何是消费者所关心的问题，小区的交通位置（包括周边的环境）、整体的规划水平、户型设计的合理性、小区内部的配套设施的状况以及小区的物业管理水平都将直接影响小区的综合品质。为了能够更为科学的、客观的反应某地区各个地产项目的综合品质，并将其量化，敝公司应用了住宅产品综合品质指标评测系统，建立了新的数学模型，对各个项目的综合品质进行评定。本系统以层次分析法为基本原理，经过分析论证确定位置交通、整体规划、小区配套、户型、管理水平五个要素为影响项目的重要因素，用层次分析法（AHP）确定其权重，运用德尔菲法对各项目5项要素综合评定打分，最终得出各项目的综合品质指标。各要素权重及各项目最终综合指标如下：要素权重及综合指标图2.1.1综合品质评定——综合品质签项目名称征综合品质腰巴黎春天麦62.57宇世纪花园灰61.55淹齐林家园刻60.23旷紫荆园遣59.49耳怡海世家针58.41幅天立花园较57.35割荷香园弊56.43炕金信花园煌54王.30扯恒生城市花猪园陆53.65喉丽景翠园升53.44寸富贵家园夜52.42衰莲馨园节52.19融新空间花园诵48.70传骨性能价格比携项目性价比距表倒物业名称馅综合品质弯均价花销售率及性价比愈新空间花园稠48.7壤0跟1280秃80%锄38.05尊金信花园卷54.3梯0胳1498内85%磁36.25刮齐林家园寿60.23连1700氏80%彩35.43拉天立花园换57.35稼1650真85%换34.76魂怡海世家红58.41敞1690信80%陶34.56限荷香园桶56.43何1660享85%望33.99捡富贵家园株52.42蔬1600锻85%疯32.76劣莲馨园剖52.19蜻1600受80%钱32.62育紫荆园注59.49毅1850昨80%役32.16槐丽景翠园毫53.44俭1700触80%法31.44近恒生城市花漏园始53.65奉1780吐80%堵30.14祸瑞祥世纪花兄园有61.55炕2100露80%尖29.31更巴黎春天词62.57厕2700棚80%秀23.17泡注：性价比露在数值上等圆于综合品质箩除以销售价厉格乘以10造00艰可见，所有激项目中，性塑价比最高的剃项目为新空嗽间花园，性枪价比最低的型项目为巴黎稍春天。齐林纲家园的价格天高出了天立僚花园、莲香乓园等楼盘，橡而它的综合竿品质相对较堂高，所以它从的性价比占壤到了第三位央，从上表不何难看出。一过些品质较高逝的项目，价崇格也相应抬舱高，如巴黎谋春天品质最倍高，由此其观性价比也是低最低的。但叮从它的销售春业绩颇佳的谜情况，说明纽现在高端市芬场刚刚起步克，高档项目泽受到了一定产的追捧，这睬也是高端市稍场起步初期航的特征之一耗，当然这时探的价格不能枯高出理性的千范围；而一催般来说随着座市场的自我堆调节，不断睬地完善，以步及高端客户舒体量的消耗安，价格也越闯来越理性。梳2.2产品宽分析控欣整体规划胸容积率和绿虽化率是评价姓小区整体规幸划水平的重终要指标，是壮小区档次和夕形象最直接貌的体现。现吧在某地区在牛售的小区整结体规划水平讯较低，具体深数字见下表海：容积率垫快尿右要掏爷单位：万替平方米青物业名称炸容积率桂占地面积堆总建面浩巴黎春天赠4耻.98色24100赴12丽天立花园抹1.60更50000剩8械富贵家园收1.52制33000赢5跑莲馨园纵1.50竹30000准4.5慨恒生城市花朝园巴1.35鼠89100殖12凝丽景翠园钳1.21每66000各8谅紫荆园压1.21贿10200品0衬12.3劈怡海世家纲1.11沙21030衔0控23.38荣荷香园死1.00堂70000拴7趁齐林家园疤0.92唱21640拆0喘20联世纪花园呀0.88止11000促00脏85倡金信花园洽0.80勒50000差4晶新空间花园榆0.53物19000晒0酷10容积率分布坐容积率范围顽建筑面积谋（万平方米州）纤面积比例言项目个数芹平均容积率认容积率>2返12贸6%息1辅4.98宋容积率1.夜5业—促2制17.5殃8%岔3铺1.28创容积率1魄—咽1.5外62.68骗30%霞5键1.17这容积率<1箩6棕19隶56%失4叫0.76筐某地区地价压较低，致使滔容积率普遍赴偏低，容积缠率大于2的民只有巴黎春质天，容积率存达到了4.及98；容积蠢率小于1的殿项目有4个聚，其中世纪旗花园的建筑烈面积达到了君85万平方卖米，荷香园郊的建筑面积锡也达到了2驻0万平方米暮，这两个项弃目的建筑面竞积之和为1蒜05万平方们米，这是导这致容积率小赚于1的项目旁比例最高的舱原因。绿化率均物业名称贯总建面路绿化率真巴黎春天堪12丝50%驻世纪花园哲85偷45%凝齐林家园霜20泳40%膜金信花园吉4相40%杏恒生城市花证园驾12底40%其莲馨园绞4.5毒40%丧新空间花园庙10四40%誉紫荆园抓12.3饲38%趟怡海世家肠23.38丧38%代天立花园济8应3笑8%竞荷香园庭7蛇38%晃丽景翠园转8滋35%克富贵家园续5聪30%毯尽管区域市笼场多数项目浑容积率较低粪，但却没有彩带来很高的字绿化率。以愧上数据是各己楼书显示的浊，但据实地邮调查，绿化纹率超过库40%局的项目也只舟有世纪花园神，大部分项悼目绿化率介挽于残30%-4沃0%田之间，且集诱中在酱35%亮左右，对于新绿化的理解乖仅限于不让术地面裸露，任绿化的手段弹也比较单一高，大多数是牵草皮和冬青托的搭配。同形时绿地非常底的零散，没旧有大面积的息绿化区域，奸无法形成绿渐化景观。喘这体现了当明前淄博市房恢地产项目运奋作中小区规劈划水平的滞酷后。开发商倡在开发的过腐程之中，对歇小区的绿化粮园林没有足母够的重视，联致使多数的栋小区没有能消够体现小区颤风格的景观豆，尤其是绿扇化景观。也秩说明大多数忠开发商还没呢有意识到小抓区的整体规蓄划对于小区歼的形象以及剖销售价格所鼻产生的深远渔的影响。乒那么本项目尿在绿化景观芝方面的突破冲，将为本项匠目未来的销干售打下坚实帽的基础。渠只楼型、户型楼型米物业名称掘楼体类型弊总建面酬巴黎春天孤高层霞12险世纪花园顺多层小高层木85隆齐林家园施多层棒20印紫荆园咽多层重12.3禁怡海世家溪多层小高层仁23.38翁天立花园某多层小高层效8数荷香园盟多层纽7窝金信花园筒多层期4童恒生城市花差园氏多层香12范丽景翠园难多层鱼8技富贵家园盲多层壁5虎莲馨园糊多层靠4.5袋新空间花园遍多层未10不某地区住宅肾市场中多层幻住宅占有绝宫对的优势；顾小高层住宅允现在刚刚起挽步，区域市思场仍然以多涂层板楼为主武，小高层和胀塔楼占有了厉很小的份额座，除了巴黎侄春天公寓项建目外，再没周有任何项目荐产品全部为某高层，存在忧高层的项目肉也是高层和电多层并存。那造成这种现张象的原因主歼要有以下几锯点：厨（1）某地佩区居民平均歪收入水平不亩高，普通多借层住宅因其存造价便宜、丑售价较低，锤同时相关的汁管理维护费桂用较低，成斯为某地区民否购房的首选捧。猛（2）某地率区商品住宅筋市场还不是缩很成熟，消判费者对多层变之外的其他项类型住宅形膛式认识不足倒。开发商在钢开发的过程禽中，大多依品据消费者的炒消费习惯，贝而不愿冒这伴方面的市场语风险。午（3）对于决中高端产品择如单体别墅讲、联体别墅测的缺乏，主暂要是开发商拳缺乏操作高岂档楼盘的经喜验，对于目钉标市场缺乏穗有效细分，境开发的定位阴过于保守造敏成的。户型跑某地区地产梨市场以二居捡、三居户型筛为主。其中宗又以三居室炒占据主导地徒位，以小户抹型为主的项遗目鑫盛阳光嚼丽舍，一居锄占了一定的掏比例，而其发销售业绩较妈差。秤在调研的过周程中发现，奶比较热销的揉是130~测150平米朋的三居室。垦较低的价格旦把总价限制滤在一定范围炒之内，因此押，大一点的正户型价格亦优在大多数人君的承受范围舍里。赢多层板楼这径类型的产品困，就其多层井楼本身的产聋品品质而言立，户型在体绘现其品质中棚占有很大的成比重。本次流调研中发现椒因为淄博市标的消费者对夕于户型设计鼻的挑剔，而探且特别强调护通风性。开条发商对于户词型设计都给班予了充分的托重视，如现死有的户型多葛是明厨明卫亿的设计，有扫一些还作为侧自己的重要适卖点推出。近但也有部分虎项目的户型户设计比较陈验旧，例如，负卫生间的窗贷户对公共楼量道；动静安乎排混乱；忽怕视客厅的采演光问题，没焦有动静分离死概念等。由晒于某地区房疗地产市场的励低单价带来貌的低总价，型所以户型主优要以二、逢三居的大户撑型为主。楼随着某地区改房地产的发银展，人们认圣识的逐渐提辈高，产品可害供选择的增岁加，人们对胆于产品品质捉尤其是户型扛将越来越挑扫剔，因此户颈型成为项目悠销售过程中摆，影响销售扯成绩的重要凤因素，而且闷越来越重要销。别毙楼宇配套贤区域住宅市敞场中的各项仿目在通讯系雅统、供电系肠统等方面并觉无较大差异迹，基本都是银采用预留电或话接口、宽电带接口等方贱式。坡采暖方式主稼要有市政供潮暖和小区集按中供热两种环，供暖设备梅绝大部分采杰用暖气。由骡于某地区商斜品住宅市场俊刚刚起步，朽社区智能化涉设施的应用乓还不广泛。郊如现今比较服先进的出入指口管理系统攀、保安巡更虹系统、可视须对讲系统、饮防盗及煤气锯泄露自动报腹警系统、闭赌路电视监控管及防盗报警待系统、IC视一卡通系统史等，所有项蚀目没有全部愧配备到位，苹只有少数项雁目准备配置脆可视防盗对跪讲系统。脑均装修标准杀调研显示，活目前，在区钳域住宅市场缴中住宅项目阅的外立面装请修选材绝大耕多数采用墙窗面砖，占总蝴体的80%户。部分住宅汉采用涂料，股占总体的2色0%。住宅廉的外立面不钳仅仅体现在弟外立面的装俘修、色彩方块面与众不同异，还体现在店富于变化的握立面效果，态充分展现产冻品外观的艺书术性。因此亡，在住宅市毒场中产品要柄树立高品质讲的形象、与排众不同的个垃性，住宅的白外立面必须指充分体现其扮美观性和艺防术性，从而状在消费者面栏前展现项目龄的个性和特亲色。辉按照住宅室拿内装修标准富，住宅内部钓装修形式一贝般分为四种画：毛坯房、粪厨卫精装修元、菜单式装受修及精装修摸。整体产品格档次不高决王定毛坯房仍沾然是市场上元装修选择的豪主流，精装池修和菜单式躬装修在很大创程度上仍然吼是市场空白排点，面对于溪价格很钢“测敏感循”赌的某地区购骄房者，菜单圈式装修显然次更容易被接宅受。面公共部分的桶装修一般包请括大堂、电咳梯间、公共坝走道、楼梯桃间的装修。庆市场中的绝清大多数项目药仅楼梯间仅友有一般装修敞。河龙小区配套梢某地区房地辟产发展较晚辩，房地产整玻体水平不高美，产品档次供普遍偏低，软规模较大的行社区较少，棍小区内配套掩不足成为某开地区房地产篇市场上的普辰遍现象，大唐多数的项目狸借助于外部浮配套。规模枝较大的项目筹和档次相对填较高的项目悬区内配套相迎对完善。消训物业管理溪随着房地产疲市场的发展科，购置者不主仅关注房屋蔽本身品质，文而且越来越愈注重其后期栋服务。一个认知名物业管文理公司不仅全能够给今后崭的业主带来会一流的服务炭，而且还能作够提高物业轨的附加值，辽特别是在市碍场竞争日趋视激烈的情况饱下，物业管允理的水平的驼高低已经成正为吸引目标怒客户的重要肉手段。高档瓣项目的客户汗有着较强的屯购买力，他岁们对物业管钞理的要求也扫更为严格。渗只有下大力篮气提高物管董水平充分满寺足业主的需拘要，才能真添正体现项目恼的品质并最第终赢得客户蚊的认同，这垫也是差异化姓竞争的要求晶。锈物业管理相滩关费用惹物业名称乎综合品质保物业费误巴黎春天手62.57址1挖瑞祥世纪花率园晶61.55蚊0.5纺齐林家园纱60.23沈0.5策紫荆园钻59.49云0.15造怡海世家坛58.41历0.4谅天立花园赞57.35彻0.25宅荷香园穴56.43眼0.2邻金信花园印54.30嗓0.28左恒生城市花退园谁53.65猛0.5景丽景翠园道53.44册0.2抛富贵家园矿52.42坐0.2商莲馨园纲52.19付0.2蚊新空间花园梯48.70猛0.15甲物业管理费有是客户入住师后长期支付菠的一笔费用艰，由于将会左涉及客户的晋支付能力，彻因此物业管造理费用的高席低也会影响刊目标客户的唉购买行为。姑在目前的某缘地区住宅市羊场，客户普勾遍对物业管垂理公司的认帖知感较差，样这主要是由除于客户对物穿业管理的重嘉要性认识及暑对其的重视浅程度一般，凭但却非常关愁注物业管理声费用的高低衬。合本次调研发秃现0.5元黄以上的项目摆只有巴黎春琴天，其它各芹项目物管费凉平均分布在于0.5元以校下，绝大部乓分项目的物浊业费集中在妹0.2-0予.3匀元之间。闯因为过低的残物业管理费运用，致使盈粪利性的物业优管理公司无牲法进驻本地选市场，为小粪区居民带来宴专业化的物伴业管理服务掩。现在某地胡区所有的项网目除了巴黎溉春天外，物宪业管理都是究由开发商自佛管，属于开捡发商为销售遥而附加的产陵品，所以普示遍的管理水零平不是很高慌，而且管理付主要方面也械仅仅集中在残保洁和保安秘方面。魂因此本案应创在物业管理欣上做足文章卫，使客户从身本案充分认陈识到物业管啊理的重要性盗就意味着客圆户对本案的摩认同，本案册就会因出色具的物业管理趣在市场上树远立良好形象寒，促进本案好取得更大程违度的成功。酬坐价格和销售奇价格无疑是绝消费者在购鸡物时最为关拐注的，尤其皮对购房这样策的大宗交易郊更超出了对墨普通商品的业关注，可以袋说价格是绝祝大多数消费督者购房选择挑时的标准，漆也是消费者担衡量自己购制买能力和购欠买什么样的眨住宅的标准摆，那么楼盘培合理的定价佳可以使消费嗓者感到物有楼所值，可以忍有效地针对巩我们的整体难目标客群，陕尽量地避免历客户的流失夏，从而在保号证开发商利裁益的同时，钩是经济效益伙和社会效益斤最大化。岭物业名称申综合品质蜡均价格销售率侨巴黎春天披62.57昌2700情80%著世纪花园旬61.55失1800狡80%誉齐林家园饱60.23窗1700提80%丝紫荆园蓬59.49煤1850斜80%腐怡海世家恶58.41狡1690相80%符天立花园肥57.35域1650矿85%显荷香园偿56.43莫1660凭85%栽金信花园柱54.30断1498徒85%狮恒生城市花垄园待53.65坑1780笼80%酸丽景翠园化53.44舱1700淋80%校富贵家园现52.42蔬1600陕85%潮莲馨园许52.19严1600晨80%颠新空间花园喊48.70植1280载80%建说明：如分貌期开发的项歌目，销售率倚是以本期并蛋包括之前销姑售面积计算售，不包括未马开发的部分居。灵按综合品质裤分组雷综合品质分耍组料平均综合品瞧质亡加权均价饭建筑面积套60慰以上铲61.45翠1875指117涝50—60抓55.30录1702钻84.18难50国以下乞48.70义1280举10冲以上显示，唉随着综合品贤质的提高，黎加权均价也程随着平滑提圆高，但其提涉升的速度要进高于价格提械升的速度。近综合品质6逝0以上的项酿目价格偏高说或品质没有盗做到位，而羡本段的供应蓬量最大，达区到了117嘉万平方米，擦这样的弊端安如是小项目盐迅速开盘并层且迅速售罄长可能受到的蓝影响不大，表如是大项目汽，由于运做霞周期较长，寄会受到新项版目的冲击，董并且随着消脚费者对房地腔产市场认识宜的加深，也秩会影响项目禽的销售。所防以对于本项远目这样的大涝型项目来说街，如何合理支定价是极其虏重要的，一粥但定价过高困，将大大影犬响项目的销专售，势必缩川小了项目的闹客群体量，情进而影响项牢目的整体效介益；综合品存质在50袍—撤60的项目派就其价格而局言相对比较霸合理；综合帽品质在50骆以下的项目秤只有一个胶——狸新空间花园与，位于高新斗区东北部，谱而此区位的穷住宅市场目党前还没有被鼻广大居民所聪接受，其价峡格偏低是可扣以理解的，福它的供应量华也只有10挨万平方米，遮不会对整个悉市场造成较睡大的影响。按价格分组简价格分组甜加权均价厉平均综合品再质猛建筑面积很2000榨以上首2700恳62.肯57毙12嘱1700—宾1900锡17为82亭56.站67雀137哲.3可1600—畜1700切1661巨55.36部47.9君1500督以下戒1342误51.50株14增以上显示，穗与价格分组血相类似，目萄前，某地区皮的在售项目绳综合品质同恰样与其对应剧的价格不相昆匹配，综合漏品质提升的扩速度要慢于母价格提升的据速度。份按性价比分饭组太按性价比分鄙组德平均性价比时平均综合品椅质推加权均价惨建筑面积蔽35旋以上蔑36.57乐54.41插1553挡34盯30—35仇32.96妻56.10椒1757萍165宣30仿以下膛23.17慨62.57立2700妨12忙以上显示，