某房地产行业全流程管理手册绝好借鉴

受控文件受控文件躺业务流程管治理手册挺振摧注扑棋手册现行版滔本：豪A筛/0滩卸荐酷够砌发裁放编号：析揪太阿屈编制梢弃帅机教搏季地日期换急200段5糕.引12祸.1遵0时戒挑宫审核先统误职追忙家屑日期俱变200分5仙.庄12斑.12形击夹辛隶批准秘阻提矩估站隆日期笛宣200判5怎.含12炉.2樱0逮岸请跃跟茂发布日期：退酱200条5滴-躬12虏-谁2骨0溉洋赠生效日期：扣妨200捷5臭-股12填-脾30目录项目业务流程概述1.1房地产业务流程价值链分析1.2房地产项目开发流程结构图项目论证2.1项目论证阶段工作流程框图2.2项目论证阶段工作流程关联图2.3工作流程关键点说明3项目策划3.1项目策划阶段工作流程框图3.2项目策划阶段工作流程关联图3.3工作流程关键点说明衡4高设计管理布4.1阶诞设计管理阶众段工作流程怕框图他4俘.2顽设计管理胃阶段工作流弓程冶关联地图半4宝.3获工作流程关翅键点说明泻5墓宾工程管理准5.1弃海工程假管理阶袖段工作流程座框图迫5择.2杂工程管理概阶段工作流雨程遗关联你图堆5泻.3贪工作流程关犬键点说明充6铁屈销售遵管理霜6.1肝销售队管理阶靠段工作流程慨框图勒6杠.2伞销售管理阁阶段工作流币程绵关联捡图萄6纸.3蠢工作流程关弊键点说明稀7络死客户服务管将理巩7否.1附客户服务回管理阶漏段工作流程拉框图芳7.吧2励客户服务管页理减阶段工作流创程驰关联末图乳7容.3野工作流程关景键点说明允初计划管理储8.1弹计划管理的俭目的寨8.2计械划管理体系尤8.3柄项目计划疾的要求会8.4工做作计划的分厉类及管理喇8.5计禁划的编制、尊评审和批准谎8.6工毯作计划的调源整时机、评摇审及批准盈8.7工狡作计划的执想行、检查与屯跟踪内8.8工雅作计划控制鉴的保障措施招投标管理封9.1概翻述圆9.2招投她标管理的目萄的窗9.3招厌投标管理的友原则纺9.4适信用范围柄9.吉5捞招标程序贝9.6评标被方法与各项晓目的招标评凯标规定合同管理艳10.1合荡同管理责任有分析南10.2佩合同条款风陈险分析煎10.3满合同履行监例控成本管理既11终.1虎成本管理概叠论犬11.2签成本管理的嫩组织架构如11.3播成本管理体悄系总体思路轻11.4痛成本控制目琴标的确定辫11.5贝成本管理流掘程泛11.6哪目标成本呢管理要求兔1.肾项目业务流葡程概述畏1.1房地异产业务流程细价值链分析粱从房地产业育务的价值链宜分析可以看践出，越靠近斥价值链前端排，经营操作秆风险越大，樱对整个房地泡产开发项目落的利润贡献考也越大；靠蛇近价值链后忌端，经营操押作的风险越缴小，利润贡值献也越小，馆但对组织品芽牌和客户价衫值产生重要屈的影响。房地产价值链分析图拾所以我们前贡期（投资策取划、土地获箩取、项目策喂划、建筑设鸦计）应以关庭注风险为重石点丽；项目后期需（销售、售亮后服务、物客业管理）应扛以关注客户叼价值和企业劈品牌的提升之为重点责；炸中间过程应替以关注成本袖管理为重点麦。房地产价值链分析图幕按照房地产啊项目开发过向程可以分为问六个大的节求点：项目立门项、项目策哭划定位、定主体结构开桶工、开盘销浩售、竣工、随入伙；按照含节点又可以灾将房地产项比目开发过程餐分为六大阶姨段：项目论掠证、项目策峰划、设计管发理、工程施泻工、销售管莲理、客服管乱理，各阶段蚕的关系和主蛋要工作见下叛页图。抄(瑞增加价值链遣分析图危)：代表关键里程碑：代表关键里程碑：代表某个阶段（1/6）的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目立项主体结构开工开盘销售入伙项目论证阶段项目策划阶段工程施工阶段竣工拓展营销设计工程组织项目论证初步产品定位规划要点/规划草案组织项目策划/产品、市场及客户定位研究概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算项目策划组织项目论证并1.2房地四产项目开发睛主要过程识宏别示意图项目论证阶2.1项叠目论证阶段捷工作流程柳框图摇2.2唉项目论证阶鹿段工作流程卵关联图赢2.3绍工作流程虽关键点说明头2.筒3绪.1铸房地产熊市场躲信息的收集客及分析伴信息的范围浇：指日常的沾各种信息收庙集、分析，箭其中的信息逐包括土地信卖息、竞争对运手的产品信观息、成本信脚息、市场信狮息等。南收集渠道：编各归口部门根应建立信息滑收集的渠道絮，同时在公毁司内部应建掉立信息沟通变、共享的平鱼台；咏各主责部门池负责各自信闸息库的建立仙，营销策划右部负责土地芦信息、产品燕信息和市场以信息等信息色库的建立；渗成本管理部谋负责成本信休息库的建立魔；材料部负堵责材料信息届库建立。厉各种信息应择按照相应作遣业文件的要豆求定期进行武分析、总结枕，并把总结吵的结论应用燃到工作中去呼。烫2.努3什.2代初步确定拓原展目标旨从定期分析柱的土地信息庆中甄选出目承标地块，并滚基于公司整诚体战略的考轿虑初步确定药拓展目标。介甄选时应进象行初步的投普资效益框算域，并比较不忠同方案之间撇的投资效益扮差异，以追必求投资效益片的最大化。洽投资效益的男框算应根据样公司以往数碑据信息、市类场收集的信者息和基于前弄二者的推算糟数据。珠2.稳3些.3扁组织预可研均论证茎初步确定拓塑展目标渐后，营销策赏划部应对目熄标地块组织狼专项的市场洪调研，适当叙时可参考外仆部机构提供交的信息携。包括目标吉群体的选择膀确定、可能炊的目标价位零、可能的风跃险及应对措诸施等等。帝成本管理部名根据规划设协计部提供的擦规划要点和湿成本信息库饥的数据，进话行成本估算秩，形成《新回项目成本估荡算书》。思由营销策划幅部根据各方虹面信息，进灰行预先可行迈性研究，编佩制《预可研慰报告》。赏组织预可研膊论证，在论廉证中不断听暂取各方意见辅，修正各种撤方案和数据警，最终取得啊一致意见，心并形成《项复目预可研报促告》诵和《项目建毁议书》暂。妈2.仔3签.4病组织可研论俊证滑在预可研阶轮段确定的勤初步土规划方案的相基础上善，营销策划六部秆进一步溪对目标地块赌进行愁专项的市场晒调研，谜收集更多狂的稠区域经济、歇市场和产品耗信息。团可行性研究纹应该做到：肉了解该项目孟背景资料，勺初步判断项乎目操作方式蝶，矩进行项目实冻地勘察和周反边市场调查告，根据市场族情况和项目轻特点做出初够步项目定位园，丽至少那包含以下内厌容：丸项目的档次芽、目标客户范群；芽项目大致开朗发周期；偿项目占用公查司资金情况着；盼项目中不同击建筑产品的商种类和各自苹面积份额、分售价安。存项目负责人丹可根据项目沉的特殊性与羞否，进行后雅续处理：粉常规项目，打易于规划的诚：确定各种督形式产品的狮面积组合，贝取得各种形勒式产品含基兽本配套后的泼成本数据，偏作为初步经张济测算的依礼据；宁特殊地形或求包含特殊配完套的项目：高可根据项目孝资料和初步铃产品定位做授出《初步规粥划设计分析欺》，做出成扫本测算，作杰为初步经济联测算的依据拉；宇成本管理部众根据墙初步纤规划方案某，进行舒详细的漆成本估算，裁完善朵《新项目成相本估算书》蜓。尸由营销策划顷部根据各方脚面信息，进稿行可行性研小究，编制《闹预可研报告扫》局；同时，对索项目前期的严工作进行策军划，编制初嘴步的《项目岔前期工作计筒划》乘。顿由公司董事膏长族组织楼对项目进行村可研论证，察在论证中不忍断听取各方骨意见，修正及各种方案和尝数据，最终暮取得一致意赵见，并形成唉《项目可研跌报告》。帆2.贿3怪.5赵公司内部立借项绳经过可研论谣证后，公司无即可以进行蜡内部立项，孟由资金计划挑部下达《立段项书》，《暑立项书》是睁编制《项目司投资指导书赢》的主要依月据之一糟，所以《立房项书》应初唯步确定项目热各种经济指稼标、重大节怨点要求等。廉内部立项后抖，表明公司方决策层已决渴定要开展该热项目，因此具，与项目有础关的各种工蝴作均应开始胆启动，比如悬：各种报批浴报建工作及怎资料的准备招、方案设计剪、目标成本拨的初步确定胆、营销方案地的策划、项庆目部组建的副前期准备工瓣作等。货2.开3届.6舞办理土地手艺续裁内部立项后捉，项目事务个部应按照政驴府相关的土话地政策，开章始着手土地同手续的办理哨。碗为提高土地此手续的办理欢时效，项目淘事务部应提哨前间编制《资料变准备计划》促，计划中列代明：潜将办理过程串中需要准备故的资料、肥资料标准要薪求、缠责任人诞、时间要求捧等。福属于合作项情目的土地，乔应在预可研迎阶段就开展节与合作方的竟谈判，在可蕉研阶段必须喝就合作事宜雹达成初步一唇致意见。叠3与项目策决划康3.1项目有策划阶段工阅作流程亦框图醒晒3.2挤项目策划阶峰段工作挣流程杂关联床图限3.3竭工作流程稳关键点说明搞搅确定项目管旋理组织及人尤力资源配置饿内部立项后到，公司高管翠层就应开始禽确定项目经搜理人选，必迈要时可考虑得采用竞聘的陡形式产生最较终的项目经凳理；梅由项目经理牙确定项目组鸦织和编制人碗力资源配制岁计划，报公惜司董事长批拐准。确定项闭目组时应考躺虑项目的规功模、项目的垦区域性、项疲目管理方式筝等因素。部项目的组织喉形式和人力云资源配制计痛划必须满足肚项目可研确早定的整体费住用测算。枯确定项目的畅组织形式，泻包括组织设辰置及职责、月岗位设置、器岗位人数及衬岗位工作内呀容和职责。壶人力资源配没置应根据项滤目境不同阶段的胁需要依次配殿置，人力资哥源配制计划应应列明人力讨资源配置资寄格要求、到箱位时间、配群置的理由、丹主要的工作锄内容，并测殖算整体人力税资源费用和释管理费用，杯以确保不超截过前期测算岸的成本指标很。至跌组织《投资凳指导书》论雾证熟《投资指导浑书》应列明欠项目双的目标，包蜻括：投各种经济指枪标、重大节显点要求等锯。戒它是项目整厌体业绩考核影的依据确，与项目经呆理的业绩考概核关联。该猴《投资指导娃书》允许在粪项目策划定俗位后，根据诸项目定位的废变化修订一股次形成最终啦版。弦针对项目《对投资指导书那》对项目经加理的业绩考衫核方案应作衰为《投资指蛾导书》的附去件，由项目狭经理签字确抱认，确认期害限最迟在项世目定位完成普一周内。烛由资金计划连部组织对《答投资指导书子》进行论证睁，秀论证时应充蔬分考虑项目遗的可行性研贝究结论、与盯公司资金状管况的匹配、沿公司资金链灭的周转等，昼确保公司整尘体资金收益狐最大化。企仪组织编写《章项目开发指井导书》谅《项目开发尽指导书》是号为确保实现柱《投资指导他书》中漆项目裕的目标，而季制定措施性铅的文件霞，同时它又屠是以后围绕斤项目的各项叙计划和工作寒考核的重要较依据之一，捞由项目经理录牵头编写。针《项目开发种指导书》内候容包括：项炊目质量、成式本、进度、巨安全文明、鲜风险管理、补项目各项计老划的编制要海求和责任人隙等。剂藏组织项目定病位论证捕项目定位是患项目开发过误程中的关键禽环节，是基土本确定项目撑方向和项目汁目标的过程的。盟定位错误会潜导致项目整由体失败或收负益降低；定辨位不充分介或定位延迟减，会造成项勇目其他工作秤的无续和混担乱，走很多礼的弯路始（比如设计限变更和签证乱的增加）伞，增加项目贩成本。玻为确保定位趴的充分，公浓司应牲：虫将影响定位渴的各种因素牵和工作前置醒，比如躬：设计工作转、项目成本俊管理工作、屋营销策划工签作等；沈加强日常的况信息收集和墨积累，尤其烤关键的是以何前项目的经柄验数据。晕盾组织编写《仁项目营销策飘划报告》术《项目营销汪策划报告》独既要紧扣项厉目的定位和匠项目的目标证客户群，又志要具有一定上的操作性，逐同时还要为音以后的项目歉营销工作的乞开展指明方央向和提出要夕求。嫌《项目营销被策划报告》答应充分考虑推项目营销环删境的要求；丰营销策划部底负责编制《哄项目营销策主划报告》，殃这项工作可炭以始于项目站预可研，终标于项目定位赌后一周内。渴已组织编写《晴项目整体广粮告策划案》跟《项目整体虏广告策划案耐》应依据项精目营销策划穗报告；撕关注广告时右机、爽媒体的选择杂、广告的悼形式和内容值、费用、预谎期达到的效燃果秩。培4恐设计管醒理虫4盛.1在设计管理灿阶段工作流显程顾框图孙4仓.湾2设计管理室阶段工作流眠程秆关联图俭4.3坡工作流程鞠关键点说明阀否编制项目设式计总体计划迁项目设计总饲体计划是项棚目设计过程览中工作开展悬的主要依据汗，应在项目肉总体计划的掏框架下编制妈，同时应符销合《项目开需发指导书》贼节点要求到；柜设计总体计寄划应包含设甩计各阶段雄（包含专项沟设计）辆的出图计划馅，有关的重拖要时间节点局是设计招标林和设计委托街合同的依据俭；燕设计总体计徒划应由规划隶设计部在开渴发指导书编荷写后一周内屑编写完成，居项目经理审逢核进行审核垒是否与项目腐总体计划董相协调。眠狂组织项目设确计任务书论堪证洲项目设计任股务书是委托齐设计单位进五行项目设计涛的主要输入依之一，设计垦任务书的内理容应包含项因目建筑设计筛指标、成本源指标在内的垮各种指标要蚀求辩；竖设计任务书会中的各种指狮标应符合项绒目定位的要束求；景项目任务书闲论证的主要娃目的是确保殊项目的定位惯在设计过程届的实现。麻绑组织方案设约计评审导方案设计评叔审的主要目搂的是确保偏项目西可研和项目月策划定位的怨各种经济指捕标能通过设登计方案进行跨落实；隙方案设计评缎审应充分考拣虑其他部门监的专业意见要，特别是营末销策划部的池市场意见、译客户服务部讽的客户需求种、项目部关底于施工组织澡方面的意见妄、成本管理念部的目标成处本实现的意忙见等漫；黎评审过程应肿保留记录；趟评审结论和栗修改意见应缺确保得以落立实传。叮逆组织初步设陵计评审简初步设计评捏审的主要目泼的评价初步垂设计结果满抱足项目策划冶定位芦、青设计规划方远案、初步设歪计要求答的充分性、秃适宜性和有臣效性贸；稠初步滥设计评审涂也崇应充分考虑则其他部门的晒专业意见，其特别是营销乎策划部的市访场意见、客等户服务部的枝客户需求、闷项目部关于奸施工组织方迅面的意见、燕外部政府部肥门审图的要稀求、神成本管理部伶的目标成本么实现的意见陈等；内其他要求同乖“虫携组织方案设悉计评审哈”歉的第3)、罗4)项。蹄虽组织施工图美设计评审烧施工图设计虽评审的主要薄目的评价施疑工图设计结拢果满足项目尼策划定位、迈设计献规划闸方案披、施工图设柴计景要求的充分肠性、适宜性胁和有效性；赔施工图设计娱评审也应充优分考虑其他哨部门的专业时意见，特别踢是营销策划艇部的市场意葛见、客户服东务部的客户察需求、项目士部关于施工展组织方面的随意见、外部润政府部门审危图的要求、掉成本管理部滤的目标成本坑实现的意见己等；骗其他要求同惨“龟减组织方案设社计评审蜡”屈的第3)、呼4)项。蚕裂组织专项设蚀计评审腔专项设计评虎审的主要目肾的评价专项战设计结果满锹足项目策划割定位、各专东项设计要求才的充分性、僻适宜性和有驶效性；全专项设计评锻审也应充分斥考虑报有关动其他部门的合专业意见，秃特别是营销伏策划部的市胜场意见、客慈户服务部的福客户需求、恭项目部关于既施工组织方姿面的意见、搞成本管理部含的目标成本敏实现的意见折等；出其他要求同胖“贯锤组织方案设县计评审链”建的第3)、泼4)项。矛5渔斯工程管理辨5.1拥工程管理销阶段工作流存程拔框图危5.偏2技项工程管理涂阶段工作流啦程劣关联图辛5.3借工作流程慧关键点说明喷壮编制工程施泊工进度计划湿工程施工进湾度计划是工餐程施工进度刃管理馒和施工单位察开展施工局的主要依据霸；是项目总深体计划中的缘专业计划之锯一；侧工程施工进恭度计划一般确由施工单位湿编制，监理揉单位和项目泡部进行评审顷；宇遮工程施工条肾件准备现工程施工条直件准备是项不目部组织实鸭施，应编制途工程施工条蓄件准备工作串计划，计划黄中应列明需影要工作内容罚、标准要求封、责任者、庭时间要求等赞；概编制工程施港工条件准备担工作计划应秆考虑和设计新工作的开展腿相适应，仔各有关责任御人准备完毕鉴后，项目部企应组织进行稿验收、确认狗。述撑工程销售配喉合钳建立沟通渠吴道和沟通机忆制，确保有嫌关的各种变牛更能够及时伟传达；蚀销售应参与驱对施工条件英准备的确认辟；捷吧工程现场管态理进度：更制定施工进轰度计划，并伍严格遵守宫通过月报定作期跟催施工视单位的形象滴进度情况，锦发现工程进瓜度延误应及之时制定措施锁；质量：饱项目部必须倾定期进行施兼工现场检查锈，及时发现芬各种可能的室安全、质量钥隐患；睁项目部督促璃监理单位履添行监理职责朱；代工程管理委薪员会定期进萍行施工现场逗抽查；铸项目部和工予程管理委员绝会参加各阶霜段工程验收略；帽对施工单位唱的履约情况积进行定期评钞估。安全：末施工单位和累项目部必须旧建立现场的义安全管理机席构，明确各番人员职责；顽通过各级、购各项施工现惹场检查，提商前发现各种刻安全隐患；授进场前或定处期组织安全彼培训，保留辆培训记录；成本：论严格按照目吉标成本控制黄施工成本；宫各种变更、隆签证应按照故规定的程序援和时限进行胜办理；标对各类成本易建立分类台依帐，定期进煎行统计、分念析，实行动锹态成本控制渴；暗建立成本预忆警机制；藏建立和落实承成本责任制曾。责唉工程验收管及理稀工程验收时颜应按照各种狮工程验收规验范进行拾；评正式验收前推应进行内部佳初步验收，蛾并对内部验鼠收发现的问抬题进行整改肥，跟踪、验沫证整改情况披。元内部验收时杀，客户服务抱部、营销策年划部应参与交验收，以确令保验收时体刊现软客户漆有关的要求汉。者彼工程移交链项目部应按另照文件要求陶，和物业部加门办理工程暴移交，客户输服务部和营菜销策划部应驳参与；洋对于移交时参遗留的问题址，撑应留下书面钞记录，并就佣完成时间和普责任者达成梁一致意见。保注意移交时个有关工程资订料的移交。颈6煮霞销售管理承6榜.1颗销售管理轧阶段工作流廉程喜框图铲6也.拜2根钟销售管理狮阶段工作流扛程华关联图搅6.3侦工作流程迹关键点说明蛾6弟.3.1级开盘前准备姜营销策划部伏应按照《销含售售前程序债文件》列出悼需要准备的罪工作清单、矛责任部门、禁完成时间，能准备工作包迎括以下几个误方面：既销售资料准饲备案场准备人员准备滥开盘前，营握销策划部应坦按照《爱开盘准备工部作清单宵》进行一一敢确认，确保许在开盘前作置好各项准备镜工作，使开裳盘工作顺利昼开展。符阵现场销售管栋理束制定各种销掩售服务规范飞；扮销售时，对竿客户的有关找要求及时组痰织与相关部辅门进行沟通良；娘对销售的各见种信息定期铺进行统计分批析；设进行销售服箭务检查，督虎导销售代表瑞的服务质量袄；轻加强销控管寨理；宫悲办证稼销售部门应滚提前准备、瞎按计划开展酸各项工作，更确保准确、徐及时办理各挪种证件，增框强顾客的满重意；杠各部门应按蜡照销售部门根的要求，及党时配合销售瓦部门准备好堆办证所需的害有关资料。松浪项目销售情菊况总结哀销售部门应晚定期进行销稀售工作的总毅结，分析业散绩情况和费犯用使用情况霜，及时根据偷分析结果进肢行有关调整袜，以确保销蛋售各项指标陕的达成；别项目销售结现束，营销策恨划部应对项良目整体销售悄情况进行总北结，并将销屡售的有关信浩息和数据池归入信息资畏料库，为今锻后销售工作猎提供参考。撑7站尚客户服务管虫理购7过.1判客户服务管信理猛阶段工作流驾程皂框图仙7繁.尖2死病客户服务管够理异阶段工作流阔程椒关联图震7.3尖工作流程告关键点说明肝7育.3.1老成立入伙小必组毁建立入伙组仅织架构，明嚼确入伙各项笑准备的工作肢的职责；怕策划、建立赵入伙流程。图坚入伙准备晓编制《入伙材准备工作清巡单》，列明申工作内容、恒达到的标准狠、责任人、回完成时间等奔；陡各部门应按岂照《入伙准姿备工作清单挂》各自完成台入伙的准备栋，确保入伙昂满足顾客和菊有关行业法绒规的要求。土嚼确认入伙条却件沃入伙前，入愁伙工作小组奔应按照《入优伙准备工作楼清单》一一鲁确认准备工测作的完成情闸况；学确保各项工刺作的准备情蚁况满足入伙叹条件。证帖办理入伙手瞎续垦入伙前，入尚伙工作小组撇应按照《入月伙准备工作个清单》一一巷确认准备工脏作的完成情瞧况；岔确保各项工等作的准备情化况满足入伙艰条件触趴组织客户验庄楼宜验楼前，应赤策划、建立杯验楼规范；烘作好验楼的拌记录，详细稍记录验楼时膛发现的问题否；甲将验楼的结怨果及时传递撕给项目部，拍并督促有关章部门按时整往改。泉熊投诉和问题肯处理饥客户服务的疤目的是减少活客户投诉，当提高顾客满密意度；寻建立规范的剩客户投诉处距理流程，灭在客户有投垄诉时，应详释细记录，及享时沟通擦，制定详细凶的处理方案白，确保处理增结果使顾客攻满意；宵为确保投诉咬处理的一致底性，应建立第客户投诉案籍例库，并根地据需要及时光更新；背定期对客户富投诉情况进膝行统计分析脸，寻找可改角进之处，避丙免客户投诉激。计划管理纸8.1外计划管理的且目的馒通过计划管然理保证工作酿计划实现，团保障沟通顺背畅，步调一三致求，以供解决管理链嫩条不顺止等将问题。切8.2计然划管理体系畅计划管理体棍系包含公司慧工作计划体劫系和项目计熄划体系两部担分，二者都匠是基于公司秩战略计划而宾制定。熊项目计划体尤系和公司工恒作计划体系愚的关联关系宵见下图巡8.3项耳目计划的要抗求番项目计划的碗编陷制要求：关绒键是工作的中标志性成果盒要求及相关责工作流程的奖识别猪项目计划的烫执行要求：虹关键是计划赶的全面与兼烂容性，能否扫形成动态联静动系统湿项目计划的世监控：关键使是计划实现伏的假设管理迷，一方面尽朱可能保证计填划的执行；洪另一方面将音计划的影响粪降到最小。皮在编制计划乘时，保持计升划的灵和性传。邮8.4工心作计划的分驰类及管理盐工作计划按砖其内容分为鞠《公司年度教战略计划（社年度发展纲写要）》、《苗项目总体进糠度计划》和命《日常工作光计划》等三寸大类；按时嗓间分为年度扯、季度、月学、周工作计市划；按执行犬主体分为董俩事长、董事希长助理、总漏经理、高层闪领导（包括嚷副总经理、市总经理助理笔、总工程师纲、总监）、铜部门、员工乡等计划。胖为既能提高仆计划的执行忆力度，又保皮持计划随内顷外部环境变款化及时调整屋，以《公司闲年度战略计功划（年度发常展纲要）》繁和《项目总践体进度计划改》为主线实闸施分类管理胆。艺8.5计绞划的编制、名评审和批准旋（一）公司惨年度战略计盾划皮公司年度战请略计划于上压一年度总结少大会前制定抱、宣布，由胜企业管理部战组织症编制，其内虚容至少包括拜各项目总体剃进度计划的年开工、预售垃、封顶、竣犬工验收、入盒伙等时间节毕点要求，以悉指导项目总贡体进度计划茶的编制；公稳司高层领导刮会议评审；疗董事长审批纽。骂注：公司长宽期、中期、毫近期战略发豪展计划和禽兄弟增公司年度计招划，参照公匹司年度战略浪计划执行。迅（二）项目湖总体进度控崖制计划铲项目总体进向度计划，依烧据年度战略贼计划要求，做于年度第一齐次动员大会哀前制定（或丛调整）、宣洲布，由锅各项目部陡组织编制，养其内容至少稿包括对设计无、招标、合商同、材料进然场、资金调尘配等时间节雨点的要求；钟公司部门副洲经理以上人睬员参加评审膏；总经理审扣批。副项目计划体赴系内包含《裙项目前期计牧划》、《项翼目投资指导进书》、《项滨目开发指导希书》和《项地目总体实施数计划》。影1、《项目祖前期计划》芽是在确定了镰目标地块以张后由营销策劣划部编制的疼，主要是明夜确项目可行己性研究、土剂地获取、项幅目策划定位去、目标成本留的测算工作的、至项目方惰案设计有关糟工作的开展菌，包括要实溉施的主要工薪作内容、责致任人或部门眼、时间节点荷要求等补；秃2、《项目馋投资指导书疮》是项目在次公司内部立刮项时，由资渴金计划部编瘦制，其主要挎内容是明确坟项目投资建波设的基本指赞标抛；虏3、《项目等开发指导书毁》是为实现雹《项目投资拆指导书》就的基本指标叶，由项目部确编制的项目稍实施的基本债要求，可能厅包括：雨语进度、成本修、质量、项曾目风险控制芽等的要求；熟4、《项目靠总体实施计党划》是确定至项目实施的耗具体节点计雁划，它由若此干项目专业镜计划组成，既由项目总经荡理牵头组织山编制，各专寸业计划按照计职能分工负呜责编制。各债专业计划的骄编制时间各俱不相同。《贱项目总体实徐施计划》是惭项目具体运尝作的依据，甚在项目实施宣过程中适时声更新。康（三）日常特工作计划戴日常工作，蜂指按公司年态度战略计划蚊和项目总体逃进度计划层果层分解，以节时间（年、疾季、月、周吐）和执行主咱体结合编制吉的工作计划娃，再增加部叔门制度建设丘，临时工作屿任务等内容划，由执行主会体编制。求员工工作计称划（仅编制你周计划）经抢部门经理审江核、主管领桨导审批；部倍门工作计划蚂（包括项目答部，编制年想度、季度、亲月度、周计竭划）经部门桶经理审核、返主管领导审尝批；副总、览总经理助理垄、总监工作柄计划（编制之年度、月度蒸计划）经总哈经理、董事晋长助理审核航，董事长审技批；总经理串工作计划（犯编制年、月够度计划）经垄董事长助理亩审核、董事拿长审批；董辜事长助理工锈作计划（编骄制年、月度欺计划）报董欲事长审批。倦所有工作计清划需及时报鉴企业管理部贸备案，同时胀登陆公司局僚域网，便于勿相关人员查安阅。疮注：员工工肠作计划可以睡并入部门工枯作计划。适计划的编制种和评审，可根参照以下标尺准进行：归1、计划的柿总体责任主怨体及单项工沿作责任主体霸，是否合适虫、清楚。悉2、计划的践分类、分项税内容，是否遭完整或分解沙至可以管理航的单位。丸3、计划的聪逻辑顺序、巨接口，是否撇清晰、明确丛。紧4、计划的湿总体、分类古、分项工作四时间，是否税可行并保留穷必要的调整垄空间。厕5、计划的吹总体、分类幻、分项工作旱的输入信息阅，是否充分够、具体。主6、计划的塌总体、分类孝、分项工作仆的输出信息尘，是否足够亚，其标志性触成果是什么弹。扁7、分项工首作的工作准也则、办法，石是否明确，雪适用的法律点、法规；技凉术规范；公刷司相关管理出文件有哪些斯。后8、计划的东总体、分类沫、分项工作掩的监控，监启控的主体、崖客体、指标食、频次等要者求是否明确窗。贝9、计划执统行的人力、愤物力、财力筒、方法等资棵源，是否充鹅分。橡10、计划监与相关计划群连接及相互忆作用，是否都明确。捎11、计划撇的目标或目甩的及考核指稀标，是否明雹确。姜12、计划有的执行故障晃因素及防范挣措施，是否服明确、具体决。抗8.6工梳作计划的调纠整时机、评崇审及批准诞公司年度战杀略计划于年拳中总结大会韵前调整、宣圆布，由蓬企业管理部岛组织调整黎，其内容至规少包括各项斤目总体进度六计划的时间膛节点调整，商以指导项目垫总体进度计紧划的调整；今公司高层参溉加评审；董貌事长审批。商项目总体进写度计划，于雨年中总结大此会前调整、救宣布，由各厉项目部组织灿调整，其内瓦容至少包括星对设计、招墨标、合同、灾材料进场、加资金调配等划时间节点的致调整；公司芽部门副经理匹以上人员参通加评审；总捡经理审批。障项目总体进牺度计划的日殊常动态调整乌（仅施工进隐度），由相塞关人员参与址审核，总经肉理审批，同忍时报董事长川备案。军日常工作的王年度计划于室年中总结大牢会前调整、畅分发相关人钟员，由原审悬核、批准人寒负责审核、总批准。峡8.7工障作计划的执步行、检查与雀跟踪寿工作计划的炼执行，由其工责任人组织争实施，并于龟下一计划内搜提出计划执呢行情况、存希在的问题及蒙相应的建议脊或措施；工乓作计划（仅侮限员工、部度门工作计划有）的检查由位其直接上级里负责，至少隐每月形成计马划检查报告看，同时向企葛业管理部备网案。霸企业管理部舒参与部门以立上工作计划俩的检查，就炉公司年度战刚略目标、项寺目总体进度乔计划执行情朝况形成月度鼻、半年、全祖年总结报告博经总经理批刑准，报董事斑长备案。到8.穷8率工作计划怕控制的保障帮措施凡工作计划控搂制的保障措轰施包括：扎组织措施：段包括责任主骗体，工作对诵象及相应管事理制度迷技术措施：磁包括适用的员计划管理技衣术悔合同措施：肥参与计划各床方的计划管欣理职责以合否同一一明确尊经济措施：哑必要的激励停或处罚。钓信息管理措广施：包括信礼息的收集、砌传送等染附件一：工家作计划责任令矩阵招投标管理谷9.1概气述竿从价值链的稀视角来看，卷房地产开发赤企业的本质匠是一个贞“西系统集成商跃”盲，它将资金董、土地、设俗计、工程、错物业管理、桨环境等多种屡变量因素组孙合成自己的校产品，并且畜通过广告、股营销、租赁腿等服务最大我限度的实现屠自己的市场相价值。在今武天专业化趋催势日益浓重吨的市场环境畜中，房地产绪开发商在整连个价值创造简流程中的角研色将发生改佛变，它没有菊必要也不可葬能独立承担乘整个价值链窃的运作。未斜来体现房地体产开发商存跟在意义的关杠键将是资源龄的组合、协默调、判断与逮决策能力。细这一系列的检能力就是企坑业核心竞争董力的能量场密，而这其间终资源构成、充利用方式、涉程度等的不键同，也将构浇成企业核心明竞争力的差锻异。极因而，企业谢核心竞争力磨的透析往往停须从企业所蠢具有的显性蹄资源禀赋着舍手，其一般茄表现为企业洒的品牌、技记术、服务、屑创新机制、察市场网络等搭，而其中具详有相对竞争希优势的核心诸资源则是其吃最好的切入涨口。礼包供应链稼管理理论已俊经将贱“友满足顾客要脉求倘”议，转变为亦“玉使相关方受骨益讽”塑，将供方作篮为相关方进票行管理，考前虑和供方的弱互利关系。供方供方组织顾客相关方组织相关方ISO9001:2000的供应链关系ISO9004:2000的供应链关系扭9.2招投寺标管理的芹目的遇落实在招标判管理过程中猜的有关避职责宏，明确有关仰的管理泥流程蛇，确定有关屈的郊操作方案行，从而轮提高管理水美平旬，满足招标我标的实现的奥要求。速实现已识别明客户需求，辜包括内部客是户。衡量招呜标质量的标理准。鸭9.3招六投标管理的湖原则遣公开、公平絮、公正的原鬼则漠分级分类管广理的原则盘团队决策的惯原则秩。狂9.4填个适用范围孝房地产开发敢的主要业务今如建设工程扮业务（项目柄设计、工程票施工与安装临、工程与设疲计监理）、丘营销业务（厅策划顾问、说销售代理、茶广告发布等姜）等。碑合同分级或：按照涉及谜工程造价额搞度，采用不该同招标方式血。疏合同分类：赚根据不同招扛标对象，采隶用不同的评杠标方式。沸9.疯5担招标程序丸所有项目的跨招标，必须餐在完成合同捞谈判的最后沸澄清后，才喇能发出中标鹅通知书。柴9.而5丝.1做菜策划项目招指标的范围及堂计划，即《芹拟签订合同免招标计划》嫂9.悔5仪.2枯确定参加投爸标单位壤建立并保持弹《供应商信虾息库》从组织资格预溜审，确定参害加资格预审芳单位，编制捕资格预审文距件。形成专辅题报告，真逆正体现需求浅的响应。编ISO/T健16949劣，供应链管采理。讽组织考察，解防止弄“罩走马观花左”烛。吸通过资格预烤审及考察确驳定参加投标先单位碑【要求】华基于对供应钉商和产品市尊场的充分掌灯握，结合招怪标标的的充长分理解，才苹能保证绝“蒙货比三家芹”兔选择的客观宫、公正，而阀这确定整个沟招标过程的奴成败。缸9.老5商.3亏编制招标文聋件乳商务标书：麻满足成本控陡制指标要求杏，由成本管柱理部负责。培技术标书：唤满足标的技汪术规定要求瞎，由技术主茧管部门负责坛。纵管理标书：霞满足合同履锤行管理的要络求，由合同胖履行部门负颤责。[质量康计划]盯【要求】砍总体应体现胶供应链管理献的要求，对拨于下游职能袜部门的需求略，以独立的品模块体现。叛9.捉5肉.4香支发、收标、介现场踏勘及途答疑钳9.泡5子.5口开标：剔除锐无效、有效薄标书，再决忆定否应参与涂单位不足重悔新招标。银9.戴5晃.6渔评标：游是否实质性荐响应，是否够在同一起跑帮线，具有可父比性。膜9.沾5桃.7尘标书含澄清谈判：愿要约邀请、佳要约、承诺再。脾标书的质量怜直接决定招私标工作的质萝量。鼠【说明】篇按《经济合晨同法》规定章，合同的形我成必须经过女“撕要约嫂”替和发“辉承诺朋”染两阶段。招平投标工作中丛的招标是腰“俗要约坚”笔邀请，投标擦是帐“绣要约工”细，决标是概“恨承诺勾”掀。可见如果阀招标文件不湾具体、明确出，可能导致现投标文件不咸能形成落“仇要约拾”错，如此势必法形成中标后义的多论谈判滨、反复，以孤完成忘“巴新要约即”砍至阿“庆新承诺碧”逃的多次往复摆，有违招投柜标的活动的违初衷，并违加反《招投标草管理条例》辉的规定。苗9.俘5外.8喊燥中标或签订广合同诉9.切5持.9病编制蒜《招标报告释》搂9.沃6挠评标方法与匹各项目的招所标评标规定呆9.毅6非.1糠群项目定义步工程项目雅：指建筑与升水电安装工脸程项目、装朽修工程项目灶、园林工程日项目和单独望招标的机电娘安装工程项节目，及相关耀的临水、临阀电、拆迁等布项目。折机电采购项龟目绑：指机电采霸购项目（含尖包安装的机集电采购项目蹲）。超服务性采购磁项目租：外包技术梨咨询项目、道工程监理、哗各种咨询项猛目、工程设律计项目、项焦目策划服务贪、销售代理集、广告代理颈（或委托）撤等服务性采慈购项目。贤特殊项目禽：指因处理央政府有关部涨门特殊关系线、或有特殊市情况不宜进岛行招标的项榴目。翅9.每6妙.2纷评标方法李在评标前，塘应掠先刘对投标文件绵进行扬初步评审与轰符合性检查惧，且原则上按照组项目的主要殿商务条件评脏价，评定其点商务经济方拼面的符合性裂。诊有条件最低帽评标价评标阿法蜡工程建设项狱目在施工图雅完成的条件建下，按照施众工要求拟定洗技术评审细闲则，规定锻投标合格分瑞数线佣（如：70引分或80分区），首先进暑行骄符合性南评审，通过脊后进行冠详细评审，变技术评审池达到合格分滨数后，再对捕其仆标价进行评穿审旧，有条件以是相对最低价龄投标作为推限荐中标人门。蛙性价比评标渐法拔“悠综合评分/尊评标价宏”义比值评分法屋，简称疯性价比值骗。松在通过符合栗性检查后，算进行综合评乖分。钥综合评分帽——昌按照技术、腾商务分别进炼行评分。童规定超过项腹目成本控制倾指标的为无鸡效标。辆按照性价比解的高低排序猫，价性比高使的排前，低飘的排后，简仇称价性比评壮标法。沃二次招标评丹标法筑二次招标法剖。具体是指密当招标项目哥技术方案不低稳定时（如杯：智能系统著等），唯采用第一次东招技术方案猪标，同时参仿考性报价，息进行技术评攀审，选定技盟术方案。第板二次招标针兰对选定的技鲁术方案，进丝行投标报价屯。薯9.搏6阻.3红际特殊项目倾的处理希（1）对于也10万元以漆上的特殊项给目，应当由凉主办部门进监行专题报告界请示，由董陪事长批准。钞对于不进行幼招标的项目筋，有关合同像谈判工作、吐合同商签工赖作，应当坚短持2人或2咱人以上的工娇作小组形式降进行贸。成本管理省部专业工程新师必须参加电。底特殊项目可容以采用的专协项议价的形燕式，只对1策个对象进行就合同谈判；戴或根据项目织情况采用邀像请议标的形呜式，专门邀赞请有关对象棍2个以上，萌由谈判小组晚进行议标。辈（2）对1城0万元以下钻项目，由有括关业务主办巴部门人员2悲-3人，组蚊成专门小组澡进行合同谈府判。合同管理叹10.1合披同管理轧责任分析嫁每个合同签揪订后在规定汤时间内由搏合同管理负手责人宗对照合同条孔款进行型合同管理责智任分配茂分析。叫触补室涨在透彻了解扑合同条款真册实意思的基滑础上，将合机同主要条款控的管理责任桃落实到具体摊人员身上。烦合同负责人累应召开合同漠交底会进行役交底，接受嗓交底的人员陪如没有疑问屠，应在合同匆管理责任分突配表的交底键确认栏上签治字。躬10.2勇合同条款风伪险分析扫钩每个合同签航订后在规定映时间内应对亩照合同条款遮进行风险分郊析，制定相提应的防范措神施。膊10.3宁合同履行监也控洗10.3.而1侦工程合同履狭行监控责任铅人闻合同管理负精责人因是乞工程合同履须行监控的具驱体负责人齐，直接对总序经理负责。坦招标中心或奖合同预算部娇经理是底合同履行监围控的最终责寻任人互。何君10.3.陡2技捎监控重点蜘工程造价、柿工期、质量衬是否达到符女合合同规定铁的目标；替乙方是否发腿生违约事件刮，发现时应打及时纠正，就纠正不力时覆应就违约事叛件提出索赔蛋要求；吉甲方是否发行生违约事件处或可能潜在涉被对方索赔归的事件，发别现风险时应翼及时提醒合芽同预算部经纸理或地区总额经理，并提债出对策建议争；照发生不可抗东力事件时要嘱及时进行是剂否不可抗力昂的界定并提真出处理意见叮，防止遗留赞问题形成纠品纷；融及时准确判助断乙方履行秧合同的能力演，如发现影加响合同继续荣履行的因素坡，要果断采臂取符合合同遇规定的措施眨加以解决，惠必须避免产联生久拖不决之的法律纠纷稳。绕10.3.鞠2伸工程合同履院行监控的阶坦段性检查棒除每月进括行合同执行述情况例行检吧查外，应在酸以下三个时影间点，重点产检查以下事今项：泻主体工程开拾工前窑合同订立时姜的客观条件访（包括甲、蚊乙方和与合听同履行有直微接影响的因傲素）是否发泳生了影响合调同履行的变点化；鞠在施工准备防阶段，我方惊应履行的义佣务是否全部寻履行；外对方是否按尤合同约定全绳部完成了施寸工准备，并医综合判断其胆履行合同的芹诚意；按我方姜工程管理部甩负责人和现额场负责人梢是否匹充分了解合盲同内容泼；戴再次检查合榨同是否存在祝错漏，是否弓有必要签订友补充协议。炼主体结构封挑顶忠工程造价、第工期、质量船是否达到符尚合合同规定遇的目标；弹合同签订时驾的外部条件棍是否发生了图足以影响合杜同继续履行康的变化；舍任何一方是捷否发生了违葛约事实，有巡关证据、资道料是否齐全专并有专人保瘦管；夕是否发生了私不可抗力事佳件；食是否发生订应立合同时未那意料的开口惑情况；址双方相互往温来的签证、移联系单、备齐忘录、会议盒纪要等书面旧文件与合同调有无矛盾；锯上次监控后崖提出的处理戚措施是否得觉到落实；帜是否存在需谅要签订补充介协议的情况冷；皇再次审查各价分包合同间拒是否存在重彻叠、交叉等旷界面不清或瓦不相容的情衣况；腊工程竣工后笋验收前久任何一方是亮否发生了新汤的违约事件积，有关证据洲是否齐全并概有专人保管医；萝上次监控后扶提出的处理拴措施是否落伐实；突双方往来的顿书面文件及世工程资料是池否齐全，并盆有专人保管涨；寺分析可能出拉现的决算纠饱纷；崭对合同履行座情况进行评修估，并形成拥书面报告。成本管理室11膨.1占成本管理概千论扑成本管理目膜的：诊通过实施成缘本管理，以蜜目标利润实溪现为导向威，保证投入全产出最大化态。贤成本管理原晕则猾芹实施目标着成本管理，俘目标成本是段基于壮市场状况超，结合公司谊的谊经营目标壮，根据强预期售价和弱目标利润啦进行预先确膨定的，经过滑努力所要求滋实现的成本斜指标。实施盛目标成本管充理应遵循：差市场导向原赖则的:克目标成本管点理应以市场恰为导向，确尼保目标利润峰的实现。询准确严谨原光则：仁目标成本指赛标应科学准译确，每项来孝源都应有充旷分依据，保贿证目标成本尽的权威性。躬事前控制原羽则：闸目标成本管膛理贯穿于建臂设项目的每恐一阶段，凡府事做到事先何控制为主、贩事中控制为在辅、事后控炉制为补，在局立项、设计麻、施工之前喉发现问题，宾减少无效成晒本。巧动态管理原狡则：胡建设项目的慰动态成本应柿及时与目标种成本进行比杠较并纠偏，剖确保建设项时目总成本在耀目标成本控盼制范围内。溜分类管理原东则：互目标成本管脱理应满足评猪价其投入产供出和控制的踩要求，实施鸭分类管理。仔11.2孟成本管理的旧组织架构汇11.2.河1野阿成本管理部宇成本管理工泉作应在董事喊长的统一领缩导下进行，然以成本管理顿部为主导，仅在相关单位巡、部门配合芦下统筹成本洞管理工作。泛成本管理部糖的主要职责薯：泊制定成本管浇理制度，建述立成本监控雄体系，随内床外部环境变焰化适时调整羽相应成本管穴理制度。掉建立成本信蚁息库，收集帝整理公司已芝开发项目成豆本信息及相洲关单位的成萍本信息；建所立成本监控收系统（明源扫软件），及侮时收集各项遥目成本动态蝴资料。为管缎理层提供充被分、有效的舅决策依据。伶建立成本管吼理的信息内垫外部沟通渠废道，对外与酿造价管理站晚、审计中心丧、造价协会都、交易中心挂及万科、金奉地、招商等兄单位建立联梅络渠道，适盟时掌握市场垂行情，提升急专业技术水筑平；对内通烈过培训、双跨向交流、研晶讨会等方式鼠，增进全员洁的成本管理鲜意识，推广棉内外部成本神管理经验，呢寻求降低成勇本的有效途幕径，促进成弃本管理水平裳的提高。酿制定项目成锤本控制目标卧，以《成本凶控制目标责蹄任书》为载蚁体，明确：胞责任成本的明岗位职责；屿实施步骤、船重点、难点档及措施；相允应的激励与彻约束机制。躺通过参与招疾投标、合同网管理（合同谱签订、履行轰及总结），呆营造成本管向理环境；跟毒踪、落实各驶项目责任成呢本执行情况兆，适时分析交、反馈项目顽成本控制情唉况，及时解串决项目操作常过程中的成土本控制工作姑。【说明】赏①谊所谓营造成下本管理环境板，是指对外同以合同等法疯律文件约定组相关单位成淹本管理的责烧任，对内以滤相应的管理躲制度约定相丈关岗位成本枯管理责任，拾形成成本管肉理的泛团队拒（虚拟组织馋），根据成近本管理执行谅情况实施必测要的激励或饥处罚。看②冲成本管理有华目标，而目员标以系列指轮标支撑，指连标的责任到由明确的岗位析，每一形成拌成本的环节蚕有控制点，久针对预见的谨控制难点、柔重点及相应虫措施实施动脆态合理确定塞、有效控制他造价的成本左管理大环境蛾。吗对照阶段或峰全部项目责妇任成本完成悉情况，适时痕提出阶段总菠结报告，以椅指导今后的歪成本管理工冷作；以一系名列案例展示民成功的经验件和失败的教句训。咸11.2.护2爷相关部门潜职责待素建立以成本统管理部统筹绝、监控为中挂心、以其他挣职能部门具恨体操作或再顾监控为辅助扒的成本管理阳责任系统。咏相关部门的热职责：荒营销策划部强对项目市场赵定位准确描税述负责，并煤满足目标成越本确定的需皱要；同时提捐出利润目标饶。[相关单件位：市场调戴研、销售代肝理、广告代号理单位]鬼规划设计部届对限额设计磨指标确定及喝实施、技术屑经济分析和催设计变更失也误原因导致境增加造价负垂责。[相关庄设计监理、稿方案设计、鹅施工图设计交、造价咨询脾单位]指材料部对材坝料设备选型南、认价失误涝导致增加造宅价负责。[折相关单位：煌设计监理、敏方案设计、盗施工图设计扇、造价咨询候单位]插招投标中心透对评标、合些同造价确定酿及因合同条替款失误导致统增加造价负标责。[相关浑单位：施工享监理、造价浆咨询单位]虑项目部对施迅工措施、现骨场安排失误浩等原因导致异增加造价负肤责。[相关胃单位：施工高监理、造价呼咨询单位]们注：建立决《责任成本羊管理体系》立11.3广成本管理体丙系总体思路在项目决策中，根据市场定位来明确产品定位，从而明确项目投资成本目标。在项目决策中，根据市场定位来明确产品定位，从而明确项目投资成本目标。依据施工图纸制定详细的施工预算，作为总包单位招标和项目建设成本控制的依据。会审确定合理的项目建设成本目标及责任划分，并向各职能部门、总包、监理单位正式下达，作为控制目标。变更洽商和设计质量相关对比预定的目标和实际完成情况，对各合同单位严格按照合同进行奖惩；对各职能部门进行考核，考核结果和员工的薪酬挂钩。项目建设成本目标项目施工成本甲供材料设备采购需在项目投资成本目标和施工预算指导下进行，涉及重大资金的材料设备统一公司采购，前期材料部负责控制采购成本，凡采购物资超过预算的，必须说明理由经过领导审批。项目最终成本目标实现情况采购成本规划设计阶段依据项目投资成本目标进行限额设计，并用设计总概算来体现经济性指标的控制。翁11冠.4成本用控制目标的价确定盒（一）确定危项目成本目住标应遵循：爹坚持找准市锦场标杆、确嫁保顾客需求抱、确保竞争络策略要求的佩方针，遵循融价值工程管突理，创造顾奖客价值的原顾则。英1、在项目何选择和项目友策划阶段，作必须找准以馆下锋市场标杆栋堂●耕销售价格市雀场标杆高通过对项目紧区域明星楼虎盘、畅销楼船盘、滞销楼侧盘的调研分谊析，依据项卷目产品定位尚要求找准销养售价格的市拥场标杆，确客定可能实现身的销售总额互。[营销策蒜划部]壳裤●黎工程成本市化场标杆未通过对项目窗区域工程地维质、施工条滨件、物料行左情、已建楼寄盘工程造价画水平调查、忘政府收费情姥况调查，依迟据项目产品勒定位要求，输找准工程成锹本的市场标亩杆。络碎●笨非工程成本绕市场标杆枯通过对组织誉资金情况，胆融资能力，辰已建楼盘期蜻间费用水平形调查，开发魂时机点的分烟析，找准非魔工程成本的岗市场标杆。穗徐2、确保百顾客需求会样●葛在项目选择沙和项目策划思阶段，必须卸[营销策划君部]激伶找患准目标顾客馅是谁；紫悄分浊析目标顾客嫁的核心需求俭及其价值取弃向的弹性程煮度；陕捉分谣析目标顾客跃的一般需求蚂及其价值取堤向的弹性程键度；弄装将烟必须确保的赏目标顾客需荒求表述为定撞量指标或定第性描述。予蓬●障在分阶段确羞定成本标准唇时，应始终胞注意成本分携项结构要向吹顾客核心需朗求倾斜，并围明确顾客敏器感点成本、苦集中采购成居本、确定为算卖点工程的目园林景观、祥节点工程、族会所及样板突区成本数额尊，以爽保证钱花在朴最具顾客价棋值的地方葡。[兼顾连帖贯性：如样删板房装饰设唤计、施工材只料及施工人朽员选择]漂3、确保笨竞争策略疼要求恋数●收在项目选择旁和项目策划期阶段，必须经[营销策划办部]垄群——写调查分析竞向争对手的卖烦点、优势、古降价空间、密弱点，对其勺竞争能力作罪出综合评价爷；翁——亡对项目自身捡资源（土地角成本）、组踏织资源（资华金、人力、炉社会关系等焦）情况，组老织对经营目美标作出评价暂；停——酷形成明确的枯竞争策略；珍——腿将竞争策略际对产品定位哈的要求表述触成定量指标缴或定性描述缸。边肚●急在分阶段确亏定成本标准恒时，应始终孟注意成本分幕项结构必须棚满足竞争策便略要求，以涂保证把钱花购在最能提升铺项目竞争力检的卖点工程迷上象。狂（二）润确定项目成扛本目标还应套遵循：季倒逼成本原储则笼1、通过项钢目选择和项树目策划阶段胜的市场专项气调研工作，亡依据销售价降格市场标杆籍和成本市场书标杆及项目璃挖潜措施对亡项目可能获赌得的排盈利空间（敢***元/另M皂2沉或销售利润稿率）的上限梨和下限作出万准确判断和锯取舍臭。巷2、用公司沫期望的盈利南额倒逼项目代总成本，即哥：石项目总成本牙=项目预测就市场销售总裁额-组织期狐望盈利额（侨毛利）台这样确定的形项目总成本唤不是对任何穗一个设计方廊案图纸和开清发活动进行汁测算得出来聋的成本额，材而是用以指贩导进行炉“们限额设计黄”旅和项目开发它策划的控制巧指标。愧3、用项架目总成本层但层倒逼方案暮设计成本、补初步设计成辟本、施工图键设计成本，固即绿“债看菜吃饭写”行：硬●苍在概念性方劣案设计和方桨案设计评审嗽时应同时评章审其是否满具足项目总成踏本要求，若谢有差距，项慢目策划团队裁应从方案设携计调整上采避取降低成本梦的主要措施微。吧●颈在初步设计仓阶段要实现箱成本测算和催设计的良性动互动，不断丈就各种专业卖技术方案进类行设计嫂→道测算揉→斩优化奸→羊再测算犁→希再优化的工抚作，将袜顾客敏感点把、卖点工程何、建筑风格时与成本控制喂有机结殃合，完整而昆系统地及时属完成初步设租计。稼●上在施工图设弹计阶段要将宽各种单位工却程技术经济须指标分别倒畜逼各单位工拢程的施工图览设计，进行胳优化致→谎挖潜敞→结再优化巷→证再挖潜的工令作，使依据协施工图设计俯编制的项目澡成本实施标关准不突破确艰定的总成本骑目标。债11.5惑成本管理流们程踪11.5.秒1椒成本管理阶筹段划分走按照项目开煌展顺序，成群本管理分为付四个阶段：档项目前期成料本预测和控严制阶段、编哗制成本控制最指导书阶段贷、具体成本臂控制操作阶仆段、工程结视算与总结分饲析阶段。铲11.5.鲜2瓜成本管理工毛作流程务11番.柄6助喉目