美国房地产投资信托基金的发展经验及启示一

美国房地产投资信托基金的发展经验及启示一）近年来，随着中国房地产业的迅速发展，越来越多的人将资金投向房地产业。然而我国房地产投资体系不完善,且投资方式单一。大部分投感谢阅读资者采用购买、出租、出售房地产的方式，希望通过短期内房地产价精品文档放心下载格上涨带来的买卖价差而获益。这种方式虽然可能带来较高的收益，谢谢阅读但资产流动性差、风险大。而且,由于投资者的“羊群效应”，容易为房感谢阅读地产泡沫的形成推波助澜。房地产投资信托基金简称REITs）是一种采取基金或信托的组织形式，感谢阅读集合众多投资者的资金，收购并持有收益类房地产或抵押贷款以获得感谢阅读投资收益,并享受税收优惠的投资机构。其股票或收益凭证一般在证券精品文档放心下载交易所或柜台市场进行自由交易.投资者的收益主要来源于股息、利息谢谢阅读等及在二级流通市场交易产生的资本增值。一、美国房地产投资信托基金的发展经验（一)美国房地产投资信托基金的发展历史。1960年,感谢阅读信托基金的正式设立。此法案的初衷是使中小投资者通过房地产投资精品文档放心下载信托基金投资于大型商业房地产，获得与直接投资房地产类似的投资谢谢阅读收益。因此，早期的信托基金不允许超大股东的存在,且都是直接投资感谢阅读于房地产的“股权类信托.上世纪60精品文档放心下载贷款的抵押类信托REITs得到进一步发展。但进入上世纪70谢谢阅读年代中期，美国经济开始衰退，房地产价格的大幅下降和利率的上升,谢谢阅读使REITs1974年的200亿美元下降到1976年谢谢阅读底的97REITs谢谢阅读到1986年《税收改革法案》出台后才有所改观。该法案放松了房地产精品文档放心下载投资信托基金的限制，允许REITs直接拥有和经营房地产，而不必交由精品文档放心下载REITs的法律框架和产品结构，谢谢阅读特别是ITs在上世谢谢阅读纪90年代后获得迅猛发展。（二)美国房地产投资信托基金的产品种类。经过40多年的发展感谢阅读产品系列.:股权感谢阅读类信托、抵押类信托、综合类信托.从历史看，股权类信托不仅收益率感谢阅读普遍高于其他两种信托波动率即风险也小于其他两者。这也是股权类谢谢阅读信托现今占据美国绝大部分REITs份额的原因。截至2005年，在美国精品文档放心下载共有197支REITs。其中，股权类信托为152支，所管理的资产占所有谢谢阅读REITs总资产的％。（三)美国房地产投资信托基金的主要特点：第一，房地产投资信托基金通过将房地产证券化，为中小投资者提供谢谢阅读了一种流动性好、投资灵活的房地产投资工具。以前,中小投资者对房精品文档放心下载地产的投资主要通过抵押贷款形式购买、出租、出售房地产以赚取差谢谢阅读价，存在资金耗费大、流动性差等缺点。而投资REITs，投资金额根据谢谢阅读认购份额的不同而灵活变化。且基金份额通常在交易所上市,可随时变感谢阅读谢谢阅读1971年月31日至2002年12月31日期间，股权类REITs的收益率谢谢阅读为12．35%，超过同期道琼斯平均工业指数(7．25%感谢阅读77950068,其波动性(1346％)谢谢阅读却低于其它三种股票指数。第三，享受一定的税收优惠政策。为鼓励精品文档放心下载REITs的发展,美国税法规定，对满足一定条件的PElTs可免收公司所得精品文档放心下载“合伙经营份精品文档放心下载额".这种递延税收感谢阅读的办法吸引了众多投资者的参与.（四）美国房地产投资信托基金发展的主要经验。总的说，主要有以谢谢阅读下四点：1．法律法规的大力支持为REITs发展提供了良好的外部环境。精品文档放心下载体现政府支持的一个方面是每当REITs精品文档放心下载出台新的税收改革法案来帮助REITs健康发展.以1976年的税收改革法精品文档放心下载案（TRA76）为例，由于1973年至1975年间房地产投资信托基金的极谢谢阅读度萧条，造成该行业的巨额负债，大量资产被迫投放到市场上进行低精品文档放心下载价处理。针对这种情况,TRA76对以下内容进行了重大调整:取消对非故精品文档放心下载意违反75％和90谢谢阅读许8精品文档放心下载上述措施为房地产投资信托公司处置资产和保留纳税优惠资格创造了感谢阅读有利条件。另外一项影响REITs发展的重大法案是1993年通过的《综精品文档放心下载,精品文档放心下载养老基金只能算作一个投资者对REITs进行投资.由于REITs对股权结构谢谢阅读的要求使养老基金只能占较小的份额,这自然使养老基金对ITs投感谢阅读资的热情不高。而《调整法案》改变了这种情况,允许养老基金按其持谢谢阅读REITs的绝大部份份谢谢阅读额，这为养老基金投资REITs铺平了道路。2．REITs自身的不断改革和创新使产品更加适应市场的需求。精品文档放心下载首先，REITs在所有权形式上不断完善。从最初成立时唯一的股权投资感谢阅读信托，到抵押投资信托和综合投资信托，之后又陆续推出参与型抵押感谢阅读房地产投资信托基金、专项贷款、联合物业投资等多种基金形式，以谢谢阅读适应市场的不同需求.其次，PElTs投资管理的专业化程度不断提高。专感谢阅读门从事投资某一类型物业，如住宅、写字楼、工业物业、商业中心等谢谢阅读感谢阅读为更好地解决投资人和管理者间的代理成本问题，REITs在管理结构上感谢阅读也有重要创新。19