金桥项目产品建议报告

金桥项目产品建议报告本报告将通过对酒店式公寓产品的发展历史、项目分析、目前在售酒店式公寓分析、政策分析，解决金桥项目在目前的市场上以怎样的产品形态出现，能够在最短时间内实现本项目的销售价格。上海酒店式公寓概述上海酒店式公寓最早出现于2000年6月的普陀区MyCity。作为一个新兴的房地产产品由于其产品形态、开发模式较为特殊，在最初解决了一部分烂尾楼改造问题，成为部分开发商相继追捧的开发模式，酒店式公寓经历了较为特殊的产品历程。上海历年酒店式公寓上市楼盘早期的酒店式公寓主要为烂尾楼改建，产品单一。但作为一个新兴的房地产投资类型产品，酒店式公寓以其全装修，面积小，总价低，高回报等因素不断受到市场追捧。由于其产品特殊，伴随着上海整体房地产高速发展，其发展步伐由2003年达到高峰。2004年不断受到相关政策影响，房地产市场开始调整，整体市场快速降温，虽然价格仍然保持增势，但是需求减缓，二手房抛售快速增长，市场供求出现失衡。作为投资型物业的酒店式公寓开发力度有所减弱。上海酒店式公寓分布章从上海酒店轰式公寓分布赏情况来看，辉其主要集中膜于内环内，园这主要也是读同酒店式公蜘寓发展及特窜性分不开的往。难早期的酒店圾式公寓多为纱烂尾楼改建肃，由于房产倒开发遗留问召题具备开发药酒店式公寓帖的烂尾楼大灶多集中与内却环内，而随顿着酒店式公柜寓的发展，流产品特殊性世决定了其需旋要较高区域塑属性及区域盟成熟度等条羊件作为产品控支撑，大多附开发商考虑煤到利润最大奔化、产品多锤样化的因素顾，加大了对鞋酒店式公寓雕的开发力度谅。肿而内环以外前的部分区域铜，由于靠近引成熟的内环豆内，更多的士采取开发住漆宅社区的模姓式，回避开菌发对区域成妇熟度、区域险配套要求较浑高的酒店式保公寓产品。呼中外环地区怒由于大量的辛开发区建设擦成熟，外来胖高收入人口蚕的不断增加茄，区域成熟缠度的增加及勺外来人口的摆增加，使得兰酒店式公寓咱这一特殊住衫宅产品获得概了一定市场讽，产品有进亮一步放大趋臭势。隆上海酒店式灿公寓价格分逆布谋酒店式公寓弊作为房地产漂中特殊的产粗品形态，其煌价格分布与戚上海房地产锯价格分布状况况基本一致话，由城市中扒心区域为发蜓散点，由内背向外价格逐闯步走低。同壁时也表明酒而店式公寓对趋区域成熟度刻的要求相对课较高。井影响酒店式蛮公寓关键因才素颂上海酒店式钩公寓发展趋艇势发展初期：发展初期：主要以烂尾楼改建，产品力缺乏，简单的小户型、低总价发展中期：仍然是烂尾楼改建，但产品力有所提升，注重部分可居住性发展后期：大型住宅社区内出现酒店式公寓，产品得到充分提升，体现居住实用性、舒适性悠未来酒店式提公寓产品将妹朝着更加实炮用性、舒适跨性的方向发挣展，对物业浸管理、会所拴配置、社区问环境的要求皱将进一步提均高。惭二、项目分壳析碗本项目位于荐上海浦东新胶区，金桥加夏工出口区内厦，因此我们张从金桥加工门出口区研究束着手，在具锡体到项目自巴身的分析。呆金桥加工出牺口区概况当金桥区域位云于浦东新区三中部，西临非陆家嘴金融慕贸易区，北划靠外高桥保撇税区，南接疏张江高科技竟园区，19查98年被国美家科技部认圆定为上海金浆桥现代科技码园。嚼开发区规划煤面积20平少方公里，以偶南北走向的策金桥路为界趋，东部为现愚代工业园区禁和现代商贸兴园区，约1亮6平方公里交；西部为现膀代生活园区枯和管理服务渗中心，约4穿平方公里。倍纹金桥区域路睡网发达，交比通极为便捷额，距上海火与车站15公肚里、虹桥机程场25公里驴、浦东国际如机场15公捏里、外高桥堪港区9公里堤。洪金桥加工出当口区功能规氧划划分角整个金桥加毯工出口开发道区的功能划腔分按照姓“株一主、三次虫”尘的原则，主亡要划分为现筐代工业区、也现代生活区畜、管理中心弹区、现代商减贸区。形成裁了进出口工竹业为主导，脚全方位、多练层次配套服漆务为辅的高攀标准、现代锦化、科技性公园区，功能行上划分合理休、产业发展赢协调、互为更补充。贴项目所处区淋位及现状本项目本项目至本项目位于痛金桥加工出斯口开发区，发现代商业区编内，金新路碗、浙桥路交络汇路口。西腔临银桥大厦浊，东靠建银枣大厦，南北袋两面均临城耽市干道绿地驰隔离带，其劲规划地理位煌置优越。锄就目前现代撑商业区内现魔状来看，整轻体商业氛围灵经过十年的办发展，发展之速度较为缓拦慢，并没有男形成良好的津商业氛围，气项目所处区休域成熟度不哄高。斗项目以东碧挽云国际社区亲的建成，无圾疑提升了本长项目所处区胜域的形象，轨有利于塑造斯高品质国际昌化酒店式社幸区的产品形血象。声基础经济指鱼标设容积率测3.8嫁总建筑面积钩5万平方米关商业面积誓8300平奏方米捧建筑形态绸高层牢建筑层数女两栋15层泪、一栋30薄层党物业类型伍酒店式办公冻主力户型面留积桥50～60据平方米/户欺总套数瓦约900多素套标项目优劣势街分析希优势（S）之金桥加工出抽口区的良好滥支撑链位于规划中徐的现代商业果区内傲面积小、总援价低习新建项目、注最大程度提系升产品力蜻劣势（W）杰商业购物和压生活配套设最施缺乏斤项目周边烂关尾楼影响区慌域形象方交通欠缺旋总户数多、吴体量大设中外环间惊机会（O）疑轨道交通6受号线带动区毙域发展软依托碧云国台际社区，良织好的大社区专概念延整体酒店式霜公寓上市量遇减少役威胁（T）叶整体房地产众市场降温、合区域发展趋巾缓昨不断出台宏臂观调控政策歇、投资型客沟户持币观望优势太金桥加工出仿口区良好支慧撑矮金桥加工出任口区经过近段十五年的发康展，区内吸揪引了大量的陶企业、资金齿、人才，为沟本项目的开敢发奠定了一委定基础。出位于规划中障的现代商业男区硬项目位于规余划的现代商镜业区内，区灭域内聚集了独大量的商业束物业，未来悦大量的商业彩物业启动将店带动项目自偷身发展。飘面积小、总卫价低夸作为投资型孕物业，本相绑目可投资性叙强，进入门无槛低，很大吊程度的扩大戴了客源构成恶面。安新建项目、爱最大程度提项升产品力面本项目由于称为新建项目跳，不同与大伟多数酒店式轰公寓烂尾楼部改建开发模仁式，能够有校利于本项目消最大程度的策提升产品力庭。劣势促商业购物和颤生活配套设林施缺乏索现代商业区逼经过近十五仔年的发展，放区域内商业肠和生活设施遵缺乏，区域汇成熟度低，乌人气不足，失无法支撑区驼域办公和居坟住的基本要任求。垃项目周边烂流尾楼影响区眨域形象弄项目周边烂级尾楼已经有仔很长时间历剧史，区域整揪体形象影响在较大。交通欠缺矛本项目主要构临街面金新至路、浙桥路狼交通缺乏，磁区域主要交直通分布与新冈金桥路、杨舞高南路，出框行较为不便屡。肉总户数多、烛体量大跌作为投资型骄物业，本项怪目由于体量困大、总户数护多，不同程差度上影响了肥投资客户的公进入信心，域担心同一区杰域大量抛盘奇导致交易下养降。中外环间吴本项目位于辉中外环间，裤不属于传统淹的酒店式公道寓酒店开发萄地段，地段伞优势不明现荒。机会青轨道交通6宏号线带动区暂域发展开唯一一条贯练穿浦东新区墨南北向的轨激道交通6号匪线项目。全闷程计划于2船005年底草前建成试通霞车，200驳6年完成投撤入运营。届奏时以金桥居死住区为中心赠，向四周辐予射延伸，将过会带动整个析地区的发展并，无论是出悠行购物还是六上班，都将胞十分的方便症。芹依托碧云国仰际社区，良桂好的大社区共概念蹲项目地块以危西的碧云国雪际社区的形匹成，无疑成杏为本项目依岸托的重要资沾源之一，为势项目创国际复化酒店式公底寓社区创造喝了条件。简整体酒店式画公寓上市量谈减少究上海新建酒谦店式公寓整命体上市量减护少，供应量也减少，为本宴项目成为市格场焦点提供贤了有利的条幼件。威胁锋整体房地产娱市场降温、胖区域发展趋刑缓浙近年来上海素整体房地产麻市场不断降染温，房价上踢涨势头有所怒减缓，区域竖发展趋势放命缓，对本项笑目造成了不辞同程度的影范响。这不断出台宏移观调控政策石、投资型客猛户持币观望强自2004寨年以来，政班府不断出台耍宏观调控政珍策，打击投旧机行为，对窜于作为投资乐型物业的酒芬店式公寓客称户，部分投猜资客户趋于床持币观望状汪态。小结：辣从整体上来厨看本项目威贫胁主要来自肯政策面，机乳会是有限的皮，本项目想养要成功，将雅主要取决于叼较早的入世虫时间，产品滔力的塑造，娃抓住现有的凑市场机会，筋整合项目资佩源，是项目汉成功的核心踢所在。凳6.本项目疑属性归纳：鱼结合本项目义所处区位及绑周边因素，市项目初步定盆位为：牲具有高品质崇国际化的酒挖店式公寓社新区榴三、部分在交售酒店式公锁寓市场分析产品形态梳楼盘名称嚷地理位置蠢物业形态难总建面积帜总套数皇得房率滴主力面积骗天赐公寓减广东路42育9号怨一幢17层暂1.5炼114啄70%栽65-75薯众昌金城大视厦棋海宁路13营39号丧一幢28层袭3箩634租72%切40-55炸东星SOH维O众荆州路26扫5号课一幢9层头0.4谜88齐75%吼30-35住四季沙龙宿新市南路5贷85号柴一幢27层啄2.5盏185施72%秋40-55返悠诗阁末沪太路82聪6号刮一幢5和7哄层竟1.3尿63眠73%惊50-55讯万源晶典他浦东大道5顾99号涝一幢33层欺3.4博510肤72%熟50-60聚碧云东依新金桥路2温55号堤一幢9层闭2.39社413篮72%茅52恰碧云108扶红枫路10返8弄9号筝一幢4层舒1.2皂108共73%但45-60级目前在售酒钢店式公寓产好品形态单一匠，大多为单筒体式建筑，疯产品规模较魔小，不具备游规模优势；安产品得房率翁大多在72耽%左右，主尼力面积多在笔40-55谨之间。销售去化强楼盘名称驻环线位置衡公开时间说开盘时间结交房时间饲总套数紫去化情况鲁销售率载去化速度榴天赐公寓颤内环内叨2004.伤11骨2004.鸭11脸现房牧114脏59赏52%曲9.8套/麻月央众昌金城大悉厦消内环内轨2004.生5竖2004.粪12棵2005.代12膊634谦525皆82%链131套/湖月辈东星SOH卖O慌内环内疤2005.河3孩2005.仇3彻2005.防6局88筝40男45%滴20套/月落四季沙龙响中外环军2004.挥2饲2004.削3吉2005.召5软185垃181树97%详12套/月绞悠诗阁者内中环惠2003.廊11岁2003.蹈11萍现房财63暑51当80%精3套/月烂万源晶典块内环内萝2003.角6送2003.顾7些2004.傍12狂510腹售完腹100%萌28套/月钳碧云东析中外环侄2004.旋12偶2005.平2翻2005.教10殃413迫369藏89%售123套/踪月堡碧云108怖内中环岂2004.床7攀2004.执8高2004.当12神108歌售完颜100%阴22套/月需可以看到在藏售楼盘当中们，楼盘预热剂时期相对较渠长、产品有终亮点的个案健其去化速度派较快；位于侵内环内的个快案，由于区枯位较好，能渔够获得较快谣的去化速度俘。盟总体来看，殿受整体市场枕影响，大部注分个案去化遍速度有所减灶缓。保在售个案产倡品亮点分析雀楼盘名称疯环线位置轿产品亮点醒配套设施服剃务兴包租服务炮天赐公寓剧内环内荐厨房配套芒，长阳台设胶计散多功能健身串房活3年包租计倾划回众昌金城大记厦临内环内网/青俱乐部、健还身房等劈不包租加东星SOH散O举内环内她/屿无慈不包租婆四季沙龙斗中外环多内廊式时尚揪广场衫、景观露台予使主题会所妇悠诗阁仙内中环砖阁楼设计香无会所枯包租1-3守年弟万源晶典仗内环内友气派挑高大篇堂、空中花黄园侦花园会所律/树碧云东日中外环替复式结构占，半圆形阳峡台设计锯没有确定会象所凑不包租清碧云108骂内中环燥阁层设计援地下会所升不包租菊在售楼盘部弦分采用阁层敲设计，强调外居住功能分柴区，设计趋敢向于舒适性煮、可居住性角。梨作为投资型蔑物业，大多约注重产品亮津点设计，吸妄引客户眼球制，提升产品闭品质。如设忘置大堂、装命修、空中花预园、休闲广奖场等。而会贝所已经成为摩酒店式公寓恩产品最为重京要的部分之州一，根据项送目定位不同典会所性质有摩所不同。哭目前有相关炎政策限止广菠告推广过程聋中出现包租醒等促销手段捎，但对于投工资客为主要桃客户的酒店秧式公寓来说评，包租仍然晶是对客户吸浅引力最大的绢促销手段。总价分析逢楼盘名称锹环线位置换均价巧主力面积屯主力总价界天赐公寓晕内环内呀24001茅65-75掘156-1叉80躺众昌金城大镜厦森内环内匹13328锡40-55叹53-73独东星SOH岁O装内环内阅12500玻30-35振37.5-铲44缴四季沙龙海中外环仍8798牢40-55唐35-48相悠诗阁铅内中环盼8640售50-55岁43-47脾万源晶典咏内环内急12000徒50-60裹60-72眉碧云东裁中外环估11342场52尸59遇碧云108饥内中环喂14677撒45-60搏66-88侄作为投资型照物业，在售掩个案主力总送价大多在4蛙0-60万艳元左右，投气资门槛较低葛，最大程度粗的扩大投资收客源构成。严部分在售楼禽盘立面归纳东星SOHO东星SOHO天赐公寓碧云108万源晶典狗作为特殊产晃品形态的酒誓店式公寓，刊个案在产品伞塑造上立面泛要求高，或淡现代简洁明扮快，或欧陆闭沉稳大气，狗最大程度的孝吸引眼球，辱通过立面的辟深度塑造，现提升产品形松象、产品力适。小结：醒由于整体市尖场影响，酒逗店式公寓销赴售周期将会叼逐步延长，敬但前期做好犹预热的个别释产品力强的柜楼盘可以取镰得较好的去比化速度。坊在售酒店式改公寓产品形咽态单一，而受本项目作为扇酒店式公寓接社区形式出困现，能够很扣好的避免同巧质化竞争，融形成差异化屯产品，在市喘场前景不明互朗前提下具周有较强的产沫品竞争力；键产品设计趋烟向于舒适性而、可居住性奸。大多注重涉产品亮点设器计，如设置钻大堂、装修茫、空中花园带、休闲广场念、会所等。拢对于投资型暖酒店式公寓吼来说，包租银仍然是对客踢户吸引力最三大的促销手手段。阳为保证本项利目取得较高慧的去化速度州，在现有的敞户型条件下瞧，保证实用围性、舒适性挖；辫本项目作为桨具有高品质京国际化的酒匀店式公寓社亲区，在产品携立面上应做缺到国际化、制高品质形象悬，最大程度虏上提升产品辈力、产品形嚷象。拖四、本项目杀产品初步建糕议歉通过对项目顷自身条件的筐分析，结合壤酒店式公寓油特性及在售记酒店式公寓融市场情况，警在现有的产酿品条件下，斧建议产品做乱如下方面调驰整：武产品亮点建束议担考虑到本项群目特殊性，思产品比较单问一。建议产条品作出亮点间，在现有的姓限高条件下疏，牺牲部分蒙楼层，增加邀单层层高，泥做出目前市阵场接受程度剑较高的复式防型酒店式公始寓。愁产品立面建借议受结合项目初傻步定位，本块项目产品立你面采用高品五质、国际化帽的立面构成津，提升产品辜品质，拔高锹区域形象，疗成为区域标板志物业。酱社区配套服国务朴提供高品质导社区配套服健务设施，引巡入国际品牌俱休闲会所，弱提升社区形习象地位。赶酒店式管理紫服务种引入著名品稍牌物业管理瓶公司，提供冬高品质物业蛮管理服务，忠强调酒店式树社区管理理安念。小结：竭由于本项目虽特殊型，在夜目前的市场腹条件下，本活项目销售周纷期将会延长烫，建议项目及尽快入世，鼻保证足够的爬预热期、积付累前期客源纤。斥本项目最终钩在目前的市巩场情况下获间得成功，近删早缩短销售统周期，必须晃尽最大程度佛提升产品力染，营造酒店看公寓社区氛界围，增加社付区配套服务污设施。丘五、政策影搭响分析睁政策一：商崖场、办公楼肃分割转让规面范化猛发布日期：茧2004年径1月9日主要内容：熟上海市房地弊资源局和市坟建委联合发男布的《关于介商场和办公渴楼分割转让牢问题的通知零》，明确规激定对商场、主办公楼分割贪转让的规范蒜化运作，以烘期降低交易蛙过程中和交猛易后的风险屑，防止个别纯经营者以不己正当手段进山行商业欺诈膛，保护消费篮者、投资者证的合法权益掀。螺《通知》明斧确否定这类束“寒划线为界拘”除式分割权属晌单元的做法告，要求不得桃对房地产登私记册中记载振为一个权属急单元的房地羊产擅自分割浅转让。需要标分割转让的哈，必须在获包得相关管理菌部门批准的产条件下进行奶“疏实体分割捞”旷，并变更登滑记手续后方腰可销售。影响：得本报告认为昆从该《通知跌》来看，本检质上是为了魄杜绝商铺、侧办公楼项目诵被任意地分必割销售，明昼确转让标的结物权属单元研，销售标的按物必须是被维测绘过的和再可以登记的叨，拨“绸随意分割狮”纤的现象即将杯不复存在，输交易标的物视产权形态将险进一步明确咱。剖从该《通知撕》的影响来库看，主要是斑规范市场，艇杜绝商铺、骑办公楼项目绒被任意分割凯的现象，有荷利于置业者想、投资者，晒同时对开发丹商在产品规竞划、设计阶物段充分了解倘市场，开发镰适合市场的栏产品形态要壶求更高。分析：阳由于本项目堆为小户型办牢公公寓产品荣，该《通知蒸》的发布有宏利于本项目抄的市场透明工度，对于广仆大的投资客辉户来说，其死投资标的物科更加明确，持投资信心将限进一步提高搬。究政策二：期梯房限转腹发布日期：坛2004年照4月20日主要内容：拆自2004由年4月26闲日起，预购膜人购买的预熊售商品住房火应当在竣工壁并取得房地甩产权证后进椒行转让，并沃按规定办理雁房地产转移三登记；在取犯得房地产权碎证前，房地源产登记机构洪不办理预售内商品住房转掏让的预告登享记。未除商品住房岩外的其他商域品房在未竣沈工并取得房注地产权证前旋，预购人进隐行转让得，姑可以按规定图办理预售商挨品房转让的好预告登记。影响：粘本报告认为否，竖期房限转主堪要目的是抑胆制期房交易鼻短期炒作行找为片，并不会影梦响全部投资肠者。投资性轿购房是指以嫁获取投资回兔报为目的的爷购房行为，邮只要存在赢火利点，符合扔投资者预期微，投资行为炼仍然存在。搁由于此次期锁房限转行不膊对非居住用太房（办公用新房、商铺等隆）作限制，盒因此部分房病产投资客逐定渐由住宅投挨资转向商业拜、办公投资敞。因此，限状制期房转让兵政策对投资历购房者的影纽响并不大，久只是在一段险时期一定范违围内打击投性机炒作行为谷。尺期房限转对析抑制炒房行押为，净化上浙海房地产市丛场有一定作察用，但是房丹产产品具有演商品属性，颠遵循市场经呜济规律，期俭房限转在一年定程度上起浓到抑制投机剑炒作行为，凤但最终决定钥房价的仍然佩上市场供求恒关系。分析：猎由于本项目颜为商办用地细性质及特殊宣产品形态，旋期房限转对秧于本项目而众言影响是积卸极的，部分炒投资客户将况有可能转移菊投资方向，汉从住宅转向边非居住用房召投资，有利截于增加项目抢潜在客户群粗体。停政策三：征手收营业税收欺发布日期：律2005年皇3月1日主要内容：蹄自2005倘年3月7日净起购买本市求行政区域范脊围内普通住苦房（包括从请二手房市场而购入的商品芬住房、售后固公房），居受住不满一年伶就出售的个承人，包括本蒙市户籍居住速和非本市户宇籍个人、外慰籍个人。按柔5%的税率封计算征收营右业税，同时客，按应缴纳星的营业税税首额计算征收费7%的城建惩税、3%的支教育费附加蛋和1%的河跨道整治费。订按照房产所猛有人即出售宗人购进该普蓝通住房时，帽房地产权证向上记载的时姥间或房屋交证接书上记载四的时间，至丢出售该普通雨住房时向税艘务机关申请院开具售房发湾票的当天，紧按孰先原则积计算是否满凯一年。网计税依据：校按房产所有胁人出售该房姑产时与购房扰者签订的房凉产买卖合同言上注明的售师价减去购买枪该房产时购惹房发票上注附明的购房价它款后的差额谢作为营业税虏的计税依据超。影响：寻营业税征收羡只是针对普颜通商品住房构，范围并不晚涉及商办性围质物业。营扭业税的开征宜，只是表明盘上海市政府富的态度，要栏维护市民居交住的权利，信抑制投机炒缝作行为。腰但征收营业踢税这一措施球较为温和，忌对投机炒作秀的抑制十分郑有限。相对略于10万元票的增值部分领只收555臣0元的税，抵营业税对投言机的抑制作萍用很小。从伶另一方面来游看，营业税队的温和有可零能反过来促斯使房价的上从升，因为这殃部分营业税真很可能转嫁眠到真实需求男者身上而导饮致房价上升承。胜同时营业税鹅的开征，将毅会分流部分盲普通商品房监投资客户转朴而投向其他齿投资物业类英型。分析：体本项目不属效于本次营业糖税征收范围孕之内，因此滔对项目类型迈产品影响也匹是属于积极恭的。虽然此徒次营业税征扛收较为温和狸，对投机炒百作的抑制作写用不大，但刑部分投资客锄户将有可能童转移投资方德向，有利于图增加项目潜肆在客户群体撤。致政策四：央托行收紧房贷熔上调房贷姐利率听发布日期：累2005年宏3月17日主要内容：混从2005宿年3月17支日起，中国他人民银行调览整商业银行庄自营性个人榨住房贷款政孕策：目以5年期以陡上个人住房坡贷款为例，衫其利率下限响为贷款基准苍利率6.1技2%的0忌.9倍（即纷5.51%范），比现行绒优惠利率5剥.31%高巩0.20个评百分点。个配人住房贷款腹最低首付款煌比例可由现后行的20%踪提高到30弦%。鞋个人住房公熊积金贷款利笨率上调0.灿18％个百馋分点，其中虑，5年（含犬）以下贷款份由现行年利影率3.78宅％调整为3下.96％，盈5年以上贷式款由现行年弱利率4.2博3％调整为猎4.41％凡。影响：陵一年之内两映度提高利率替，可以看到凤央行是要通梦过此举打击著炒房者，从誉而平抑房价播，最终让真净正需要购房墨的消费者得午到实惠。在茧目前再度加策息政策不明百朗、预期不谅确定的情况渗下，持币观田望者增加。趟对于纯投资锤型物业影响恭较大，提高杯利率必然会洞影响投资收灶益，导致部段分投资客户也进入谨慎，炭淘汰部分跟康风炒作的投洪机客户。对胞初步控制房全价大幅上涨宁、抑平房价格起到积极作林用，房地产敬发展逐步实香现平稳理性忙回归、良性梦发展奠定了痕一定基础。老同时由于对位于未来利率司变化、房价佣的担心，又俘使得尚有实包力的消费者缺进入房地产售市场，在这甜种情况下，减导致部分地