广州万新公寓项目营销策划方案学习

广州万新公寓项目营销策划方案学习PART1市场分析市场分析潜在公寓项目分析广州公寓项目分布广州公寓发展历史公寓市场竞争分析市场分析结论2广州公寓项目分布汇峰国际公寓裕富公寓富力盈丰威尔斯公寓富力史丹尼国际公寓双城国际公寓星汇国际公寓嘉裕·礼顿阳光VILI威尼国际公寓星汇云锦隽峰苑方圆奥克伍德国际酒店公寓中怡城市花园天文苑协和新世界可见近年市场公寓供应区域主要集中在珠江新城和天河北一带。32005年开始，随着宏观政策的影响以及市场需求的变化，广州公寓发展进入高速发展期，锦源国际公寓、曼哈顿公寓、克莱国际公寓、嘉诚国际公寓、MBA国际公寓、铂林国际公寓、富力爱丁堡国际公寓、嘉裕·礼顿阳光等大量公寓项目集中亮相，整个市场呈现“公寓年”……42000年至2005年星级酒店代表项目：花园酒店、中国大酒店上世纪90年代上世纪80年代中期广州纯服务式公寓代表项目：富城花园、祈福华厦商务＋服务公寓代表项目：新大厦、中信公寓；广州公寓发展历史由混沌向专业化、差异化发展5同类物业选取依据市场形象和口碑：区域认知度高，具有指标性户型面积：30－70㎡的单身公寓以及一房一厅地理位置及周边环境：城市繁华地段，商务核心领域选取依据市场交易状况：租赁及买卖业务活跃公寓市场竞争分析6项目名称地理位置汇峰国际公寓天河区珠江新城隽峰苑珠江新城兴盛路10号高德置地广场珠江新城星汇云锦珠江新城华普广场旁嘉裕•礼顿阳光珠江新城化成路8号铂林国际公寓花城大道16号富力史丹尼国际公寓华穗路A2-3地块双城国际公寓华穗路263号星汇国际公寓广州大道与珠江新城金穗路的交界处方圆奥克伍德国际酒店公寓天河区体育东路、正佳广场斜对面太阳城广场（裕富公寓）天河区珠江新城VILI(威尼)国际公寓天河区林和西路西侧富力盈丰国际公寓天河区珠江新城中怡城市花园天河区沙河林和村地段天文苑天河区体育西路和天河路交界处协和新世界天河北路569号鸿翔大厦天河北路侨林苑天河北路侨林街时代YOU公寓越秀区先烈南路锦源国际公寓越秀区北京南路广州公寓分布一览表珠江新城片区天河北片区广州公寓主要集中在珠江新城以及天河北片区7珠江新城片区体育中心-天河北商务区是广州目前规模最大、写字楼最集中的商务区域。该区域写字楼由于档次高、配置好，不少公司企业纷纷移居天河北；如此繁华的商务地段也给该区域的商务公寓带来了活跃的租赁业务，大量的公司高管人员、外籍人士和商务人士对商务公寓的需求日益强烈；目前该区域一手公寓项目稀少，市场上主要以二手商务公寓买卖以及租赁为主。天河北片区片区分析区域为CBD核心领域，是广州国际都市形象对外展现的窗口；区域立体交通网络完善，交通四通八达；规划成为集金融、贸易、商业、行政、居住为一体，聚集大量外籍、跨国公司，对高档商务公寓需要强大；目前该区域为广州主要公寓项目聚集地，公寓项目定位较高（档次及价格），一直是该类物业类型的领头羊。8广州公寓户型面积一览表户型面积集中在35－70㎡的单身公寓、一房一厅片区项目名称户型面积段（㎡）珠江新城片区嘉裕•礼顿阳光单身公寓、一房一厅30－60铂林国际公寓单身公寓、小复式（一房一厅）28－32富力史丹尼国际公寓单身公寓30－40双城国际公寓单身公寓、一房一厅35－50星汇国际公寓单身公寓、一房一厅40－60汇峰国际公寓单身公寓、一房一厅40－51太阳城广场（裕富公寓）一房两厅68富力盈丰国际公寓单身公寓51越秀区时代YOU公寓单身公寓、一房一厅37－60锦源国际公寓单身公寓37、55天河北片区中怡城市花园单身公寓、一房一厅43－56天文苑单身公寓、一房一厅36－47协和新世界单身公寓、一房一厅40－60鸿翔大厦单身公寓、一房一厅40－54侨林苑单身公寓、一房一厅50－609在售一手公寓价格一览表楼盘名称售价（元/㎡）装修标准(元/㎡)汇峰国际公寓200003000时代YOU公寓170002000太阳城广场（裕富公寓）160002500锦源国际公寓182002000富力盈丰国际公寓15000—200003500在售公寓价格集中在13000－17000元/㎡（毛坯）,售价差异不大，项目普遍带有较高的装修标准10二手公寓价格一览表片区项目名称一手售价(元/㎡)二手售价(元/㎡)租金(元/月/㎡)珠江新城片区嘉裕•礼顿阳光150001900075铂林国际公寓130001900083富力史丹尼国际公寓160002000078双城国际公寓85001500050星汇国际公寓100001600088天河北片区中怡城市花园

16000-1700090天文苑

1600070协和新世界

1800078鸿翔大厦

1300055侨林苑

1500065珠江新城区域项目2006年售价与目前的二手售价对比有近20－30％的提高，其投资回报率达到6－7％；天河北区域凭其核心商务地段，商务公寓租金及其售价持续走高。11热销公寓分析项目名称推货时间推售货量（套）开售当月成交情况嘉裕•礼顿阳光2006年10月348340铂林国际公寓2006年5月150150富力史丹尼国际公寓2006年7月150150时代YOU公寓2008年6月2001002006年珠江新城楼价一路狂升，嘉裕、铂林、史丹尼等公寓开售当月基本上实现推售货量销售100％；上阶段，时代YOU公寓因其行之有效的营销方式促使其当月销售情况较为理想。12公寓装修标准一览表片区项目名称装修标准(元/㎡)备注珠江新城片区嘉裕•礼顿阳光2000元/㎡家电铂林国际公寓2000元/㎡富力史丹尼国际公寓2500元/㎡豪装，带价值5万全屋家私，名牌电器、床上用品双城国际公寓二手装修星汇国际公寓二手装修汇峰国际公寓3000标装，配名牌电器，包括西门子冰箱、内藏式炉头、洗衣机、智能门锁系统太阳城广场（裕富公寓）2500标装，配全套厨具（包括消毒碗据、微波炉等），厕具富力盈丰国际公寓3500天河北片区中怡城市花园二手装修天文苑二手装修协和新世界二手装修鸿翔大厦二手装修侨林苑二手装修越秀片区锦源国际公寓2000精装修，配全套洁具，高级电子指纹锁时代YOU公寓2000精装修目前公寓项目大多数配有豪华装修，普遍装修在价格2000-3000元/㎡，一方面可支撑高销售价格，另一方面更可提升项目档次。13片区项目名称物业管理费(元/㎡月)物管公司增值服务珠江新城片区嘉裕•礼顿阳光3.5嘉裕酒店管理公司英式大五星级管家式的高质素物业管理服务和酒店式的会所管理服务铂林国际公寓3.8第一太平戴维斯富力史丹尼国际公寓3.8天力物业清洁、保安、园林维护、日常楼宇维护双城国际公寓2中海物业管家服务，钟点工服务200元/月起星汇国际公寓3怡城物业商务服务：打印、代收发文件、传真、会议组织汇峰国际公寓3.3仲量联行商务会所服务、教育培训、健身悠闲太阳城广场（裕富公寓）1.9——清洁、保安、园林维护、日常楼宇维护富力盈丰国际公寓3.8天力物业五星级酒店管理服务：管家服务、个性化服务（机场接送、幼儿托管、代订服务、健康疗程、高级会所服务）天河北片区中怡城市花园2.3中海物业清洁、保安、问讯、日常楼宇维护天文苑2.3好家园管理公司清洁、保安、问讯、日常楼宇维护协和新世界2.2侨乐物业侨林苑1.85建都物业清洁、保安、问讯、日常楼宇维护其他片区

锦源国际公寓2.8仲量联行时代YOU公寓4.8世邦魏理仕珠江新岸公寓5.2珠江酒店物业管理有限公司五星级酒店管理服务：管家服务、个性化服务公寓物管服务一览表众多公寓项目通过提供各种增值服务，甚至专业酒店管理公司来提升项目的附加值，其管理费在3－5元/㎡/月，相对普通住宅收费水平较高14片区项目名称用地性质使用年限(年)珠江新城片区嘉裕•礼顿阳光住宅用地70铂林国际公寓住宅用地70富力史丹尼国际公寓商服用地40双城国际公寓住宅用地70星汇国际公寓住宅用地70汇峰国际公寓住宅用地70太阳城广场（裕富公寓）住宅用地70富力盈丰国际公寓商服用地40天河北片区中怡城市花园住宅用地70天文苑住宅用地70协和新世界住宅用地70鸿翔大厦住宅用地70侨林苑住宅用地70其他片区锦源国际公寓住宅用地70时代YOU公寓商服用地40公寓用地性质一览表住宅性质的公寓与商住公寓相比，商住性质公寓，既宜居也宜商，可以注册公司，加上现时该类市场供应量比较小，市场对其的消化能力存在。15潜在公寓项目分析楼盘名称开发商位置项目规模开盘时间建筑规划主力户型VILI(威尼)国际公寓广州天王房地产开发有限公司天河区林和西路西侧占地面积:6000㎡建筑面积:86000㎡2008年10月地上31层,第1,2层为商业,第3层架空,4至31层做酒店和商务公寓主力户型为40～60平方米单身公寓，约占总套数的80%，其余为60～200平方米二房、三房和三房以上单位，项目总套数约1200套,价格未定。隽峰苑香港隽御地产珠江新城兴盛路10号占地面积:14000㎡建筑面积:120000㎡二期将于2008年下半年推出项目分两期开发,规划总户数约为900套二期以70平米的两房和90平米的三房为主,总套数500套左右,价格未定.高德置地广场高德置地集团珠江新城总建筑面积:920000㎡2008年下半年商场建筑面积170000平方米

,写字楼建筑面积300000平方米

,朱美拉生活公寓建筑面积110000平方米,朱美拉酒店建筑面积360000平方米--------星汇云锦越秀城建地产珠江新城华普广场旁总建筑面积190000㎡2009年项目由三层地下室、四层商业裙楼、四座高达150米的塔楼组成项目西面两座45层的塔楼是90平米左右的高级公寓，东面两座42层的塔楼则全部是200平米以上的豪宅,规划总户数达上千套.方圆奥克伍德国际酒店公寓方圆地产天河区体育东路、正佳广场斜对面占地面积2000㎡2009年首层至五层规划为顶级休闲餐饮商业中心，六层至十一层规划为生态型甲级写字楼。十二层至三十八层规划为超五星级酒店服务公寓--------未来2年内供应量近3000套，总供应面积超过200万㎡16市场分析结论市场供应:现时公寓市场供应量不足，在售项目并不多；

但是,未来2年累计的公寓产品供应量接近3000套，其中

75％集中在珠江新城，少量集中在天河和越秀。产品价格:在售公寓价格集中在15000－20000元/㎡（装修）,装修标准普遍在2000-3000元/㎡。市场接受程度:公寓产品因为拥有强大不动产投资潜力，市场消化速度较快；物业服务:众多公寓项目通过提供各种增值服务，甚至专业酒店管理公司来提升项目的附加值。17PART2项目分析项目分析SWOT战略构建项目概况项目自身分析SWOT分析18项目位于环市路与水荫路交汇处，该区域为环市东路酒店商务区，周边交通方便，高档写字楼、高级酒店林立，是外国人士、海外华侨华人所认可的广州中央商务区之一。（如右图）得天独厚的地理位置使本项目具备成为可辐射环市东、天河北、珠江新城三大商务区的国际性建筑。项目概况本案19环市东商务圈天河北商务圈珠江新城商务圈广州三大商务圈交汇点20项目经济技术指标项目单位数值总建筑面积平方米57858计算容积率面积平方米47671商业部分面积平方米14926公寓面积平方米32234实用率%72公寓套数套576其他平方米248容积率-12.15建筑密度%48绿地率%17.1公共绿地面积平方米672机动车场（库）面积平方米7395机动车泊位数个208非机动车场（库）面积平方米518项目经济技术指标项目产品数量较多，以小面积的公寓为主，户均面积约66平方米，共576套，实用率达72%。分析21项目自身分析项目四至情况项目北东西南俯瞰动物公园远眺白云山润粤大厦尽享珠江新城风采东风广场繁华的环市东华信大厦22周边高档写字楼、公寓、住宅分布天伦大厦粤能大厦润粤大厦华信大厦嘉诚国际公寓东风广场君汇世家新达城中石化大厦中信广场天誉大厦东峻广场紫园国际粤电大厦锦城大厦东宝大厦南方铁路大厦富力东堤湾维多利广场天河城大厦大都会广场市长大厦金迪大厦东方花苑大厦城建大厦富力史丹尼国际公寓富力盈丰威尔斯公寓星汇国际公寓项目周边写字楼、公寓林立，是外国人士、海外华侨华人所认可的广州中央商务区

23周边交通分析烈士陵园站区庄站杨箕站动物公园站东山口站淘金站体育西站地铁5号线（2009年10月开通）地铁1号线五羊新城站珠江新城站项目紧邻地铁一号线的体育西站和地铁五号线的动物公园站

24项目周边配套交通30.221.289.545.561.810路等公交车；在建中地铁5号线动物公园站。城市景观白云山风景、动物公园园景、珠江新城繁华都市景观。购物休闲天河城、友谊商店、丽柏广场、正佳广场、天河体育中心、广东体育馆、广州海洋馆、动物公园等。教育配套铁一中、东风东路小学医疗配套省人民医院、空军医院、口腔医院等。其他麦当劳、7-11便利店、中国移动通信营业厅、建设银行、广东发展银行、兴业银行等完善的市政与生活配套。坐享东山百年积淀的成熟25加拿大、丹麦、泰国、印尼英国、法国、德国、荷兰、澳大利亚、日本、菲律宾、柬埔寨美国、意大利、马来西亚、韩国、瑞典、瑞士集中三大区域：1、中国大酒店、东方宾馆2、广东国际大酒店、花园酒店3、天河北项目周边领事馆分布项目地块26SWOT分析优势(Strength)地处环市东路黄金地段位置；得天独厚的广州3大CBD区域交汇点的优势；生活配套齐全，周边有银行、邮局、医院、学校、超市、商场及成熟的居民住宅小区；紧邻地铁一号线体育西站及2009年底建成的五号线动物公园站；发展商有较高的知名度，有一定的市场形象。劣势

(Weakness)项目两度烂尾，对客户购买心理造成较大影响；水荫路旧建筑较多，影响区域整体形象；南向单位进深过长，使户型利用率和采光都受到一定影响；项目占地面积较小，容积率较高，会给环境设计带来一定难度；与两旁大楼的间距小，且项目三面均为高层建筑，容易产生压抑感，居住舒适性不强；消费观念有待引导。

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机遇(Opportunity)三大CBD区域交汇处的核心地段优势使得项目具备巨大的市场投资前景；项目区域没有同类物业推出,具有市场空白；广州城市发展以及城市影响力的增加,大量大型活动\会务等增加，商务公寓需求量将会倍增；公寓产品面积小总价低投资门槛不高,市场大。威胁(Threat)房地产市场整体并没有明显的复苏的迹象,整体市场的不明朗使得客户信心不足；珠江新城和天河北商务区内同类型的产品较多，未来供应量大,将会分流不少目标客户，竞争加大。SWOT分析28SWOT战略构建

优势（S）劣势（W）黄金地段；周遍配套完善；交通便捷；发展商实力和品牌。两度烂尾,而且时间长;产品有一定不足;机遇（O）

发挥优势，抢占机会(SO)利用机会，克服劣势（WO）区域市场空白;城市影响力增加带来市场需求;产品的投资价值高.区位地段优势塑造投资前景无限放大充分利用市场空白迅速占领市场实现快速销售威胁（T）发挥优势，转化威胁（ST）减少劣势，避免威胁（WT）市场整体无复苏迹象;未来市场供应量大;科学定价以销售速度化解市场威胁发展商实力宣导现场展示充分SWOT战略构建29PART3项目定位项目定位价格定位市场定位客户定位形象定位30客户定位买家类型置业用途客户性质位置选择代表项目集团买家作为集团高级雇员的宿舍跨国集团、驻华办事处、领事馆人员CBD中心区、成熟商贸区爱丁堡公寓新大厦商务买家作为中小型企业的办公楼国内的私营业主、创意产业群（广告、IT、设计、投资咨询等）CBD中心区、CBD附近的区域星辰财富港星汇国际投资买家用于租赁投资用于租赁或商住投资具有投资眼光的人士CBD中心区，交易会、会展中心附近柏林国际公寓嘉裕·礼顿阳光马赛国际公寓双城国际公寓史丹尼公寓自住买家日常居住，过渡性置业选择金领级人士、BOBO一族CBD中心区、成熟商贸区马赛国际公寓SOHO买家居住+商务二合一创意产业群（广告、IT、艺术等）CBD中心区、CBD附近的区域星辰财富港史丹尼公寓广州市中高端公寓客户群体分析31本项目客户群体定位置业目的：高管长期宿舍客户性质：国内大型企业核心客户公司买家置业目的：用于租赁投资客户性质：用于租赁或商住投资，具有投资眼光的人士，中原挖掘的投资客户（穗港深三地）投资买家置业目的：日常居住，过渡性置业选择客户性质：金领级人士、BOBO一族自住买家置业目的：居住+商务二合一客户性质：创意产业群SOHO买家32本项目客户群体特征年龄在三十到五十岁之间，经过多年的奋斗，具有一定的物质基础，家庭月收入在20000元以上；历炼丰富，见识广阔；多次置业者，对购房有理性的分析能力，及相当的经验；我们核心客户的共性——他们的关注点——他们是一群有实力有眼光的价值型投资客产品的质量与价格项目的综合素质交通的便利度项目的规模及配套设施物业管理服务的水平开发商的品牌

产品的投资回报率一句话33市场定位都会核心：项目处于天河北CBD、珠江新城CBD、环市东商务区三大商务区核心点，地段位置优越，这也是项目最核心的价值

；国际级：突出项目的档次，国际级建筑外立面、国际级物业管理、国际级的服务标准、国际级的装修标准……酒店式公寓：突出项目的性质，本质上是公寓，但客户享受的是五星级的酒店管理服务。都会核心·国际级酒店式公寓34形象定位锦绣·宫寓推广名形象定位全球菁英商务行宫锦绣:契合开发商的品牌,有利于项目知名度的传播;宫寓:可做宫殿级公寓,宫殿级寓所的解释,突出项目的高档次;支持点:领先时代，居住在城市中央；立足城市核心,放眼全球,提升项目的档次;成熟完善的现代化生活配套体系；高水准、无微不至的管家服务,体验宫殿级生活；

35世金汉宫备选案名36定价依据：本方案采用市场比较法，对本案进行项目价值判断。即选择若干与本项目在同一区域并且物业类型和档次相类似的公寓项目，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。项目所处区位目前在售公寓不多，在此，我司选取了时代You公寓、汇峰国际公寓、富力威尔斯国际公寓、珠江新岸国际公寓、锦源国际公寓做为我司定价的参考公寓。本案就“区位条件”、“产品条件”、“物业管理”、“内部配套”、“品牌”、“内部环境”等各项决定公寓物业价值的要素与竞争公寓项目对比分析，得出本案的基准价。价格定位37根据以上各项要素的重要性设置出其所占权重：区位条件包括：交通条件、外部环境、周边配套以及区域未来发展趋势等方面，是消费者作出购买行为的首要考虑因素，因此我司将其权重设为30％；产品条件包括：项目规模、户型、规划、施工水平以及装修标准等方面，是消费者作出购买行为的次要考虑因素，因此我司将其权重设为25％；物业管理包括：物业管理服务内容以及物业管理公司资质等方面，权重设为25％；环境包括：项目景观、卫生、日照采光等条件，我司将其权重设为5％；配套：与环境同样为消费者考虑的重要因素，因此权重设为10％；发展商品牌:权重设为5％。价格因素权重设置38由以上可得本项目的毛坯均价为：16000元/㎡价格调整注：以上价格均为毛坯价项目名称价格区位条件产品条件物业管理环境配套品牌加权值加权后价格时代You公寓15000100981001009810099.314895汇峰国际公寓1800010210210010298102101.118198威尔斯国际公寓150001021029810198102100.615083珠江新岸国际公寓1550098102100102989899.715454锦源国际公寓16200989810010010298991603839在市场比较定价法定价的基础上用租金收益定价法进行修正项目名称面积(㎡)租金(元/月)回报率装修标准(元/㎡)嘉裕礼顿阳光30-6030005.3%2000铂林国际公寓30-6025005.1%2000富力史丹尼国际公寓30-4030006.4%2500双城国际公寓35-5020006.7%二手装修星汇国际公寓40-6035008.4%二手装修区域同类型公寓租金一览表由上表可知珠江新城区域公寓的平均租金为2800元/月,平均回报率为6.38%40小结：由以上分析可知，项目周边区域同类型的公寓平均租金为2800元/月，结合本项目的定位与档次，本项目的租金应该可以达到3000元/月；由以上分析可知，项目周边区域同类型公寓的平均回报率为6.38%,结合本项目的定位与档次，本项目的租金回报率应该可以达到6%。根据公式(A/i)/〔1-1/(1+i)^n

〕，可推导出本项目的均价为14000元/㎡，因目前出租的公寓平均带2000元/㎡装修，则本项目的毛坯均价为12000元/㎡。（注：A为年收益，i为年回报率，n为收益年限）41公寓最终均价项目均价=市场调价法均价*80%+租金收益法均价*20%=16000*80%+12000*20%=15200元/㎡（毛坯均价）建议项目带豪华装修发售，装修标准为2800元/㎡，所以，项目最终售价建议为18000元/㎡。42PART4营销战略形成营销战略形成思路“总体营销战略”——在“前提及限制”条件下为了解决项目的“核心问题”达成“营销目标”。指导性目的——统筹与贯穿“营销策略”前提及制约广州楼市未见有明显回暖迹象，同类产品的现实和未来供应量大核心问题将烂尾项目重新包装，并且在市场上形成投资客追捧营销目标地段价值炒作，项目形象重新包装，到达客户的高度认可43营销战略——通过强势、系统、主动、创新式营销，营造项目“全球菁英商务行宫”高端形象。项目四大营销战略——壹通过论坛、专题等形式，炒作地段价值贰高端产品符号化，通过产品、服务、公关、推广等方面全方位包装项目形象，打造区域地标。叁全方位推广，放眼珠三角，多渠道吸引目标客户。全球菁英商务行宫肆控制营销节奏，实现项目的可持续销售44PART5营销策略实施营销策略形象攻略媒介宣传现场展示装修标准服务提升新，突，全，快，高。事件营销新闻发布会产品推介工程节点活动高端主题活动节奏控制推售节奏控制推广节奏控制费用节奏控制客户拓展全民营销穗港联动中原客户资源45形象攻略媒介宣传全面宣传吸引更多客户通过报广媒体，占位广州市场，快速建立项目知名度线上线下同时发力，整合全效传播主流报广媒体重塑区域价值体系建立项目高端形象户外广告牌针对高端客户发短信现场物料、专业网站口碑传播高端杂志中原网络资源46户外广告牌——建议在市区主要路段覆盖，2块左右；投放建议报纸广告——建议以《广州日报》为主《南方都市报》及《羊城晚报》为辅，在硬广投入的同时，适当投入软文配合炒作；高端杂志——建议选择《生活元素》、《粤港直通车》等高端杂志投放形象广告网络宣传——建议选择《搜房网》做网络推广，同时，利用中原的内部和外部网宣传。47现场展示全面包装重塑项目形象通过现场包装，快速提升项目形象强化认识外部印象亲身体验围墙楼体销售中心示范单位48围墙/楼体围墙广告楼体广告49销售中心金碧辉煌、豪气十足50电梯间\通道公寓通道电梯间电梯间51户型一单间（一厨一卫）

建筑面积：74.82平方米

套内面积：52.38平方米户型一单间（一厨一卫）

建筑面积：74.82平方米

套内面积：52.38平方米示范单位摩登时代52户型三单间（一厨一卫）

建筑面积：63.25平方米

套内面积：44.27平方米现代时尚53户型四单间（一厨一卫）

建筑面积：91.92平方米

套内面积：64.35平方米汤浩斯54装修标准新风系统：即使在下雨无法开窗的时候亦可呼吸到窗外清新的空气全屋名牌家电家具高档洁具55服务提升酒店式公寓要想在整体档次上得到提升,在服务上必须要做到最好。我们建议整体项目在服务上要做到:

超越“金钥匙”向四季酒店看齐56CEO会所为提升项目档次,建议项目在裙楼部分设置CEO会所。健身房视听室台球室SPA室红酒屋雪茄房57营销策略形象攻略媒介宣传现场展示装修标准服务提升新，突，全，快，高。事件营销新闻发布会产品推介工程节点活动高端主题活动节奏控制推售节奏控制推广节奏控制费用节奏控制客户拓展全民营销穗港联动中原客户资源58事件营销新闻发布会活动主题：锦绣·宫寓项目启动新闻发布会目的:提升项目在社会的影响力，强强联合突出项目的高档次,实现高调启动。内容:以新闻发布会的形式,现场与知名设计公司\物管公司\代理商签定战略合作协议；同时，邀请行业知名人事对项目的地段及发展前景进行展望。59产品推介会活动主题：锦绣·宫寓全球推介会目的:以酒会的形式正式推介项目，体现项目的高端形象。内容:选择五星级酒店举行，现场正式推介项目的情况，同时配合各种小活动，营造轻松热烈的气氛。特别设置香港参观团区域。配合：邀请相关专业人士、媒体全程活动参与及后续跟踪报道。60工程节点活动时间：从项目启动开始－开盘－封顶－会所开放主要活动：样板放开放开盘仪式（邀请国际巨星）会所开放（业主答谢会）活动配合：邀请相关的政府部门及专业人士，媒体。组织目的：1、不断制造项目市场热点，提高市场知晓度2、让关注项目的客户清楚了解项目进程，增加客户信心61高端主题活动活动主题：锦绣·宫寓全球财富论坛目的:以财富论坛的形式，探讨广州公寓市场的前景及发展方向。内容:邀请凤凰卫视著名主持人许戈辉主持，以及国内外房地产业的知名人士和财经界人士参与。配合：邀请相关专业人士、媒体全程活动参与及后续跟踪报道。62高端主题活动欧洲美食节全球名酒品鉴会欧洲藏品展图片图片答谢酒会促销活动投资说明会说明：具体活动及方案据销售需要阶段提交63营销策略客户拓展形象攻略媒介宣传现场展示装修标准服务提升全民营销穗港联动中原客户资源新，突，全，快，高。事件营销新闻发布会产品推介工程节点活动高端主题活动节奏控制推售节奏控制推广节奏控制费用节奏控制64客户拓展全民营销项目具有较大的投资价值，为此，我司充分整合公司资源，除一手正常销售外，还可充分利用180多家二手分行,上百万客户资源，通过中原地产“全民营销”的保证项目顺利销售。利用人流密集的商业网点进行人员营销,实现点面结合，有助于拓宽销售渠道，争取到更多外区买家入场。中原销售秘籍6566“全民营销”具体操作全市180多间中原地铺同时推广，所属销售人员对项目进行推广。针对中原内部客户网络，通过DM逐一推介，对于重点客户，销售人员上门推介。通过中原网页对外发送信息；通过中原地铺宣传项目。广州中原外部网广告中原集团外部网广告广州地铺海报67“全民营销”成功案例恒荔湾畔时代YOU公寓6826日现场销售火爆，中原带客量达4000台,全体中原销售人员不惧炎炎烈日,凭着过硬的销售素质使得项目获得喜人的销售成绩。以上数据截止至08年8月27日现时我司销售情况初步统计如下：洋房约264间，别墅约2间。时代糖果69穗港联动项目地处几大核心商圈交汇点，是极具投资价值的高端物业，因此，我司希望在充分吸纳广州客户的同时，还可利用公司资源，针对香港的投资客进行有效的宣传，一方面将有效扩大项目客户来源，推动项目销售，另一方面也会将项目档次和价格推至更高的台阶。针对高端物业的全新营销模式70“穗港联动”销售操作模式将项目资料通过电子邮件形式发至香港中原所有区域董事、区域高级营销经理及