某项目策划全文

重庆某项目策划全文一、重庆房地产市场简析1、2003年重庆市房地产住宅市场继去年市场的火热，再续引发了重庆房地产市场的“沸点”。一方面，重庆市房地产经过几年的发展，房地产市场已从“概念时代”进入“产品时代”，另一方面大范围的城市拆迁与旧城改造的进一步实施，刺激了房地产市场的投资和开发，同时也促动了一大批住宅消费群体的需求。2、随着重庆市住宅市场的发展和成熟，其住宅的需求也日益呈现出多样化的格局。小户型依然受到市场一定的青睐，特别在解放碑以外的市场；低密度住宅成为今年的房地产中高档市场的主流产品，其风靡盖过了江景房和城市中心公寓，在一定程度上，正说明目前重庆市场已进入产品时代；而有一定环境做依靠的中低档次住宅，尤其受到消费者的追捧，重庆市大范围的拆迁，直接拉动了此类住宅的需求。3、产品的差异化定位已成为项目之间的品质划分。龙湖、金科、融桥、南方、广厦、大川等等地产企业在重庆房地产市场相继推出的千亩大盘，可谓是如火如荼，但随着重庆滨江路环境与配套设施的日趋改善，江景楼盘已开始大张旗鼓突围，今年中，势头最盛的金沙水岸、东方港湾、金沙港湾等江景楼盘分别以独特的概念、卖点、及居家文化、成熟配套等，以实现区域的共赢吸引较多消费者的眼球。然而江景楼盘的异军突起加剧了重庆房地产市场的竞争。二、重庆房地产市场开发简析1、2003年上半年重庆市房地产市场的总体供求表指标开发施工面积（万平米）房屋竣工面积（万平米）巴房屋销售面奋积（万平米）减房屋销售平狱均价格（元良/m2）开发投资额（亿元）苹2003年宵上半年仓3781.有2345.3招532.8遥61987锅112.7爆5住宅泉2823.变1240.7481.21763丛同比增长（燕%）19.967.4104.44.3437.2办公楼128.18.33.62848圆商业营业用稳房83096.339.063882橡2、结论分洁析：剖（侨1）200壤3年上半年俗，重庆市商捉品房销售面嗓积继续保持烤一定幅度的借增长，全市轻商品房销售铜面积达10花42.1万俱平方米，同存比增长46喂.9%。其哈中主城区销布售面积达7春08.8万伪平方米，同亲比增长29减.6%。与裹此同时，商做品房竣工面使积则低于销恨售面积。2老001年，惜重庆市房地陡产竣工面积忙为1020贿.6万平方革米。商品房衰销售面积大淘于竣工面积塞，在一定程爆度上降低了男商品房的空弱置量，对于列房地产业的曾发展是一大禾利好，同时填也表明重庆榆市房地产业预充满着活力础，开发前景逢广阔。蜡（庭2）200灿3年上半年禁，重庆市商挣品房商品面字积更得到高玉速增长，房庙屋销售面积赚远高于竣工苗面积，20西03年上半混年房屋销售暖面积同比增作长在104泼.4%，分沿析市场的主搞要原因在于侧一场全市范辟围内的大拆败迁运动，直勾接拉动了重隆庆市房地产劝的旺盛需求白和价格的上苹涨。糟三、市场调懒查分析鸭由于本项目轧所在区域的躁可比性江景客楼盘较少，射故我司以渝冲中区江景楼屑盘为主作调恨查分析。浅（一）市场栏调查分析表唐（略）累二）结论分乳析穿1、目前锄渝中区的江临景物业建筑孙形态主要由州高层建筑组膏成，其品质汇以中高挡为烘主，市场价误格在建面3哀600—3睛900元/烈平米左右，荒本项目区域答江景物业的抚市场价格在亩建面280妹0元/平米热左右。桥2、江景习物业的产品积设计主要以尚建面120么—150平庭米的两房与睡三房为主，矩热销户型主吐要以建面8践0—120位平米内的小碌两房与三房惠为主，其主理要原因是总雀价相对较低钓，造成以大侨户型为主力世的江景物业渡销售较差。嗓3、由于稀渝中区的嘉造滨路沿线正庭处与规划建逆设中，其周地边的环境较元差，生活配母套相对较弱胁，这也是目竖前影响江景匙物业销售的龙主要原因。贩4、通过慨市场调查发减现本区域的筹江景物业在庄产品设计上埋有较多的“恭黑房”，主白要由于江景权物业的占地娘面积相对较五小，其落差脖较大，临江最面户型多由守3-4户，撑建面130弦平米—17监0平米的三鸽室组成，而扶一梯8户的茅单层布局，环导致其他背载江的户型采榜光差和房间温“黑房”协形成。每四、项目研堵究分析坐（一）项目刚的壶SWOT分卖析草1.项目优每势（S）涨（门1）良好的酸江景资源辛本项目位于屠渝中区曾家烛岩嘉滨路，霞北接嘉陵江证大桥，单500米江马岸线，视野票宽阔，嘉陵聪江景一览无瞎余。嚷（兔2）增值空殊间较大。占本区域尚处饿于规划建设级期，其本区业域住宅价格市相对较低，呀随着交通与辆生活配套上来的完善、成比熟，有利于限提升本项目净物业的增值荐空间。吊2.项目劣碗势（W）族（著1）地块面乒积较小，地挤形落差较大叨地块临街面只长度较短，田地块现覆盖田物为农田、满杂草。地势矮起伏，中心众低落差约绒20米，其饲两面由高层产建筑夹集，偶这对本项目乖环境规划与银产品设计有跨较大难度。亚（奋2）交通系碎统不完善翠本区域道路末（嘉滨路）渐作为进入渝遣中半岛的外娇环，主要分趋流进入主城抓区的外地车坏辆，其公交却车辆较少，窜出行极为不寄便。秒（恨3）区域商团业配套设施洽缺乏马本区域正处施于规划建设运中，其商业诱配套主要由吉上清寺与观颤音桥商业支习持，而本区轰域配套设施集主要由各小节区与学田湾盼居民区独立瓦组成，这与扮本项目所在猫位置都有较脆远的距离，桑也使本项目袋在配套服务窃设施上相对扒缺乏。砌3.项目市表场机会（T菠）撒（悟1）交通送系统的完善剂本项目区域笛公交车站的宅设立与物2004年举6月，轻轨弓较新线（2辱号）的通行固，在很大程商度上完善了桨本区域（嘉债滨路）的交其通系统，大帮大提升了本窗区域的地段策品质。该（育2）政府贞规划有助于宿推动本区域锈房地产市场洽发展搬南滨路繁华晨景象将是本棋区域市场未躲来发展的前筋瞻，在政府馆对渝中半岛办整体规划中也，嘉滨路将唤规划形成集冲高档住宅、粥餐饮娱乐为共一体的么“休闲水毫岸”，这对哀本区域房地徒产市场开发锯有较好的发洲展前景。辨（始3）楼盘繁、人气的聚甲集加快商业奏成形煤在对本项目汁所在区域的寄市场调查分胞析中，本区滔域楼盘都以柏嘉滨路轻轨驱车站（曾家阀岩）为点，泼沿线性1公里内集贸中开发，建牺筑形态主要臭以单体楼为辞主的，现已筐开发的楼盘税江都怡园成蝴功引进了餐冻饮巨头——叛天天鱼港，估建立了本区贪域良好的商唯业氛围，在胖本区域楼盘伏的陆续面市射，人气的聚锁集，将支撑丰与促进本区交域商业的快荷速发展。坦4.项目风啦险（O）额（鲜1）目前本恢区域除江都驰怡园已建成喘外，其他在留建楼盘已开解始动工（场课地平整），探其位置都位待于轻轨旁，巡与本项目地圈段相比有好枪优胜，这将仅在今后一定滩程度上加剧训了本项目的细区域竞争。丛（演2）北滨路绣与沙滨路正等处与建设发浅展中，实力法较强的开发皮商也陆续在殿其圈地开发绝高品质的江龄景物业（如心北滨路的金匪沙水岸、沙弓滨路的金沙畏港湾），都竖将形成本项筑目较强的潜薪在竞争对手腹。别（逃3）南滨路遥楼盘以较高疮的品质规模淘与成熟的商猾业配套成为写消费者选择宗江景物业的朵主要区域，星这将对本项提目日后的销忆售有较大的企冲击。椅（二）项目挨最大价值的岩挖掘辽本项目最大楚价值的挖掘暴是通过对项目目地块的价住值分析，努弃力克服不利昏因素的限制尾与影响，最帆大限度的发残挥项目地块霞的资源优势杯，让消费者斥切实感觉所瞎购买的住宅登产品的超值酱性，充分挖稳掘其项目的扰最大价值。她（暗1）品牌价秆值驳充分利用开败发商企业雄舟厚的自身实氏力与形象促邻进本项目的涛受众力度，岭提升本项目剂的潜在品质蛙形象。定射（济2）产品价客值真通过对本项常目可看山城蹦“毕江景、夜景旅”端的优势，合持理的规划，咬独特的产品窃设计，优质符的物业管理圣来构筑本项夫目的产品价川值，将本项植目做成区域偷及全市的精北品江景物业夹，在市场中仙脱颖而出，棉成为购房者鼠关注的焦点讽。段（耳3）交通价喷值立本项目紧邻奥轻轨车站，沙拉近空间距腊离，提升本附项目品质优峡势。塌（敢4）机会价割值礼充分利用滨益江路房地产辛发展的契机葛，炒热本区油域，聚集人衫气，顺势推竹出灾“餐本项目援”伞，一炮而红讽，大造成为古江景楼盘的悦品质典范。特三、产品定惠位吨项目所处地怕块面积较小稠，相邻项目想都是以高层固建筑为主，问故我司将本障项目规划设僵计为驼31层的高帐层建筑，主渣要分为裙楼圆（地下一层沈，临街三层绪）的商业部剂分和塔楼（什27层）的湖住宅部分。陡以下分别对众裙楼和塔楼售进行定位分杜析。诵（一）裙楼聋定位舟——睛餐饮、娱乐替业金依据地块所索处位置能——午嘉滨路沿线阳的发展大体惰走势，我司址将其裙楼部转分主要定位肥为餐饮、娱伙乐市场。倒1、本项井目不适合经纪营百货业态谈。趁百货业态一龙般建立在人怖流量大的商川业中心地区跪，很大程度灶上依赖于人魂流的聚集来才保证收益的登产生。而该殃地块虽然临岭街，但没有使大面积的广志场或其他公棍共休闲场所嗽吸引人群逗较留，仅仅依信靠少量的地药区客户是远停远不能保证仁此种业态的毕利润收益，舟所以，本项锣目不适合于细百货业态生屑存。叛2、本项佩目不适合经蛋营汽车、建贡材等专业市席场。袍该项目临街洞，存在做汽吉车、建材等纺专业市场的诸条件。但汽嘴车市场对楼火层层高有一牢定要求，裙宿楼高度的增鼠加造成塔楼略高度降低，蛮从而减小住害宅建筑面积厅；无论是汽眼车还是建材矮市场，都会筒因区域内没断有同类市场彻而显得势单窗力薄，形成先较大的市场怨风险。请3、项目剪裙楼宜做餐章饮、娱乐市尚场。陡尽管目前地宾块周围餐饮甜娱乐行业氛棋围还没充分害显现，但天扣天渔港的餐合饮巨头姿态查就是该地区论发展的牵引赞力；并且渝劣中半岛城市档形象退“脑休闲水岸踪”嫩定位也为本提区域市场发号展提供了政赠策支持；轻旦轨僵2004年脾通车、嘉滨待路交通的改放善都将带动锈该地区的经习济发展。蛙（二）塔楼粥定位蹦——我中高档住宅垫产品榆项目处于居渡住区之中，施若做写字楼妨产品在交通东方面条件限喷制相当大，旧所以我司将阁塔楼定位为宁住宅。珍项目依嘉陵染江而建，江蔬景资源是本然项目优势与症卖点的突出乔体现。由于恩该项目占地敏面积小，自排身不可能在度主题景观营羞造上大做文哭章，所以必体须要对自然赢景观进行充违分利用，倾恼力打造江景殊住宅。嘉滨昌路已有部分故江景房存在愤，并且沿线盆仍有大量地窑块或圈地或娃已进入拆迁驼阶段，所以慌，我们的项潮目一定要寻两求差异化竞懒争。我们将鲁项目定位为度中高档产品角，在塔楼建裕筑设计上采掏用梯型退台木设计，加大固住宅的景观宪面与采光面捐，走精致、库阳光的产品份路线，这主黄要依赖于产周品户型的超浓大落地玻璃绵景观窗、弧止形窗、景观卫阳台，以及民在外立面的阁设计等方面剥，这部分将截随后进行详脆细阐述。俯（三）形象丹定位匹对于一个房个地产项目来虽说，除了产桂品定位与特条点之外，可姨以通过赋予经产品概念来膜达到形象的黑树立与提升欧，也就是所绞谓的虚实结理合。蔑根据产品定至位和建筑设港计，我司提愿出匀“据上生活空间陵”手的居家理念双，本项目是其一个居家的睁闲适之所，姻坐观潮涌潮冷落，人生却康一直向着更男高的方向走赏；握“攻上栋”规是一种趋势飞，一种冲劲咳，代表积极夕，上风上水苹，源于产品叶外观的梯形彼设计与户型让上的跃层设湾计，表达生谎活往更高处收发展之意，田并可衍生出越时秆“范尚日”掏之感。居家链理念的诠释豆，凸显本项除目的咱一种标榜、恒一种个性、闷一种炫耀，扑丰富了其品欢质的内涵。独四、目标客锋户定位旺（一）裙楼既目标客户定救位督由于该区域侮目前只有天件天渔港一家择大型餐饮，诞市场环境成份熟度远远不第够，需要知夸名商家入驻宿为区域定位书迅速造势，答带动区域发文展，所以裙层楼目标客户毒介定为具有丸一定影响力威和品牌形象柜的大型餐饮捆、娱乐商家菊，以带动本歪地区的娱乐鸟业经营，同低时也是为嘉壳滨路蓄势。听（二）塔楼筋目标客户定匪位篇从对本地区扒的前瞻出发骂，我们初步她认为该项目猫的目标客户午群定位为以竟二次置业者藏和多次置业究的投资户为绣主。以下为旬细分：柳1、本区移域企事业单边位职工，占辩20%左右换。你上清寺历来盛是重庆市的支主要行政区企域，该地区悟人群主要以育企事业单位挺职工为主。料这类人群大洪部分已有集狐资建房供居斜住，家庭人访口多以三口抗之家为主，况他们有稳定轮的收入来源们，略显落后妻的居住环境棉令他们产生坑了更新换代别的要求。工回作的就近性笋则圈定了他匙们选择住房惩的范围。旬2、现有培居所较远的晋渝中区上班称族，占55顶%左右。沉这部分人群心年龄结构偏梨年轻化，约浓在膜25-30组岁之间，是能城市中的精弹英人群，收巾入高而稳定脉。居家远离婚工作场所，股每天浪费大韵量的时间在撒交通上，生解活、工作都橡不甚方便，嚷这就提出了读选择就近居橡家的要求。全他们或为首继次置业，或虚为更新居所秩，或为第二附居所，构成妄比例约为3此：5：2。旺3、普通才投资户，占晴20%左右贺项目所处的唇居住区大环阅境必然涵盖扰了部分普通断投资型客户勺在内，普通脾投资客户群钳资金量不大筐，但极具有俊投资意识，驴这部分人的西闲散资金量扭约在替15－40挪万之间，他垫们通常投资澡于中小户型莲，而且投资块量不大，一父般在两套以选内，他们的钳职业特征是醒本地个体工全商户、有多鞋年资金积累负的重庆老居冬民、政府公离务员和小型病企业老总等童。虑4、本地伪区拆迁户，愁占5%左右治。崇该区域拆迁饼户数量不多滨，主要在沿棕江地带，他抗们在选择居撕所的心理接煮近性和地域掌性上，拆迁纸户中的一部忠分会就近选滋择新居所。规划建议撑（一）肆产品整体茶布局打（牢1）产品整役体布局如附白件1所示。已（瑞2）对产品萌整体布局的容分析说明：任①旦入口：在临匀嘉滨路段开爸设主入口，闻同时，为方商便业主生活织，考虑从龙付泉小区借道傲，作为住宅巨的次入口。墙²敏该地块本白身的限制，污不能从其他茧地方开设主燕入口，虽考达虑从龙泉小另区借道，但虫不宜设为主澡入口，有损办产品品质。淡²显该路段交抖通的日趋成妻熟。离项目皂十分钟处设垃有轻轨站点险，在200彻5年的即将愈完工同通车柔。同时，该奶路段设有公仔共汽车站。上²喝周边地块输的日益成熟狗。据我司对陡周边地块的奏调查和估计瑞，随着轻轨炊站点的修建副和住宅项目进的不断开发丧，该路段在眯以后将会形竿成一个日益抬成熟的住宅惩片区。穿②洪绿化景观：晨将转换层架漫空，修建它1200平百米左右空中党花园。同时趴，对建筑物称一侧的堡坎拍进行景观处机理。变²衡由于项目奶地块的限制返，无空间进凉行较大面积弹的景观绿化拉，属于项目更的缺陷之处样。考虑到对漫此缺陷的弥毫补和充分的惑利用空间，尺可在转换层慰修建空中花尝园。喇²负建筑物一辈侧近25米鱼的堡坎给建犁筑的较低层秧住宅带来诸歇多不便，如淘产生较大的毫压抑之感、熊采光通风较异差等等，为祝了缓解这些面不良后果，叉可考虑对堡后坎进行景观给绿化上的处涨理，如种植孔藤状开花植玩物等。忆③钟道路：考虑串消防要求，昨沿地块的外浆边界布置环链形车道。同租时在临滨江堂路一段地块未两侧预留车欧行道进出口脱。章保（二）泉商业物业弃（凶1）商业平奥面布置如附约件2所示。阁（贩2）商业物尖业：知项目的造3层裙楼定健位为餐饮、崇娱乐，单层讽面积在20露00平方米裙左右，总建蒸筑面积在6届000平方巾米左右。斥（三）编住宅物业蹲（遵1）住宅物袜业平面布置盯如附件3所责示。鸣（增2）住宅物霉业：①概况：附项目塔楼部猪分定位为住删宅，其单层锐建筑面积在烦900平米必左右，一梯课9户，平均掌每户建筑面谈积控制在1邮00平米以杆内。住宅塔像楼为27层蛇，总建筑面译积约为2.辫43万平方念。②户型赖本项目成功广的要素之一乎是产品的品诞质，而户型堂又是体现项坑目品质的关炭键点。污该项目一梯箱9户，设计脊了六种精致锣户型：魂Ø恼户型配比私为：户型套内面积主卧客厅披所占比例（勾套数计）丈三室二厅双寻卫飞三室二厅双轨卫网二室二厅单地卫堤二室二厅单暴卫仇二室二厅单撒卫（跃层）翠一室一厅单童卫灶Ø妈户型功能体设计亮点：侍①余观景。单炸层平面设计吧保证70%搁的户型皆可咳直观江景。鸣这是本项目狱较大的卖点币。赌②胡采光。每朝个户型主要笔空间均有较谱大的采光面再。另外，建糠议观景阳台介与客厅之间算采用落地窗可。这将成为定本项目的另扩一卖点。光③绢增大阳台帮面积，扩展躬阳台功能。颗对离江较近米的