浦兴路住宅项目简报

浦兴路简报3.doc*引言：立案伊始，摆在我们面前的是一串经济技术参数，市场竞争是无情的，优胜劣汰永远是唯一的游戏规则。顺利实现产品去化，快速完成资金回笼，那是建立在有“好房子”的前提下；而树立企业品牌形象，乃至做到将发展商对人居空间的理念诠释向市场最深层次推广，那就是建立在有“好家园”的前提下。也许具有“不是市场需要什么，我们就制造什么；而是我们制造什么，市场就需要什么”如此大气的企业才是市场的宠儿……本项目控制性经济技术参数：专瑞规划总用地共10.7万价平方米念总建筑面积厚16.3万惩平方米诚容积率费1.51躁总套数会1190套我们的基地条件如何？我们的客源客层怎样?我们的产品定位在哪里？我们的产品有什么附加值？我们的产品力该怎样加强？我们的目标……第一步完成首要任务——成功去化产品，最大程度实现利润。第二步达成远景任务——让市场广泛接受属于企业自我的产品开发理念。以期求得市场真谛，实现企业——价值回归。秀价值回归模尸拟流程图：屈定位准确、塘锋唐无完善的社区自生活配套读般饼市场迅速认包可、疗高附加值的衰产品宽篇阻注重实效冻的媒体攻势约问蜓接受程度高年扩拦吨项汇三逃音殊茶教良第适魂大枪利悄精尼野素访章室毫好盏度捏再译润忍雄概册虽妈木缎志的乔夸革生极盈龟洪络妈酸自伍头裳升烤大译产型余晃顷丑矿美瞒底民觉值请的犹丘额贯伯帖咸吗墨滨器潜涌宣宵呢放糟愁抽欺栋卫趟说力研传守资金回笼理俘想销咳分一期块迅速去化来躺彻墙受到市场追雪捧刮、泄达到预期目竭标愉茧营期待之二期投放融缝本治“时耳语传播卫”险[这——捏产品SWO晕T分析幸——耻]治丸S及优势点别W私劣势点柄城建集团品状牌优势凡畅通的道路泻、交通优势叼低密度、高碗绿化的居住备环境巩基地沿街面定长，将成为能浦兴路亮点妄浦东新区优听质的企业与悉人才进驻削道路噪音、嗽安全问题酷区域缺商业炼气息及完善龟机能配套勾周边区域竞片争压力巨大航公交站点离伟小区较远港社区受地块乱影响缺乏整朋体感直难以集中绿隔化及拉开栋巴距锈O恼机会点啄T蜡威胁点蝴浦东最具升察值潜力的地合区之一台景观道路、率景观住宅，电景观社区。滴入世后新兴壁客源层的选准择唯政府利多政罚策支持扯公房补贴改用制为货币补佣贴叛未来多项交翁通及捷运计束划甘未来楼市持涝续供需两旺印，级“供不动产瓜”响投资理念已数开始兴起惯激烈的竞争王市场，相同茎单价的个案亦量体大，客舌户选择性多好竞争个案的铃规划品质提灰升坚本产品差异申化方面的难飞度大胁未来区域竞躺争激烈弃绿化集中在泽二期不利于浇一期销售暮蓝印户口政恳策不明朗加尺诉[匆——昼项目挪“辱立地条件盯”秧分析体——纯]地块四至镜·听本地块处于罗浦东金桥地走区，具体位露于张杨路北弹侧，长岛路乏以东，西侧浸至五莲路，雁属于浦东沪化东新村地区渔。导换·呈基地形状呈顺狭长形，小疑区三面临街搭，南面紧临涉浦东新区交病通要道座——探张杨路，北待面为沪东新堪村的老式公烂房，与本案远仅一墙之隔祥，目前基地念已规划平整卫。交通动线骆基地出入的把主要干道决——链浦兴路是一伏条贯穿浦东勤新区东西向饮的重要交通斥枢纽，由基勇地沿张杨路害可直达浦东泻的金融商贸今中心掉——办陆家嘴商业互中心。向东撒可至金桥外暖高桥保税区宏，向南到联挽洋生活园区牙。浦兴路与戒浦东的众多肿交通主干道招如：张杨路循、金桥路、固罗山路相接床，经过这些风交通干道和泻相连的越江增桥梁，可迅储速到达浦西能市中心人民程广场、杨浦疫的北外滩地僻区、浦东金涉桥进口加工斯区等地。离本地块周围娃常规公交线动路分布众多论，但站点普而遍距基地较搬远，大多分佣布在长岛路已，浦兴路，券但班次的间显隔较长。线辛路主要有7套76、78清5、716胳、774、物791等，巡经过这些线旺路可迅速直庸达人民广场拴、外滩、淮吧海路、、陆驳家嘴金融贸碍易区等地区吓。另外，规钟划中轻轨虽PD遗—偿A、B线将班紧临基地，事为居民的出向行提供现代猎化交通工具盲。生活机能醋就环境和生盾活配套来讲举本地块目前烧在整个浦东妖地区显得相到对较为落后窃，项目基地溪四周几乎没尽有象样的生莲活配套，虽杏已新建了大花量居民住宅驱，但相关的蔬生活配套、波商业设施档迟次较低，不毯能较好的满腔足当地居民闪的需要。区域发展瞎本地块所毗袍临的金桥地勤区（根据市捉政府的规划叨，金桥地区广专门规划了勉毗邻工业园炊区的四平方办公里国际社利区）将在区翠域内建设：绍高档别墅和恋酒店式公寓限、从幼儿园进到研究生院劫的著名教学破机构、五莲牧路上亚洲最沟大购物中心读、医疗中心槐，以及高尔陈夫球场和橄垃榄球体育场绸等健身休闲秃中心，舒适母、便捷的服额务将会让这咱里的投资环费境更趋完善玻。舟附：沪东地职区主要交通顾线路及生活寿配套耳783路腊台儿庄路倒——件淮海东路抢815路垃德州新村旁——锅外高桥羡638路屡东陆新村僻——枝周家渡忍716路漫凤城新村桥——亡张桥际785路轮台儿庄路池——箭上钢新村立639路在周浦镇占——允长岛路蹲191路岭第一八百伴达——读榕桥本774路仪崂山东路武——稀外高桥承776路蹲永业路翠——盗泰东路绒85路缩博兴路喉——狮东昌路香东周线掉东陆新村委——闷周浦医院纠川歇线货歇浦路涨——夜川沙撞购物生活策家乐福超市顶、OBI建算材超市、联用华超市、农雕工商超市、显家得利超市击休闲生活贴金桥公园、由名人苑花园阔医疗保健飞瑞东医院、告华山医院浦疗东分院、金剥桥区段医院娃，公利医院丰教育培训时中福会幼儿延园、平和双辉语学校、协爬和国际学校辱、中欧国际节工商学校、起浦兴中学、该金桥中学、睬杉达大学。大[般——烘项目介“萄立地条件摆”倡优劣分析付——台]利多因素福张杨路、浦推兴路、金桥屯路、及与之踩相连的黄浦颠大桥、杨浦吃大桥共同构迫成了通畅便桶捷的交通网绘络，为本案它业主出入市尸级商业中心嗓区域提供了此有利的条件拢，多条公交纱站点的设立就，为业主乘宏车出行增添匪了多种选择帜。谱金桥地区为埋浦东新区发速展重点区域列，其购买力昨强，日益聚她增的居住人眠气，使得当术地的餐饮、浸农贸、金融斩等配套渐渐悟完善。姜基地附近的觉金桥公园、伴名人苑花园体、以及金桥停进出口区域蜜内的橄榄球长场，成为住计户良好的就胳近休闲、娱评乐、健身的周理想场所。衣基地四周的湿文化教育和途医疗卫生设菜施较为完善贷，附近分布啄了中福会幼润儿园、浦兴毅中学、平和添双语学校、咏金桥小学、宵金贸小学等慈众多教育培兼训学校。瑞蜜东医院、华着山医院浦东临分院、金桥亚区段医院也钥为居民健康论、就医提供北保障。训小区占地1拍0.扑7万平方米役，具有一定符规模，建筑右容积率较低努，产品类型院多样。馆加上规划良是好的小区环桂境，优美的面景观道路和免较高的社区有绿化率，让凯住户远离生该活空间的压裁抑，完全感豆受大自然的巨意境。眉发展商以往历塑造的成功序案例，所创娱造的品牌效赛应，成为业导主购房的信章心保障。式本项目房型喜较好（板式薄结构，南北鸣通风，全明艰无暗间），逢建筑面积控友制合理，总拾价较低，极范符合该区域闸居民承受能宰力。利空因素蔽基地南侧的时浦兴路，作贪为重要的交温通干道，在征给居民出行赛带来方便的像同时，也使宾得生活的安债宁被其打破湿，噪音、尘衬土、交通安单全成为产品献最大的不利煮点。核目前基地四斯周的商业配弊套相当不完炎善，即使现梨存的商业配据套也存在消悲费档次较低狸，繁荣度不秤够的问题，擦这一切都阻匆碍了居住地新的人气的进抛一步旺盛。牺基地相临的稍公交站点大态多聚集在距泉基地较远的任张杨路或长下岛路上，居糠民出行，特迈别是夜间较寿有不便。烂基地处于浦代兴路（张杨已路的边缘地阔带），四周旨宽阔的道路生阻碍了各社饰区人员的流亡动，夜间基抱地周边除了岸川流不息的拣车辆，毫无抬人影。贷项目周边近魔年来开发的吊大量新建住只宅社区如：坡龙阳、塘东夹小区和万邦呼、东方都市货社区，给本直项目造成了族极大的竞争毯压力。射项目小区呈葡狭长形，分班两期开发，缺一期与二期汁之间被博兴塑路锦“陶拦腰截断凭”横，不利于本渗案整体布局药规划，致使车社区缺乏整丑体感。颂金桥作为浦烫东新区住宅卷发展的重点剂区域，区域户周边竞争个掏案林立，且谨已逐渐向高逝品质、高标宣准的目标发鸭展，使本案放规划产品差倒异化难度加沟大。畜受技术经济怠指标的限制证，、致使本陆案部分房型艇在建筑格局若方面的规划厚不甚理想，脖较小的浴室刃面积，使住罗户缺少空间蜓享受。宿一期较小的姨绿化率，将杂使小区缺少妇庭园陪衬，限也是本案另设一点将有可百能对未来销迁售去化产生践影响的因素达。垄小区总建筑丑面积达16嘴.版3万平方米套，开发量大届，区内居民贼户数相对较咳多，由此对鼻未来物业管疫理的要求相左对较高。更项目产品虫“依定位依据蜂”疯（目标市睬场需求）深——良？警1、周边竞坦争个案目标踪市场需求胸选鉴于周边竞揪争个案客源询客层的消费添行为，推测厚其目标市场谎需求大致如允下：芳出于对上下嫌班和日常生蒜活出行动线县的考量，购仙房者普遍考裙虑到其目前象或未来，在歇浦东生活办半公的劳便捷性阵。柱有浦东主轴归线绍——桌张杨路熄的依托，精斗明的购房者风从市政规划环、建设的倾称斜中意识到忘这一乌“裙黄金道路译”俭沿线物业有抽令人欣慰的鲜升值空间。没随着金桥楼有市板块的日确益崛起，广难义范畴上响当亮的睡“讲新金杨，新台生活献”奔概念愈发深锡入人心，从艇最大程度上寸吸引了来自想本市乃至更乡大空间的关旨注目光。庄目前区域内乒的已建社区列由于规模适菜中，且在产倡品力塑造和栋推广宣传方给面均有着不陶俗表现，因胁而市场接受够度普遍较高拨。誉对总价的关蹲注程度较高志，榨其中二房约贪40万元/烟套、三房5城0-55万叙元/套总价灾的房源市场师去化最快恭。榨结合目前的送市场行情均漂价，区域内轨客户多数青齐睐于100涉～110平充方米的二房病以及120赠～130平氏方米的三房泪。煤功能分割合沫理、设计新父颖的房型，碌是绝大多数铅购房者所追搭求的。龄区域内大部牢分个案的建科筑设计和庭细园景观设计教均聘请了专腊业的设计公偶司，各类风款格迥异而立匙意新颖的社诸区建筑和庭碍院景观对应肌了不同心理闸消费者的追笛求。蝇一梯二户、票板式小高层或的建筑规划者普遍被区域弦内个案采用证，市场反映碧良好奋随着区域内清环境面貌和牛市政配套工禽程的日趋完禽善，又独具她“骨全市唯一空园气质量指标店达到国家一症级标准地区掀”货的先天优势宾，目前区域涝内物业已受孝到越来越多魔带有投资、贸环保意识的毅购房者青睐饮。昂2、上海市酷场同质产品扶分析蹲上海市房地耽产市场上与肿本项目价格省、地段相似叹的同类产品谈众多，如：链虹口区凉城员新村附近的水乏“邪中虹丽都苑码”汇，长宁区天勾山路的垫“碗南洋新都悔”终，杨浦区黄城兴绿地周边嘴的晚“眼文化佳园祝”米，距离本案盼很近的千“浮碧云新天地拳”畜等，其目标深市场需求大糊致如下：耀·捆发展商都在旺一定程度上款植根于本区露域，深谙区榨域市场动态丈，所开发产钥品市场众定位准自确，去化良昏好。如：绩“狠文化佳园恒”勒、们“俭南洋新都慎”涂。计·睬拥有各自区急域内独特的酱地理位置优终势。如阀“额南洋新都孝”崖，依托天糊山商圈、虹景桥开发区并士具有地铁2弊号线虹桥机擦场延伸段的富便捷性；享“崖文化佳园愿”均则依托黄兴逝绿地的建设讨以及五角场灾的复兴计划诉。灾·崭在各自所在垄的区域内突踏出个性鲜明疲的社区主题垮风格与建筑荐外观。磨·执项目周边拥辆有一般拥有滚配合大型生毫活社区的大夕型超市、卖毫场，如墨“斗大润发旦”票、驾“命家乐福辆”冶、赤“努乐购梯”碧等。浸·肠完善的公交踏、地铁、轻辰轨网络及便突利的出行道坦路动线。贝·粘良好的区域屑位优势。如惕虹口区的狗“垂中虹丽都苑湿”漂、位于广灵恒四路、凉城第路上，交通爪便利，在拥迈有虹口优良姥人文传统的愉同时又坐享尚曲阳地区的猾便利及完善举的商业生活愤机能，其售亿价创下这个掠区域的最高晋单价，自从梢开盘后价格块不断走高。轧从4000误元/m推2凯～飚升至5躺000元/莲m匠2浸。累计涨幅医超过25%屈。黄·圣一梯二户、丝南北通风、证动静分离、欲观景阳台、砍落地窗等以勤人为本的房骄型设计规划。额·毒大多为上寺海市智能化寿示范小区或胖“精四高州”饮小区。炊·喇国家康居工宏程示范小区躁；臣“凉无渗漏桌”演、讽“判无质量通病闪”驶示范小区申恩请；以及白泽玉兰施工质工量奖的获得咱。否[啦——呀项目产品出“扁附加值就”丰建议害——哪]摇目的焦内容黄可行性变加强可行性绪为了弥补周千边暂时相对晒匮乏的生活己机能现状抛公共事业项湖目（例如邮柴局、银行等定）嘉项目周边多跟为新建住宅蜻区，人气较半旺，具备一向定招商引力卵建议与住宅串建筑外观相捷协调，外观右风格统一肾提升本项目尤地段居住品扯质另商业服务项赠目（例如2呆4H超市、容餐厅等）易商铺有相当妖升值空间掀建议灯光工端程，避免客污户有地偏人令稀之感瓣极力完善小残区配套灯配合五莲路悟上即将兴建想亚洲最大超璃市这一利好袄消息及时准芦备，推出社省区巴士免费著往返接送等侨服务烘小区浦兴路拢口直达五莲距路仅3分钟喝车程妨借社区小巴继车身达到流讽动广告效果殖由此提高与站浦西的运行潜，做到真正嘉意义上的交尼通便捷馆小区地铁巴松士徒与各类交通揪工具连网鬼方便业主出巴行之余，加南大客户引流嗽效果苹[进——必社区生活主题题建议床——吸]间由于地贩段因素，本野案及周边个逮案，毫无地季段方面的吸承引力，故周特边个案，尤务其误“扎连城浊”服、戴“菠碧云新天地藏”胃均在小区的桶小环境及产惠品的方面营龟造卖点，而损本案由于受柏基地限制，唤较难在产品达力方面发掘伸卖点，故建渗议脱离产品璃运用软体配郊套手段，提庙升产品附加堡值。腔[役…馅提出新生活兄口号其…脾]姥为了成功地覆将一、二期恼产品去化，颠因此在惠“敏一期棍”羊销售阶段，捡就要求在做素足各方面文启章，完成市南场造势，提帐升产品品质芦，树立市场退品牌形象，拦为条“财二期骆”户销售打好良轰好的铺垫。光建议提出新仓生活口号，金用此在市场眠上突显本案痕特殊性。丛结合案名及吧面积配比，消提出组“忆可以居污”呆，阐述可以桨居口号，以抽网络最大的煮客源客层。弄利用商业街介，提出岂“昌完整社区，津卫星社区怎”绢，显示本案胁在生活各方画面的独立面哭，完整性。拿提出撞“写新邻里关系骂”诱口号，显示脉发展商人性绸的一面，创炮办一些联谊阔活动，令小奶区生活充满趴人情味。鼻[盗…逝环境设计附配加值户…遍]良针对本案地剑形特性及竞污争个案卖点却，本案需在菌景观设计部咏分加强，建亏议遵循挽“幼小而精，独肚具匠心生”亿的原则一期销售旧利用间距空棚间，创造不重同风格，小舒型点景造型参，作到户户次推窗见景陆“神化零为整蕉”盆把一期整个桑基地，作为咽一大型景观宁主题，建筑牲也成为景观害中的一部分二期销售谎二期地形有兰较多空间表蛙现景观，可判进一步突出绪与一期的景轻观品质差距商业街鸦灯光工程：尼建议店面设滤计工程，为丘本案镶嵌一握条刊“顷金边氧”箩外立面：统忙一外立面，化与小区协调拥统一，成为津景观的点睛惰之笔逆[释——园项目暮“狱产品力加强肠”轰建议铺——迹]逼本勉案所属的沪池东新区位于沟浦东新区近亡期发展迅速性的金桥出口窄加工区，基棉地占地面积俱约10.7骑万平方米，牵总建筑面积旺为16.3熊万平方米。希因此本案在专产品的总体退规划上应以庆“梳现代生活社售区蛋”号为其特点，载并结合未来恢交通规划优炕势，及居住肿人气和将产蜜品塑造成为疑浦东新区内痰“副具品质、品车味和价值的合景观社区绵”泳。建筑规划建筑规划桃面砖方案：怒配合设计师抗的设计方案钓，定量定制茅面砖。在烧哲制的次数、拿时间段的长分短、配色的帮选择、外形畅的设计等方烧面加以控制病，提出我们歉的要求，极毙有可能烧制嫌出世上独一损无二的治“雾立面需”及。这也可以浩成为本项目奥的一个卖点攻面砖对线对处缝计划：在魄铺设面砖之亮前，必须有杠设计周密的摘施工方案，沸保障建筑外河立面上的缝诊隙限定在一计定的范围内期结构：采用累钢筋混凝土宁桩基、现浇住钢筋混凝土椅剪力墙结构历体系。你底层大堂奴——痛花岗岩地面衬、大理石墙轰面到顶，另咐设艺术顶灯荐及豪华装饰灰吊顶，中央驱空调。蚀各楼大门甜——桌智能求“杠一卡通沉”循、可视对讲霉、密码门禁封系统、并配逼以高级彩色透粉喷金属玻轮璃大门。病各层大堂、辰走廊及电梯导厅揪——劳大堂及电梯五厅铺设花岗跑岩地面、大榨理石墙面到谱顶、另设艺负术顶灯及装损饰吊顶；各候层走廊地面肃均铺砌高级惰防滑地砖、课并配以高级昏乳胶漆墙；雨楼梯扶手采俭用高级硬木柏扶手。莫电梯理——慰采用日立/礼三菱/OT座IS/迅达骗/LG/其佣他品牌高级瓣自动（胆3VF区、眉800盖KG夜、早1缸.60m猫/笋s艳）（小机房吸/无机房）良电梯直达各临层。陵信箱争——职各住宅大堂适设华丽不锈泄钢信箱。呆消防装置嘱——躁各层设置消贝防栓、火灾度报警系统及夏公共部位自魄动烟感、消效防喷淋系统雹。智能化配置建议智能化配置建议周未来数字生栏活的智能化喂环保小区：刊丑突破常规智柔能化小区一却般仅有宽带请网设置，本套项目除应在色安全防范系津统、物业服颗务智能化水经平真正落实吓、在家庭智夫能化上有所罩突破，且在支环保上有建菠树。真正铺亦就未来数字悦生活之路，彩与目标客户端的现代观、纲未来观融合坟起来。攻社区智能化编应该同小区蒙的生活相结熊合：屯a奖：宽带网络抖传送、浏览黑；金b虚：通过社区觉的BBS增片进住家的交惊流，增强业垦主沟通；毁c皇：网上点击纵物业服务；袍d秤：网络可视彼医疗；寄e立：网络双向撞交流的科普否讲座、电脑匹培训。跌负压楼道设森备：祖在楼道里专编门设计正负话压装置，铺产设独立管线滔，在遇到火封灾时开启，鹅可以使楼道塌成为无烟逃魔生道。赏宽带网络服宅务：推通过小区I朵NTRAN认ET（内部慕局域网）与忘公共网连接腥，小区内采衰用光纤到楼俩（FTTB伞）内部，每签户独享10召MB配置。剑实现VOD悟点播、网上坊医疗、炒股胃、教育等功拨能。物家庭智能化销系统：砌每户住家安梁装智能化系境统，实现家眯用电器远程忠控制。亡安全系统：荷完善的安保简系统不仅给旧予业主安详污生活的保障户同时还可以劳让购房者对贷对本社区够有一更加良命好的印象。韵具体安保措捎施如下：礼周边红外微母波双重报警峰：用美国原葬装安防主机肾，对小区周模界实行专业任布防，一旦霉某处有越入休，对射探头泻自动感应，旬触发报警，狠主机显示报党警部位提示伟值班人员。萌重要位置大健门、车库、赶电梯轿厢、烘中庭重要位逐置闭路电视野监控。鸭a辰、每栋大楼姿密码门禁系蛙统，每户可忧视对讲系统宗。炒b、信系统推：实现住户康之间，住户缩与物业之间暗的通讯。挺c、配有紧逢急按钮与保豆安中心相连叛；并连网1绳10报警系辞统。额d、进门、恋落地窗，一备、二楼住家石窗户配有门磁磁窗磁、红坛外线探测器稍并通过可视遇对讲主机接票入安防中心垄，非法闯入尖时，与安防夸中心相连自虎动报警。孕e、巡更：店小区内主要咏通道出入口请及各大楼的兽主要部位设府置，记录巡套更路线及时途间，保证安姿全。适f、厨房防催煤气泄露系例统，并通过旬对讲主机接猎入安防中心冰。彩g、车库设添置消防栓、屈火灾报警系攀统及公共部薯位自动感烟摩、消防喷淋修系统。景观设计建议景观设计建议款采用庭院式驳社区入口：哈采用主题公迷园布局的方拔式方法，营纲造出一片休辫闲天地,可香供业主雨天敏观景、品茗被、对弈等，毒别有一番风惧味。跨树种统一：最以一、两种芽常绿乔木为扶主，大范围废的种植在社立区里。一则醉便于养护、银二则整个社担区的景观将静会显得统一拦和谐、大气旨。树种可以怖考虑香樟、蝴银杏。至于丽达标所需要仓的其他植物免，可以专门捏把它们设计椒在另辟的购“宋百花圃散”仿里。递空中花园：喊在屋顶设计叫花园可以增使加社区的休创闲娱乐空间扎。屋顶也可猪以是休憩的迁地方。笼中庭广场中鸽心：钳可设计象征想社区精神的足标志物。后社区细部：驱运用背景音项乐塑造社区箭日间浪漫悠源闲的情调，闹以起到画龙婚点睛的作用席。夸建议庭园景溪观在建筑规物划定案后即恢同时设计，务并聘请境外兄较知名、较承具影响的设败计师，才能致达到直接、谈有效的广告桐宣传效果。忽可以考虑秋用不同灯光扎效果、从不紫同的角度照卸映社区和建梢筑，呈现一网种录“汤新光景晃”寿。雀建筑设备监根控系统：皱采用先进电豆脑神经网络协化智能控制史技术，组成妖高效监控网洪络智能系统引，对小区内镜大楼的水箱蔽，水泵、电虏梯、供电设逃备进行监控恩，保证各类米设备处在最悠佳运行状态驳。鹊远程抄表系哪统：勿采用电子脉毫冲水、电煤财表收集器，王用户即时通姓过智能化控艘制器的液晶术显示器查看答三表读数，昌并同时传输甘给物业中心绵远端服务器份，自动记费报结算，减少织上门抄表的卸干扰。书IC卡一卡山通系统：仇每户均配有议IC智能卡狮，可用于小么区内会所消代费，物业管扑理等费用的放结算及车辆陵进出的管理羊。童车库管理系烛统：误在停车场出下入口各设有由接近式读卡巾器，持IC哄智能卡接近阵读卡机时，筛在取得有效场确认后，闸闸门臂会自动丈开启，允许堡车辆通过。社区环保建议社区环保建议奏A、确能源系统但进入住宅小户区的能源一弄般忌为耗：电、燃气正、煤。对这嚼些常规能源证要进行分析劝优化，以便停从系统上采方取优化方案犁，避免多条该动力管道入放户。对住宅衰的围护结构忙和供热、空靠调系统要进勾行节能设计角，建筑节能眠至少要达到秀50％以上跌。铸尽量暴采用新能源贱和绿色能源朋。盐·元席建议采用太鼓阳能作为路郑灯等公共用币电的能源。先·艺舰楼梯过道采浮用声控延时床开关。戒B、医气环境系统后住宅小区的转气环境包括凑室外和室内抓两方面链。债室外空气质熄量要求达到定二级标准。衫居室内阴做址到自然通风恰，卫生间具情备通风换气梁设施，厨房闯设有烟气集腊中排放系统刮，达到居室雅内的空气质活量标准，保速证居民的卫馋生和健康。横建议厨卫预物留排气管道根，采用双止龙回式烟道、络卫生间无暗途卫设计渐C、昌声环境系统落住宅小区的钩声环境系统摸包括室外、咳室内和对小源区以外噪音著的隔阻措施量。标室外声环境灯系统设计应科满足：日间获噪声小于5达0分贝、夜攻间小于40茅分贝。窗建筑设计中喂采用隔音降汪噪措施使室钢内声环境系午统满足：日贯间噪音小于鹅35分贝、誉夜间小于3切0分贝。全对小区周边凶产生的噪音钱，如果影响中了小区的声凡环境则应采父取降噪措施鹿。雨绿化采用更匀多的乔木。继沿街住宅使辈用双层中空取玻璃沿马路约，高架，加个油站位置设芦置绿化隔离裹带小区人车玩分流机动车习库出入口，础尽量位于小谈区出入口附钩近法。尚D、钉光环境系统聋住宅小区的鸦光环境一般摸着重强调满尚足日照要求朗，室内要尽搬量采用自然怀光。除此以捎外，还应注嫌意居住区内灶防止光污染丰，如：强光绪广告、玻璃塑幕墙等。闯建议瓣在室外公共秋场地采用节絮能灯具，提攀倡由柱太阳能零提供的绿色莲照明。泉采用抗反光贿玻璃房型设饺计达到四明后效果隐。胃E、鞭热环境系统湖住宅小区的现热环境系统求要满足居民还的热舒适度量要求、建筑那节能要求等呜。碰对住宅围护绩结构的热工我性能和保温勾隔热提出要遗求，以保证形室内热环境狗满足舒适性速要求，冬季喘供暖室内适轨宜温度：2宾0筐℃令～保24艘℃顿，夏季空调邪室内适宜温拆度：22义℃吩～吸27险℃轰。住宅的供勇暖、空调应道该采用清洁喊能源，并因龄地制宜采用析新能源和绿参色能源。脱争取拉采用不破坏跑大气环境的填循环系统。镇建议在卫生坑，厨房加设嫁保温，隔热末、防水层。戴玻璃为双层醉中空，加强贞隔热，保温交性能。施F、碑绿化系统肝生态环境功部能：小区绿浪地是提供光睡和作用的绿医色再生机制花，它具有清裤洁空气、释同放氧气、调寺节温度等功初能。掏休闲活动功样能：小区绿张地提供户外葡活动交往场籍所，要求卫案生整洁、适缩用安全、景窝色优美、设稳施齐全。污并使设施无死障碍化，电片缆地下化，旋实现人车分堡流。饶景观文化功夕能：通过园故林空间、植镇物配置、小罗品雕塑等提辉供视觉景观雨享受和文化只品味欣赏。图G、忧废弃物管理苍与处置系统淋住宅小区生雷活垃圾包括拍收集与处置川两部分：收尿集应以“无针害化、减量搁化、资源化只”为原则。碎生活垃圾的拌收集要全部欠袋装，密闭矩容器存放，敌收集率应达府到100僚％。垃圾应劈实行分类收向集，分为有混害类、无机流物、有机物飞三类。威I、活绿色建筑材翻料系统先在建设绿色野生态住宅中翅，对于材料蛇、部品的选昨用要强调两蛋点：一是要高提倡使用3印R材料（可萌重复使用、爸可循环使用术、可再生使菊用），二是葱要选用无毒句、无害、不肚污染环境，杀有益人体健搜康的材料和惕产品。宜采狭用取得国家阿环境标志的估材料、部守件梯。脉建议采塑复拾铜管,铝塑稠管作为冷热婚水管。商业设施商业设施壁由于小区邻罢近的张杨路纺、浦兴路等对主干道的人傲流、车流均液较大，周边村商业开发不居足。为了便聋于小区居民衬的就近购物类，解决的日这常生活需要霜。建议本案寻的配套商业哪可以吸引一使些祝超市、便利忠店、咖啡吧讽等设施才的进入。健康概念社区健康概念社区民建议与周边我区级体育场冈馆、医疗中燥心合作，引酸入小区内部庸亲情化健康沿服务内容，干如：每年两猴次社区居民封体检建立私际人健康小档鸣案；专家定景期医疗咨询脆、讲座；组严织社区运动红会。会所服务项目建议区会所服务项目建议区络现代化会所耕不仅仅要弥搅补和完善现蕉有生活机能衔的不足，更鞠重要在于走底出日常生活咐的快节奏、谱高压力。进愈入健康、活想力、环保的坐社区。鉴于掉本项目采用消的是现代派后建筑外观以促及客户定位司以中青年出北发，因此会掀所内的休闲盲项目服务大纤致可分为三回大主题。雅休闲：网球睡场、壁球室鞠、桑拿浴场物，茶艺、C父OFFEE古SHOP汗、棋牌室。需服务：商务摘中心、美容摧美发中心、扇干洗店、家衰政服务、邮邀局银行、超朋市、24小累时社区便利促店。砖儿童：模型猫训练中心、乎亲子图书馆辟、幼托。辣[述——月项目孔“精目标市场捡”冈分析绢——吓]骂本区域个案叼其目标市场谷大致为：栗区域客误略特性：对区疾域环境较为其熟悉，生活刃习惯。丢估量百分比凭：约占客户途总数的20扬%。签金桥地区中罩青年白领阶餐层傲特性：有较末高的经济收咬入挪,冻区域熟悉，告交通方便。宜估量百分比市：约占客户仅总数的40搞%。外来客荒特性：原租腊借在区域内稳或周边地域驶，预迁居本览市，并借此日取得蓝印户胜口。卡失便估量百分比张：约占客户挠总数的20耗%。杨浦区域客竹特性：与本匙区域仅一江臂之隔，交通生十分便捷，汇受杨浦区房遵价、区域规阶划等因素的冶影响，将购桐房区域选择解在浦东。鸭估量百分比植：约占客户掩总数的10勒%。黄浦区域客危特性：浦东挣日趋完善的型生活机能及严较为适中的茧房价成为吸雹引此类客源搬主要原因。言估量百分比兆：约占客户补总数的10狭%。如图所示：周耻洞翅蜻帽奸引言：饼尾“热工欲善其事创，必先利其郑器血”迟。任何产品提都是建立在颗市场的基础召之上，在没“采点慎”剖上面深入剖丑析的同时，石环顾我们的糟四周：区域械情况、目前柴市场行情、志最新竞争个光案动态惕……落在嗓“黑面孤”门上如果也同漏样深入则可像达到倾“植操千曲而后源晓声，观千娇剑而后识器她”行的效果。影我们的区域介大环境怎样恶？渣我们的市场生行情如何？驶我们的市场保未来走势怎画样？定我们目前有悬怎样的竞争深对手？叛我们有什么服……茂须穿意拌莫计诊浦东新区区养域环境简介乘浦东新区简危介地理位置绕浦东新区位毫于上海市东伟部，黄浦江贿东侧，南与资南汇、闵行亦接壤，西北骆与黄浦、杨束浦、宝山等思区隔江相望忌。新区总面皱积云522.7缎5疾平方公里。动地势呈东南梯高，西北低调的特点。气候条件幕浦东新区属抗东亚热带季灰风气候，四话季分明，全奇年气候温暖睬湿润，平均判气温臂16.2额度，年降水可量颂1433剑毫米愉，年降雨日停126铲天，全年无庙霜期约鸽260睡天，日照充桑足，温度适伟宜，生态环扶境良好。历史沿革召浦东之名最厉早出现于明衔嘉靖《上海档县志》种1292年忧元代设置静上海县肿1725年沈浦东大部教分设置为南券汇县至1815年玩划出浦东插滨海之地，援设置川沙县迹1958年勺上海市新歌设河“迟浦东县骡”率包括东昌、竿东郊西区妖1990年况4月中共园中央国务勉院作出开发杆开放浦东的万决定它1993年筋1月1日隐中共上海罢市原属上海驼市黄浦区，爹南市区和杨雪浦区的浦东狠部分，原川乡沙县全境和汤上海县三林识乡。行政区划折浦东新区下先属11个街坦道，26个抛镇防维坊新村街即道旱浦兴路街道迫梅园新村街劣道预周家渡街道渡南码头路街映道圆塘桥街道捆沪东新村街蜜道筛洋泾街道刻上钢新村街键道扑金杨新村街级道东明路街道人口总量控节浦东新区内作人口约制165.1主万人，占全服市总人口乐12.2%坝。位居上海父各区之首。斑男性占人口局的摇50.1%紧。女性占总池人口的迅49.9%朴。人口辩迁入率腰7.3啄‰隐今后10年副内，从浦西关或外省市迁铲入的人口将萌控制在50魄万人。同时页流动人口在匪10年内达纷到100万敲人。津文化教育严(为附图)文化广场宗1）大型跳公园款志明珠公园下（滨江大道允）朴气陆家嘴中盟心绿地（陆对家嘴路）唐垄般骨梅园公园（帮乳山路、福糠山路口）慎第世纪公园码（锦绣路、拿花木路口）贵浦东禾体育公园（横源深路、羽忌山路口）会2）电影院申、俱乐部问肥兰馨电影票院肾虹国际体育留俱乐部（明纸月路、东风绝路）们侨浦东汤臣闯高尔夫俱乐存部（罗山路铲、锦绣路东头南）解3）综合服遥务广场灯未赴时代广场票（浦东南路壶、张杨路口闭）舞束世界广场拦（浦东南路松世纪大道路宝口术窃）钓菜脱扑订环球广场（蜡浦东大道民桐生路西北部坡）蝶明中达广场堡（浦电路东趴方路口）食皱东方广场音（浦东大道存、罗山路）遵4）文化古括迹彩爸崇福道院源辟（今浦东三尺林乡丰村，泽建于北宋袋末航年）纠肉庆宁寺初数（佛教寺院牲今浦东大道疼上川路开136饿号）作昼大圣教寺肤（今孙桥乡刘长元村）阶栋潮音庵专押（佛教堂）穿鸡唐墓桥露粘德圣母堂坟贩（天主教堂宜）建碗钱家圣母禽圣心堂钳崖（天主教堂挖，爹1981见年重新开放麻）链劝城厢镇耶裳稣圣心堂鞠六（天主教堂野，驻19其82觉年重新开放掀）伶蚊浦东清真烦寺，又称浦羊东回教堂踏困（坟山屋卖16子号）沈仙太平天国衫烈士墓剖继（位于浦东宣高桥乡屯粮资巷，现为教扯育基地）交通环境:骂东西主干道判（从北到南料）侵南北主干道管（从西到东准）荒陆家嘴路哨——抖浦东大道肯张杨路岭——匙浦兴路蒸浦电路会——委杨高中路毒龙阳路涌——浑龙东大道加浦东南路继东方路确杨高南路轧上南路专罗山路楼市区环线道蚊路拴内环线细——吓从浦西的中惊山南路通过唇南浦大桥接糠于本区龙东偶大道，经过碍罗山路，过德杨浦大桥再纷回到浦西。启内环线与黄扁浦江相对称桥，形成准正某方形区域。与外环线罪——花自江湾机场铅北端越江，欧经大场机场讯向南由虹桥跌机场至莘庄拴后向东，在叶长桥南侧过峡黄浦江，到好浦东孙桥附宋近向北，到竭外高桥过江伏。公共交通距新区共有交疤通线路册135远条，其中公甘共交通线路狭93夕条；隧道专悄线砍8仙条；大桥专闷线比4得条；区内专伯线有贵25盼条；夜宵专吉线带5诚条，其中包矿括隧宵线嘉2满条。愈轨道交通规芒划荡根据政府规棵划，本案所军在区域将有峡一条地铁明森珠线沿着张女杨路通过，举（三林地区游——册高桥地区）迈；另有一条凝地铁八号线糟沿着金桥路妈行驶，（共合康新村栽——陷张江园区）掩。另外，薯本案客户可纵以间接利用梦的轨道规划茎：地铁七号邮线（沿浦东且大道循——蒙庆宁寺和万央科城市花园只）；地铁二掏号线（沿龙防东大道昨——递浦东国际机该场、张江和帝虹桥机场）赌。亏桥梁、隧道舒（内环线的雪组成部分，貌浦东浦西的秩连接端口）侦杨浦大桥冲——斑世界第一大恭斜拉索桥，旁连接罗山路劳与浦西的宁奸国路、中山撤北路、中山午西路内环线双。柔南浦大桥止——愧连接中山南场路与浦东的满龙阳路。征延安东路越狭江隧道城——浊连接延安东蚊路与陆家嘴偏路.氧打浦路越江堪隧道偷——掌连接卢湾与评上南地区。胳人行越江隧佩道局——巧连接南京东吓路与陆家嘴罗路。捧浦东新区区屿域特性岸浦东新区位系于太平洋西拥岸具有巨大群经济活力的头亚洲明星城述市带上，是效中国富庶的摔长江流域和心长江三角洲惰区域的龙头到。这里是联和系中国市场跃与国际市场双的主要桥梁世之一，市场盼潜力巨大，猜商业机会充阅分，人才资撑源丰富。美磨国花旗、香晨港汇丰、日从本东京三菱鞋、英国渣打头等十多家大搁银行在浦东晓开业，中资信商业银行的厅浦东分行汇肃集浦东陆家伍嘴，金融业赞发展迅速。沉浦东商业中铁心日趋繁荣栋，上海证券劈交易所、上灶海粮油交易门所等交易市鼓场在浦东运煤营。浦东新锤区，这一跨腾世纪的新城戚，初步具备躬了合理的产纸业发展布局作结构、先进庙的综合交通丸网络、完善凑的市政公用却设施、便捷乓的通信系统粉以及良好的涨生态环境，式并集金融贸后易区、自由悦贸易区、出范口加工区，骄高科技园区析及高质量生婶活区于一体工，成为坟21洒世纪上海现秤代的象征。荡陆家嘴金融茫贸易区允——棋重点发展金辜融和商业。缘这里已有近炕150脖幢风格不同酷的现代化大蚂厦在建或建畏成。其中有访银行、证券深、保险等金社融大厦尊18雹幢，大部分章已投入使用旱。继小陆家德嘴地区金茂纠大厦、森茂肃大厦、香格泉里拉等标志推性大楼投入陶使用后，上棒海国际会议碰中心、巨金段大厦、京银华大厦、国际肿金融大厦、胜交银大厦等市又一批标志夹性楼宇也已漏竣工。全长否4.46惜公里缠的世纪大道抄、地铁二号宣线陆家嘴站地的竣工；全财长竭646.7境米颤的黄浦江行恐人越江隧道岸的全线贯通乔，无不体现躬出现代化的泼国际大都会杆的现代化的奸交通。浦东盗陆家嘴金融钢街、贸易区堵、商业街和普现代化高中怠档住宅区已羽具雏形。倦2)容花木行政淘文化区牲——茫随着上海最帅大的世纪公态园的落成、铸地铁二号线矮的正常运行沉、世纪大道集的通车、浦怎东新区区政种府大楼的竣酱工，显露出职此区域已经侦成为浦东新谜区的行政文蔑化中心，地去位的提升使筐更多的目光苍集中于此，肿发展的速度宫将是其它地腰区所无法匹坦敌的。核3两)孟金桥出口样加工区厨——奥规划面积翼19所平方公里。绳目前已有近心4胜00摆家国外企业隶投资。区内芽现代通信、闪新型家用电仓器、医药工苏程、汽车和租计算机硬件露等高新技术叹产业已先后羞进入生产期隐。体现出高悦产出、无污配染特点。侧4)调外高桥保肠税区纲——年濒临长江口疼，是具有保款税、贸易、置出口加工等早多种功能的痛综合性、国于际性自由贸凭易区。商住笨楼、标准厂篮房、展示厅塑等建筑陆续络投入使用。宰中心商圈网卡点介绍电1）张杨路岛商业中心乏——摇该商圈以张塑杨路为轴心天向两侧辐射宅，西至浦东史南路，东达危东方路。商届圈处于小陆自家嘴甲级办冈公区与陆家暗嘴金融贸易算区之间，主俗要满足两大厉区域白领阶现层购物、娱没乐、休闲之识方便。主要尤的购物场所碑有第一八佰夏伴，新世纪服商厦及时代指广场等。披2）东方路魄商业街孔——妹该商圈以东描方路为中心碌，北至东方梅路，南抵峨瓣山路向东西隙向扩展。该辨商圈发展较蝇为成熟，商崭业高中低档指次齐全，一拆方面满足两记边新村居民荒生活之需，誉同时也为陆雾家嘴金融贸付易区提供服穿务。猫浦东新区已大建十大重点抢工程锄南浦大桥交总投资8.些2亿元，9蚁1年底通车池。沟通浦西死南部（南市猎）与浦东的冒联系。篇杨浦大桥榆总投资8.贪2亿元，9限3年10月漏通车，沟通拘浦西东北部胖（杨浦）与边浦东的联系废。肥内环线浦东冰段换投资37亿关元，94年出初通车。建伪立浦东浦西骂快速交通系庄统。刑杨高路改扩遇建览投资8.6枣亿元，92者年底通车。享外高桥港区固恰投资6.2榆亿元，93撑年底完成。青管道煤气二各期恶外高桥电厂矛洒投资32.瓜4亿元，9谢6年底完成蜻。仍浦东供水工针程貌投资7.5侍亿元，94骨年底建成投麻产。寒浦东通信工竟程岁投资7亿元膛，95年底尽完工。跑10）河流稻污水工程丢投资4.8快亿元，93倒年完成。会浦东库“勺十五累”勺期间重大市乓政规划比1）外环泰荷和路越江隧棉道（吴淞口羞越江工程）朱浦西与外环晕线同济路立妹交相接，浦失东与外环线饰二期起点相子接，全长萌2882.裕28米哨，工程总投颤资17.3狼429亿。股已于200茎0年开工，什计划200垦2年竣工通扶车。芒2）卢浦大喇桥写工程总投资番24.3亿由（征地动拆培迁费7.8巩484亿）具。已于20乡00年开工汉，计划20粗02年竣工戚通车。班3）外环线际浦东段轮双向8车道傲。设计车速舞80公里料/小时。总港投资28亿坊。2000斩年启动，2根002年底窝竣工。据4）合流污徒水治理二期形中线西段斑总投资12森亿。200肝0年已启动纸。冶5）垃圾焚嗽烧厂烤是全国第一榜座日处理千寻吨级的现代安化生活垃圾僚焚烧发电厂寒。总投资6另.7亿。1迹999年正委式启动，2扬001年底沿完成。6）磁悬浮糖起点地铁二苍号线龙阳路题车站，终点轿为浦东国际碍机场站。全反长驾30公里缎。已于20冻01年1月即开始动工，傻2003年毯1月底正式附建成。台7）轨道交矩通明珠二期葛浦东段胜明珠线浦东皇段全长抵6公里迅，共设5座庆车站。总投票资128.举97亿（其伤中浦东车站裳耗资1.9画亿）。20兄00年启动略，2003房年完成。剖8）张家浜启东段整治计金张公路至偷长江口，全尚长详13.5公日里肥。总投资3盗.175亿废。此外，中爪段已启动（杀三八河乞—茫马家浜）塑9）外高桥故港区三期、据四期船总投资43顿.08亿。粘2000年鱼已启动哗10）大连狮路越江工程投工程北起大鬼连路惠民路飘交叉口，沿捏大连路穿越洲黄浦江到达魄浦东东方路送乳山路交叉号口。工程总考投资15亿字（前期动拆岔迁3亿）。光计划200领1年开工，挽2003年记竣工通车。痕11）复兴筐路越江工程群浦西隧址位桂于复兴东路铸轮渡码头处序，浦东隧址呆位于杨家渡摸码头处。工穴程总投资1妈4亿（前期瞧动拆迁费3朗.5亿）。陪计划200历1年开工，所2003年他竣工通车。任12）沪崇棵苏大通道（棉东线）庸从浦东5号哪沟到长兴岛羊，沿陈海公孤路到崇明牛新棚港过江到飘江苏海门市余青龙港，接祖江苏规划通朴启公路延伸滔段。总投资赴约120亿细元，200码2年启动。桑13）5号飘高速公路状从外环线向窜南经奉贤、撒星火工业区房接辛奉金公手路，然后折姜向西接浙江翅省的杭金公指路。路线有锅两个方案：哗一是杨高路矿延伸，二是俊罗山路延伸小。总投资3壶0亿元。天14）沪芦翠高速公路渣北起外环线委环东二大道硬立交，向南伏至南国公路悲浦东段，投厦资2.4亿惨。渴15）五洲僻大道给黄浦江边至博远东大道，得总投资8亿绳。区域发展恰19世纪，旬浦东地区基寿本上仍维持微农业生产，掌发展十分缓熊慢。只在鸦梳片战争之后驶，浦江沿江炒的工厂、码樱头逐渐增多娱。1910陕年开设了长鸭途轮渡线，崭1930年楚沿浦东东岸榴建设浦东大遍道，同时也煌建造了上南贤，上川铁路张。这些市政赴建设的进行单标志着浦东热城市化进程芹的开始。到唤1945年究，浦东一侧纠已有50余倦家工厂，人女口浩不断增长。层1949年宜之后市政府盆又进行了大区量的工业投能资，使浦东叼沿江地区走偶上了现代化胞的路程。校9舰0年代是浦宇东飞速发展撑的十年。陆波家嘴金融贸垫易区中外资注银行和其他筛金融机构已抖达近百家，谷并集聚了上桂海证券交易遮所、产权交槐易所、期货炎交易所、人丰才市场、房犁地产交易中促心、钻石交各易中心等6锻大要素市场校，浦东的外伍省市企业和集内联项目总乏量已超过五析千家，高新李技术产业形岗成了张江、燕金桥、外高故桥和孙桥的撒新格局。经作济的发展必封然伴随市政罚的发展，陆纲家嘴金融贸倡易区180图余幢楼宇已风基本竣工使医用。侨随着浦东从材形态开发为居主向功能开吊发为主的转汽变，浦东的窝人流和物流姜的日益增大反，过江桥梁西设卡收费所毛带来的过江创成本过高、粱交通效率降依低等负面影敢响日益突出箱。为了加快匹浦东新区的施开发进程，舌政府于场2000年牲5月1日裳零时起，取输消了黄浦江勤大桥、隧道牛设卡收费。受这样浦东、岛浦西的交通汽真正融为一戏体。据统计寄，仅延安东熊路隧道一条测线，在宣布律免收过江费抚后，车流量托同比增加了椅30%。指另外，浦东预国际机场、跃世纪大道、税地铁二号线复等交通设施茎建成使用；鸡中央公园、渔中心绿地、厅上海科技城息等已相继建轿成开放。今袍日浦东已发辉挥着上海经弟济新增长极瞒的功能、服钥务全国的产骡业功能和国凯际化新城区克的基础功能奸之责任。其悄开放目标是热将浦东新区羽建设成为世坐界一流地现揪代化国际大膝都市新城，谅成为未来上犁海发展的象砌征。附图表：相图表一、浦复东居民年收般入于储蓄水秘平比照柱型两图穗:绳图表二、历惊年来迁入浦守东人口分析柄图惹：盐浦东新区在贺新经济时期汤，通过建设陷与发展，已寨经开始步入匙建设收获期袋，人口导入次区的形象已婶经形成。品壹、上海房科地产总体市怒场分析竖[柜——河2001袋年新经济政斩策铅——童]卫国家建设部惑颁布的谜《商品房销种售管理办法愈》它2001则年徐6循月饱1唉日起太全国施行。隔该办法分总楼则、销售条湖件、广告与暮合同、销售恩代理、交付善、法律责任冰、附则等巨7某个章节，计率48笔条款。与以僵往相比，该剥《办法》使西购房者新增叛了结6墨项权利：瓣珠1腹、购房者有领权要求房产变商在合同中叛约定商品房望广告和宣传端资料中所明拉示的事项。粘因为广告和乏宣传资料如仓未作为合同李条款或附件观，购房者就紫不能以此作悠为退房或要寺求房产商承委担违约责任着的依据。团假2、购房阔者有权要求形在合同中约冰定公共配套呈建筑的产权询归属。对此油，过去的法枝规仅规定共烛用部位是共嫩有产权，而喘对公共配套萝设施，则无泉明确规定。渐辨跌3胳、购房者有胳权要求在合巩同中约定面稠积与产权登蛇记面积发生锁误差时的处宏理方式。忌亦栽4仓、购房者在羞订立合同前狂，有权要求雅房产商明示安《商品房销哨售管理办法仿》、《城市崇商品房预售途管理办法》签及《商品房简买卖合同示扔范文本》。楼巾女5哥、购房者有李权要求房产帮商说明实际找交付的房屋便与样板房是浊否一致。否督则，房产商锁实际交付的筛房屋就应与暑样板房完全栋一致。世歇6、购房者漂有权要求受崭托房地产中堂介服务机构边出示商品房购销售委托书赴。以免女发生争议时哲，房地产开归发企业与房略地产中介机棒构相互推诿革。绸松2001谱年休8孤月渗1较日虫起，上海市圾商品住房将备实施甚内外销房并陵轨捏，做到三个苹统一：统一记收费标准；覆统一租售对傲象；统一销湾售合同。同袍期统一了地答价体系，取剃消原有的内辰、外销商品助住房项目土烫地使用权出荐让金价格的牛差别。钞2001年叔，上海市住燥宅物业管理葡费收费新规绸定出台：商柳品房住宅小饼区统一管理初后，其物业脱管理费按小它区所在物价亡局核定的价山格收取，或妖由业委会与阿物业公司重胶新议价。加内外销商品傅房统一并轨策后的交易手皂续费新标准患为番：悦个人购买商胖品住房每次花交易过户时钱，其交易价辟格在笨30牢万元以上的敌，由交易双邻方按每套（辨幢）各支付膏250桥元；交易价胁格在三30仙万元（含忌30贿万元）以下晕的，由交易崖双方按每套君（幢）各支烂付期125论元。巾根据《上海坝市人民政府干批转市房改云办、市房管庸局制订的关杠于出售公有墓住房的暂行粮办法的通知融》的有关规炒定，就悄2001搂年公有住房券出售的有关谊问题规定如璃下：淋央1、建国后刊竣工的独用削成套多层和疏高层公有住呀房的成本价现为每平方米最建筑面积音1295徒元。创咳2、公有住终房出售的市笼场价、独用识成套钢筋混热凝土结构公岛寓住房及独稍用成套混合螺结构、砖木苦结构公寓住衣房和新式里宅弄住房的成雄本价与最低厦限价的规定挤仍按《关于速进一步推进距本市公有住台房出售的若堆干规定》执作行。宇阶3、公有住酒房的出售年良份为劫2001框年。搞偷4、净2001车年公有住房抹出售的其他钱事宜，按《持1996返年公有住房赶出售方案》修相关规定执点行。砍周5、少2001任年公有住房摘出售方案的莲执行日期为手2001再年鞋1着月姿1唯日准至桑2001冈年稀12杨月播31棉日肠。兴盘[断——蜡上海市商品抛住宅市场供忧需情况统计邀表刻——勉]虾络器估怪斩志戚份首垮塘跨辜单位：万m谊2巡时腔笨间手期房推案量踪期房去化量袭现房推案量圆现房去化量乔1997黑(1南季度躬)哀198.5恢6芽71.76停197.1描8栋115.4黄3唉1997形(2悟季度晨)衫640.7宋7企98.29李389.0输6熟73.06甜1997彼(3枣季度炭)伯419.8盐3筐127.4堪7砍295.5停4粱100.8皂8隔前三季度静1,259叶.16走297.5祝2奇881.7脂8篮289.3纵7央1997抖(4居季度符)傲639.8房6测148.0尼6雷247.7厦9牵150.0生3夹1997疲年全年弦1,899加.02毅445.5赵8要1,129秃.57三439.4碌0程1998喂(1农季度却)梅201.5亚5买134.9渐5姜350.0举8赢115.0蝇3脂1998休(2酿季度超)拾412.2先2疗164.4浮9毙633.8腐4珍181.1冰3托1998喷(3蜜季度麦)宾384.9裁4编243.5丘4笛350.3议7匹203.9阳5闲前三季度基998.7贼1雁542.9宝8宪1骆,择877.2株7季500.1递1筑1998筑(4返季度寻)销561.1税6正274.7栗6弓809.6胳3啊236.5败6源1998州年全年练1,559臭.87珍817.7蛾4罩2,143布.92假736.6凤7谜1999说(1欧季度朽)矩270.8来4坐232.7软5廉351.3秘0捎246.3勇1登1999墨(2摇季度晕)爪397.8冻5烟257.2疫1之505.4盏3士299.7酷4朱1999行(3将季度俊)扬319.9荐5喜265.0战1盼623.4拣0轻274.2夹7近前三季度素988.6户4敏754.9外7分1竖,闹480.1帖3译820.3秩2延1999匹(4尝季度搭)呼457.1友8舌320.1卷8姑469.1皮4别386.3祖8势1999斜年全年堡1,445导.82孤1,075缸.15财1,949逼.27敏1,206机.71界2000坟(1档季度适)豪287.3肃7秧263.8约6暴5挥57.06扮377.5微0膝2000该(2掩季度闸)泻363.0持5拔348.1模6长482.8云6黑369.2偿3扁2000音(3握季度裕)介474.3摧5鸣417.0伸4月546.5兆5挤307.9凝4漏前三季度滴1,124孩.77蕉1,029览.06辨1,586俘．47帖1,054夏.67剂2000饶(4蜘季度叙)霞424.4差1枪423.8迫1程86.72荒142.5菠7宗2000楼年全年益1,549浆.18害1,452泥.87炒1,673虚.19炼1,197梅.24餐2001雀(1些季度勿)鼠127.7五5物352挤.削12队573.9差8政456.朽02因2001千(缘2季度板)巴368.7股9无420.9锦8味624.8明6框543.6迷3榜2001差(3季度)孔529,4宏9践514,6忧3意467,2热3柄599,7温5捏前三季度届1,026稀.03冬1,287保.73腹1,666辟.07企1,599挡.4嘴2001(鹿4饱季度)喇633.1君4狱544.1炒1奔175.4环9叙421.0等6壤2001年菜全年忽1,659色.17劈1,831泉.84胀1,841交.56欲2,020归.46凯[雾—炎上海房地产不市场200闹1年度与2夺000年度倍对比表隐—增]哈对比内容杏2001年钻2000年罪比例%异房地产开发床投资额微62030鸽83万元镜56617靠00万元压+9.6%污完成土地开慕发面积既24651疏17M存2浸16557复65M倾2哪+48.9董%号商品房新开村工面积换21425替637M拨2耀19923比124M席2朽+7.5%待商品房竣工脚面积墙17580括117M凯2衫16436钓222M追2度+7%逼商品房批准寿预售面积溉16591贪533M承2鹅15491散726M侄2化+7.1%虎商品房住宅飘批准预售面语积尿15088猫634M授2回12445吩16M盯2孕+21.2应%绕已登记商品堂房预售面积员18318曾34解4M萍2清14528费689M颂2厕+26.1扭%妇商品房批准闯销售面积鞭18415革591M篮2瞒16731围919.5嫂M孔2搭+10.1繁%反商品房住宅钞批准销售面顾积搂15212币084M欺2宽12737羽301M示2叹+19.4虎%筋已登记商品陆房买卖面积浇20234乎619M粉2淘17379索751M险2扒+16.3劫%好商品房住宅焦买卖面积距18794肉493M堤2问16448纯029M这2福+14.3券%像[之——涌未来两锈年总鉴体市场继分析备——若]霉市场总体供良应量分析有政府女“袭十五每”醉计划在政策市面上表明了宗对房地产业共的葡“蔬态度猫”粱。通过宏观奸调控和总量渐控制使房地心产行业步入甜有序的良性曲发展轨道。姜“洞十五出”跳计划明确表阿示：房地产退业将发展成较为上海国民王经济的支柱艘产业使年增送长值从目前茅5.3%班提高至腹“完十五缎”公期末的类7%狱以上。今后摧5返年的竣工量梳将控制在画2800厨亿元和党7000洁万平方米以尤内。预计弊2002撤年至缸2003协年俱2税年内土地总黄供应量在错3000跨万平方米左恩右，由此可脉见，上海的锦房地产业将阅会有很大的膊发展空间，摩前景看好。歪市场总体需国求量分析越根据市场宏鼓观政策调控除。加之各级昼政府对改善筋各辖区硬环告境的大力投钞入，预计未浮来二年市场悉的吸纳量约供为肾2500背万平方米，行占总供应量乎（虹3000扩万平方米）糟的格80%密以上。吐区域市场分招析葡未来两年市烟场疫“创热点洪”韵将会出现一绸个夕“弦东移酷”持的趋势。市奴场地域的级画差会更趋明丝显。预测预测瓦·浙中低档房地耽产密集地区翅：闸北、杨伟浦、浦东花漏木地区等。成·隔中高档房地貌产密集地区是：静安、卢方湾、黄浦（耻原南市）、质浦东内环线绍地区等。掏·路高档房地产旷密集地区：衰浦东滨江地规带（陆家嘴友区域）、古图北新区、虹仿口北外滩、吃徐汇环线内啄区域等。姨[富——查上海市房地眼产市场供需竹情况统计图冤——结]昨表一：期房愤市场供需情页况统计图篇表二：现房变市场供需情跨况统计图证贰、浦东新对区房地产市饭场综述壶[糟—颜—孔浦东新区房骑地产市场粗——崖]铸牧1、浦东新婆区预售市场户批准预售量暖分析单位：m2拉年份芒个案数熄推案量熟住宅楼驰综合楼鼓1997寿（订1登季度）骨13统509,2觉83乐470,5鞭10价38,77塑3初1997迷（煤2赌季度）悟41绳2,903戒,098欺2,759戚,786饭112,6沙16谜1997香（枝3徒季度）叉25挖1,209估,354冲1,098骑,591堵93,40蜂0催前三季度推79舍4621,贷735盖4328,腾887我244,7迷89神1997我（弱4远季度）贵72润2,351泥,918足2,207讨,202败123,1矛17字1997励合计酸150细6,973捐,653呢6,536睛,089音367,9猛06售1998林（语1附季度）忘18久368,5执25践321,8裙25规46,70状0业1998亲（朵2夫季度）哨42雁932,1乖16奋918,9己83肉14,90帜3唐1998稀（阅3妇季度）矩52司667,6遵91胖597,8打41川66,89剃5万前三季度蔬112杰1968,朗332伴1838派,649育128,4具98蛙1998额（鸡4筐季度）雨76冤967,9正94燕813,6窗37由110,2幻99肺1998态合计休188奔2,936网,326站2,6静52,28黄6仇238,7逢97惑1999超（毫1麻季度）门36盐629,5行16皂521,8怖61姜97,64渴5慧1999宵（2季度）陡32苏489,2谣68点486,4谦47都0耳1999舒（3季度）邪66陕808,3才42躬799,3米81隙2,393喊前三季度抽134般1927,烤126得1807,倦689且100,0昂38抬1999门（妈4逝季度）滤63始1,012犯,940芳792,7晚08教196,3怠22钱1999挠合计纯197屡2,940皮,066功2,600垮,397蔑296,3剩60猎2000（顾1季度）雨14担393,2兔0晕0瓜315,5搂00戒77,70笋0滴2000（誉2季度）样22邻687,9是00道551,0尤00陪136,9迈00救2000（斜3季度）织121俗820碌,揉892坚590,8妄59巡205,1卸20幅前三季度州157摧1901,姥992峡1457,赵359墓419,7屡2抱2000（晋4漫季度泼）杯30马526,4仙98液434,3涂00匠92,19鼓8兄2000合长计义187饱2,428尿,490扮1,891叹,659瞎536,8价31立2001（哑1季度）戒15灶183,4帅99策116,0舅21到67,47元8早2001（不2季度）瞧49爷639,4刷74戏614,4话61刻25,01瓜3枣2001（岸3季度）谎89密1,439址,136它1,146披,115考293,0甚21确前三季度签153鲁2262,任109拘1876,块597贫385,5遥12说明说明共浦东新区个阴案数呈逐年甲上升的趋势升.根19萍97年为惜150彻个，而在运19甲98年、柴19遥99年和2革000年则汗上升为威188坛个、串197脖个和祸187姻个，200品1年前三季骆度由于受政添策面的影响敌，市场推案巡量有所下降满，为胸153绕个。总的来专说,199御7年度推案燃总面积为近宗年来首位，而1998年秃、19丑99发年的推案面充积仅为19英97年的四待成，主要在畜于住宅楼推悼案量的大幅盼下降。可见患政府在对房烦地产市场开辛发进行有效白的控制，对载存量房进行袋深入消化，焦其目的是调咬控供需，平新衡发展。而贼2000年鹿全年的推案听个案数虽然催仍达灯187纽个，但是推低案面积却并佳不高，这说仪明浦东目前松的发展商开促发的项目以旋中小规模的愿住宅为主。猜同时综合楼遣市场基本维澡持不断稳步叉提高的增长塞水平。20疗01年上半梦年，市场继光续沿200直0年趋势，矩平稳发展。栏2布、徐押浦东新区预圣售市场实际狸成交量分析海慰由惹微迅覆吃群谅签展禾单位：平方兵米驳时间俊成交套数（猎套）长成交面积陈1997耀(3冻季度某)患偿487慕笑36,52因5搞1997探(尿4外季度轿)好街1,685错转138,6伸42湾1997颠下半年合计艺款2,172羽守175,1死67讯1998棉(测1案季度愿)翅尝1,389击摘138,0咐70踪1998倚(中2璃季度隆)寿湿2,274蓄厨218,2访39勒1998盾(3牧季度死)箱扬3,631纤洁351,7缎67堆前三季度吼7，294发570,0蓝06号1998峡(4雄季度亭)贱过4,630坡唯458,0拿54谋1998翠合计到11,92赴4位1,166奉,130道1999垒(1士季度尸)抬非3,524伐孩350,7未26臭1999吊(2悦季度谢)乔孔3,083源筑331,7劳33惊1999盼(痛3度季度最)跃北4,208鹅岁466,4任60孟前三季度男10,81惭5将1核,烦148,9欺19胖1999详(4扫季度羽)茶惠4,602还拦531,2励74述1999竖合计浙15,41大7银1,680朵,193突2000察(1季度)量姨3,946呜宪442,8贯00巩2000咱(2季度)刘守5,348泳芒623,2我33内2000保(3矮季度致)宁震4窃,716兔547,饰033亿前三季度翅14,01打0秆1贼,贸613,0同66侮2000传(4季度)崇病6,783坑眼821,1锋61刚2000填合计樱20,79醒3诊2,434竞,227钻2001(押1季度)民阵4,681根剖549,5暮09遵2001(寒2季度)礼6,494铁763,0扮96则2001(垦3季度)袄7,709屡865,5猪37店前三季度跨14,88旋4债2理,切178,1密42说明说明氏随着浦东经崇济建设的发爬展，浦东房端地产市场吸捞引力与日俱专增。新区房充地产市场成三交量，自1该997年以抚来，呈现急泉速且稳定的有发展趋势。秀1998市哪场成交套数垦是1997彩年的腿3.8连倍以上，而历成交面积也揉增长了荐4均倍。199叠9、200陪0年市场成故交量依旧保祸持了劣45%圈的高增长率咏。到200轨1年市场成悠交供求矛盾咐进一步缓解则，连续拼两个季度出虚现了与20厘00年同期船相比成交面俘积继续扩大鉴的现象，2鲁001年上告半年，浦东语房地产市场司出现求大于踢供，市场焦鹅点集聚浦东赌。综合分析姨成交面积和条成交套数，双1998年多为管97.8m丈2葛，1999犯年为买109m惊2多，2000半全年和20奏01年上半项年为登117m春2语，平均单套洁面积逐年增舟长，市场的纸需求的主力熄为大面积的稍二房。但也蛋表明了三房造的市场需求溪开始上升。奥客户对房型呆的需求逐渐锄转变舒适型睡住宅。汪3、浦东新衬区期房市场撒供需情况统屠计图到4、浦东新跑区2001再年第三季度到单套单价与筛成交套数比确例图晶5、浦东新蚂区2001令年第三季度腹单套面积与仓成交套数比夺例图字6、浦东新扮区2001蔽年第三季度嚼单套总价与铁成交套数比脑例图刑[洁——鸣浦东新区房袋地产分布情胆况鹊——刃]菠浦东新区房爷地产发展根异据城市发展评布局，主要庭可分成五个池区域。霉1、陆家嘴牺高档住宅分阔区区域范围养杨浦大桥罗醋山路以西、屡杨高路以西雨、南浦大桥径龙阳路以北柳区域。浦东止的金融行政色文化中心，乌是目前区内溜城市化速度芒最快的地区述。作为与陆盲家嘴金融中境心相配套的论住宅建设，吹目前存在部腹分滨江住宅善，价格在药10守00态～2000香更USD/M毫2楼，如笨“叼仁恒滨江园律”绢、州“涛世茂滨江花郑园偏”肆。区域高档窜楼盘主要分尊布在世纪大秤道沿线，张及杨路沿线和储滨江沿线。荡典型楼盘主节要有葛“绒香榭丽花园僚”蚕、道“喊世茂滨江花斧园招”熄、芬“辆陆家嘴花园群”炸、华“购浦江茗园椒”相、尚“防菊园截”汇等。区域均价岛为爸4800元荡/平方米魄，主力成交疼面积为岸100～1扛30平方米糟/套嚷，占总成交锡套数的61织.47%，正单套总价集菊中在40～温60万元。毅单套单价和号单套总价处诉于高位是该番地区的特征何，市场上该币区域丹120平方待米锋/套的三房驳销售最佳。而区域市场走惭势鼠（1）陆家帝嘴地区房价枝指数一路上拿升，房价抗削风险能力强鬼。翼（2）区域缎均价波动幅葡度较大，均槽价波动范围金以4500冈～4800潜元/平方米冶为主。添（3）该区擦域的房型需戒求明显偏大穷，以100侍～150平表方米/套的笑三房二厅房秆型为主。致（4）区域奉单套总价集咳中在40～护70万元，兔且以50万要元为其峰值网。孟附区域典型摊个案简表:学案名蚊位置腹平均单价容产品形态瓶推案量愁主力面积赶东珂花园砖张杨路16士19号郑4800元术/M甩2零小高层杜2.9万M蚁2炸104叉-140M输2兴新天家园该桃林路11忽41弄院4900元何/M汇2能小高层挨3.6万妨M巩2窃104塔-128M批2汽陆家嘴花园荷桃林路81鼻5弄惊5900元纽/M检2迅小高层&高锹层贡12.36浓万M由2甲110荡-154M吓2当菊园钓浦东南路1蒙158号塘8500元碗/M伙2声高层异15.35没万M谦2杰110矿-154M纷2迟2、中央公劳园地区：区域范围达以世纪公园若为中心，包麻括花木、北拦蔡地区。（窃杨高路以东抛、云间路一彩线以北、锦政绣路一线以穿东）随着地虫铁二号线的喉通车，花木律地区的房产瓦价格已不断魔攀升，楼盘隐也象雨后春颈笋般地拔地困而起，环线怕以内均价在您4800～闷6200元爪/加平方米左右樱。主要是以次联洋社区为怕代表，消产品有奋“毁天安花园跌”欧、算“振华丽家族撒”飞、李“寨上实御景苑界”偏、踢“亦联洋花园使”潮等。龙阳路炊以南均价则层已经抬升到缩4000元后/平方米，拣以隐“帆万邦都市花宣园燃”及为典型。北达蔡地区作为纺张江安居型岔住宅发展区季，以多层住龟宅楼群为主抚体，相对落分后的生活配俭套，使得区郊域房价仍停外留在泳2趟7指00深～3100谊元齿/弹平方米的阶缝段。区域均价宪为4460查元/平方米禾，主力成交锻面积集中在快80、11斩0、150斑平方米/套惯，占总成交袜套数的45性.36%。位单套总价集清中在10～衰20万元/兄套、40～盏80万元/制套，两个端吧点。做区域市场走哄势辜（1）从2越000年低政至2001鞠年以来，区束域房价指数妄涨幅巨大。讯（2）单价场5500元任/平方米所畅占比重有所幅上升。竿（3）该区女域的房型显积现出多样性其，从网80平方米榜/套的二房辉到150元赞/平方米的倍三房，满足拼不同层次消禾费者。己（4）区域摄楼盘总价由亏20～70骑万/套平均脊分布。（5奖）随着区域帐现存低品质遇房源的逐步手减少，楼盘寇中坚主力以知中高档为主桃。溪附区域典型吸个案简表：霞案名帝位置耽平均单价覆产品形态确推案量检主力面积孩天安花园显锦绣路10棍28号酷6500元森/M没2用多层、小高刑层&高层宁14万M林2嘱115纤-161M塌2盼上海之窗御链景园你锦绣路民生浇路态5900元怜/M漏2坦小高层&高璃层贪11．疲5万M赵2怖134慰-148M贫2漂华丽家族律锦绣路66弱6号甚6500元妹/M扁2识多层、小高溜层&高层桐12．捉6万M谊2骑135情-159M旷2愈联洋花园绍民生路13着11号浓5200元虏/M覆2感小高层但22万M胡2挡119挨-163M疲2港3、上南、阿周家渡蛛——舞六里新型住返宅区区域范围语六里、上南忘地区，即龙抽阳路以南、可锦绣路以西两地区。其中烘邻近南浦大呜桥的上南地研区，由于早青期大量动迁覆人口的导入雁，区域生活柄配套设施齐牵全，吸引了乳更多的购房演者，住宅以古中档房源为偷主，辅之以丘安居房和少剩量高档楼盘诊，价格在3饱000狼～3800朝元木/虏平方米。另鞭外六里现代送生活园区是轧浦东新区最盼早兴建的新组型居住区经豆过近几年的礼发展，该区岭域房价已达阀到400窜0屋元避/猜平方米，典基型楼盘主要倚有：递“接恒大华城盛”蓄、拒“妙博爱家园朵”在、玩“脸昌里花园拔”请、贺“沟上南花园城兰”肤等。区域均价栋为3291牺元/平方米聚，主力成交个面积为90晓～130平锅方米/套，贤占总成交套灾数的85.扔67%，单叶套总价集中池在30～4醋0万元/套次。价位相对贿较低的售价否是该区域最我大特征，市舅场对于该区姑域甚90平方米蜘/套的二房恭消化最佳。嫌区域市场走尺势辛（1）区域祸房价指数升遣、降较不稳鲁定，房价受久市场、政策对影响较大，县敏感度较强担。版（2）区域筛均价类似于生房价指数，顺显现不稳定眼因素。邮（3）该区截域的房型需晕求以90～待100平方汪米/套的二葬房为主，近辅期110～答130平方湖米/套的三宵房比例也有呢所上升。生（4）区域剧单套总价集泄中在20～劝40万元/准套，且有向窜40万元/慈套高价位靠兆拢趋势。卫附区域典型音个案简表：惠案名村位置枣平均单价温产品形态塞推案量郊主力面积啦恒大华城（撤天地苑）宾西营南路1传7弄惹4200元纯/M晃2脉多层色15万M塞2昆88勒-108M献2因博爱家园桌(企一期)常东明路35驾5弄切3500元备/M纪2误多层&小高终层性12万M咳2戴108毅-127M赖2案昌里花园瞒昌里东路3调8号汗4400元谁/M游2诉小高层峰10万M仇2场110夹-130M芬2走怡泰家苑留南码头路1裙127弄振3600元套/M勒2间多层强2.8万M沿2疼110赌-120M症2怕4呆、金杨揪——并金桥经济型臣发展区区域范围菜罗山路以东骨，云间路一单线以北地区粱。金桥作为摄浦东开放四怖大功能区之秧一的出口加悼工区，已有沿十年之久，绳区内生活配忍套已初具规愁模。区域产救品档次不一店，既有大量歌多层的安居著住宅小区，希以小面积的取旧式公房为动主，房价相港应在蒸2500氏～3500泛元起/双平方米；贵又有大量新杆建商品房，昌主要集中在究交通便捷的三金桥路和张猴杨路沿线，即行情价格已抛达到式3800元见/平方米管左右。典型窗楼盘有：雷“苗陆家嘴花园敏新景园炊”