某物业管理实施细则解读

《兴安盟物业管理实施细则》解读二○一三年五月第一页，共六十九页。提纲一、立法必要性二、立法过程三、主要内容第二页，共六十九页。

一、立法必要性第三页，共六十九页。（一）本盟物业管理基本情况

实施物业管理的物业总建筑面积约1200万平方米；其中，住宅物业建筑面积1000万平方米；住宅物业项目约990个，覆盖面达70%。约300个住宅小区成立了业主大会，占50%左右。截至2013年一季度，全盟共有物业服务企业71家。第四页，共六十九页。（二）物业管理的突出问题随着本盟物业服务行业的迅速发展和业主权利意识的提高，物业管理成为当前社会普遍关注的热点问题和难点问题。第五页，共六十九页。1、业主大会、业主委员会成立困难，运作不规范。主要表现：缺乏组织经验，业主无法按照法定条件成立业主大会；部分业主委员会选举产生后不依法履行职责，甚至出现侵害业主权益的现象；政府指导监督出现缺位或者越位。

第六页，共六十九页。2、开发建设遗留问题影响到物业管理的正常开展。主要表现：配套设施不全，随意更改规划，房屋质量问题等，侵害业主的权利。据统计，因开发建设遗留问题导致的物业纠纷，占物业纠纷的70%。

第七页，共六十九页。3、物业服务交接不规范，缺少有效管理手段。主要表现：业主及物业服务企业不能顺利交接，出现弃管情况严重。第八页，共六十九页。4、物业服务不规范，与业主要求差距较大，业主与物业服务企业之间缺乏合作信任。主要表现：部分物业服务企业没有从根本上树立服务意识，服务不到位，不及时公示收支情况和物业服务合同履行情况等信息，导致业主和物业服务企业之间不信任，业主处于弱势地位。第九页，共六十九页。（三）物业管理现行法律制度

《物业管理条例》（2003年）和《中华人民共和国物权法》（2007年）是规范物业管理活动的基本法律、法规，明确了物业管理的基本框架，但是在实际操作层面规定较为原则，需要进一步细化和补充。第十页，共六十九页。物业管理的历史沿革

《物权法》出台和《物业管理条例》的修改，为物业管理活动的发展提供了法律依据，但是因其规定较为原则，在业主共同决定机制、各方主体权利义务关系以及政府部门职能等方面规定不够清晰，现实操作性不高，不适应本市物业管理发展形势的需要。200720032012《兴安盟物业管理实施细则》《物业管理条例》《中华人民共和国物权法》第十一页，共六十九页。

二、立法过程第十二页，共六十九页。（一）征求意见情况书面征求意见：书面征求了全盟各旗县政府、各个相关委办局意见。向社会公开征求意见：在兴安盟日报向社会公开征求意见，我们专门召开了与业主意见代表的座谈会，进行了直接的沟通和交流,收到较好的社会反响。基本反映：从征求意见和媒体反映情况看，对《办法（草案）》普遍持肯定态度。第十三页，共六十九页。（二）专家审议情况2012年1月6日，召开了专家工作组会议，与会专家重点对前期物业管理制度、事实服务、车位车库出租出售的限制性规定、专项维修资金的应急使用等问题进行了讨论。一致赞成《办法（草案）》的规定。第十四页，共六十九页。三、主要内容第十五页，共六十九页。

《兴安盟物业管理实施细则》共九章，70条。兴安盟物业管理实施细则目录第一章总则第二章业主、业主大会与业主委员会第三章前期物业管理第四章物业管理服务第五章物业使用与维护第六章物业管理用房设施和经费第七章旧住宅小区物业管理第八章法律责任第九章附则

第十六页，共六十九页。（一）总则明确立法目的第一条

为规范和促进物业管理活动，维护业主和物业服务企业、社区物业服务机构的合法权益，改善人民群众生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》等有关法律法规规定，结合本盟实际，制定本实施细则。

明确实施细则适用范围及物业管理概念第二条

兴安盟行政区域内从事物业管理、使用及其监督管理适用本实施细则。第三条本实施细则所称物业管理，包括物业服务企业管理、社区物业服务机构管理和业主自行管理。

第十七页，共六十九页。本实施细则所称物业服务企业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照规定标准，依据物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本实施细则所称社区物业服务机构管理，是指由社区物业服务机构对未实行物业管理和自行管理的住宅，按照政府确定的服务标准和收费标准，依据物业服务合同约定，为业主提供相应物业服务的活动。本实施细则所称业主自行管理，是指以业主共同商定的服务形式，为业主提供相应物业服务的活动。

第十八页，共六十九页。明确各部门职能分工第四条

兴安盟住房和城乡建设行政主管部门负责全盟物业管理活动的监督管理工作。

旗县市住建（房产）行政主管部门（以下简称物业主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。盟和旗县市规划、建设、城市综合执法、财政、环保、工商、物价、公安、税务、民政、街道办事处、卫生、广播电视、质量技术监督、水务等行政管理部门和通讯、电力、消防等单位按照各自职责做好相关工作。第五条

物业主管部门、街道办事处和乡（镇）人民政府（以下统称街道办事处）要确定分管领导，配备专职工作人员负责物业管理的监督指导工作，社区居民委员会也要明确具体人员做好物业管理的指导工作。

第十九页，共六十九页。街道办事处负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷。社区居民委员会协助街道办事处开展物业管理相关工作。第六条

街道办事处应参与住宅小区物业管理类别、物业服务收费标准的评定，指导、监督新建小区环境建设和老旧小区综合整治。街道办事处为新建住宅项目综合验收的成员单位，参与物业管理办公用房、社区组织办公用房和活动用房等物业配套设施的规划建设及竣工验收，对发现的问题有权提请有关部门予以纠正和整改。

第七条对物业管理区域内的突发事件实行快速处理机制。对危及共用部位、共用设施设备安全、严重影响业主生活秩序等突发紧急情况，需要立即维修的，有关部门（单位）应从速从快先行抢修、立即处理；物业主管部门按照先指定维修单位施工、后立会限期解决问题的办法处理，有关部门不得以任何理由推诿、拖延。第二十页，共六十九页。第八条

各旗县市物业主管部门应当实行物业管理纠纷调解联席会议制度，召集有关街道办事处、社区居民委员会、物业服务企业、社区物业服务机构、业主代表等共同协商，调解纠纷。调解过程中，可以邀请人民法院、司法行政机关有关人员参加。第二十一页，共六十九页。（二）业主大会和业主委员会规范业主大会、业主委员会成立和活动程序明确了成立业主大会申请的条件；规定了建设单位和业主双启动申请机制。具体条款：第九条

业主在物业管理活动中，享有国务院、内蒙古自治区人民政府颁发的《物业管理条例》规定的权利，并应当履行《物业管理条例》规定的义务。第十条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的（二）房屋出售并交付使用的套数达到百分之五十以上的；（三）首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数的比例达到百分之三十以上的。

第二十二页，共六十九页。建设单位对具备召开首次业主大会会议条件的，应当在三十日内书面报告物业所在地的街道办事处，并提供有关资料。业主可以向所在地街道办事处，提出召开首次业主大会会议的书面要求。街道办事处对符合条件的，应当组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

第十一条

建设单位应当按照物业所在地街道办事处的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。第二十三页，共六十九页。明确政府职能定位

明确街道办事处和乡镇人民政府职责

具体职责：

一是接受业主成立业主大会申请；

二是指定代表组成首次业主大会筹备组；

具体条款：

第十二条符合成立业主大会条件的，街道办事处应当在收到建设单位或业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。第十三条

首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处代表和社区居民委员会代表组成。第二十四页，共六十九页。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处指派人员担任。业主代表由街道办事处组织业主推荐产生。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。筹备组组建后七日内，街道办事处应当在物业管理区域内公告筹备组成员名单。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处协调解决。筹备组应当在成立之日起三十日内组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。第十四条

业主大会筹备组应当履行下列工作职责：（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；第二十五页，共六十九页。（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；（六）制定业主委员会选举办法；（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第十五条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。具体标准由行政辖区内物业主管部门会同街道办事处和建设单位制定。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会筹备经费缴交给街道办事处，由业主大会筹备组使用。

第二十六页，共六十九页。第十六条业主大会会议可以采取现场会议的形式，也可以采用书面、网络等征求意见的形式召开。业主可以委托业主小组代表或者代理人参加业主大会会议。业主小组代表参加业主大会会议时，应当事先书面征求所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。代理人参加业主大会会议时，应当出具业主书面授权委托书和本人身份证明。业主大会、业主委员会依法作出的决定，对本物业管理区域内全体业主具有约束力。业主委员会应当在业主大会作出决定之日起三日内，将决定以书面形式在物业管理区域内公告。第二十七页，共六十九页。三是业主委员会产生、备案及相关活动

具体条款：第十七条业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，依法履行《物业管理条例》规定的职责。业主委员会应当由本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表组成（经协商同意，也可适当选聘街道和社区干部），委员应具有完全民事行为能力，遵纪守法，模范履行业主义务，具有较强的公信力和组织能力，且需书面向业主大会作出承诺并积极、及时、全面履行工作职责。第十八条业主委员会委员的人数应当是单数，最低人数不得少于5人。业主委员会主任、副主任在业主大会选举产生的业主委员会成员中推选产生。本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域提供物业服务的企业或者机构任职的，不得担任业主委员会委员。第二十八页，共六十九页。业主委员会应在选举产生之日起30日内向辖区物业主管部门备案，备案内容执行建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。

物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。第十九条业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。作出的决定须业主委员会经全体委员半数以上同意。业主委员会应当在作出决定后3日内，以书面形式将决定内容在物业管理区域内公告；业主可以要求查阅业主委员会的会议记录，业主委员会应当予以配合。业主委员会召开会议应当通知社区居民委员会，社区居民委员会可以派员参加。第二十九页，共六十九页。四是指导监督业主大会、业主委员会活动第二十条业主委员会应当根据业主大会议事规则的要求召开业主大会定期会议。并通知物业所在地街道办事处，接受其监督和指导。街道办事处应当派员参加。物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定召开业主大会定期会议或业主大会临时会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处责成业主委员会限期召开业主大会会议。业主委员会逾期不召开的，由街道办事处组织召开。业主委员会应当建立活动档案，并指定专人保管，档案一般包括以下内容：

第三十页，共六十九页。（一）各类会议记录、纪要；（二）业主委员会及业主大会决议、决定等书面材料；（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；（四）业主名册；（五）物业服务合同；（六）有关法律、法规和业务往来文件；（七）业主和非业主使用人的书面意见、建议书；（八）维修资金收支情况；（九）其他有关资料。第三十一页，共六十九页。第二十一条业主委员会每届任期3-5年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员因本办法第二十四条、第二十五条的规定被终止委员资格后，业主大会应当在3个月内召开会议，增补新的业主委员会委员。业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。未按期召开的，由物业所在地街道办事处督促限期召开，逾期仍不召开的，由街道办事处组织召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会任期届满之日起五日内，原业主委员会应当将财务收支情况向业主大会报告，并将有关资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。第三十二页，共六十九页。未选举产生业主委员会，或者业主委员会发生半数以上委员资格终止、任期届满未换届、任期未届满提前退出等无法正常开展工作的情况时，由社区居民委员会代行业主委员会职责，对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会会议讨论决定。第二十二条业主委员会应当在每年3月底前通过公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况，并报告街道办事处。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。第二十三条对业主委员会主任的工作，百分之六十以上业主不认可时，街道办事处要及时指导、组织召开业主委员会或业主大会对业主委员会主任进行改选。

第三十三页，共六十九页。明确业主委员会委员资格问题

解决业主委员会不规范运作的问题具体条款：第二十四条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会或业主委员会决定后，终止其委员资格：（一）不履行委员职责义务、不遵守管理规约，且拒不改正；（二）业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格；（三）侵害业主共同利益：（四）利用委员资格谋取私利；（五）不适合继续担任业主委员会委员的其它情形。业主委员会中止委员资格时，应当允许该委员提出申辩，并提请下次业主大会会议审议决定。第三十四页，共六十九页。第二十五条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：（一）不再是本物业管理区域的业主（协商选聘的委员除外）；（二）因疾病或者其它原因丧失履行职责能力；（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈；（四）被人民法院依法追究刑事责任或被公安机关劳动教养。

第二十六条业主大会、业主委员会的运作经费在利用物业管理区域内公共部位、共用设施设备的收益中列支；没有收益的小区，其经费按业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同约定或由全体业主分担。业主大会、业主委员会运作经费的使用情况应当向全体业主公布，接受全体业主的监督。第三十五页，共六十九页。（三）前期物业管理1、综合配套设施设备、环境建设承诺书

2、综合配套设施设备、环境建设保证金具体条款：

第二十七条新建住宅项目开发建设单位在办理开工报告前，到物业主管部门按照规划审批的配套项目签订《综合配套设施设备、环境建设承诺书》。第二十九条新建项目综合验收时，综合配套设施设备、环境建设未达标的，需按项目预算向物业主管部门交纳保证金。其中绿化建设按规划审批的绿化率折合面积后以一定的标准收取保证金，各地应就绿化成本制定标准；在综合验收规定的时限内仍未达标的，由物业主管部门将未达标部分资金划给已成立的业主委员会作为绿化专项资金。第三十六页，共六十九页。2、招投标管理具体条款：

第二十八条开发建设单位应当在以下规定时限内完成物业管理的招标投标工作：（一）新建现售商品房项目应当在办理现售登记备案前30日完成；（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；（三）非出售的新建物业项目应当在正式交付使用前90日完成；

第三十七页，共六十九页。新建的5万平方米以上的住宅项目，2万平方米以上的大厦项目，实行公开招投标选聘物业服务企业。建设单位为前期物业服务招投标活动中的招标单位。对于建筑规模小且投标人少于3个的项目，经物业主管部门批准，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。物业主管部门负责建立统一的物业管理招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和服务。

建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。向物业主管部门交纳物业接管保证金。前期物业服务合同可以约定期限，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止。第三十八页，共六十九页。3、前期物业服务费具体条款：

第三十条

建设单位应当在物业交付前60天内按照物业建设总投资千分之二的比例向前期物业服务企业支付前期物业服务费（该费用计入工程成本），用于物业交付前的前期物业管理，并由辖区物业主管部门监管，其中的百分之三十应在招投标开始前交纳，其余应在工程验收之前交齐第三十九页，共六十九页。4、临时管理规约具体条款：第三十一条

建设单位在销售商品房时，应将前期物业服务协议交予买受人，并由物业服务单位制定临时管理规约作为买卖合同的附件。临时管理规约应当在商品房销售前向物业主管部门备案。

临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。物业主管部门应当制定临时管理规约示范文本，供建设和服务单位选用。

第四十页，共六十九页。5、前期物业管理期间履行职责具体条款：

第三十二条物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：（一）参与工程检查，对发现的质量问题及不适宜今后管理的问题及时向建设单位或相关专业管理部门提出整改建议；（二）掌握小区内各管网线路的布置，以单体楼房为单位建立工程资料和日常管理档案，规范财务制度；（三）就共有设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，参与共有设施设备的安装、调试等工作；（四）对物业用房、社区组织用房的建设情况，向物业主管部门和街道办事处报告。第四十一页，共六十九页。

（五）协助各专业管理部门督促开发建设单位整改开发建设中的遗留问题；（六）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供服务并引导业主遵守约定，维护公共秩序；（七）根据街道办事处的要求，配合做好业主大会召开、业主委员会成立工作。物业服务企业应当在前期物业服务合同签订后的15日内派遣专业人员进入岗位，实施物业前期介入。第四十二页，共六十九页。6、相关专业职能部门职责具体条款：

第三十三条

供水、供电、供热、供气、邮政、通讯、有线电视等供应设施设备验收合格后，由各专业单位接管，接管的同时应提交小区管线平面图、地下管网图纸等资料。专业单位接收后，应当及时做好供应设施设备的维修、更新和养护，确保物业区域内供应设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。

专业单位委托物业服务企业负责供应设施设备日常维修养护的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式，并承担对其维修养护工作进行监督的责任。相关专业单位接收物业管理区域供应设施设备后所发生的维修、更新、养护等费用，在相关专业单位企业成本中列支。由建设单位自行组织施工的，在保修期内的维修由建设单位自行负责。第四十三页，共六十九页。7、承接查验及前期服务合同具体条款：

第三十四条

物业服务企业按照规划和设计的标准与开发建设单位办理物业承接验收手续，开发建设单位将物业图纸资料、相关保修文件，特别是小区竣工总平面图、小区地下管网工程竣工图等移交给物业服务企业，同时报辖区街道办事处和物业主管部门备案。物业服务企业承接物业时，要对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验，并做好登记备案，签订承接验收协议后对其承担责任。业主委员会成立后，物业服务企业应当将接受资料的情况告知业主委员会。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将资料移交给业主委员会或在业主委员会的参与下转交给新聘用的物业服务企业。第四十四页，共六十九页。在物业项目交付使用时，物业主管部门应当对物业管理用房配置情况进行现场核实。

第三十五条

前期物业服务合同到期后，业主委员会未成立的，街道办事处及时指导业主召开业主大会和成立业主委员会。业主大会或业主委员会尚未召开成立期间，前期物业服务合同可以自动延续，由前期物业服务企业按照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。第四十五页，共六十九页。（四）物业服务1、加强行业监管、规范物业服务（1）物业企业资质动态监管（第三十六条）（2）按照招投标签订物业服务合同（第三十六条）（3）按照服务标准提供质价相符的服务（第三十七条）（4）政府指导价与市场价相结合（第三十八条）（5）按照合同约定公示服务及收费标准（第三十九）（6）物业费缴纳相关规定及拖欠物业费的相关规定（第四十条）（7）供水供电、供热等有关收费及职责规定（第四十一条）第四十六页，共六十九页。2、合同备案及监管（1）物业服务合同备案（第四十二条）（2）物业服务合同期内擅自终止合同的有关规定（第四十三条）（3）物业行业主管部门对物业服务企业的监管（第四十四条）第四十七页，共六十九页。（五）物业使用和维护1、物业管理规约具体条款：第十五条业主在使用物业时应当遵守临时管理规约和管理规约。临时管理规约和管理规约一般包括下列内容：（一）物业的使用、维护、管理；（二）住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；（三）物业共用部分的经营与收益分配；（四）业主共同利益的维护；（五）业主共同管理权的行使；（六）业主应尽的义务；（七）违反管理规约应当承担的责任。第四十八页，共六十九页。2、物业管理区域禁止行为具体条款：

第四十六条物业管理区域禁止下列行为：（一）擅自拆改房屋承重结构、主体结构等违反房屋安全管理规定的；（二）擅自占用、损坏或者移动物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的；（三）违法搭建建筑物、构筑物，损坏或者擅自改变房屋外观等违反规划管理规定的；（四）占用消防通道、损坏消防设施设备等违反消防管理规定的；：第四十九页，共六十九页。（五）随意堆放、倾倒、抛撒垃圾、杂物，擅自占用、损毁绿地、花草树木，擅自在建筑物、构筑物或者其他设施上涂写、刻画、悬挂、张贴，违法搭建外挂式保温阳台，违法搭建鸽舍等设施，饲养家禽、家畜等违反城乡容貌和环境卫生管理规定的；（六）放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声，饲养烈性犬、大型犬等违反治安管理规定的；（七）产生噪声、振动、烟尘、恶臭气体等违反环境保护管理规定的；（八）擅自设置摊点、开办公司等违反工商管理规定的；（九）法律、法规、规章禁止的其他行为。第五十页，共六十九页。3、装修管理有关规定具体条款：为规范业主的装修行为，控制违章装修，物业服务企业可向业主收取装修保证金，一般不超过2000元。无违章的及时返还。

物业服务企业发现物业管理区域内有前款规定的行为的，应当劝阻业主，要求其及时改正，对不听劝阻或不予改正的，应当报告社区居民委员会共同解决或及时告知相关部门，相关部门应当依法及时予以处理。对在物业管理区域内私搭乱建、擅自更改建筑立面造型、使用功能的，由规划部门负责禁止和监督清除、恢复原貌；

违章装修、擅自破坏建筑主体结构的，由房产部门负责禁止和监督恢复原貌。在物业管理区域内或周边对小区业主造成烟尘、噪声等污染的，由环保部门负责查处。

第五十一页，共六十九页。对破坏环境秩序、公共治安秩序的，由社区居民委员会协调公安机关负责查处。第四十七条业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守有关法律、法规和规章的规定。业主、物业使用人装修房屋时，应当向物业服务企业或者社区物业服务机构申报登记。物业服务企业或者社区物业服务机构应当告知允许施工的时间、禁止行为、废弃物的清运和处置等事项。一般不要强制收取清运等费用。物业服务企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；对拒不改正的，应当及时报相关部门依法办理。第五十二页，共六十九页。4、异产毗连房屋及公用设施设备修缮具体条款：第四十八条

修缮公用设备时，有关相邻住户应予配合。因修缮造成相邻住户房屋或设备损坏及其它财产损失的，责任人应予以修复或赔偿。凡相邻住户阻挠修缮的，由物业服务企业、业主委员会协调；因相邻住户阻挠修缮造成房屋及他人人身、财产损害的，由阻挠人承担赔偿责任。凡房屋及其附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及其公共安全的，业主应予及时修缮。对拒不修缮的，业主委员会可授权物业服务企业进行修缮，费用由该业主承担。第五十三页，共六十九页。5、公共部位的收益具体条款：

第四十九条实行小区内公共部位有偿使用。小区内的公共场地及地面、楼体广告位归全体业主所有，开发单位不得出售出租。利用物业管理区域内的公共场地停放车辆的，物业服务企业可以根据当地价格行政主管部门确定的收费指导价格或业主大会的决议收取车辆停放费。物业服务企业可以根据业主大会的决议对楼体广告位出租收费。物业服务企业应当将车辆停放费、楼体广告位和场地出租费单独列帐，独立核算，除用于停车场地及设施有效使用的必要开支外，应当根据业主大会的决定，用于补充住宅专项维修资金或用于物业管理及补充业主委员会办公经费。

业主委员会应当对车辆停车费和楼体广告位出租费的收支情况进行监督。第五十四页，共六十九页。6、物业管理区域车辆管理具体条款：第五十条业主车辆较多的物业管理区域，经业主大会同意，业主委员会可以申请公安部门对小区内地面停车泊位和规定行车路线进行划定。第五十一条

大型车辆及载有危险化学品等易燃易爆品的车辆不得进入住宅小区；进入住宅小区的车辆应当在划定的停车位内按序停放，并遵守下列规定：（一）减速通行，遇到非机动车和行人应当合理避让；（二）禁止鸣号；（三）停放期间防盗报警器应当使用静音，发生噪音应当迅速解除；第五十五页，共六十九页。（四）不得将车辆停放在小区消防通道口或阻碍物业管理区域通行的主要交通道路；（五）车辆停放不得损坏绿地或影响其他业主使用物业或共有设施设备。物业服务企业应当加强对进入小区内车辆的管理，发现车辆有前款行为之一的，应当及时劝阻车主；不听劝阻的，对前款第（一）、（二）、（三）、（四）项行为，应当及时告知公安部门予以处理；对车辆停放损坏绿地的，应当及时告知街道办事处予以处理。第五十六页，共六十九页。（六）物业用房及设施和经费1、物业用房的配置标准具体条款:第五十二条

建设单位应当按照规划要求配置物业管理用房和社区组织用房。

物业管理用房的所有权依法属于业主，由物业服务企业和业主委员会按照规定使用，不得挪作他用。建设单位应当按照建设工程规划许可证标明的地上总建筑面积千分之三的比例配置物业管理用房。物业管理用房配置不得少于50平方米。新建和改造住宅小区居民在500户以下的配置社区办公活动用房不低于300平方米，小区居民在500至1000户的配置社区办公活动用房不低于500平方米，小区居民在1000户以上的每百户配置社区办公活动用房不低于50平方米。第五十七页，共六十九页。2、物业用房产权资料及出租收益等规定具体条款：第五十三条物业交付前，建设单位应当按照本条例第五十条规定的标准将物业管理用房交给物业主管部门。业主委员会成立后，物业主管部门应将物业管理用房的产权证明等资料移交给业主委员会。首次业主大会召开后，业主委员会应当将物业管理用房的位置、面积等在小区内公告。因分期开发等原因，不能足额提供当期物业管理用房的，建设单位应在物业交付前向物业管理部门支付同类地段、同等面积商业用房的市场租金作为经济补偿，并在后期开发中及时补足物业管理用房。该经济补偿应当专户储存，在业主委员会成立后一并移交给业主委员会，用于补充物业专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其它需要。第五十八页，共六十九页。

第五十四条

物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，使用用途不得擅自改变。

物业管理用房主要用于物业服务企业开展物业服务和业主委员会进行办公。对办公剩余部分，由业主委员会根据业主大会的决定自行出租或委托物业服务企业出租或经营，租金或收益用于补充住宅专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理等方面。物业服务企业与承租方签定的租赁合同应当经过业主大会或业主委员会同意。第五十九页，共六十九页。3、住宅专项维修资金有关规定具体条款：第五十五物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从物业服务费用列支；对物业共用部位、共用设施设备除日常维修养护之外的维修、更新和改造，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从专项维修资金列支。

业主专有部分、自用设施设备的维修养护责任和费用，由业主自行承担。

物业保修期内，发生工程建设质量问题的，由开发建设单位按照规定承担维修责任。

共用部位、共用设施设备的范围按照有关规定执行。第六十页，共六十九页。第五十六条

住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。住宅专项维修资金由业主交纳，收取情况由收取单位向业主委员会明细告知。住宅专项维修资金原则上统一由物业主管部门专户存储。住宅专项维修资金使用要经业主委员会同意报物业主管部门审核确认，批准执行。住宅专项维修资金的利息，可按银行活期存款利息计算。第六十一页，共六十九页。4、紧急情况下专项维修资金使用规定具体条款:第五十七条发生危及房屋使用安全等紧急情况，未按《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定实施维修和更新、改造的，旗县市物业主管部门可以组织代修，费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支；其中涉及已售公有住房的，应当从售后公有住房住宅专项维修资金中列支。旗县市物业主管部门组织代修的，按照以下程序办理：（一）组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告；（二）由街道办事处或社区居民委员会就工程事项出具相关证明；（三）由具有相应资质的施工单位制作工程预