物业管理-房屋维修管理

房屋维修管理

第一节

房屋维修管理概述一、

房屋维修的概念

狭义的房屋维修：仅指物业管理公司对房屋的养护和维修广义的房屋维修：养护、维修、改建。具体地说，房屋维修包括：

对房屋的日常保养对房屋破损部位的修缮对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作。房屋陈旧、破损的原因：1．自然因素风吹、雨打、日晒等2．使用因素使用磨损、腐蚀等3．生物因素霉菌、白蚁等4．地理因素地基承载力不均、碱化作用等5．灾害因素洪水、火灾、地震、滑坡、飓风、爆炸等房屋维修的特点：

1．受原有条件的限制2．大量、经常性3.项目多，涉及面广，零星分散4.

技术要求高5.具有生产和服务双重性一、

房屋维修管理的概念与特点

(一)房屋维修管理的概念

房屋维修管理：指物业管理公司根据国家和地方相应的标准和规定，对其经营管理的房屋进行维护、修缮等的运筹统筹性工作。房屋维修管理的目的与任务：保证房屋的正常使用，延长房屋的使用年限防止和消除房屋及其附属设备发生损毁保障使用者的安全、改善住用条件（二）房屋维修管理的特点

1．复杂性2．计划性3．技术性

三．房屋维修管理的意义

1．利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用的安全性能，改善住用条件与质量。2.利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使房屋保值、增值，为业主使用人、物业企业、国家带来直接的经济效益。3．利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促进城市经济发展。4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形象，为其他业务的发展打下扎实的基础。5．搞好房屋维修，也有利于物业管理在经营中创收。第二节

房屋维修管理的内容

一、房屋维修管理的原则

1．用户第一、服务第一的原则2．预防为主，管、修结合的原则3．经济、合理、安全、实用的原则4．“区别对待”的原则

5．有偿服务的原则

二、房屋维修管理的内容

（一）房屋安全与质量管理三方面工作：房屋完损等级评定房屋安全检查危房鉴定及排险1．房屋完损等级评定

以建设部1985颁《房屋完损等级评定标准》为据，按统一标准、统一项目、统一方法对现有整栋房屋进行综合性的完损等级评定。

任务：搞清情况（房屋的质量状况分布），提供管、用、养、修房依据2．房屋安全检查

目的与任务：及时发现房屋存在的安全隐患，采取抢修加固、排除险情的措施。分类：按时间间隔：定期检查、不定期检查按任务与内容：日常性检查、随时抽查、重点检查、普查3．危房鉴定及排险解危

主要工作：（1）制定危房鉴定标准三种情况：①整幢危房②局部危房③危险点（2）建立危房鉴定机构，组织鉴定（3）确定解危办法4种办法：观察使用法、处理使用法停止使用法、整体拆除法（二）

房屋维修的技术管理

房屋维修的技术管理：指对房屋维修工程中的各个技术环节，按国家的技术标准进行科学管理。三个基本环节：1．科学地制定房屋维修的设计、施工方案，确定经济合理的修缮费用标准；2．监督、保证房屋维修施工过程符合技术规程要求，确保施工质量与安全生产；3．建立房屋的技术档案，贯彻技术责任制，打下好的技术管理基础。（三）房屋维修的施工管理

房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的科学的管理。专业外包型房屋维修的施工管理工作包括：做好维修工程的招标维修工程的设计和技术交底承包合同签订施工质量监管、工程竣工验收价款的结算维修技术资料的整理、建档等自行维修施工管理的基本内容：落实房屋维修任务，编制房屋维修计划、维修设计方案和施工组织设计；做好维修工程开工前的准备工作；制定合理的材料消耗定额和严谨的施工措施；大、中修工程对施工过程进行严格质量控制管理和全面协调衔接；加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用空间。（四）房屋维修行政管理

房屋修缮的一般责任：所有人承担租赁私房的修缮责任：依约承担人为损毁房屋的修缮责任：行为人承担房管部门有权采取修缮强制措施第三节房屋修讨缮工程一、房浆屋完损厚等级评叛定房屋完得损等级艇：房屋兄的完好哭与损坏浓程度评定依怠据：1班985和部颁《亡房屋完敬损等级挣评定标阀准》评定要素累：房屋的宁结构、设妈备、装修房屋结构录组成：基政础、承重喇构件、非卧承重墙、楼地面、休屋面等；房屋装修冠组成：门芹窗、墙、夜柱的饰面陕、顶棚、细木装修衔等；房屋设备键组成：水菜卫、电照存、暖气空宾调及一些货特殊设备其（消防、陶电梯、水悲泵、监视备器等）等房屋完损缘瑞等级一般近分为五类萍：完好房超、基本估完好房盐、一般番损坏房宫、严重钢损坏房宪、危险距房。1．完好皆房指房屋的耗结构、装商修和设备蒸各部分均膛完好无损妨，不需要棚修理或经医一般小修恢就能具备横正常使用现功能的房垂屋。2．基宰本完好夏房指房屋结跨构基本完影好牢固，炼少量构部齐件有轻微沫损坏，但弱还稳定。锯屋面或板幼缝局部渗剖漏，装修典和设备有害个别零部远件有影响饥使用的破臭损，但通贸过维修可薪恢复使用忧功能的房陕屋。3．一惑般损坏外房指房屋笛结构有芽一般性起损坏，彩部分构净部件有茶损坏或私变形，路屋面局宋部漏雨筋，装修墙局部有瓶破损，词油漆老嫁化，设封备管道仪不够畅稀通，水底、电管汉线，电存器等有眠部分老桶化、损醉坏或残箱缺，不玻能正常鸽使用，许需要进蚀行中修爽或局部瓦大修，席更换部嘴件的房厉屋。4．严均重损坏银房指年久失稻修的房屋围，房屋的闻部分结构毛构件有明洲显或严重味倾斜、开演裂、变形抗或强度不仙足，个别赶构件已处看于危险状鼻态，屋面极或板缝严怒重漏水，地设备陈旧猜不齐，管岸道严重堵未塞，水、甚电、照明梯的管线，坟电器等残鲜缺及严重浪损坏，已席无法使用谨，需要进坚行大修或割改造的房苗屋。5．危险陈房屋指承重物撤件已属危御险构件，拢结构丧失型稳定和承污载能力，悦随时有倒阴塌可能，欲不能确保坡使用安全冻的房屋。1．完略损等级株评定的欠要求1）要梁求对整岁幢房屋唱进行综死合评定爱。2）要贴求以实隙际完损露程度为哪依据评都定，而南不能以绿建造年傍代或原倚始设计萄标准高崭低为依嫁据。3）要谣求掌握晶好评定绢等级的兆决定因漏素，以钻结构部傍分的地蜻基基础扰、承重道构件，摔以及屋梁面中最袜低的完达损标准捷来评定想。4）要璃求严格窃掌握完殿好房标缝准和危累房标准桌。5）要求斜对重要房灯屋评定等扔级严格复粥核测试。6）对正荣在施工的携房屋要求谈做施工前椒房屋评定技。2．完幻玉损等级撒评定的丢基本做集法房屋完损箩等级评定谁可分为定落期和不定正期两类。定期评忍定：一般是券每隔1~链3年对所雄管房屋进层行一次全午面的逐幢污完损等级剖的评定。基本做况法：首先肿进行组踏织准备屑（包括坝制订评秃定工作谎计划，控建立评王定组织航，培训领评定人仗员等）溉；朗其摄次是实沿施查勘丧；最后懂是统计嫁汇总。不定期评焰定：就是守随机地济在某个丘时间内薄对房屋派状况进警行抽查落。常见几拆种情况：（1）物根据气候幸特征抽查篇评定；（2）房身屋经过中拦修、大修狐、翻修和异综合维周修竣工验似收后重新截评定完损寇等级；（3）接殖管新建房疲屋后，要获进行完损印等级评定膊。3.完损等捆级的评禽定方法具体是：驾按部颁《党房屋完损送等级评定直标准》的烫规定，将违房屋结构留分为四类运：1）钢峰筋混凝揪土结构共；2）换混合结栋构；3）砖心木结构宪；4）劝其他结结构。再对各种幻玉房屋分结痛构、装修麦、设备三巨个组成部诵分进行评萝定。前三种类预型一种评煎法，后一架种类型一厦种评法。弄具体见P凳154-印155二．房调屋维修箩工程的梳分类按房屋杏损坏程惠度，维韵修工程秀性质，肺房屋维疑修工程涛可分为吴：小修工程中修工程大修工程翻修工句程综合维修央工程（一）富小修工础程1．小修曾工程概念小修工程谦亦称零修云工程或养东护工程，裁是指物业荣管理企业脏为确保房撒屋正常使此用，保持皮房屋原来宅的完损等阶级而对房谣屋使用中症正常的小漆的损坏进枪行及时修书复的预防扁性养护工吃程。费用：骆综合平解均费用耐占房屋县现时总扇造价的递1%以讽下特点：标项目简情单、零牲星分散接、量大租面广、卡时间紧盏迫、持续反复失性强、服测务性强。适用对象揉：完好、辉基本完好译房。工程范围科：P15多5（二）中勿修工程1．中修撑工程概念中修工锻程是指途房屋少疗量主体铸构件已赞损坏或增不符合汁建筑结肺构的要封求，需木要牵动拐或拆换贞进行局嫌部维修畏以保持兔房屋原梯来的规符模和结心构的工等程。费用：一次维修颂费用是该华房屋同类娇结构新建坟造价的2酸0%以下特点：工地比较州集中，项腐目较小，刻工程量较姐大，工程策的计划性炮、周期性帽强适用对达象：一痕般损坏无房屋维修要耗求：修后7犯0%以中上房屋藏要符合箭基本完煌好或完为好房标闷准的要拍求。2．中萄修工程雅的项目似P1策56（三）大史修工程1．大修舅工程概念大修工任程是指羡无倒塌迁或只有捉局部倒迁塌危险跟的房屋爽，其主麦体结构住和公用丝式生活设剑备（包闹括上、充下水通朱风取暖葡等）的坊大部分千已严重捞损坏，捞虽不需世全面拆赵除但必奔须对它谁们进行狮牵动、忆拆换、幅改装、棕新装、逼以保证满其基本怠完好或迎完好的薯工程。费用：同锅类结构新牵建房屋造附价的25奶%以上。特点：工咸程地点集拦中、项目轨齐全、工割程量大、配花费大、震具有整体岛性，一般云与房屋的悔抗震加踏固、局少部改善房森屋居住使垄用条件相贸结合进行膏。要求：份大修后卸，房屋今要达到估基本完冲好房的贱标准。适用对象认：严重损播坏房2．大修背工程范围省P1农57（四）幕翻修工低程（更眨新改造户工程）1．翻修跟工程概念翻修工灵程是指灾原来的蒜房屋需绝要全部倚拆除，葵另行设猫计，重水新建造罪或利用嚷少数主魂体构件知在原地趁或移动搏后进行厘更新改资造的工晨程。特点：瞎规模大伟、投资躬大、工搁期长。费用：应哄低于同类逢结构房屋唤的新建造笔价。要求：翻礼修后必须扒达到完好男房的标准屿。适用对象位：危险房2．翻修谷工程项目暴P1衫57（五）进综合维尼修工程1．综合普维修工程熄概念综合维羡修工程渗指成片驼多幢或考面积较待大的单错幢楼房姜，大部扔分严重秧损坏而碗进行有勾计划的咸代表大鸽会成片夸维修和幅为改变珍片（幢蛙）房屋犬面貌而先进行的蔽维修工爆程，也腐就是大堪修、中见修、小混修一次饿性应修续尽修（万全项目术修理）挨的工程朗。费用：因应是该削片房屋码同类结伯构新建盟造价的裤20%额以上特点：裂规模较藏大、项秆目齐全狗、工期灰长、花甩费大要求：徒综合维跑修后的注房屋应顶达到基睁本完好旺或完好偷房的标嘱准。2．综合除