上海与广州深圳房价的差异分析

长三角与珠三角地区的城市因素造成上海与广州/深圳房价的差异分析-5-（题目10：请选择两个典型的城市，说明普通住宅价格完全不同的走势，并请给出自己的解释。）长三角与珠三角地区的城市因素造成上海与广州/深圳房价的差异分析——区域中心城市效应对于房价的影响珠三角地区和长三角地区背景介绍珠江三角洲地区珠江三角洲，简称珠三角，是组成珠江的西江，北江和东江入海时冲击沉淀形成的一个三角洲，面积大约一万平方公里。经济意义上的珠三角概念首次正式提出是1994年10月8日，广东省委在七届三次全会上提出建设珠江三角洲经济区。“珠三角”最初由广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山6个城市及惠州、清远、肇庆三市的一部分组成(不含香港澳门2个特区)，也就是通常所说的广东珠三角。后来，“珠三角”范围调整扩大为由珠江沿岸广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆9个城市组成的区域，这也就是通常所指的“珠三角”或“小珠三角”。“小珠三角”面积为24437平方公里，不到广东省国土面积的14％，人口4283万人，占广东省人口的61％。2008年“小珠三角”GDP总值达29745.58亿元(4342.843亿美元)，占全国10%。2009年1月8日，国务院发布《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)》。纲要提出，到2012年，由广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆9个城市组成的珠江三角洲地区率先建成全面小康社会，人均地区生产总值达到80000元；到2020年，率先基本实现现代化，人均地区生产总值达到135000元。长江三角洲地区长江三角洲，简称长三角，是长江和钱塘江在入海处冲积成的三角洲，包括江苏省东南部和上海市，浙江省东北部。是长江中下游平原的一部分。面积约5万平方千米。经济意义上的长三角城市包括：上海市；江苏省的8个市：南京、苏州、扬州、镇江、泰州、无锡、常州、南通；浙江省的7个市：杭州、宁波、湖州、嘉兴、舟山、绍兴、台州。一共16个城市构成了整个长三角城市群，以上海为龙头的苏中南、浙东北工业经济带。这里是我国目前经济发展速度最快、经济总量规模最大、最具有发展潜力的经济板块，长三角地区占全国土地的1%，人口占全国5.8%，创造了18.7%的国内生产总值、全国22%的财政收入和18.4%的外贸出口。2008年长三角地区GDP总值达53992.87亿元，占全国的GDP的17.9%。从中国最发达两个地区的数据中来看，依托以广州深圳为中心的珠三角地区和依托上海为中心的整个长三角地区的发展水平相当，人均可支配收入都在24000元/年附近，可是房屋价格在这两个地区的中心城市的走势却稍显不同。上海市房屋均价在近年呈现出了稳步上升的趋势，而前一段时期内广州、深圳地区的房价却一度经历了一场较大程度的跌势，至2009年8月，整个上海市商品房销售价格依然高达18000余元/平方米，而同时期广州/深圳的房价却在9000元/13000元左右。下文便从整个地域分布情况上来分析其中的差异性。珠三角地区和长三角地区的经济发展概括及其对房价的影响珠三角地区和长三角地区GDP构成珠三角2000-2008年各市地区生产总值单位：亿元市别200020012002200320042005200620072008广州2492.742841.653203.963758.624450.555154.236073.837109.188215.82深圳2187.452482.492969.523585.724282.144950.915813.566801.577806.54珠海331.43368.34409.04476.71551.68634.95751.89895.90992.06佛山1050.381189.191328.551578.491918.042383.182933.533605.114333.30惠州439.19478.95526.57586.46686.45803.43925.681104.981290.36东莞820.25991.891186.941452.521806.032181.622627.153151.913702.53中山345.44404.38469.73572.05704.30880.201039.121238.051408.52江门504.66534.60565.99617.81695.64805.37950.851107.071280.59肇庆249.78267.96293.66328.30390.56450.57493.03593.10715.85总计8421.329559.4510953.9612956.6815485.3918244.4721608.6325606.8729745.58珠三角地区和长三角地区的生活水平对于房价的影响上海及广州深圳居民收入情况单位：元市别上海广州深圳人均可支配收入236232246924870人均消费支出172551895118752平均工资347074018738798注：上海平均工资包含120人以上私营企业长三角地区的经济与行政中心都是上海，上海比其周边的卫星城市来说，其突显的优势是巨大的，上海吸引的巨大的人群的流入，势必造成上海市区的房屋价格——无论是租房还是买房都水涨船高。而相对来说，珠三角地区的城市生活水平差别没有那么大，人们对于居住地的倾向性并不是那么明显，便造成了人口的相对分散，对于房屋的供求关系产生了重大的影响。在长三角地区的某一个城市的房屋的供求关系发生改变，价格发生变化，对于另外一个城市的影响并不十分明显，而广东省的这片城市群正是因为受到了广州和深圳的两个中心的原因，从而使房价的关联度在整一个珠江三角洲地区产生了一个很高的正相关关系。长三角地区围绕着上海进行发展，从而形成了以上海为圆心，以到上海的距离为半径的这样一个圆，人群纷纷向圆心方向紧靠，所以这样的结果是进一步地推动了上海房价的上升，而对于珠三角地区，其呈现了一个以广州为圆心以及一个以深圳为圆心的两个有很大相互重叠的圆，促使了其同质商品房供应土地以及供应数量远远大于长三角地区，因此在收入与生活水平差异不大的两个地区却显现出了很大不同的房价的走势。

珠三角地区和长三角地区的城市分布情况及其对房价影响广州与深圳间开行动车里程与花费时间表单位：KM广州69石龙9021东莞1033413樟木头147784431深圳单位：分钟广州34石龙4713东莞55218樟木头78443123深圳上海与南京间开行动车里程与花费时间表单位：KM上海49昆山8435苏州1267742无锡1651168139常州23718815311172镇江30125221717513664南京单位：分钟上海21昆山4120苏州644323无锡86654522常州11796765331镇江154133113906837南京我们可以清晰地看见，珠三角地区聚集了众多的走在中国前沿的领先城市：广州市、佛山市（距广州约30km，下括号相同）、东莞市（约90km）、深圳市（约147km）、中山市（约80km）、珠海市（约116km）等一系列经济发达的城市，这些和长三角的城市群有着相同的地方，然而其间又有很大的不同，在上海周边的地区，昆山市（距上海49km）、苏州市（约84km)、无锡市（约126km）、常州市（约165km）、镇江市（约237km）南京市（约301km）、嘉兴市（约90km）、杭州市（约180km）、湖州市（约160km）这些城市中被上海市的1小时城市包围圈所圈住的城市数量和规模远远小于珠三角地区，珠三角地区就因为以上因素所形成的同城效应是长三角所远远不能达到的。不仅仅体现在时间和距离上的优势，在列车开行密度上长三角地区同珠三角地区也是无法相比的，因为沪宁间的铁路连接仅仅是双线客货混跑的，所以上海每日开行至南京动车班次仅仅在31班次，且分布时间相对集中（不包含过路车），而广州同深圳之间的铁路是中国改造完成的第一条高速铁路，如今，广深间铁路成为了我国第一条建成的四线铁路，其间动车组已实现公交化发车，每天班次超过90班次，高峰时间平均每5分钟就有一班，所以同长三角地区相比，他们城市间的交通成本更低、更方便、更快捷。这样的迅捷的交通促使了很大一部分上班族，倾向于白天去广州、深圳上班，晚上则居住在广深铁路沿线，广州深圳两极化的倾向所覆盖的大规模的影响范围在很大程度上面增加了非广州、深圳市区的房屋供给范围，进一步增加了房屋的供给量，使东莞及其附近也形成了一片大型居住社区，从而分散了大量准备在广州深圳市区买方的消费者，使得广州深圳的房价得到了有效的抑制作用，所以在区域双中心的城市群分布上的城市间的交通也对房价产生了一部分作用。珠三角地区和长三角地区的发展前景对房价的影响在近期，上海市政建设的日益完善，京沪高铁、沪宁客运专线、沪宁城际铁路、沪杭客运专线、沪杭城际铁路相继陆续通车，将大大缩短上海与周边卫星城市的交通成本，如果上海房价继续上涨，必然会使很大一批人群向上海周边地区寻求发展居住空间，这将促使上海房价有所下降。但是从远期角度来看，如果长三角地区依然紧紧依托上海这样的单中心模式进行发展的话，对于上海的房价可能更是推波助澜的作用，因此这样的作用反过来更会影响到上海乃至长三角地区整体的经济发展，所以整个长三角地区的发展应该倾向于一个平衡发展的机制，加速拓展南京、杭州的发展速度与规模，而不仅仅是上海地区的一枝独秀，三足鼎立的发展模式有利于降低上海地区的房价，从而更进一步加快长三角地区的发展，因而在经济的宏观调控方向必须是抑制上海的房地产市场进一步的畸形的过度上涨的这样一个结构。无论从发展历史还是发展模式上来看，珠三角地区可以说一直是领先于长三角地区的，珠三角地区在80年代率先开始了改革开放的进程，在90年代的时候，广州的崛起成为了整个珠三角的中心城市，那时的珠三角地区经历了区域单中心城市模式的发展，随着进一步的发展与壮大，深圳开始了他的追逐之旅，到了21世纪，一步一步渐渐地缩小了她与广州之间的差距，从而形成了当今的以广州深圳为主体的区域双中心模式，又经过了大概10年的发展，珠三角地区的发展尚未呈现出饱和状态，但是由于其区域面积与储备土地太小，与长三角地区相差太大。从长期来看，珠三角地区对于其南部沿海的一些国家，比如越南、菲律宾、马来西亚将起到其至关重要的，不仅如此，珠三角地区还起到了对于广西、贵州甚至云南地区的一系列的经济拉动的任务；然而在如今，这些功能尚未完全显现出来，其周边地区的经济基础依然相对薄弱，发展潜力依旧不可小觑，珠三角地区一旦能够逐步建立完善其周边配套功能的建设与发展，面临新的一轮发展机制，必然会使得其将近2万平方千米的土地成为一片热土。上海的北边仍然有苏北地区作为一大片发展延伸与土地储备空间，而珠三角地区一旦完成了其对于整个东南亚控制的关键核心地位的时候，等待整个东南亚重新再一次崛起之后，土地供需矛盾将会再一次显现出来，从而造成其土地价格的急剧上涨。总结（单中心城市综合圈与双中心城市综合圈对于房价及区域发展情况的影响的分析与比较）以上关于上海与广州深圳的房价的走势的不同，可以比较明显地看出单中心城市综合圈与双中心城市综合圈对于房价的影响。单中心城市综合圈面临的一个问题是随着自身的发展，周边的城市仅仅作为陪衬于依托，将造成其自身与周边城市的距离越拉越大，其个人吸引力将周边区域的优秀资源全部囊入怀中，这样的畸形发展最终将使其自身无法支撑，从而造成整个系统的崩溃。一个地域的发展需要的不仅仅是一枝独秀的结果，更重要的是地区内保持一个相对的平衡这样才能有效的控制住房价，更好地推动经济的发展。一个区域的发展规律必定是一个中心带动一个区域进行有序的发展，扩展到了一定程度也必须有另一个中心对其进行牵制与制衡，从而形成了共同发展圈最终建成泛区域的多中心规模城市群，只有这样才能够抑制其中的一些稀缺资源例如房地产的价格的异常波动，才能更好的发展。因此，如果上海继续以其长三角核心地位的姿态来展现的话，其房价近期下跌空间有限，但对于其长期发展来说并不是有利的因素，随着上海地区经济发展的饱和，在长期看来，不寻求另一经济中心作为依靠的话，会造成经济上的很大压力，从而使得房价下跌，假使另一经济中心的崛起，也必然会使得在那