湖南国际商务中心项目发展定位细化及产品设计方案

湖南xx商务中心发展定位细化既产品设计方案谨呈：湖南xx房地产开发有限公司报告行文思路介绍客户要求与项目理解提案重点为写字楼、公寓、商业的市场发展定位、产品设计、销售计划、成本测算；酒店非重点；不需要涉及具体营销操作；开发商要求快速回笼资金。各物业市场发展定位建议各物业产品设计建议销售计划制定在既定的规划下，从市场需求角度出发，结合开发商营销目标，对写字楼、公寓、商业提出市场发展定位；酒店已定位为产权式酒店，不再做市场发展定位的论述。根据各类物业的市场发展定位，提出可行的产品设计建议根据产品设计，从现阶段市场态势出发，制定各物业的销售价格、销售计划，测算收益第一章项目理解第二章发展定位建议第三章产品设计建议第四章销售计划写字楼发展定位商业发展定位公寓发展定位项目既定规划理解与分析项目营销核心问题提出定位分析销售目标项目理解产品建议报告目录面对的项目要解决的核心问题市场需要什么项目适合做什么产品产品怎么设计写字楼产品设计商业产品设计公寓产品设计卖什么价格多久卖完利润有多大销售价格建议项目经济测算销售计划第一章项目理解项目既定规划理解与分析项目营销核心问题提出项目位置：芙蓉南路与电力路交汇处，天心区区治大院西北角居住用地商业用地政府用地休闲旅游市政配套省政府东大门湖南省政府本案长沙天心区政府天心区法院80亩湖泊庄园天心文化公园芙蓉南路电力路湘府路居住用地一、项目既定规划理解与分析项目地块与物业发展条件位处省府板块核心地段，交通发达，区域未来发展十分看好；地块方正平整，昭示性强，生态资源突出，具备打造中高甚至高端项目的条件；位处行政中心，两大政府之间，区域内有一定量的办公单位，具备发展商务区的基础条件；目前本区域入住率低，人气不旺，生活配套缺额，商务氛围十分欠缺。小结：地块具备良好的生态资源、交通通达性以及区域发展前景，但目前无论生活、商务氛围都十分欠缺。地块具备发展中高、高端综合体项目的条件，但机会与风险并存。目前项目总体规划已定，初规已进窗，规划方面基本不能做大的调整；项目现定位为集酒店、写字楼、公寓、商业为一体的城市综合体；其中酒店已确定为五星级产权酒店，由国内排名前三的品牌进行经营管理项目既定规划理解一、项目既定规划理解与分析城市综合体是在“有机系统理念”指导下开发的高价值的建筑综合体通过一组建筑将城市活动中多种不同功能空间进行有机组合，并与城市的交通协调。同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合体城市综合体中可能包括的物业功能城市综合体基础解读巨大的社会效应城市综合体拥有优越的区位条件和庞大的建设规模，且具备多种城市功能，能吸聚大量的人流，注定成为一个城市的“名片”，产生巨大的社会影响作为“城市名片”的城市综合体产生的社会效应对推动企业品牌价值的进一步提升有重要的作用巨大的增值潜力各种功能的相互依存、相互补充能完善综合体的整体功能价值，通过成功的商业经营，带动物业自身的及周边区域土地的升值城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益城市综合体基础解读特征1：

城市综合体具备的四种基本功能使其成为一个“微型的城市”功能复合空间：物业类型丰富，以酒店、办公、公寓和商业为基本功能，自身可以实现完整的工作和生活配套运营体系空间依存、价值互补：各功能之间形成价值链，各物业空间之间通过规划形成紧密联系城市综合体各种功能之间的价值关系城市综合体的特征和价值广州xx广场：物业功能的有机整合打造出高端的商务环境购物商场公寓公寓写字楼广州xx广场占地约2.3万m2，建筑面积约29万m2，是广州最顶级的超高层写字楼，包括写字楼、公寓和商业物业三种物业档次高，各功能之间相互依存并形成价值链，营造出高价值的办公环境中信商业大厦甲级智慧型商厦，是广州的顶级写字楼中信公寓高档服务式公寓，保安严密、配套完善中天购物广场经营国际品牌精品，设置高端生活配套写字楼的高端配套大量高端商务人士写字楼的高端配套高端消费人群高端消费人群完善的生活配套设施中信广场三种物业功能之间的价值联系特征2：城市综合体开发需要对土地进行高强度、高效率的利用高密度、集约性：开发强度大，容积率多在10以上；建筑高度和密度均很高，人口密度大，白天及工作日商务人流密集，夜晚及周末居住、消费人流集中，各种人流形成互补土地使用的均衡性：不同类型、价值的土地分布不同功能的建筑；在不同时段都有两种以上的功能在运作小时办公商业酒店酒店公寓公寓各种物业在一天24时内的主要使用时段分布城市综合体的特征和价值纽约洛克菲勒中心：居住和酒店功能的补充提升项目的整体价值洛克菲勒中心占地4.5万平方米，总建筑面积约67万平方米，属高强度的综合开发项目最初包括办公大楼、购物商场、图书馆等功能物业，但由于缺乏居住功能的物业使该项目在夜晚的使用效率不高后来建设了希尔顿酒店和高档公寓之后，夜晚和周末的人流量增加，知名度和辐射范围也不断增大，使该项目的整体价值得到提升下沉式广场办公大楼希尔顿酒店高档公寓特征3：城市综合体需要打造内部和外部交通组织的完整性与城市交通紧密衔接：内部交通与外部交通需要实现无缝衔接，使城市人流方便地进出内部交通组织：完善的立体及平面交通体系使不同功能的建筑有机结合，良好的人流动线设计提升物业的整体价值北京银泰中心区位图香港太古广场区位图“通道树型”（AccessTree）体系城市综合体的特征和价值香港朗豪坊：拥有完善的内部交通组织及与外部交通的良好衔接裙楼4楼写字楼购物中心4~12楼中庭购物中心的通天走廊街面朗豪坊裙楼4楼平面图朗豪坊剖面图内部交通组织平台购物中心4~12楼写字楼街面酒店地处旺角商业区，位于地铁站出口及城市南北向主干道弥敦道东侧，公共交通发达内部空间的连接点与外部环境分隔，有利于减少外部交通对综合体内部空间活动的干扰特征4：城市综合体的建筑空间应该具备统一性、连续性及标志性整体统一性：城市综合体各单体建筑风格的统一；综合体与周边城市环境与肌理的和谐空间连续性：城市综合体的有机整体性决定其在建筑空间上具备连续性，各建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系

标志性和可识别性：出色的建筑及空间设计，使综合体成为区域的视觉焦点①新加坡新达城独特的屋顶设计②柏林索尼中心的鸟瞰图③柏林索尼中心的巨型天幕①②③城市综合体的特征和价值日本六本木中心：连续的空间体系是有机功能体发挥作用的重要承载六本木中心占地11万m2，是集办公大楼、酒店、零售商业、文化设施、娱乐场所于一身的大型综合体丰富的空间类型、多层次的空间联系、流畅的空间过渡，使整个综合体形成一个的连续的空间体系标志性建筑形成强制性的视觉冲击，增强综合体的可识别性丰富的空间类型多层次的空间联系和流畅的空间过渡城市综合体的特征及价值总结城市综合体作为“有机功能体”，其核心理念主要表现在以下四个方面：物业功能组合：物业功能经过选择与优化组合土地利用方式：对土地进行高强度、高效率的利用内外部交通组织：打造内部和外部交通联系的完整性建筑与空间设计：建筑空间具备统一性、连续性及标志性有机整体的价值>个体价值1＋个体价值2＋个体价值3＋……一、项目既定情况理解与分析

项目规划理解小结

综上所述：

本项目定位为城市综合体，是对本地块地段优势、升值潜力、生态资源的充分利用，是对地块价值较好的一种利用手段，物业发展定位是可行的，将很大程度上提升区域价值与形象，给开发商带来较大的经济与社会效应。

在后续建筑细化设计中，需充分考虑项目内、外部交通组织的完整性，建筑空间的整体性与标志性。第一章项目理解项目既定规划理解与分析项目营销核心问题提出问题一开发次序二、项目营销核心问题提出酒店：24540平米公寓：25282平米写字楼：22042平米商业：18887平米总建面：114367平米从项目各物业的体量来看，项目属均衡发展型城市综合体，且裙楼连在一起，但是否意味着就要整体开发？还是分批开发？考虑到项目物业均为投资型物业，且从开工时间推算下半年才能面市销售，较难在年底销售完毕，可考虑分批开发，一定程度缓解资金压力；酒店可提升公寓、写字楼价值，可首先开发，即依次开发酒店、公寓、写字楼（酒店、公寓间隔时间不要超过2个月，或同时开发；写字楼可在下半年开工）；若贵司不考虑资金压力，也可同时开发，以实景促进写字楼销售。问题二兄高定位游、高价格杨与快销货售的矛敌盾二、项目营脏销核心问眉题提出政府对速项目形发象高要鸦求贵司要训求实现呀较高的灿价格，犁并实现绵快速销露售虽然项搁目地块榆有很大粱的升值拜潜力，违但区域目前浇成熟度不宰够，高价词格与快速撑销售的矛地盾是客观织存在的，如何化解怠这一难题拜，是贵我茅双方需要金面对的核命心问题产品力就受是竞争力产品设计茂的优劣，染是决定一讨个项目成隔功的关键谷，我司将附在本方案困中提出切央实可行的岂产品设计挂建议，为剪项目成功更打下坚实屿基础；如疲何解决高封价格与快从销售难题油的问题，念涉及到具袖体营销操污作，我司通后续另行提交专案公。第二章粗定阀位分析写字楼发隆展定位公寓发昂展定位商业发数展定位PAR哈TA欣写字楼喜发展定以位写字楼恒基础市丧场研究项目写字象楼发展定挪位建议随着城市棍经济的发流展，长沙印已进入专隐业写字楼膜阶段2004年~至今中国入世成功，大量国内外企业进驻长沙；高档专业化成为了写字楼的主流发展方向；硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高，“5A”智能化出现顺天国际财富中心运达国际广场中天广场2001~2003年网络的普及使得居家办公概念得及推行；“宜商宜住”满足了消费者对产品的需求商住结合，功能综合；面积较小，总价低，投资性强；顺天城SOHO和府酒店公寓1998~2000年企业数量快速增长，高新技术业大力发展，对写字楼的需求量增加；硬件设施及服务得以较好体现银华大厦平和堂商务大厦1993~1997年市场初启动；97年受宏观经济影响，经历了一次更替与淘汰的过程配置较低；商务形象不突出；距真正的写字楼产品仍有距离华侨大厦华联大厦时间阶段特征产品特征代表性写字楼初级阶絮段发展阶段商住阶段专业写岗字楼阶映段1、长沙咏写字楼树发展历爆史长沙专业药写字楼主南要集中在化：•五一荒广场商务钞区•芙陵蓉中路必商务区•韶山领北路商务顶区五一广场奥是长沙的顿传统中心间，两条城碰市主干道距在五一广年场交会，道众多金融幸机构在此队建造总部蚕楼宇，逐匠渐形成了盏长沙的金料融中心；曾由五一广巩场向外辐拘射，在主啦要交通干每线沿线逐撞渐形成了纪两个城市润商务聚集证区，即芙津蓉中路与吨韶山北路苦商务区。2、长沙穗写字楼创传统分绘布格局注：上表六为优质写兰字楼供应烈量，不包贪括商住楼堵及企业自桨建长沙写字笨楼市场步鉴入市场化秋进程始于90年代中幼后期。香发展初地期主要域以商住责楼形式材居多，肥物业品砌质普遍底较低；从98年到200拖9年市场上共有可钥甄别约80万㎡写字袭楼供应；其中长魂沙优质写腐字楼的装市场总树体供应构约为55万㎡叉，年均睁供应量财为7万㎡，供应相盟对充裕。3、长沙激写字楼供概求概述吹供应量201眼0年前栗，年均且供应量席约为9细万平米译/年优质写智字楼鉴寺定标准市场需求分棕析——租俘赁，空置率纷保持在饱15%号-25遭%之间奋，均正埋常水平长沙优腰质写字煤楼历年短空置率出保持在居15%竭-25现%之间晨，与其迈他二线钓城市情祸况基本范相似；长沙优质泼写字楼市该场以销售重为主，写犹字楼的入锅住率受销裳售率的影席响较大；2007年写字慈楼销售冠市场活灰跃，其刻入住率斑也接近益市场较闹低水平诉，约17%；受到金融皂危机影响棕，销售市励场的全面捡走低，2008年整体市狐场空置率惩大幅上升麦到24.盏5%；尤其是薯中天广场袜采取整层讯销售的策伟略，写字幻玉楼销售速距度较慢，动空置率保撇持较高水税平；2009年，成熟补优质写字摆楼楼宇和咏产权统一赠物业入住市率稳定，豆保持在90%左右入有住率；贤而新入俭市项目字入住率姿也有所客提高，澡市场表笼现回升旧。3、长沙对写字楼供夸求概述南需求量长沙市优域质写字楼对历年去化希量与空置叨率(20仇01-2捞009)华美欧国射际，体量鹊在57,3哭02平方米，07年9月至09年5月期间亏，销售找周期20个月，销雹售率达90%；共有236套写字甩楼可供姜出售，马月均销杨售9套，09年12月，已谷基本售兵罄；目前在味售的中膊天广场着于200榜8年5月开盘，德至今09年5月前半年肝销售不足30%，09年后半年恶销售形势暗较好，截峡止09年12月份，崭已经销候售近70%；同样位掉于五一公广场区成域的华讨美欧国树际，湖立南文化恢广场对抗外销售咸约1,00皇0平方米身（其中漫，950平方米为爹物业公司矛会议室，愉另有2套30平方米小乘户型；而间顺天国际醉财富中心泡采取带租汉约销售方嫂式，待售届户型面积支在200-怎600平方米降之间。3、长异沙写字茅楼供求雾概述维需求量市场需庸求分析盾——主聋力销售保周期一猴般在1俭0-1鸭5个月害之间项目名称开盘时间售完时间主要销售周期09年销售价格华美欧国际2007年9月09年12月15个月8000中天广场08年5月开盘目前销售70%已销售19个月12000标志商务中心2008年12月2009年10月10个月7000未央大邦（商住）08年9月09年12月15个月6000标志麓谷坐标2007年9月18日09年10月份25个月5000CBD华侨大厦华联大漂厦银华大厦平和堂插商务大肆厦新闻大厦湘银大脸厦顺天城顺天国际粱财富中心和府酒店稀公寓华天新城亚大时代中天广场中隆大汁厦建鸿达暮现代城运达国际扬广场维一星城韶山路五一大道芙蓉路湘江第一大裁道定王大厦“CBD区域”已凑形成专业射写字楼、与高星级酒扔店及商住滤公寓共存么的办公格违局通程酒店金源酒杏店华天酒店4、长膜沙写字缓楼市场渣分区供休应概述天心区猾随区府福及省府裤南迁，衫供应量磁总体趋棋势增加号，目前号占市场押供应总它量的1直1%5、长沙晃各类写字巷楼发展状蜜况分析专业写曾字楼高星级曲酒店商住楼群雄逐威鹿谁主沉浮规模：单体宝规模在古3～5凉万㎡之副间，规垒模适中距档木次：多蒸为中档胸、中高围档项目名称写字楼总建（万m2）楼层层高（m）档次平和堂商贸大厦3.2263中高湖南文化大厦4.5273.6中高联合商厦3.14303中高顺天国际财富中心5293.3中高第一大道3.9203.3中高亚大时代3.3313中高中隆国际大厦3283.3中高运达国际广场3283.3高定王大厦3303.3中高中天广场4.5273.6高运达广埋场定王大班厦长沙专妙业写字怨楼规模誉及档次5-1、馒专业写字愧楼产品：吨外立面丹现代感意强，但肚内部品挎质仍有镜待提升可，产品执设计有验一定亮畅点外立面时帜代感强、斥昭示性好琴，商务形迹象突出；内部装修占一般，走撞廊较窄，份多为1.锄8～2.馆2m，整仍体品质感阀仍有待提砍高；大堂面抱积多为锈400立-60棕0㎡，担普遍偏敢小，难肌以彰显躁中高档僻形象；标准层投面积约灭为12娇00~周200汤0㎡，禽单间面童积在8沿0~6求00㎡隶之间，桑其中主竖力面积蚁为15芽0~2鞭50㎡拢；部分写字志楼设有空答中花园，街打出“生迫态办公”受概念；外屋立面开始卖采用中空亮Low-鼠E玻璃幕用墙，以降风噪保温隔马热。亚大时置代外立砖面第一大单道大堂亚大时代搜空中花园定王大裂厦内装钱修运达广斥场走廊5-1考、专业宝写字楼客户：全房地产秩、IT绳、金融冰等企业腔成为主暗要客户佛来源，乏地域来浮源上仍瓜以省内喊为主。入驻中抹高档写螺字楼的触企业以是房地产拴行业居享多，占银到10.7经%，其次椒为IT通讯业，街占比8.1%，此外，慈金融、贸清易、建筑俘业等企业踩也成为专卫业写字楼喂的主要客讯户；以省内荣企业为唯主，占爆到总比塞例的72%；同时，予也有部分桥国际企业陈已进驻长救沙。由于酿对区位的省要求较高扎，因此多芳集中分布桃在CBD（五一艳大道及锤芙蓉路塑区域）酿的中天林广场、壳亚大时梢代等高故档写字酬楼中。注：客户览分析以亚遵大、中隆转、顺天财胁富、第一斧大道、平犹和堂、联特合商厦、案新世纪大辆厦、文化宝大厦为调焰查样本。房地产IT通免讯贸易建筑建材金融投弊资其他长沙专业悄写字楼客斯户构成（拖行业）5-1、担专业写字夫楼民营中小点型企业一呢般都选择或小面积户狠型办公物景业，以降锡低经营成锤本；国际团企业虽然碗实力雄厚背，但多数躺仅在长沙陆设立办事辨处而非区杨域总部，擦因此对面蕉积需求也森不大；金融业、姥地产业、逐制造业及胳流通行业仆的企业通洽常选择较谁高品质的挡专业写字时楼，户型拾面积在2阔00~5免00平米史之间，主察力需求为掏150-害300平使米；少部分六在长沙腰扎根的凤实力企窜业选择往500掀㎡以上锦的大面牧积写字逃楼，如言湖南文急化大厦肌、中隆右大厦等歇。外企设斩长办事毕处金融、地本产企业设观长分公司客户：旅企业规毅模中等轨，对3胳00平岗米以下具面积需衣求旺盛思，整层斥甚至数受层租赁与的大客偿户较少5-1绩、专业谋写字楼物管及栏配套：董物管水湾平有待侍提升，涛硬件及君配套设迁施较为南不足物业管理管理费漆较低，厅为2～4元/㎡/月，提翅供基本贵的清洁宇、安防孕等服务庭，整体挨水平不遵高；随着中天带广场等新牢一代专业斯写字楼“5A”智能化的测实现，对物管提刺出更高的句服务要求负，以及“怕绿城”等煌专业物管川公司的进商驻，物业释管理水平兽有望得到雕一定提升伴；、配套设下施电梯：大奋多配置为4～5台，单初梯服务嫩面积为0.6~碰0.9万㎡，低于甲梁级写字搂楼的通臭用标准产（0.4系~0.鸣5万㎡）；由飞于楼层束不高，粗因此亦舞未有分布层到达粮设计；停车位：脱建筑面积埋与停车位庸的平均配扁比为253:冒1，仍低于200:拣1的国际标弦准；服务设吊施：以宅银行、妄餐饮、暖大堂商驻务中心骆为主，砖会议室/购物/展览等功评能相对缺框乏。亚大时代运达广苹场5-1阀、专业湾写字楼租赁：整肯体较为理愧想，中高缸档写字楼搬出租率高楼盘名称租金（元/㎡/天）出租率湖南文化大厦2.090%联合商厦1.070%亚大时代2.097%中隆大厦2.090%第一大道1.595%顺天国际财富中心1.695%运达国际广场2.370%中天广场2.2——租金从1~2.梅3元/㎡/天不等涛，租金孩水平由痒高至低温依次为逼五一路压、韶山渔路、芙番蓉北路姐段及解诞放西路婶段，近射年来专含业写字仙楼租金映呈稳步屿上涨趋仁势；市场整巧体较为良理想，软出租率指基本都颤保持在70%刑-95茶%之间，其周中高档专校业写字楼街凭借其高冈性价比而耕取得了更两高的出租附率，如第把一大道、伴中隆大厦击等，入驻亩率均达到90%以上；中高档专隶业写字楼冠租赁情况以亚大时较代为代表抹的中高档狡写字楼受货到市场欢春迎5-1、好专业写字兵楼销售：伟良性健康梦发展，投背资回报率望有保障从市场比大势来成看，长还沙市写坛字楼市冤场基本隆保持了幸供需平逼衡，持蜓良性健献康发展详态势。鸭市场未罩出现办赠公物业来的认购郑热潮，别也没有册出现销帝售严重游受阻楼册盘。空楚置率持谎续在正希常范围杀内；市场对专宾业写字楼功的要求呈镜逐年上升姐趋势，回浊报率在7%-1梦2%之间，远半高于住宅调，具有较烈大投资价申值；购房人群能以个体投扯资为主，60%以上为菌本地人帜购买；熟也有部僻分大型鸡企业开湖始选择茶购买优握质物业赠办公。楼盘名称售价（元/㎡）销售率租金（元/㎡/天）投资回报率（按出租率80%算）湖南文化大厦500040％211.7%联合商厦4100100％17.1%中隆大厦450090%212.9%第一大道477495%1.59.1%顺天国际财富中心490095%1.69.5%运达国际广场800090%2.38.4%中天广场1200070%2.25.3%长沙专捧业写字弃楼销售恒情况及衰投资回巧报率5-1如、专业级写字楼5-1、形专业写字码楼政府商务恳发展规划专业写册字楼在蹲传统C呜BD区纪继续发僵展，但柳配合省某府“南披移”、懒融城的菊需求，浙省府板斩块也将矿成为新泊的热点跑，但要滥与传统到CBD杂区竞争呆，尚需径时日如通程逝大酒店灵、华天滚贵宾楼烫、佳程殿大酒店赚等，主窜要分布皂于长沙洲酒店与饭商业密登集的韶赞山路、涛袁家岭石地段；租用该类烤写字楼的岁企业主要防是各大知名企业许驻长机构耗；如美国陷约克、美宏国开利等类等世界知斗名企业；展以及金融继、房地产愧、IT通岛信业等能墙承租力强滩的实力企汗业；企业入驻册原因：物业管理扯水平高：镇酒店成熟窗的星级物哀业管理；商务配套宗齐全：星钱级酒店配循套；更接近跑国际化伟：具备偏国际接彻待能力奏；更能彰显峰企业实力歌、符合企赔业品牌形堡象。5-2债、高星隶级酒店论写字楼通程国际亩大酒店（五星叙级）租金水平钉：租金：睬3.8贵元/㎡壁/天物业管理浑费：2元罩/㎡/月惊（不含空驱调、电费砖）企业进驻须情况：共入驻企派业约21家，入套住率约90%，其中省夹内企业占62%，省外丽企业占38%；金融、房妖地产、IT及机械设告备业企业微成为主要挡客户。楼层功能分布43、45、46通程会所41-42总统套房、复式套房39-40行政楼层38非吸烟层22-37客房12-20写字楼6~11文体娱乐、夜总会、健身按摩等5大宴会厅、国际会议中心4鹏程食府3金色家族名品中心、美容美发中心2食街、商务中心、银行1大堂吧、咖啡厅、通程国际便酒店楼层猜分布通程国飞际大酒续店通程国际府酒店入驻竭企业构成金源大熔酒店（四星级厉）租金水平既：租金：2冒.6元/给㎡/天企业进暖驻情况浮：共入驻企甘业约29家，入住械率约85%，其中插省内企依业占79%，省外企守业占21%；金融、筛房地产气类企业穷成为主仰要客户栋。金源酒尘店入驻苹企业构吊成金源大侦酒店分布：衰主要位撞于市区赶成熟路与段；入驻企擦业：本员土创业示型企业购、小型然民营企年业；外榴省企业互驻长办蓬事处；企业入眯驻的原袄因：：租金在1元/㎡/天左右清，价格森相对较损低；地段较蚊好，周沫边配套凳成熟；宜商宜缴居；项目名称规模（m2）租金水平（元/m2/天）物管费（元/m2/月）新时空NO.1占地4792总建5.5万1.21.8建鸿达现代城占地4700总建2.9万11.7维一星城国际占地：2576总建：3.4万

1.12.6三角花园占地3169总建6.5万1.22长沙部毙分商住敞楼概况建鸿达的现代城维一星亩城国际5-3烦、公寓嫂及商住挎楼建鸿达皱及维一吐星城入亲驻企业锹构成（茶行业）建鸿达及涝维一星城摄企业构成对（地域）在入驻商敬住楼办公小的企业中远，前五位输分别是科避技电子类搬、房地产兄类、科教宪文化类、夹咨询顾问桂类及贸易健类，占据隆约60%的比例，贤金融类企萌业仅占8%；以省内卵企业为尺主，占壁到总比祥例的81%；省外斤企业占29%，企业息规模普什遍较小仪，没有爷国际企冲业进驻拥。客户：以省内桌中小规厉模的科迹技、房者地产、劈燕文化传甘播类企端业为主5-3拜、公寓巩及商住械楼产品：整体档讽次较低，使以中小户填型为主，框兼顾居住骄办公外立面捞风格与倚住宅接防近，商酸务形象忽不明显赵；内部装级修档次惩低，电梨梯间、经走廊等胶公共空廉间仅做昨简单处休理，品拜质感差阻；单间面墙积较小貌，集中血在30妖~12巩0㎡之败间，以喷兼备居炭住与办骨公。简陋的栗窗户护笛栏简单装号修的走勉廊与住宅类妹似的外立耽面间隔以中悔小户型为役主5-3死、公寓唐及商住哥楼几类办潮公物业鄙特征对断比：专只业写字计楼已成淹供需主题流公寓式写字楼高星级酒店写字楼专业写字楼规模4~6万㎡1~2万㎡3~5万㎡性质居住及办公酒店及办公办公经营模式先售后租只租不售先售后租、只租不售外立面普通，与住宅类似豪华庄重现代感强间隔区间30～600m2不等，大部分集中在30～120m2——80～600m2，主力集中在150~300㎡，可灵活组合整体档次较低高高物业管理一般，普通的保安保洁服务共享高星级酒店的物业服务专业物管公司开始进入，楼宇实现5A智能化，但整体水平仍有待提升出租情况租金约1~1.2元/m2/天，物业管理费1.7～2元/m2/月租金约3~4元/m2/天，物业管理费20元/m2/月（含空调费）租金1.5～3元/m2/天，管理费2.2～3.6元/m2·月，出租率较高客户特征省内中小型民营企业居多，以科技电子、房地产、文化传播等行业为主国际知名企业驻长机构；金融、房地产、IT及通讯等承租力强的实力企业房地产、IT、金融等企业成为主要客户来源，地域上仍以省内为主销售情况价格4000～6000元/m2，大多在5000元/m2以下，销售状况较好——售价为4500～12000元/m2，销售情况良好买家特征以本地公司和个人购买自用为主——本地的个体投资者为主，其中做生意的老板占据40%比例；部分大企业也会整层购买，但比例较低未来的比竞争，应将集中相在优质眉的专业个写字楼季之间6、专贯业写字柳楼未来谈趋势—仗—供应皮逐步增嘉大，竞棕争激烈预计20纱10-2翼011年疯，写字楼协新增供应鼻量：31薄.72万米方，其中丽多为高档腐及中高档鲁写字楼。项目名称位置占地面积（㎡）建筑面积（㎡）写字楼面积（㎡）推出时间级别备注长大彩虹都芙蓉南路与木莲冲路交汇处的东北角48861.818000017210.82010中高档1栋财富岳麓

岳麓区区政府东侧

31314.382951200002010中高档酒店、商业、写字楼中信大厦开福区黄兴北路4920.58110000400002011

友阿大厦

芙蓉中路三段142号

961263458300002010中高档双塔楼，1栋写字楼立达湘府大厦

长沙市天心区黑石村

14207.950000未知未知

华晨大厦

万家丽路以西，景园路以北

4406.255000未知未知

长沙宝力摩尔商业中心

天心区南门口东南角

9329.375975.9约300002010

泊富国际芙蓉北路564390002700001000002011高档超高层贞泰金融中心五一大道与芙蓉路交汇处西南角40000360,000约1200002012高档超高层汇金国际天心区黄土岭正街1号

45070237577约300002010

现代大厦长沙市五一西路与建湘路交汇处之西南角117558360540000未知中档

大地商务大厦开福区西长街12732.73

100000约40000未知

天健·芙蓉盛世开福区芙蓉中路一段88号560000未知约500002011

未动工未来供逝应：未来写字当楼供应仍绵中要集中漠在城市中四心区域，亚中心区域召竞争进一壁步加剧；2010呼-201胖1年新增景写字楼姜供应量击达31.7江2万方，治多为中始档、中敞高档写粗字楼，鹿将集中净在2011年大规演模放量嘱，201堡0预计新增厦供应量在13万方左鸭右；国内外知聪名品牌开购发商投资权兴建的写倒字楼物业制增多，且枪均位于城饱市中心，怜这将确保歇写字楼物道业的开发卷品质201恩1年后，写蚁字楼市场恐将面临更搬大的放量管，其中北绝辰、中信病等几个超防级大盘的途写字楼推裂出将严重严的冲击市柏场；未来需求撒：根据现有波优质写字某楼市场表绝现，考虑筹到写字楼珠市场受经披济环境影闻响较大，201闹0年全年空叼置率将保弟持在15-扰20%左右；而且2010年后宏观否经济逐渐尿恢复，优旋质写字楼脑市场整体拣空置率将啊会下降；201畏2年以后女，优质金写字楼爬集中放盗量，市秤场空置忘率水平隐预计将拴有所上行升，但坝受之前毛经济萧呆条影响吐被压抑控的需求第也将得胃以释放红，因此绳空置率负水平还途处于合邮理水平烈。2012年后，经牙济危机后搬经济恢复除期度过，关企业发展他趋缓，新猛增企业数痕将减少，麦写字楼需龙求量将承办下滑趋势龙。2010宅-201使1年，放挥量较08-0要9年逐步增走大，竞争腥增大，但矿或形成供柜销两旺的制势头，机覆会与风险衫并存。6、专初业写字对楼未来跪趋势长沙写叨字楼基跌础市场姨研究总载结市场：稳腥步发展，耗对中高档墨及以上的秒专业写字炸楼需求逐居渐增长专业写所字楼投突资回报渣率高，狱投资价厉值明显尝，投资颗市场良检性健康虚发展，佩且中高商档写字凝楼投资湾回报率获高于高肚档写字李楼；客户：金免融、房地傍产、IT舌类为中高辰档专业写凯字楼的主棵要消费群名体，30每0平米以颈下面积为礼主需求金融企必业、房景地产企饥业、I妹T通讯咸企业等苗，成为彼长沙高翁档、中听高档专塑业写字育楼的重给要消费谅群体；中小规纯模的科粱技电子脖企业、敏咨询顾松问企业喂、贸易厌企业多鸟选择“肾宜居宜钩办公”争的商住招楼。随暴着企业哄形像宣传和玻品牌塑造钉的需要，总将会促使再这类客户验群体产生彼较大的中叮高档专业什写字楼需皂求；产品：向补高标准配袋置发展，诸但整体品倘质感不强硬件设施辛的配置以唯及物业管芬理水平的踏不断提高赞贯穿长沙代专业写字疼楼的发展义过程，但贸由于企业浅规模普遍险偏小，嗽对写字态楼仍未旱产生高械标准要姓求，因秃此无论晃在内部址装修上坦、相关脂配套及五物业管峰理方面，均响有待提鹿高，影软响了写严字楼整备体品质障的增强呜；未来：竞争集中承在中心城番区，未来检1-3年孩放量大增住，竞争加困剧，或将态维持供需疫两旺的势丝式头。20桃12年后蠢，需求量棉将大幅下费降。PAR阅TA壤写字楼开发展定锤位写字楼基漂础市场研陷究项目写疏字楼发瓶展定位命建议1.项目写烘字楼开战发资源尝盘点湖南CP肺D的核心扶地带，城冻市未来中狼心位置立体交通却网络，交理通便捷地块昭贡示性强脂，具备畜地标特鸽质花园湖泊廉资源，生穴态环境突判出优势：非传统商妻务区，商撕务价值较迎难体现周边企脊业少，切商务氛呈围淡目前人气徐差，市政尖及商务服绍务配套不桃齐全劣势：未来新城允商务代表景观资源称突出商务环境翁现状较差每，需强化钉及完善自脱身配套体现C酬PD核易心区城概市价值啊及高度擦文明感屈的未来城网市新中凭心的、吃生态的花园式甲中高用端专旁业写字楼高端形跑象、中序高端产且品、中贼高端价银格2.项目上写字楼发妥展定位建泉议定位理壮由阐述1、市场诊角度：中高档捕专业写散字楼已茂成市场奥需求主从流，销贡售速度战、租赁售价格、誓投资回寺报均最有保障财；而顶级带写字楼因摸长沙的产哪业特征缺歼乏支撑；2、项目未本身：项目将成冤为区域内欣的标志性吧地标，商冲住型写字骗楼不适合幸形象档次重的需要，遇同时也与牵项目内公吐寓发生内扛部竞争，狠不建议使办用；临80亩湖泊红庄园是岩项目最牵大的优雪势，项逆目写字尤楼可走跃“生态榜”路线贯，但市云场上打倦“生态减”牌的粪太多，涉不如直品接打出赔“花园划式”，敢直接明迫了。2.项目暴写字楼发宗展定位建津议PART押B壤公寓发巡寿展定位小户型劳基础市筐场研究项目公序寓发展杨定位建诱议PART非B傲公寓发园展定位小户型篇基础市恒场研究项目公竿寓发展滋定位建然议1）按拼项目类捕型分：枯纯小户黎型项目寒、中大梁型项目昆内附带皂的小户躁型产品如白沙悄晶城为动纯小户执型项目达，博林泻金谷为完中型项蒜目内附纸带的小运户型产盛品2）按逆使用用蜡途分：篮商务型晨（酒店连/行政检）公寓吓、生活盟型小户扣型前者户型粗设计为传择统的通间岗，基本不外带燃气、耻阳台，生沸活不便，且为长沙较描长期的产联品，越来额越不受市窜场欢迎，爪如和府、拾天健芙蓉参盛世；后题者充分考眉虑生活的音需要，带习燃气、阳沉台，甚至压做到明厨真明卫。如手博林金谷竿。3）按堂装修标曾准分：企毛坯房薪、精装来公寓1、长沙咸小户型分小类备注：奶本章内疼“小户袭型”，甜指户型聋面积在亩90平后米以下圾的产品天健芙蓉盛世长沙商务中心未来城谋房博客阳光100金星北路桐梓坡路芙蓉路三一大道韶山路湘府路盛大泽西城郡原广场伍家岭生活广场苹果派SOHO天都才子佳苑豪菲斯新时代广场金阳大厦铂宫左岸右岸上河国际由上到下：金色家园未央大邦香颂国际巧克力空间博林金谷红区抽屉印象天心尚城融圣国际天心华庭建鸿达华都摩天1号山水华景旭日东升白沙晶城华府1航线附带小户项目纯小户项目2、长爪沙典型蹈小户型蛮项目分作布概图长城国叉际长大彩理虹都纯小户型楼盘楼盘名称交通枢纽依托商圈伍家岭生活广场三一大道、芙蓉中路伍家岭四方坪商圈越界车站路、八一路火车站商圈罗马假日三一大道、芙蓉路伍家岭四方坪商圈soho天都车站路、三一大道伍家岭四方坪商圈摩天1号芙蓉中路、劳动路五一商圈、东塘商圈铂宫中山路、黄兴路、蔡锷路五一商圈印象天心人民西路、蔡锷南路五一商圈天心华庭人民西路、蔡锷南路五一商圈谋房未央大邦韶山南路铁道等高校商圈加加大街韶山南路铁道等高校商圈金色家园韶山南路铁道等高校商圈云鼎公馆韶山路雨花亭商圈鑫远杰座芙蓉南路南城新兴区谋房博客望岳路、桐梓坡路市府商圈香麓丽舍荣银路、银盆路市府商圈未来城科学家园桐梓坡路、玉兰路市府商圈附带小户型楼盘楼盘名称项目依托是否受90/70影响沁园春御院市府商圈，项目需要否永祺西京市府商圈，项目需要是美林银谷市府商圈，项目需要否金麓国际市府商圈，项目需要否郡原广场市府商圈，项目需要否盛大泽西城市府商圈，项目需要否华都劳动路、韶山路东塘商圈阳光100项目需要否天健芙蓉盛世伍家岭商圈，项目需要否才子佳苑四方坪商圈，项目需要否融圣国际火车站商圈，项目需要是博林金谷南城新兴商圈，项目需要是长沙商务中心南城新兴商圈，项目需要否凤凰城项目需要是小户型楼输盘以便捷羞的交通路法网为分布待带，以成朋熟的商圈绍为依托。小户型镜楼盘集迁中在河希西市政界府商圈困、伍家姿岭四方填坪商圈拳、五一拨商圈和眯铁道林奴科大商伐圈。目前纯小声户项目主廉要分布在怎伍家岭四邪方坪、芙不蓉路沿线迈、五一商誓圈以及铁承道学院周球边。3、长沙狐小户型分并布特征小户型辆产品畅枯销面积店区间集杠中在3妇5㎡-5躲0㎡，餐其次为悬60㎡酒左右产伸品在朝向砖及户型堪方面有漂优势的黄产品去桃化速度重更快不能兼备次生活需要坝的产品销向售速度很姜慢，如天伟健芙蓉盛隐世

销售业绩畅销产品滞销产品摩天一号5月9日开盘，当天销售230余涛已经推货部分南向摩天轮49.7㎡销售最为理想，去化较大，余货不多北向（天玺大酒店）部分及面积较大产品相对滞销金色家园一季度销售179套，08年底开盘至今共销售865套金色家园仅32㎡、45㎡两种户型，销售情况均较好45㎡户型相对32㎡户型略差云鼎公馆房交会期间开始销售，房交会4天销售30余涛，截止5月13日销售将近100套35.89㎡（A8）31.70㎡（A1）最为畅销，销售完毕，其余40㎡左右产品销售也较好。C1、C2大户型产品相对滞销35㎡-扒50㎡为唱市场热销洽产品，其挺次为60娱㎡左右产右品4、长沙炮小户型需啊求特征交房标加准分析建设部制四订的《商怪品住宅装烧修一次到护位实施导冲则》要求幼精装修住菜宅在交房屈屋钥匙前举，所有功牧能空间的津固定面全讨部铺装或录粉刷完成液，厨房和燥卫生间的裕基本设备述全部安装睛完成。按照这放一导则违，精装析修的住看宅被分裕为普通燥住宅、舅中高级邻住宅和加高级住瘦宅三个傻档次卫生间的标设置配备变标准分为轿：1、普通住宅司：淋浴、洗抢面盆、坐坏便器、镜遣(箱)、绍洗衣机位版、自然换矮气(风道首)吸风机乐、电剃须沟等电器插灶座3组，危吸顶灯(投防水型)刚镜灯2、中高级住美宅：浴盆(1船.5m)赢和淋浴器切、(蒸汽族房)洗面顾化妆台、诱化妆镜、节洗衣机位因、座便器兰(2个)斥、排风扇境(风道吹再风机、电叼剃须等电撞器插座4爹组，电话套(挂墙式棋分机)接芒口3、高级住宅财：浴盆(粉水按摩营)和淋达浴器、漫(蒸汽共房)洗理面化妆龄台、化相妆镜、柄洗衣机贼位、座车便器(器2个)篇净身盆服、换气艺扇、红询外线灯晋、吹风哭机、电矛剃须等课电器插剪座5组拘，电话俩接口、赌顶灯、滴镜灯。精装修标言准项目名称是否精装精装标准未来城是800元/平米谋房博客是800元/平米香麓丽舍否伍家岭生活广场否SOHO天都否苹果派是500元/平米双子座公寓否华府1号未定新时代广场否印象天心否天心华庭否新青年公寓否巧克力空间否鑫远杰座未定未央大邦否香颂国际否左岸右岸否铂宫是1500元/平米新芙蓉之都否项目名称是否精装精装标准建鸿达华都否金麓国际否美林银谷否郡原广场否盛大泽西城可以精装700元/平米永祺西京未定沁园春御院未定阳光100否长沙商务中心是800元/平米博林金谷是800元/平米融圣国际未定上河国际否才子佳苑否天健芙蓉盛世否瑞宁花园否纯小户凑项目附带小户魄楼栋项目毛坯房为受目前市场轧主流，目锯前精装标踩准集中在秀700-支800元岂/平米5、长押沙小户依型交房非标准分酬析我司对真客户装氧修意向段调研：次1、本次问食卷调查月中，年蜡龄层次北主要集珠中在2真1-2群5岁这任个年龄惩段，比缩慧例为5唱7%，睬年龄在陕26-茄30占字21%转。年龄激在36雷-40姥占11懒%。这默三部分虑人最能券代表本躺次问卷傍调查的外声音，宅一部分红为社会碧新锐阶皱层，能农够迅速闸接受新策潮事物荐。2、有62％齐的人会选饶择精装房际，认可程杯度较高。邮29％的陆人因心存酿顾虑，表碌明这部分随人对精装股房不排斥破，决心不额明确，仍膨存在选择怖的现象。族仅有7％敢的反对精提装房，不象会选择。旅这说明精捐装修房还璃是比较迎星合市场需困求的。3、68％的余人认为精咳装修可带遮来节省时搏间和精力谅，这也是那精装房最军为有市场胖发展潜力狡的原因。13％雁的认为拿精装修斗带来部述分费用锐节省，兄而却有归19％贵的认为精装修踏避免入住跌后的噪音落之苦。精装修院将成为疮未来市墙场主流哥，精装冤也是增建加项目村价值最直重要的蜂手段5、长沙畅小户型交良房标准分华析楼盘名称置业目的（自住/投资）客户分析影响客户公寓置业要素伍家岭生活广场投资为主，少量年轻人结婚用房本地为主，外地投资客多，年龄多为30-40岁，少量年轻单身地段、交通铂宫投资为主多为附近私营业主，投资地段新时代广场投资自住各半伍家岭附近私营业主等，年龄结构偏轻交通、地段建鸿达巧克力空间投资自住都有，两房多为青年群体以周边人群为主，路桥客户、铁道学院、中心医院等单位交通天健芙蓉盛世投资偏多年龄结构偏轻，以本地客户为主，兼有深圳、株洲、江西投资客（深圳投资客较多）交通、地段天心华庭投资为主长沙市为主，年龄多为30-40岁，少量年轻人地段上河国际商业广场投资自住各半周边高桥、旺旺医院，少量外地客户，年轻人不少地段，配套博林金谷投资为主周边人群，卖小面积年轻人较多交通、地段未来城投资周边区域的人居多地段6、长沙滔小户型客卵户分析成熟商秀务地段馅的小户库型，客骂户基本孕是投资兽客；新暗兴城区长、地段敏稍好的圈小户型联，投资、自运住客户基你本各半。客户类型经济承受能力置业动因需求产品投資客戶强投资，主动置业地段好，投资价值高的产品。往往多为位于商业中心及交通枢纽，例如铂宫等自住客户低下,经济承受能力低下的青年群体，对产品价格敏感自住或过渡性自住，被迫置业交通便利，能够满足基本生活需求，有日常生活必备元素（厨房等），例如谋房博客办公兼自住型经济承受能力有限的初期创业者，自由职业者办公兼自住，被迫置业交通便利，能够满足居家条件，同时具备SOHO公寓条件6、长浅沙小户缘瑞型客户口分析投资型客者户最看中叛地段与投尸资回报率消、自住型得客户需满黎足生活需匪求、办公埋兼自住型酷客要求交病通便利，咳且能满足寸生活需求诵；而租户塘十分注重爽生活的舒状适感。所鱼以，小户找型项目能樱否满足基今本的生活载需求，是惠影响其销迹售与出租肆率最重要逗的因素。数据显追示60恰㎡以下箭小户型详供应比摩例逐年依下降，票但需求鸽量却未绿减少，治导致0兼9年消赵耗大量笔市场小惊户型余虏货；由于政策教70/9猴0限制，世很多开发厘商推出合孔拼户型，每也同样占忽有了小户跨型的一部意分；现在市场超上纯粹小塞户型公寓辉与酒店公完寓的余货杯非常稀少细；投资型溉公寓与城酒店公荐寓的市冒场需求秤也在逐蛋年攀升透，09蜡年长沙拳市场推愉出的几蹦个纯小怠户公寓海楼盘如臭兴威帕薪克水岸汁、长城徐国际、还亚商国趁际等去秀化率都葬相当好林。

供销供销比套数比例套数比例07年60以下952519.021165319.350.8160—90911118.19938315.580.9708年60以下1384316.66695715.931.9960—902028224.41886820.312.2909年60以下1027916.151467817.220.760—901706726.822003723.510.817、长沙奥小户型未笛来趋势—待—需求量韵大目前市场隆需求以刚锅性需求为将主，紧凑乐中小户型灾受到市场膜追捧，3思5-50悔㎡户型最挎受欢迎；目前以棚毛坯交齿楼为主磁，精装羽修将成呆为未来透主流，讨也将成搬为重要肌的提价创手段；小户型客提户无论投根资、自住个者，均十天分注重项篇目的户型萄设计能否纯满足基本疮的生活需延求；小户型市珍场需求大些，在行业陷市场平稳付发展的基虎础下，小兆户型销售十分牵看好。长沙小户巷型分析总质结PART朝B术公寓发炎展定位小户型基统础市场研嗽究项目公吐寓发展序定位建女议1.项目公寓弓开发资源欢盘点湖南C项PD的奋核心地趁带，城聋市未来岩中心位级置立体交当通网络难，交通帖便捷地块昭昏示性强累，具备民地标特映质花园湖泊川资源，生咱态环境突社出优势：临主干怪道，较胖吵；周边居吹住氛围避差，生教活不便哨。劣势：南城省会府核心景观资源蝴突出生活感与热配套差，很需强化及羞完善自身市配套发展定讯位：体现CP太D核心区乓城市价值临及居住价密值的新南城凶省府邻花园式恢高岛端鸭精装脏国扫际公寓产品定践位：35-茫50平愈米奥精装修驼公寓方向一：买商务型（熄不带燃气悼，常规大陶通间）方向二：漫生活型（旦带燃气，永充分考虑爷通风、采软光、晾晒呢功能与附助加值）我司建议徒采用生活耳型公寓，臭由酒店统糕一进行物饱业管理2.项目叨公寓发展斤定位建议定位理灿由阐述1、市场谷角度35-5成0㎡户型最控受欢迎；氧精装修是吃提升价值歇最得要的朽手段；满阳足基本生悟活需求是国自住、投身资者均十分关圈注的要点不。郡原莫个奈公寓的带成功说明灭长沙市场棕对高端精罩装修公寓置的授受度急高。2、开发商岛目标贵司对价柴格目标有房诚很高的要从求，故对撑产品的要抗求既能卖范得快、又泳能卖高价润。3、项目蚂本身：项目将乘成为区而域内的途标志性宅地标，升有很好歼的生态务资源，串档次太宰低的公赔寓不能晋体现项掀目价值输；但若公牧寓定位死为商务姿型，宜百商宜居壁，一方窄面对自幅居型客等户缺少悦吸引力慈；另蒙一方面拾，势必广与项目穴内的写遮字楼物闻业发生眨直接竞贪争，影挠响项目红销售速驻度与价似格实现头目标。2.项目公眯寓发展酸定位建岛议PART铅C吃商业发妻展定位区域商业晋环境概述项目商匀业发展姻定位建复议PART举C盗商业发缎展定位区域商晓业环境序概述项目商龄业发展震定位建修议南城商逐业目前责主要集莫中在韶煌山南路节到红星锤段的沿裙线，以轰专业市绢场（布植市、家草具、建巩材、汽浴车，日茅杂）为谈主，满小足居民笨生活需姑求的业锹态为辅欧，整体皮档次不斤高；200蹦8年底环，深圳屋天虹百症货入驻虎BOB两O天下宅城，开贿南城百赛货购物孙先河，扎一定程膀度上提搂升南城趣商业档孙次；南城片墙区商业毯部分运寸作一般叫形式灵泼活，可暑租可售唐，招商亲销售同希步进行厚。招商挠采用先护引进大鸦品牌业泽主，带磨动招商狗气氛的陪策略。锅经营方幸式以“浊自主经话营”为棉主，“毅委托经补营与自扑主经营伞相结合些”为辅罚。不同档次庄的项目租旁售金水平锄相差很大窑。临主干帖道独立门叶面租金为挡：100银-180塑元/平米·月，售价肆一般在2缴0000纲-300梅00元/捧平米左右顷。南城板脏块1.项目区域蓝商业环境框分析虽然南护城是湖脆南的置旬业热点巡寿区域，驶但整体递建设尚强未成熟吹、入住云度有限汪，人气哀缺乏；由于片甚区的成件熟度尚候有待时疼日，片弟区的商校业租售头情况整矩体不甚扰理想。锡临近省朱政府的渴天虹商诊城附近郊商业氛啦围逐渐软浓厚。已初步出形成以绘天虹百娱货为中乌心的生端活商业畏区；中猾高档社订区商业崇正在崛系起，商肤业主要刑满足住雕户的日铸常需要叮，经营育业态主抓要集中守在便利参店、美准容美发害、餐饮扛等生活行服务商翅业类；标志商务另中心、长旁沙奥林匹粱克花园、吼生活艺术贷城、中信抚新城等中恶大型商业甘即将投入文使用或面已市，竞争韵加剧。1.项目区辅域商业塌环境分特析省府片区PAR玩TC约商业发蒸展定位区域商脂业环境辰概述项目商业盼发展定位肾建议188围80平达米的3吊层裙楼陈商业，捡适合做萌什么？商业体定量商业级集别辐射范围绳及人口业态构成准确的商液业定位类型辐射人口（万人）营业面积（平方米）市级中心商业50万人以上30万以上大型区域级商业10万人以上3.6-18万社区型商业5万人以上0.9-3.6万邻里型商业5000人以上0.18-0.9万2.项目料商业发展卧定位建议就项目喜的商业骑规模来员看，属艇社区型旱商业，顾辐射人诱口在5样万人以惧上2.项目洒商业发展体定位建议区域内人则群需要哪蚕些商业业韵态？物业客群需求业态酒店住宿/用餐者中西餐厅/咖啡厅/茶座/宴会/干洗/洗浴按摩/KTV/清吧……写字楼办公者商务快餐/大型中西餐饮/商务间/健身/咖啡厅/超市/通讯……公寓居住者中型超市/美容美发/干洗/特色餐饮/银行/面包店……区域内居民餐饮、美容美发、健身、按摩足浴、KTV娱乐……中大型餐委饮、中高兽端商务咖催啡茶座、炉健身美容故、超市娱乐以及位时性日常醉生活所需很小配套，器是适宜本他项目商业乡丰发展的业韵态2.项愁目商业展发展定垮位建议商业发展喷定位：新南城屿省府邻满足以纵项目为殊中心的焦、5万辽左右居弱住人群垦生活需希求的中高端采区域冬型酒技店服务笑式商业“酒店周服务式晨”体现灿项目“屡五星酒讽店”的蜻优势第三章砖产股品设计滨建议写字楼产深品设计建兆议公寓产晴品设计贫建议商业产评品设计逃建议第三章课产品设惕计建议写字楼番产品设盛计建议公寓产品逮设计建议商业产役品设计访建议新南城·省府旁救·CPD误核心五星级铅花园送式生混态写字主楼一.写字楼描产品设副计建议设计要租点采用Low－e中空镀贝膜隔音锈玻璃，晌超越其秃他对手大面积征使用玻碎璃幕墙洋，不出剧现鱼鳞开波纹。玻璃幕墙户开窗数量钓只要保证诸消防规范板要求即可誓，尽量减猫少；幕墙尺亲寸尽可克能采用相大块面源玻璃，众减少隐参框，玻评璃划分勉尽量减讯少人体摧使用高尊度的视犹觉遮挡葛。以玻璃列幕墙为戒主，奠珍定了项淹目的第忌一印象胸，彰显答昭示性末，树立政项目的徒高档物贷业形象车。色调桨上采用隶深灰色吹，能使蛮立面更潮能在同染类产品蔑中脱颖坊而出写字楼外观立面：现隐代简约，隔城市感强豪，体现商爷务价值写字楼/公寓/荐商业专业写字孟楼的主流鸭间隔为150消~25酱0㎡。目前长庙沙的专讯业写字焰楼间隔逝面积多样在150~虏250㎡之间；部分写滚字楼（须如华美绘欧大厦贷）开始惜采用可师自由间破隔的方膜式，灵碧活满足等客户需虾求；项目目标情客户以中竟小规模企许业为主，腰对面积的族需求较为蹲适中。中小规评模企业留对于面侍积的需岸求相对寒集中在150~女300㎡之间；未来对胆于面积斑的需求榨有两极药扩大的汉趋势，300躺~50牺0㎡及120㎡以下的需慨求均有所冲上升；面积间隔便以150习~25知0㎡为主，配甲置少量80—1色00㎡的楼层，淘同时预留存部分楼层丑自由间隔膛；写字楼腔间隔面教积：以15搜0~2摸50平芦方米的挺中等户枣型为主填，预留地可自由扰间隔的仓楼层企业对雷办公面吩积的需裁求自由间隔茅空间写字楼贝/公寓/用商业生态写斤字楼的览考虑首层设花置生态娱大堂，劳考虑植胆物的设串置；每隔三浑到五层始设置一待处空中校花园；顶层可搁以设置浙屋顶绿再化，设曲置屋顶趟花园。为了适应得不同客户仗的使用需涌求，建议拌在平面设妨计时考虑强合并单独耗使用的附猎加值，如风：私家电安梯厅CEO休息室独立卫生归间设置既泻能通过骆定时的础消防检革查又能纳实现私教家使用锦的通道竟面积写字楼平熊面布局：考虑生态川写字楼定编位，以及纱对附加值撑的体现广州天河怪城东塔私家电梯轰，写字楼写/公寓/矮商业写字楼眠平面布每局：生将态写字这楼，重隶视对后乞花园的皱利用，鞭营造生嘉态环境充分利什用天心善区政府掉公园的蜂景观资剪源，营槐造良好刮的生态记办公环外境；通风采绸光均好懂，避免继出现暗厕室；开放的绿浙色空间，厅使升降梯女、楼梯井扫、露台等逼公共空间砌也能充满队阳光。公园电梯间裂通风采忍光楼层平酬面布局狼示意公共走廊办公区设备区开放的体绿色空挺间写字楼/公寓/商迅业甲级写字培楼净高应裳在2.7米以上注，加上摇梁位、指空调管荡线等，旦写字楼煤的层高往应在3.2米以上；项目拥有术极佳景观阻资源，为穗体现“生肾态”概念粥，办公环饥境需要更靠开扬和更蚕好的通风命、采光设膏计，4米层高可借获得更好巷的空间感言；考虑到冠适用性演和经济万性，建怀议本项齿目标准洁层的层求高在3.5至4米之间。首层大堂畅挑高设计量，层高可劳在8米~12米之间，诊体现气派妄及良好的离商务空间砍；项目名称层高（m）档次平和堂商贸大厦3中高湖南文化大厦3.6中高联合商厦3中高顺天国际财富中心3.3中高第一大道3.3中高亚大时代3中高中隆国际大厦