桂林房地产住宅项目定位报告

xx酒厂项目提案2011.6.14市场概况桂林地产市场分析未来地产市场片区发展趋势预测片区发展对本项目的影响与对策1

PARTONE一、桂林地产市场分析市场需求旺盛，重心向新城转移；楼盘素质不断提高加速推动桂林地产发展。市场格局主城区临桂八里街主城区：景观优越、商业金融发达、生活配套成熟完善，高端置业首选的豪宅区。中小规模的项目为主，可开发资源日渐稀缺，开发逐步向主城边缘区域发展。临桂：新城区，未来城市发展重心，属于规划发展初期，中大型项目聚集，楼盘品质高。配套不完善，入住率不高，生活便利性弱。八里街：开发区，与主城无缝连接，人口密集。区域规划档次弱，楼盘品质不高，中小规模楼盘为主。商品房市场情况近两年各版块成交量对比主城区与八里街因为供货少及政策的影响，10年总体销售量明显低于09年，临桂逆市飘红，反应市场需求空间大。商品房市场情况近两年各版块成交价格走势10年价格相比09年有着大幅度增长，临桂涨幅最小，竞争激烈。临桂市场格局区域概况：老区以金水路与人民路两边辐射区域为主，人气旺、配套设施齐全等特点。新区是以西城大道与世纪大道为中心向外扩张，发展成集行政、商业、商贸和文化生活为一体的新城区。房产市场概述：老城房地产市场主要以中、小楼盘为主，小楼盘以一栋、两栋单体楼为主，无绿化和物业管理形象差，价格低，中等规模楼配套设施齐全，价格也是临桂最高的。新城房地产市场主要集中在西城北路片区，以大型楼盘为主，项目内各种配套设施齐全，有大型园林景观，封闭式物业管理。新城区老城区临桂市场格局新城板块在售项目均价对比新城区以大规模楼盘为主，具有配套齐全、居住环境宜人等优势，整体均价在3900-4000元左右。新城板块代表个盘案例项目名称奥林匹克花园开盘时间2005年地址西城区临桂世纪东路中段占地面积53万㎡建筑面积180万㎡楼户7000均价4100户型80-90㎡两房90-130㎡三房景观湖景、山景产品特色运动主题社区，有湖景、山景销售情况整体销售30%，后期大量货量待开发客户群：临桂、乡镇客群，桂林市客群热销户型三房旺销新城板块代表个盘案例项目名称碧园印象桂林开盘时间2005年地址机场路与西城北路交汇处占地面积34.8万㎡建筑面积86万㎡楼户6291均价4200户型82-87㎡两房100-126㎡三房130-150㎡四房景观水景、山景产品特色水景环绕小区内部销售情况整体销售50%客户群：县城客群、象山区客群，外地客户热销户型三房旺销，紧凑四房热销临桂市场格局老城板块在售项目均价对比老城区居住氛围浓，以中、小楼盘为主，小规模一、两栋单体楼配套差，无小区管理，价格在3700-3800元，如一品尚城、云顶御峰。中型楼盘由于有物业管理，绿化等相关配套，价格在4200-4500元之间，如金水湾、香樟林等。老城区居住氛围浓，以中、小楼盘为主，小规模一、两栋单体楼配套差，无小区管理，价格在3700-3800元，如一品尚城、云顶御峰。中型楼盘由于有物业管理，绿化等相关配套，价格在4200-4500元之间，如金水湾、香樟林等。老城板块代表个盘案例项目名称金水湾4期及第苑开盘时间2009年地址桂林临桂金水路口占地面积3.6万㎡建筑面积13.3万㎡楼户1000户均价4500户型130-140㎡三房景观水景产品特色入户花园赠送销售情况整体销售50%客户群：桂林市、临桂县城人员、外地人员热销户型三房老城板块代表个盘案例项目名称香樟林开盘时间2009年地址桂林临桂金水路口占地面积6.9万㎡建筑面积20万㎡楼户1800均价4300户型70-80㎡两房100-110㎡三房130-140㎡四房景观香樟树产品特色紧凑、实用销售情况整体销售60%。紧凑三房最受欢迎客户群：桂林市、临桂县客户热销户型三房、两房畅销老城板块代表个盘案例项目名称云顶御峰开盘时间2010年1月地址临桂县人民路占地面积1.1万㎡建筑面积9.6万㎡楼户950户均价3800户型30-31㎡一房75-84㎡两房95-120㎡三房景观无销售情况整体销售35%客户群：单位人员团购，县城客户。热销户型三房、两房畅销，一房投资为主销售不错老城板块代表个盘案例项目名称人民大厦开盘时间预计2011年底地址临桂县人民路126号占地面积3514㎡（一期）建筑面积9万㎡（一期）楼户980户均价3800户型39㎡单间45㎡一房66-85两房85-125三房景观高层可观临桂全景销售情况未售客户群：临桂、桂林市客群热销户型从代表性项目的销售看市场状况客户群：在售项目当中，购房客户主要以临桂县（单位、个体））、桂林市（公务员、个体）、外地（投资、自住）三大客群为主，刚需是目前临桂市场购房的主流。产品：在售项目中以72-89㎡两房以及92-129㎡三房为主，单间与四房市场供货少，需求也小。特点：大盘为主，配套完善，园林景观优越，以品牌、品质作为卖点。总价接受程度：到临桂购买住房客户，相比市区普遍接受价格较低，两房集中在28-35万元，三房集中在40-50万元.价格：大盘中主要以景观作为价格区分，观景房与普通房一般价差在200-300元/㎡，楼层差在50元/㎡，小楼盘主要以层差为价格区分，楼层差在30-50元之间。低总价房源最先销售。各户型销售情况：市场供应户型主要以两房、三房为主，销售户型主要以三房为主，两房为辅，紧凑型户型因为面积小、总价低最先被销售。客群分析核心消费群主要消费群补充消费群临桂县、周边乡镇居民桂林市客群东北、两广客户、投资客户东北、广州、南宁等地生意人，置业消费需求多为投资、度假。象山区、七星区客群，由于近两年来桂林市的房价涨幅大，大多数人选择临桂购房。目前市内消费群的构成临桂县政府、银行、医院、个体户、在外工作人员为主，以首次置业、改善型住房居多。客群取向

中、高端客户：由于临桂的房价并不是很高，中高端人群大多还可以接受，一般都选择大型、配套齐全、内部环境好的楼盘。

中、低端客户：在自己的价格承受范围内，会选择配套齐全楼盘，如超出承受范围将会选择偏远、单栋楼盘。

投资型客户：看好临桂作为桂林新区的发展方向，以及桂林旅游城市的魅力。产品结构研究产品结构图通过对临桂项目的调查，2010年临桂销售户型主要以两房、三房为绝对主力。两房和三房单位，占比为81%；主要以自主为主。单配和1房单位，占比5%，主要以投资为主。产品结构研究主力面积段结构两房单位以标准户型为主，主要集中72-89㎡的区间内，72-80之间户型是最畅销的，因为面积小，总价低。3房单位设计面积适中，以105-129㎡户型为主，根据市场了解紧凑型的95-110㎡户型是市场最畅销的，因为此类户型即达到居住的舒适性又达到了总价低的特点，主要来源于碧园印象桂林、香樟林、新城府邸等。分析：目前市场上消费人群主要以刚需客群为主，需求面积偏向于小户型，小户型是市场机会点。另外接受120-140㎡的客群主要是改善性需求客户，市场需求量小。从产品袖结构调蜂研得到聚的启示1、户型奸面积适纯中，标尊准型产微品成为扔市场主稻流临桂购取买住宅飘主要以凭刚需客芳群为主悠，开盘面商设计钱户型也荡偏向于2房、3房自住需查求户型。一步到位初的置业理贿念，使三饱房成为市乌场的绝对斯主流。2、面积帜偏小户到型市场艇最畅销凉，但供祖货少临桂购买处人群主要矮是中端人魄群居多，盟这部分人址群对价格挠承受能力悄较低，对烟于总价低愚的户型最笨为热衷，怠所以面积易偏小户型漫最为畅销啊，二、未来冒市场发展铃趋势新城继卖续发力塑，进入辆全面发侍展建设盐阶段新城规划乐概况新十字街目前新城浑房地产市哗场主要集贴中在西城饥北路与世裂纪大道的识新“十字仿街”区域蠢，以大规附模楼盘为阔主，开发惯已成熟，炭未来商业命、金融配驾套集中，似目前成熟费度较高、昏已被市场莫所认可。染主要楼盘漆有奥林匹藏克花园、快山水凤凰绵城、碧园延印象桂林卸、远辰国季际新城、侮汇荣桂林凤桂林等，锐未来供应向量巨大。中央公园费区域随着市际政规划音的桂林窃大剧院卖、博物委馆、图月书馆以虫及中央咏公园等撑十大配蔑套工程粮的陆续挡开工，呈将使最写受益的平西城南伐路与山郊水大道留区域成您为未来纯重要发寻展方向巷。随着崇万福路踩开通以教及秧塘估、万福傲工业区赤的发展男建设，视西城南猜路与万核福路交买汇区域养也将成丝式为新的言发展点匪，花样粥年项目堤的推出禁使该区桂域受到疏广泛关谅注，未软来与万海象芭提画雅、彰初泰等项撒目的开唇发，使狮该区域亏成为新键城又一沸热点。工业园呢、物流阿区随着区域羽内汽车站稻以及总建围筑面积20万㎡，规盆划设计包肠括商贸信齿息中心，固农副产品太及土特产奥品交易市远场的商贸员城，将带矩动区域内两人气，在歪加上周边纷土地的放他量，将成税为新城房拌地产市场习的又一发端展点。新城房地例产市场将盆进入”三睡足鼎立”的局面，桂林大剧刮院、博物君馆、图书排馆桂林体勤育馆中央公园商贸城汽车站新老城交嫩汇区域万福路跪区域中心区域新城楼盘日开发状况万福路西城路人民路怡和云天碧园印象湿桂林花样年万象芭廊提雅怡和云渠天碧园印窝象桂林怡和云天花样年碧园印象咽桂林怡和云检天万象芭提盛雅花样年碧园印象劣桂林怡和云天耀辉美好四家园远辰国告际飞扬国再际汇荣桂劳林桂林山水凤营凰城长岛16区奥林匹阁克花园新城府顾邸昌浩愉景另湾新城楼盘棉主要集中营在西城北桑路两旁，古主要以大揪规模楼盘增为主，一般开发持周期在8-10年左右，伪周边土地脸供应少。西城南路杯与万福路衰交汇处是杆目前市场偏新兴的发小展点，最撇有代表性若花样年，剂作为上市克公司其品崇牌效应将味带动周边荣市场，使驻其成为临招桂又一楼尺盘集中地当。人民大歇厦新城楼盘见开发状况新城楼盘揉供货量统优计11年下半年-12年上半灾年新城貌楼盘预土计供货毫量近100万平方米贷，供货量沸巨大。单盘推货短量多在8-10万平方米掀，未来竞盾争压力巨泊大。11年下半借年-12年上半年瞒新城楼盘询预计供货挖量近100万平方司米，供杠货量巨添大。单盘推环货量多筑在8-1糟0万平方季米，未颜来竞争炼压力巨拥大。11年下半养年-12年上半督年新城央楼盘预仍计供货斗量近100万平方米卸，供货量酿巨大。整体项目硬定位及策凳略思路项目分欢析竞争策户略竞争价值码点提炼整体定枪位，形羊象定位2PAR粉TTWO项目整体累开发经营瘦策略各期客户凤群、产品美定位一、项目鉴分析如何利用膊优势及机辰会点实现业迅速走货而是关键！项目区位临桂老牵城区临桂毒新兄城本项目伐位于人瓶民路延什长线，塑交通较颠为便利蹲。属新老城雕的过渡带馅，即没有械老城的成杰熟配套，堤也远离新箱城开发的剪热点区域何。本项目项目区决位规划道路识（未建）农民宅基旬地农民宅基介地现状水渠待开发地推块待开发地单块民宅项目在人修民路没有巧沿街面，保地块东侧霜规划路修础建时间未膊定，项目坏的商业价宾值不高。周边自然扫景观资源颠缺乏。毗邻规肢划中的矛商贸批希发城、穿汽车站仿。拆迁待赠解决老城区新城板块本案本案备注区位865区位不成熟居住氛围1064新发展居住区域配套、交通765交通便捷，但配套不足自然景观555自然景观欠缺市场供应3106未来的居住趋势区域项目规划、规模3105项目规模不大价格优势556市场价格具有优势发展前景3106商贸批发城、汽车站的规划提升区域价值思考：临范桂老城区境及新区，吵我们的劣进势是什么猪？对比同尚一板块爽的项目侵，我们蹦如何提罗高项目边竞争力榨？结论：项奋目的劣势——区位成熟些度，居住阔氛围，配需套，景观愁资源项目的机臣会点——区域发展食潜力备注：以严评分的方恭式对比优渴劣，10为最优，0为最差，秆依次类推迫。项目分棚析规划产品齿特点2房：3房：4房=愉5:4朋:1产品线丰娃富，面积蒜段分布广规划产兔品特点70㎡80㎡90㎡100咐㎡110㎡120㎡130㎡140市㎡150㎡69.轧2㎡76.标5㎡72.撕3㎡2房1卫（多层以）75.殿8㎡76.9魔㎡85.球5㎡91.判8㎡93.胸6㎡2房1卫（小叫高层）2房2卫3房1卫100.蛋1㎡104.哭2㎡3房2卫107.臂5㎡109娇.1㎡111㎡121芝.3㎡4房2卫138扩.6㎡152陆.1㎡该面积段辜内各类户架型形成内六部竞争，问部分产品板有滞销风复险。竞争策略优势：O位于临介桂老城无区，车隙性5分钟即抛可达到虹城区最铜繁华的举金山广偶场区域玻；O坐拥人民捐路主大道细，多路公软交车通往线市中心及迁新城区各牺处；O地块西陈面紧邻切桂林职债业名校至，人文偿氛围浓座厚；劣势：O目前地策块周边饭生活配像套缺乏牧，并且阿周边未伞动工地买块影响秧项目形棒象；O属新老季城的过禽渡带，狠即没有寄老城的秆成熟配所套，也登远离新保城开发然的热点好区域美；O地块周践边缺乏岁商业人慰气，本康案商业朴销售有而一定的网困难度散；竞争策拣略机遇：O地块周讽边目前吼在售楼番盘较少慢，威胁葛较大的泽大型居呆住物业顷基本集哗中在新坏城区；O人民路附毯近一系列氧项目的项厅目的逐渐土开发；使条区域居住勤氛围逐步苏提高，无沃疑为该区肤增加了更民多的升值鲜筹码；O地块土孙地成本之较低，你造就了出目前低划迷的市绵场环境信下，项研目可以徐以低价渴格进入市场骂，实现价蚁格优势快词速走货；威胁：O目前新政丈形式下房星地产市场矿较不明朗吃，多数客梯户持币观银望等待置对业时机；O临桂房地鹊产市场已程进入供过怪于求，实皇力外来开影发商已逐留步抢驻桂量林，市场回竞争激烈拆，产品去货化速度普连遍较慢，卷对开发商拆资金回笼苦造成一定恒压力；竞争策秀略总结：项目处于既临桂老城鹊区，生活惑出行便捷么，但属新呆老城的过置渡带，即盾没有老城耍的成熟配绪套，也远炊离新城开绒发的热点玻区域；鸟临桂房地扰产市场已兰进入供过呢于求，并煮且实力外陡来开发商哨已逐步抢萝驻桂林，艘在目前新壤政影响下皮全国房地喝产市场及醋其不明朗深，但如桂糠林这等三苏线城市尚镇未受较大安影响，我逢司建议项役目应快速走掉货，回笼垒资金；二、客膀户定位撬动刚鱼需客户携是实现沾本案销姑售目标向的关键腐！客户定位本案住面宅物业吵客户定籍位：1、桂林仇市本地罚私营企至业主。2、市县工政府机戏关单位咸领导群啊体。3、市县辽政府公柄务员。4、县乡镇降小私营业塞主。5、有一卖定经济践收入的兽高级白陷领阶层爽。住宅物天业客户艺特点：在目前新企城影响的至房地产市疫场下，为糠了实现一数期快速回域笼资金，赠客户定位借应以刚需第射一次置涝业人群膏为主，不太注老重周边生丸活配套，写但因工作防需要注重竟出行便捷估，有一定场的经济来厕源。客户定位捕捉城市拉人群：23-倾30岁刚需人去群投资群体刚需家女庭购买诱苍因：利率低老城区租睡客城市方向未来潜力购买诱推因：总价低紧邻老誉城区繁恩华中心出行便捷自住，椅多为首馋次置业候，未来宅可用于做投资客户定冻位如何撬锋动市场苦：撬动点产品利益蚂+族群个帆性市场以70平米左右所的两房、90左右的祝小三房班、100悬-11野0左右的收舒适小变三房在覆市场上言形成面证积及总桶价优势拔，抢占欢刚需人核群三、项目骗定位走刚需犹产品策垦略是目趁前市场为形势下扯快速走慈货的关饼键!项目定蜡位紧凑户坑型,阶梯消锡费产品主要蔽针对走中渣低端置业阔客户为主,以价格灶优势吸巷引刚需什人群规划围绕做产品定位悠能更好地求实现资金地投入回收贫平衡明确项飞目一期促产品主索要目标之客户为诵一次置净业人群园林规妇划建议园林规醒划应该罗紧扣产煎品定位已的同时,结合年轻乎目标客户既性格特点弟予以规划:四、项拾目整体胶开发经然营策略从售楼赔部选址飞、户型族配比等采实现项旦目最大类效益化喊经营！地块启动盯区建议及戴风险1区2区地块启动月区建议及菜风险为了更毫快实现串资金回狂笼，实陈现前期暴资金投象入回报尸平衡点铲，我司胶建议将2区7#、8#、9#、10#共2.5万平米作刷为一期开伍发，1区地块坝随着本市项目人马气更加胁聚集，局加上小拿区成型贼，人民择路居住剃氛围逐祸步的改雨善，销禁售价格普必定走炮高，获贸得更好阀的利益商。1区地块：整地块规盛划地下室在，如在1区拿出3万平米作辞为一期开堆发，则需床整体完成歇地下室施比工后方可拨进行地上淋建筑建设跪，施工周常期相对较拜长，前期单投入成本据相对较大熊，较难达拳到一期资拘金投入与镇回收平衡愈点，并且2012年随着新昂政对二三势线城市逐存步渗透影搬响，桂林辱房地产市怀场日益不讽明朗。2区地块：临街面以地块，耐居住价洽值受到慎一定影韵响，并疫且离中车心园林材相对较通远，底检层无地弟下室规微划，如源将此区够域共2.5万平米理作为一发期开发炼，则前月期投入法成本相赖对较低稿，施工途周期较坐短，较臂易完成截资金投祖入回报赶平衡点塑，并且染为二期教居住价溪值较高狗的1区地块销轨售形成低开高扎走策略。一期启轻动区域耗分析：一期户型蜜配比展示2区户型喉展示：栋号/面积3房2卫107.46㎡3房2卫109.06㎡2房1卫72.46㎡7#15套15套30套8#15套15套30套9#11套11套22套10#11套11套22套建议：在律目前刚需探市场占主菠导的形式即下，一期辫所推户型铁应以紧凑蔬实用为主危，走中低堤端产品定群位策略,以总价优悼势赢得市奸场，迅速煎走量。地块启裹动区经概济分析方案一：如选择凑启动1区地块其沉中3万方作为关一期销售读，则需完映成地块底食层2万平米地鲁下室建造沉，如按成瓦本2000元/平米计算粘，则一期静投入成本扰共约8千万。姓并且建踩筑周期拘相对较家长，第傻一批资济金回笼摔估计在2012年春节左暗右，在6月份左右铃才能实现听第一批资收金投入回纪报平衡，爆并且随着溜政策对房栏地产市场柴的影响，娱尽快回笼融资金是关泄键。方案二勾（推荐昼）：如选择娃启动2区共2.5万平米作汽为一期销盛售，底下程无地下车现库制约，课建安成本区共约3千万，幅建筑周凤期相对昌较短，201妇1年年底漂能实现阵第一批置货量销绢售，201健2年年前可孩实现约8000千万销售湾。地块启樱动区经品济分析年度第一年（2011）第二年（2012）第三年（2013）总计投资计划销售面积200006000020000（住宅）、5000（商铺）105000销售额72000000(3600均价）240000000（4000均价）120000000432000000销售中搏心选址饿建议由于本耗项目离福老城区揪中心金厘山广场汗约2.5公里，并顺且地块周挺边居住氛台围缺乏，燥因此我司叶提出以下繁选址建议逢：建议一镜（推荐呼）：在向人民路碎鑫源广托场区域殖选择门辜面作为采销售接阳待中心茧，能更封有效宣拨传及推槐广本项填目，并详设置看享房车来两回接送幻玉客户往阀返。建议二：等在地块现盟场搭建临农时接待中成心积累有旺效客户，侦待以后迁右进一期底条层商铺作尖为正式销宫售中心。看房车:临时售楼免部:一品堂介追绍资源优势服务范失围3PARTTHRE漆E一品堂资赤源优势——全城性熟营销的曾保障：本土6年沉淀，鞋多个中高辈端楼盘的适成功操盘勉经验5万组客源蓝的迅速导斧入，大幅欺缩短项目掉启动的蓄温客和资金拾回笼周期刷。各区域均照有在操作壤楼盘，全扮城客源实填现共享主城现有侧两家，2年内新孤增10家二手葬房门店瓣近百人宏的销售踢团队的引全力配据合服务范竭围服务内躬容：前加期发展斜策划（主要是昼指出具妥市场可泉行性调努研分析波报告）服务时间历：2-3个月服务内彼容：1、项目环晶境分析1.1项目土都地性质境调查.地理位置.地质地貌罚状况.土地面颂积及红刺线图分赴析.土地规闯划使用塔性质1.2项目用林地周边召环境调款查.地块周边坛的建筑物宅、绿化景筹观、自然割景观、历萍史人文景书观1.3地块交摔通条件极调查.地块周督边的市取政路网虚以其公至交现状会、远景侦规划.项目的地水、路饼、空交迎通状况.地块周边旺的市政道负路进入项苗目地块的珠直入交通细网现状1.4周边市乎政配套侄设施调奏查.购物场所劳、文化教施育、医疗腥卫生、金嫌融服务、灵邮政服务.娱乐、餐追饮、运动君、生活服职务.周边可然能存在叙的对项督目不利烂的干扰励因素.历史人文巡寿区位影响2、项目所抵在地房地促产市场概翠况1.1项目所咬在地的资居民住朵宅形态铅及比重1.2项目所农在地房讨地产市腰场总体蜜供求现罩状1.3项目所摆在地商述品房市种场板块伞的划分房诚及其差阴异1.4项目所炭在地商秘品房平悦均价格芝走势3、项目市谨场定位3.1类比竞袋争楼盘劈燕调研.类比竞争略楼盘基本伙资料