某项目概念规划设计整体报告主要提纲

**项目整体规划设计

概念稿

设计管理中心2007年8月

一、项目用地周边环境分析二、区域市场现状及其趋势判断三、土地SWOT（深层次）分析四、项目市场定位五、项目价值分析六、开发节奏建议一、总体规划二、建筑风格定位三、主力户型选择

分析篇规划篇目录

一、项目用地周边环境分析

1、项目土地性质调查2、项目用地周边环境调查3、地块交通条件调查4、周边市政配套设施调查

分析篇

一、项目用地周边环境分析

1、项目土地性质调查2、项目用地周边环境调查3、地块交通条件调查4、周边市政配套设施调查

分析篇奥体新城项目地理位置项目位于深圳龙岗与东莞凤岗交界处，毗邻龙岗13.4万平方公里的奥体中心，东、南、西三面环山，北隔龙平西路望凤岗镇管井头水库。项目总占地40万平方米，总建筑面积84.9万平方米。

项目地理位置

地质地貌

土地面积及红线图地块序号面积(M2)A191689B158457C49854总计：400002.261M2A地块(R2)C地块(R2)B地块(R2)

七通一平现状电、路、水、通讯、排水、排污、有线电视、土地平整中，仅有土地在做平整，其他尚未开始。一、项目用地周边环境分析

1、项目土地性质调查

2、项目用地周边环境调查3、地块交通条件调查4、周边市政配套设施调查

分析篇

周边建筑：

加油站

周边厂房

自然绿化景观：

水库

A地块

A地块

B地块

C地块

交通噪音

高压电线电磁场辐射

环境污染状况：

一、项目用地周边环境分析

1、项目土地性质调查2、项目用地周边环境调查

3、地块交通条件调查4、周边市政配套设施调查

分析篇

50余公里东莞市区项目位置3公里龙岗中心区交通条件分析序号

项目

内容

1

2

3

备注

距离深圳市中心约40公里距离龙岗区中心约3公里距离东莞市中心约50公里

地铁三号线的开通，大运城与深圳直接相接，给项目带来机会点。交通条件分析水官高速清平高速黄阁路龙翔大道地铁3号线城域交通什规划A地块球Ｈ＝２.最８B号地块域Ｈ＝１主.５C地块乘Ｈ＝纪１.５官井头水泽库龙岗北通饶道龙平快线龙平南洗路奥体中心旧厂房城域交鼻通规划博深高速博深高速关从地块东溜南端经过姐，将对项康目产生一屈定的噪音疫影响，此外，北肃通道几乎帖与其并行校而过，成嫁为项目的鸡主要威胁泥点。龙平路规庙划红线6台0米为双末向六车道限，作为区瓶域纽带，维车流量大觉，重车多窜，对A地然块有很大台的噪音和记交通干扰掌，并且目尾前道路品调质较差，鱼打断了用躬地与官井根头水库的邀联系，削陈弱了水库天绝佳景观低资源的利领用价值。尝并且通达狭性差，难衡以形成商盒业氛围。龙平南症路作为廉重要的熄区域辅蹦助通道塑，规划窗宽度4错0米双矩向四车店道未来箩预计有欢较大交直通流量纹，极大扫削弱了耗AB地切块的联盾系和用摘地的整轿体性，念并有较轮大的噪让音和交名通干扰她，但在未未来几多年内为培断头路局。园区大弊道车流学量较小众，对用摇的干扰说很小。用地南侧秒的规划路星对用地与亭山体的联胁系有一定揉的影响。一、项目用易地周边虽环境分只析1、项叶目土地泳性质调忙查2、项玻目用地专周边环苍境调查3、地现块交通系条件调赠查4、周盖边市政窃配套设哭施调查分析篇周边公共地设施图附近项目距离奥体新城约1.5公里龙岗区人民医院约3公里龙岗区政府约4公里龙岗中专约2公里新世纪英才学校约4.5公里华侨医院官井头分院约0.6公里凤岗镇政府约7公里龙岗中心城核心幅射区域英才学校奥体新城星河MALL招商依山郡中央悦城水岸新都二、区敏域市场现笼状及其趋雷势判断1、宏灯观经济叨运行状浅况

2跃、项目晓所在地须房地产爆市场概烘况及政稳府相关翻的政策吓法规剥3、项时目所在包地商品胶住宅市激场板块覆的划分乱及其差撑异

4立、项目俱所在地务商品住欧宅平均疯价格走坚势及市殿场价值的发现酸5、商老品住宅买客户构礼成及购某买实态璃分析分析篇二、区咱域市场现从状及其趋鄙势判断1、宏观宾经济运行服状况2、项敏目所在刮地房地欧产市场微概况及望政府相栽关的政浆策法规痛3、她项目所鼓在地商掀品住宅艳平均价材格走势番及市场荣价值发烫现

4宫、商品估住宅客钥户构成权及购买像实态分茎析分析篇珠三角发真展规划项目区域型特征--东莞经济县定位二、区翻域市场现夜状及其趋捉势判断1、宏捏观经济衬运行状蔽况2、项目槽所在地房基地产市场翻概况政府减相关的政趟策法规3、项捞目所在薪地商品盾住宅平退均价格蛾走势及另市场价荣值发现制4、丹商品住止宅客户归构成及疲购买实帝态分析分析篇东莞地神产市场蹈概况1.东莞市的烂新开发楼软盘主要集果中在中央济生活区，情主要实在感南城、万究江、东城然；莞城作喉为老城区论，房地产这开发重点孙主要是旧存城改造，途主要集中谷虎门、沙御田、寮步咳、塘厦、稼洪梅、中祝堂、黄江徐等镇区。党地价的快鸣速上涨，刘加上东莞旷低容积率清（1.5扫~2.5捞）的控制获，成为后宣市房价上韵涨的推动活力。2.2007钻年上半年深东莞商品寨房均价为刺5620盛元/㎡，朽同比增长竖51.5脖%，环静比增长2执5.3%驾。非住宅调均价为9汪571元恼/㎡，其圈中非住宅恐包括写字抛楼、商铺积、车位等渡物业。东莞—往—凤岗展地产相柔关政策2.由于风可以执行剂套内90经/70的覆建筑规划夸政策，使升项目凸显篮出其特殊快的市场优注势。1.住宅跌在总体规挥划上仍然首执行国家典的90/杏70政策蚕。3.此外蔽，东莞在族建筑面积摘细则方面苗尚未有严等格措施出栏台，使得探项目在建膜筑面积赠死送方面游摇刃有余，西建筑造型罗及规划相摸对比较自庆由。二、繁区域市否场现状把及其趋恼势判断1、宏观迹经济运行价状况

2证、项目所存在地房地含产市场概乳况及政府牛相关的政蹦策法规3、项财目所在但地商品攻住宅平它均价格裤走势及写市场价饰值发现4、商品貌住宅客户傅构成及购扒买实态分橡析分析篇住宅价格铁走势及市肉场价值发屋现二、区西域市场现唇状及其趋餐势判断1、宏讨观经济断运行状榴况

2淡、项目娇所在地锐房地产养市场概殊况及政瞒府相关风的政策盼法规践3、项悬目所在睛地商品蛛住宅平询均价格去走势及忘市场价唉值发现4、商品蹄住宅客户疼构成及购皂买实态分驰析分析篇各种档积次商品糠住宅客赵户分析客户购览买行为市分析三、土地S缴WOT征（深层滥次）分勇析1、项目串地块的优且势

2、送项目地块胡的劣势五3、项目熄地块的机悠会点

4饱、项目地寸块的威胁猛及困难点分析篇三、土地S役WOT量（深层狗次）分抖析1、项鸡目地块贩的优势2、项轧目地块元的劣势浪3、辽项目地午块的机抚会点也4、项耽目地块驰的威胁厨及困难另点分析篇凤岗位于挪深圳龙岗撒与东莞交沈界，并突锁入深圳与贴龙岗紧密钢融和。位于珠壤三角城钱市发展猜腹地的光新兴城涂市次中朵心。比邻深圳柱奥体新城里，据具有良好的发仅展前景和浮地块增值筹潜力。山环水壶绕的城喝市中心妄处女地瞧，具有膛不可多尝的良好暖景观生疏态条件。项目用尊地具有肝良好的空间独立予性。独有的超大蚁占地规登模及建视筑规模共，具有律强大的邻区域影孩响力。地块优就势有龙平快框速干道、坦北通道、周龙平南路牲多条道路浊，具有良阅好的通达弦性。居住、翅休闲、扬购物、宽娱乐多副功能复沫合居住筹项目。亚热带祥气候，挥阳光充呀足空气即温润。三、土地SW轻OT（深趴层次）分应析1、项目醋地块的优胜势2、项良目地块洽的劣势3、项跪目地块基的机会相点

4误、项目械地块的狼威胁及轰困难点分析篇1.地块塔周边为破出旧厂房、智旧仓库、派外来人员乡丰住所等，虏居住氛围造与生活配邮套设施较王差。2.地块皱为刚转为爸住宅用地期的农业用急地，影响搭力弱。3.被权市政道恒路分割服的地块宇，分期闪交付，擦开发周陪期较长恒。4.地沈块具有晨明显的隔景观等绩级差，捧综合利锡用有一谱定的难席度。5.地块两南端被高柳压线包围聋。6.由亚于博深歉高速和障北通道拣沿东南名侧通过佣，地块夜东南端退存在比鹅较严重竿的噪音勾问题。地块劣势三、土地S右WOT巾（深层蠢次）分环析1、项目室地块的优味势

2、扶项目地块嗽的劣势3、项目盛地块的机杆会点4、项目列地块的威垒胁及困难全点分析篇1.应扮结合“拥新用地油、新社把区、新少生活”稳的发展屡主旨，应做好项招目自身东及周边赠环境，潜提升及罚展示项役目形象外，树立骂“品质障高尚、余无出其炉右”的雹项目整课体素质容；2.通过丢利用分期静开发及自姨身社区商桥业配套及皂景观等的忍设计来带高动人气，窜在开发的愉同时不断沟利用未开餐发地块，笑通过设计值经营使其枪由生地变冻熟地；3.设计祖应切实考吓虑“整体昌规划、分抚期实施”箩的便捷性特与合理性烘；4.设计累开放空间股，强化社起区内部的徒景观质素熊及内外景岔观的引导勤呼应。地块机会旅点三、土地SW键OT（深持层次）分靠析1、项投目地块约的优势厨2、兆项目地响块的劣吉势

3泼、项目妈地块的捡机会点4、项灾目地块组的威胁琴及困难再点分析篇1.交启通噪声谁给社区谦造成的钢危害。2.高兆压线的诸辐射危弦害。3.规居划道路聚——龙躺平路与贷龙岗的灶接驳开帽发影响帅整个社充区的开等发，规台划道路丽级别较吸低，无辆法满足末大量的显人流和坛车流。4.龙炭平南路氧无法有旱效直达无社区，莫需与政载府协商的开辟红孩绿灯。地块威挡胁与困摆难点四、项目咏市场定位1、类比浮竞争楼盘灰调研2、项目凳定位分析篇四、项目稿市场定位1、类比撤竞争楼盘愁调研2、项彻目定位分析篇周边楼伍盘调查一、龙岗帮片区开发小楼盘1.天瓦健现代汗城项目综述重：天健现挽代城位补于龙岗看中心城温西区，邀清林路掉和黄阁置路交会盆处，距负离水官肾高速出鞋口仅1深公里，岛紧邻规喘划中的支3号地找铁站出仍口。总分占地6政.3万乔多平方只米，总猎建筑面割积约1同4万平甚方米，胀共规划经8栋1渠6-1息8层高部层，将险能提供默960好多套住射宅，户遣型以3泽房(约碗130返平方米筹)、4循房(1称40平阴方米)窃为主。项目特稼点：产品采用板式索结构，线劣性排布，泄南北通透唯，有很好瞎的通风性功和采光性吼，并充分武的、合理遥的利用了润景观资源集，提升项塑目的品质赖内涵；户型设计上采避用大面积帆空中花园捷阳台、大炕面积凸窗局和错层露善台；主力户型妹为三室二撒厅二卫及柄四室二厅允二卫，还悉有部分两宴房及少量龄复式单位栋；园林为深圳盈首创的买现代结花构园林。楼盘尚未絮竣工，从绣模型和效咬果图看，胞建筑呈现绒代风格。园林设毕计时尚仓而又简编洁，突猎出了现宇代这一世主题。项目不足滩分析：紧邻慢距性病医杰院，导替致部分垦客户流晕失，售仰楼时回修避此问老题。与主要仗道路相滤邻，造县成噪音河干扰，搁利用中连空玻璃躬技术措皆施解决叶，市场齐反应尚甲可。楼盘间弟距亲身陕体会时位与模型村显示的空间大尺削度有出入码，感觉后浴一排建筑爷较为压抑涝。现代式牢园林尚陷未完全讲竣工，溜设计上崇显示出附一定水熔平，但机感觉比酱较生硬芳，大众货更乐意咱接受宜裳人尺度持的环境钢景观设留计。户型细汽节处理遗不够，台空间设笨计不当植，入户紫感觉压坑抑，厨估房和餐答厅过于抛局促，恢但是尺合寸偏大撇的客厅至也显得堆不大气东，样板覆房及户杂型设计担不够成傻熟。户型赠送紧面积较多娱，做样板氏房时作为蹦突出提示绍会之参观庸者，但是局在设计时步欠缺考虑饰怎么使赠铺送的面积膜合理的得替到使用，臂结构上设矮计欠佳。项目名称天健现代城发展商天健地产物业管理天健物管代理商中原销售电话28983939所在区域龙岗地理位置清林路与黄阁路交会处占地面积6.3万m2建筑面积14万m2总体规划情况围合式布局，现代式园林容积率2.2绿化率建筑风格现代风格类型高层主力户型面积2房2厅89m2，3房2厅121-138m2，4房143-160m2实用率79%总户数954车位数1200管理费2.3元/m2配套情况龙岗实验中学、龙岗中专等天虹商场、岁宝百货、顺电等发售日期2007.4.22（一期）入伙日期2007年下半年折实均价9600元/m2总价区间85-15万最高价销售情况很好最低价付款方式一次性及按揭客户主要来源深圳关内龙岗本地外销比例居多现场包装较好导视系统工地包装较好示范单位一般有效媒体深圳秋交会等总体评价楼盘尚未竣工，设计细节体现出现代的气息；园林设计具有独特性，但市场接受度还未知；楼盘整体比较大气，但空间感受差，未能利用好前面的山景；户型设计的细部存在明显失误，与大户型面积不相匹佩，但赠送面积较多。2.招商防·依山郡项目综厘述：招商·依挠山郡，地场处龙岗中旁心城，紧若邻规划中公的深圳奥餐体新城。连28万m淋2低密度耍社区，依悦山而建、赚依林而居住，并充分化享受奥体兔新城和中热心城双重膨城市配套劳。项目地处颤龙岗中心难城西区龙乐盛大道与华黄阁北路论交汇处。总建筑面仰积28万辣平米，分波三期开发呜。分别为怀4层高誓花园洋隆房和1瓣1、1湾8层高际小高层必。项目特拆点：项目秉承招壮商一贯狸的亲地觉风格，准充分利牧用规划钱中的奥改体新城仅、高速熄路网、向地铁3援号线等市客观优袜势，以搜豪宅的棚高度、比造城的幼气度，箱引领时门代的影界响力，臣选择国剧际化的猛地段、攀打造国乡丰际化的钻房屋，殊以成就虹国际化除的居住厉品质。户型设计上拳采用入宋户花园播、大面毫积凸窗稻，横厅州设计等璃；主力户型听为花园洋拴房和两到建四房，一透期还有公放寓。园林为结合袜水景的钱普通园绝林。建筑立面菊设计具有拐后工业化胳特点，较坛为时尚，祥材料搭配眨较为丰富蚕。景观设计咬与建筑之内间形成互底动，尺度痰非常宜人盗。样板房设泳计较为成替功，空间窑尺度和颜市色搭配宜揉人。室内设计攻中较多的起细节体现无出一定的艳人文关怀佳。项目不足寸分析：一期国际眨公寓建筑幻玉风格和后郊面的住宅抽社区风格形完全背离惨，打断了膏项目风格纵的一致性属，缺乏识居别度。项目整拼体较为切成熟，叫但是建习筑单体任略显重娘复和单著调，户漆型门窗计设计有济失推敲瘦。项目名称招商·依山郡发展商招商地产物业管理招商物管代理商销售电话28938888所在区域龙岗地理位置龙平西路与黄阁北路交汇处占地面积15万m2建筑面积23.6万m2总体规划情况行列式式布局，现代式园林容积率1.57绿化率80%建筑风格现代风格类型多层、小高层主力户型面积2房89-129m2，3房128-225m2，其他174-277m2实用率总户数1500车位数1800管理费2.5元/m2配套情况龙城高级中学，项目自建18班小学、12班幼儿园发售日期2007.4.28（二期）入伙日期2006.6（一期）折实均价11000元/m2总价区间72-300万最高价13000元/m2销售情况很好最低价8000元/m2付款方式一次性及按揭客户主要来源深圳关内龙岗本地外销比例居多现场包装较好导视系统工地包装较好示范单位很好有效媒体总体评价整个楼盘显示了招商地产的实力，建筑在整体和细节把控上比较到位，除了一期的公寓与整体项目不相匹配之外，户型设计上仍有细节有待处理和提高。该项目的园林设计体现了与建筑的空间交流，较为成功。3.中央窜悦城项目综述改：中央悦愿城位于拼“龙城慕中央生泻活区”疏核心地蚂段。项宪目总占邀地面积侦约7万斩m²;厌总建筑榴面积约棍24.扩3万m侧²;规磁划为多图层、H糖OUS租E、小警高层及烈高层，捕分3期处开发。其中压肾轴之作轮3期户查型优势允：1、景观霞好，俯视刷私家公园求；2、高右档社区留的稀缺阶大宅理返念洒；3、南曲向通透忍，超宽寒楼间距加；4、人性依化设计、重户户赠送闹入户鸣花园、空暴中花园。项目特饰点：由13栋安多层（最雄高五层）祝、2栋1乔8层小高洒层、5栋偏25-3半1层的高遭层组成，摔产品类型芳有合院别上墅、联院告别墅、庭群院别墅、肤叠院别墅目、小高层牵、高层。小区配减套完善楼，拥有躬水景商悬业街、架幼儿园天、水岸辨会所、简私家泳冰池等。建筑设享计风格饿较为现落代，体冷现出一崇定的品腔质。多层建筑陪设计较为康细腻，细兵部及尺寸布感觉得当目，具有一观定的建筑今观赏性。商业内街仙尺度恰当歪，商业气溜氛增添了杏小区的凝慌聚力。最大特松点，每帖期都跟翻随政策宾变化送裂面积一期的面师积也送得史不少，利陕用率都高糕达94％准。二期“怎偷面积铁”新招需：露台庭+法式辛阳台在不算凸治窗等情况击下，每套赚送28平津米以上习。项目不猛足分析喊：目前交通众暂时不方冰便，周边罩缺少配套畜，外部环散境差；小区入橡口不够吸大气，森建筑感壤觉很密彩。样板房设世计一般，胁无法体现称项目特点开，客厅设无计采光面肺小，部分产使用空间竹显得急促印。项目名称中央悦城发展商大综艺地产物业管理代理商世联销售电话8991333所在区域龙岗地理位置龙岗区政府北，长兴路以西占地面积9.7万m2建筑面积24.3万m2总体规划情况半敞开半围合式规划设计容积率2.8绿化率31%建筑风格现代风格类型多层、小高层高层主力户型面积别墅135-275m2，3房135-188m24房125-205m2实用率94%总户数2034车位数2030管理费2.2元/m2配套情况内部水景商业街、幼儿园、水岸会所、私家泳池外部中小学、商业等发售日期2007.6（三期）入伙日期2008.1（三期）折实均价9000元/m2总价区间100-200万最高价销售情况良最低价付款方式一次性及按揭客户主要来源深圳关内龙岗本地外销比例居多现场包装较好导视系统工地包装较好示范单位一般有效媒体总体评价楼盘销售情况不错，建筑体现了一定的特色，小区自身内部配套很具有气氛，弥补了周围环境的不足；但是样板房设计普通，与一般人家装水平等同，其他户型部分使用空间不太合理。4.公园翻大地项目综剑述：项目位于嫩龙岗区中杯心城龙翔辉大道，东谣临吉祥路泼，北达清柔林中路，侄距离海关啊大厦不到廉一分钟车架程。其项目定屡位为都市杂成功人士冈的理想居下所。其独很拥189动公顷的龙禽岗中心城轨城市公园途—龙城公稼园，堪称痰城市中央百的绝版地膜块。总建筑面念积82.桌6万平米晋，分4年钩开发。住宅类耽型分别袖为别墅懒、花园嚼洋房和方高层。项目特点险：项目北靠苗余石岭公容园，余石蜻岭公园是傲深圳市重捆点景观建惰设项目，最此公园成名为本地块武天然的后另花园，景款观资源非例常丰富蓄。公园大地衫将成为“那中央”+答“山水”物生活的最聚好写照，豆作为龙岗躁中心城首饶席豪宅，届项目园林圾由著名景然观公司香村港贝尔高徐林倾力打屈造,引入纽奉世界著名汁经典水景婶园林元素棚使使园林财具有更深道厚的文化还韵味。整个小区叨规划布局骆采用建筑崇形体高、借中、低相裂结合，并怪根据地形兼、地势、萌组织各功稻能地块位点置，形成瓶丰富的天晚际线，在喘小区内部您创造最大雾的中心花弊园，同时达保证高层痕实现距离震的最大化亡。入口一头侧为低层南建筑物，或形成了入痛口开阔感旧觉，住宅森之间以大炕的间距布候局为特点捆。鸿荣源烦凭借多什年的开冒发理念飞,力将膛本项目商打造成集深圳东馒部第一前顶端豪各宅。其推广宣拘传手法多送样而且具屈有一定的榨效益性。户型设沿计继续野延续了畜大面积访赠送的恋特点。样板房删设计大排气,做申工考究渔，符合牧其产品回定位的铜高档性付特点。显示楼难盘豪宅脊定位的峰样板房蝴设计。项目不沾足分析卷：户型设计咬时出现部油分户型设坝计不合理漏，无法合钩理利用入骨户花园，德用户反馈拌意见较大限。赠送花园蔽用固定窗晌分割，须肿用户使用卸时自行打密掉，欠考欺虑（其他哥小区用门佣分割，可俱节省用户昏后期开销冬）项目名称公园大地发展商鸿荣源物业管理鸿荣源代理商中原销售电话28983939所在区域龙岗地理位置龙翔大道与吉祥中路交会处占地面积36.5万m2建筑面积82.6万m2总体规划情况“中央”+“山水”式的环抱式规划设计容积率1.66绿化率33.5%建筑风格半古典风格类型多层高层主力户型面积实用率总户数3776车位数4715管理费2.8元/m2配套情况内部会所、商业、5个游泳池外部学校、商场、银行、影院等发售日期2007.4.22（一期）入伙日期2007年下半年折实均价11000元/m2总价区间万最高价销售情况好最低价付款方式一次性及按揭客户主要来源深圳关内龙岗本地外销比例居多现场包装好导视系统工地包装好示范单位好有效媒体总体评价绝佳的城中央位置、周边完善的配套和依山傍水的精品规划，鸿荣源•公园大地的呼之欲出，给予龙岗中心城的不仅是至善至美的空间模式，更多的是新贵族主义生活的体验。5.奥林华尿府项目综述析:奥林华朗府位于间龙岗中移心城黄蚊阁中路国与如意淹路交汇诱处、深谁圳教苑牵中学对低面。奥荐林华府案总建筑屠面积约两40万牵平方米掌，分三矮期开发筹，主要散为高层竹建筑。一期由芦3大栋横21-沉-28帖层的高争层住宅驶组成，搞共有6辫00余怪户。户泳型2房毫到5房熔，面积肉区间7券3～2侮30㎡夕，户斥户朝南霞，户户缓拥有大刘型景观处露台。项目特点图:奥林华进府东北疗向紧邻帜余石岭哪生态公丹园，犯西向与炭奥林匹凭克生态篮体育公偷园隔路妻相望，辫是处于场龙岗行勉政文化师中心和芬奥体新艰城两大碍核心区候域交汇荡处的第扑一个楼港盘。项目坐勒拥16宇.82来平方公殖里奥体桥新城配毒套，同佛时享受谜行政文童化中心然带来的锹购物、眉娱乐、糟小孩上蜡学的便醒利。项违目周边蜻规划全允部为住哥宅、商截业。奥林华府冒，采用“遵园中筑宅冤”的规划纵，摒弃面眯状集中绿殖地的做法卫，避免了财过于突出神中心花园每造成绿化辉面积相对砍集中，影家响其它区探域景观的泉缺陷，让摩景观实现坚充分共享捕。住宅建筑交之间的间振距足够大仆，为绿化伴和休闲用勺地留出足招够的空间问。奥林华弟府产品拴最显著稀的特点岭就是“码生态露抽台和入欲户花园袖”的设盘计。“尾生态露警台及入辽户花园钱”，实境际上是虚产品创坦新体系之的一个法符号，魂使人获痕得了自塔然与建陷筑的衔须接。样板房掩做的简苗洁，设乘计中做扣到10蜻0%单疲位朝南变、10方0%单芦位拥有敢四个阳丢台、1堵00%曲单位附蜜送阳光麦房、1膜00%桶单位拥紧有景观玩。项目不足铜分析：项目周初边的配幼套设施挑尚未启歉动,不终方便居泥民生活及需求。项目北施边的如月意路行印车量较箩大，容鸦易对住徒户造成后噪音影秆响。项目名称奥林华府发展商华联伟业物业管理华讯伟鸿代理商世联地产销售电话89629999所在区域龙岗地理位置龙岗区龙城街道黄阁路占地面积2.82万m2建筑面积9.05万m2总体规划情况半敞开半围合式规划设计容积率3.2绿化率60%建筑风格现代风格类型高层主力户型面积3房139-144m2，3房156-165m24房201-217m2实用率94%总户数613（一期）车位数695（一期）管理费2.5元/m2配套情况小区配套有约5000m2的商业街以及大型欧式中央园林、泳池、水上会所发售日期2006.10入伙日期2007.10折实均价10000元/m2总价区间100-200万最高价销售情况好最低价付款方式一次性及按揭客户主要来源深圳关内龙岗本地外销比例居多现场包装较好导视系统工地包装一般示范单位一般有效媒体总体评价楼盘销售情况不错，户型有一定的特色，小区自身内部有配套设施，一定程度上弥补了周围配套的不足；在景观设计上突破采用“园中筑宅“的手法，做到景观的均好性四、项颜目市场配定位1、类臂比竞争模楼盘调造研2、项拴目定位分析篇市场定装位市场定棋位：中砌高端地缺产项目区域定位必：前期以讲凤岗及龙抬岗中心城多客户为主脾，后期有场望扩展至协深圳关内荷及珠三角小地区区域定位主力客户休定位功能定铅位功能定位孙：集住宅作、公寓、氏酒店、商响业为一体印的复合型外城邦建筑风盟格定位建筑风格谅：有创新萍精神的现崇代主义风浅格建筑五、恳项目价水值分析1、住棕宅项目蛋周边价坛值分析2、项浮目可提嘉升价值凳分析分析篇五、凉项目价衔值分析1、住军宅项目炕周边价窜值分析2、项吗目可提雹升价值回分析分析篇项目周边束客观价值1.交通讲方面价值项目基量地目前雪仅有龙票平路与详城市相哥连，其利他尚需栋自行建觉设，道过路建设池量较内大，市驻政交通玩价值较般小。2.周纲边环境亚差异性项目周边路环境差异队性较大，状造成地块陈资源费配牺不均，需轨要在规划谅中统一调握整，实现滥价值最大伸化。3.市肉政配套龙便利性由于大运沿城与地块碑距离较近大，可以利纳用此部分意市政设施非，但是东逢莞其他的宿配套设施伸等级较低莲，且距离诉不算很近葛，需在项饼目内部自消身解决，顽以便提升面其住宅整尾体价值。五、重项目价毙值分析1、住缓宅项目梨周边价患值分析2、项目燥可提升价摇值分析分析篇项目自身春可提升价奸值1.竖立再独特的建丢筑风格，汪注重立面佛的设计和躲材质的使椒用。2.设立芒单体户型国研究专篇疯，力求做荷到既成熟啄又有创新紧的户型设著计。3.打缝造复合苗型地产拘开发模斤式，通经过商业极及酒店蹦等公共脚配套设释施提升慢项目整护体优势寸。4.注进重建筑氧空间布听局和环肤艺设计姻，营造秀出突出脊规划理净念的环齐境。5.完善闷小区配套柴，重视物财业管理。6.通过摩形象包装耐和营销策田划来进一足步提升项励目价值。6.益田具公司品牌蛛和实力作锹为项目建筑设的价值弯起点，项真目的开发馒应注重与茶公司品牌至的互动，找相互提升悬各自的价馅值。六、开发辜节奏建议1、影橡响项目旁开发节遭奏的基述本因素群2、牛项目开正发节奏效及结果邪预测分析篇六、开发纯节奏建议1、影怜响项目俭开发节虏奏的基纤本因素2、项揪目开发烫节奏及蓝结果预喜测分析篇影响开发爹节奏的基蒸本因素1.交通富系统的现穗状及规划技开发期2.项惊目开发少的产品继定位3.周围秤环境的综边合影响4.每期焰开发的力庸度及资金野投入5.复晚合型社馅区不同摸功能产仗品开发束的复杂咏性6.客站户群的疮合理定维位六、开福发节奏党建议1、影猾响项目异开发节钓奏的基龟本因素2、项屑目开发门节奏及降结果预蔑测分析篇开发节旦奏及结忽果预测1.由逝于该项桃目的定腐位为中涛高端产禽品，客量户定位般为本地撞高级白盘领及深德圳管理魔者，所摆以在项浪目的初印期开发问至少要较推出社贫区的中并端产品道，以获配得稳定扑的客户揪以及未漏来的潜透在客户贴。2.在垫地块的躁开发顺狠序方面羡，应以棵交通系需统作为拥指导，狸沿龙平谋南路两牙侧进行尝首期开诊发，以博方便的偏交通系瞎统引导坝客户到醉达社区宜，回避饺地块龙妨平路带图来的不味良影响粱，提高扶客户信阅心和品副牌知名昆度。一、总体规划1、项启目地块茫概述2、项杂目地块哥情况分较析3、建筑与空间布局4、道路旺系统布局5、环翠境系统淘布局6、公建猪与配套系少统7、分裕期开发8、分组葱团开发强公度规划篇一、总体规月划1、项涌目地块讯概述2、项目读地块规划现设想3、建筑孩空间布局4、道迹路系统刊布局5、环岗境系统三布局6、公建订与配套系添统7、分始期开发8、分组印团开发强菜度规划篇龙华二线拓展区东部旅游区

龙岗中心城深圳经济特区宝安中心区奥体新城地区

西部物流基地

宝龙－碧岭高新区

坝光精细化工园区

龙华－观澜－坂雪岗高新区

深圳高新区

平湖物流基地

观澜汽车电子工业园区

光明高新区项目区父域现状项特征-骑-深莞发展抗态势项目区率域现状领特征—未来城袄市次中虫心项目区喷域现状闷特征—错未来体坑育新城用地特扛征分析膊—奥体汇新城奥体新娃城将成细为龙岗照城市新叛中心，祸汇聚体粪育商业赶休闲旅慎游等各戒种社会炒功能。本项目拿与之紧神密相邻扫，在地蚁理位置渠上通过蚕北通道晴的联系廉相互融慌为一体拘。龙岗北兽通道奥体中岗心项目临界奥四周状况ＡＢＣＤＥGIHＡＢＣＤGIFGＥF用地特气征分析冠—水体项目北嘉侧为管旗井头水楼库，与罪用地仅犹一路之梢隔。是陕项目可的利用的疏最佳景投观资源建之一。应尽可能含与当地政忧府协商共鸦同将水库撤建设成为县以水体景永观为主的家市民公园恩，并通过驶建设结合赠下沉广场畅的地下通军道的连通拉项目与公妖园，使管叛井头水库灭成为项目匪的私家公覆园，极大亏地提升项趴目环境品鼻质。用地特征梅分析—山先体项目用讨地周边兴三面环婚山，虽药然山体鹅有一定化的破坏终并且山崇上设有摩高压线验，但仍疤然是城揉市当中尊不可多吨得的自蜜然山体扮景观。可在与奥型体新城相够连的山体星之上建设硬景观登山欲道，并在蓄制高点建纠设可登高径远望的景熔观建筑，摄使之成为轧项目在东类莞、深圳爪都能看到承的地与标氏志性建筑乔，提升项免目的品质叼和知名度欧。山体的炼汇水能劳为项目饲的水景石提供补商充水源妨。用地经张济技术于指标表序号类别总指标A地块B地块C地块1总用地（M2）400002.27191689.96158457.3349854.982总建筑面积（M2）849200.353536731.888237685.99574782.472.1住宅（M2）690934.353425319.888200916.99564697.472.2公建（M2）15826611141236769100852.2.1小学（M2）3321733217002.2.2幼儿园（M2）145335428542036852.2.3商业（M2）102016707672784934002.2.4会所（M2）85002000350030003容积率1.932.81.51.54公共绿地（%）>30>30>30>305总户数6568404319106156户均人数3.53.53.53.57停车位455428511313390一、总体规紧划1、项目监地块概述2、项叶目地块屿规划设赖想3、建筑卫空间布局4、道路米系统布局5、环境挺系统布局6、公建宫与配套系秘统7、分期岔开发8、分组飞团开发强熊度规划篇初步规桌划和设践想城邦型规丹划布局：卵由于地块耍占地共计纹40万平则方米，是辫一块极具撞开发潜力耕的完整地帝块，因此涌在规划设僻计中强调涛社区自成圈一体型规拦划布局，绑形成具有世外桃酬源环境悼及现代圣运动型料社区的空间。规划主笋题：具抢有奥体精讲神的人文社群区项目开莫发的独溉特性：溜不是单竭纯的住便宅运作养模式，块而是住匠宅+商塑业+酒箭店的复合型城咐邦。“奥林匹缩慧克”一词兽源于希腊蓝的地名“猫奥林匹亚累”，古代腐奥运会在夜奥林匹亚储山举行，成每四年一宜次。公元前7段76年的奥古代奥林氏匹克运动奇会正式载婆入史册,建成为古代晕奥运会的筋第1届。住宅部竭分的规铺划理念强调奥林体人文请精神，妙将此融坛入社区柏住宅规员划设计贼中。古奥运屋精神渴望和零平、尊栽崇公平东、追求悄健美现代奥扭运精神“更快诉（Fa内ste欺r）杆、更高均（Hi周ghe虫r）烫、更强想（St辱ron码ger莫）”现代体尸育精神信念卓越团队成功1.低密度规孩划形式：充分央利用建瞧筑限高询，采用肉低覆盖长率（1避5-1最7%）脂的规划蝇形式，黑提高绿丈化率并伍使住区写具有更努多的环屋境空间心。2.良好的空竿间比例：争取最颈大的楼间腾距，既可摄以保证建略筑单体具糟有良好的坑采光通风熄条件，同椒时避免实胀现干扰保投证住户的输隐私，并派形成良好培的室外景春观空间。3.适宜的镜邻里规宾模：邻里锣空间规场模一般红控制在傲200犁-40恨0户之筹间，形庭成相对失私密和唐促进交苹往的组脾团空间辨。在具赠体的组浸团空间嚼布置方脱面，采哑用点板睬结合、剩板板结将合、点信点结合绍的灵活和方式，栽以求最本大限度萌地创造损优良的病建筑空予间品质宰感。住宅部分哥的规划组芹织形式例：天健绿现代城板式空间板组合例：红树健西岸例：信辞义锦绣歼花园例：公烘园大地点板式空破间组合点式空间罢组合例：阳芽光带海就滨城例：鹤不翔豪苑例：蝴萌蝶谷商业+复酒店部续分的商期业地产铅模式规灭划设想借鉴日本声Namb睬apa短rk（大啄阪）开放讽空间运营宝模式，将膏酒店和商昏业有机的恩联系在一互起。商业部刚分商业部分运由近10锣万平米的领集中大型妖商业和为故社区服务偏的分散型资商业建涉筑组成抢。集中式怖商业——打造帮成华南地胶区的标志纷性商业建挡筑。在建吗筑设计上盐应力求创亦新，创造侍社区门户恨形象。例：德骄国某商处业例：曼涉谷Pa滔rag姿on分散式商螺业面积应与园社区配套压相结合，睬在保证住巴区居住品边质的前提寸下，在项钓目适当位斗置如空间窜轴线、分天期地块交私界沿线等波处形成外薯向型商业恼休闲街区建，并结合参开放小空跑间、道路愤局部广场赚、景观等孕进行设计裳，形成商贝业凝聚力翁。设计时捏应加强被互市政路划蛛分的用地扑之间的联隐系，同时侵应解决好负人流车流恨的分解及帽疏散问题携。分散性商托业氛围的作营造以舒欣适、亲切嗓、现代、财时尚为主。例：上海场新天地酒店部围分酒店定宪位为五凡星级酒扁店，主庙要服务军范围为垫来到东怎莞及龙扎岗中心环城出差烦的商务及政命府人员。忙同样作为品社区门户公形象，在来建筑设计崇上注意其林建筑风格的独报创性。例：阿联傻酋朱美拉卵酒店例：威斯彻汀桃树酒疲店例：亚套特兰大金树酒店一、总体规划1、项义目地块仆概述2、项饥目地块贺规划设董想3、建筑兆空间布局4、道描路系统董布局5、环境曲系统布局6、公建稿与配套系戚统7、分件期开发8、分驰组团开犹发强度规划篇图例等级分级理由建议良好部分处于用地中央，无不利影响；部分位于山体周围，景观资源好。最高品质住宅较好临规划小区道路及山体，局部有轻微噪音影响，但整体较为安静，具有部分良好山景。较高品质住宅，五星级酒店及公寓一般临规划小区道路，有噪音影响。一般品质住宅，部分配套商业较差临城市主干道道路，噪音影响严重。经济户型住宅及商业用地价值肚分析住宅密度妥分析——颠方案一住宅密角度分析深——方肯案二住宅密愤度分析滨——方族案三总体规划块平面水库加油站龙平快饮速厂房山体山体未来几年唐尽端路龙平路接蚀市区学校用地尊商业用地缸居住用地项目功胸能分区淋示意建筑群轮乡丰廓线由高泉到低建筑群炕轮廓线似由低到扯高建筑天甘际线示孝意一、总体规划1、项目假地块概述2、项目谈地块规划首设想3、建筑迁空间布局4、道路室系统布局5、环境番系统布局6、公建犯与配套系钟统7、分鬼期开发8、分组歇团开发强益度规划篇龙岗北通败道、龙平声路、龙平优南路使地蒙块具有良改好的通达昂性。园区大梯道加强是了用地龄与工业贿园区及雹水库的捆联系。龙平南滨路在目贿前可作却为项目榆专用道盗路，提嫁升项目培的品质尊感。南侧规险划路可告建设为颤环用地福的专用武景观休婆闲路。周边交通芒环境示意小区出剩入口闷商关业出入涂口菌酒店锹出入口锅学校出融入口项目主慕要出入态口设置商业停车盆：900狗辆君居住地寺下停车：慕2400拦辆帆居住呀地面停车讽：500愿辆项目停车匆布置示意一、总体规乔划1、项目站地块概述2、项汤目地块元规划设咽想3、建迁筑空间倘布局4、道距路系统滨布局5、环境换系统布局6、公建登与配套系恳统7、分期毙开发8、分组掠团开发强恭度规划篇周边环邮境优势：不遭可多得的凤山水资源特优势+天劣势：歼城市交通蓝噪音及高尿压线辐射环境设计袄应是项目肯主题的具绸体体现，偷环境应营洞造出运动的枕主题情售景。充分利用抗周边景观打资源，将大山水箭的景观贴概念引入整域个社区摸。强调景观禽的的实用你性，使景耻观不仅可柔赏更应可拌用——可使用若的景观惯空间。应注重人性化的设计及志使用。环境总蕉体规划拔及风格党艺术构眼思项目各组概团环境概竿念设计各组团缎的环境援设计是惕整个环盖境规划龄的延续