标杆写字楼产品品质报告

写字楼产品品质研究与写字楼有关的问题保护地球环境防止城市的温暖化、热岛效应防止破坏臭氧层节约能源办公楼作为社会产品重新认识建筑的社会资产考虑和区域社会的共生景观关系建筑的使用寿命（long-life)和产生的社会环境重新认识现存建筑的价值再生与写字楼楼有关的问题信息化社会的网络化和写字楼的变化信息化技术的普遍应用小办公室及家庭式办公的出现灵活性（办公楼使用上的自由度）OA系统的调整人员的增减布局的改变电源、照明、空调以及综合布线等的各种变化与写字楼有关的问题安全对策防灾（消防、抗震、避雷、防水等）防盗（企业财产、企业情报）由信息化而产生的危机管理对策（为保护信息通讯系统所采取的各种风险对策）无障碍高龄人员残疾人员女性设备管理（FacilityManagement）与写字楼有关的社会问题舒适性（Amenity)-提高居住和工作环境空气热量声音光线色彩味觉视觉根据休息、隐私以及交谈等不同目的提供不同的舒适性写字楼产品品质研究从城市规划的角度研究从建筑设计的角度研究从设备设施的角度研究从城市规划的角度研究项目用地在城市规划中所处的位置项目用地描述的主要控规指标城市设施对项目的影响写字楼产品设计需如何城市规划的要求小结从城市规划的角度研究项目用地在城市规划中所处的位置项目的用地的土地性质项目用地所在区域的中、远期发展规划项目用地与城市中心区域的关系项目用地与周围环境的关系项目用地描述的主要控规指标从城市规划的角度研究项目用地描述的主要控规指标高度容积率基地面积/用地面积（首层占地率）绿化率停车位（专题介绍）干道开口位置从城市规划的角度研究城市设施对项目的影响公路网附近停车场煤气自来水电气电话下水道热力从城市规划的角度研究写字楼产品设计需适应城市规划的要求适应城市规划对于土地资源的综合利用要求，包括：地上、地面、地下：适应对于交通组织方面的要求：适应城市公共空间设计的要求：适应与周围建筑物之间关系的要求：从城市规划的角度研究土地（地上、地面、地下）的综合利用：地下布置车库、地下通道地面层与裙房布置商业服务设施、办公楼出入口高层布置办公楼交通组织方面：机动车非机动车人流货流路线步行路线从城市规划的角度研究城市公共空间设计：空间的功能大小尺度高度造型与建筑物之间关系方面：与周围建筑物的和谐统一等

从城市规划的角度研究小结：在规划上能符合城市整体规划的要求，考虑发展、留有余地用地内部交通顺畅

在高、低层配置上具有足够的科学性

在视觉及空间感觉上有其特色从产品设计的角度研究建筑设计高层与低层首层平面设计标准层设计消防设计室内设计建筑设计——高层与低层高层与低层部分设计满足功能的不同用途确保公共空间独立于办公部分的交通路线考虑日照条件对邻地的影响丰富立面及体型：屋顶花园建筑设计——首层平面设计首层设计的重要性和要求：大厦功能的综合性导致首层设计复杂：合理组织进出大楼的各种人流合理组织首层公共部分和办公层从环境设计上要创造适于办公楼的空间环境、色彩环境和光环境等，以求良好的第一印象建筑设计——首层平面设计首层平面与总平面的关系总平面设计决定建筑物在用地中的位置，重点要注意标准层的平面设计同首层层流线处理的整和性一层的主流线和物业管理以及停车场与通用口出来的服务流线安全避难通道紧急车辆的活动空间建筑设计——首层平面设计流线设计首层人流线路包括：办公人员流线、大楼管理人员流线、来访者流线、外来开会、进餐、购货人员总平面车流包括：上班人车流、外来者车流、货车及垃圾车流线、消防车环路和紧急情况下消防车需通达各处，还有自行车线路建筑设计——首层平面设计人口大厅设计要点首层入口大厅是重要的交通枢纽首层大厅的室内外空间渗透大厅空间的动态导向与限定建筑设突计—标准层平临面设计标准层平塔面的内容办公空怨间公共走辰道楼梯电梯间退、前室卫生间开水间空调机房各种管敬线的竖罚井建筑设计—标准层平会面设计公用部分补（核心筒太）生活功能判：卫生间开、开水间流线功凉能：电纲梯厅、黎走廊、珠楼梯间设备功暗能：空疼调机房造、管道滩井建筑设钳计—标准层平钩面设计核心部（词核心筒）俊布置中央型偏心型分离型外周型核心部（缘瑞核心筒）炊大约占标疲准层面积20-3头0%标准层姐平面相弹关指标办公空行间现在及想未来将缺要入住报的人员乱数量，爷参考指位标：人置均办公源面积约6-1基2平方绣米除办公挨面积外株，会议项室、接旅待室、竭食堂等芽配套设脆施，包来括上述患配套面牧积后，送参考指仇标：人盗均建筑疯面积约角10-疮20平抓方米平均人员纷密度指标趟=平方米摩/每办公幻玉人员欧美国辛家为15平方嫩米日本过赔去为3冷-10驱平方米吊，目前剪是12誉-13刘平方米会议室大型会违议室中型会薯议室小型会考议室标准层异平面相骆关指标卫生间：配置：翼前室、嘉洗手盆伴、镜子于、烘手甘机、洗赴手液等指标：女用卫生粥洁具的合友适数量男用卫硬生洁具迎的合适升数量开水间配置：耳开水器挠、洗茶牧杯及消胖毒的水精池、吊服柜、上弄下水、拔过滤茶贪根的器语具、倒纷烟灰的富容器及鼠地漏等开水间姐面积不疮应小于6平方鬼米标准层怖平面相遇关指标走道：双面布置何房间的走垦道净宽度率不小于1.6m单面布区置房间庆的走道轿宽度不恢小于1授.3m楼梯每层楼梯煌总宽度按饱其通过人库数每10杯0人不小决于1米m办公楼搬楼梯的们最小宽终度（净论）不应煌小于1嚷.2m建筑设计—标准层剖熊面设计层高决定层高厦的因素：办公室酸平面尺村寸于室厚内感觉自然采垃光要求亲，窗口户大小要御求空调方式排烟方式照明方匆式消防喷退淋方式参考值：高层办公肆楼吊顶下剪净高应在2.6锯-2.誉7米建筑设华计—标准层剖彩面设计吊顶吊顶上的腔设施照明灯具空调风宿口消防设施阀：烟感报料警器、紧瓶急照明灯刊、紧急广箭播喇叭、花机械排烟私口、防烟蛙分区垂壁预留灵促活隔断帽的安装评点吊顶内卫部检修舌口建筑设计—标准层剖衰面设计吊顶决定吊顶筐内部高度遗的因素结构楼板况及梁所占魔的高度（共每层减低20cm晚,那么怪20层楼准总高将降策低4m）空调主干染管的高度疤及位置消防喷淋罩管的位置电缆桥架肤高度及位宏置照明灯济具深入好吊顶的狂高度建筑设计—标准层剖盟面设计窗户窗户设计吃时的参考析因素采光面积节能的开幕窗大小和起玻璃种类开窗大恨小与办扣公室进疯深相吻除合办公安嫌全性和店居住性窗边空隆调设备租的收口窗的宽躺度一般迈是开满咐外柱之授间或在皂外柱之舍外作成阴水平联泻窗窗下口高拼度在距地50-留80c赞m高消防设计防火与宪防烟分台区防火分禾区防烟分献区疏散设计恼中的几个构问题底层外门贵的宽度消防层楼嫂梯、电梯调位置设计消防控惭制中心甜的设计耐火构造宾设计的几额个要点消防设计——防火分区防火分区低层与高崇层之间的菌防火分隔东；大空间文、连通空势间的防火荷分隔；地下室落防火分泥区，地碧下室的矩防火分末区允许魂面积的湖要求比既地上建矿筑更为盏严格；地下车住库的防贡火分区户；楼梯间脂与通风果空调机部房等特芽殊部位锹的防火避分隔：消防设票计—防火分区炼最大允许梨面积名称每层最大防火分区（平方米）一类建筑1000二类建筑1500地下室500消防设冰计—防火分叔区相关州指标地下室防劝火分区：地下室的欢防火分区籍按《高规》赠，每个防驻火分区不乌得超过5梦00平方浸米，设自漫动灭火设承备时不得贤超过10线00平方胶米；地下车滴库，防拖火分区眨最大允去许面积台为10锤00平脆方米，肤设自动印灭火时曲最大允痰许面积奏为20繁00平倡方米；楼梯间继与通风侨空调机径房等部寻位的防吼火分隔鼠：按照泽《高规梢》规定脊：“附设在洲高层民狮用建筑屿内的固臣定灭火赤装置的滋设置室堪通风、枪空气调畅节机房漠等，应目采用耐分火极限晶不低于3.0诉0h的钟隔墙和很2.0延0h的芝楼板与雀其他部食位隔开甚。隔墙集的门应确采用甲佳级防火卸门。消防设用计—防烟分木区防烟分区把：需设排泽烟设施拍的走道盲、净高井不超过6m的糕房间，熄应采用纠挡烟垂再壁、隔病墙或从券顶棚下精突出不下小于5主0cm袜的梁划柜分防烟行分区。每个防迈烟分区舌的建筑卵面积不渔宜超过忌500贸平方米骡，且防去烟分区态不应跨纹防火分涂区消防设搂计—其他问没题疏散的隔问题低层外门置宽度的规气定：自动眠门、旋转哲门不算疏蒙散门，每100人1m宽消防楼谢梯要求夫接近电脸梯厅、垄考虑双误向疏散楼、电梯励防烟前室估的设计消防控章制中心进的设计功能位置建筑耐火构造翼设计中的斤注意点室内环耽境设计日照的控郑制：就是消除各阳光引起痛的晃眼和搂减少日照胜带来的辐堪射热对直射阳嘉光的遮挡肯方式反射玻县璃的应末用遮阳百清页照明：现代写字励楼一般进信深较大，夸需要依靠蜘人工照明旁来创造良容好的视觉培环境。室醒内的照度读随着时代暑和经济的沸发展而增支加，美国梢标准照度良大约是日绩本2倍。室内环驾境设计温度、须湿度调魄节—空调系统噪声控量制室内环境葵设计室内设计指的几个顺心理因素房间大爷小顶棚高纪度窗台大小口、高度房间颜色装饰材剑料从设备设扰施角度电梯空调停车位智能化电饲梯电梯台数袜的设定查表法按建筑极规模计喝算法模拟法实例比都较法电梯设膏置方式传统分区糖方式双层轿箱阿方式快速梯梦与分区拦梯结合伞式与立仔体电梯文厅方式电依梯衡量电梯驴系统的指存标品牌载重载客人数梯速电届梯电梯厅轰的布局简与装修电梯厅猛的布局良好的答配置不良的贴配置电梯厅的慕装修电梯门套抛及电梯厅是墙面应采灶用经久耐辟用而装饰谁性强的材宗料首层电梯向厅装修标飞准一般高震于其他层吊顶与灯资具配合，刃使光线柔劈燕和而明亮停车粘场车位数吵量标准停车场彩：小型渗汽车按隆每车位