某地产项目工程质量控制点的设置指引

工程质量控制点的设置

房地产项目工程质量缺陷及对策

前言房地产项目工程质量控制的关键点在哪里？作为业主方的代表，项目工程师的工作重点在哪里？钢筋、混凝土、模板、内外装饰外观质量？工程质量通病如何防止？居于国家、地方规程规范的验收标准？还是居于客户使用、客户投诉的系统性缺陷消除？本文通过对项目案例中客户投诉及其处理的统计资料进行系统的分析、整理，提出房地产项目工程质量控制点的设置。特别注明：本文数据、图片主要来源于2005年上海“麦莎”、“卡努”台风后多个项目的工程照片，部分图片来源于网上收集的资料。并非指某一特定项目。目录1、客户投诉分类及统计规律2、屋面与露台渗漏3、门窗及框边渗漏4、外墙面渗漏5、卫生间及管道渗漏6、地下室防裂与渗漏7、墙地面裂缝8、外立面装饰9、成品保护与验收10、工程质量管理体系1.1客户服务系统CRM投诉问题分类类别一类级别营销服务销售服务、合同履行、签约过程、产品交付、投诉处理、调研与回访、安全、保洁、环境维护、维修维护、社区活动规划设计小区规划、园林景观、单元结构、智能化、设计交底工程质量结构部件、外维护、内装饰、厨卫、设备、智能化、小区配套、环保物业维修维护放在服务类质量问题直接反应的现象可能造成的影响及后果渗漏水问题

屋面、露台防水对业主装修、入住造成较大影响。厨卫渗漏水问题对下户业主造成很大影响,部分上户业主不积极配合维修。墙面渗水维修困难,反复发生。窗框、门框渗水维修影响业主精装修台面等。一步台排水不畅，雨水进入室内造成室内木地板大面积被泡等严重后果。CD组团采光井没有排水地漏雨水倒灌损坏业主地下室装修、物品。地下室外墙面未做防水这是地下室渗水的根本原因。照明系统受潮、进水容易造成短路。暖气、给排水问题

施工与图不符，装修误伤管线造成严重漏水。地埋暖气管有多处接头漏水隐患，一旦发生将造成严重漏水。排入雨水井的下水管地埋直角处；弱电系统设备均在地下井内容易进水受损。暖气片漏水漏水造成很大损失。热水管（PPR管）施工过程中热熔处理不好漏水造成很大损失。供水水压不够，热水器打不着火强弱电问题电表爆炸造成恶劣影响。1.2、质量投诉现象及影响质量问题反映出的现象可能引起的后果其它质量问题

承重墙跑模装修很难处理。墙面裂缝维修费时费力。地面裸露暖气管容易破坏管线。卫生间、厨房服务阳台墙、地面空鼓影响防水效果。回填土不实管线脱落，散水台断裂。阳光室底部保温脱落容易脱落伤人。露台、一步台、阳光室抹灰层空鼓容易脱落伤人。外墙砖空鼓容易脱落伤人。外墙面返碱、外墙砖颜色不一致影响外立面。铁艺防锈处理不到位容易损坏，影响外立面。花园土层深度满足植草需求，植树不好成活影响景观项目施工问题影响土建问题墙、地面、天花不平整，误差较大装修困难，影响使用门洞不垂直，两侧墙厚度不一装修困难，影响使用跑模、空鼓、裂缝影响使用回填土不实外墙砖返碱图A

图B

图C影响使用渗漏水问题厨卫、露台、服务间窗框、墙面、烟道、管井等多处图A至图H对业主装修、入住造成较大影响门窗问题门窗变形、五金件不灵活、开关不畅、胶条不实影响使用中空玻璃内有杂质等无法清理管线问题采暖井跑水造成经济损失，影响居住和使用地埋暖气管预埋前有损坏并有多处接头，接头处渗漏图A

图B渗水，造成装修损失，影响居住暖气供回水管接反；暖气管与自来水管串接无法采暖给排水问题卫生间下水管脱节漏水，无法使用卫生间下水管内大量施工垃圾堵塞，无法使用热水管（PPR管）施工过程中热熔处理不好，熔接过度易造成管堵，熔接处易渗漏自来水管与中水管接错，自来水管与热水管或暖气管接通无法使用热水及取暖冷水管漏水；阳台、露台、卫生间地漏堵塞户内返水部分坐便器与墙壁距离过近无法安装洁具强弱电问题电线未穿管；CD组团使用临时用电烧毁业主电表电线接串，一个开关控制多个灯开关与灯不能对应，影响使用门磁、窗磁安在室内，安装位置有误无法使用1.3“某工程”房屋交付客户投诉统计（420户）数据来源：（截止12月25日，420户A区入伙收楼书投诉记录）合格工程客户满意门窗工程：1.32条/户土建裂缝：0.19条/户装饰工程：0.39条/户给排水：0.05条/户土建渗漏：0.20条/户建议：建立高于普通工程质量验收标准的公司级验收指标，用于提高工程质量验收标准，争取一次达到（或接近）客户要求，降低投诉率。1.4、“某工程”客户投诉问题统计墙地面、门窗、渗漏是三座大山1.5“某工程”2005年上海“麦莎”与“卡努”台风过后1.6

“某工程”2005年上海“麦莎”与“卡努”台风过后1.7从投诉统计中寻找工程质量控制点

4大客户投诉问题2、屋面与露台渗漏2.1案例：屋面与露台墙根渗漏2.2案例：雨天不漏晴天漏水顺着女儿墙面渗入防水层下的保温层内这是某户露台积水未排完的情况，露台三面高过阳台门槛，且无泄水孔，一旦堵住只有朝室内流室内这里最低建议：水落管设计时要多考虑非正常情况，尤其上海暴雨较多，而且使用中也会有意外发生2.3案例：屋面露台积水、排水不畅2.4：案例：室内外无高差，水倒灌入户案例：C型露台、ABD型进户平台，都因为没有留足够的高差，且无底槛，用户装修后内外高差一样，甚至要略高，下雨时倒泛水。石材贴完就跟门槛一样高这儿也是，贴完面砖就和铝合金门下槛差不多了建议：设计时充分考虑实际使用中的情况2.5案例：砌体墙直接落在楼板上，无混凝土导墙2.6：案例：过多的屋面反梁设置露台大多是下有房间、梁上反的做法，这样的做法对下一层的空间感觉有利，但给施工、防渗漏以及露台的装修使用带来很多隐患。露台反梁部分采用膨胀珍珠岩填起，上面是卷材，从基层做到面层过程较长，过程中珍珠岩一旦受潮，水蒸汽始终都在夹层中，早晚是个隐患四面反梁，好像一个水池，但下面是室内2.7案例：卷材防水层无法收头象这里，未卷进下槛，存水试验不漏下雨漏建议：设计时对于反梁的设置需慎重，实际上，由于联排的层高较高（尤其底层大厅），下面梁在装修时是可以解决的；露台多固然好，太多就过了；今后审图时对于细部节点和选材要细。2.8筛案例雨：出屋裕面烟道晨根部处帜理马虎露台、盾屋面防被水节点胶设计处纺理，如鸟烟道、坝防水卷秒边设计选处理，争这些部辜位容易首往室内础渗水须图A2.9乏、案例胡：露台厘、屋面刊防水节套点设计拘处理，缓如护栏调设计处颗理，这滑些部位灯容易往塔室内渗磨水图谅B2.1辆0案促例：过抹时的披竟水板及酷屋面防患水构造沃设计业主想平搭阳光棚，顷于是就利繁用反梁，结紧果铝合议金地脚紫打穿防水层汉，造成渗兰漏业主觉得反梁有碍床露台活动于是面梳砖贴到讯反梁顶，雨被大时水浩会翻过卷材博渗入墙当内2.11原案例：屋顶花园悉女儿墙周掌遍种植物翼已高于防挖水线返回2.12肯屋面、露光台施工:1.主欢要是控群制结构禁层不渗窃漏，防水施工悟前先进行乐结构闭水拳试验(淋耗雨检查)哑，若有漏缴点先用炒防水宝答或注浆结处理；2.防棚水施工齐时要求象重点处贱理细部屡:泛水邀,墙根请,管边张等女儿墙泛馋水墙根防略水细部2.1谁3架屋面它防水保税温构造1、结构郑密实，自捞防水2、混俘凝土导蛾墙、反祸梁3、倒置改式屋面防刑水构造设挎计4、女沈儿墙、僵管根、批孔洞节援点优先铅处理5、防持水材料呼必须收爆口6、排水浆顺畅，防衬止倒灌3.1贵案例：青门窗框祖边渗水3.2案末例：门窗科框顶部底照部渗漏3.3案方例：门窗姓拼缝打胶辞渗漏铝合金窗兔几乎所有间的接缝部文位都存在题渗漏的可聚能性3.4案里例：推拉患窗无高低个脚，雨水刷倒灌3.5于案例眨：铝合金额门窗水泥腾砂浆框边筐塞缝不密府实发泡涨出跌切割，表什面防水膜棚破坏3.6根案例轧：发泡左剂表面甘防水膜办破坏打胶里面空的获，发泡剂漏断打3.7翁案例：打远胶太薄轻孕易拉脱下槛里填允的木块、木屑，穴发泡剂卧打的没用3.8案裤例：建筑斜垃圾填塞勇底框3.9著铝合絮金门窗框凑防水加强准层3.1炭0魄铝合搞金框边绢滴水和咸排水坡门窗:（1.妙）留设塌门槛(坦出阳露张台门下读槛)（2.橡）门窗昏框接头沟打胶质冻量门下槛起洞到防水设戴防作用门窗框捉进场时验收接踢头打胶3.11拔施工过程度控制门窗:（3.）弱门窗框塞巩缝后,隐滩蔽前的交夺接验收（4.避）外框娘周边打扭胶质量（5.可）淋水梨检查门窗框珠周边塞锡缝需逐薪一验收3.1馅1施工犹过程控考制3.12森门窗援淋水检查投方法标准：应门窗和目墙体采探用常压找（0.使2-0击.3M厌PA）稿淋水检湾查，淋盟水管ø谨10P犯VC管弃，钻孔百ø2@腔50；而同栋搂肝每批3葡－4个宾。时间棒2小时姓。全数检盛查3.1战3非打端开方法芝的渗漏趁处理方歪案3个主要斑工序1、内需灌浆2、外墙衫面砖防水戴勾缝3、外墙继面砖防水叹封闭4、墙太面渗漏4.1锹案例：兵墙面孔日洞与裂苏缝处渗血漏4.2案隐例：一步呢台排水不上畅，雨水微倒灌浸泡违地板。4.3既案例：刑空调平终台未做亏防水、盏排水不越畅返回4.4冰案例：地印下室线盒迹渗水损坏霸业主已装糟修墙面。4.5匀外墙渗觉水通道勾缝剂挖及外墙袭裂缝是弯进水的惧第一通指道找平层及课粘接层是路良好的“迹小水库”阶和渗水通寨道墙体有普不少的宪缺陷，照轻质墙慨体内水着可以到吓处流动窗户塞缝但质量很难刺保证窗户本身辅漏水也常得出现4.6很石材青挂贴外墙纺构造4.7舌石材供墙面压顶4.8欠空调奔板根节点4.9郊外墙面壶孔洞堵语补5、卫色生间与俗管道渗纽奉漏5.1纠案例：厨卫管除道渗水5.2番案例：铲热水管隶（PP皱R管）踏施工过杏程中热关熔处理返不好，杯水管热交熔接口推容易破痰、渗水早。5.3背案例：变返潮、键发黑的欢装修木款门套、刮木踢板返回5.4举案例：胀室内采智暖管线周、各上沸水管线耻施工与勤图纸偏烫差太多美，业主胸装修损溪伤管线知，造成六渗水。5.5删案例：亚照明系市统线管芹受潮、床进水、图漏电、益短路：河图为灯落泡内进裳水，非肆常危险硬。5.7黄案例：翁预埋供词水铝塑粗管接头纷渗漏返回5.8着案例：狗弱电系欧统设备埋均在地宿下井内养，易受信潮或被恶水淹，积给检修瞎带来困恢难。厨房、岁卫生间证:1.同样夫是控制结强构层不渗饺漏，防水仓施工前先蹈进行结构闭水作试验，逐伍间检查,周若有漏点股用防水宝南或注浆处男理；2.控制片管根、烟泉道等部位床的吊模质淹量,用膨检胀细石砼牺，必须分两窄次浇筑，泼第一次完港成后要求比灌水检查洋,不合格的骂打掉重来3.防孙水施工挡时要求糕重点处淋理细部征:管边代,墙根垫等插入图呼片5.9洁卫生间垦防水施傻工控制5.1剖0休卫生冠间防水贝构造5.11秩管势根孔洞堵忌补5.12座地免漏防水节妥点5.1窗3卫生筛间木门宇根部防休水1、木基灶层板离开猪卫生间地盆面50M虚M，内灌附发泡剂2、门悬饰面板驳离开地宵面5M抚M，下厌面打玻悟璃胶6、地下室绍裂缝与丛渗漏防娱治6.1测地下墙室结构源裂缝控博制三个地山下室长苍200解米，宽斜17－诞53米期，是超定长大体辉积混凝职土结构设计采用氏3条后浇羞带，混凝访土及后浇值带全部掺轨入HEA傍外加剂项目中各心与监具理、总潮包多次线洽商讨勾论，并暂实地考怪察混凝萝土泵站将地下财室裂缝嫂控制的尿重点放拳在：混凝土叹坍落度区（12乖－14渣CM）、砂石娘含泥量秘、施工是控制和门养护取消混凝适土板内的搬HEA，仅保递留了后在浇带部朵分的H警EA在顶板转另角处增加告了抗裂构便造钢筋6.2铸地纵下室外全墙防水捆构造6.3颂地群下室顶茶面防水振构造6.4连地下室书地面防党水构造6.5费地下室庭孔洞堵煤补7.墙地盖面裂缝7.1案桶例：外墙滤面裂缝底层悬闯挑梁上部的垂聋直缝较明显，销部分外墙可见博，约0.3筋mm。避多分布在叠粗加房底层净客厅部位。这些裂缝驴由于悬挑工梁下部地积基处理不搁当（原设怖计要求填亲炉渣或聚击苯板，实甜际下部已坟填实）,提实际受力宅与计算不冶符造成，染部分裂缝长内外贯通身，直接导猾致渗漏7.2鞋案例：剖内墙、唯地面裂郊缝7.3宫案跟例：回副填土不难实,散牺水台断矿裂。这一类是宝梁下水平恼、柱旁竖屋直缝：缝赚随温度变先化明显，薄清晨夜晚和几乎看不诞见，中午圾温度高时朽明显，一陈般小于0析.3mm炊。该类缝眼大部分由带于砼或砌忽块材质不柄同，线膨或胀系数不尿同，对温挑度变化敏炮感，多位参于外墙两捕种材料交熔界处打开以诵后看，爬钢丝网塌按要求刷做了，但裂悔缝还是搭出来此处渗浓漏有些就是因盾为内外贯通屿缝7.4断案例：眯砌体界碗面裂缝7.5案屑例：墙体界桃面裂缝接、螺栓逗孔、脚唐手眼堵选补不密江实7.6控制砌菜体砌筑耕质量斜砌砂禽浆饱满斜砌前至凑少放置1喇0天砌筑时间塘要控制,分四次进萝行砌块砌筑余前要存放28天,运至楼昌内存放顶砌斜砖亡至少10灿天后进行7.7砌体构造岔要求要规到范:1.设置构阻造柱---墙端头\拐角2.窗台压明顶砼伸惑入墙体3.施工洞口也过梁设置斥规范窗台砼原压顶两圣端伸入茂墙体至泪少20录0.施工洞庆口设置转过梁,菠并留马努牙槎及这构造钢愤筋7.8甩栗浆:(工量具采用空士压机)1.粉煤刷墙面锋均提前风一天甩栽浆，重堪点是砼禾结构面坡，加强甩浆寒质量、控挥制甩浆密独度、强度2.砖墙踩与结构柱叉相接时，位砌筑前在制墙体接触夜面甩浆，避免竖违向砖缝考开裂甩点均匀你,控制密风度及强壮度7.9贴汉网:1.墙体逗与结构梁务柱相接处2.过梁南和窗台压伟顶的八字备角处3.水电予埋忌管线处墙与梁柱来结合处水电线管胡处外墙钢劳丝网(用保温女钉粘贴)拉结筋与胞压顶钢筋筋拉通窗下口能设45拾°玻纤箭网，4腐00宽情800学长。8、外财立面装乖饰8.1外盐墙砖返碱劣，影响外窜立面（售嫂楼处）图樱B8.2外凤立面墙砖田空鼓、脱屈落，容易卡伤人，8.3外墙面砖症施工前，锋根据图纸透尺寸，核汇实结构实抚际情况，以大面排牌整砖为原孙则，绘制挽施工大样妈，避免出左现“破活鹿”窗间墙排扑版确保对称柏美观9、成缺品保护程与验收9.1梨案例：性惨痛的先铝合金辈门框9.2数案例：私交叉作侍业保护9.3然面砖涂忧料阴角伙交接处烘处理，南用粘胶惕带贴好预，防止暖相互污朋染美纹纸骄贴边确保顺戴直美观9.4窗象边打胶同央样要求用满粘胶带贴敬好后再打者胶美纹纸贴融边确保顺直这美观9.5驶楼梯间内梯井的耕细部处申理滴水线维条加鹰嘴处哗理9.6部品组痒装化设饥计9.7厨交房验貌收:逐博间房实勾测实量抄并记录条---柏整改完怜善--帖-确保每间龙房的开间荒、方正、傻平整度、层高等垮无偏差开间检樱查层高检返查10、链工程质管量控制殃体系10.1醒建立完善惯的工程质砌量管理体盟系技术准铲备质量记砌录过程控制统一工程红技术标准统一设程计节点赠细节技术讨论蜻与沟通样板引征路：消筐除设计系缺陷和里施工差彻异性工序检查嗓：重要工渠序、关键终部位平行扯检查成品保护灰：落实措路施，交叉脏作业保护分户验惠收：分谷阶段依陆次以户写为单位撕验收《样板赖指引验沟收表》《工序勇检查验小收表》《分户验物收表》4、工程质量踩与安全控皇制10.2哲样灶板引路墙体定位墙体材料奇、厚度空调预留摔孔洞卫生间爪排气孔厨房强免排孔洞住户配电离箱定位多媒体律箱单位开工、借插座定滚位门窗开喇启碰撞土建工颠程师检屠查给排水截工程师午检查电气工潮程师检雨查施工大面拴积展开设计师躺、营销书面确认监理人派员跟踪牙检查4、工程质串量与安于全控制10.3敲工序检查地下室产侧板地下室执顶板屋面防水墙面防水卫生间防星水螺栓孔集修补混凝土扶基面修滋整施工缝照加强防水底层至施工粘贴加妹强层防水面鼓层施工保护层心施工混凝土基却面清理后浇带训处理防水层败施工保护层嘉施工屋面结构阁闭水911加墓强层911颤防水层水泥砂浆校保护层APP念卷材屋面闭水朽试验挤塑苯板岩保温层螺栓孔窗堵补脚手眼躁堵补门窗框属砂浆塞趁缝墙体基层布粉刷门窗框值边JS毫涂膜门窗框边肿打胶墙面淋水逗试验混凝土裤导墙浇忌筑管道孔推洞堵补加强层够施工防水层施竿工保护层镜施工卫生间闭役水10.漫4肠成隐品保护各专业分贱包工程成品保护港措施的落椒实交叉作业成品保根护监控屋面防水卫生间防袄水铝合金门凯窗阳台栏变杆空调百短叶入户门电梯安麻装优化分认包施工