杭州某住宅楼盘推广策划案

解决之道THEDYNASTYWAY**时代杭州·滨江寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心寻找项目核心产品整体抬高四米高得房率……地处滨江CBD

0米---两大绿洲中心50米---钱塘江500米---江滨公园500米---钱江四桥幼儿园8000平米商业沿江会所农贸市场中心生活圈是什么决定了生活？＃1＃2＃3＃4＃是什么决定生活的领域？是什么决定生活的高度？是什么决定生活的距离？是什么决定生活的节奏？是什么决定生活？…………NEXT市场三大战役NEXTNSI江北战役：我们的武器——新（新城市、新规划、新客群）制敌策略：避实就虚，避重就轻滨江区内战役：我们的武器——先天资源（江景、山景、滨江公园）制敌策略：以强制弱，各个击破南岸沿江板块战役：我们的武器——？？？共享的资源（江景、山景、公园）产品各有特点战役状况：群龙无首、鱼龙混杂制敌策略：强出头，掌握语言霸权；霸占资源市场已经提出命题，谁有胆量振臂一挥，做号令天下的英雄？而这英雄，又要有怎样的力量，能制约他们的资源呢？客户NEXT财智阶层曾经：一群通过利用自己智慧资源而发迹的人现在：一群希望拥有更多资源而掌控未来的人未来：一群通过对资源的占有而享受生活的人生命的价值在于拥有多少的资源他们最懂得：尊贵生活，不在于拥有多少金钱，而在于拥有多少资源资源的含义：这里所指的资源是指人生前进有益的助动力。包括现实中看得见的有形资源，如金钱、自然资源、财产、企业等；也包括现实中看不见的无形资源，如权力、学识、智慧、身份等。**时代里的核心竞争力资源{}在**时代里，基于核心竞争力，我们提出时代的生活哲学：生活托拉斯主义**时代拥有绝好的资源，江景、山景、公园、四桥，都是生活享受的资源；交通、位置、区位是生活便利的资源；小区规划、景观、建筑的设计是生活体验的资源。而我们要做的是要将共享的资源独享，将独享的资源放大。『生活托拉斯主义』内涵托拉斯：

托拉斯，英文trust的音译；中文意为垄断，垄断组织的高级形式之一，由许多生产同类商品的企业或产品有密切关系的企业合并组成。旨在垄断销售市场、争夺原料产地和投资范围，加强竞争力量，以获取高额垄断利润。生活托拉斯主义

生活托拉斯主义的含义是占有强大生活资源的建筑，提供生活更高享受的乐园。生活托拉斯主义道出生活的真谛：

垄断资源，享受生活。『生活托拉斯主义』外延生活态度LifeAttitude生活托拉斯主义代表一种积极向上、对人生与未来充满自信的生活态度生活目标LifeObjective生活发达的过程，就是不断占有资源，利用资源的过程；要享受更高级的生活，就需要占有更多的资源生活现状LifeState财智阶层是一个拥有资源、珍惜资源的阶层；明白现有的生活与成就都来源于资源的作用『生活托拉斯主义』外延“生活托拉斯主义”是“**时代”的精神属性生活托拉斯是项目的独特属性生活托拉斯是客户的生活理念生活托拉斯是市场的强大个性生活托拉斯是房地产运作的不二法门生活托拉斯是生活的真谛确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略确定营销策略DYNASTYWAY营销总策略1①品牌策略BrandStrategy品牌的作用是什么为什么万科与绿城的房子就是比别人的卖的贵因为品牌本身就是一种资源而且是一种很有价值的资源而我们要做的就是加强这一资源的价值我们的目标是让每一个人以住“**时代”为荣DYNASTYWAY营销总策略2②市场领导策略MarketLeader市场领导策略是立志成为片区的第一品牌，并引领整个片区的发展方向，成为产品与市场的领跑者。作为市场领导，需要在价值成为强者，所以我们要做话语上首先将周边的资源占为己有，同时在品牌、服务上增强软性价值。同时在宣传推广中，要保持足够的强度，同时要敢于创新，成为时尚的弄潮者。DYNASTYWAY营销总策略3③附加值

策略ValueAddedStrategy价格不是问题，价值才是最重要。对**时代的客户相比而言，价格的需求弹性已经降低。价格与价值之间，更多的取决与价值，所以，提高性价比，重要的是提高附加值。我们需要提高：品牌附加值；服务附加值；配套的附加值；……DYNASTYWAY形象定位1只做市场的霸王，不做市场的附庸只唱“大江东去”，不唱“杨柳岸晓风残月”只做“敢为天下先”的出海蛟龙，不做束手束脚的囚龙形象素描DYNASTYWAY2形象定位主推广语拥有，才可享受只有拥有资源，才可享受生活只有拥有**时代，才可享受完美生活表述一种勿庸置疑的必要因果关系。两层含义，一层讲述生活哲理，体现**时代的核心竞争力；另一层体现**时代的独特品质与王者气质。DYNASTYWAY3形象定位主推广语备选：垄断资源，享受生活资源时代，享受**拥有着，享受中……DYNASTYWAY分项策略1推广策略随着客户目标的清晰以及目前市场的残酷考验本项目的推广应该秉承以下原则：加大推广力度，扩大项目知名度改变推广风格，形成独特气质，清晰项目形象增强文化内涵与品牌价值，提升项目附加值DYNASTYWAY分项策略2广告策略广告内涵广告内容广告风格针对客群特征，体现品味与占有偏好针对产品特征，集中表现卖点走豪放、王者路线DYNASTYWAY分项策略2广告策略创意举例一位置篇如何表现项目的位置？寻找地标四桥王者风格四桥——车来车往高层产品——俯瞰王者阅兵莫斯科红场阅兵创意（主题）每日检阅城市要塞（画面）夕阳西下，成功人士手捧咖啡倚窗远眺，看四桥车来车往，世人的忙碌成为你眼中的一道风景线DYNASTYWAY分项策略2广告策略创意举例二交通篇如何表现项目的优越交通？特点：出门即上高架，一路畅通，没有红灯高架王者风格直接上高架——专属车道巡游隋炀帝开运河创意（主题）城市巡游，我行我道（画面）高架上，唯一一辆专属车风驰，奔向城市深处。两旁各色车辆整齐军列，避让敬礼。DYNA弱STYWAY分项策略3媒体策略媒体策县略主要刺是媒体峰的选择袖与运用踢。媒体包括守大众媒体污与小众媒客体本项目壁客户辐盯射浙江概省，大昆众媒体惑选择应摘分杭州揭媒体、货浙江媒素体乃至针全国媒鼓体DYN啦AST扣YWAY分项策们略3媒体策略小众媒限体选择一些凶目标客群陈经常接触娇的场所布替置媒体。如航空焦杂志、切电信V紫IP通叨讯、写肤字楼分房诚众传媒功、高档鹊休闲场友所刊物筝。选择一些绩房地产的趟专业媒体跑进行投放蛇。如杭州俱的《盛河世地产港》、《猛楼市》填等。选择一仗些针对历目标客使户的杂违志。如《新介周刊》瘦、《中障国企业菠家》等惧。小众媒吵体传播阶不宽，诸但针对骂性强。DYN呢AST壮YWAY分项策炒略3媒体策略大众媒牺体户外媒体叠相对而言肢更具时效码性和持久欢性，适用竹于树立品炕牌；本项仙目应该在纽奉沿中和高粥架、写字焦楼集中区取域与项目葱现象增加塔户外媒体涉；同时为效增加对周森边的辐射昏力，可在浩高速公路筐杭州段设现置高炮。报纸媒体挽具有流动狸性大、覆缸盖面广的食优点，适购用于突出校卖点和信捏息传播；馋本项目应哄该选择目被标客群所料偏好的，旨影响力大购的报纸媒犯体，如《字钱江晚报罩》电台媒体恰费用相对若低廉，私廉家车、公士交车、出满租车等多坦途径信息仆输出功能叫；本项目尽目标客群泻属于有车皆一族，且辜杭州的电陶台辐射全陵省，所以较要重点运赔用，可选炭择如交通斑频道等。杭州市雪内媒体踩与浙江宁媒体DYNA馅STYWAY分项策略3媒体策略大众媒体全国媒富体主要表是考虑垮增大项溉目的品权牌知名虹度。比如在模新浪网雄、搜房蛇网上刊直登一定档的广告北；在一些全项国的杂志达上刊登广围告。全国媒体DYNA神STYWAY分项策逃略4活动策略优质的活旬动可以将绘项目拉近宴客户的关富系，促进当销售，如竿客户联谊甲会等；不同阶段衬制定相应易的活动，闻利于项目弊卖点的导吩入；费用相垮对节省雅，效果处突出；DYN旷AST峡YWAY分项策佳略4活动策略PR活动撑举例参展住交窑会，获取削“名人、尝名企、名隙盘”称号住交会般，中国煮最具影唯响力的抚房地产疯展会DYNA烈STYWAY分项策确略4活动策略SP活动指举例为了增强剥项目的附途加值，针湿对男主人府、女主人谎专门成立坛名流会、既名媛会，采并针对儿遗童与教育衫举办相应额的SP活挺动。DYNA移STYWAY分项策略4活动策略SP活动刃举例“名流屡会”成功人届士的专辛属俱乐纠部，一认个懂得李资源重蹦要性的伶团体活动举例耕：与吴思宿探讨中秋国潜规趣则的交防流会；请马云恋或张瑞洁敏讲解改中国现防代企业组管理；小企业颜发展之圆路探讨爹会……DYN愉AST妻YWAY分项策略4活动策略SP活医动举例“名媛瓜会”一个转为藏有钱又有冤闲的女士阳量身打造相的俱乐部浑。活动举斥例：参加小范盟围的名贵蒙珠宝展览长会；举办香滴港、日用本购物钟游；……DYN塑AST直YWAY分项策毅略4活动策略SP活动坏举例儿童与教狠育一切为拾了孩子航。活动举缸例：名师专题厘儿童教育之讲座；举办儿笛童智力范开发培殃训班；……DYNA愤STYWAY分项策略5销售策略提高置业看服务附加裕值决不降岗价。甚片至可以属适当提畏高价值仆增加收仿益，用迈于推广化的成本葬。实行体验外营销。加躺强现场包低装，重新疏设置售楼盗处，建造便样板房。阶段推广配执行阶段推广看执行阶段推广碌执行阶段推广叫执行阶段推悦广执行阶段推广暮执行阶段推要广执行阶段推倒广执行阶段推禾广执行阶段推格广执行阶段推服广执行阶段推广末执行阶段推广洋执行阶段推广拢执行阶段推广亭执行阶段推广达执行阶段推硬广执行阶段推广肺执行阶段推广肺执行阶段推径广执行阶段推结广执行阶段推广从执行阶段推广校执行阶段推欧广执行阶段推广血执行阶段推百广执行阶段推拾广执行阶段推广唇执行阶段推广磨执行阶段推乓广执行阶段推浇广执行阶段推广见执行阶段推广六执行阶段推字广执行阶段推衔广执行阶段推订广执行阶段推广超执行阶段推南广执行阶段推广羊执行阶段推广柄执行阶段推糟广执行阶段推象广执行阶段推广迫执行阶段推广娘执行阶段推广湿执行阶段推广麻执行阶段推讯广执行阶段推广肿执行阶段推广仁执行阶段推驰广执行阶段推股广执行阶段推广似执行阶段推雾广执行阶段推尖广执行阶段推饰广执行阶段推广屈执行阶段推音广执行阶段推工广执行阶段推沿广执行阶段推广膝执行阶段推谜广执行阶段推广粥执行阶段推里广执行阶段推广市执行阶段推赠广执行阶段推喊广执行阶段推声广执行阶段推广帆执行阶段推富广执行阶段推晋广执行阶段推广舞执行阶段推腊广执行阶段推广纯执行阶段推恒广执行阶段推广这执行阶段推南广执行阶段推广巾执行阶段推广魂执行阶段推广棵执行阶段推居广执行推广执挠行建议本案已斥进入销吴售阶段坟，推广士应处于愉卖点细贩化阶段惊。但现在推漂广情况不琴容乐观：史市场认知拢度较低。同时本案日销售情况鉴不理想：蓄本案已经魄推广50测%左右的偷体量，但盛可售房源帮的销售率写不足30监%。推广阶段灾划分和推痛广步骤要营重要梳理惹。阶段划坡分二次强销贪导入期二次强使销期二次持排续期Gra品cef携ul偶exq任uis先ite散sp脏len斗didWond氏erfu岸lpe肿rfec壤tly治Grac眨eful呆exq趟uisi徐tes警plen殖did箭Wond气erfu孟lpe子rfec大tly涂Grac除eful粥exq袭uisi拔tes涛plen福did倡Wond母erfu抹lpe途rfec菠tly普Grac夏eful奏exq欣uisi编tes学plen宁did定Wond园erfu巴lpe楼rfec庙tly络Grac乓eful第一阶超段heF筐irst娘Pha铸seT二次强滔销导入芝期阶段时间盏：200柏5年1饱0月1升日--妄-11迟月30场日阶段目的贯：扩大市期场对本遭案的认虚知度炸增大来煌客、来嚼电访量研，促进胖销售Gra搜cef捷ul些exq张uis斩ite狼sp你len孤didWon泪der昨ful永pe持rfe欢ctl靠yG旬rac心efu瓜le秋xqu仗isi秃te琴spl游end序id扫Won脾der疫ful竭pe鸣rfe惑ctl雾yG猎rac权efu异le汪xqu郑isi位te说spl怖end箭id浸Won工der阻ful漏pe乓rfe网ctl瞧yG顽rac搏efu毛le蓬xqu伐isi好te谈spl捏end秃id躲Won扭der结ful泪pe快rfe仙ctl辫yG抚rac浑efu淹l第一阶秒段heF妙irst更Pha迹seT二次强服销导入棚期阶段主要魄事情：大肆炒觉作取得举的荣誉瘦品牌，添树立项姐目品牌参加2005年杭州睬秋季房索交会调整销隔售策略饶和加强质销售案很场管理样板房的蓬规划设计调整推广枝资料，如死楼书、折焦页等Grac妖eful祝exq袖uisi乏tes慕plen兄didWond起erfu黄lpe萄rfec歇tly怨Grac喜eful点exq伟uisi汇tes兽plen量did卷Wond纤erfu蚀lpe镰rfec严tly难Grac态eful刑exq吧uisi掀tes背plen涝did期Wond思erfu汁lpe垦rfec目tly聚Grac榜eful腾exq还uisi疗tes训plen廊did携Wond餐erfu杂lpe炕rfec环tly极Grac垂eful第一阶警段heF艰irst岗Pha键seT二次强销铲导入期阶段推广缝：阶段推广盲主要以楼幼盘的大卖脉点为主；阶段推毕广方式殿主要报钓纸广告企为主，拼同时辅页以小众俭推广手麦段，在城市叹中心的牵高档写谷字楼的载电梯广股告中投吵放，以计扩大目辛标客群狠的认知轨度；阶段推垒广以品经牌推广辈为主，技卖点导欠出作为鸣支撑；调整售仿楼中心驴的导示娱系统，践增强该稿推广途灯径的宣诸传功能舌；组建名捷媛会和姓名流会古，并召净募会员朗；样板房读规划设绸计。Gra侦cef东ul快exq柔uis桂ite滴sp注len坐didWon映der炸ful时pe锐rfe话ctl沿yG拆rac不efu层le牢xqu掘isi丧te箱spl指end悠id恰Won再der签ful合pe倘rfe召ctl据yG舟rac妖efu却le絮xqu娃isi卫te祸spl安end恼id佳Won赛der丹ful议pe沸rfe杀ctl柏yG多rac钻efu含le婆xqu悦isi协te冰spl移end缩慧id监Won乡丰der刘ful失pe播rfe浑ctl够yG享rac棕efu帜l第二阶义段heS许econ零dPh萍aseT阶段时间茧：200押5年1赔2月1爱日--肯-20颂06年带1月2举8日（符农历除工夕）阶段目丹的：树立品牌岂的知名度遇，扩大项璃目的市场聪美誉度；在前期男来客量恐增强的漏前提下盆，促进尖销售。二次强销颗期Grac乞eful脑exq录uisi动tes姜plen裹didWon菠der劳ful谅pe株rfe工ctl辱yG详rac害efu寻le猫xqu论isi态te爆spl裹end已id鬼Won见der遮ful松pe统rfe姑ctl烛yG尾rac债efu敢le浊xqu剧isi搂te名spl肺end安id前Won枪der味ful青pe单rfe惕ctl染yG阀rac矿efu卸le修xqu唉isi群te夕spl吐end垒id道Won匆der替ful舰pe搏rfe薄ctl谨yG竿rac反efu魄l第二阶段heS尤econ何dPh胃aseT二次强灰销期阶段主要宅工作参加200声5年中国磁住交会隐，取得搏“中国参十大名鸡盘”荣锅誉新年营销益举措；名媛会合、名流街会开始疯启动运菊作进一步强估化销售策馆略Grac问eful瓣exq豆uisi事tes画plen铅didWon妈der糟ful鲁pe辩rfe命ctl坏yG槐rac辛efu懒le谣xqu牺isi付te臣spl东end盗id稳Won掉der篮ful鸽pe临rfe痒ctl国yG富rac悲efu鼻le权xqu落isi从te江spl亦end币id挪Won些der虹ful糕pe上rfe泳ctl鸣yG踪蝶rac净efu漏le瞒xqu彼isi恭te愚spl胜end鸽id殿Won收der任ful鲜pe愚rfe颈ctl联yG赢rac谦efu吗l第二阶嘱段he浙Sec若ond劝Ph爸aseT二次强销顾期阶段营销速事件——掏2005愿年中国住拥交会活动时薪间：2今005该年12戒月活动目耕的：全国性的叫中国住交场会，可以根扩大本案伪在长三角甲区域的知订名度；通过活动考获取类似止“全国十萝大名盘”开的殊荣，穷提升项目叛竞争力；本案杭两州区域翁知名度绿和美誉尾度炒作抢的主力坐素材，劈燕增强可泼信度；重要事项白：参加住交算会举办的售相关论坛轧，提升知何名度；有力竞争挺“名盘”召、“名企炸”等竞选服；收集更潜多住交建会信息铜，以利狂于回杭糠推广，棚如照片挺、颁奖研典礼等艘。Gra位cef均ul移exq茫uis披ite四sp舞len外didWon督der丽ful葬pe联rfe别ctl疤yG很rac渗efu限le芒xqu专isi尼te进spl驾end肝id们Won堪der舱ful惧pe贼rfe今ctl建yG浓rac羡efu牵le锅xqu沸isi酷te圆spl箩end筛id南Won陆der殃ful柄pe缓rfe吸ctl者yG句rac桑efu梁le运xqu甘isi穿te阔spl秤end匠id载Won荣der莫ful述pe舒rfe亡ctl销yG演rac茧efu票l第二阶毅段heS月econ这dPh里aseT二次强塔销期阶段营看销事件五——2培005象年中国技住交会后续推钻广：将本案逗获取品须牌作为凶本阶段至的主要饱推广内迎容；将本案的收诸多户外他广告牌内眠容全部更搬改为“全服国十大名泼盘”；报纸发冤布一系柔列的展兰会情况禽、本案移获取殊今荣情况敏报导，失以刺激恳杭州市塘民对本游案的认接知；对“全障国十大总名盘”活的含金修量进行互炒作，弱扩大品图牌的竞阿争力；Gra使cef剧ul楚exq蛾uis增ite帐sp英len顺didWon卧der轻ful凉pe怪rfe抢ctl元yG茶rac挥efu米le怖xqu带isi抛te元spl乏end违id彻Won捎der酷ful植pe寸rfe夸ctl竭yG仔rac竖efu漆le昆xqu优isi哈te锈spl纵end久id贪Won闻der蔬ful铅pe棉rfe勒ctl由yG筋rac税efu凑le元xqu牛isi予te出spl敞end晚id遭Won乔der黎ful烫pe挡rfe叙ctl构yG辉rac沫efu佩l第二阶段heS供econ武dPh乏aseT二次强销您期阶段推广1、推广饱方向，以持树立滨江洽区的Ma撒rket虎Le贿ader泥为主；广告语：鼻领跑滨江斥，畅享无驰限生活；广告诉求膨：滨江区堵无限发展葛空间的背等景上，凸多显本案的集价值；2、SP团活动——透名媛会、睬名流会的时启动组织名肤媛会成常员去香樱港购物扇（香港伪每年岁兆末都将拿举办大兰型的购慎物劝节扇）、美涌容保养露讲座等鸣女性话制题为主礼的活动酷；邀请马稀云或张裳瑞敏等被知名人垫士举办嫌“中国部现代企菌业管理闭论坛”拍，吸引茧财智阶畅段的人挤群参加疯，同时隆展开名统流会的艳动作；3、阶傻段推广领以卖点埋诉求为凳主，如屋高度、鼻距离、胡领域等们主卖点徒。Grac沟eful本exq治uisi药tes壁plen爽didWond秀erfu盖lpe困rfec浑tly输Grac然eful攀exq科uisi与tes酬plen为did撇Wond途erfu独lpe扶rfec慈tly藏Grac亡eful殖exq盟uisi奔tes气plen今did结Wond名erfu杀lpe灾rfec缝tly巾Grac爽eful拢exq票uisi订tes食plen比did若Wond似erfu榜lpe奶rfec睡tly秆Grac积eful第三阶泡段he秒Thi悦rd鹿Pha双seT二次强销唉持续期阶段时悟间：200铅6年1迎月30厌日--录-一期雁销售完信毕阶段目什的：完成楼盘代的销售总羊量实现项目瓦品牌和开快发商品牌白建立阶段主把要事情难：扩大楼重盘卖点枪的推广进一步扩懂大儿童教系育卖点的亦推广力度鼻，名媛会、梳名流会的蹈持续运作Gra跨cef删ul烫exq杂uis卵ite互sp怒len随didWon岸der屋ful谎pe晓rfe穷ctl棚yG封rac规efu米le奥xqu梨isi眉te捧spl顽end垫id四Won件der柄