河南商业地产项目定位报告商业定位

项目商业部分调研定位报告[2006]SY114/29/2023项目SWOT分析城市宏观市场环境分析项目定位建议项目地块及周边环境分析商业市场环境分析目录拟定业态专业人士访谈一城市宏观市场环境分析

信阳市位于河南省南部，东与安徽为邻，南与湖北接壤，素有“三省通衢”之称，是南北经济文化交流的重要通道。辖4区（浉河、平桥、羊山、南湾）8县，总面积18915平方公里，总人口780万。市区面积43.2平方公里，市辖区人口216.1万，市区人口43.67万。城市结构城市背景地理状况交通状况信阳

信阳交通便利，南距武汉214公里左右，距郑州302公里。京广、京九铁路及宁西铁路和国道106、107、312及京珠高速公路、西合高速公路纵横交错，是河南省重要的交通枢纽和连接东西部的主要通道。由于距武汉较近，根据2006武汉城市圈布局蓝图，2010年武汉城市圈将把信阳纳为其城市圈范围。信阳郑州武汉踞武汉214km踞郑州302km城市背景城市总体规划浉河区为信阳市传统的政治、经济、文化中心，以发展商业为主。平桥区以发展工业为主。羊山新区将形成新的行政核心和居住区。南湾区辖南湾湖，以发展旅游业为主，不属于城市发展方向。信阳城市主要发展方向为向北、向东扩展，以中心城市为核心，以县城为纽带，以小城镇为依托，以国道、国铁、高速为骨架的市域城镇化发展新格局。南湾区浉河区平桥区羊山新区城市功能分区未来城市总体布局南湾区位于市中心向西7公里，总面积190平方公里，总人1.96万人，下辖南湾水库管理局、南湾实验林场、南湾乡、南湾湖旅游发展有限公司、贤山开发办等5个单位，辖区内有国家AAAA级旅游景区—南湾湖旅游风景区。南湾区基本情况项目位置城市中心区域北扩东进人口环境状况-劳动力资源丰富，劳务经济已成为信阳农村的支柱经济。

2005年末信阳总人口787.55万人。其中，城镇人口216.10万人，占总人口的27.4%；乡村人口571.45万人，占总人口的72.6%。浉河区为信阳城区人口主要聚集区域，（狮河区非农人口26.37万、平桥区非农人口17.3万）市区人口43.67万。项目所处南湾区常住人口仅1.96万人。劳动力资源丰富，信阳全市781万人，劳动力资源丰富，是劳务输出大市。并且信阳的很多在外务工者已成就显著，劳务经济已成为信阳农村的支柱经济。

城市背景项目周边常住人口仅1.96万人；消费人口有限，消费力不足经济环境分析城市背景2004年，信阳国民生产总值434.2亿元，位居全省第11位；2005全年生产总值503.4亿元，比上年增长13%，国内生产总值占全省的比重由5.1%变为4.2%。其中，第一产业增加值150.4亿元，增长10.8%，；第二产业增加值193.5亿元，增长16.0％，；第三产业增加值159.5亿元，增长11.8％，三产业占GDP的比重为29.9：38.4：31.7。2005年全市城镇居民人均可支配收入6784元，比上年增长14.2%。如左图:信阳人均GDP、商品零售额、人均消费支出处于较快的增长阶段，居民消费潜力正在递增。信阳200320042005人均GDP446253106407城市背景信阳2005年人均GDP为6407元，增速约12.7%。信阳人均GDP和零售额双双增长，表明潜在消费能力增加。信阳近三年社会消费品零售总额保持快速增长态势，2005全年累计实现社会消费品零售总额187.6亿元，比上年增涨14.3%。2003人均消费支出3978元,比上年增长5.8%；2004城市居民人均消费支出4282元,增长7.6%；2005年城市居民人均消费支出4971元，比上年增长16.1%，增速明显加大；其中食品类支出1979.91元，比上年增涨5.5%，城市居民家庭恩格尔系数39.8%，比上年下降3.9个百分点，表明随着信阳市民收入水平、消费水平持续增长，消费层次也随之不断上升。消费者特征分析2005年城镇居民阶层消费分类表（数据来源于信阳市统计局）2005年城镇居民分阶层消费情况项目计量单位合计更低5%最低10%低10%较低20%中间20%较高20%高10%最高10%更高5%可支配收入元/人678424532801367247276192786898941504917960消费支出元/人497126542462294536984743559565181045612713服务性消费支出元/人109146344452770510871143135128823626在外饮食元/人1993513105971501933106691048恩格尔系数%39.843.848.249.247.742.438.935.131.229.72005年城镇居民人均可支配收入6784元，阶层之间水平呈现明显的梯度走势，收入差距有加大的迹象。在收入差距逐步扩大趋势影响下，不同收入居民家庭的消费支出也随之拉开了距离。2005年城镇居民人均消费支出4971元，高收入组的人均消费支出是全市平均消费水平的2.6倍，是低收入组消费水平的5.2倍。消费方式的变化情况。恩格尔系数逐年下降，消费水平稳步提高。2005年信阳市城镇居民消费恩格尔系数39.8%，较上年下降3.9个百分点，生活观念变化，在外饮食消费增大。2005年在外饮食人均消费支出199元，较上年增长50.5%，普通居民也注重生活质量的提高，建立了敢于消费、喜爱消费、享受消费的观念，但高收入家庭更注重一种高档、豪华的消费方式。城市背景高收入群体总体生活已进入比较富裕阶段。消费特征是：在满足生活必需品和高档消费品需要之外，还有大量剩余，生活宽裕，注重生活质量的全面提高，追求时尚和个性化消费。中等收入群体总体生活水平处于小康阶段。消费特征是：基本生活消费需求已经满足，吃和穿比重继续下降，消费由“量”的满足升级到对“质”的追求，正积聚资金向更高一层消费提升。低收入群体总体生活水平实现了温饱，跨入小康。消费特征是：现期收入在满足基本生活消费之后，结余很少。其中，5%更低收入组人均可支配收入2453元，而人均消费支出2654元，入不敷出，但食品消费仍是他们消费的主流，生活质量不高。2005年城镇居民服务性消费支出1091元，占5%更高收入组的服务性消费支出3626元，而占10%更低收入群体的服务性消费支出444元。更高收入群体的服务性消费支出是全市平均水平的3.3倍，是低收入组消费水平的8.2倍。消费者特征整体分析

随着信阳经济发展，城市居民的消费能力大幅度提高，消费呈现多元化趋势，不同阶层拥有不同消费模式的分化日渐明显。不仅在消费能力上表现出梯度性的差异，而且在消费观念和消费方式上同样表现出了梯度性消费差异。

消费呈现明显层次城市背景居民消费从传统消费向发展型、享受型消费转移

二商业市场环境分析市区商业供应特征分析-商业格局

“2+4”商业格局基本形成“2+4”商业格局即2个商业中心(东方红大道、中心大道),3个商业街区(广场东路、胜利北路、中山北路、北京路)；东方红大道作为信阳商业核心街区集中了西亚和美广场、亚兴服饰广场、一鸿百货;广场东路、胜利北路、中山北路为以商贸为核心的特色街区;北京路主要为餐饮及休闲娱乐消费所在地；现有商业虽整体档次不高，但已经足以覆盖城区及周边消费人群。项目地块商业市场分析

百货商场相对集中，大多处于转型期信阳市百货商场主要集中在南大街东方红大道两侧,如西亚和美广场、一弘百货等；各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变,正从传统百货向新型百货(品牌经营与特色主题经营,注重环境改善与人文主义等)转变;现有百货店自身硬体条件已基本满足后期调整需求；软件方面亟待提高，其市场后期发展有一定空间。市区商业供应特征分析-百货141141141商业市场分析141141141141141141141141141141市区商业供应特征分析-大中型超市

超市外扩趋势明显信阳市大中型超市数量较多，分散于各居民区与商业区内；从信阳城市发展角度，结合居民住宅区及超市(含大中型超市及小型超市、便利店)分布情况,超市向东南方向、西北扩张趋势明显;西亚超市对本项目已有初步进驻意向。商业市场分析市区商业供应特征分析-餐饮

餐饮市场分析信阳中型餐饮集中在北京路两侧，菜系以信阳炖菜、火锅、西餐（迪欧、金帝）、地方风味为主。北京路餐饮一条街是2004年自发形成的沿街底商（30多家餐饮）；

信阳大型高档餐饮集中在市区酒店内，菜系地方特色风味为主（消费地点位于火车站的其士酒店、市政府旁的阳光酒店）；高档海鲜酒楼空缺。3850545556585962656667706363商业市场分析市区商业供应特征分析-休闲娱乐休闲场所多以沿街商铺呈现,大庆路西段聚集效应明显近两年大量民营资本投入洗浴行业，信阳的洗浴企业数量快速增加，信阳目前有规模的洗浴企业共16家，但整体规模偏小、网点布局不合理、经营千篇一律、定位缺乏特色；随着洗浴企业数量快速增加，行业有结构性饱和的趋势，即普通洗浴中心竟争激烈，大型休闲洗浴娱乐中心相对缺乏；

由于信阳经济发展水平不高，因此洗浴行业整体档次较低；只有大庆路的沁园春洗浴中心经营规模大，处于一枝独秀的地位，经营情况良好。141141141141141141141141141141商业市场分析三地块解析及周边市场分析本项目位于信阳市南湾区南湾湖风景区附近城市中心区域★项目位置N占地面积：221.76亩，约15万㎡。土地用途：该地块的规划用途为95%的住宅用地，使用年限70年，5%的商业用地，使用年限为40年，容积率不大于1.5，建筑密度不大于25%。基本指标目前项目用地一、二、三期已拆迁完毕，达到三通一平。开发条件基本概况信阳是河南省最南边的城市距离郑州302km郑州市信阳地块四至：周边路网发达，但临街面偏离主干道南湖大道宗地位于南湾区，中环路以东、松树坦路以南（以上道路皆为规划道路，目前为水泥小路），形状大致为不规则正方形，长宽均约398米，地势起伏较大，高低落差约为24米。宗地南隔一土路为水利局家属院，西边隔规划中的中环路是信阳市南湾管理区南湾村，东边隔规划中的松树坦路是南湾管理区松树坦村。目前该宗地现有原水泥厂拆除的部分建筑垃圾及未拆迁的家属楼和居民，该宗地有一泄洪渠（宽度约为10—18米）贯穿整个地块。地块解析N泄洪渠松树坦路中环路原水泥厂安置小区农田山丘松树坦村松树坦村水利局家属院建业路天明路南湖大道小区主入口宗地位置到达市区约十分钟到达市中心约十五分钟彩虹桥南湾风景区项目地块距离南湾风景区700米，到达市区5公里大约十分钟车程，距离市中心7公里大约十五分钟车程，项目地块与市区没有连为一体，中间有商业断带，在市民印象中南湾区属于郊区，平时无来此地购物习惯。地块周边现状—商业氛围不足，商业形象参次不齐，但社区配套完善地块解析项目地块南部，南湖大道临街分布有菜市场、小型医疗机构、小型超市、理发店、双汇冷鲜店、小五金店、小服装店、小型餐饮店、电信银行邮政等公用设施配套齐全，满足了周边南湾居民的日常生活消费。但商户整体经营档次低；规模小（大部分商店只有25平方米左右，只有百佳超市有450平方米。进入南湾湖风景区约20家小型饭店，主要经营南湾鱼和信阳本地特色菜，面积大部分在30平方米左右，经营情况随着景区游客数量有淡旺季之分，目前经营情况一般。项目周边租金项目位置在市区的南郊消费力不足，临街门面租金范围0.2-0.5元/天/㎡；景区餐饮以当地风味菜系为主，生意旺季主要在旅游时段，租金水平较低只有0.16元/天/㎡。南湖大到道周边待未来改屠造规划南湖路周沟边规划分骑析：南湖大葱道两侧垒改造重忌建，道拼路东侧遗为临街货商铺，俘道路西揭侧政府掉规划为辞旅游商毒业；道路两侧博商业项目米将于两年孙内升级改古造完毕，霞对项目商怜业冲击较她大。旅游商业政府绿化临街商业景区大门松树坦路南湖路项目地块规划中环路南湖路周边规划改造卫星示意图地块解析街区价厅值分析猛：地块乔不临入绝市主干卵道，目助前车流欲、人流捆不畅。车流最大跌的节点南湖大鹅道（连渡接市区凝主干道迎）×松筑树坦路本（未来彻连接高及速与景灶区间的区快速通骨道）人流量散最大节辜点

南筝湖大道×未来微建业路匪（进入惊周边主伍要社区洁干道）地块解暂析商业价值建业路评、松树须坦路>机中环路置、天明细路项目地块松树坦路建业路中环路天明路小区入口南湖大道②③④④①①区>撒②区>训③区>效④区从项目眨地块商汽业价值吧分析角额度出发谈，小区贵入口处扶临近南爪湖大道是及松树幅坦路价攀值最高芬，松树柔坦路及滤建业路室价值次迹之，天慈明路及俭中环路攀价值最界次。地块临街系面统计道路松树坦路建业路天明路中环路合计街面长度398m398m398m398m1592m总结：本项目属忙于城市边生缘小型规风模社区型异项目属性具象诠释区位城市郊区区域市场不成熟，印象较为陈旧。交通组织便利北边临城市规划主干道松树坦路，地块周边路网发达，对外交通便捷。环境生活设施完善周边有医院、银行、大学、中学、集贸市场、风景区等。有一定的商业氛围南湖大道临街集中了该区域所有的社区配套商业，商业形象较差，周边消费人口有限。项目中等规模综合项目占地15万平方米，容积率大于1.5。地块入口不明显、临街面展示效果较差本项目踞入市主干道南湖大道40米、并且入口处不明显，临南湖大道展示效果较差。地块解己析四辆拟定填业态专琴业人士圆访谈商户名称访谈对象经营业态选址要求对本项目经营意愿对本项目的看法迪欧咖啡张店长商务休闲咖啡靠近商务区及中高档居住区营业面积800-1000平方米周边2万固定消费群不考虑进驻项目承租面积在600-800平米左右项目人口支撑有一定难度很难将市区消费群体吸引过来消费金帝咖啡李店长生活休闲咖啡居民及商务人员数量消费水平与周边房地产市场发展地面二层或一层不考虑进驻项目承租面积在400-800平米项目目标消费群应以南湾区域居民为主不太可能吸引市区居民前来消费阿佤山寨张经理地方风味较为成熟的居住及商业氛围周边人口结构与收入水平交通顺畅,有足够停车位待商业氛围形成后可以考虑进驻承租面积在400-600平米建议项目做高档餐饮店吸引市区客流特色风味餐饮只能满足小区周边就餐需求餐饮专苗业人士锦访谈专业人士驱访谈超市及弱茶楼专屯业人士装访谈商户名称访谈对象经营业态选址要求对本项目经营意愿对本项目的看法西亚超市苏副董百货+超市较为成熟的居住区及商业区周边人口结构与收入水平较高营业面积500-1000平方米（社区型）一层或一带二层商铺对本项目发展社区超市经营意愿较强意向位置项目小区主入口承租能力在10-13元/月/㎡承租面积在500-800平米左右等项目规划确定后在深入洽谈周边人口较少，目前整体消费力不足周边环境较好适合居住，但周边商业未来发展空间有限本项目打造高端住宅小区，目前市场缺乏，吸引市区及周边地市高端购房群体待周边人口基本入住后基本形成后,可以进驻百佳超市开发部陈部长社区超市较为成熟的居住区柱距8米以上，进深15-20米，层高4.5米要有停车位一层或一带二层商铺承租面积在1000平米目前在项目周边有经营门店450㎡，租赁期限至2011年，周边目前还支撑不起两家超市，如现有店面未来拆迁，将进驻本项目经营租金承受在13元/月/㎡未来2-3年项目周边人口较少，消费力不足，等周边高档小区建成后将有很大改善主要以周边消费为主旅游为辅，但目前景区开发力度较小，对本项目商业拉动有限本项目周边较缺乏高档洗浴中心及茶楼品茗軒刘老板休闲茶楼靠近行政区、商务区及中高档居住区次干道临街门面交通顺畅,有足够停车位环境优美、僻静一带二层商铺本项周边没有茶楼意向进驻本项目；承租面积在300-400平米；现经营面积300㎡，租金26元/月/㎡（和美旁）对项目租金承受10-14元/月/㎡项目周边环境较好，适合居住周边较缺乏茶楼有市场机会专业人画士访谈商户名称访谈对象经营业态选址要求对本项目经营意愿对本项目的看法鼓浪屿副总经理洗浴中心KTV、餐饮交通顺畅区域发展规划定位中高档有充足停车位承租面积在900平米左右较认可大型综合洗浴中心承租能力在10元/平方米/月以下看好项目规划，有进驻意向对商务人群依赖程度较强聚浪潮老板桑拿洗浴地面一层至三层交通方便，有停车位标准层面积在1000平方米左右承租面积在3000平米只考虑租赁，不会购买非常认可综合性洗浴中心，看好未来发展前景专业人娃士访谈休闲娱乐鹅专业人士尝访谈总结：专业人士品访谈1、商浩户认为嚷项目位霞置紧邻讯郊区，帅靠近风妇景区，视其环境父幽雅，纺交通比句较便利拖，建议吉项目引乡丰进知名蜻高档餐缠饮，目挣前当地乎市场较客缺乏，年以便吸吵引当地脏高档消裳费群消逼费；2、经猫营者认坛为项目瓣部分商宝业适合挣经营小茂区配套访设施（堆如超市得、洗衣兔店、面刃包房等稻）、高千档综合卖性洗浴粘中心、稍特色茶滥楼也被绸商家看疮好；3、目前选超市、洗捕浴中心、走茶楼、社合区配套商亡业对本项滩目看好进创驻意向较鞋强；4、因艰本项目赤位置较润偏商家册普遍租率金承受垃力在8基-13严元/月摸/㎡；5、餐饮工、休闲娱锹乐、超市衫商家需求霸面积30惑0-30仆00㎡，反社区配套桐面积需求探在40-饺80㎡，摸以一带二施商铺为主五；五际项目帮SWO祖T分析商业部伯分SW糠OT分编析SWOT优势Strength地块周边未来交通便利，松树坦路和西环路可直接连通高速；项目周边规划有高档住宅，未来周边可行成高端客户聚集区域，为项目提供客户支撑；劣势Weak机会Opportunity项目位置较偏，辐射力有限；距南湖路主干道还有约40米距离，入口不醒目；周边商业氛围不浓、该区域人口只有1.96万、人口有限，现有商业档次较低并趋于饱和；周边高档小区建设需一定时间，2—3年内周边高端消费群体无法形成；随着政府对南湾湖景区的开发，旅游人数不断增加，将会部分带动本项目商业；南湖路商业设施的开发，将提升周边形象和商业氛围；项目商业部分以高端住宅为依拖，有利于吸引高端客户，也有利于打造一个高端餐饮、休闲集中的区域；南湖路原有商铺的拆迁将在短期内造成周边商铺的供应紧张；威胁Threaten南湖大道临街商业改造重建，对项目商业冲击较大；周边规划高档小区临街商业与本项目产生竟争；SWO湖T六跳项目定位建议本项目荐商业不嫩仅满足旋社区及介周边需屋要，还铺要着眼冤于服务粱整个城敢市及项锄目周边技景区。本项目规漆划小区约宰20万㎡闻，入住人宿口预计超艰过500泪0人，而修周边10请00m内可生活人口渠更达2万医人以上，目本项目主落要使命应看该是满足治其日常生谁活需要。周边环涝境及城躲市发展粱规划决血定了本产项目以足满足社则区及周弄边需要项目位犯于国家车4A级孝景区南遍湾湖，焰从区位样上而言滴应当承担一定欲的城市功水能。商业功能悲定位社区性滥功能区域性稼功能商业业叠态定位本项目业颤态主要根阵据项目周朵边业态现圣状、城市民规划以及灯潜在消费港者来进行航定位，最犁后根据商借家实证来榨排除某些油业态的可级能。商业业态鹿定位周边业态现状业态定位靠的重要影茅响因素周边商壶业现状盈：周边挤社区配言套完善售但整体慎规模较现小、档葱次较低呈、缺乏处特色商诱业。城市规划竖：信阳的城颈市主要发荐展方向是娘向北、东距扩展，项袋目所处南两湾区未息来主要以箭发展旅游勾业为主。潜在客旧户需求拣：项目江商业将膨承担项赵目配套沃、服务牛城市与各辐射周芝边的三畏重功能完，业态搏规划上队需要有逐针对性纺考虑。通过上述段分析，本硬项目商业尝规划为：特色商碧业+社词区型商郑业主要包袖括两大医区——娱乐休闲档餐饮区和够便民服务弄区商业业盼态定位特色商业麦区提供城司市的精品甲休闲娱乐简、餐饮为档一体的综耐合性休闲暴社区。位置：渐小区南澡湖大道号小区入恶口处；功能：筛区域性姨；对象：服卵务周边社辉区乃至辐王射全城；业态：瞧集休闲痛娱乐、脂餐饮为未一体的庭综合型院中高档咽洗浴中揉心，提厕升并补世充现有伍商业形叔态；规模：300扫0㎡左右；形式：1-2或1-3层街铺慈、大店阻，保证盛充足的滨停车位洪。商业业态迁定位中高档综细合洗浴中转心高档餐翁饮社区型滨商业提绕供完善污的生活全配套，写完美解僻决日常拘生活需拼求。配套服闪务型商固业：社区超会市、医贿疗诊所励、药店剃、美容摇美发、减干洗、冠蛋糕房鹅、社区餐饮舌等。位置：隆在小区烤入口左获边临街吗；功能：为替社区增值贝，展示社仿区形象；对象：服收务社区内吸业主以及冤周边居民庭；业态：便抗利店、医校疗诊所、识药店、美鲜容美发、义干洗、冲望印等；规模：以筹一般城市熊居住区标尸准推断，稼面积不超的过4000㎡；形式：1-2层底商或驰街铺。商业业蛾态定位南湖大道小区主入口商业业恶态规划漫区域商业业态坡定位特色商业沿区业态：集锤休闲娱乐棒、餐饮为洽一体的综蹈合型中高讯档洗浴中问心，提升致并补充现怎有商业形烂态。便民服栗务区业态：哄便利店壁、医疗得诊所、画银行、杨药店、化美容美雀发、干斩洗、冲疲印等。本项目巾商业业堡态定位定位条件区域型商业休闲、娱乐（综合洗浴中心）、餐饮功能以临街街铺、少量集中商业为主的商业形态1-2家品牌主力店带动适当规模社区型商业位于社区周边临街，主要服务于社区或者社区附近居民的商铺以社区临街街铺为主的商业形态规模较小，服务邻里商业业高态定位产品定催位要基布于市场咸和客户港需求商业产罩品定位项目商业想部分以街拔铺为主，丢以街铺为主要演价值点稳；产品形侮式上，夺社区配感套商业具以1-2层语结构街铺为主，特色商业