江苏镇江知名地产某住宅项目营销推广计划

08年营销推广策略思考任务核心；镇江****作为标杆产品，如何实现高溢价？****=镇江的豪宅!产品发现：****=怎样的豪宅?企划思考：PART1企划调性一、豪宅营销关键词：欲望Desire时尚Fashion稀缺Rare身份Status豪宅Luxurioushouse

消费本源=消费动机奢侈品Luxury追逐时尚潮流元素占有稀缺并炫耀顶级品牌、极品消费、顶级私人用品、私人服务、豪华旅游、奢侈、高贵、顶级、奢华、豪华、天价、精品、奢适、名牌、文化艺术、高端……彰显身份获得认同城市豪宅的购买亦受欲望所驱使。故此，客户欲望给予顶级豪宅营销动作以指引，豪宅的营销需要——豪宅成功营销动作：营造二、豪宅的营销动作**不仅移植了原汁原味的都铎式风格，更是对一种英国贵族生活方式(莎温文化)的传承。在英国如是，在上海如是，在镇江，现已来到你身旁。**——一件传承英伦高贵血统的奢侈品。概念调性见秀稿设计贵族的血统。这是一种内敛的高贵。(图略)PART2营销执行推案策略1---一期平面分析1.1一期四联排别墅16套占总套数14%

1.2一期六联排别墅96套占总套数86%1.3一期总计112套12367981011141635363738394045131期套数总建面户型描述套数B1-南-b184374联排3层112B2-南-b307200联排3层A1-北-b225346联排3层A2-北-b4210080联排3层户型数据2---入户分析3.1一期南入户48套占总套数43%

3.2一期北入户64套占总套数57%1236798101114163536373839404513北向南花园户型占较高比例3---朝向影响区域分析2.1一期受朝向严重影响为红色6栋(35、36、37、38、39、40）

2.2一期朝向好为蓝色14栋（1、2、3、45、6、7、8、9、1011、13、14、16）1236798101114163536373839404513南90°/14栋南偏西30°/6栋4---地下室分析4.1北入户带下沉庭院单车位端头套22套占总套数20%4.2北入户地下室带单车位中间42套，占总套数37%

4.3南入户带双车位端头18套中间30套占总套数43%

123679810111416353637383940451396平地下室带下沉庭院+单车位95平地下室+双车位5---综合影响区域分析5.1受蛋山北路影响24套

5.2受蛋山南路影响18套注：黑色为套数26噪音影响噪音影响噪音影响次入口变电所66662224主入口6--景观分析次入口主入口集中绿化组团绿化集中绿化集中绿化集中绿化受到一期集中绿化、组团绿化辐射区域，视野开阔总结**一期为纯联排别墅社区，户型全部带地下室，产品附加值比例高；2.北入户南花园下沉式庭院地下室设计，采光好，具有独栋别墅有天有地专属领地南入户北花园双车位地下室设计，地下室空间利用率大幅提升4.70%楼栋朝向较好，6栋朝向较差，较为突兀，价格影响较大一期建筑间形成南北组团花园围合布局，主、次入口小区中心绿化景观集中，这些景观受益的户型数量较多；6.鉴于本项目土地属性的特征，一期可售区域均好性强，价差不宜过大。7--她-综合分析诊结果1236798101114163536373839404513区域为好区域为次元好区域为慌中推案原棵则根据工程寻节点,以取及客户积挽累量，分桥批分组团倍推案；每批好乐、次好享、中产狗品组合备推案，浆客户含遣盖面广蜡，保证阶去化率晒；保留部鞠分最佳智位置最镰后推，拍以实现枣该区域闲价格提撞升。08年祸推案节叠奏：长蓄短逐爆，稳哭步加推客户积蓬累开盘客户积累1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月加推客户积闻累加推业绩冲刺（加推时与间根据客凯户积累情不况调整）第二批第一批：宜34套，腐中，次好璃与好三类醒产品均包澡含，以此睬作为价格测试。第二批：罚40套，就中，次好矮与好三类蚁产品均包培含，在保币证流量的际基础上提彻升价格，稳步实现肌价值。第三批：暖38套，共次好与好童两类产品亏，通过位轧置较好区幕域来实现价简格创高，为二标续段整体提祖价树立价刺格支撑。推盘方案拜一第一批第二批第三批产品第一批第二批第三批好12套18套16套次好10套18套22套中12套6套方案一推诞盘优点：三次推案陪，优质产灭品比例逐暂步上升，脖价格提升下支持力度踪蝶大；推盘缺将点：首批“中原”类产品脖较多，影兰响开盘销远售率；方案一测算08年第一批08年第二批08年第三批推盘量3440+4余量38+6余量去化量303844去化率88%86%100%销售均价元/（M2）9000（价格试水）9500（价格提升）10000（价格创高）成交面积（M2）7200912010560成交金额（万元）6480866410560镇江*胆***递标一段纳：共计发112馆套联排婆，总建伐面积约蛇268萌80（像不含地舒下室）炕，按单爱套24蒜0平米姑计算。以9000元标杆均先价进行客户棵测试，根讨据客户测台试结果最板终制定开抖盘价格；价格逐色步提升痛，逐渐宴打破客课户万元赤心理关杆口，为肆标二段非打下价傻格基础酷。预计标一态段回笼资每金2.5源7亿，成交镜均价：9562元/平方米；第一批钩：36释套，中辛，次好悲与好三很类产品严均包含物，以此赛作为价格测冻试。第二批惕：50优套，中训，次好树与好三优类产品女均包含守，在保浪证流量卫的基础贝上提升耽价格，稳步实放现价值。第三批：客26套，功次好与好腾两类产品起，通过位哄置较好区衡域来实现价亚格创高，为二标健段整体提杯价树立价千格支撑。推盘方案顺二产品第一批第二批第三批好18套18套10套次好12套20套16套中6套12套第二批推盘优点贵：首批优质鸽产品比例吼略高，易旱形成开盘习热销；推盘缺架点：第二批数概量多，且搅次级产品肉比例多，寄影响第二孟批推盘价厌格提升幅凤度；方案二测算08年第一批08年第二批08年第三批推盘量3650+4余量26+9余量去化量324535去化率89%83%100%销售均价元/（M2）9000（价格试水）9500（价格提升）10000（价格创高）成交面积（M2）7680108008400成交金额（万元）6912102608400预计标撒一段回插笼资金2.5与6亿，成届交均价潜：9513元/平方米；推广策乘略面活动策动新闻舆论在缺少可现场实齿景的情突况下，复以“系畅列活动阴”的方汤式通过话题呜式、研究剑式、活动卖报道等形都式的软性降文章推介沈**。可允形成“*漏*专栏形欲式”点企业推义介/高息档社区绩直投/础高端客旷户短信泊（银行说、4S能店、移填动）/峡南京房师房展会吨或**好会活动打入高端助圈层，引镰入客户奖猫励机制：融提出“介沃绍型”客酱户奖励，谢成交客户缎登记的介冷绍人（介昨绍人必须亚在前期登济记或购买兼过**产太品），可杀享受“参剑加奥运会凶”或其他锡方式的同炭等奖励。树立广泛跟影响力，黄直击高端蔽圈层**2衬008响年营销形执行计沃划：时间2008/1—6（第一阶段）2008/7—8（第二阶段）2008/9—10（第三阶段）2008/11—12（第四阶段）营销线概念深根侧重稀缺感侧重时尚感侧重身份感主题1、**——高贵的纯英伦血统。2、**，从英国到上海，再到镇江唯一**：敢为镇江红，英式贵族风貌红遍镇江

无价**：镇江的无价，英国奢侈品联展

方向**：镇江贵族生活标签手段活动策动/新闻导向/话题营销/体验之旅关键点三大活动：见面会/体验/推介示范区实景力现，体验周活动联合英国商会,在镇江举行奢侈品并携国际一线品牌参加展示活动。英式宫廷车游南山和**活动，老客户联谊活动。第一阶段臣执行手法2008失/2--参6时间主线内容1、2月**08重要作品敬请期待（告知期待）推广语：**08重要作品，敬请期待色系：酒红色调性：LOGO+文字，预告引起期待户外更换：**接待门口灯箱解放路桥高炮项目现场高炮园林局办公楼西墙体广告大市口房产大厦楼顶三面翻另外考虑增加：南京至镇江口高速公路高炮**户外需求（**现有资源选点）：1、解放路桥高炮(图示面的背面)2、项目现场高炮(图示面)3、园林局办公楼西墙体广告(图示面)4、大市口房产大厦楼顶三面翻（无图示）时间主线内容3月份**见面会通道时间主题市区售楼处开放3/1市区接待进驻镇江国际饭店3/22、23来自英伦的贵族别墅/预约生活——和莎士比亚一起品味午后红茶（邀请新、老客户参加）镇江日报3/21、28**来到镇江，告知性广告。见面会后续报导京口晚报3/20、27时间主线内容4月份**文化体验通道时间主题到上海**参观4/12魅力**，邀您共赏“**别墅观”四篇系列推出：观点：回归人本需求，珍视生活本质共有三个发展阶段，最后落脚**.镇江日报4/11/18/25京口晚报3/10/17/24扬子晚报现代快报夹报17/2418/25时间主线内容5月份**文化推介通道时间主题镇江国际饭店5/1**：从英国到镇江——**产品推介说明会镇江日报京口晚报5/8.9说明会报道9/16/23**视角开辟：3篇⑴**，悠然见南山——南山的别墅情缘⑵别墅的血型——别墅血统论⑶空运一座别墅到镇江——别墅文化平移论**，08**重要作品别墅中的贵族血统，诚邀品鉴南京房展会、**会的集体活动15/22/29短信/DM/高档社区直投企业推介会20/21客户扩容（择机）时间主线内容6月份**盛大公开通道时间主题镇江日报6/13/20**现象：多数人向住，少数人拥有开盘预告京口晚报5/12/19扬子晚报现代快报夹报12/1319/20开盘预告户外高炮更换内容**六月盛大公开短信电视**六月盛大公开游动字幕开盘预告第二阶酒段执行解手法200煤8/7漠--8时间主线内容7月份唯一**：敢为镇江红通道时间主题镇江日报11/25现场示范区即将公开。**意义：1、10米的楼高，却非容易企及的高度。2、3米的围墙，却非容易突破的界限。京口晚报3/17镇江电视报14短信**：样板房即将开放。时间主线内容8月份唯一**：敢为镇江红通道时间主题镇江日报1/8/15以活动为契机，报道南山新城。京口晚报14/21/28扬子晚报现代快报夹报14/15以活动为契机，报道南山新城。活动1-7敢为镇江红**：示范区体验周短信DM19邀请参观敢为镇江惭红----**示宰范区体低验周突现：*雪*红，镇局江红第三阶屈段执行系手法2008染/9--渠10时间主线内容9月份无价**：镇江的无价，英国奢侈品联展通道时间主题镇江日报5/12/19/26无价系列：别墅有形/品质无价生活有形/身份无价空间有形/荣耀无价京口晚报11/18/25镇江电视报快报/扬子夹报15/2225/26英国奢侈品联展预告短信电视字幕DM28/2923英国奢侈品联展预告时间主线内容10月份无价**：镇江的无价，英国奢侈品联展通道时间主题镇江日报10/17/24报道英国奢侈品联展京口晚报16/23扬子晚报现代快报夹报户外广告1724报道英国奢侈品联展户外更换内容短信/字幕网络英国奢侈品联展名流夜宴3---525**：英伦贵族生活大亮相英国奢侈品联