江苏房地产住宅项目营销策划报告分阶段战略

专业创造价值责任奠定成功布局影响格局格局决定结局营销策划部组织架构图

XX营销总纲要2011-112012-3推广主题拓客期售楼处开放、产品说明会、投资理财讲座、准业主新天地系列活动（摄影比赛、有奖征文、亲子活动）线下渠道拓展活动集中认筹渠道组合户外、报纸、网络、单页为主电视、户外、报纸、网络、短信、DM、单页多线出动售楼处正式开放认筹开盘（5月某日）筛客期认筹期开盘期销售阶段线下活动盛大开盘目标蓄客5万组锁客1万组认筹3000组销售772套XX奥特莱斯寻找的200位幸运房东是您吗XX10大天地8大价值5大肯定3大承诺XX

5月某日盛大开盘XX原始股即将发售，你准备好了吗？XX对不起！只能圆600人财富梦想开发商双倍赔付利息做足准备，迎接即将到来的实质性蓄客阶段一套系列的媒体推广方案一套具有震撼力的现场包装一个将展示发挥到极致的品位售楼处一套强有力打动客户的销售工具一个整装待发的服务团队第二阶段：2011年11月-12月策略思路：聚集关注，广为人知推广主题：10大天地

---XX奥特莱斯寻找的200位幸运房东是您吗渠道组合：户外、报纸、网络、单页为主重点工作：通过户外传递10大天地的概念报纸、单页平面媒体诠释深化5大肯定点内容网络动态媒体承担与客户互动及项目形象演绎撒网拓客，覆盖泰州四市两区，蓄客目标5万组筛客方案准备售楼处筹备客户现场活动方案准备广为人知价值深化实力展现价格印证拓客期横空出世形象期认筹期开盘期筛客期价值价格分阶段战略户外篇：十大天地铸就XX百货天地休闲天地娱乐天地食宿天地旅游天地观光天地健身天地社交天地水中天地时尚天地

八大价值区域成就价值，商业实现价值，环境营造价值，机遇创造价值，品牌放大价值，品质保证价值，文化提升价值，创新决定价值！系列1：中式风格系列2：传统尊贵型：高贵、荣耀、奢豪系列3：缤纷综合体：地标性城市名片，潮流，繁华，都市感系列4：时尚个性：国际化、风格化、品质强烈，动感十足系列5：清新风格：潮流化、风格化、品质强烈，唯美感繁华商业，想购就购！XX

商业配套互动上演财富神话占据西部开发优势区位，坐拥城市绝美自然景观，XX自有国际商业航母整体开发，打造中国殿堂级购物公园！11000平方米球幕影院，南京金陵饭店、奥特莱斯、大型超市……商业街区全业态商业模式，吃喝玩乐住，一应俱全！在泰州，唯有XX可以做到！报广篇5大肯定之业态快捷财富圈，随想随到！XX立体交通成就便利生活！5分钟即达泰州城区；长江大桥通行，全面融入长三角2小时生活圈；紧邻通往江都、扬州、泰兴各城区之要道，便捷一蹴而就。三位一体立体交通支撑财富梦想，在泰州，唯有XX可以做到！报广篇5大肯定之交通5大肯定之拥有总价低高回报无风险！XX17年稳固回本30年二次番本

消费者享受的商业项目经验者理想的创业天地投资者传颂的投资神话20万方商业航母，品质理念，精心打造！10大天地，8大价值，5大肯定，3大承诺支撑！让理想生活，变为唾手可得的现实居所！在泰州，唯有XX可以做到！报广篇5大肯定之运营总价低高回报无风险！XXXX专业运营团队

团队是XX立足之本，实干是XX致胜的法宝。XX核心团队来自各大商业开发企业和运营机构，有来自深圳XXX广州XXX香港XXX上海XXX。公司核心团队曾经服务内容包括：城市综合体运营、商业地产(SHOPPINGMALL、LIVINGMALL等)、住宅公寓、写字楼、旅游地产等。在泰州，唯有XX可以做到！报广篇5大肯定之升值总价低高回报无风险！XX

区位升值配套升值品牌升值物业升值20万方商业航母，品质理念，精心打造！10大天地，8大价值，5大肯定，3大承诺支撑！让财富梦想，变为唾手可得的现实！在泰州，唯有XX可以做到！报广篇3大承诺之5年内原价回购五年内，无理由原价随时回购！XX

30亿重金打造泰州商业航母在巨人的肩膀上，每个人都是赢者。联姻实力商家，全套引入经营模式，此优越，全国罕见！在泰州，唯有XX可以做到！报广篇3大承诺之五年后溢价回购五年后，无理由溢价随时回购！XX

30亿重金打造泰州商业航母在巨人的肩膀上，每个人都是赢者。联姻实力商家，全套引入经营模式，此优越，全国罕见！在泰州，唯有XX可以做到！报广篇3大承诺之原始股申购原始股概念香港公司正在筹备上市每位罗兰业主都可以申购原始股在泰州，唯有XX可以做到！报广篇一套具有震撼力的现场包装造成视觉冲击：体现项目气势的同时与媒体组合往外释放信息目的：体现项目气势的同时与媒体组合往外释放信息现状下如何执行：1、项目位处海陵西部新城内，四周空旷昭示性好，可以将展示资源充分利用2、项目四周用整体围档围包，用意向性图片凸显项目气势，3、G328昭示性好，可在空旷处设置6-8米高户外广告牌用于跟媒体结合释放广告信息一个极具斧品位的售侍楼处充分驶展示项目糖信息与服级务：体现国项目高烘形象品难位的同浴时亦能贪展现产愁品的高王品质目的：1、项目售押楼处要使陕用3年左右蔑，要有溉前瞻性摸的考虑猎使用期荡内的各习注意事缠项，用宅材要能灾耐用，舍能代表巡寿项目建腔筑风格贫的延续绳性。2、泰州市有民在路过照售楼处时乔能感受到殿罗兰项目崖的恢弘体贪量及高品进质。3、客户在咳进入售楼唇处进行参积观体验后恐能认同项扒目的地位锹、品质及号价格，并巩能产生购就买欲望执行重点:1、能体现合项目高品模位2、能展旨示项目参高品质（1）停车场滥入口、及另主干道交芹叉口设置灾造型精美堵的导视系秒统，体现诱项目气时质的同忽时提供做客户便福捷（2）楼体外恢部包装用灯箱蜻展板等治形式配女合媒体终释放广谁告，将稻项目形拐象气质算直接与剑售楼处众匹配，悲同时达晌到户外币广告展盘示效果（3）精装修饶，匹配项陪目气质，绕体现尊贵卡、豪华、蹄大气又不靠失温馨感慎。1、如何体长现项目高繁品位（4）售楼网部内部VIP客户休欺闲区：A、摆放茧几台电台脑，供川客户查底阅股市俯情况及姿休闲使瓶用B、摆放腐一些符阻合此圈抚层人士暴阅读喜续好的一不些杂志（5）设置沾吧台，全提供茶粮水供应网，设置出成红酒吧，对客户挠进行茶水妄服务（6）庭院（对景书观的考预量摆却放些互裂动性的膛设施，岛做到细扇致景观献及参与券性）（7）销售责人员配备ipad，实行电棍子售楼。右一方面提杜高售楼效岩率。再者呈让客户体毅验销售服关务的专业摊感、尊贵溪感、专属负感一、展示区1、建筑形态舰，玻璃，创业态等以泥发展史的卡形式展出跳，最终都凑演变成本骡项目的形摘态及规划，目的：通过这项个过程搭的演绎也，对比册凸显出也本项目机品质规喊划领先逼的地位毒；现场赵体验高巨品质带调来的价锡值2、品牌LOG枝O墙，将品刑牌商家、钓品牌合作特单位的名械称及LOGO集中展狸现目的：让客户感羞知强强联梯手的团队先及产品打饥造出XX商业航女母3、N大承诺槐展示板揪：通过宽开发商凳承诺的灶展示，捷更增加网品质说须服力2、如何体现龙项目高品狼质一套强有裁力的销售剂工具成为绣打动客户算的有力武基器XX投资白茫皮书－斧－此阶励段帮助缸客户了队解项目缺并打动旋客户的僵主要工哗具目的：牙契合投礼资的概长念向客比户疏导原项目的应价值，服暗喻高星性价比驱的概念磁。楼书积的表现任使客户激对项目脂档次有称直观认家识，对列项目的勺信息有辱一个大炊体了解乳。形式：封饺面简洁大恋气，与项疗目尊贵豪输华气质匹触配材质：使意用高档纸肯张材质进焦行制作与振印刷内容：1、XX--梢10大天地8大价值5大肯定3大承诺2、投资烘的价值(从产品鸽的地段车、规模丸、配套眠、建筑凑、景观苏、物管爬及开发宽商的实闹力来展走现项目跃的投资塔价值)3、寻找国奏际国内投兽资实例4、XX投资回纽奉报预估5、其他2、项目模询型－－让锋客户了解遭项目的区抢域，整体就规划，建殖筑，景观宗，户型等添具体情况区域模票型目的：表现项目裙距离市中吴心5分钟的术的便捷趋交通、站区域优恢势及周再边配套执行重免点：考虑到使隐用时间比悲较长，采用目前脾比较先进饰的挂壁式彩沙盘，设售置灯光导洋引系统。虽节约空间躺的同时便苹于观看。项目整体猫模型，户蔑型模型目的：表现项梯目整体红规划、勒建筑、刃景观、堂户型等蹄情况执行重点：1.充分利默用灯光获设施及聚考究的升外立面匠材质表汇现，体断现出项堤目石材肆外立面长的气势2.利用活萍水系统塔等多手影段凸显角项目景洁观精致戚的优势3.模型注英意比例俯大小及巩样式，书体现项菠目购物替公园商字业氛围帆的优势4.沙盘底仓座风格保与室内扎装修风哈格一致一个整装辩待发的服插务团队体眉现尊贵与爆档次销售员经体过拓客阶侍段的初步顿历练，即丸将进入正屿式接待客闪户阶段，勇因此在此扶阶段应抓昨紧多进行济演练，提锻高销售技树能及对项刑目及泰州良房地产市动场及各个研项目情况纪的熟悉度笔。执行重点鱼：1、熟悉泰监州市房地确产市场及敞各个项目朽情况，能寒做到对客须户答疑，栽及帮助客完户选择合家适商铺的买目的。2、销售底团队内躁部进行过充分演掩练工作熟记项营目统一浩说辞，石产品情卵况及项裕目情况疤等内容珍，灵活痰运用销肃售指引俗、逼定黎、处理涉客户异标议等技刷巧3、准备销餐售物料：真客户登记讨本、销讲幼本、楼书达、贷款利脚率表、置茅业计划书冶等售楼处矿物业服偷务的培她训在物业需公司内求部选拔网形象气拆质好、王服务意指识强的单人员进度行强化淋培训，座让客户抛在售楼旗处就能球体验到透罗兰物运业的五榜星级物找管服务察。对服务人枯员进行项武目信息的与培训，在建一些集中值性的客户伯活动时，圆现场客户录多，置业界顾问忙不主过来的情厦况，此时重物业人员论要能做到塞对客户进励行一些粗参略的客户顶答疑。预示未来界服务价值是的物业服涛务团队细节决昌定成败啊，泰州乐的客户销对服务大的要求徒越来越诊高，好辽的服务悦直接体返现项目翠档次。趁主动性诞的展现宵项目服渴务细节悼的到位泉能给客那户留下申深刻印舰象罗兰物业仗属于罗兰脊自营物业谢公司，通罢过售楼处索的形象窗替口展示物蜜业服务价陆值，成为平项目品质摘展示及开汽发商实力昏展示的有蛮力途径。自动鞋套机参观工地后湿巾汽车遮阳罩安全帽一次性隔离纸售楼部内丑的服务人币员要时刻剥关注客户谅需求一个将之护前准备化晌为现实的体验展亲示系统客户上富门第1体验点：迷售楼部外具围指引牌、棍现场氛围随、工地围圆挡第2体验点渡：售楼召部门口指示系剩统、大牧门、站车岗等第3体验点荒：售楼愿部内部售楼处、惰模型、专怠业的销售挠人员等第4体验点：沙材料展示课区影视区项目品离质展示劫，看项丢目影视然片，休凯息第5体验点：秤销售物料楼书、产桌品说明书墓、户型图花册、服务塌手册、客段户通讯手勺册第6体验点：戒销售服务客户离开古感受的服洗务客户离开儿童演续艺活动亲子竞御赛活动儿童嘉年值华儿童才堆艺表演暖场活动第三阶段敞：2012年1月-2月策略思然路：价汤值疏导各，推广主种题：XX----老百姓言买得起﹒低总价、为高回报的行稀缺原始陕股渠道组屋合：电元视、户毙外、报碎纸、网屠络、短乘信、DM、单页多用线出动重点工作单：户外传秀递本期车主题概没念，深归化泰州乓市民对粪罗兰的荣认识—买得起我、低投来入、高单回报报纸、单筛页、DM平面媒索体结合时现场展访示的实坦景（产炭品价值酸、受追司捧的火禽爆程度榜）的报艰道网络动韵态媒体冈承担与烂各类现护场客户典活动内穷容及项辫目形象补演绎线下筛客:通过各类享客户活动祸将5万组客溜户逐渐汉辨别，尘筛定B,C类客户1万组认筹方案粮准备广为人知价值深湿化实力展现价格印缴证拓客期横空出世形象期认筹期开盘期筛客期价值价格分阶段战斗略商铺≠祝财富（类同按不是所分有牛奶崇都叫特惰伦苏）XX西部新宵城中央蜓商业模戒式缔造瓣完美神梦话20万方体验妈式购物公贱园，苏中闷前所唯有伏！全方位萍西部新铺城中央宏城区规四划，全贝城独家幕！超2:1车位配减比、地艰下商业歪、尊贵缴精装大备堂、绝虎美公共尖景观…………桥……高价值跌，高回读报，堪座为城市拐商业翘丙楚，在泰州，凑唯有XX可以做与到！报广篇：变不等于系惕列招商≠介经营XX聘用用专弓业运营团岸队为你的合财富保驾较护航很多项目驶招商成功船但由于经唯营不善无夜力维持XX自规划斩起，就堆考虑后酷期经营促问题；聘请某某危专业运营撇团队为罗特兰后期经散营提前布沃局在泰州畏，唯有XX可以做到旷！报广篇宇：不等万于系列一个奠店定客户捎购房信享心的活汇动：XX产品品嘉鉴会形式：新闻矛发布会时间：11月地点：售楼债处参与单碑位:公司全候体员工沸、设计防院、政鞭府、银拾行、各大媒旧体、客绪户目的：通过有品椒位的客户晴活动获得吃客户对项哈目档次的牌认同；对产品厕的深度童解析奠鲜定意向蹈客户购光房信心舞，促进召认筹。活动内突容：1、政府：贺讲述区域睁发展规划2、建筑胁设计师彩：阐述疾建筑规黄划理念鼻、3、招商：响阐述商业住规划理念4、商业捆运营：烫做出承警诺及展据示5、物业：债说明及展裂示6、董事习长：发晓言（情采景剧形夏式）配合现场买认筹第四阶段隔：2012年2月-3月策略思路而：价值疏疏导，推广主题抖：XX原始股椅即将发议售，你吴准备好割了吗？渠道组合接：电视、伞户外、报骂纸、网络附、短信、DM、单页多艰线出动重点工作说：户外传寒递本期矩主题概辞念，对骗泰州全副城发出浑认筹邀陈约报纸、单激页、DM平面媒体教、网络动生态媒体对椒现场认筹懂火爆程度监及开发商缺实力进行糟炒作认筹:通过缴彼纳定金档的形式颂锁定目惭标客户300累0组开盘方案氏准备广为人初知价值深映化实力展默现价格印证拓客期横空出桑世形象期认筹期开盘期筛客期价值价格分阶段壳战略建立直越销渠道苏，企业绒推广全塘面出击关键点:1、以熟人奏为切入点宿，契合工鸽会或办公豆室的工作对职责，与些企业（工物会或办公脾室负责人禾）洽谈合漫作事宜。2、购房优挠惠：正呆常销售披优惠＋事团购每5人额外1个点优写惠递增杨（如：5人内（宵含5人）额歪外1个点优获惠，10人内（烤含10人）额外2个点优惠…如此递中增）内容：时间：拓危客期——项目销售完结束展示攻略事件营销谨攻略——建立直销狸渠道线下活狮动之：浩企业团内体客户凑活动推介会先逐个蛾单位邀董约到售探楼处现桌场看产悟品“送房到帮企业”活动渠，到联烟盟企业君设点，嫁员工可请到活动趣点（或棍工会、碗办公室通）登记愈意向，砍实行团驶购优惠“送房到企棒业”企事业单伟位、专业央市场专场甚推介会活动目的俊：通过对焦目标人聚群——银行、企事单蓬位管理壳层或技留术人员响有物业馆购买能顾力的人室群针对坟宣传，研现场进步行认筹卡优惠的隙发布，洽促成成眯交。活动时驼间：认筹期（俊重点介绍下产品和优恒惠政策）活动地犬点：企事业舟单位会掀议室（床或广场堂）活动形式颂：项目临悟展（模扩型、宣河传资料抹、X展架、半项目广纤告片等队）活动配叠合：前期项秧目信息玩的发布铲：A、在企雀事业单岛位门前盟告示栏衣张贴项鸟目海报准、或通画过送报拖纸方式壳（项目充折页夹关报）提巩前预告男项目信答息；