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海林市九鼎锦绣城项目——开盘价格策略报告——方案思维导图优惠建议竞争楼盘状况客户情况分析市场大势回顾定价策略市场大势分析第一节中央及相关部委：密集强调房地产调控不放松，强化市场监管和问责。三季度，房产税改革再成焦点。财政部部长两次提到要稳步推进个人住房房产税改革试点。住房用地供应计划下调，但仍远超历年实际供应最高水平。坚持房地产调控不放松，中央督查确保政策落实到位上半年下半年上半年温家宝总理讲话2023/4/29此处添加公司信息价格继续上涨，但增幅降低据中国指数研究院发布的百城价格指数，百城的住宅均价从2011年9月开始连续9月下跌，今年6月首次止跌后连续4个月上涨，但近2个月涨幅持续缩小。2023/4/29此处添加公司信息需求8-9月份成交量有明显的回落，但相比去年同期仍然有较大的增长。供应9月份推盘较为集中，三季度的供应量显著增加。下半年推盘激增但成交回落，库存再次上升2023/4/29此处添加公司信息政府对于房地产市场的调控依然没有放松，政策在十八大后会趋于明朗；一线城市从成交量及成交价格上反映，市场有所回暖，但三、四线城市反映较慢，依然处于比较低迷的阶段；据房管局的相关统计数据，海林市城区去年去化速度约为1200套，去化面积约6万方；而当前市场上的存量以及潜在存量，初步估计在100万方以上；去除城市化速度加快、新楼盘进入等情况，以目前速度消化市场存量仍需要十几年的时间。在一个仅12万人口的县级城市，房地产市场的供求显然是失衡的！可以预测，由于过量的竞争以及供求失衡在有限的市场中，各大楼盘注重跑量，各种优惠方式频出，价格体系较为混乱；竞争楼盘/客户群体之间博弈达成的市场价格，一段时间内不会被打破，近期内价格上涨可能性极小；海林市房地产市场的未来，并不乐观，除非出现“并成牡丹江市下辖区”等利好消息刺激；竞争楼盘状况第二节2023/4/29此处添加公司信息龙城国际花园本案亚澳新海林中央上城开发区，项目的直接竞争楼盘，对面市价格起指导作用老城区，位置优越，口碑效应较好楼盘，对面市价格起参考作用丽海花园和兴瀚城2023/4/29此处添加公司信息开发区项目占地面积：8.5万平米建筑面积：15.6万平米容积率：1.8建筑风格：地中海拖斯卡纳棚户区户数：约240户物业费用：0.65元/平米*月（多层）0.8元/平米*月+30元/户电梯费（高层）龙城国际花园一期，约7万平米，2010年开盘，目前仅剩下极少量房源；二期在售房源，3栋11层小高层，约200套房源；【推售情况】【价格体系】楼层销售均价（元/平米）备注1F4950车库/商铺2F31983F3358金三银四4F32685F31986F3198电梯房最低价：3080元/平米最高价：3600元/平米均价：3400元/平米层差：6F及以下，+50元/层；

7F及以上，+100元/层多层（已售完，此为之前销售价格）商业均价7500元/平米规格：面积约80-90平米，5.5米层高2023/4/29此处添加公司信息【优惠政策】开盘享受交5000抵10000元优惠；全款购房享受98折优惠，按揭购房享受99折优惠；电梯房1-6F客户，享受10年免电梯费优惠；户型面积（平米）价格（元/平米）总价（万元）折后单价（元/平米）折后总价（万元）主力两房（多层）85325027.6312426.5主力两房（电梯）72350025.2336224.2说明：龙城国际花园一期户型面积较大，80平米的两房占据推出户型较大的比例；二期推出青春公馆，面积有所减小，70平米左右的两房因为低总价赢得市场较多欢迎；【主力总价】2023/4/29此处添加公司信息【户型举例】偏向于南方的户型设计，实现短进深，大面宽，整体户型设计较优秀。2023/4/29此处添加公司信息【总结】龙城国际花园定位于“地中海·公园上·首府”以“领袖海林人居巅峰”作营销宣传。项目主打品质、环境与配套，邻近人民广场、市政府、人民大街，异国风情的品质生活是楼盘的最大卖点；且项目较早进驻海林，项目品牌和口碑得到大部分市民的认可，其项目的品质感也深入人心；2023/4/29此处添加公司信息占地面积：210亩建筑面积：22万平米容积率：1.3绿化率：46%建筑风格：ARTDECO物业形态：商业+酒店+多层+别墅+高层中央尚城201佣2年10月18日首次阶开盘首期开盘2#、3#、5#、6#共4栋多层坟，共137套，目稼前售出拆约45套；户型面哀积65-1伐00平米；【推售情坚况】202悲3/4誓/24此处添加梨公司信息【主力价格】楼层面价折后价（元/平米）1F（车库）528051302F（送平台）328031503F318030504F318030505F310028506F2900280065平米80平米68平米【推售户型】【总结】中央上品城以建珍设海林微中央尚捏务区，HOP举SCA城市综届合体的抄理念宣踪蝶传项目配，试图躺以星级找酒店、准市政配领套、购子物中心桂以及高萍级住宅观打造综凝合性的意商务居煤住中心杯。中央上迟城区位钻与本案摄相似，烂品质及乳定位上唉有也相凶似之处僚，可谓死之直接贩竞争楼闻盘。一期占骆地面积闷：5.0酒5万平米一期建神筑面积席：8.6万平米地下车库画：376护7.5平米容积率：1.6绿化率：48%规划户护数：1300户物业费：0.7元/平米*月亚奥·新海林已修改规过划未建回迁项目目辩前剩下薄房源约20-罗30%；回迁房未源，因赖为与政库府关系骆问题，蜡现在也宝纳入销锅售范筹晶；【推售情况】楼层销售均价（元/平米）备注1F4500车库2F3030此价格为之前在售价格，但消化极其困难3F33804F31305F29506F2780对于回的迁户型最低价购：193演0元/平米最高价：3150元/平米均价：270吹0元/平米据说与遭开发区白政府谈季成了协势议，免蜓税费，扣故销售送价格较湖低。【价格体系】2023踩/4/2们4此处添加祥公司信息主力户型面积（平米）折后均价（元/平米）折后总价（万元）紧凑两房54270014.665270017.6标准两房72270019.4三房95270025.6【主力总价】回迁户型绑最近销售瞧良好，最逃低不到15万元/套；【主力户层型】83㎡64㎡40㎡54㎡65㎡65㎡70㎡72㎡95㎡96㎡户型进深矮长，面宽冷窄；各户型悠采光均紫严重不币足；2023糕/4/2弯4此处添加踩公司信息【总结】亚奥·新海林属堪于本地开陆发企业，厚无论开发鄙理念，规数划设计以昏及营销策捷略上与周丸边楼盘相醒比显得较浓弱，楼盘沟品质感不持强，其购霞房客户大晒多为首次从置业及进母城群体；亚奥新海胞林与本项子目仅一街临（人民大戚街）之隔柜，价格上究可作一定革参考。老城区项慢目占地面积抗：6.34万平米；建设面积浩：20万平米容积率券：3.2绿化率奋：30%总户数玩：100冒0户建筑密度那：28%物业费用独：未定和兴瀚倒城一期在肌售目前在售惊一期，共625套房源，栗目前剩下30%左右，其善它未售；面积区机间：59—1波29平米梯户比：2梯6户/2梯4户二期未售后期规划用地项目自细然销售喉期间，狱月均去辟化量20-城25套，最形高一月辰去化32套。【推售情般况】销售均价傍：350李0元/平米最低价胞格：280绑0元/平米最高价罚格：4200元/平米楼层差芽价：+40元最贵楼拨层：22层（最高23层）优惠情班况1）开盘当奏天享受500去0抵扣100悲00元优惠粮；2）全款98折优惠，昆按揭付款跃无优惠；商业均价9000元/平米，1#、2#楼，南北恩向，均价3700元/平米3#、4#楼，偏发东西向抹，均价3100左右在售商锋业，880腿0元/平米【价格体系】202贼3/4许/24此处添歌加公司还信息主力户型面积（平米）折后均价（元/平米）折后总价（万元）一房57350019.5标准两房75350025.887350030.0三房116350040.1【主力总价】标准两房黑价格在25-航30元/套2023移/4/2窃4【主力户型】98㎡116㎡57㎡87㎡87㎡124㎡相比市场跳在售其它猫户型，具撑有赠送空挖间，此为方一大卖点窃；户型设丧计依然答不太规糖整；202呈3/4剥/24此处添加扣公司信息和兴瀚糖城属于列老城区煤最具代雅表性的浪楼盘，钢地段成盖熟，周选边配套默丰富，梨价格也毯较高；【总结】楼盘销售均价主力两房面积折后总价卖点龙城国际花园3120-336072-8524-26品质中央上城298065-8119-24城市综合体亚奥新海林270065-7218-21潜力江南御府280065-8418-23教育和兴瀚城350075-8726-30地段/配套丽海花园335067-7522-26口碑楼盘价格允对比2023考/4/2餐4此处添加五公司信息总结地段是真影响楼邪盘价格鹿极为重怪要的因父素；成熟老筝城区楼结盘，如骄和兴瀚支城、丽摩海花园括、华林未御景等杨销售均版价比开陪发区楼透盘高约400元/平米左右妇；同一区盆域楼盘黑，品质讲也影响必价格；因为规腰划，营搁销推广陶等为市义场客户鞠带来的纪品质差限异，同透一区域排不同品和质楼盘毒价格相棕差可达200-葱300元/平米，切如龙城吗国际花插园与亚嫩奥新海贴林；定价时，总地段/配套是摇最重要互的权衡仁因素，其次是江项目的嫌内在品前质与规播划设计客户意向陷性分析第三节节后上客炭量锐减，靠行业淡季博到来上客量国庆节后带上客量有宵所下降，僻与海林天趋气逐渐变勿冷原因有宏关；从市场购反馈信腐息得知仙，房地胸产正在紧进行传顾统销售过的淡季翻；开盘前喜置业顾武问电话圈通知客客户上门衬，上客谜量有所浮提升；对截止11月4日积累300组客户术进行分历析多层房筒屋是客刻户首选躬，观念房诚仍未得肠到转变65%的客户选岗择了多层凤；在首推房诞源的物业幕配比及兼雾搭上务必唉引起重视刃；若把多层据、小高层巧看成一个向整体，则均选择多层笼的客户达3/4强。202塔3/4托/24此处添笨加公司逐信息在针对冰已经办赖卡客户挥所做的领选房方橡案梳理闭中，无聚论是第野一、第符二还是旁第三选普择，多抬层受欢渡迎程度酱大大高层于电梯徒房。2023拴/4/2蠢4此处添加求公司信息低层物暴业比高典层物业类更受欢熟迎多层3F>2消F>1F妹>4F>雹5F=6学F小高层3F>2多F>11己F>6F疗>9F>其它商铺1F>2帐F客户在滥考虑楼秧层选择若时，不贩仅受自物己喜好粗影响，深还受到桐置业顾召问对于仓楼层价阔格判断怨的影响遥；面积适而中的主巡寿力两房算更受欢闭迎少部分粒客户选软择了一绣房房源野，两房房源的谜客户占到65%；近20%的客户希穿望选择三冠房房源；多层的77平米户漏型受到巴多数客砖户的欢满迎；按揭付款胆是主流支付方式在未进扣行其它售付款方害式宣传桶的情况嘉下，按枕揭付款翅仍然是氧市场的情主流付芦款方式硬；20%的全款比港例高于其遮它市场，痰或许这与掉当地较低喂总价的情店况有关。首付承凉受全款承受首付8万/全款承受21-么24万总价20-2造5万元是大违多数客户配能接受的导价格区间膀。前期客生户特点来访量呈尤现稳中有维降低趋势看，与天气队关系极大排；城市居民/事业单位扛员工来访俩较多（之即前分析）寇；选择住宅疮居多；77平米左右唱两房选择颜较多；集中性拆较为明涌显；客户来访购房意向价格意向总价21-抢24万具有较骗高的接受脱度；3000元/平米的忌价格是耍客户意羞向门槛当（置业稼顾问访耻谈）；投其所丹好，首企批推售右房源考冈虑客户呀的需求畏，实现杆兼搭销深售；用价格实缺现对客户虽集中性选周择的分流控捉制；项目定价肢策略第四节定价方薪法根据本申案市场礼竞争态恰势，本姨案采用低开高鹊走、随行就市的定价补基础，堆即按照蚂行业中烫同类物短业的现榨行平均饮价格水际平为基嚼础来定筝价。此赖种定价车法是为弃争取市辆场而对龙竞争对幼手的主黄动出击蝇，与市逝场的需亚求、竞冈争对手脱的态势镜紧密相厅连，是端最易被聚市场接盖受、最冤主动出勿击的定鹊价方法装。采取败此方法触，在很状大程度狼上就是抄以竞争镜对手的越价格为翁定价基挡础，以稍低于或赏相当于竞痰争对手的腾价格入市。由于挤竞争对斑手的现火行价格提已被市享场所检置验，而轿且也反精映了本足行业的财集体智竟慧，如松果另行梳定价，突很难了粒解购买搂者对本梳案的价抹格反应榆。市场比较细法本项目采炭用项目素填质单项比纵较与对比勤因素权重仿法进行定回价分析，饭同时选择辱各竞争板桃块中最有脆代表性的的项目进行争比价，并皆根据各板铅块选取的酒典型项目域竞争关系酱，设定不唱同的权重妨比例，从铲而对比得臭出项目现量阶段入市冰价格，对项目整体预入市均价沃进行预估您。Proj睡ect-签1中央上城（新盘）开发区最播具代表性腊的项目之育一，具有英规模、品获质、品牌逗的综合性患大盘。Pro凳jec翅t-2江南御摇府（具有口兽碑的老盘抛）临近牡抹丹江大药学，主粒打教育矩牌，与直项目有呈参考性饱。Proj芹ect-诞3亚澳·新海林（位置枣接近）与本项目绍仅一街（欲人民大街唱）之隔，泼且有较大其规模的回州迁户，可奔参考。Proj葛ect-叮4和兴瀚企城（老城区仍）位于成致熟老城迈区，配农套等均顽丰富楼同盘。Pro原jec悄t-5丽海花寒园（代表衣房地产闷发展方晕向的楼倍盘）本地开发肯企业开发部，位于成减熟区域，损市民口碑图较好的楼库盘。对比项柳目选取竞争产好品价格筑参考中央上城江南御府亚奥新海林和兴瀚城丽海花园多层2980元/㎡2800元/㎡2700元/㎡3350元/㎡71㎡81㎡75㎡80㎡72㎡95㎡未推67㎡21万24万21万22.4万22万29万22万电梯3500元/㎡3350元/㎡未推未推未推75㎡116㎡75㎡26.3万40.6万24.6万本次推售铁房型以两房77平米、三房94平米多倒层，以及73平米电梯郊房为主，相义关楼盘竞欲争产品如军下：定价评价因因素地段成熟度

生活配套交通便捷程度区位价值地段价值区域因素外在因素区域形象特色配套不利干扰外部景观车位数量地下车位个体因素内在因素建筑品质梯户比产品配置公共装修户型特征紧凑度功能性附加值物管服务服务内容服务质量收费标准开发商品牌知名度美誉度立面装饰建筑风格涂料材料营销推广推广调性公众形象项目规划物业形态园林景观均价制圆定序号评估项权重分配本项目中央尚城江南御府和兴瀚城亚奥新海林丽海花园分值得分分值得分分值得分分值得分分值得分分值得分1地段0.441.63.51.431.25231.24.51.82配套0.341.23.81.143.51.0551.530.94.21.263物业管理0.240.83.50.72.50.530.62.50.53.50.74建筑品质0.330.941.230.94.51.352.50.754.61.385项目规划0.240.840.840.840.82.50.540.86立面装饰0.24.50.940.83.50.740.830.640.87开发商实力及信誉0.140.440.43.80.384.50.4530.340.48户型设计0.130.340.43.50.3540.430.330.39营销推广0.140.440.43.50.3530.330.32.50.2510停车位0.120.230.340.430.340.430.3

合计

7.5

7.54

6.63

8.5

5.75

7.99权重评分（每项5分为满组分，总眉分10分为满分浪）3.价格预估楼盘得分面均价折后均价中央上城7.3431002980江南御府6.6329802800和兴瀚城8.536803500亚澳新海林6.1528802700丽海花园7.9935003350九鼎锦绣城7.5？？中央上城南与项目地眉段相近，含品质相近伪，且为首恋次开盘，祸同时也采共取低开高驶走策略，屋具有较高莫参考性；其它为在桃售楼盘，搜经过一段抱时间销售仗期后，价辟格趋于稳帖定，对于柳首次开盘吹定价参考进意义并不李太大；202涉3/4袄/24此处添加菜公司信息中央上符城在首铜期开盘己中，效眯果并不饮太理想攻；当地客户备对于价格矩极为敏感跳；施工进度撤及期房因汁素；未建立起口如怡景地晕产/龙城国觉际花园脱开发企奴业的口饭碑；综上因素屡，低于中红央上城的厅开盘价格串，对于首甲次开盘，产以及以后急的逐步加脾推，是较拔好的策略些。202罩3/4杯/24此处添加何公司信息多层建甜议均底仍价为2800元/平米，加惊上开盘优掌惠，面价求区间为256弯0-3任260毅/平米。电梯房建沈议均底价苏为300似0元/平米，容加上开址盘优惠更，面价期区间为2960五-345谱0元/平米。关于层差对于地段、筝品质相近的捷两个楼瓣盘——龙城国疮际花园和中央上捡城，对于纸楼盘具洞有较高直的参考煮性；龙城国捐际花园多底层已经妇销售完崖毕，在若售小高盐层。楼层面价折后售价

（元/平米）紧凑两房宽敞两房面积折后总价（万元）面积折后总价（万元）11F330832427222.88527.110F345833897223.98528.39F355834877224.68529.18F345833897223.98528.3