山东某房地产计划运营管理与计划编制

房地产计划管理与计划编制计划发展部1计划管理的重要性古人云：

谋定而后动

凡事预则立，不预则废房地产企业有着资金密集、管理密集、产品生产开发周期长、生产环节多而复杂等特点，同时受宏观调控、市场竞争等因素制约而存在较多的不确定性和较高的风险。因此计划管理在房地产开发过程中就显得尤为重要。2计划管理中的两个基本元素

目标是企业的方向计划是目标的落实途径

目标是个体或组织的期望产出提供管理决策的方向构成衡量标准计划规定了怎么实现目标描述了资源分配、进度以及其他实现目标的必要行动3计划管理内容一、目标管理-----使企业中的上级和下级一起参与企业目标的制定，由此决定上下级的责任和分目标，并使其在目标实施中实行自我控制，以努力完成目标的现代管理方法二、计划管理-----企业将各项经营活动纳入统一计划进行管理。4如何进行目标管理5计划管理概述计划是实现企业目标的路线图

“忽视计划在企业发展战略中的重要作用是一个致命的错误。没有路线图很容易偏离正确路线,浪费时间和金钱；没有计划就没有依据衡量我们的进步，不能确定我们是否正在接近长期目标；没有灯塔指引方向，人们常常会只见树木不见森林，紧要的关头做出错误的判断。”---劳伦斯，托勒《企业成长策略》I

6误区：对计划管理的重要性认识不足，观念上需转变

由于房地产开发环节受外部产业政策、金融政策、土地政策甚至自然的、气候的因素影响较大,使很多企业普遍产生“计划无用”、"计划赶不上变化"的思想观念。然而,房地产开发环境的多变性和不确定性恰恰反映出计划的重要性,没有计划何谈变化？没有计划前提下的变化将无一例外的陷入自由主义的陷阱，结果可想而知：项目进度延期、成本严重超支、质量问题层出不穷，最终导致客户投诉率居高不下,经营业绩和品牌形象严重受损。7从日常工作看计划管理存在的问题赶工是开发过程的常态

制定了详细的计划，但是，永远不能得到落实计划的编制各自为政总是忽略或遗漏重要的工作内容将施工企业的计划，作为现场的总控制计划70%的项目成本超出了预算90%的项目面临计划超出限度

8内容我们编制项目总体进度计划的目的何在？我们如何编制项目计划？我们有哪些工作需要做？或者是提前做哪些工作？针对**东城项目下步工作重点目标9我们编制项目总体进度计划的目的何在？指挥棒的功能：协调各专业它把项目进程的主线通过这个项目总体进度计划把它串起来，先是应该做前期事情，再是设计，再是建设，到后面是销售，最后这个项目备案，这是一个全过程，他把各个专业，通过这个逻辑和载体把它串起来，所以它要指挥各个专业，指挥项目的各个进程10我们编制项目总体进度计划的目的何在？理清思路：找风险、统一思想在编计划的时候，在组织讨论的时候，我们经常会发现，我们把我们的思路理清了，这个项目有哪些问题？会有什么困难？会有什么变数，这就是我们找到的风险点，然后怎么应对，要统一思想。11我们编制项目总体进度计划的目的何在？确定目标绩效考核明确各部门目标明确关键要素、关键环节对目标的完成就是考核12我们如何编制项目计划？原则一：自上而下，自下而上上级计划是下级计划的编制基准，下级计划复核上级计划的科学、合理和可实施性原则二：分四步走WBS分解（WorkBreakdownStructure）13我们如何编制项目计划？WBS分解目标目标任务流程计划由上级计划或管理要求获得目标为达到目标而应完成的各项任务分解如有必要，将任务继续分解，并通过工作流程的建立，找出各任务之间的逻辑关系为工作项设定时间要求及资源配置，形成计划14我们如何编制项目计划？举例：幕墙招标计划第一步：目标任务根据上级招标计划及管理要求的目标：在**年***月***日前完成某项目幕墙招标。15我们如何编制项目计划？举例：幕墙招标计划第二步：目标分解成任务（第一次WBS分解）入围单位资格审查+编制招标文件标前会招标确定幕墙单位合同签署16我们如何编制项目计划？举例：幕墙招标计划第三步：任务流程入围单位资格审查：幕墙单位资质预审，明确考察单位组织考察编制考察报告，提出入围单位建议；编制招标文件：编制技术标（明确招标范围明确设计要求明确工程要求汇总技术标）编制商务标汇总招标文件召开标前会，确定招标文件和入围单位招标过程：组织发标投标单位编制投标文件组织招标答疑回标确定幕墙单位：组织招标小组开标会技术标评审商务标评审招标小组评标会议，确定幕墙单位发中标通知书组织合同签署：合同文本拟定合同谈判合同审批签署合同17我们如何编制项目计划？举例：幕墙招标计划第四步：为工作项建立逻辑关系，设定时间要求，形成计划（逻辑关系表示方法：FS、SS、FF、SF）18我们要做哪些工作？在讲之前，给大家分享其他公司工作的一个逻辑关系19逻辑关系室内销售卖场设计室外概念规划方案扩初施工图启动区施工图精装方案户型优化实施安装点位图景观概念市政管网结合景观方案管线结合施工图施工图20我们要做墨哪些工作趋？项目关键舍节点计划项目总妥体进度裤计划项目专搭项计划在项目僵进度计含划管理售范畴，移项目总妻体计划封起着承指上启下连的作用纹，可以全校核关吐键节点烤计划设聪定的合新理性，齐为项目装专项计艇划的编架制提供新参考依或据，对接项目的祸整体推泉进起着别指导作蝴用。21项目专项勒计划一般有哪氏些专项计省划工程进感度计划设计专项带计划营销工都作计划招标计习划开盘专物项计划项目报批缩慧报建计划样板间装男修专项计袖划展示区专登项计划入住工作获专项计划。。。节。。——很多具爆体的实鸽施计划共都是一得个专项奇计划22项目专项级计划编制项级目专项索计划应时注意的宪几个要叹点1、要满归足项目爬总体开溪发进度考计划和她关键节括点计划升的要求2、任务骆的WBS分解要落堂地，能够丛指导具体畜工作3、不要与漏项4、如果需椒要，责任辫尽量落实奔到具体的但人5、用专业姿的划分来催确定计划开结构较好6、专项计杰划一定要厉充分考虑旁项目实际牧情况23编制项目聪计划应注恶意的要素1、任务荒名称—在涨表达充分虽的情况下绘，尽量采窜用精干的眨词组来表异达，多采物用业内的营一些惯例饥用词。2、总新时间—马要高度坛关注关档键路径称，在合语理的情贪况下，况尽量缩剃短，并曾留出适型当的弹怎性以应炼付未知秃风险的哗影响，坏以便于咱后期管抹理可控生；要用昌“时间惧就是金尤钱”的匀态度来独看待时融间资源孔。3、任务陷的起始时悔间—是否悟合适，或壳有其他因库素影响，咳是否可实阵现。4、任扇务的逻械辑关系裹—要关壮注每项仓任务的馒前置任出务，一锤个计划绣只设一口个起始引点，便倦于后期疾的计划丑动态管厕理。5、该美阶段任快务完成渔的成果弯标准—液以便于需评价是持否完成策。6、责跪任部门践/人—军利于计增划的执巧行和跟答踪。24业务计划同编制原理容和方法25针对*汪*东城它项目下处步工作竟重点目生标计划管