大型房地产高端住宅项目前期策略报告图文并茂

xx，深耕苏州市场十载有余,因为了解，所以专业；基于对吴江市场的深刻认知，开启了本轮前期策划汇报之旅……开篇序言同样的市场，不一样的深度领舞吴江我是王者目录一、项目思考四、产品定位五、价值提升六、营销策略二、价值研判三、格局展望本项目，是xx集团，在吴江城南板块斩获的首幅总建超40万方的大盘，在当前复杂多变的市场形势下，在如今激烈的市场竞争格局下，在城南板块加速成熟的背景下，本项目如何打造？方可实现社会效应和经济效益的最大化，本轮提报将从这些问题出发……xx观点：战略决定战术，登高方能看远。项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略开发战略思考1中档次楼盘，滚动式开发，快速回笼资金。迅速进入下一轮开发……开发战略思考2精雕细琢，走品质大盘路线，兼顾经济效益和社会效应，树立xx房产的品牌形象，深耕吴江市场。项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略上述两种开发模式无优劣之分，不同的企业发展战略决定了不同的开发模式.就本项目而言，xxView：走精品大盘开发路线，“树品牌，创效益”，开疆辟土，xx为王。项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略①知己知彼，百战不殆——己篇xx集团：发展商的背景：以线缆业为主业，并涉足房地产、金融、证券、热电能源等领域的综合性集团公司，一个以高新技术立企的企业；发展商的品牌：国家级“重合同，守信用”企业/中国500强企业/中国制造业500强/100强企业/中国电子信息100强/主营业务xx光电已经上市……发展商的责任：环境方针：关注节能减排义务

推动共赢发展；

公益方向：传输进步，繁荣社会；关键词：+++综合实力强·科技含量高环保意识浓社会责任重项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略①知己知彼，百战不殆——己篇xx房产：xx房产关键词：·稳健发展·口碑良好·影响甚微吴江老牌开发商，建筑品质过硬，口碑良好；近年在吴江开发了吴越领秀、吴越祥庭、吴越祥院等楼盘，有一定的知晓度；随着恒达、伟业等本地开发商的崛起及外地实力开发商的涌入，xx房产市场份额逐渐缩小；项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略①知己知彼，百战不殆——己篇吴江楼市，竞争日趋激烈的今天，xx主营业务蒸蒸日上，房产业务，曾经的三分天下有xx，如今影响逐渐式微，这是xx房产不能接受的……项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略②知己知彼，百战不殆——彼篇本土实力开发商：恒达伟业竞争/合作奥林·东区奥林·西区奥林·三区金域华府迎春华府滨湖名墅新拍地块品牌效应初显滚动开发，攻城略地恒达：主营业务就是房产，随着奥林系列的成功开发，渐成气候，但综合实力一般，无战略储备用地，后续发展欠缺动力。伟业：以房产，热电、建筑等业务为主体的综合型集团公司，随着房产业务的发展，房产业务已经成为其主营业务之一，实力强劲，但口碑一般,建筑品质差强人意。项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略②知己知彼，百战不殆——彼篇外来实力开发商：新湖集团鼎基房产竞争关系上市公司明珠城系列丽湾国际(售罄）丽湾域165万方超级大盘87万方大盘，品质路线新湖：一个超大体量楼盘，可供开发10多年。是吴江所有大盘的竞争对手，位处城北，可有效吸纳苏州和吴江客群。鼎基：丽湾国际的成功开发，让其在吴江站稳了脚跟，随着80万体量的丽湾域的启动，该公司深耕吴江的意图已经颇为明显。项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略②知己知彼，百战不殆——彼篇新入大玩家：新港集团中南建设三个老板三种思路内部难协调85万方大盘瑞景房产苏州国企开发商首度进军吴江经验丰富品质一般上市公司外地开发商首度进军吴江世纪城系列85万方大盘40万方大盘项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略②知己知彼，百战不殆——彼篇未来玩家：？？？城南板块乃至整个吴江主城板块处于加速发展期，尚未完全成熟，吴江楼市迎来了历史性的发展机遇期。时不我待。轨道交通4号线的规划，加速了吴江与苏州的融合趋势；放眼苏州，尚存大规模成片未开发的区域已经不多，吴江城南板块和滨湖新城是其中两个极具潜力区域，未来城南和滨湖新城将会吸引更多楼市玩家进驻。项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略③知己知彼，百战不殆——未来竞争格局新湖、鼎基是外来成熟大玩家，但都以一己之力与城南板块抗衡；深耕城南的恒达已经具备一定品牌效应，综合实力尚待提高；伟业近来攻城略地，但并没有树立起良好的口碑；瑞景三家股东，公司战略很难保持一致性和持续性，外来新玩家欠缺的是地利、人和……南北双雄两强格局产品竞争阶段品牌竞争阶段多强局面群混战雄（当下）（未来）项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略④知己知彼，百战不殆——集团资源的嫁接整合▲利用集团的科技优势，将科技元素嫁接到产品的打造中来；▲节能环保理念的嫁接，迎合当前人们对低碳生活的追求；▲集团综合实力的展示，用集团品牌的影响力带动项目的影响力；▲责任企业的使命感的有力传达，为项目打造良好的社会口碑；科技实力环保先锋综合实力社会责任集团优势项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略⑤知己知彼，百战不殆——总结xxView：xx房产，错过了吴江楼市起步阶段的飞跃，在吴江楼市迎来发展高峰之际，历史再次给了xx一次机遇；在目前群雄混战的背景下，在无绝对领头羊的形势下，抓住历史性契机，通过长板路项目的发力，用品牌和产品与群雄抗衡，冲破大盘包围圈。成长为一个吴江楼市的实力大玩家……战略机遇期项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略位于松陵城南板块，处于城市重点发展方向，板块整体定位于吴江现代金融、商务、居住的高端新型CBD区域。吴江紧邻苏州城区，是苏州未来人口导入地之一；项目位于吴江的行政镇——松陵镇，并处于市政中心区域，政府机关紧靠项目，风水极佳；高校与项目隔河相望，是吴江人文底蕴雄厚的区域；行政中心区①项目区位项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略②地块及四至——地貌与道路系统城市主轴交界腹地，轻轨近在咫尺，交通便捷项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略③地块实况及四至——周边配套地块周边河道景观资源丰富，项目可直接利用；区域用地规划，城市新CBD雏形可见。虽有动迁小区，但整体形象较好，无不利因素，仅南地块边的市政变电所，会影响到将来的销售，建议与相关部门沟通，予以移除。项目思考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略优势（S）劣势（W）位于城南板块，未来城市重点发展方向，区位优势明显；项目量体大，具备规模效应；地块方正，利于规划，周边环境较好，河景资源丰富；地块交通便捷，教育资源丰富；项目周边生活配套设施尚不够完善；生活氛围稍微偏弱；居民对区域不适应感明显，生活居住导向性不明；紧邻项目的变电所将对项目构成一定的不利影响机会（O）SO战略（发挥优势利用机会）WO战略（利用机会克服劣势）苏州与吴江同城化，所带来的发展机遇；城南政务新区的南迁，所带来的规划利好；轨道交通预期对周边格局的提升整合资源，发挥自身在区域市场的品牌优势，坚持高端住宅项目开发战略；充分利用板块规划利好，交通升级利好，以及周边自然资源利好，打造领先于市场的高品质项目。发挥城市规划给片区带来的发展机遇，完善各项配套，弥补当前的配套不足，以及加强对快速交通的消费引导，增强区域接受度；通过景观的打造遮蔽周边不利的设施，减小未来对客户构成的心理影响威胁（T）ST战略（发挥优势抵御威胁）WT战略（直面劣势与威胁）目前城南区域地块周边仍有大量储备项目待开发，未来竞争激烈宏观调控对项目产生的不利影响未来2-3年区域供应充足以打造优于市场的产品为原则，着重于视觉冲击力和功能，提升自身竞争力；最大程度深化和利用河道景观，发挥区域规划的优势，挖掘更多的卖点通过后期专业包装，有针对性的创新营销等手段引导消费，规避劣势和威胁。优劣势机会、附威胁战略④项目SWO恢T分析项目思理考价值研素判格局展望项目定位价值提恼升营销策略通过对钥项目的泪周边环链境、区绳域价值牌、地质的环境、称城市规隔划等用磁评估模封型以量化，我美司给出本冰地块：综合得旬分：82.7束6分xxVie剃w：通过量巴化的模香型评估拾分析，秃本地块破是一幅胖非常优约质的地斯块，但博在大盘记林立，希同质化段竞争日赴益激烈土的吴江循市场，娃项目要捞运作成庄功，精睁准的前悟期定位剖就显得揪尤为重险要。项目思泛考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策惑略热点板块新城核赶心区域加溜速成熟联中优质生份态资源中高容奔积率大规模配套日趋绝完善项目属性浇梳理区域属查性项目属政性项目思考价值研判格局展刻望项目定障位价值提升营销策略项目价值之界定项目事实区域属性界定属于苏州南融吴江框架下的潜力区域，又处于吴江城市发展的主轴线上，双重利好。城市重点发展区域与苏州主城区半小时车程，又可辐射周边乡镇四条干道与苏州对接，轻轨4号线已规划即将动工，与周边乡镇交通也很便利周边配套即将完善，但尚未能形成成熟生活圈，目前片区居住氛围尚不浓郁。尚未成熟预示着潜力和开发价值的空间地块内部和周边有可利用自然景观资源内部资源优势44万平方米大盘中、高密度，大规模社区处于承遵接苏州嘴外溢客德群的吴贝江新城权核心、肤是苏州逢空间外屯展的重景要区域呀，区域缝未来竞剩争激烈筑但目前红成熟度妄还不高晴的热点形板块、染机遇大弄于风险疗的未来股大型品纲质社区怠。项目思考价值研判格局展钓望项目定题位价值提荣升营销策略双核心译区位属吼性下的粗优质地养块地块自身讽具备了跻消身“群雄非之一”的瘦先天条件陵，xx房产灵有机会借谦这个项目配的打造，重归吴江害主流房产臂企业中来乎，华丽转咸身…..项目价值当界定项目思锯考价值研判格局展望项目定位价值提赞升营销策浅略但就变幻茫莫测的寻市场而晒言，项目面临睛怎样的竞牌争形势？我们的客去户在哪里努？我们应栽该以什胜么的姿堡态入市描？站在当前痕的市场看输未来项目思鞋考价值研雀判格局展望项目定垃位价值提瞧升营销策煮略松陵板块：6800-7500元/m²园区均价：12000-15000元/m²越溪板块均价：9000元/m²新区核心13000元/m²吴江南竿城板块侦的发力及与苏吴乖两地的城进一步宜融合有炒密切的捏关联，育随着苏铁州市区抽范围土富地的日吊益稀缺础及开发尚的成熟去，吴江伟楼市成汽为下一条轮发展扬的宝藏伟。尹山湖板稻块120极00-版150遗00元/m²科技城板平块900临0元/m²左右日趋饱脏和趋于成粉熟价值谷钢底，潜力明耗显。相城：9000之-100林00元/m²项目思罢考价值研痕判格局展宴望项目定位价值提升营销策略①吴江看筛苏州①吴江看申苏州吴江房价汪一直与苏母州保持着1500竹-200吹0元的差距佳，随着两拖地的深度摄融合和无苍缝对接，两将吸引更滚多苏州人起来吴江置饺业。12随着长优三角城硬市群的筛深度发恩展，依看托大上育海的苏荡州，发斜展前景宰看好，哨吴江楼炸市前景掀也很明女朗，吸瘦引各路棒开发商听纷至踏答来。3南城板跟块未来危大盘云浓集，吴醉江本土团人口有易限，潜虾在购买虽人群不嫩足，在心立足本庭地客源鼓的基础烛上，大毅多楼盘踢将会瞄狸准苏州距客xxView：本案体量44万平方，贩潜在目标疗客群将是宽全城范围零内的，周方边又是大貌盘林立，纽奉本土客源唉的竞争将边非常激烈转，僧多粥监少。苏州庄客户也将也是本案潜酱在重要客陶群，因此娘本案在产咱品的打造邻中需要充抽分考量到弦这部分客识群的需求斤。项目思咐考价值研骄判格局展蜡望项目定位价值提升营销策兆略松陵板块狱（包括开沫发区）、音盛泽两大吗板块是吴厦江房地产截市场门户滤区域。这诊其中又以谱松陵板块尽表现最为疗突出。我萝们接下来员分析的重雅点主要集港中在松陵韵板块.吴江房地墓产市场表床现出三足坝鼎立的格拐局，这其收中又以松矮陵板块表弄现最为突穴出；而在诵整个客户趟格局中，饱显露出内酬需为主、悦高端外溢耳、吸纳投域资的整体燥态势.②吴江楼防市格局项目思考价值研主判格局展拖望项目定冰位价值提升营销策叫略09年住宅用懂地独占鳌为头，住宅凉市场的成优交热潮向夺土地市场裙的传导效润应显著；商业用地凉亦不甘示督弱，成交则量也是一评路高攀，粘整体土地渗市场火爆冰。土地市场腥受整体房佣地产环境女影响较大腊，土地市糖场一路走轰高；城南弯板块继续琴成为热点忆供地区域.③松陵袜板块—一级市鹿场分析项目思阳考价值研林判格局展望项目定位价值提窑升营销策略主力个案物业形态总建面积剩余面积预计销售周期明珠城剩余高层为主165万㎡120万㎡10年丽湾域洋房、高层、排屋80万㎡74万㎡7年金域华府剩余高层23万㎡2万㎡0.5年瑞景国际高层、别墅、花园洋房85万㎡85万㎡8年奥林三区剩余高层为主77万㎡60万㎡6年宗地位置开发商用途占地面积㎡容积率最大建筑面积松陵镇高新路北、花园路东沈龙根住宅104854≤2.2230677.92松陵镇交通路西、江兴路南苏州金晓住宅19967≤2.039933.2市区长板路北侧中山南路西侧江苏中南住宅140120≤2.9406348市区长板路南侧中山南路西侧江苏中南住宅79554≤1.295465.04在售存量船：市场存池量达到近350万㎡以视上，且带基本上愈为大盘您，其销革售周期场都较长度，项目烂面临较畜严峻的踢市场竞境争格局挨。储备存量比：可甄别茫储备用地休面积：86.5驴1万㎡，驶总建筑闸面积为175.卧14万㎡，畅其中中尾南、新杜港储备钉用地量持体较大惹，未来伞产品线发丰富。市区长板路南侧联杨路北侧江苏新港住宅421426.6m2≤2.4850000④松陵屋板块—存量房市尽场分析项目思考价值研圾判格局展望项目定位价值提升营销策略从横向扣角度，搭看城市泉规划用盯地“东弟工西居誓”的总瓶体布局弊结构已液经形成底。从目前密形成的森房地产肌传统板蓬块来看参，主要菌形成了搂运东、仙城南、馅城北三柱大板块艳，而滨士湖板块毛尚未真妖正形成裤，未来简也将是涉松陵房步产发展崖的重点珠板块和鲜方向；松陵城区柜空间拓展春的主要方秒向是向西位和向南；南部新玩城片区杠规划为震具有现团代文化绘、商业荷金融、俗教育科季研、生北活居住棍等功能慌的综合谋区；大格局蓝：东工暗西居板块展拌望：城脂南城西晓未来的张重心城南板块运东板鸭块城北板劈燕块滨湖新画城⑤松陵章板块—板块分芒布格局项目思考价值研判格局展排望项目定位价值提宰升营销策略⑥松陵饥板块—板块间格吨局城北板抬块城西板待块城南板仙块滨湖新城明珠城剩余115万㎡竞争竞争丽湾域（87万㎡）滨湖名墅（13万㎡）新港（85万㎡）瑞景（85万㎡）奥林三区（剩60万㎡）中南建槽设（40万㎡）待启动的居住新蒸城每个板访块都有火百万大键盘，产杆品雷同系，客群捧重叠。咸板块与均板块之备间对客子源的争锻夺是异南常激烈激的。对国本案而冒言，不管仅要面征临板块皂内众多瘦大盘的屿竞争，喝同时板肿块外的耀大盘对厨本案也侍形成强恋烈冲击晌，因此舍在面临灯相似的某客群、谁雷同的想产品形袄态，产枪品附加傍值的打鉴造及品颜牌力的燃塑造就骆显得尤敲为重要己。xxView：竞争项目思考价值研吗判格局展粮望项目定傅位价值提升营销策判略⑦松陵俯板块—城南板拖块内格烈局本案行船河瑞景国际阳光新天地中南地块奥林清华南大港新港地块金域华府滨河名墅商业丽湾域本案将直弯接被板块献内的三个加百万大盘泄夹击，同短时要面对抗区域内外哄众多大盘期的阻击，竞争将是颤异常激烈糠。■城南板搏块作为吴迁江重点打朝造的新CBD中心，区叔域独特价泰值决定了肿这个片世区楼盘爹主要是殿中高档楼仁盘，面蜘向的都穗是城中袖的中高级雹以上收筑入阶层零及周边冻乡镇私营套业主，樱同质化佣竞争严缓重。■随着苏瑞景、高新港、详中南建愿设等开发商暂的涌入，叹城南板块歼的竞争将进拢入白热化忙，这些楼练盘体量大，敞客群覆盖虑面必然很煤广，因此本消案无论域如何定达位，都杠必将直面抄他们的阳竞争。项目思黑考价值研清判格局展融望项目定桐位价值提毁升营销策谢略由09年至今所毙拍的地块碗的成交情育况来看，灿地价一直护保持着上壤涨的势头虚，水涨炮船高，汁意味着耻吴江的傅房价仍鞠然有上糠涨的趋永势，与这些项目叫相比，本间案因是近味期所拍，危地价涨幅奇更大，从贫地价角度而言老，本案小也必须破走精品杨开发路贿线，在袍成本无羊优势的判情况下喂，以产品去含赢得市场固。本案比周纵边主要竞诊争个案楼吨面价平均浇要高150私0元/平左右，睛未来价格霸弹性空间连较小，成本劣表势非常可明显。项目思狭考价值研判格局展望项目定抛位价值提升营销策略⑦松陵板击块—城南板块馆内格局(成本角度虏）城南板块茎未来将处臂领跑吴江俯楼市的地谁位本案身处爹城南板块统，享受城南工板块深度知开发的利孔好；但板块内桐大盘众多挡，客群重叠邮，产品雷展同，如何定位葬方可脱颖盖而出？⑧总结背研判项目思考价值研判格局展每望项目定位价值提升营销策略竞争分布债：竞争项目豆主要分布宗于城西、框城南、城店北三个板巷块的代表快性楼盘，捏在全城范将围甚至面模向苏州展敞开竞争.125436价格梯度寨差异不明轨显；同一板块使内的代表甘项目；客源具有蛾重叠;板块间捞的替代雷性;与本案体辽量相当，论在全城范时围争夺;考虑点劝：①主力初竞争个驱案7编号项目1奥林清华三区2瑞景国际3丽湾域4明珠城5滨湖名墅6新港储备地块7中南储备地块竞争层级1111211项目思考价值研判格局展望项目定租位价值提丈升营销策略项目产品形态主力面积明珠城剩余高层88-140丽湾域排屋、洋房、高层130-140金域华庭多层、高层90-105125-140、160滨湖名墅别墅、高层250-500瑞景国际高层洋房别墅98-130奥林清华小高120-165吴江市场朗以高层项肝目为主，弃主力面积组区间125规-14茫4㎡和160-刊180㎡，低密度滨产品较为康稀缺，主仓力面积区领间在180伟-25乘0㎡左右。90120140160面积（糖㎡）金域华庭滨湖名席墅瑞景国际180明珠城丽湾域280奥林清华公寓市场竹涵盖洋房政、平层、气小高层和德高层的各筒种物业形消态，但在揪售市场小叔高层占据走比例最大僵，为公寓晴市场主力弃产品。在售公语寓市场秧以小高富层、高朗层为主商，面积顺以120-蛾180㎡的三房、脚四房为主程。②主力竞醒争面积段项目思考价值研判格局展茫望项目定绪位价值提项升营销策蚕略在售公寓主演力均价在680孩0元/㎡左右，狂主力总乡丰价在70-蹦100万，整体燥市场价格而半年涨幅桥达1500元/㎡，别墅主寸力总价区净间300拣-35炉0万之间绳。项目总价价格明珠城62-987200丽湾域200-350（低密度产品）9000-12000金域华庭59-1046800瑞景国际70-1206800奥林清华三72-1007200406080100面积（㎡饼）金域华庭瑞景国际120明珠城丽湾域200奥林清华暂三区地2009年8月均价起：5300元/㎡201陕0年9月均价：6800元/㎡1500元/㎡在售公界寓市场遍产品主卫力均价并在680胃0元/㎡左右，宫稀缺地毅段和资携源项目棒单价可坐达720违0元/㎡。③主力翻竞争总凝价带价值研判格局展债望项目定位价值提票升营销策什略项目思考明珠城梳目前在长售户型喘配比奥林清狼华三区论在售户含型配比目前吴江历市场主力帽大盘奥林略清华三区针主打大户踏型，其150平以上时的四房切占51%比例，润明珠城6月份推鸽的产品畜中141平以上功大户型版的也占31%，其即将盾推出的两购幢高层全盟部主打150平以上大幻玉户型。大拾户型是市以场主力户表型。④主力竞寻争户型价值研国判格局展递望价值提升营销策略项目思考项目定位户型设殖计上大狂都破费钳心思，丧入户花票园、飘吴窗、空品中花园染增送等，在稀强调舒适归性的同时危，能多送胸则多送。附介加值明显.⑤主力竞胁品分析—户型设恳计价值研厉判格局展望价值提升营销策略项目思考项目定号位主力竞争映个案在景迅观打造上并大都以自然而资源为怜依托，以自呢然水系或俯人工水系修为核心景评观体系，续突出项目的田形象气质陡。项目景观资源明珠城太湖，人工内湖滨湖名墅依托苏州河奥林清华12000平人工水系金域华府人工景观瑞景国际三面环水丽湾域依托苏州河打造明珠城丽湾域丽湾国披际奥林清华丽湾域⑤主力竞纱品分析—景观体释系价值研时判格局展友望项目定剑位价值提脖升营销策略项目思考暨阳湖持一号主力大盘朵都以典型程的欧式建庭筑风格为扫主，并作余为一个核赚心卖点来么吸引客户.项目立面风格材质明珠城地中海面砖涂料奥林清华欧式面砖涂料丽湾域法式涂料金域华府简欧面砖涂料瑞景国际简欧涂料滨湖名墅英伦涂料明珠城丽湾域明珠城⑤主力得竞品分臂析—建筑风格价值研模判格局展商望项目定耀位价值提看升营销策君略项目思考楼盘名称客户构成区域年龄职业目的明珠城苏州、松陵、乡镇成为三大主力客源25-3030-4545以上白领、私营业主、公务员首次置业或换房奥林清华三区松陵市区及周边乡镇私营业主25-3030-4545以上白领、私营业主、公务员首次置业或换房金域华府吴江本地人以及周边乡镇为主30-3535-50私营业主、公务员为主以换房群体为主丽湾域松陵市区客户为主，少量苏州客户25-3030-4545以上私营业主、白领、政府官员首次或换房群体瑞景国际松陵市区及周边乡镇25-3030-4545以上私营业主、白领、政府官员首次或换房滨湖名墅松陵以及各乡镇，少量苏州35-50私营业主、白领、政府官员终极置业或再次改善型客群。吴江客纠源结构已以改善危性需求由为主，着小部分乎刚性首免次置业柏者。以卡吴江城魄区和周边乡镇终为主，小守部分苏州勿客户。⑤主力竞衬品分析—客群组慨成价值研赖判格局展望项目定位价值提升营销策劈燕略项目思施考⑤主力竞铲品分析—已成交客货群结构城南板块稻客户主要贪来自松陵敞和周边乡足镇地区，瓶以私营业胀主、公务奸员、高管妨为客源主层力人群，不认同该区涛域价值，矛多次置业厨占相当比慰例。（数据采桶集自奥林涨清华、金英域华府、俩阳光新天喘地）城南板遵块已成赏交客户问以吴江糟城区为潮主，盛压泽和七阳都均有格客源，挂城北的洪明珠城严苏州客塘户占比侮重相对徐更高，肉达10%余-15铅%的比重吨，城南厨一直维峰持在5%左右比叙例。客户以私城营业主为努主，而公帮务员、企必业高管和价事业单位题则成为重鹿要辅助客仿源；价值研判格局展黄望项目定位价值提升营销策略项目思考客户购房莲主要动机凡：改善性别居住环境哑，追求都伶市生活、线为子女成悠长创造更尼好环境。准备结婚殊，购置婚攻房其他原软因想和父来母分开肃居住想满足崭某些特貌殊爱好罢，如书阻房、健竖身房等想把父道母接到视一起住件方便照执顾为了子女灯后代购房就近工作潜地点追随亲戚厨朋友购买值得投故资具有换较大增爱值空间锁，同时接可以保庙值为了孩要子的成丸长教育家庭人口钥增加，原耳有住房面衣积太小想有好的机小区环境承和周边环零境想有更好查的生活配换套、方便财居住提高居阿住档次追求更好络的居住环队境0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%3%5%6%5%11%14%16%22%25%19%22%47%38%60%77%客户购签房动机纪驱动因白素⑤主力幕竞品分挥析—已成交客询群置业动盈机（数据象采集自赴奥林清器华、金田域华府久、阳光维新天地企）价值研判格局展龟望项目定卵位价值提升营销策脉略项目思报考客户分类份：私营业准主、公务末员、企业么中高层为城蚁南板块购伤房主力群脖体.分类分布生活状况置业需求特征描述企业老板、生意人机械、纺织、电缆等行业年收入在30万以上多拥有不止一套住房舒适的大户型，或具有资产保值增值的物业见识广，交际广泛，低调，信息渠道多，重实际公务员、事业单位客户政府机关医院学校通讯、电力系统家庭月收入5500-10000已经有过置业行为年轻人偏向三房30-45岁者改善生活，偏向四房以上少量官商一体偏向于保值升值素质较高，内敛，低调，不显富，见识较广，交际广泛，信息渠道多，社会强势群体企业中高层贸易机械制造服务冶金家庭月收入在5000-8000元左右不愿居住于老的集资房中，但喜欢聚居换房需求者倾向于三房或四房，期望有好的配套和教育环境年轻人偏向于经济的二房三房素质较高，视野较广，信息渠道多，乐于接受新鲜事物“望子成龙”系全市倾向于学校附近置业主要为子女教育置业地段最重要⑤主力竞册品分析—已成交庸客群深算度分析（数据叫采集自绸奥林清裁华、金烦域华府两、阳光是新天地弄）价值研碑判格局展望项目定感位价值提盏升营销策说略项目思考⑤主力竞毫品分析—在售个附案推盘延思路项目总体量剩余案量在推户型推案计划价格走势新湖明珠城165万115万方目前在推高层，面积在120-130平左右，均价7200元左右后续主推高层产品，近期主推150平左右大户型。目前高层价格在7000-7400元左右，预计后续高层产品价格走势将较为平稳，而项目的低密度产品价格有走高的趋势。奥林清华三区77万方60万方目前在推高层产品，面积98、135、186平米。后续产品仍以高层产品为主。高层整体价格在7200元左右。金域华府23万方5万方目前在推三期高层，面积在90-130平左右项目低密度产品目前基本去化完毕，后续产品将以高层产品为主。目前高层价格6800元左右，项目进入中后期阶段。到丽湾域80万方77万方目前在推一期低密度产品，其中联排13000元/平、叠加9000/平、洋房7000元/平项目目前推低密度联排产品为主，回笼现金流，后续预计推案将以低密度产品和高层产品为主。项目目前推案价格相对较高，预计后续价格上涨的空间不大，整体价格仍以平稳上升的趋势为主。所有大盘葵都是先推茅低密度产概品回笼资逗金，树形萌象，再推鼠高层。价值研繁判格局展粗望项目定汗位价值提升营销策略项目思消考楼盘项目奥林清华三区新湖明珠城金域华府滨河名墅丽湾域瑞景国际景观设计3.5万㎡社区湖景，知名品牌设计公司美国LGWS，上海纳千景观环境设计,人工湖和太湖相连均好景观设计，家家均可南面见景------内部水景，多重景观绿化率43%40%37%38%35%建材涂料、面砖、石材外墙高档面砖加石材、环保材料新型环保材料，节能材料涂料为主涂料为主涂料、石材会所规划会所但未启动五大特色会所复合式会馆集群无会所待定小型会所，暂无特别亮点内部配套大型商业配套、高尔夫击球场、双语幼儿园、儿童艺术中心、风情步行商业街、双语幼儿园商业中心无内部配套10万平集中式商业半场篮球场、健身场地交通五条公交线、人车分流社区巴士、3条公交、人车分流4条公交、人车分流1条公交、人车分流车位1:1.2车位配比，地面、地下集中式停车1:1.5车位配比，地面、地下集中式停车、独立车库1:1车位配比，地面、地下集中式停车地下室车位1：0.8地面、地下集中式科技智能可视对讲可视对讲、红外线防盗/直饮水系统//主题纯欧湖居、景观豪宅异域风情”、“体验式建筑”、“主体娱乐式”消费聆湖、阅景、御生活两湾两境界、一府一世界80万㎡湾域豪宅新都市主义典范臻藏目前吴江泳楼盘主要膝还是以产胖品竞争为荷主，围绕底户型、景禾观、建筑览风格做文目章。⑤主力茎竞品分赠析—在售个案斥汇总价值研判格局展示望项目定育位价值提什升营销策挑略项目思巷考项目2010年下半年预计推案量近期推案时间节点推案户型面积（平米）新湖明珠城5万方7月份推出约250套房源（约3万方）90、140、170奥林清华三区5万方8月份推出102#高层房源(约1.5万方)60平米单身公寓、152-168金域华府4万方具体推案时间未定，不推案的可能性较大90、142、164瑞景国际7万方左右下半年开盘，会有2－3次推案90、128、143、190吴江市沿场下半右年推案饿量将主细要集中酸在明珠恐城、三揪区、丽铸湾域以奴及瑞景投国际，划而金域唉华府由侵于前期颂去化良服好，因等此目前捞整体放鞭缓推案抗节奏，下滨河名若墅预计残下半年盐推出。新港和蜜中南地鬼块目前叙在做前架期，预妙计2011年下半肌年入市胁。⑤主力竞障品分析—20残10年下半苦年推案技情况吴江今年军下半年预氏计推案量执将达到25万方左抬右，主仅要在8～10月份入市赚，推案户型成主要以140莫-18议0平左右纱的中大穴户型为夏主。价值研乘判格局展项望项目定汤位价值提体升营销策乌略项目思考⑤主力愚竞品分减析—吴江主要饭在售大盘株的综合比掉较吴江在售亿的大盘，保在打造的戏过程中主飘要遵循以傅下几点：1、教育们资源的泳利用：豪学区房并、双语启幼儿园殊等。2、风格上末走异域路逐线，体现已档次和身旬份，迎合胡人们的虚物荣心理；3、吴江人发对房型相川当看重，舍户型设计谎上，精雕电细琢，能浑送则送。4、景观盏打造大辈多围绕真水系做优文章，抄迎合江辜南人亲俯水居住祖的心理钉。5、科技鸣智能的沾运用上懂大多是森常规运拆用，无供亮点。6、物业管染理逐渐专乔业化，但抛总体来说遥大都是自乱己的物业头或不甚知颜名的物业伐，价值研它判格局展望项目定钥位价值提升营销策派略项目思考⑤主力姻竞品分宇析—潜在对范手分析新港储示备地块中南储备双地块■二、形三线城叶市的新肝城核心肆大体量项目，血造城运章动；■面积亏适中，蛋主打城劳市新贵用，中等偏上省档次；■异域兰风情，机水景贯巴穿；■中南刘世纪城瓜产品系管列在二室三城市运作成熟国，在众多姨城市予以自复制；以往产湾品路线■深耕务苏州新纱区，老陪牌国企习；■开发中避等规模中凤档次楼盘农；■产品一合般，无特水别亮点；■开发臂商品牌墨美誉度兵一般；以往产品望路线两家开建发商都绣是拥有故丰富开妖发经验热的房企艺，其过直往开发彩思路无哑意部分轮会移植赔到吴江断项目打岸造中来收。价值研判格局展望项目定参位价值提戚升营销策蒸略项目思考本案行船河瑞景国际阳光新天地中南地块奥林清华南大港新港地块金域华府滨河名墅商业丽湾域总建50万；容积1.2和2.9容积2.4总建85万这两个反项目紧分邻本案牌，规模大、产嫌品形态丰匆富、客群覆盖谜面广。撤楼盘定耽位将以中高商档为主砌。本案与之葛相比最大哥的竞争优势是版本土企算业，更挨了解当地市台场，在谁对客群计心理把握上县更胜一谈筹，在号将来面对这两弄个对手的器竞争中，这一优势剖必须得到恭淋漓尽致的发爹挥。+本案的充应对战刻略：地利人和⑤主力竞搜品分析—潜在对手援分析价值研判格局展望项目定位价值提痰升营销策欲略项目思考本案面临察的竞争态狭势—竞品启捧示户型结构产品形态建筑形害态户型设计附加值低密度产挑品为首波贿主打产品司，树形象园，回笼资期金.130-贱160平的三房唉四房为主恶力户型，足改善需求矮为主.主流市场冻认可的异哑域风情为苗主.这股风潮甜将持续.在强调舒棉适性的同预时，融合妙创新元素煮，赠送面院积.会所、播智能化坦等方面朵较为普相遍，科梢技未充最分运用.价值研判格局展更望项目定位价值提杠升营销策略项目思考本案面榆临的竞殃争态势:产品形态和建筑形态趋同户型创新空间小客群交互重叠阶段性客群面临不足的风险楼面价要高出对手1500元左右被大盘夹击本案本案作为觉一个44万方的诊大盘，窑在参与售未来的苍市场竞眼争中：1、最大侍的劣势预在于成弦本太高到，价格顶回旋余释地小；2、面对雹的是同五质化竞描争的市牙场，产匪品形态嫌和户型络设计方壮面难有晕太大发菜挥空间腿；3、无论目准标客群怎添么定位，绕都避不开闹周边百万偶大盘的夹策击；4、周边南楼盘的浸目标客茶群大都头瞄准吴蔬江本土踏的中高绕端客群泊，并辐森射苏州吊的刚性悲需求。价值研宿判格局展望项目定弃位价值提升营销策钟略项目思考如何突凑围—战略角饼度附加值太上营推广。奥林三区应对战怎略明珠城用更高一哑筹的科技进含量去抗单衡其品牌掠影响力中南项目新港项认目应对战像略瑞景国瞧际丽湾域应对战略依地利人忌和之优，哨将本土企支业优势发讲挥极致用综合乡丰性价比方优势冲弦破其围盼剿，顺柱利突围价值研判格局展望项目定匠位价值提升营销策恋略项目思考如何突围—战术角度鉴于x腥x对吴弊江市场腊的多年箩跟踪和茂深入了丢解，结归合未来何的竞争盛格局，培我司认加为：客户层更面吴江客群方主要是以汤改善性需炎求为主体芽，购买力状强劲，对蹲产品的品目质要求很高遣，在建筑扇材质的选伟择和打造训上应该精袋益求精，窗让品质领振先一筹.竞争对手吴江的大污盘在打造她的过程中阵，运动元盏素、人文石元素、教禽育元素、煮大配套、菜主题式老异域风浪格、景芹观元素谈都已经抢被大量镇采用，但科技肉、环保元素申尚未充体分运用勾，结合对集团资律源优势挣、在科房诚技环保虑上充分半发挥.附加值上在户型打熔造上，“嚼偷容积”勿应该发挥老到极致，窗物管上，引进“芒五大行节”来负责物业寄管理，让拥物业管理框也成为本让案的重要困卖点，邀厉请知名公龟司打造主题贯式园林景她观，让附铺加值成为模本案的核鞠心竞争力金之一.营销推确广专业而又乔了解这片沙市场的本农土策划公都司更了解厅片区市场河特征和客艺群心理,从而制定探更针对性拿的营销策碑略助力项混目的推广临，从大盘羊包围圈中突围拖。价值研判格局展晋望项目定序位价值提其升营销策它略项目思考①产品杂总体定吹位—定位前图的思考在吴江铲楼市新萄的竞争楚格局下拿，xx房产景面临难得友的再次发好力的历史励机遇；项目运作搂成功，则回归兰吴江主兄流房企忆行业，房产业够务成为购xx集滋团的主往营业务榆之一，运作不饭成功，就是炮灰堪，也将失去课在吴江舞急台耀眼展醋示的机会……如何突围牌？前狼后虎价值研应判格局展辛望项目定位价值提升营销策同略项目思考①产品总略体定位—定位前的牢思考领舞吴江踪蝶，xx为糖王项目必还须也只斧能走高眯端路线霞：↘选择中傲高端路线柔，客群完企全与周边郑大盘重叠汗，客群被单蚕食，项材目被淹没在大盘盯之中；↘无成本里优势，在中市场出现却政策性波烦动的情况文下，只能辨被动挨打哑；↘项目本管身规模不棍是太大，事走差异化皮竞争路线逆，保证了炎社区的品掏质和档次孔，在成本解不占优嘉的情况种下，有散利拉升杨项目价仪值；↘提升开团发商的品淋牌度，奠慢定xx重锈归吴江主缘瑞流房企的员地位；价值研盛判格局展望项目定位价值提牺升营销策听略项目思考①产品总折体定位吴江首翅席国际慎化科技老生态城俊邦定位支撑折点:●吴江人波随着生活得水平的提梳升，对生陈活质量和巾品质越来烟越关注，脖如此定位逆契合目标糊客群心理浇。●差异化焦定位路线踩，在其他萝大盘以异窜域风格、狱景观、运草动、人文捡为主诉求作点的的定院位下，更耳目一除新，也告能支撑掏起项目似的高端化形象。●与x肃x集团抗科技立间企，倡标导环保谨生活的白理念相世一致，捎可以充屋分利用暂集团的腐资源优辱势，助肿力项目的运巷作。●在“人绞无我有，尤人有我优思”的原则轨指导下，伪将项目的桌附加值做命到极致，悟支撑起项免目的定位议，与周边大盘慢形成鲜明起差异，成义功突围。●科技元晌素在苏州尾市场已经诵有成功先症例，如2009年的销售写冠军MAX未来.价值研判格局展望项目定比位价值提望升营销策铺略项目思考②目标饥客群定庙位我们的目惧标客群在双哪里？领舞吴江疏的高端定敲位，是否有足统够量的客虫群，支撑起本攻案的持续朝去化？价值研耻判格局展后望项目定位价值提职升营销策略项目思考②目标客低群定位—客源来陵源研判企业类型数量企业1503外资企业1674私企18605个体工商34733收入超亿元企业265收入超10亿企业35收入超百亿企业1职业数量教师6696医务人员5782公务员1735吴江本泻地私营杏企业众贤多，民剖营经济那发达，同涌现出冤大量有布实力的将本地私摩营业主赠，而这向些私营举业主是塞高端市哥场的消建费主体描；截止2009年年底销盘售收入亿核元以上企群业数达到265家，而目前痛民营企冲业数达宾到186缘瑞05万家，这棋部分企业迟主的个人槐资产多数誉达到五百纪万以上，拜且每年正鲁在逐步增作加中，这揪部分客群握也是本地据高端物业宽的核心客爽源；现有上眼市公司4家，这蒙部分客找群的本舱身数量亦绝对值挽较小，乎但高端供消费能耀力强，哈加上本捞身的人烧脉关系辞，裙带熔消费，刚群居习形惯，使莲他们成趴为本地敞高端消败费的主勉流客源怒之一；事业单位雄人员，由来于收入丰集厚，逐渐歉成为市场蜡不可缺席库的中高端角客户人群吴江庞猜大的私泊营企业驰主阶层量及高管抖阶层是鲜本案持河续去化风的有力滤支撑。缺当然会面临其鱼他大盘的杂强力阻击爆和分流.但量体未是足够诸支撑本拐案去化抬的.价值研妥判格局展腔望项目定蓝位价值提升营销策略项目思考②目标客锄群定位—客源来源掘区域研判区域聚集行业目标客户开发区电子机械模具件私营业主、高管、政界人员、盛泽丝绸纺织服装业私营业主桃源丝绸纺织服装业私营业主平望丝绸纺织服装业私营业主七都电缆铜加工私营业主、企高管横扇羊毛衫加工私营业主松陵行政机构公务员、白领汾湖机械制造日用化工私营业主外企高管松陵吴江各个掀乡镇产业棵集聚效应级明显，造知就的财富呈阶层对置符业吴江兴携趣浓厚，富是吴江高端回楼盘去化庄的主力客次群.也将是未血来本案客僻源的重要仔来源地.震泽八坼价值研渔判格局展望项目定笑位价值提辱升营销策邮略项目思勤考项目总价（万）明珠城62-98丽湾域200-350金域华庭59-104瑞景国际70-120奥林清华三72-1006080100150总价（万博）250普通公寓400②目标客国群定位—客源购买孤力研判低密度产品滨湖名墅400-650产品类型公寓洋房、排屋公寓公寓公寓类独栋、联排主力总价主力总价吴江的购典买力基础尾雄厚；中煮高端客群尝是主力买丑家，公寓勒类110敢-15康0万及别墅钟类400万-60爆0万的更菊高层级简买家尚星未得到堂充分去声化，本肾案高端镜定位有待利于吸摄纳这部屡分客群红，差异遭化竞争.？？价值研判格局展趟望项目定脏位价值提锡升营销策略项目思考②目标客居群定位客群定位蚁依据：1、吴江楼宫盘的主要铅客群为城雄中的私营斗业主、公猴务员、白患领以上的拒阶层和周边乡镇发的私营欧业主，棵以改善酱性居住邀为主，颜这种需县求结构窝在未来2-3年内不司会发生根本筋性改变；2、随着科大苏州未时代的躬到来，望松陵板四块加速钞融入苏来州，苏塘州外溢闷客群将扒会成为吴江夫一支重弟要的购谅房力量扬，这部缝分客群缝主要是稼以刚性火自住需额求为主瞒，需求面积不味会太大医。3、地块自腾身的特质煎以及板块青的发展潜付力决定了乞本项目的狱目标客户之以中高端以上客群品为主。价值研映判格局展派望项目定溪位价值提剃升营销策略项目思摔考居住品辛质提升按型50万-70万左右刚性需饶求型高端生活联向往型自然资源谈占有型70万—10大0万100万—150万500万以上普通白领、泛公务员客户类誉别目标客碰群财富阶层中级白领、泛公务员富裕阶层私营业主、泛公务员锁定目标承客群金领阶层150万-250万置业总棚价②目标次客群定欲位—目标客石群锁定综合吴型江产业茅结构、巷客源结扮构、购遵买力等仪的综合喜研判，您我们将抹目标客佳群锁定取：价值研尚判格局展台望项目定疗位价值提寇升营销策罢略项目思恶考核心客户吴江改芽善性置泽业为主隙：首改个或再改所的城中妹高端人妄群以及尊周边的研乡镇私吐营业主汗。年龄填层次主喝要集中建在30京-50资岁之间葡。重要客户偶得客户苏州市区忙首次置业脂客户：25-浆35岁的白领易，工作两声三年以上沉，拥有良村好职业前魂景的年轻俱人，以新软苏州人为学主。苏州其它养区域客户回及外地投抛资客户。②目标客序群定位—客群结把构客群档码次：吴沸江城中杠乃至周坑边乡镇货的较为饮顶端的士客户小部分城羊中的刚性夫需求及苏碧州外溢刚扔性需求。价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略项目思烛考③产品怀形态建特议建议原则球：★与市廉场需求相消吻合；★经济叫效益最大惕化；★有钢利于提响升项目培档次和贼形象最优产品腾组合方案走：高层+类独栋价值研备判格局展望项目定位价值提巩升营销策略项目思考依据产宁品总体精定位和岂客群定誓位作如错下配比开建议：长板路矛南地块六：房型面积（M2）比例舒适两房（2+1）100-1108%18%大三房（3+1)135-15035%四房140-16025%五房（大平层）160-18514%合计——100%④户型首配比建愧议标准三徐房110-返135长板路柄北地块吸：房型面积（M2）比例标准两房（2+1）80-9012%小三房13%三房115-14038%四房140-16027%五房160-18010%合计——100%100耐-11哗0价值研砖判格局展望项目定位价值提皇升营销策伤略项目思否考静态比准葬价计算根据项目泪自身的特法征，我们物选取了部既分项目，聚通过市场垂比较法估治算项目的脾静态价格通过静态昌比准价的底测算，项膛目静态比依准价为738锅4元/平米考量因素瑞景国际丽湾域奥林清华本案交通(20%)9999周边环境(20%)9999配套设施(20%)8898硬件品质(40%)8.5998综合得分8.68.88.58.6销售价格(p)700075007200

修正后价格(p’)730477146882

权重(w’)40%40%20%

本案售价P=p’w’2922308613767384⑤入市春价格建除议-1价值研拣判格局展望项目定位价值提暴升营销策略项目思考因采用厚市场比粘较确定讨均价必趁然因参画考项目蔬属性差泰异而产比生误差回，所以术引入K（调差）积值，并通泻过置信度源综合修正缴参数进行策估值修正撕；同时溢夫价因素之若间往往相晌互影响，农各因素增封长空间的仰简单叠加纤将会导致线多种因素茅的重复计钥算，因此赛引入M（多因晚素协调纱值）（死且M<1），对多阔种因素溢济价的增长母空间进行杏修正。参数估算指标指标数据范围Pn动态价格——n动态增长年限项目预计2011年中旬销售，n值取1代入计算K可能误差[-3%，+3%]1－K置信度综合修正参数[0.97，1.03]M多因素协调值[0.85，0.9]P0静态比准价7384元/㎡γ1市场价格自然增长率5%γ2项目开发成熟溢价增长率5％—10%γ3—γ6规划、营销、产品、品牌的溢价增长率以市场经验估算为10%估算参三数表：类独栋别乐墅售价⊆[15介000，160疾00]项目价腿格定位转公式公寓售康价⊆[750刊0，850累0]（单位：位元/平米）⑤入市诵价格建龄议-2价值研于判格局展望项目定返位价值提升营销策嘴略项目思垂考以上两种梳价格建议述是在与周递边项目类属比基础上衫所得，属疲同档次价士格体系；我司对骄本项目“领舞吴恳江”的高端物定位，在各类综竹合附加值剥落实到位晴，高端形象榨充分建立夹的情况下价格完认全可以教站到吴断江的最什高点。公寓售价任⊆[80鞋00，900存0]（单位辣：元/平米）类独栋售拳价⊆[18灭000，200隶00]⑤入市陶价格建萝议-3价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略项目思齐考产品定位—总结①产品总怎体定位吴江首席团国际化科惩技生态城号邦品质领先②客群户定位城中和周山边乡镇的乒财富阶层精英人喂群③价格定绑位与项目档盆次和品质滥相匹配领跑吴江价值研提判格局展胃望项目定发位价值提般升营销策略项目思售考⑥入市时返机建议—政策面谢考量新一轮宏执观政策对纠吴江楼市等的影响：☆需求膊抑制；☆价格趋赔稳；☆持续观钱望；预计2010年四季度逗市场观望贵进入顶峰稼，201桌1年第二季拣度市场将秒全面复苏妈，从市场忠大环境狮上来看若，明年5-6月是入市镜的较佳时贿机.价值研僚判格局展暂望项目定位价值提影升营销策张略项目思考201晨0201绸13季度4季度1季度2季度3季度4季度2013年1季度20122季度3季度4季度新港项目妈预计201坐1年下半见年启动中南建设辜地块预计201加1年年中启放动从竞争京项目推旱案情况希来看，材供应波屋段将与窃多数在幸售楼盘陵重叠，木本案在推盘抹节点上面化临众多大细盘的挤压辞。瑞景国际压今年4季度推排倦屋、高层浴，预计明科年上半年川有2次推盘纪，主推朋高层⑥入市敞时机建努议—主力竞品势推案节奏奥林清各华在持菜续销售欧，主推胶高层丽湾国际歪今年四季脾度主推排预屋、花园决洋房，预差计2011年将主推逝高层类产咏品滨湖名默墅在年毯内主推补类独栋始，预计2011年上半猪年至少全推一波乌类独栋凑产品明珠城崭在持续腥销售，桃主推高意层产品领。金棫华炮府在持县续销售累，剩余骂高层xxView：结合市场士大环境的沸预判，我知司认为，绣本案第一姿批产品应诸该抢在中议南和新港根项目之前决推出，锁仁定高端客熄群，入市缠最好在4-5月份.价值研判格局展猴望项目定位价值提升营销策略项目思考⑦入市首产品形鼓态建议首波产光品以类胆独栋为奖主打拳头产棒品打奥浑林、明蜓珠城和袖丽湾域时机上适抢先于腐中南和烛新港项羡目.一栋菜单椒式精装高隐层公寓+与其他高坦层产品差保异化路线提升附微加值，角拔高项拦目形象每和档次价值研判格局展礼望项目定位价值提胸升营销策猫略项目思考xx，方如何实捐现自己究的价值疼？》……项目产品万解析我们对x宣x长坂路英项目进行田层层分解鹊：社区规划建筑景观装修项目思方考价值研视判格局展犯望项目定伙位价值提升营销策居略社区篇规划篇建筑篇景观篇装修篇建筑篇项目价值达点项目产品莫解析思路科技朵生态宜居生向心力立体唯然一人性松奢华品质精掘致项目思考价值研判格局展望项目定然位价值提升营销策道略项目价壁值点社区篇规划篇建筑篇景观篇装修篇建筑篇生态社肥区科技社区项目思考价值研陵判格局展铁望项目定具位价值提升营销策略社区营拼造xx，画给业主封打造的舅不仅是庄单一区停域的住顾宅产品而是通叠过完整颂社区营瓣造为业测主提供圾高端的旺生活与卡社交平番台！那么，号项目如徒何打造前高端社惯区整体谊感？》》》生态粪科技触是关键手组法项目思荐考价值研判格局展望项目定怠位价值提河升营销策略生态社楼区营造在建好的熟房子中间摆种上树木般，还是在饼花园里面璃建筑房子——我们当然激选择后则——创造一冰个零碳柏的社区水和绿化根的搭配——项目思梁考价值研判格局展望项目定位价值提升营销策略高层公寓360度全景艳豪宅水岛+科技+高附加值+多级庭染院别墅合院式L型类独虽栋水岛别挂墅水岛+生态+多级庭扩院+高附加值打造卖点结论生态—水域卖税点打造高容积率产品组合项目思考价值研丽判格局展杏望项目定位价值提升营销策泄略利用地形捞与冲沟结慨合，在本查案中建议惠从项目用快地三面引俘入人工水狗系，在小股区里面形持成环绕水握道，形成走人工水岛鹿。在两岸部设置人工睛湿地，与陕人工水岛继进行联系丹，一方面捐为营造自姿然的生态秋水景，另满一方面，帆也可以起筐到一定的导水体净化表作用，达犯到节水一揭级水质保到障的目的菌。小区人工落水系景观管示意生态—人工水系项目思考价值研判格局展望项目定位价值提殃升营销策挽略生态—亲水别幕墅别墅：谨水岛+类独栋+合院水岛—亲水别墅将河流算引入地项块，形替成小区串的溪流学景观，睁沿水布寇置水岛栋别墅，灶直接临退水拥有救绝佳水位岸风光姨。每户均水岛别翁墅均设辅有伸入拦水中的冷木甲板疫做亲水捏平台。项目思考价值研判格局展望项目定镰位价值提肥升营销策略创新“L”型类独亿栋合院—联排别术墅升级逗版合院入户飘，中央半苹公共空间怪四户共享类独栋醋可以通涛过半地公下车库阴、卫生企间、连惠廊等手贩法使的姥左右栋述少许相邻连，独产栋感觉转更明显水岛类独锯栋合院模植式示意生态—亲水别墅“L”型类独叉栋合院岔模式示孟意项目思孝考价值研判格局展望项目定射位价值提撞升营销策略朝南面宽共约12米以上阳光进深约10米空气生态—户型设带计创新络“L”型类独州栋项目思享考价值研普判格局展拢望项目定位价值提升营销策略大面宽乖、小进贸深采用”L”型的产敌品形态疯，使得圣别墅的覆朝南面盼达到12米以上驳，主要猾功能区族都可以救实现朝但南，景袖观面也蒙大大增喝加，并俯且南北丙空气100%对流，居秘住舒适度率比一般联弯排别墅有暂很大提升棍。天然新风+天然恒睬温建筑内置式庭岂院—夏季尝把风关风在家里内置式庭念院—冬季哭把阳关焦撒在四止处生态—户型设计高层户型泄排布和设愿计合理布否置住宅振朝向-偏角尽侵量在15°以内合理设挡计面宽退进深-住宅能够除自然采光肢通风合理设置社架空层-泛会所柔景观空口间的引御入在高层扯底部设垮置3-4棚.8m的架空顿层，弥连补项目情的景观熄不足，余并增强登入户空禽间的景趁观通透趣性，加坡入景观缩慧设计范腹畴