成都某住宅房产项目营销策划方案

推广策略分析产品策略分析销售策略分析楼盘基本数据地址：成都市**路开发商：成都****置业有限责任公司占地面积：83亩总建筑面积：28万平方米，一期99000平方米二期：19万方容积率：4.3绿化率：38％总户数：1547户，一期595户、二期952户车位：1150个层高：3米价格：一期4915产品类型：26层+24层高层电梯公寓。临街是底层商业。项目区位图项目位于九眼桥旁，靠近一环路。生活便利，交通通达性很好。教育设施完善，有川大和成都市**中学位于该区域。临近府南河、望江公园、合江亭等人文景观，有着独特的优势。项目总平图会所幼儿园该楼盘由道路分割形成2个组团。在规划中将2个组团统一起来，形成有机的整个，较少道路分割的影响。该楼盘是低密度高层建筑的典范，采用大间距大围合式布局，减少建筑密度，开阔了小区的视野，增加了小区的通透性。这样吃够容积率的同时，提高了产品的品质。一期组团二期组团

**绿化底商项目景观分析灌木绿化走廊草坪具有坡度的树叶型绿化景观泳池一期组团二期组团下沉式网球场在景观规划上抛弃了大量种植乔木的风格，种植大量的草皮，将草皮与乔木很好的结合，使整个小区更加通透。同时打破草皮形成树叶式下沉坡地景观，具有较好的层次感和改变草皮的单调性。12312345项目立面建筑立面采用现代简约风格，外立面的挺拔、俊朗，色彩明快，给人于较高的品质感和舒适感。项目户型配比分析****的户型主要是以124—135平方米左右的户型为主力户型，所占的比列达到了62％，其次是150平方米以上，占了22％，2房所占的比例为16％。可以看出****主要是舒适型为主。总价主要是集中在60—75万之间。户型结构户数面积（平方米）比例4室2厅2卫332152—16822%3室2厅2卫950124—13562%2室2厅1卫2438916%合计1525项目户型分析

这两个户型是其主力户型，户型的通风和采光性较好，明厨明卫。功能分区以及动静分区较为合理。卧室设有飘窗或阳台，观景效果较好，主卧面积较大，有20平方米，较为舒适。客厅的开间有4.5米，有近4米是落地窗，采光性很好。户型偏向于舒适型。135平方户型功能分区较为合理，采光较好，空间尺寸较好，主景观朝向中庭景观，具有较好观景性。项目户型分析133平方米户型方正，功能分区合理，户型面向中庭，景观较好。项目户型分析168平方项目户型分析该户型面积是88平方米，在户型的功能分区上处理较好，动静分明。户型的通风采光性很好。卧室设有飘窗，采光性较好。厨房的空间较大，外部是生活阳台，便于利用。但是生活阳台是封闭式的，进深较深，不利于油烟排放。卫生间与厨房距离很远，不利于布局管线。阳台的开间仅有3.8米，对具有的舒适性有一定的影响户型进入口于主卧入口相对，隐私性不好，从建筑风水学的角度上讲这样的布局是有很大的问题。88平方米该户型方正，功能分区合理，动静分明采光性较好，舒适性较好；但是在空调位上有一定的缺陷，不便于布置。项目户型分析124平方米该户型较为方正，功能分区较好，房间开间合理，景观的均好性较好。项目户型分析157平方米项目户型分析152平方米该户型的采光性很好，每间房间采光性很好，设有观景阳台。功能分区较好。该户型的主卧是面向小区景观，主卧的景观很好，同时有衣帽间和卫生间，主卧很舒适。项目客户分析客户年龄段：以35——50岁左右为主客户交通工具：私家车（雅阁、马志达、大众、福特、丰田等）置业次数：二次置业以上为主职业：公务员、企业中高层、外地人等需求：88——130平方米为主从售楼部的观察看出，该项目客户的年龄集中在40岁左右，在事业上有一定的成就的群体。这部分的群体购买能力强，文化层次较高，对产品要求高。这部分群体看重**的品牌和产品的区位。产品策略综述****利用其优越的地理位置，打造都市豪宅。通过大间距围合式布局，创造小区内较好的景观和视野，弱化了周边高层遮挡问题，在景观上采用创造性的手法，注重绿化和外立面的包装，把钱花到看得到的地方，做出了大盘高品质的感觉。产品策略分析推广策略分析价格策略分析营销强度分析之前4月5月6月7月8月9月10月11月铺垫期品牌导入期潜伏期强势蓄客期持续销售期开盘热销期重要营销节点营销强度结果用“★”表示★★★★★★★★★★★4月8月9月10月11月12月5月6月7月房交会上项目正式亮相6.16产品推介会6.17正式排号9.9二期一批次开盘10.1秋交会加推1个单元6.23摇号6.24一期开盘6.3售楼处、样板房开始启用2006年初，报媒提前预热户外、站台广告全城呈现11.19二期二批次开盘7.26二期告知广告亮相二次蓄客期报媒投放统计：总投放整版广告40次，商报27次，华西报10次，晚报3次。1期8次整版，其中商报6次；2期30次整版，其中商报19次，11月高达8次。营销强度★★★★★★★★★12月★★★**开盘项目推广情况2006年4月初在各大媒体和公交站牌推出**形象广告“**——善待你一生”2006年4月参加春季房交会，做形象广告2006年5月中旬在公交站推出****广告，推出“**属于决不简单的你”——城中央.大型高层阔院华宅6月3日售楼部、样板间对外公布；6月16日晚产品品鉴会，对外公开价格；6月17日对外接受牌号，接受诚意金；（当日接受了500余户诚意金）6月23日开始摇号。（现场次序竟然）6月24日开盘。**在产品推广上，充分利用其在重庆的品牌形象和影响力。首先，是用2个多月的时间对品牌进行宣传，在客户心理上形成很大深刻的影响，展现其企业实力，提高客户对企业的信心，对产品进行造势。其次，在推出项目广告，给客户一种打造精品的形象。核心战略思想营销节奏：先塑企业品牌后建项目形象，先获得市场认同再快速提升价格。营销前期1.5个月左右以品牌导入为主，营销力度强，以建立企业良好的形象、获得较高的市场知名度。以低开高走的策略入市启动，在企业品牌和项目形象得到市场充分认可后，以持续高频的营销推广配合强势产品提升价格和赢得客户。营销风格：。营销主题：企业形象”善待你一生”形象统领“献给绝不简单的你”的项目形象。营销核心竞争力：立足企业“善待你一生”的品牌核心价值，从而形成本项目的核心营销驱动力。成功关键厨——前期宝“善待你悟一生”品拍牌形象塑边造在商报、找华西报上戚连续推出拜关于**耀报道、软收文攻势使床得**被欧接受的一才个关键因道素通过“破思君不震见下渝翼州”活喂动让客表户真实括感受*坏*的企框业文化铺和物业灵管理。在商报故、华西欣报上连奶续推出糕关于*己*报道宿、软文勿攻势使割得**隙被接受家的一个昆关键因茅素通过“配思君不肾见下渝愿州”活忍动让客品户真实不感受*尸*的企旋业文化签和物业歇管理。活动体贯验软文造势密集推罪广前期展匠示Ps：*辱*前期品役牌推广经喊历两个过挨程：告知楚**来到痰成都、宣弟传**“勾善待你一悉生”品牌诵形象产品策蜂略分析销售策略灰分析推广策巩略分析户性结构户数比例4室2厅2卫14625%3室2厅2卫34658%2室2厅1卫10017%户性结构2.1户数比例4室2厅2卫12135%3室2厅2卫17150%2室2厅1卫5015%户性结构2.1加推户数比例3室2厅2卫5150.00%4室2厅2卫5150.00%户性结构2.2户数比例3室2厅2卫28480%2室2厅1卫7020%推盘策略茄：通过地屡块素质的叛迅速升级受提升价格2.1期1期2.2箩期2.1引期6月：从麻地块总促体素质艺较差的让一块开秀始启动他，同时忌配合较夺低的价酬格开拓县市场；10-汗12月：通过储地块素质序的升级拉抽伸项目整膝体价格；1期2.1期2.1捏期（房骄交会加助推）2.2咏期户性结构户数比例4室2厅2卫14625%3室2厅2卫34658%2室2厅1卫10017%户性结构2.1户数比例4室2厅2卫12135%3室2厅2卫17150%2室2厅1卫5015%户性结构2.1加推户数比例3室2厅2卫5150.00%4室2厅2卫5150.00%户性结构2.2户数比例3室2厅2卫28480%2室2厅1卫7020%推盘策归略：通摘过地块娃素质的惩迅速升丹级提升搂价格1期2.1期2.1蔽期（房梅交会加佣推）2.2鱼期200律6.1烘0.1时间轴2006绕.6.3虽-6.2剖4价格走嫂势（元摧）6.3栏对外公开洽售楼处及焰样板间6.1晌6晚勤500厌名客户贷产品推港介会6.1锡7排随号，交桂2万元项定金6.2宏3开呀始摇号6.2炮4开灶盘，当白天销售丛300杠套，转化率5衰0%6.25犯再接再求厉，销售牙量增至5油00套转化率提萌升至84石%570税0540元0488竖0200麦6.9唱.9内部预东定期、床对外咨娱询、一挨期开盘推出房州源35县0套，当天销泡售21肾0套，转化率6何0%，8艘0平米户柱型最为畅销带客户关前往重络庆考察热**作密品及*绩*企业驳文化，堆大大加始强客户圈对楼盘挣开发的西信心,极大的促溪进了销售引。首批物款业595套,低于市场睛预计的价桶格入市，究让一期迅芝速取得优学良的销售贿业绩和市励场口碑，慢**品牌非、业绩一疮箭双雕。依靠1期的市尤场效应,并利用金尘九银十的昆市场时机渗，二期分合批次开盘指的市场反摆应依然向垦好。项目推售唉策略：1岁期推出5因95套单请位，2期顾分批次推抢出加推96熟套（5栋词1单元论）推出3怖54套质，当天销售160龙余套转化率仅45%2006招.11.矩19二期一穿批次二期二批蔽次秋交会加医推一期二期2006摄.10.炊1时间轴200纲6.6碑.3-棒6.2内4价格走势烟（元/㎡）6.2天4开掏盘，当馋天销售姓300拒套，转化率断50%6.25那再接再劈燕厉，销售毯量增至5怕00套转化率提瞧升至84始%200意6.9脸.9一期开此盘推出35色0套当天销算售21灰0套，转化率逐60%网，80平米户秘型最畅销加推9藏6套（5栋严1单元敞）推出35俗4套，当天销梯售160织余套转化率4享5%2006笔.11.睛19二期一梁批次二期二忙批次秋交会加辆推一期二期推出1四4套，底越户型功，当天销售6套。2007墙.1.2抬1****明珠2007杯.3二期剩余540楚04880570器01000嫌03月底4火月初将推圾出130呆套488疮0元/平米低铁价（4500元/平米起价漠）入市，每引起市场词关注和热陶销。在充分腥挖掘品膨牌、区属位优势袋情况下执，同时绕借助项作目自身摸素质的贡提高，宵大幅度磨提升价秧格。借助底船越产品季推出提短升价格鼻同时拔割升项目散形象，梯为三月牛加推二街期剩余璃创造有斗力条件橡。推售策独略：低线价入市条，走低泥开高走胖的策略远。体验式壳营销—饭—售楼岔部包装高品质夫中等价自位入市遥，提高华产品的甘性价比独，同时棒给以后右的价格坊预留了像一定的浮上升空喘间；移通纷过高品狭质低价圾入市，曾树立*誉*企业依形象；沈控制好乔总价，大便于大巾面积户搏型的销若售。产品销乓售策略开盘情软况开盘情品况开盘情况开盘情况开盘情况开盘情幼况开盘情蚁况1、开饿发/项招目策略规性市场照占位：主动式营蛮销，产品酱+品牌****夕——区域宝大盘项目迷，中高品怖质，**虾地产成都亚1号作品凤。担当挑宪战者并主银动放弃区计域领导者恰的角色，破以产品优捕势（产品乘创新+环评境创新）总和营销优搜势赢得市叹场。引起亡市场较高买的关注度怖，实现业搞绩、企业算和项目品仁牌双赢。2、准钞确把握脊客户特裹性：准确定鹿位目