房地产经济学房地产经济周期

房地产经济周期一、经济周期概述二、房地产经济周期概述三、房地产经济周期实证分析补充阅读：房地产泡沫经济思考：我国目前是否出现房地产泡沫现象经济周期概述（一）经济周期的概念及其运动过程（二）西方经济周期理论流派概述（三）经济周期的类型经济周期的概念指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，又称国民经济周期。各具特色的经济波动表现出相似的周期性涨落、重复性再现特点。萨谬尔森：“没有两个经济周期是完全一样的，但它们有许多相似之处。虽然不是一模一样的孪生兄弟，但可以看得出它们属于同一家族”。注意区分：经济波动与经济周期经济波动与经济周期经济波动：世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，不同时段的增长速度或增长率总是快慢有异、高低有别，由此导致经济总量在时间序列上总是呈现波浪式上升或波浪式下降的波动现象。从统计意义上来看，因影响因素的不同作用，任一经济现象的总波动可以分解为长期趋势、季节波动、周期波动（或循环波动）和不规则波动四类。经济波动不等于经济周期，严格地讲，我们所要研究的房地产经济周期是指上述第三种波动。

长期趋势指客观现象按一定的方向，以自动或被动方式不断进行的长时期变动方向，前期活动状况影响后期的产业兴衰走向。一般来说，长期趋势对波动的影响较为稳定而且也较易掌握。季节波动是在自然和人为季节因素作用下随季节更替而出现的规律性摆动。周期波动又称为循环波动，是在总波动中扣除方向明确的长期趋势、规律性较强的季节波动和不规则的随机波动后的余额。表现为波动间隔、长度及影响并不完全相同，但波动模式基本相似的特点，即以扩张和收缩交替运行方式构成的循环往复、起伏波动。不规则波动是因各种意外事件影响而产生的随机波动。与前三种因素对波动的正常影响不同，不规则波动无法计算和预测，也难以消除或抗拒其影响，有可能导致房地产波动的剧烈振动、反常运行，或者产生结构性变化。经济周期运动过程经济周期一般可以划分为繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段。其中复苏与繁荣两个阶段构成扩张过程（也即书中的高涨阶段，有的书中称为繁荣期或景气期），衰退与萧条两个阶段构成收缩过程（也即教材中的低落阶段，有的书中称为衰退期或不景气期）在从扩张转为收缩的过程时，宏观经济达到繁荣期最高点即波峰；当从收缩转为扩张时，宏观经济达到萧条期最低点即波谷。注意：经济运行所出现的“微波化”趋势西方经济周期理论流派综述1、有效需求不足论2、纯货币理论3、投资过渡论4、消费不足理论5、技术创新决定论6、心理预期论经济周期的类型（1）从周期波动性质来看，可分为古典型与增长型。（2）从周期持续时间角度来看，可分为短周期（基钦周期或存货周期）、中周期（朱格拉周期或投资周期）、中长周期（库兹涅茨周期或建筑周期）、长周期（康德拉季耶夫周期）。古典型与增长型经济周期古典型：在经济收缩阶段，经济运行总量呈现出绝对水平的减少，或者经济增长速度为负的周期类型。主要存在于20世纪30年代以前的工业化国家，当时在经济衰退时期投资或社会生产往往出现绝对量的下降。增长型：在经济收缩阶段经济运行总量并未出现绝对量的下降，只是经济增长速度相对降低，增长率仍然为正值的经济周期。表现为经济增长率上升和下降交替出现。古典型周期已经逐渐让位于增长型周期。

基钦周期美国经济学家基钦以1890－1923年的英国与美国之间的票据结算额、批发物价、利率为资料，发现在经济活动中存在一种持续时间40个月的短期波动，主要与商业库存的变化有关，受企业库存投资的循环影响。企业存货增减引起投资数量的变动。因而又称存货周期。当经济摆脱萧条而出现复苏时，订购开始增加，企业销售量上升，但由于商品的生产需要时间，所以企业主要是清仓向外发货。如果库存不断减少，企业为恢复合适的库存量，就必须扩大生产，由此推动经济进一步复苏。当经济步入繁荣期，一般收入会随之增加，合理的库存水平也随之上升，于是再度进行库存投资。只要销售量有所增加，经济扩张的压力就会不断存在。当繁荣期达到顶峰后，企业继续进行库存投资，但实际发货量已经开始减少，于是出现预料之外的库存增量，企业的库存投资速度随之相应下降。如果这一趋势持续出现，那么经济就进入衰退期。随着库存投资减少，库存量也下降。当库存调整结束，重新进行库存投资，那么就进入新一轮以库存循环为标志的短期经济波动。朱格拉周期法国经济学家朱格拉对工业设备投资变动进行研究后发现，经济活动中存在一种持续约9－10年的经济周期，因其主要与工业设备投资有关，一般又称为设备投资周期、中周期。西方经济学家主要利用加速原理和投资乘数理论来解释该周期现象。也有人认为，构成设备投资起因的技术革新的规律性及推广技术革新成果所需要的时间大约为10年左右，由此引发10年左右的朱格拉周期。还有人认为，一般机械设备的使用寿命大约为10年，这样由于机械设备更新而导致新的设备投资循环，其结果便会产生设备投资循环，并进而引发中期经济波动。马克思对资本主义经济危机的研究，也主要是针对中周期而展开的。库兹涅茨周期最先由美国经济学家西蒙.库兹涅茨在1930年出版的《生产和价格的长期运动》中提出，并界定了它与建筑活动的短期商务波动、以及康德拉季耶夫长期波动的区别，因此通常又称为库兹涅茨周期。他指出,在经济活动中存在一种持续时间为15-25年的中长期循环，主要由于建筑活动的循环变动引发，因而又称为建筑周期、中长期周期。在建筑业中住房建筑是其重要组成部分，住房建筑的波动期一般说是较长的。住房建筑波动所以会长些，与人口的增长周期有联系。结婚和生育率的增加，对住房需求的影响要在20年之后；同时，人口净增长率的不同，对住房需求也就不同，人口净增长率高对住房的需求就大，这就促使住房建筑的高速发展，若人口净增长率低，对住房的需求就低，这样住房建筑的发展速度就会慢下来。康德拉季耶夫周期俄罗斯经济学家康德拉季耶夫(N．D．Kondratieff)根据美国、英国、法国100多年内的批发物价指数、利息率、工资率、对外贸易量以及铁、煤炭、棉花等产量的变化推算出50—60年周期的长期波动，即“康德拉季耶夫周期”，又称为“长周期”。西方经济学家对影响康德拉季耶夫周期的因素有不同的解释，包括人口的增加、居民生活环境、生活方式、生活习惯以及与此相关的一系列观念的变化所引起的投资结构和投资数额的变化、地理上的新发现、战争等因素等。认为各时期的主要发明、新资源的开发利用等所引起的技术进步和革新是康德拉季耶夫周期产生的原因的说法被普遍接受。康德拉季耶夫指出的第一次长期波动的1780年时期正逢产业革命；第二次长期波动的1850年时期正逢广泛进行铁路建设；第三次周期的1890年时期是电力普及、汽车工业发达的阶段。这三个周期各自与技术革新的浪潮相适应。房地产经济周期概述（一）房地产经济周期的概念（二）房地产经济周期的阶段及表现（三）房地产经济周期与宏观经济周期的关系（四）房地产经济周期的影响因素（五）房地产经济周期的形成机制房地产经济周期的概念(1)何谓房地产周期？就是房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。表现为房地产业在经济运行过程中扩张与收缩两大阶段交替出现、复苏－繁荣－衰退－萧条四个环节循环往复。(2)注意区别：房地产波动与房地产周期：房地产周期可以称为房地产周期波动，但房地产波动并不一定都表现为房地产周期。房地产周期与建筑周期：不同产业周期

房地产周期与房地产市场周期：前者是从房地产业的整体宏观角度来分析其循环变动的，一般可以用投资量的增减、产业的增长率、价格的涨落和交易的旺衰等经济指标来测度，并可以据此来衡量当前房地产业所处的时期；而后者则侧重于市场、微观角度对房地产业发展进行度量，对其测度常常采用价格指标。

房地产经济周期的运行过程复苏-繁荣-衰退-萧条复苏繁荣衰退萧条房地产经济周期与宏观经济周期的关系一般来说，房地产经济周期是宏观经济周期的组成部分之一，其周期波动与宏观经济周期相协调，二者是一种正相关的关系。区别体现在：（1）周期波动次序的差别房地产经济周期与宏观经济周期的复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段在时间上并不一致。一般来说，房地产经济周期的复苏、萧条期滞后，而繁荣、衰退期超前（2）波幅与波长不同一般地讲，房地产经济周期波动的幅度要大于宏观经济周期，即波峰要高于宏观经济周期，波谷要低于宏观经济周期。从波长来看，房地产经济周期的波长与宏观经济周期不一定相同。例如，英国宏观经济周期平均波长为20年，而房地产经济周期的平均波长为9年。但是，我国房地产经济周期的波长与宏观经济周期的波长基本一致，均为4～5年（3）房地产经济周期的长期趋势显著与宏观经济周期相比，房地产经济周期的长期趋势显著，即由于土地资源的短缺和房地产的不可替代性，在政府采取反周期政策的干预下，房地产经济周期以螺旋式上升的方式形成增长趋势。

房地产经胶济周期影姑响因素内生因规素和外生因素。所谓内歇生因素碍即房地陕产经济辨体系本扔身的内钓部因素土，如预嚼期收益末率、投袖资、利卵率和通钳货膨胀保率等；所谓外生摄因素是指输房地产经品济体系以鬼外的，对弄房地产经摧济活动产糖生外部冲热击和作用奇的影响因喜素。外生因素演通过内生厚因素起作思用，房地蝇产经济周孟期波动是灰内生因素训和外生因萝素共同作畅用的结果霸。内生因素收益率。一般来伍说，当预骗期收益率头不断提高趣时，开发半商会扩大冬投资和开骨发规模；惨反之，开罪发商的投五资行为就食会变得较宵为谨慎。办导致房地锋产经济周舍期波动的府直接原因薪是房地产毙供应的扩召大与房地呼产市场需盖求有限的谈矛盾。这盆一矛盾通挨过成本、武价格和销链售等指标竖最终反映劈燕到收益率乞的变化上管来，收益幅率进而引趣导房地产鞋投资的走狗向，使房便地产经济男出现周期孟波动。投资。房地产竞投资常被乞看作房地滚产经济周煤期波动的睡引擎。房师地产投资谷的变动与茂房地产经扣济周期的段变动基本孟上是一致译的，几乎糠同向共振娘，但是前江者更为活庄跃。利率。一般射地，利惑率变动椒与房地哪产经济阀周期波妈动呈反茂向变化击。利率赠的升高揭与降低兽，主要询通过影乎响房地摄产投资驱和消费缺需求，趴来影响浸房地产凭经济周军期波动桨。在供戴给方面烟，如果锡利率降撕低，开掀发商融毛资成本离降低，锣房地产祝价格降矛低，促恨进房地公产供给采和市场废繁荣；分反之，鄙则降低佳供给。慢需求方酸面，亦滩然。通货膨胀薪率。在发晃达成熟固的房地挠产市场含中，通灿货膨胀某率的上峰升会直哭接导致乳长期名煎义租金蝴的上升惨。短期掀租金除粒了受供恶求影响炎外，也存受到通槐货膨胀蛋率的影唐响。另辱一方面准，还直弓接导致捕利率的母变化，梅和建设虎经营成绸本的变角化，反积方向影梯响房地石产投资候回报率贤。外生因羊素宏观调控沙的政策因陕素。政府对添房地产市护场实行宏博观调控所悠采取的一条系列政策斤工具，包衣括财政政可策、货币浪政策、产黎业政策、倾经济体制同和经济制暗度改革的毅政策等。境政府的宏鸦观调控作钢为一种外亚生冲击因剂素，对波含动状态的汽影响是极糟为重要和台显著的，干是具有关舅键意义的沸。经济增长宋方式的转歪变。不同禁经济增帜长方式谜下对房准地产需普求的数狱量和结陈构会有足很大差三别。粗坏放型增于长方式摩对土地房诚、仓库糕、厂方瓦等房地炒产的需寨求量很旧大。集此约型增扩长方式携主要依渴赖于技良术含量胞的提高师，对房吃地产的环需求发品生很大仓变化。也增长方词式的转冬变如果乖在短期姿内发生替，对房斗地产经糕济周期认的影响鹊较显著截；如果带该转变蓝在较长趋时期内候完成，蒸对房地酒产周期鄙波动的品影响一负般通过该产业结仇构的变忌化表现肌出来。产业结购构的演亮进。是经攀济体系掘的一个拉重要的仅内在结急构。城市化。城市化琴进程极叔大地加记剧了对白城市基葬础设施逼和普通霜住宅的搞需求，剑并影响逼着人口妈增长、驳流动和曾交通运仆输业的线发展，邮这些又斑进一步继促进地细价上涨暮和房地捎产业的圣发展，量并产生泄持久作滴用。产业结构配的演进各层次产纳业增长率音的波动，冰构成整个财经济增长赤率的波动翻。由于各幸层次产业弓增长率的竿波动具有俱不同的特观点，因此成，各层次纠产业在栽整个经蜘济中的礼比重变沉化，将院影响整牛个经济裳波动的滨基本状魔态特征赢，进而垃决定了恢一定时违期房地浇产经济股周期波竞动的基耗本形态突特征。一般说来奇，第一产景业的增长陈率波动幅左度较小，五但由于受给自然条件类的影响较祸大，所以邪很不稳定妥。第二产案业增长率驰的波动幅都度较大。延第三产业递的增长率颠其波动幅狸度较小，虾一般又不铅受自然条悦件的太大勿影响，所罚以较为稳铺定。根据三蓝次产业蹦比重的睬变化，摆经济的尽周期波申动可表房诚现为三当种情况悠：第1种情况猜，中度波动。当第一产转业占整情个经济兰的比重陵最大，第二峡产业所催占比重萄较小时关，一般拢说来，都整个经瞒济呈现恩为中度耀波动。第2种情况，剧烈波些动。当第一滨产业比重聪下降，第二产满业比重厕上升且超过第皂一产业比诸重时，整错个经济就角容易呈现福出剧烈波牢动。第3种情况掀，平缓波动。当第着一产业狂和第二害产业比龄重均下深降，第三产业腔比重上升右到一定程贴度时，整个护经济的波搅动会呈现缘瑞平缓趋势侦。房地产周冠期的形成宪机制房地产经暑济周期正迁是在上述证房地产经返济体系的冠内生因素