广东深圳某别墅项目营销调研报告

作为领跑全国房地产行业的开发商，营销团队及营销手法也在引领市场！今天是面对****目前的销售，提出一些针对性的看法，共同探讨！报告提纲：一、印象·****二、****的价值观三、****的产品观第一部分：印象·****城市东征！**东部战略不同的生活态度，关怀不同的生命！

****（山水·悠然生活系列）2001年7月取得其东部的第一个地块－****，拉开的城市东进的大幕：

2003年一期开盘2004年二期开盘2005年三期开盘2007年四期开盘****开发历程印象·****到东部去，那里有真正的海！印象·****印象·******Ⅳ，新的历程！印象·****1期：理想大于实质——区域启蒙阶段**2期：休闲与品质并重——体验度假阶段**3期：奢华与时尚的升级——初成奢华阶段**4期：回归国际名流居所——成熟收官阶段一个旁观者的****印象项目名称供应套数备案套数备案率天麓（独栋）天麓（联排）水榭山1期水榭山2期星河九仰丹堤别墅卓越维港(南区)香瑞园（9月6日正式开盘）**4期(独栋)**4期(联排)在售别墅类物业销售统计在成熟收官之际，在别墅热销的2008年，为什么唯独****销售平平？数据来源：截止2008年10月5日销售备案我们针对****“上居”的市场印象，调查了343名个体（包括客户及业内人士），将他们对上居的印象进行了统计…****四期产品类型多，产品形象的建立有一定难度，我们需要让客户清晰地了解项目所推售的产品。一场关于客户的调查结论：大多数客户并不清楚上居真正是在卖什么！1、“上居”的案名未能充分延续“****”本身铸就的品牌号召力；2、联排别墅是目前这个市场上最稀缺、最容易销售的产品，是****回款能力最强的产品，高端产品带动低端产品销售是市场惯用的手法；3、客户对****产品认识的偏差是信息传递的失误，“上居”不能有效突出四期的物业属性，****重点推售联排别墅的形象不够鲜明。观点：第二部分：****的价值观从楼书看项目卖点楼书关键词：国际海岸海生活第二通道山海资源空间楼书内容较散、较虚。重点表述的仍然是东部楼盘的价值共性。我们要明确我们的卖点！我们要给客户一个鲜明项目形象！我们要给客户营造一种全新的生活价值！****卖点梳理****，见证了**在东部的资本！****Ⅳ：资本论菠萝山大鹏湾愿望湖生态旅游区天赋尊贵，与巅峰豪宅一脉相承大梅沙：山海围合，城市公认的新兴豪宅区。****：环伺菠萝山，与东部华侨城顶级豪宅同根而生。资本1：地段价值亲海，无车限地亲海大梅沙纯熟粹海景，在阳台上低俯瞰山海木，家门口举眨步可达柔四软沙滩，在**杠**，乏才有真宽正的亲竞海生活第.资本2娘：无限雪的亲海资本3湖：醇熟雹社区，嫁完善配跃套类型分类明细外部

7家高级酒店6大高端餐饮3大市政公园3大沙滩教育配套医疗配套内部

人工湖1条商业街3个广场4大内部公园5个泳池各种配套们面面俱到漏！***铸*堪称配弟套最完善鞠的豪宅。世纪海景槽高尔夫球榨场东部华抄侨城高讨尔夫球秤场大梅沙谁游艇会浪骑游艇会资本4：轨高尔夫与池游艇，顶饿级生活元夸素双高球揭，双游笋艇，双嘉停机坪校！种类明细2个游艇会浪骑游艇会(275个泊位)、大梅沙游艇会(175个泊位)2个高尔夫球场东部华侨城高尔夫球场(36个洞，1个会员场、1个公众场)、世纪海景高尔夫球场(18个洞，1个场)2个直升机停机坪华侨城直升机停机坪、天琴湾直升机停机坪资本5清：第二宾通道,初只为*洞***眯而建！从罗湖经龙第二通道轧直上盐坝幸，15分漏钟内所达蹲到的位置统，是真正施的城市核时心。罗湖****全中国最央大的、最较专业的房雷地产开发犁商，行业病标杆。开隔发的物业茶及金牌的么物业管理食，受到大坟量的的高歇端客户追衫随。这个世区界，只碧有一个糊***涉*！资本6：矿品牌，行晓业的标杆用心，扣在**伏**的浙每一个脊角落…菠…地段资源配套圈层交通品牌5年，世茧界发生了限太多的变岭化！但对**学**而言伏，最大的字变化，就是盐田驶的交通比钱想象中更乐快捷；大梅沙侦城市配辨套比城找市核心层更完善悉！***城*六大卖仆点在**雀**，像度假锡一样生啊活！***章*全新粘生活价众值第三部资分：*宾***知的产品南观***专*四期乡丰产品分讲布****士四期有高惩层、独栋千别墅、联夕排别墅、纳公寓四类钉产品，产代品类型非领常丰富。砌别墅以联养排为主，罢沿地势坡包度排布。多种类苹型的产院品并存疲，到底厕应当如拔何推售摸？我们从朝***匀*最高混端的别留墅产品壳说起…贷…开间6.5米；三涛层客厅赏中庭空拢间，大既露台赠侵送；大面积姥地下空妖间全部衡赠送。露台露台中庭中庭***戚*户型遭展示：晨联排别参墅建筑面积坛：224京平米左右别墅的竞幕争分析-副天麓露台露台露露台双层联芳排别墅湖，无敌琴山海景自观；多个超裙大面积利观景露跟台，最储大面积躺近50㎡9米开间僻大卧室混；每个神卧室均呈带独立狐卫浴，昼观景露颠台。建筑面感积：2欣47平莫米别墅的晒竞争分菠析-水骆榭山建筑面贿积：2决18-鉴236此平米中庭露台中庭中庭露台开间6.6米，下沉钟式客厅，辅中西双厨撇房；挑高卧伯室空间躬，每房铲均有独甩立观景峡露台；三重花园饮体系，中尿庭空间；双地下空稿间双车库霸，挑高空敬间。露台露台别墅的竞赖争分析-激卓越维港中庭中庭中庭花园花园开间6.5米，中兽庭空间腹，通风记采光好腾；私家双验车位，富超大面值积观景嚼露台；入户花园户、屋顶花己园，景观肉无限。面积：湾247廊-25筝4平米一层二层三层露台别墅的骂竞争分枣析-星叔河丹堤阳光地下盘室，阳光塘车库；多个观驼景露台谱；大面积立孔体花园。花园花园花园露台露台露台露台别墅面备积：2杰15-摔250份平米配套产品地段形象景观发展商品胆牌天麓水榭山卓越维港***薪*星河丹葡堤相比竞争尊对手，*统***在珍景观资源霞、品牌、薄配套方面缺优势突出制。别墅综桂合竞争墓分析联泰红树渠湾（14隶0）中粮澜高山曦城2倍期（5墙4）皇庭港湾薯（13）星河丹堤真（23）水榭山晕2期（击192夜）香瑞园联泰梅沙邀湾（66蝴）08090810081108080807080608050804081209010902090309040803080208年9-10月卓越维漠港天麓水榭山御1期200碧8年下驻半年至鼠200屋9年上衣半年别齿墅推售词集中，脸数量较柴多，竞蒜争激烈退，我们革需要在导加快出锡货。深圳别桑墅后续骡供应别墅的蹦市场竞拌争小结1、目前捐市场上的防别墅产品毯面积雷同全，加上未新来供应增站加，后续竞辅争将非士常激烈犁。2、在户阔型设计上轻，水榭山、患卓越维港丢的双车位走、大面积书赠送非常愈占有优势邪；3、天藏麓利用岸超大卧层室、绝极无仅有交的峰顶胁山海景彩观和低钞于市场旅预期的现价格打岗动客户把！4、相对友于TOW盒NHOU悲SE，我们重点交要推售2常24平米塌的单位，要规避笔面积大湿、面宽榨窄的劣势，突出巡寿露台和私缺家花园的落空间赠送视。6、**把**的别意墅在竞争永中必须突出大削梅沙的惑全新城缎市价值、发展商品稻牌、亲海价资源及配套优坏势以赢航得市场脸。高端产禾品带动算普通产它品，可尸以实现辛最大的匙价值。4期，**拼**收官船之作！产拆品类型丰典富，相互葡之间本身字已有干扰，若旱推售策妙略为多种产蔽品同时挣推出，适会让客辨户对社体区的低稠密度和产姿品的私侨密性产谷生疑虑偶；****水的四种产符品其目标掠客户是一伴样的高端黑，只是他们对产娱品的不同取帮向而略有陆差别。对于产品踪蝶推售的思抖考物业类缩慧型较多店，选择掘同时推避出，客户“侧选择太多膨！=无婚从选择！球”不要给客熟户左顾右苦盼的机会绿！对于产品而推售的思最考高端产疼品带动寻普通产蹦品的销构售，****狮最直接、苹最有效的枣产品表述恐：***毯*四期森就是要贴卖联排唯别墅！****未Ⅳ·天悦怜别墅****姜产品表述宴的调整上居：“册居”，升大多为平穗层楼盘作蝴为案名。****驰与东部华原侨城的顶形级豪宅一澡脉相承！晨初观穴海望朝斧阳，夜叫半临山抚听涛喧山海围滑合，大烤成之境持。备选案头名：*触***贵Ⅳ·天堆玺别墅以别墅销娱售带动其薯他产品；加强引导移，保持项丢目的高端痰和纯粹。产品推售胀的原则****将四期推盘冬策略大幅提道价树立闷标杆，耕引导客储户购买勺联排借联排辨销售，略主打私垄人酒店尽提高形惩象暂时捂盘帅不售根据项目老产品类型伤，向市场熄主推高端递的联排别松墅，提升洁项目档次骨和形象；结合*穗*物管茎的金钥隔匙服务轧，将公怖寓作为誉私人酒产店面向备市场进缩慧行宣传榆销售。重点推府售的产称品面积大总垒价高总价优加势产品的呜差异性面积大总葬价高1独栋别墅2联排别墅3公寓4高层***梨*Ⅳ筐·天悦谢别墅满足您所联有的别墅腐创想！推广主题山、湖、当林、海、已高尔夫、艺游艇会…交通、艇景观、批购物、屿教育、捕医疗…预祝*搞***响销售业暂绩赢领僚深圳！地产在深佩圳市场三鸽大口碑伤：市场价格六：“片区标螺竿”销售速贿度：“碧海走速度“营销策略巷：“碧海纸云天模和式”华侨城豪斩宅物业，领唱深圳着湾片区成功关虽键词：站全程策敲划水扣道渠成名盘、秆名人、厚名企的炕全程打红造成功经婚典—碧坝海云天极品私抬人酒店罩，采用馅会员制烂发售，逢为深圳狼独有私筹家会所窄宅邸。胳位于深赢圳市福应田区滨辟河路北骂，深圳索高尔夫罚俱乐部什南。特殊产傍品臣特别营芽销星彦成功猾经典—趣咏园独尊天文下：挥都洒空中劫别墅豪幻玉情针对项烤目独特绞位置与拣360飞°一线园博园景汗观，独设乱空中奢华产蝶墅品牌物管开公司+品甩牌物业顾巾问提供高捆级酒店报式服务成功经典昏—蝴蝶谷在东部仅20取07-劣200扑8年，贼在盐田才的市场待占有率都全市最饥高，并开在盐田陈创开盘表售罄的室奇迹！在东部，遇我们投入冶了很多、男很多…在东部，啦我们感触土了很多、照很多…强强联逗手，共咽赢东部桃！东部优势”东部蓝牵湾的现实斩和梦想”——盐萍田价值瓣研究峰诊会“蓝域·润宏图”——《2案007深甩圳东部人战居发展战巨略论坛》盐田区中寄心区豪宅悲标杆成功经典巡寿——蓝郡盐田中是心区全厚复式滨尝海大宅朴，20仰08年泥虽遭遇秒市场寒航流，但选蓝郡开避盘当天见超过三浸成的销碰售率仍场让人记拳忆犹新调。08裤年春交榴会，蓝喘郡实现最销售套墙数位列苍全市豪饶宅榜首国。目前捧销售率白已过5怒成。让杜整个深良圳的业纷内人士耳赞叹不元已，创卸整个特涝区内海乓景豪宅姻市场人瞒气新高贷。销售成果：目前销售传率已过5无成，实收棚均价27鞠000元拜/平米。东部的首拴个作品，贷面对盐田榜港周边客汤户价格支绸撑能力低订，无法达钞到项目价愚值预期的君残酷现实四，项目大零胆引进市拖