广东高端住宅项目营销策划方案销售策略

xx营销方案我们的成交套数销售面积：8万㎡销售套数：800套2010年，我们的目标我们的储客量我们的目标来访总量：至少8000批月均来访量：1000批首批客户总量：2000批月成交套数：133套

日成交套数：4.5套在紧迫的时间里如何实现这么多的客户量？什么人在南沙买房？

南沙区在生活配套不足、交通体系不完善等限制条件下，哪些客群涌进这片市场？阶段划分不同时期典型代表项目南沙市场产品线变化不同时期南沙购房客户变化早期南沙滨海花园、逸涛城别墅产品占领市场，洋房产品数量少香港客户占30％以上，番禺区客户约占了35％。本地客户购买比例少。客户类型：投资客户为主，自住客户较少购买原因：洋房3千/平方，别墅4千-5千/平方，南沙房地产投资价值是客户购房主要原因中期南沙碧桂园、南沙境界、富港优山美地洋房产品供应比例增加，但别墅产品仍占相当大的市场份额香港成交客户开始减少，约占成交客户2成，广州番禺区域仍是购房客户主力，南沙本地工作者开始增加客户类型：投资客户仍占相当大比例。由于广州产业转移，南沙区本地工作者置业比例迅速上升购买原因：投资客户看中南沙投资前景良好。本地工作者由于工作关系，希望落户南沙。近期海力花园、南沙奥园市场供应仍以别墅产品为主，洋房产品供应量增加，但消化速度快，供不应求。番禺区、南沙本地工作客户成为市场成交主力，香港客户比例逐渐减少，广州中心区域看中南沙区域优越生态居住环境的度假型客户增加客户类型：产业转移催生大量购房需求，而南沙良好的生态居住环境促使度假型客户增加，投资客户稍微减少。购买原因：中心区域房价高企，促使希望购买度假兼具投资保值的客户增加。本地工作者释放购买需求从时间上解构南沙区购房客户变化投资客户是市场成交主力产业转移，自住客户增加，投资客户仍占相当大比例。本地工作者自住购房需求爆发，广州区域购房客户增加。南沙购房客户变化：项目名称南沙滨海花园南沙奥园南沙碧桂园南沙境界楼盘类型度假及常驻型项目度假型项目常住型项目常住型项目番禺区客户是南沙购房客户主力。广州中心片区域客户比例逐渐增加，南沙本地工作客户如公务员、教师、医生、中船、丰田等企业客户也是南沙购房客户的重要组成部分。客户来源区域广州、番禺客户为主、部分南沙客户。现阶段以广州中心区域客户、番禺客户为成交主力，南沙本区客户约占10%，深圳、东莞等外地客户约占17%现阶段广州海珠、番禺、南沙客户为主，投资客户比例约占15%。番禺区客户为主。其次为广州中心区域客户，南沙本地原居民较少。客户职业类型私企业主、中船、丰田等企业职工、广州中心区域及南沙区公务员、投资客户私企业主、公务员、高管、投资客户南沙企业职工、广州企业白领、高管广州职业白领，中船、丰田等南沙企业员工，公务员，教师、医生等企事业单位员工，深圳、东莞等外地投资客户现阶段南沙区域代表性楼盘客户类型分析什么样的人买什么样的产品？从南沙市场不同产品解构南沙区购房客户70－100㎡洋房100－150㎡洋房150－200㎡洋房联排别墅独立别墅客户类型：以广州、番禺区域企业员工、白领，南沙区本地工作者为主。希望享受度假生活的客户投资客户客户类型：以广州区域企业员工、白领，南沙区本地工作者为主。希望享受度假生活的客户以出租为主投资客户海珠、番禺及南沙本地公务员、医生和教师等客户类型：广州海珠、番禺、南沙区公务员、医生等企事业单位员工广州、番禺、南沙的企业高管以自住为主希望购买具备投资和度假功能的客户客户类型：广州、番禺区、深圳、东莞企业老板、高管等为主的度假型客户希望享受度假生活的客户番禺、香港、东莞等珠三角投资客户广州中心区域公务员客户类型：广州、番禺区、深圳、东莞企业老板、高管等为主的度假型客户希望享受度假生活的客户番禺、香港、东莞等珠三角投资客户总价段：90—200万总价段：100—250万总价段：500—1000万总价段：60—90万总价段：40—60万产品分布客群汇总70-100以首次置业为主的企业白领100-150二次置业改善型居住需求的小企业主、原地居民、公务员及广州、南沙的“走工一族”150-200改善型居住需求的企业中高层、私企业主、公务员联排别墅以度假为主需求，兼具投资保值的企业主、企业高管、公务员独立别墅早期看好南沙投资前景的投资客及少部分自住需求的当地企业老板。该部分客群在目前南沙市场上的选择空间有多大？南沙区域房地产市场分析知己知彼百战不殆，项目竞争对手处于何种状况？南沙区房地产版图概况南沙滨海花园南沙奥园南沙境界逸涛城海力花园项目地块奥园领海国际住宅项目碧桂园新项目时代项目珠光南沙御园广晟海运兰庭万科待开发或正在开发项目已开发项目或将有新货推出项目目前南沙片区在售项目主要南沙境界、海力花园、南沙滨海花园和南沙奥园四个项目。待开发和即将推新货项目也逐渐浮出水面，南沙房地产市场将迎来新一轮的发展格局。项目名称在售套数产品类型主力面积销售价格总套数（包含为推出产品）已售套数消化比例南沙境界约70套双拼、错拼别墅、合院200-270㎡5000-12000元/㎡31711837%南沙滨海花园约20套独立别墅400-500㎡14000元/㎡2085325%海力花园108套洋房、公寓洋房155㎡，公寓45-57㎡6000元/㎡（带装修）1837239%南沙奥园洋房141套/别墅63套洋房、独立别墅、联排别墅150-350㎡洋房7000-10000元/㎡（带1200装修）联排别墅9000元/㎡起独立别墅20000元/㎡左右31711837%南沙区域在售项目销售情况统计汇总在售产品以大面积洋房和别墅产品为主，中小型洋房处于市场供应空白期；由于别墅及大面积面向的客户群较为狭窄，因此片区总体平均消化率偏低。中小面积缺货是否意味着本项目在推入市场时没有竞争，能够实现快速销售呢？南沙土地市场竞争不大，多数地块都以低价成交，市场对南沙前景看好，国内知名发展商如万科、碧桂园、时代等均开始在南沙集结，预期2011年南沙将有多个新项目推出市场。出让日期地块位置用地性质用地面积容积率建筑面积(平方米)最低交易价(万元)成交价(万元)出让地价（元/㎡）竞得者备注（平方米）09/6/23南沙街进港大道和海逸大道交界南东南向09NJY-1商业金融、商务办公，兼容二类居住用地4732929465894169416995广州南沙建设投资有限公司、广州南沙置业有限公司

09/8/28丰田生活区东侧、北临丰润路，东临金岭北路，南临丰泽路，西临金沙路2-1地块为商业用地，兼容二类居住用地；2-2地块为二类居住用地637262.515931517200240001506碧桂园

08/12/2南沙行政中心南侧，东临凤凰大道，东北临金蕉大道，南面为虎门高速公路08NJY-1地块住宅用地135000227000030100301001175万科90㎡以下单位占70%09/12/20南沙街港前大道虎门石矿场07NJY-4地块住宅用地3387711.4474279.460761760001602时代地产

2010/3/18南沙街金洲村2010NJY-1二类居住10817221634253025001156肇庆市第二工程集团

南沙街芦湾村2010NJY-3二类居住153852.538462.7587458741527时代宏泰投资有限公司90㎡以下单位占70%合计611028

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未来潜在供应量预测——区域主要住宅土地成交概况2010年旧盘新推货量预计项目名称可售套数推出面积（㎡）产品类型主力面积（㎡）预计推出时间南沙滨海花园154约22000㎡电梯洋房130-1502010年4月中下旬南沙境界————110000㎡电梯洋房中小面积产品预计2010年11-12月海力花园220约25600㎡电梯洋房80—150（110-120）为主预计2010年6月推出逸涛花园33633326㎡电梯洋房73-120预计2010年6月推出合计190926㎡预计市场均价除本项目80000㎡推货量外，南沙区2010年预计洋房新增货量190926㎡，约1500套货量。从对各楼盘预计推出时间看，均集中在2010年下半年。洋房市场将面临严峻竞争态势。南沙2010年可预计新推货量预测南沙区域市场分析总结结合南沙市场在售项目特征和未来供应分析，对我们项目的发展具有以下启示作用。下半年推出的产品主力面积区间与本项目产品类似。产品同质化下，将出现楼盘与楼盘之间抢客的局面。因此，面临客群随时被截流的情况，我们是否有足够的优势抢占市场？龙光棕榈水岸VS竞争对手项目核心优势BECDA“生态滨江水岸”丰富的景观资源龙光的“出品”高品质的产品未来南沙CBD核心区位物业未来升值潜力辐射珠三角的交通网络南沙快速、京珠高速、虎门大桥…真正一小时生活圈。“毗邻蕉门地铁站”便捷的交通网络是否就可以抢占市场呢？本项目的核心优势提炼项目南沙境界南沙碧桂圆南沙滨海花园南沙奥园海力花园奥园领海国际逸涛城配套资源小区便利店小型超市会所地铁麦当劳小型餐饮幼儿园社区活动场所露天吧健身室泳池网球场、羽毛球场商业街、水上游乐活动中心休闲度假酒店商业长廊会所山顶公园

酒店幼儿园餐饮游泳池乒乓球场金州商业区配套相对完善距离金州商业区5分钟配套相对完善项目卖点价格山景资源地铁网络价格山景资源碧桂圆品牌价格超大规模社区社区园林江景资源品牌号召力海景山景资源价格黄山鲁森林公园高尔夫球场社区配套南沙商业核心区域升值潜力超大型社区价格江景资源销售价格洋房3600元/㎡（售完）洋房6000元/㎡洋房5300元洋房7000-10000元/㎡6000元/㎡（带1000元装修）公寓12000元/㎡预期洋房6000元/㎡（带1000元装修）别墅5000-13000元/㎡————别墅14000元/㎡别墅9000-20000元/㎡————————————竞争项目卖点大盘查发现：本项目核心卖点很难凸显。山水资源品牌社区规模价格本项目VS竞争对手滨海、南沙奥园、南沙境界、逸涛城南沙境界、碧桂园、滨海花园滨海花园、南沙奥园、逸涛城地铁南沙境界地段奥园领海国际碧桂园、南沙奥园、滨海花园时代糖果案例分享项目地址里水镇洲村村“岗美岗”地段开盘时间2008年7月26日推货量350套产品56—142㎡1房—4房开盘均价5500元/平米销售情况

开盘当天总推货350套货量，根据现场销售情况临时加推100套单位，最终成交405套销售业绩。案例分享时代糖果当时面临的困境：位于南海里水地理位置偏僻，交通进入性差，生活配套不齐全，远离广州市区。产品定位中小面积为主，适合年轻白领，但南海年轻客群有限。08年楼市低谷的冲击，市场行情不乐观。突围寻找准确筛的客户群面临客群棋有限情况辈下，将客延户群拓宽愁，最终锁池定广州市董区客户针对性纲的推广针对目标验客户群聚迟集的广州摸市区进行柄轰炸性的殖推广（广熊州荔湾、创越秀、白服云）针对性撇的策略针对购买迈力弱但又犬想买房的朱客户从与碧广州楼价项比较优势险出发吸引没客户有效的忆诊断策坡略：那么，链本项目置同样面腔临：客户群衔被截流纽奉的风险淹。核心卖点爽难凸显。通过案例疤启示及南瓦沙市场特示征，我们傲出路：拓宽客刘群：自减然吸附陷片区市梳场客户贷的同时会努力拓耕展广州端市区客版户。根据客既户群寻仙找共鸣斜点。我们如卧何突围斥？随着客户宪群拓展方伤向的变化赢，本项目扒未来客户变将怎样？番禺南沙目标客设户群区胸域构成核心圈层掏客户区域可：以番禺指与南沙区谋域为主客户类型惰：南沙区请本地工作铁客户、原后居民、公洒务员、教迎师和医生甚等企事业洲单位员工繁，番禺区唉需求改善诸居住环境围和投资客秆户二级圈锣层客户只区域：齐广州海舌珠、天量河区等壤中心城抛区客户客户类型续：广州中尺心区域投珍资客户、务以自住需庄求为主的怀企业白领邮、单位员肉工。希望购练买度假烂型产品消的客户孕。三级圈剃层客户抄区域：肯香港、蕉东莞、筒深圳客户类型殊：看中南见沙区域发虫展前景和窗生态居住杠环境的投羊资客户。龙光棕榈届水岸南沙，补广州楼划市价格蛙洼地。广州产业勒基地，数残百家大型坡企业驻足开。具有优美侦山景、海玩景、江景男资源等优以越居住环公境的广州劈燕城市发展扔新城区。首次置业，无法承受市区高房价的广州客户在南沙工作，希望在南沙落户或节省上下班时间的客户看中南沙良好的生态居住环境，未来升值潜力的投资、度假型客户需求特伙征细分脖下的目脆标客户南沙本地居民，希望改善生活环境的二次或以上置业者1）难以妹承受市侧中心区陪域高房蚊价，又膜希望拥腥有自己紫房子的棵客户。客户区奴域：以反广州海诱珠、天煎河和番杠禺为主貌的广州勾中心区宴域客户主要职把业：企此业员工著、白领置业目的赶：安家落油户、结婚置业次数工：首次置易业为主客户年玻龄段分旺析：26—血35岁客户特征并：对价格填较为敏感胖，希望以蜘低于中心远区域的价岂格购买自源己的房子2）在南回沙区工蜓作，希循望能够午在南沙锣区落户苏的客户步。客户区冬域：以扩广州海朴珠、天侄河和番纸禺为主浅的广州枝中心区铁域客户主要职业较：南沙企啄业员工（所中船、丰旁田等南沙奶企业）、吹公务员、味教师和医欺生等企事敌业单位员盘工置业目妙的：节墓省上下凳班时间事，便于尾工作，笨希望有桶更多的霉时间享德受生活置业次数穗：二次置样业为主客户年龄秤段分析：26—3谁5岁客户特征帅：对价格煤敏感，注流重居住环湿境。项目目标磁客户群描隆述：3）看重南奋沙升值潜就力和居住愉环境，希羡望购买享贵受度假型瞧生活并具根有投资保谣值潜力产零品的客户遍。客户区肺域：以理广州海庄珠、天脚河和番阳禺为主撒的广州兽中心区恐域客户们，辐射忘香港、莲深圳、启东莞主要职低业：私峡企业主伪、企业坑高管、归公务员世、职业仗投资客挽户置业目香的：希扬望在拥刮有优越止景观资献源的南票沙置业川，闲时矩一家人淡到南沙忙居住，散享受假剃期。希他望购买屡的物业涂具有投怖资保值关的潜力且。置业次新数：二偶次或多课次置业猾为主客户年龄最段分析：35—患50岁客户特征愤：关注产俩品价格，清看重南沙桥区升值潜灰力，注重贺居住环境孤，对城市敞生态环境绍要求高。4）南沙本兄地原居民纳，改善居丧住环境客耐户。客户区域虫：南沙区置业目逮的：投星改善居驼住环境涨、子女丽结婚置业次数员：首次置扭业客户年龄贡段分析：35—5矛0岁客户特都征：关汁注价格抢、对环逢境要求孤高，但佩价格承烂受能力末较弱。明确了牢目标客胆户群，彻就需要炭找到共雷鸣点？客户类型特征（现状）需求年龄喜好难以承受市中心高房价，却希望拥有自己房子生活压力大，肩负工作与家庭双重中流砥柱角色。需要安定、需要释压；25-32岁之间物美价廉运动旅游南沙工作，希望在南沙落户厂区三点一线生活太单调，缺乏激情，目前生活处于疲态需要有业余生活空间、需要充实但悠闲自乐26-30岁之间自由私人空间希望享受度假型生活的客户不差钱，忙于生意应酬疏忽了健康需要健康、放松、养生36-45岁运动养生投资型客户投资渠道多，心力交瘁，开始注重稳重投资渠道需求稳定的收入，“坐收余利”35-45岁圈子理财回顾目榆标客户狠群特征甲及需求客户群需而求关键词碰提炼：安定、释粘压、休闲宣、放松从客户充群需求册来看，栽引起他鱼们共鸣淋的，更助多的是苦一种精嘴神层面按的食粮描。因此，亮本项目俗在从硬免件上无光法凸显弊自身时接，应该合从软件夕即生活胀境界的径层面满足样他们。在售竞菌争楼盘押的生活色意境70%海力花园南沙境界滨海花园南沙奥园国际领航级滨海生活国际南沙.山居院落品位生活的港湾构筑低碳健康生活那么，我抗们将倡导荒一种什么携样的生活脆方式，是达遵循大潮仔还是另僻票奚径？竞争对椒手的推深广主线结合目标兵客户群需绒求特征：安定、释圈压、休闲蚕、放松项目自搂然景观处资源、钞东南亚丙热带园罩林、案印名“棕厨榈水岸躁”“懒”贝生活“懒”生活年轻白领投资客度假中年laz县y龙光.棕榈水岸2010’夏，邂逅酸“懒”生币活诠扬释：结合目造标客户柳群特征蓝：年龄在70年代末、80年代初柜的一辈关，骨子她里透着灵小资情扑调，但便外在却睛稳重；内城市生厚活的压卖力让他差们倍感当沉重，线在拥挤蹄人潮中槽寻找一绣处憩息票地是他握们的尊探言与目桐标。结合案名衡：水岸与阳桌光的融合限，透露的私就是一种干海滨懒散烤、悠闲生泽活，既能此吸附白领踏，又契合双度假人士馋对生活环胜境的需求控。这年夏奔天，收获了我省的爱，也宵收获了我炮们的“懒咬”生活！天使也通“懒”讨了！忙碌时奏，别忘脏了停下唉脚步rel喊ax心情！主妇也仗疯狂停下来，扫晒晒阳光玻“懒”生定活一家子赶，享受陶甜蜜“进懒”生惩活！孩子长直大了，是时候蹦“懒”腥下来享披受生活拉了！针对特定倾人群，我龙们怎么做刻推广？推广准备梳理不同的楼栋组团（推货顺序）梳理推广主题梳理推广节奏123201介0年推货种顺序建雹议1三次推货哀：按照从肾南往北恭推货计表划，通喘过前期价格的拉鼓升及社区纺不断的成协熟，为后期靠移近地铁抵噪音楼叫栋高价祖值奠定基础。首次推货祥：临近销互售中心等，临马箱路，依充据工程寄现状322二次推货田：临销售竞中心近票，将西缎北与东醒南朝向不同纳质素各半泡结合推，保证出倡货的均算匀。4月5月6月7月9月10月11月12月8月1月春节二期发僻售三期发资售销售中心捆开放板房开们放接受消登记同时储客同时储京客2010年推货田节奏首次公聚开发售推货量案约200套推货量宋约360套推货量喝约200套第1阶段第2阶段第3阶段推货量阶段划分重要节点各阶段推广主题及诉求点12月26懒懒地等着升值吧！60万的三房60万的一线河景60万的山景60万的地铁

2010.5销售中心开放

2010.4中广告投放铺垫铺垫期

2010.6盛大开盘预热期强销期二次强销

2010.7～8

2010.9持续热销储客期热销期储客期

2010.10-11三次强销

2010.122010年夏，邂逅懒生活阶段主题形象导入价值分解30分钟，恋上懒生活销售信息项目信息6月26日做主懒生活不同人群对“懒”生活需求的演绎广州PK南沙：地铁、性价比、生活成本产品赋予的“懒”买一套房子做懒人吧！广州最具投资性价比的房子项目赋予的生态、健康、健康生活诉求点销售信息产品信息销售信息开盘销售信息相关优惠信息懒不是错，而是一种享受诉求项目升值潜力、休闲、物业、管理、区位交通9月26让身体放假，在龙光棕榈水岸，懒出好生活升值潜力、项目价值解构、装修、景观1阶段：“懒”生活渗透2阶段：倡导生态、健康有氧生活3阶段：突出项目投资价格值针对主力客群：首次置业的城市白领阶层主力客群：改善居住型企业管理层、公务员等主力客群：投资客户（高管、小企业主、港澳）客群我们怎递么推？不同的区怎域不同的阶号段不同的警客群第一阶段推广主题主力区域针对主人力群重要节点时间段4月中旬——６月２６日销售中心开放、样板房开放、首期发售首次置业城市白领阶层、部分的二次置业者及投资客以广州作为主力推广区域、番禺、南沙辅助下的自然吸附２０１０’夏，邂逅“懒”生活棕榈水观岸2010年夏，邂丛逅“懒”绣生活第一阶段首次置羞业白领对交通敏有要求比较关注乔总价产品要紧扬凑、实用关注首付役及月供款主力人社群购房候需求侧狠重点在推广慢上如何常迎合客嫂群关注婆点？30分钟，广州到南沙，只不过做个FACIAL的时间针对交通问题针对总价问题6字头，作主广州地铁物业“3=1”价格只是广州的1/3针对首付、月供问题首付4万，轻松置业大广州实用型的吸引70㎡的二房，让自己“懒”下来！根据目标仍客户群特睛征，首付棋敏感度高轻，采取“闷低首付”贷降低置业渴门槛，拓肌宽目标客丽户群。1成首付言计划利用信用击卡贷一成萝，两年还厦清。针对特掩定人群栋配合的纯策略：杆低首付面积总价不同方式的首付第1、2年月供款情况70㎡42万首付8万1650/月1成首付4万1700+1650=3350元/月劣势：客户首疑两年叠加还送款压力耕大对策：与贷款痛银行洽龄谈更灵醋活的还疯款方式爱，前两年降猎低供款额足度第一阶段针对特杨定人群辨主力推贿广渠道掩选择第一阶段地铁（2、３、4号）：中转站涛灯箱广紫告公交车辣亭广告（新港东祝路、会洁展片区男等）：二号地铁脂沿线写字粱楼：派单、DM直邮（信修用卡账单验）地盘包装搁：围墙广告消、道旗、存楼体户外：南沙大道流（亭角立筑交处）地铁接凭驳巴士证：蕉门站单张派发把：南沙客继运港、封天后宫推荐会：南沙工隙业园区世白领短信派乒发短信派献发短信派发巴、专场会第一阶段大众媒体凉及其他渠机道的配合70%网络：搜房网看楼巴士车亭广告：报纸（南都、广日、羊城地铁报）第一阶段针对特定碎人群在不岩同营销节尚点下的营燥销活动配尝合6.26日“懒”生温活动起来佣千人拔河握大赛邀请多条家南沙瓣片区企家业，让针企业与念企业的筛职工参蹲与竞赛损，获胜择方将获新丰厚大衬奖，5.29日“职场堂白领竞成风流”与广州颂日报共嘱同举办2010年白领之列星竞选活盗动5.1日、5.1载6《杜拉拉沿升职记》宣传会顷，明星腾面对面徐静蕾少讲述片站中主角疲升职成叛功经验销售中横心板房妥开放诚意登记公开发售营销节拉点时间活动主题活动形侵式第二阶段推广主题主力区域主力推飘广人群重要节液点时间段2010年７月——９月２贩５日二期推货改善性居掌住需求及恭城市白领鞭阶层针对改庭善性居演住需求直以番禺流、南沙排为主力锻推广区谜域针对白避领以广贫州作为逃主力推龙广区域懒不是错毛，而是一挥种享受懒不是踪蝶错，是速一种享团受！让身体放诉假，在龙圈光棕榈水爹岸，懒出男好生活第二阶段改善型自六住需求关注居住随环境关注小区庙配套关注教找育资源关注物撕业管理主力人群吸购房需求按侧重点在推广上评如何迎合愉？2.0低密度债亲水生然态美宅宜居东南爪亚风情园需林毗美滨江兼东的蕉门住河岸线针对居僵住环境针对生登活配套5分钟，亡尽享南搂沙CBD核心配黎套全天候粪地铁接骂驳专线俘，便利榴到家南沙滨精海风情安商业街针对物杆业管理品牌物喇管，全副心全意伤守候您星级托窗管，服寄务全程针对教育申资源南沙小学坊尽在咫尺晋，实现一汗站式教育广配套针对特迷定人群胳配合的井销售策温略：现智场搭单第二阶段操作模式揉：通过拉开购买烘单套与多董套的折扣筝优惠力度延，提倡团都购。套数累进购房折扣优惠1套98折3-5套94折6-10套9折优势：激励客户莲自行发动料找客；销售员肺与销售膝员之间迹形成互猾动；激励销售独员积极寻槽找客户；做热、做弓大团购。针对特尤定人群范配合的寒销售策升略：送的学位第二阶段操作模漏式：与劳广州、逆番禺比痒较有名裂的小学搏或中学题达成约摸定，对交购买120库~14宫0平米前50名的客户捧赠送学位岛。优势：化解项逮目无教零育配套怪的劣势型。增加对小贿孩教育比驻较关注的盼客户吸引给力。促进大亮户型单坛位的销妨售。针对特矩定人群惕推广渠少道选择第二阶段地铁（2、３、4号）：4大中转看站公交（新港东路秃、会展片熟区等）：二号地联铁沿线肺写字楼性：派单、DM直邮（信求用卡账单千）宏发大厦（派单、黑看楼大巴串）地盘包装雄：围墙广告吃、道旗、鸣楼体户外：南沙大混道（亭悲角立交星处）地铁接驳县巴士：蕉门站单张派发耳：南沙客运个港、天后慢宫短信群债发户外广屡告：拦截亚运谷城看楼客栋户短信派留发单张派发昏：亚运城俗开卖，厚集中的柱地毯式委单张派剧发截流多客户。楼巴：配合单瓦张派发今增设看钱楼巴士虎门：短信派燥发、派遇发单张香港：看楼团第二阶段大众媒体及其他渠道的配合70%网络：搜房网看楼巴士车亭广告报纸（南都、广日、羊城地铁报）活动营销第二阶段针对特定坟人群在不案同营销节站点下的营俘销活动配秤合营销节其点时间活动主鱼题活动形式9月22日“千人祈福放灯会”——汉文化传播8月16日广州市“棕榈杯”钓鱼大赛通过广州钓鱼协会、项目共同主办，挖掘广州、番禺垂钓爱好的潜在客户7月18日我与亚运同行“亲子总动员”通过与搜房网合作，向全广州招募参与家庭。于现场举办，为亚运预热同时为项目储备客户客户储备二期单位诚意登记公开发售与广州文化站协办，政府角度号召全广州市民参与，通过中秋放灯祈福，结合汉服热衷者聚会展示汉文化。于项目北地块及蕉门河内放灯第三阶段推广主毅题主力区域主力推广插人群重要节点时间段１０月——１２月２蹦６日三期推误货投资为程主兼度恭假客户度假、标投资性厚需求的庙客户区过域：广候州番禺揪香港等外珠三角己区域买一套房菊子，懒懒垄的等着升烘值吧！广州最具膀投资性价滩比洋房以租养供遵，做个“狸懒”房东买一套疲房子等沟着升值鱼吧！第三阶段度假、投屠资型关注区宗域升值售潜力关注价格关注居福住环境索、景观益资源投资回报主力购房妖人群需求防侧重点在推广亡上如何清迎合？如何吸科引投资滋客户？龙光棕榈桃水岸投资基价值点发陪现龙光棕榈水岸，总价50万起，市区1/3，甚至1/4，在广州连一套小面积公寓也买不到。地铁物业，广州市区保守价格20000元/㎡以上龙光棕榈水岸离地铁蕉门站5分钟，价格只需六七千。毗邻南毫沙行政兆中心区辫，即买透即升值珠三角核拼心腹地地铁物业区域未滴来升值敏潜力价格6字头，抢练占广州价溜格洼地以租养积供，做粱个“懒告”房东可预见收训益年升值10%星级托彩管，投效资也可杨以“懒背”起来环境、常景观资膏源天然生态炸屏障，有径氧生活“傻懒”起来一线临沸水洋房策，会呼针吸的房争子。针对特薪定人群臭配合的慕销售策走略：推戒出“托泪管房”第三阶段客户类型托管服务优势度假客每周打扫一次卫生为度假客及投资客解决后顾之忧每周洗涤熨、衣服投资客代租赁代为打扫卫生代为租客提供有偿服务优势：在客户度提完假期后征提供酒店订式星级服辛务，解决歌后顾之忧讨；无论是元长线或伞短线投晋资客，较关注租韵赁或是掌转售情低况，为浮客户提烟供代租、代售魄业务，为芹客户提供罗交易平台傲。针对特定乎人群推广章渠道选择第三阶段地铁（2、３、4号）：中转站北灯箱广饭告公交车漆亭广告（沿新幕港路、鸡会展路僻）二号地铁酱沿线写字开楼：派单、DM直邮（期信用卡超账单）宏发大厦厚：派单、看荐楼巴士Col促dC迹all：中原Ｖ挑ＩＰ客钳户资源地盘包菠装：围墙广芝告、道节旗、楼堤体户外：南沙大道无（亭角立雅交处）地铁接驳玩巴士：蕉门站单张派发收：南沙客运往港、天后辰宫短信派发单张派发窗：在亚运城岔集中的地交毯式单张释派发截流恶客户。楼巴：配合单张塔派发增设辆开楼巴士虎门：短信派爷发、派脑发单张香港：看楼团况、客船读物透、第三阶段大众媒体及其他渠道的配合70%网络车亭广告促销报纸（南都、广日、羊城地铁报）看楼巴士活动营销第三阶段针对特陆定人群李在不同羞营销节展点下的粮营销活疏动配合12.26日“圣诞和谐号”邮轮派对暨投资理财讲座邀请中原CALL回的投资客及香港客户参与公开发售活动，并于当晚参加邮轮派对，在活动中安排项目推荐及购房优惠。11.20“亚运在行动”促销优惠月销售现场增设“一足定千金”“灌篮高手”等文体项目作为客户参与并获得购房优惠活动10.16-11.16日“我与冠军试比高”球星互动会邀请亚运大使谢杏芳现场与参与客户羽毛球热身赛。客户储备三期诚终意登记公开发湾售营销工作时间活动主题活动形鹅式PARTⅡ：销售策略篇既然拓自展广州谨客户，渴如何化卸解广州弓客户对茄南沙区姓域不够栋认同的愤障碍？思考一思考二客户上门锹后，如何害让客户在惕短时间内油对项目“零一见钟情惰”？思考映三在销售主细节中阅，我们只应该如告何把握扎客户？思考差四销售前的思考价格决定乘销售速度消，在均衡娃销售进度亭与收益之纱间，以何泛种价格面前市？如何让零新开拓榜客户（渡其他区腊域）客叫户对南库沙的认坟同？项目价值闹展示南沙未推来价值描绘吸引从生态少、健康演生活方型式吸引12策略3广州客框户对南刺沙当前览生活配攻套、交抄通便利茫性均产棒生疑虑药，如何歉应对？从总价比到较优势吸且引我们销售锄现场借用脂的道具：在销售中积心放置南沙区域贺规划模型，对项目白未来区域胆发展前景撤提前展示脂；除了在区域规划展模型设计眉上充分体赖现“南沙陕生态滨海代新城”发爸展定位，醋通过展示柜未来交通赴动线拉近项请目与广岩州中心甜六区的限距离外革，现场魔以展板、叮背景板蜂、展架堪软性包墙装的区域价胁值软性炒耐作进行配放合；结合项杰目模型对项目社霸区规模及食自身的配枝套进行展企示。以未来者片区规恳划及升厉值潜力挽作为吸穿引点通过总薪价优势瓦吸引客胞户南沙：1650元/月广州：4080元/月节省2430元/月南沙：8万广州：21万降低：13万南沙：42万广州：105万节省：63万70㎡首付（初次置业）月供款通过现场辜展板或销聚售员在给颗客户进行需置业分析栋时传达优昏势，从置跳业门槛到言月供降低撑首次置业乖客群的购编房压力。从“懒做”生活愿方式引夕起客户泻共鸣寄人篱下的窘迫工作中遇到阻力与压力生活消极面家庭环境对生活迫求身体处于高强压工作滋生下的“亚健康”威胁生活的需求在棕榈熟水岸的衰“懒”医生活方皮式下可国以从精饺神层面哭得到满潜足！将“懒币”生活支渗透到煮底……如何让务客户在疤短时间罗内对项泪目“一注见钟情挠”？样板房装修风格包装风情商业街的包装园林景观的配合包装销售中心氛围包装体验式营销工作人员的包装海滩休肌闲色彩附的销售玩中心装饰品是博凸显销售闷中心风格毙画龙点睛柏之处，通露过具有东轰南亚风情葛特色的元像素及道具躺将“生活泳懒懒”的滨海赶景观加冷以呈现毒。东南亚怖风情园铜林在东南减亚风情猴园林的正基础上害，演绎骗“懒”宇生活。SPA源自东南咸亚，也是事现代职场参人士放松运、休闲的益好去处，菠为了凸显艇东南亚风填情生活，耳在销售过丸程中通过朋部分园林室景观可以祸将天然SPA生活馆杜展示，剖作用园宣林景观团的一部飘分。悠乐自在垮的样板示孕范生活吊床、丙椰子壳咳、太阳皇帽、凉需拖鞋、倡躺椅、丛热带水乏果、海测星等充药满滨海阁沙滩色射彩的元舍素，都怨是悠闲追生活的针表现。“生态食滨海”谜风情商极业街太阳伞、继休闲座椅吓、琳琅满睡目的橱窗庸、性感而竹又艳丽的灶泳装店、谊帆板、潜后水服等玩择海道具店筛，足以将筐整个商业虫街包装的宿“海味”榜十足，散穴漫十足。工作人员高风貌现场工脏作人员拣摒弃传樱统的职疫业正装住，以白秀色的长观裤配花塌色衬衫等代替，锡从着装离上感染背看楼客闪户，从著视觉效毕果上散透发休闲唉、海滨爪、沙滩亏的气息魂。把握客伪户的细丛节销售中心称除了通过翅饰品体现齿东南亚风插情，将项舍目品质凸值显外，销售中址心内部哲设置儿阿童游乐清场区，占让看楼协客户有湿更长时句间逗留禽在现场，营造氛测围的同时困，加大销掌售员与客狮户沟通时主间及效果驶。选取同区精与本项目私质素相当岂的楼盘外部因素系数对比因素本项目南沙奥园南沙滨海花园海力花园逸涛城备注15%地段因素评分1009510290102项目位于南沙未来CBD区域10%商业配套评分10096100103104——10%交通配套评分10090968096项目临近地铁站，交通占优15%外部景观评分100120110100100同区项目都具有优越的景观资源，项目优势并不明显内部因素10%开发商品牌评分1001011038085——5%总规模评分100120130100130南沙片区大规模项目占多数15%建筑品质评分1001001008585——10%物业管理评分1001001009080——5%内部景观评分1001201308085——5%社区配套评分100105110110105——100%系数累加100103.2105.291.0595.55——最近一期洋房产品价格——8000600065006000价格按照2010年项目最新价格或预计销售价格参考权重（按照与项目距离、产品类型、价格等因素划分）10%40%20%30%

项目价格*权重*100/系数累加7752281142718836366通过权衡岩、修正得抬出：本项目夺参照目悬前市场治的均价垦为630浑0元/㎡（含装粘修）。销售进度目与收益之暂间，如何腰均衡？我们有厘信心实品现均价励：7000元/平米（含该装修）南沙滨海花园预计5月中下旬推出电梯洋房产品130—150㎡预计价格6000元/㎡（1000元装修）4月6月8月10月12月逸涛城预计6月推出电梯洋房产品73-120㎡预计价格6000元/㎡（1000元装修）南沙境界预计11-12月推出电梯洋房产品中小型产品预计价格：未知海力花园预计6月推出电梯洋房产品110-120㎡为主预计价格6500元/㎡（1000元装修）首期推货：6800元/㎡（带1000元装修）二次推货：7200元/㎡起（带1000元装修）三次推货：7500元/㎡起（带1000元装修）价格策休略：把材握市场茄空档期以，利用位项目产病品性价阔比，平开高旷走抢占倒市场。PAR悉TⅢ：首期开盘笋建议推广部署氛围包装策略实施