广东大型商业综合体规划方案文本

港信达·横岗大厦项目初步策划方案美格行商业地产顾问机构观点1项目位于横岗传统核心商圈位置，具有消费人口、交通条件、昭示面及市场认可度等方面的综合优势，但受到物业限制，必须有鲜明的差异化特色及优势才能确保后期持续良好经营；观点2项目酒店及办公部分面积配比不能简单采取“对半分”的方式，而应充分考虑规模与核心竞争力构造的关系；观点4充足的停车位以及停车的便利性，已经成为地产项目尤其是商业地产项目开发的关键考虑因素之一，而事实证明停车场本身亦会产生较为理想的收益。经测算，建议本项目停车位数量需至少规划400个。观点3根据我司对购物中心的研究与理解，结合项目实际情况，业态组合上应加大主力店/餐饮/休闲娱乐业态的面积比例，布局上餐饮与其他业态商家能有互动，同时，亦是项目特色的重要组成部分；项目理解一、产品整体定位二、非商业部分面积配比及租售方向论证三、建筑规划建议四、商业价值分析及挖掘五、商业主题及功能布局六、收益测算七、其他建筑规划建议目录一、产品整体定位项目定位系统产品整体定位1、整体市场定位2、商业市场定位3、整体功能定位4、商业功能定位1、整体市场定位树立差异化：体现项目的特色和独特性，与其它竞争项目形成明显的差异。寻找市场空白点：项目周边缺乏高质素商业、标准写字楼需求强烈最大程度地渗透市场。项目持续发展及良好的社会效应：项目一二期整体规模发展的持续性至关重要。收益最大化：通过合理的资源整合达到项目整体收益最大化。项目可借助于项目自身不可复制的核心地理位置优势，打造成横岗独一无二的地标性建筑、关外首个真正意义上的城市综合体。市场定位区域商业特征竞争对手消费者问卷区域人口特征2、商业市场定位依据1—区域商业特征目前横岗整体在经营商业面积约22万平米以服饰精品、服务配套、餐饮为主；主要服务于周边居民日常生活消费，缺乏相对中高档次的消费场所。2、商业市场定位依据2—竞争对手分析天和百货天天乐百货龙洲百货新世界广场志健时代购物公园类型大型集中商业面积（㎡）在经营大型集中商业新世界广场24,000南城百货12,000龙洲百货30,000天和百货8,000天天乐百货12,000合计86,000即将推出的大型集中商业志健时代购物公园63,000合计63,000南城百货本项目目前横岗大型集中商业主要沿深惠路分布；区域内志健时代购物公园从位置、定位、规模等方面分析，是本项目的直接竞争对手。2、商业市场定位项目名称志健时代购物公园地理位置深圳市横岗街道茂盛路1号层数五层发展商深圳市志健实业有限公司商业建筑面积63,000㎡物业类型商住楼住宅66,000㎡，约788户管理费9元/㎡/月停车位560个业态规划－1F:真冰溜冰场1F：金银珠宝、玉器、男女皮鞋、皮具、化妆品、饰品、钟表眼镜、冲印、手机超市、横岗老街、汽车展示厅、商务中心等2F:华润万家、品牌电器城、品牌药店、烟酒、参茸茶庄、头饰精品、花店、蜂蜜、水吧、水族馆、肯得基、必胜客、咖啡馆等3F:华润万家、少淑女装、女正装、特色女装、中老年装、内衣、床上用品、美甲、头饰、婚纱摄影、美容美发中心、美体中心等4F:休闲装、运动装、男正装、大众服饰、童装童鞋、玩具、母婴乐、儿童用品、儿童摄影、健身器材、文化用品、琴行、画廊、书城、书吧、沙画吧、KTV量贩、娱乐城、星空影院、运动营等5F:风情美食街、特色美食、主题音乐餐厅、健身/桑拿中心、商务中心等经营类型集餐饮、娱乐、休闲、购物、观光为一体的大型城市“一站式”购物中心备注处于深惠路和茂盛路交界处，人车流旺盛，目前周边商业经营档次普遍偏低，且缺乏中高档的休闲娱乐场所。依据2—竞争对手分析2、商业市场定位因素志健时代购物公园本项目（一期）对比物业类型商住楼城市综合体本项目外观形象较好楼层5层规划5层或6层相似规模（㎡）63，00021，676本项目不具有规模优势销售角度街铺均已销售只租不售本项目拥有只租不售的优势形象目前形象较差未来规划整体形象较好本项目拥有整体形象的优势商家情况规划餐饮较少，且目前主力品牌商家对项目失去信心通过商家访谈，多数商家对本项目较为认可志健时代购物公园有华润主力店，但其后续运作出现问题，导致目前主力商家、品牌商家陆续对其失去信心运作能力根据目前情况可以看出其未能实现预期价值可聘请或自成立专业的运营公司志健时代购物公园从运作上与其预期价值相差甚远总结分析①志健时代购物公园不能构成真正意义上的购物中心，后续发展乏力；②本项目在产品规划、商家品牌、档次及运营管理上将会更胜一筹。依据2—竞争对手分析2、商业市场定位依据3—消费者问卷（个人月收入与可支配支出比例）该区域的消费者月收入水平达到1500元以上的被访者占53.6％；每月可自由支出金额达到1500元以上的被访者占34.0%。2、商业市场定位依据3—消费者问卷（对本项目商业功能的看法）消费者期望本项目的前三项功能为时尚购物、餐饮美食和休闲娱乐，分别占总数的24.5%、20.8%和18.4%。此数据将为项目功能定位提供有力的市场依据，项目在功能组合规划上应着重考虑市场消费者的需求。2、商业市场定位依据4—区域人口特征目前横岗大厦片区人口较集中，以公司普通职员及自营业主为主；片区存在一定的高收入群体，且随着城市化进程的加快，区域人口结构也将得到优化，中高收入群体将会进一步增加；区域内目前消费者有跨区域的消费习惯，反映了区域商业现状不能满足区域消费者的需求。区域人口中存在高收入群体，有一定的消费基础。跨区域消费主要在华强北、东门、万象城。跨区域消费业态主要为服饰精品、化妆品及休闲娱乐。2、商业市场定位项目位于横岗的核心区域，周边以中低档为主，处于向中高档次商业发展的阶段；项目周边未有真正意义上购物中心，项目可树立差异化，填充区域市场空白点；区域存在一定数量的中高消费群体，八成以上消费者有跨区域的消费习惯，期望片区有形象较好且突出购物、餐饮、休闲娱乐功能的消费场所；片区人口较集中，且在交通改善后区域内人口结构也将得到优化，存在一定的中高端消费群体；市场定位：横岗首个真正意义上集合众多品牌商家的形象最好的集餐饮、时尚购物、娱乐休闲于一体的时尚新都会。区域商业特征竞争对手分析消费者问卷区域人口特征2、商业市场定位休闲娱乐商务办公时尚购物体验、沟通…功能载体功能构成写字楼酒店主题商业功能互补、人流共享、互为价值各色餐饮舒适住宿环境3、整体功能定位以上可知，近一半消费者表示在横岗最易得到满足的业态是日常用品；约31.6%的消费者表示横岗最不易得到满足的业态是服饰类，其次是文化设施，约占总数的21.0%。项目在业态规划上应根据市场有所偏重，服饰类在横岗将有一定的发展空间。消费者对区域的看法2、商业功能定位消费者期望本项目的前三项功能为时尚购物、餐饮美食和休闲娱乐，分别占总数的24.5%、20.8%和18.4%。此数据将为项目功能定位提供有力的市场依据，项目在功能组合规划上应着重考虑市场消费者的需求。消费者对项目的期望2、商业功能定位品牌餐饮/美食大型/精品超市服装鞋帽水疗(SPA)餐饮(CATERING)购物（SHOPPING)只租不售整体规划有机整合多元互补相互促进与众不同可持续发展富有竞争力业态功能差异化目标休闲娱乐(LEISUREENTERTAINMENT)KTV/夜总会大型酒楼珠宝精品影音器材家居精品茶艺馆书吧/网吧电影院培训机构文化设施(以2期为主）2、商业功能定位1、酒店与写字楼配比探讨2、租售方向论证非商业面积配比及租售方向论证二、非商业配比及租售论证内容涵盖商业部分酒店部分写字楼部分市场需求销售收益回报比较后期管理投入分析项目固有特性可比性案例分析探讨方向市场需求销售收益回报比较后期管理投入分析项目固有特性可比性案例分析1、酒店与写字楼配比探讨市场需求由前期轨市场调旋研表明议，目前滋横岗区滔域写字楼及安酒店的发斗展空间较弯大；区域内俱没有出资现标准沸写字楼，由公腊寓改造淋成的写唯字楼存殿在一系竹列的问慌题，如锄：面积如过小、勤结构不吼合理、兔形象较衫差等；大运会是娘项目发展捷的重要契刻机，区域郑人口结构去会得到进质一步的优肢化，但其对酒准店仅是畏在短时菊间内需锯求较大，且龙院岗区域成将规划政较多酒圈店，未殃来竞争凭将会更亩加激烈杆。因此从市虫场方面可浓以看出：蛇区域内对碍写字楼的授需求更为饮迫切。1、酒窝店与写围字楼配止比探讨销售收匪益回报凯比较写字楼售蒙价预算：根据租金嗽返算法：本次调查路的龙岗中奇心城、龙意华、横岗撞的可比案为例的租金正情况如下陆：物业名称美丽AAA大厦丽晶中心海关大厦志联佳大厦紫薇公寓俪景中心租金水（元/㎡/月）75－8540－5050－604035－4535－45鉴于项目劳地段较同码区域内丽安晶中心有听优势，与倒其它案例贴综合衡量包，建议本洁项目写字着楼租金水平府为50～抗70元/理㎡/月。按市场回怒报率6%亿计，项目值写字楼的灯销售价格亿为：租金÷6壤%×12=10款000笛～14驻000歪元/㎡注：以版上数据觉来自实边地调研屯，仅供绢参考1、酒店华与写字楼粥配比探讨因本项攻目为区损域的一立个标准毯写字楼尖，故没款有可比禾性的案蔽例，选雾取其他漂区域类鱼似的项轿目进行淘比较。项目位置建筑面积（㎡）出售时间点租金（元/㎡）售价（元/㎡）美丽AAA龙华商业部分面积：25200办公部分面积：20383住宅部分面积：569042005年75～95折合后16000江南华府龙华办公部分面积：9456住宅部分面积：220632007年——9500宏发中心大厦宝安中心区168000㎡（1、2期）公寓，以写字楼为主2007年——19000丽晶中心横岗公寓写字楼70002007年40～506000紫薇公寓龙岗中心城公寓写字楼150002007年35～456000俪景中心龙岗中心城公寓写字楼180002007年35～4510000写字楼蒙售价预币算：根据市场拣比较法：1、酒愉店与写樱字楼配吉比探讨权重因素分配指数美丽AAA江南华府宏发中心大厦丽晶中心紫薇公寓俪景中心本项目商服配套设施2015141388815地理位置151212139121214交通条件106686887周边环境106677885周边商务氛围105567775景观106567887物业管理1512101099911定位档次106575556合计10068637058656570参考权数100401010101010——销售均价(元/㎡)——16000950019000600060001000012000销售价格每建议综合市场窝比较法及喝租金返算怨法的售价顿预算，建荒议本项目瞎写字楼2县008年亮底推出市犹场的销售均传价为贝14，描000毙元/㎡兆。写字楼训售价预害算：根据市揭场比较咏法：1、酒店战与写字楼催配比探讨酒店售价说预算：市场比较东法：丽湾酒佩店的地亚理位置致与项目杂比较相教似，都竿处于龙品岗区域己的商业森中心区柴，可比泻度较高谎，丽湾酬酒店于梨200早5年1泻1月推签出销售请，销售湾均价为则123订00元靠/㎡，龟200俘7年中眨旬，三激级市场被销售价厦格约1耗800括0元/悲㎡：权重因素分配指数丽湾酒店本项目酒店配套设施201515地理位置151214交通条件1067周边环境1055周边商务氛围1055景观1067酒店管理151011定位档次1076合计1006670参考权数100100——销售均价(元/㎡)——1800018818销售收益队回报比较结合项目离推出时间棒市场的升导值空间较揪大，建议容项目在推旋出时间点肯的售价均价为1珍9000斯元/㎡。1、酒立店与写效字楼配匀比探讨通过以阵上分析崭，本项广目销售鱼均价分扶别为：写字楼缘瑞：14趟000获元/㎡酒芳店：19竭000元/㎡（包含锯精装修僵150凉0元/㎡）可以看出柔：酒店售价核虽比写字秤楼稍高，咳但星级酒添店前期精岭装修费用肥也要有一哑定的投入右；且写字围楼可直耽接销售从，不会岭对项目帐的整体临影响太产大，能定达到资克金的快切速回笼阿，但酒店醒一般不诊会全部财销售（丝式销售难锋度较高始，如总蛇统套房音等），荣且产权疮式酒店老每年给业主7％-8％的回菌报，这必将给开装发商带胶来一定匆的压力潮；在后期命经营管耕理运作叶中酒店铁需投入盏更多的蹈精力进室行经营拌管理，唤而写字用楼只需侮优质的物胃业管理耀即可。销售收园益回报廊比较1、酒店忠与写字楼责配比探讨写字楼通忘常只需聘麻请（或自匙己成立）繁一般的物衔业管理公述司进行日认常的清洁船管理等；贵而酒店则绑要聘请专绑业的酒店僻经营管理帽公司进行股操作，费裹用较高且注风险较大柄等。后期管谜理投入张分析目前发支展商与贝酒店管肥理公司喂合作方耍式通常讨有三种李：方式一：并酒店管理昏公司在一绝定年限内追为发展商浆提供一系流列顾问服聚务，并收扇取固定管变理费用，一般视朋项目大平小，约课在20约0万~怖500滚万左右恩，酒店监管理公晒司不承怀担酒店壳经营和唯投资者回报的任毕何风险。方式二农：酒店晕管理公冠司为发饺展商提严供一系网列顾问岩服务，惧收取营议业收益举的2~芽5%作胞为顾问陷费，不承担岔酒店经虹营和投会资者的戏任何风拖险。方式三丑：酒店膀管理公收司收取幕营业收腔益的2富~5%先，但管井理公司厦承担部青分经营护风险。当酒店经袭营亏损或卖达不到鸣约定效全益时，西酒店管祖理公司恢承担亏扁损或不页收取管独理费用足；当酒奔店经营的效益达地到约定时镰酒店管理诉公司收取崭利润2~秤5%的管疲理费；但喉酒店收益拉超过一定雹比例时，态酒店管镰理公司玻不仅可核以取得剂固定的隆管理费厨，还可投以从超仓额利润奖中取得答一定比例的分陷成。写字楼后吊期管理投障入相对较雷小，风险距相对较低看。1、酒坊店与写炒字楼配盏比探讨项目固指有特性项目名称横岗大厦旧改项目（一期）占地面积10,063㎡总建筑面积45,283㎡其中商业部分21,676㎡酒店及商务公寓部分23,607㎡物业类型商业、酒店、商务公寓项目一期呀酒店与商纱务公寓部匙分建筑面战积共23,欲607柿㎡，规骡模不大便。1、酒店旱与写字楼压配比探讨酒店名称星级地理位置规模总建筑面积（㎡）君逸酒店★★★★横岗376间37,000星雅轩酒店★★★★布吉186间18,000百合酒店★★★★★布吉300间35,000丽湾酒店★★★★★龙岗320间33,000深圳龙泉酒店★★★★★龙华135间26,000新桃源酒店★★★★南山188间30,000宝晖商务酒店★★★★宝安130间20,000以上案例把显示，四概星级以上予酒店建筑傍面积通常欧在20,0然00㎡以上，客某房数量一辽般都在130间以上获，故本项目若葡开发四星抚级以上的雕酒店不具陕有优势；区域内未已有两杆家标准构四星级攻酒店，鞋整体不吨盈利，忧但客房部插分收益首较理想；建议将本摇项目酒店票部分规划臂为一个精致的纯骑客房型准暂四星级酒漏店，酒店予客房在50间左右，尽量在特锅色争取优姨势。项目固有话特性1、酒店饿与写字楼充配比探讨可比性案老例分析两项目爽均位于昏区域核荡心商圈会的地标迁性位置委，且均父是区域内管首个标沙准写字兼楼，具有较垄强的可比灶性。物业名称美丽AAA地理位置龙华街道人民北路发展商深圳市美丽集团物管公司深圳市美丽物业管理有限公司物业类型商住、办公综合体总建筑面积130,000㎡功能分布地下一层部分为停车场、地下一层至地面四层为商业及酒楼、地面4层以上一栋为写字楼，其余9栋为住宅，写字楼共19层楼层数商业2.5万㎡、写字楼2万㎡（目前出租率达到90％）、住宅5.7万㎡写字楼概况户型面积78~284㎡实用率75%单层面积1700㎡停车位地下2F：470，地面：120电梯数量6部电梯名牌型号西子奥的（1000㎏）销售情况只租不售售价——租金75-90元/㎡/月管理费10元/㎡/月有无中央空调有空调费10元/㎡/月商务配套宽带、电话、多功能厅、会议室等物业服务可申请24小时办公、空调开发时间8:00am~9:30pm商务群体友邦保险、移动通讯、科技公司、富士康供应商1、酒店所与写字楼盈配比探讨可比性案霜例分析由以上挂各表可坑以看出闲，龙岗之和宝安森两区在丢各项经已济指标涌和产业笑结构上歌具有较专大的相承似性。结合项目蛮周边没有盖标准写字恰楼及客户喘访谈对本棍项目的进撇驻意向较核强烈，则笼本项目写崭字楼基本米可做2万存平米。区域龙岗区宝安区生产总值（亿元）1,0541,520人均可支配收入（元）20,11621,258社会消费品总额（亿元）210333固定资产投资（亿元）333333主导产业电子通讯、信息技术、眼镜业、机电一体化等电子信息、新材料能源、光机电一体化等数据来温源：深亚圳市统屿计局宏观概把况1、酒店剪与写字楼沾配比探讨探讨方向市场需求销售收益蚊回报比较后期管覆理投入生分析项目固辰有特性可比性案摘例分析探讨结肺论区域内对角写字楼的探需求更为篇急迫酒店的售继价略高于逃写字楼的勤售价写字楼后挽期管理投棉入相对较软小，风险牙相对较低项目规帝模不足胖以支撑袍四星级赞酒店的塞开发写字楼球规模基胞本可做社到2万平米根据几方爷面的分析爬，美格行油建议本项婆目非商业蜡部分应以棚写字楼为百主（只作棍2精品酒标店作为写贱字楼的配链套），以花便短期内换快速回笼捏资金，同乔时降低项叠目经营风规险。1、酒捧店与写煎字楼配朝比探讨我司认能为本项躺目商业掌部分租票售方向舍主要有荒三种方群式：整体打难包出租自己持胃有，且象建立专焰业的经厌营管理梳团队销售部分散街铺，剩蜓余打包出肺租或建立爱专业的经幼营管理团滩队方式一方式二方式三优势开发商后期不用担心经营问题，每月收取固定的租金开发商对项目整体商户组合有把控权短期资金回报较高劣势租金相对较低，整体收益不高前期投入较大，风险较高对销售区域的商户较难控制，不利于项目日后的整体经营每种方接式各有品其利弊靠：2、租仪售方向市判断商业部单分写字楼见部分我恢司建议化采取直接销议售模式，主要理寒由如下：写字楼直松接销售对智项目的整扇体形象影棵响不大；写字楼通遭常以毛坯班房的形式夸销售，前腐期投入相所对较低；短期内回鲜笼部分资势金。2、租荣售方向币判断写字楼部禾分我司认为稼本项目酒江店部分租律售方向主妹要有三种莫方式：整体打包禾出租自己持糖有，且耽建立专肉业的经乡丰营管理遵团队产权式销呈售方式一方式二方式三优势开发商后期不用担心经营问题，每月收取固定的租金开发商短期资金回报较高劣势租金相对较低，整体收益不高前期投入较大，风险较高开发商需承担给业主每年固定回报的压力每种方柜式各有难其利弊像：对于本我项目的照开发来暴讲：资金压观力小，贩但短期皂内最好数能有部步分现金录流回笼恋；②邀成为墓区域内此的代表怪性项目唱，地标呜性建筑难，可持阳续稳定录经营，蚊获得长樱期理想另收益及碧良好社颤会效益掌，提升贝公司品栽牌。2、租售牧方向判断酒店部干分商业部分友：具有良讲好的持续扫经营基础略，可作为屠项目长期旗收益部分给；写字楼部棉分：可用竿于满足项津目前期资夸金需求；酒店部掉分：体靠量不大起，且由店于产权求酒店后灿期运营胆管理压摸力大，济在资金枣链允许的腥情况下把，不建插议酒店业部分销玩售。综合以吃上分析绑我司建册议：2、租旁售方向母判断1、指形标分析米及价值债挖掘2、建筑受规划3、硬件批设施规划整体建筑付规划建议三、整体若建筑规划边建议内容涵瞒盖项目重义要指标双首层建撑议露台规绪划复式铺规反划商业平面侄建议商业对鸦外开放答形式非商业荷摆放位显置非商业逆部分建棋筑规划商业部歌分建筑蛛规划地下室及姻架空层规抖划整体规羡划层高及壤空调建戚议各出入白口建议电梯数牧量估算停车位数毁量估算松柏路深惠路项目二期1、项目德指标分析登及价值挖对掘项目名称横岗大厦旧改项目（一期）占地面积10,063㎡总建筑面积45,283㎡其中商业建筑面积21,676㎡酒店及公寓建筑面积23,607㎡物业类型商业、五星级酒店、商务公寓绿地率≥30%容积率≤4.5覆盖率48%建筑退红线要求北向深惠路≥15m，西向松柏路≥6m，其余4m单层最符大面积俭＝占地打面积×江覆盖率斩＝10困063稍×48恼％＝4促830㎡项目重要江指标项目深伴惠路侧篇与松柏稠路侧有械大约5配米的地乐形高差谎，可利土用自然典形成的仙高差规压划项目唇“双首昼层”概维念，提验升项目毕商业价帮值，实抗现商业由价值最挺大化。“双首升层”剖葱面图示幸意+0.0m深惠路约5m松柏路一层：1F首层：GF约5m地块平面书图松柏路深惠路高低1、项未目指标观分析及些价值挖揉掘双首层睬建议关于建窝筑2F以南侧规绝划露台客：二层南侧吓规划露台诵，一方面厦可用提升南侧机内铺的商丙业价值，增加经伏营面积枪，引入奥餐饮业漫态，可吸引低楼酷层的人流锄往高楼层接走，带动叠整个商沸业的经疏营；另一方面碰，考虑到从未来二期温商业，于趣该位置规消划露台，可和二费期商业想形成自愉然对接，一期与咽二期商业瞒形成特色广步行街，符互动性较露强，提升蝴整体商业侄价值。2F1、项目拒指标分析倡及价值挖铃掘露台规划绒建议由于一层、二兔层商业价鸦值较低区项域的下一列层为街铺，建议沾这两个区域旱与首层、雄一层街铺淡规划为复称式商铺，提升应两区域澡的商业唇价值；建议首层、配一层街社铺规划眠餐饮功偿能，与相扁对应的波上一层孟铺位可普形成复戚式餐饮挑铺位；复式组合蜡主要为GF、1F组合或1F、2F组合，具体狗组合可击在招商箭阶段灵编活处理右。复式铺位皂剖面立面俩示意图由于每滋层商业至都存在纸部分商故业价值单较低的博铺位，昆影响该塑区域商耕业的招潮商，如杏下图所践示，对金此，建描议如下僻：商业价值较低区域1、项透目指标畜分析及膜价值挖袭掘复式铺往规划根据项凶目地块巨长方形烈特征，闹建议商怒业部分辩规划略乏有弧度羊的飘带避形中庭心。主要好处布如下：清晰的斜单一回币环人流拖主动线云；商铺进晌深不等倡，可满乔足不同浇商家的我要求；增加购唯物时的祝趣味性絮。1、项目亩指标分析削及价值挖遮掘商业平倦面建议一期二期沿深惠路沾与松柏路极项目外立厌面建议以落地玻璃毒的形式对疫外展示（部分商家除块外，如辣银行、律必胜客座、肯德基等）主毁要考虑因软素如下：整体档避次形象候较好；对人流向俘购物中心诉内拉动。建议在1F向外开街捏铺使该路恢段大量夏的自然世人流到废达，同缩慧时与项汤目二期欲商业街质形成互伯动。深惠训路建议在2F关键饲节点上设吊置通往二奴期的连廊，与二期曲形成良婶好的互倾动。1、项目劝指标分析歌及价值挖往掘商业对衬外开放璃形式主要考继虑如下汗几方面自：深惠路爹展示面衫较好，是市肃内与横应岗的主刑要交通名路段；深惠路段加车流量较抖大，每五键分钟达域到249辆车次；临人民公绞园，为写姿字楼及酒猎店提供了良寻好的景观下；相对临松汁柏路较为揭安静。人民公终园非商业克部分商业部分深惠路松柏路建议项突目非商阻业部分拥摆放在副深惠路新与人民鉴公园交亦汇处。2、建否筑规划非商业部所分摆放位赚置写字楼：哑8F—2廊1F共1榜4层（206温07㎡）酒店：灭6F—夜7F共捷2层（30助00㎡）项目作为绣区域的地标性绪建筑，片要有一屈定的高框度，故非商模业部分单负层面积建织议做1500㎡左右；本方案非欣商业部分店按照单层折面积为1500狠㎡规划，故两共规划楼景层＝2360膝7/15泻00＝16层精品酒店板与写字楼己可公用大屡堂，为了盏提升项目婆的形象及安档次，公用大堂罗面积不低哪于800㎡（包括深电梯占护用面积壤），次层高11m。2、建筑秤规划非商业部触分建筑规令划考虑到商吧业与非商艇业的各自乐特性及其贩之间的互障动性，项目由旦低层向渗高层分傅别为商尾业、酒惕店、写躬字楼；GF、1F预留写罗字楼大刑堂约800筑㎡，则1F、2F最大面积蒜可做＝480制0－800＝400评0㎡2F－3F只需预达留写字只楼电梯推的面积准即可，亭若电梯化（硬件著设施设水备规划羊中将具叶体分析就）按照200㎡进行规划程，则2F、3F商业面积皆最大＝480睁0－200＝4600随㎡剩余面三积＝216歇76－172抓00＝447申6㎡将排到4F。GF：女商业：蛋400赔0㎡泽大堂骗：80酒0㎡1F：棍商业：冒400迫0㎡王大堂仗：80般0㎡2F：李商业：吊460题0㎡3F：姓商业：忽460骑0㎡4F：商今业：44装76㎡2、建减筑规划商业部分告摆放位置地下室胃：地下室面而积通常可弟越过建筑勒红线（用冠地红线内屠），而本奇项目退深挽惠路红线15m，地下室酸面积可适帽当增加，同时如住果在建筑惯条件、成裕本核算等顽允许的情病况下建议狮地下做三咬层，为项售目提供充组足的停车为位。架空层：为了使晒商业部拉分更适蓄用，建议在商暑业顶部设过置架空层，减少泻商业区之域的柱盈网、减断力墙等戚，从而售可增加舰商场内怕部的通役透性。地下停丽车场转换层2、建稠筑规划地下室翅及架空哄层规划5F：架洒空层酒店2层（300旅0㎡）停车场写字楼肥14层（20耕607医㎡霸）商业5层（216头76㎡）地面共2逐2层地下共3至层2、建筑滋规划整体规尚划层高及摘空调建面议层高建议钱：商业部劲分：GF、豪1F各里5.5坛m；2F～4切F各4.吸8m酒店及写迟字楼部分刚：大堂：饼11m凉；其他各糊楼层：淹3.5弓－4m空调建做议：建议设置范中央空调疯，进行统演一管理。3、硬件虾设施规划非商业部咐分摆放位般置商场形链象主出灰入口宽塔：8m沿深惠锯路临街柴面较长薯（约1岸08㎡），若触主入口挽设置在幸一端，止则会降而低顾客腊的整体废舒适度粗。商场出性入口宽敬：6m在此设置砌出入口可吃与项目二躺期达到有芬效的互动背，部分人睬流可以得冒到共享。写字楼出纺入口宽：尾6m临深惠天路拥有员较好的啊展示面馋，且临塌人民公渐园有较染好的景旁观，同盯时相对厦临松柏毛路较安存静。商场出赢入口宽巩：6m自然人隙流量较疑大，同蔽时可与脊二期临慈街商铺孔相贯通泥。建议地欠下车库查入口临深惠路烦，车流量汤较大；靠近写字坝楼及酒店晋位置。项目各滩出入口绞建议3、硬娘件设施些规划地铁人流垂直交份通工具篇主要有扣自动扶句梯、电炒梯、步岔行楼梯蚊三种，触在购物撤中心中青自动扶丝式梯充当悉了最重震要的作届用，其研次是电裕梯。一般购物甚中心里每危隔20－40米布置冬一组上对下自动版扶梯，极以便拉班动人流赛，建议本非项目每党隔约25m设置一组丛上下自动絮扶梯；本项目荐呈长条须形分布斤，商业逮部分长蹈约90m，故每层饰共需2组上下枪自动扶蒙梯。约110m约20m约90m花园城中降心传统电袜梯布置香港又仇一城剪盆刀型电叨梯布置商业部分仆电梯数量杠估算3、硬件炎设施规划物业名称物业类型地理位置总建筑面积（㎡）电梯数（部）电梯数配比(总建面/电梯)美丽AAA大厦专业写字楼龙华28,00064,667:1海关大厦专业写字楼龙岗中心城60,00087,500:1志联佳大厦专业写字楼龙岗中心城24,00046,000:1航天大厦专业写字楼福田43,840113,985:1安联大厦专业写字楼福田93,730165,858:1诺德中心专业写字楼罗湖68,957154,597:1世界金融中心专业写字楼罗湖70,99597,888:1由以上案冶例可以看扎出，专业由写字楼一秃般4,0叔00㎡～愤6,00尚0㎡配一手部电梯；本项目窑写字楼感及酒店锁建筑面弯积共2首3,6镜07㎡甲，依据外项目自粥身特征珍及片区泉未来发就展的前劳瞻性，建议本项能目写字楼初及酒店部踩分共规划他垂直电梯弟6部（其旷中3部与陵酒店及部未分商业共昆用）。非商业部墨分电梯数岂量估算3、硬宣件设施司规划物业名称入伙时间地理位置总建筑面积（㎡）停车位（个）停车位配比(总建面/车位)中心商务大厦2003福田45,200228198:1卓越大厦2004福田56,162243231:1阳光高尔夫大厦2004车公庙37,685180209:1航天大厦2005福田43,840232189:1诺德中心2005罗湖68,957350231:1君逸酒店2003横岗37,000250148:1星雅轩酒店2005布吉18,00050360:1百合酒店2006布吉35,000200175:1丽湾酒店2006龙岗33,000208159:1由以上益案例可概以看出摧写字楼然和酒店竟的停车看位配比诸关系主艰要集中甜在15摘0：1币—20竹0：1荡之间。停车位霉数量估谜算3、硬竞件设施旋规划此外，结购合项目的适自身情况田：本项目档豪次较高；区域内人要口结构将认得到优化址，私家车直保有量增惧长较快等河因素；建议本项截目写字楼揪及酒店胶部分停车位配洪比为150族:1，即非商寇业部分总源建面积为23,6尤07㎡，则需配停车纪位约160个。商业部分根据购掀物中心复业内标咸准及我炒司以往卵操作项迅目经验毯，建议停车企位配比按泡照100:绿1，即总保建面积旬为21,吩676躲㎡，建议配歪约220个车位；综上所肌述，建瞎议本项封目规划脸停车位鲜不低于400个。项目地下右室单层面置积若最大确可做600闲0㎡，地下车位误按照每个快车位需建丹面40芝㎡（目前祖市场数摧据及我派司以往帝操作经赖验），牙则地下怠室单层址可规划150个。故地下躺需做三杯层停车抚场，主要好喉处是：一期与二敢期的互动吃，减少未塑来二期停咏车位的压级力；车位超前暴规划，可穗以拉动外暂来消费者验、扩大外吩在人流的畜半径。停车位嗓数量估矛算3、硬架件设施谣规划1、各层询商业价值螺分析及挖辉掘2、整体蠢商业价值病评估商业价值杨挖辞掘四、商业糖价值分析咽及挖掘内容涵盖主要考军虑因素临街面展示效果因素分析人流易达性楼层位置附加价值其他资源1、各层黑商业价值乘及挖掘商家名称联系人进驻意向访谈明细新一佳范总意向较强已发合作意向书，希望前期规划设计考虑到超市的标准规范，以利于未来商场的布置及人流动线规划。人人乐舒经理意向较强一般需求面积在10000㎡对项目较有意向，待考察对项目更进一步了解。民润鲁经理意向较强表示开店面积为2000㎡以下，对项目进一步了解后再详谈。TESCO刘经理意向较强已看现场，对本项目较有意向。百佳肖经理有一定意向因为对面华润面积较大，故百佳的需求面积还需重新评估。家乐福区小姐有一定意向表示需求面积一般在10000㎡以上。Olé皮经理无进驻意向表示Olé超市为中高档超市，横岗的消费力暂不能支撑经营。商家整体国对项目较颠为认可，猾但多数认仰为规模做涌小不具有罚竞争力，街期望面积框多数在100晃00㎡以上；对于不计我容积率面右积，商家裳基本能接搏受，但要按与开发商惰签约合同贷期限内的景各种风险谋问题，如摩保障商家善顺利报批裁各种证件塞、合同期围内正常营若业等；商家认为释项目区域压消费力对为中高档超男市的支撑裳不够。即超市商长家认为，夺本项目大茅型综合超艺市相对更宗具有竞争陕力。引进品牌巾超市可行犁性分析但根据项叠目自身特团征、定位矩等表明项让目不能引病进大型综循合超市，卖其可在项膛目二期大贱规模、大斑众化消费验的前提下骑引进。以兰下分析引敢进品牌超侍市的可行惊性：1、各层肺商业价值帝及挖掘引进品饺牌超市跨可行性悉分析评估－1F引进品牌超市GF或1F引进品牌超市利好因素为项目周边居民提供日常生活消费服务，拉动人流不利因素超市业态属大众消费，所带来的人流消费力高低不一，对项目的整体带动作用未必能形成有效合力，并且，对项目的整体形象可能还会产生一些负面影响。对于不计容积率面积，商家通常要与开发商签约合同期限内的各种风险问题，如保障商家顺利报批各种证件、合同期内正常营业等；超市承租能力较弱综合地下不计容积率的商业面积带来政策风险地面层做超市对项目的形象及收益影响较大

故我司建议项目可取消品牌超市，通过引进形象相对较好、承租能力较强的便利店填补其部分功能，如7－11、万店通、百果园等。1、各层洗商业价值持及挖掘GF价值舅分析及挖吧掘GF：整兔体商业较庄高，展示饥面及昭示盒性较佳，渗留给消费狐者的第一拉冲击力较回强，故可芝规划形象甘较好、承敌租能力较借强的业态殊。如：珠挡宝精品户、名表雾、品牌美服饰等1、各层风商业价值狼及挖掘南份区北做区未来可引针进目的消班费业态CABA区域临抓深惠路展洪示效果较罢好，且由茶形象主入宣口的带动伸，商业价顿值最高；B区域虽贺南面虽不慨能对外展系示，但由勿松柏路出彼入口带动冰，商业价蔽值也较高魂；而C区域魔对外无展帮示面，且酸不临近出友入口，故观未来可引翁进目的消张费业态以奖便拉动人姿流。1F价值途分析及挖荒掘1F：南悠区商业价涛值相对较丸高，北区专展示性较间好，充分均发挥各区捡的商业价极值，故南纳区规划承灭租能力较陪强的业态刻，北区规竟划形象较督好的业态虎。如：南命区规划叙潮流服品饰、个仍人护理舍，北区饥规划品住牌服饰拣、品牌质餐饮等南剂区北欠区1、各赤层商业董价值及淋挖掘2F价血值分析健及挖掘2F：整始体商业价筑值弱于G统F、1F弓，但北区跑展示效果树较好，南扔区可通过矛提供露台赏增加其附舱加价值，懒同时未来厕可与二期壮之间设置画连廊使一货二期得到低互动。如：规么划特色肚餐饮，河形成餐熟饮街、钓品“味委”街的躁概念。考虑到未挣来商家弹运性空间更汗大，建议饱本层层高航6m以上围。露台连廊1、各层细商业价值跨及挖掘3F、稻4F价敢值分析产及挖掘3F、携4F：围相对楼歇层较高宰，故禽规划餐尽饮休闲之娱乐，直既为酒窜店做配纺套，同为时吸引附外在人逐流半径电，引导平人流到桶达高楼三层。1、各读层商业拢价值及没挖掘5F价斜值分析慨及挖掘5F：再架空层氏可作为匪空中花菊园、露冲天酒吧者、游乐皂场等，间增加项涛目的配琴套功能木、提升晃项目的愤整体收励益。1、各层赖商业价值苍及挖掘GF：整体商业戴价值较高拍，留给消提费者的第棒一感觉冲轧击力较强活，故规划贞形象较好厨、承租能蜘力较强的撞业态。1F：南区商漆业价值拉相对较删高，北史区展示年性较好卖，充分墙发挥各级区的商帆业价值芝，故南爸区规划聪承租能宵力较强露的业态午，北区俯规划形尺象较好尺的业态抽。2F：整体商优业价值太弱于G俊F、1厅F，但浸北区展篇示效果联较好，萍南区可辛通过提限供露台患增加其都附加价往值，同粱时未来筑可与二踪蝶期之间徐设置连鲜廊使一武二期得惩到互动涛。3F、4控F、5F鸣：相对楼猎层较高嚷，故宇规划餐菊饮休闲结娱乐，遥既为酒究店做配揪套，同档时吸引眼外在人随流半径饮，引导哈人流到额达高楼帖层。2、整体鸦价值分析五、主太题规划娃及功能婶布局内容涵狱盖1、经营战主题2、特聚色主题3、功能旨布局原则4、各数层业态红规划主题规臣划及功学能布局以满足片规区居民的午日常生活种消费需求详为主要目间的，兼顾滤周边环境茶对商业的市消费需求姿。突出餐饮、休溉闲娱乐、捐购物等业态概，注重杆业态的白多元化拉，形成区域厌内独有的栽商业、生扰活、休闲尸的空间，打造现代休类闲型购指物中心陷（Sh盐opp鞠ing课Ce肯nte狱r）。主题定位关键词特色美食时尚购物日常消费休闲舒适环境独特景观复合体验1、经营两主题GF：毛汇聚国绘内外知桐名品牌窃——时尚品牌烂专卖1F：云败集时下年指轻人最流罩行的服饰纠餐饮——潮流天地2F：集艰运动、精市美家居、孤美容以及研各国美食漏等的——休闲生抓活馆3F：家记庭团聚、紫亲朋聚会细、商务宴贼请——区域中高潜档食府4F：景拥有横吩岗最豪秀华的夜毒总会、泄KTV宰、桑拿悟足浴—溪—休闲娱病乐5F：啄空中花谷园、露锄天酒吧记、游乐懒场——品位生活1、经营盟主题各层主题捆细分鲜明的主副题能有效获增强项目盖的竞争力泄；可树立项端目的差异窃化优势；主题作为夺商业的延滩伸，能提悔升项目的太综合素质冒。景观小品摆设内部装潢风格宣传推广主题的表现形式2、特色吸主题个案名称青衣城开发单位地铁公司基本定位定位以海洋概念主题的大型购物商场地理位置香港葵涌青衣岛岸边建筑面积约4.5万平方米建筑规划共4层，地下1层，地面3层商圈分析青衣站地铁上盖物业，人气很旺车位情况220个车位落成年份1998年功能组合购物、休闲、娱乐、餐饮、服务于一体案例一兵：青衣哥城2、特色摇主题个案名称杏花新城开发单位地铁公司主题定位鲜明的浪漫主题购物中心建筑规划共三层，地下1层，地上2层车位情况车位充裕功能组合杏花新城充满舒适的生活格调和时尚品味，为繁忙的生活开辟一个写意的休闲购物空间。罗马喷泉、手绘壁画、欧洲街角，处处洋溢欧陆悠闲品味及气氛，雅致装潢赢得一致赞赏，提供一站式的吃喝玩乐新热点。商场设四个特色主题区，分为：美膳坊（DinersDelight）同乐港（TreasureCove）牵情天地（PiazzaRomance）新艺廊（ArtNouveauWalk）商品组合G层：2家银行服务、1家音乐坊、6家儿童天地、21家美食天地、3家礼品廊1/F：20家时装服饰、2家美食天地、3家礼品廊、8家美容服务、20家家居用品、4家地产2/F：2家银行服务、1家美食天地、3家家居用品、2家医务所杏花新城俭以浪漫为乓主题，这崇一主题不爹仅体现在商场规歪划和设状计方面，也熟贯彻在市场推广方面，商洲场在翻新制开业后不广久就能吸咏引众多人酱流，这一乐主题定位绪可谓购物提中心主题叔化的一个厨鲜明案例姐。案例二竿：杏花搬新城2、特色障主题案例二：熄杏花新城2、特压色主题本项目建议整体泛保持现代寒风格，同咳时用一定六主题来进步行整体包坏装，主题定铁位需达践到如下蹦要求：富于渡假巧或者放松萄的情调；富于异橡国风情竿或某一滴种特定虎的环境父；包含元素绿丰富、造彩型富于特攀征；富于参坏与及互剥动性；整体施史工成本锅不算太蓝高；可以留抹下丰富冰的空间械为今后窑的营销启活动做摊准备。经过综胖合考虑树之后，员我们建把议有以丹下几个责主题方财向可以柳考虑：花园主乎题（表米现力足潜、元素胆丰富）迹；音乐主没题（富其于参与难性）；冬季主题踏（富于异西国异地情判调）。以上举例秩，仅为沧践海一粟，吩在此仅对原鲜明主题违进行抛砖年引玉的阐房诚释。2、特改色主题考虑因客素开发目附标各种业态径特征竞争性湾分析区域消窄费业态滚构成特衫征收益角笨度商家角度3、功能大布局原则项目开发避目标项目成臭为横岗为地标性挪建筑、复代表性委综合项胸目，取释得长期湾经济效售益的和酷社会效南益的合薄理最大宁化，对侦公司品拍牌起到朵深远的摆积极影姿响。3、功能软布局原则受访者翻消费时首先考收虑的三激个因素笛分别是泰价格、秀交通便海利性和斜购物环泪境，三者所铅占的比例械分别是5属0.9%尽、48.起2%和4厉8.2%哭。由此可绿见，价格是删消费者穷消费时造最先考杰虑因素奏之一，搜此外，客购物环申境因素密也越来诵越重要岛。区域消察费业态姿构成特钓征（消费胞者购物海时主要悼考虑因测素）3、功骆能布局景原则被访者中屋有83.冶3%的受幻玉访者表示蝴有跨区消督费的习惯甩，华强北剑、东门、照万象城为包首选。跨区消费板的业种分蛇别是服饰精忍品、化滔妆品及萝休闲娱兽乐，表明目前横抱岗片区锐服饰精太品类商谎品组合桐现状已默不能满葱足受访领者的需吩求。区域消费岭业态构成白特征（消费者驾跨区域消陡费分析）3、功护能布局醋原则以上可知衰，近一半些消费者表稠示在横岗外最易得到电满足的业挑态是日常室用品；约轮31.6轿%的消费忍者表示横葬岗最不易邮得到满足批的业态是乘服饰类，墨其次是文写化设施，计约占总数肚的21.莲0%。项目在料业态规削划上应紫根据市五场有所柏偏重，谎服饰类弃在横岗骆将有一胡定的发朽展空间订。区域消费凶业态构成席特征（消费者桂对横岗现串有业态的侄评析）3、功能杀布局原则因素志健时代购物公园本项目（一期）对比物业类型商住楼城市综合体本项目外观形象较好楼层5层规划5层或6层相似规模（㎡）63，00021，676本项目不具有规模优势销售角度街铺均已销售只租不售本项目拥有只租不售的优势形象目前形象较差未来规划整体形象较好本项目拥有整体形象的优势商家情况规划餐饮较少，且目前主力品牌商家对项目失去信心通过商家访谈，多数商家对本项目较为认可志健时代购物公园有华润主力店，但其后续运作出现问题，导致目前主力商家、品牌商家陆续对其失去信心运作能力根据目前情况可以看出其未能实现预期价值可聘请或自成立专业的运营公司志健时代购物公园从运作上与其预期价值相差甚远总结分析①志健时代购物公园不能构成真正意义上的购物中心，后续发展乏力；②本项目在产品规划、商家品牌、档次及运营管理上将会更胜一筹。竞争性题分析3、功能掀布局原则大型品牌商务餐饮、品牌西餐/咖啡作用：①增强项目商业辐射面，带动人流②可与项目写字楼、酒店形成良好互动；③对项目形象有正面作用。品牌超市作用：①能较有效增强项目辐射力、聚客能力；②为项目其他商业部分带来客流，提升价值。休闲、特色餐饮作用：①平衡垂直楼层商业人流；②丰富平面楼层业态；③整体构成项目的鲜明业态组合特色。娱乐休闲商家（主要指夜总会/KTV、桑拿足浴）作用：①可与项目写字楼、酒店形成良好互动；②增强项目商业辐射面，带动人流；③项目整体生态价值链的重要组成。品牌专卖店（服饰、精品、珠宝首饰、名表等）作用：①承租面积相对较小，租金较高；②与项目所处商圈消费氛围较好地融合；③项目未来租金收益的重要组成部分。各业态特育征分析3、功能惑布局原则餐饮与娱劝乐是两个倒重要的吸跑引人流的瓶磁场，餐瞒饮与娱乐幸互动，协分调作用，帅可形成更凉强的人流拉磁场作用四。香港购物中心国内购物中心又一城旺角新世纪广场西九龙中心深圳华润万象城广州中华广场广州天河城L4：嘉禾影院、溜冰场、意粉屋、江南厨子等L5：设有王子饭店、美乐汇美食广场、元绿寿司、豆花工房川菜、B.O.B音乐餐厅等餐饮业态7F：中华美食城8F：中华电影院、健身俱乐部6F：奇趣城，占50%；餐饮，占50%7F：餐饮，占20%UG：设置全港最大溜冰场“冰天雪地”；UG、L1、L2层围绕溜冰场周边配置餐饮区L5：设置美食广场，并在旁边设置露天儿童乐园7F：设有溜冰场，各层围绕中庭配有餐饮，餐饮经营面积达40%各业态宏特征分亚析（餐饮膀娱乐对沿人流的碑拉动作弹用）3、功繁能布局裹原则LG1：Cova资意大利糕猎店美食、裙又一栈、出page旋one外caf名e、Am向aron贼i‘L猴ittl套eIt鸟aly美足国风味、温利华超级峰三文治LG2：paci签fic检coff浙ee、Q孙ueen张’s厉Kond作itor兼ei皇联后饼店、其Dan南Ran’超sch轧icag珠oGr巡寿ill、宵翰腾阁G：Ayu悄tha钳iya恳又一洞泰、J脏asm煎ine担八月花UG：bec显afé、旬Bist窝roD点elif锻ranc侍e、XT批CGe采lato组、辛巴克且、EXP河、Agn拣esb翻.le弊pain绘gri柜lleL1：BEN岁Je誉rry呆’s、溉Haa赖gen立-Da纹zs、信Que般e’s那ca悬fé致皇后饭细店、皇衰府、板齿前回转固寿司、撞雪村串逮烧、r朝ice膛pa仔per单、上海侨火百合云酒家L2：味千、诱大家乐把、No站odl阴ep堆lac安e、金重泰河、更千烧百深味、吉虎野家、撞MC、格KFC游、Si制mpl珍yli开fe设Bak泉ery妻ca水fé、也意粉屋从又一城折餐饮业态耀分布图可君以明显看井出：每层均设兴置餐饮商营家进驻；越往高楼如层，餐饮田娱乐商家归分布逾多岭。3、功稳能布局恨原则分类已成功访问到的商家意向较强烈意向一般观望或意向不强餐饮类潮江春、一品小肥羊、肥羊王、巴蜀风、味食尚、胜记、漓江又一轩、湘江老厨、唐宫酒楼、海港酒楼、大富豪酒楼、丹桂轩、六千馆、毛家饭店、缪氏川菜、中森名菜、民间瓦罐、三湘人家、永和大王、必胜客三湘人家、毛家饭店、一品小肥羊、永和大王、必胜客潮江春、漓江又一轩、湘江老厨、肥羊王、巴蜀风、味食尚、六千馆、缪氏川菜、民间瓦罐胜记、、唐宫酒楼、海港酒楼、大富豪酒楼、丹桂轩、中森名菜运动专卖/婴幼专卖迪卡侬、好家庭、龙浩、运动100、匡威运动城、爱婴岛（珠海品牌）匡威运动成、迪卡侬、爱婴岛好家庭、龙浩运动100家居/家电类顺电、国美、苏宁国美、苏宁——顺电服饰类淑女屋、普普风、玛丝菲尔、卡堡龙、MAXMARA、爱特爱、Harmont&Blaine、希与利、经典故事、TITI、季候风、I.T.、PARIZIAPEPE、GianfrancoFerre、follifollie、罗蒙、况珈儿淑女屋、普普风、玛丝菲尔、卡堡龙、爱特爱、希与利、经典故事、季候风MAXMARA、Harmont&Blaine、I.T.、TITI、罗蒙、况珈儿PARIZIAPEPE、GianfrancoFerre、follifollie服务配套/其他千色店、屈臣氏、博士眼镜店、兄弟高登眼镜、海王星辰、大地通讯、金夫人、浦发银行、加州红、大富豪夜总会博士眼镜店、海王星辰、大地通讯、屈臣氏兄弟高登眼镜、金夫人、浦发银行千色店、加州红、大富豪夜总会合计共62家共27家共20家共15家商家访势谈通过以桑上商家厘访谈，类认为本悦项目位辉置较为博优越，专对项目容前景较躬为看好苏；品牌餐饮幅类对本项婚目较有意矛向，但酒前楼类商家啄担心区域写的消费力控，进驻意白向不大；服饰类中乐档品牌商皱家对本项弄目进驻意域向较强烈脉，但一线迁品牌服饰冬类进驻意尘向相对较语弱；运动用品欺与家电等虾业态相对珠进驻意向边较强。3、功超能布局悲原则序号商家名称进驻意向需求面积（㎡）意向租金（元/㎡/月）意向位置意向租期（年）装修期1361°/特步有80-120150街铺52个月2优美世界有40-50200街铺310-12天3香港老爷车有40150街铺57天4以纯有200150旺铺31个月5蓝威龙有80-100200街铺315-20天6莱克斯顿有150200旺铺51个月7巴黎春天婚纱店有100402F/3F31个月8雅诗阁服饰有30-40200街铺3-4半年9温雅服饰有30100-1502F/3F315项目周边守商家对进渡驻本项目惰较有意向搜，需求面拥积以30—1纽奉00㎡为主；项目的开乳发知名度渐较高，周咱边现有服穷饰类商家捐对项目未讲来的期望深值普遍较树高。商家访谈（二期殊所在地漆块商家木访谈）3、功能沉布局原则付租能策力(费高)聚客能力毫(高)大型电器服务配桌套大卖场专业批发其他品牌胸专卖店餐饮百货公司个人护济理休闲餐饮聚客能力尾(低)服饰精超品旅游用品综合服液务艺术品休闲娱砌乐金银珠每宝儿童用曾品建议发絮展业态停范围付租能力坝(低)奢侈品重点发展资业态范围收益角度（付租能候力与聚客私能力）超市3、功牵能布局押原则商业、写腹字楼及酒掠店三大功谣能模块形棒成人流互喉动共享死、相互组促进、贩相互协骑调发展段的价值挽链；突出区域内镇的商业洒市场空乓白点，即突挥出餐饮、休尽闲娱乐及员服饰精品娃业态，同时餐汉饮、休闲亩娱乐可作拖为酒店的多配套功能基；同时结串合各种薄业态的干特征对渔其进行挖规划，器如下：业态特征规划目标区域业态例举付租能力较强的商家商业价值较高的区域银行、珠宝、服饰精品付租能力差的商家商业价值较低的区域超市、桑拿足浴、大型餐饮形象较好的业态对外展示效果较佳的位置（临深惠路）银行、珠宝首饰、品牌服饰随机性消费业态昭示性较强的位置首饰精品、潮流服饰目的性消费业态昭示性相对较弱的位置美容美体、结合项臭目总结欣分析：3、功域能布局狐原则GF西餐咖啡（300㎡）开敞式银行264㎡名表精品/时尚数码单铺主力开间进深12×6特色餐饮20×10（复式铺）200㎡名品珠宝首饰单铺主力开间进深12×6品牌鞋类箱包20×16品牌服饰、眼镜店、名表、珠宝首饰18×15大堂500㎡中庭930㎡（含过道）GF商业实用面积3214㎡，初步测算GF商业实用率＝3214/4330＝74.2％留直达1F品牌餐饮的门面展示面好，设置形象较好的珠宝名表及品牌服饰商家，树立商场整体形象及档次.南面处于地下，相对商业价值较低，故规划具有一定特色的餐饮，并与1F组成复式铺，拉动人流前往，提升商业价值。南面处于地下，以出入口来带动该处商业价值，规划形象较好，承租能力高的业态，提升商业价值；银行可作为项目的配套，同时其形象较好、承租能力较强。品牌服饰15×12270㎡320㎡300㎡320㎡180㎡品牌服饰/化妆品/个人护理/精品（1060㎡）留直达1F品牌餐饮的门面该区域与人民公园相临，景观较好，可规划酒店写字楼相配套的西餐咖啡；GF规划小面积且为开敞式，同时可为写字楼及酒店提供休闲座椅。GF业态磨规划GF业态胶分布4、各层荣业态规划业态类型商家代表西餐咖啡名典、上岛、雨花银行浦发、中国、平安、交通、招行品牌服饰ESPRIT、VEROMODA、MANGO、SISLY、Etam、E-LAND、Jessie、爱特爱、TITI、ochirly、淑女屋、G2000特色餐饮亚马逊巴西烧烤、竹田涮、六千馆化妆品欧莱雅、兰蔻、雅顿、兰芝、蝶妆、娇兰、REDEARTH、玉兰油名表精品时间廊、阳光表行、亨吉利世界名表中心、JustGold、珠宝首饰周大福、周生生、钻业珠宝、润金店、免税珠宝、翠石间、兆亮珠宝西餐咖啡（300㎡）开敞式银行名表精品/时尚数码特色餐饮名品珠宝首饰品牌鞋类箱包品牌服饰、眼镜店、名表、珠宝首饰大堂500㎡中庭930㎡（含过道）品牌服饰品牌服饰、化妆品GF业俯态规划GF商监家示意4、各好层业态甘规划业态实用面积（㎡）平均百分比品牌服饰119038.2%名表精品/时尚数码32010.3%名品珠宝首饰3009.6%化妆品32010.3%特色餐饮2006.4%品牌鞋类/箱包32010.3%银行2648.5%西餐咖啡2006.4%合计3214100.0%GF业析态规划GF业态备比例4、各晒层业态组规划西餐咖啡鬼（常270㎡架）品牌餐粱饮15×钢20300㎡名烟名链酒专卖12×门15品牌服替饰/内眯衣专卖单铺