国华公司河北大厦项目定位报告

国华公司河北大厦项目定位研究报告搜房资讯控股饱搜房研究院策—唐中房指数系常统目录TOC\o"1-3"\h\z歪1.他总体市场状秆况分析镰漫1顾1.1找饭店市场概蕉况卷东1茎凭危住宿人员状乱况暮徐3叫色寿北京市饭店渡宾馆概况覆汁6眉1.2湿饭店供应与差需求发展预粗测呆荐18消躲乱饭店供应发爪展预测热差18航拒耳饭店需求发舱展预测溪稳18假1.3从写字楼市场已概况蛋学21剥笛句市场供应情恒况污蓄21突摸抓写字楼市场钳需求状况铸崖24刮屋席加入陕WTO缘对写字楼市呈场的影响分漂析些地25敬邀略相关政策对哑写字楼市场足影响的分析哭支25闻1.4炉写字楼市场古供应与需求衬发展预测悲违25锈2.南重点区域项补目分析枪罪25右2.贯1弃目标区域写巷字楼调查直辟25耗乳迎区域写字楼握基本状况俗昂25桐温肾区域写字楼竿经营状况彼苗25敲2.2萍目标区域饭山店调查射宏25哨成椅区域饭店基蛙本状况筝顿25猪倾庙区域饭店经撑营状况鸭尝25圣2.3负目标区域酒会店式公寓调渐查酿折25芹2.4猴目标区域市律场发展预测买戒25今3.爷目标市场分静析勒另25批3.1蛛目标项目定焰位寸密25煤3.2坟目标项目写忧字楼、饭店浆、酒店式公残寓面积配置携郑25况递甜各类综合物合业面积分配玻参考陪忌25跑盆幼周围饭店项宗目基本情况仗驼25织严瓜目标项目写梨字楼、商业速、饭店面积揭分布妹拜25奖3.3集经营写字楼耕、饭店的风熊险及控制疏孤25意辞浊经济因素对床市场的影响示傲25供巴服地域竞争的普影响溪纵25签构踢潜在供应量盗的风险胶长25叼餐斜定位风险干垃25耍翼孙交通风险弊遣25粮罢秋经营风险就跪25锯4.程经济效益分和析研存25桌4.1栗本报告经济钥测算原则敌杨25紧4.2火基础数据选枣取的依据炮金25尺4.3胖建设成本临梳25闸4雕.4遍写字楼经营辉收益傅还25新土扎写字楼出租屡经营情况预誉测探敌25吓图合写字楼经济群效益测算畏故25怨5.铲结论涝胡25匙1.依总体市场状匠况分析尖1.1耽饭店市场概斩况糊北京作为世雾界著名的历驻史文化名城堵和东方古都鞋、拥有这1382驻万常住人口别和隐300姻万流动人口诱。北京是中溪国的首都，诞是对中国和梯世界都有巨耕大影响力的详城市。这里顽聚集了全国等党、政、军滚首脑机关和耐全国性公司季的总部、行佩业总会、金灯融机构总部纺。中共中央遍和国务院在叨北京制定国守家发展的重悟大方针、政百策，领导全违国的现代化钳建设。北京洪的国际、国牵内公务与社亩会交往活动样繁忙，每天顿产生和发布啦着大量的经府济社会信息语，从中反映逗出中国的发爬展方向。北坛京是中国区例位优势最明休显的城市，涛以北京为中五心城市，包量括辽东半岛蛛、山东半岛蝇、京津冀在闲内的环渤海这经济圈，产僚业基础雄厚票、资源丰富支、人口密集仇，市场潜力姥巨大，是我耐国未来经济划发展最活跃北、最具发展秋潜力的区域零之一。北京等是全国的金厚融决策和宏西观调控中心铜城市。中央阶银行和其它管政策性银行走、商业银行俩、商业保险钞等重大金融晨机构的总部隙都设在北京粗，涉及全国鸭的货币金融牲政策在这里泽制定和发布膊。北京是中烟国科学、教茶育、文化最酷繁荣发达的莫城市。已经丑具有了学科省门类齐全、桌研究领域广事阔、有雄厚抽研究力量的猪自然科学、饱技术科学和秒社会科学体由系，成为全号国最大的科泳研基地和国县内外科学技灿术信息的重宇要集散地。龄北京市民的息文化教育程忌度在中国最锋高，每百人兰中就有骡14侨人受到高等蓝教育，这些变年来，北京罪大型文化设倦施建设步伐邮加快。随着姐中国改革开诞放的日益深派入，北京不脊但是中国的误政治文化中屋心、是中国抽最主要的旅敬游城市之一引，也已成为推当前及进入四二十一世纪绍后外商投资姿的热点地区迟之一。北京鉴是中国城市辱基础设施现味代化水平最锡高的城市。株北京城区通点往周边地区螺的放射形交区通干线四通撇八达，京津撑塘、京石、顽首都机场高阳速路的建成工，形成了现还代化交通体固系的骨架。台北京西客站舌是亚洲最大掀的现代化铁期路客运中心富，首都国际巨机场是我国皂最大的航空田港，航线通封住世界各地躺。北京已经蹲成为中国与铲世界各国邮角政、通讯的折主要枢纽，棋市内电话装起机容量已达雹462与万门。北京宁是中国综合闯经济实力最痕强的城市之器一。北京拥诵有基础雄厚耗、门类齐全底、体系完整失的第二产业柳、尤其是改推革开放的近值二十年来，卡第二产业保狮持了较高的语增长速度，瓦当前北京市凤以调整工业迎结构和布局耍为重点，积涌极发展高新阿技术产业和叛轻型、低能法耗、无污染为的新型工业抱。北京的农苦业技术水平参全国领先。因北京第三产碍业的发展速轧度大大超过骨其它产业，轿成为北京经耗济发展中的部主导产业。跃北京市重要祝地位、特点免及发展前景沸都决定了北狐京市作为中倡国最重要交刺流中心的作且用，旅游、钓会议、商务帮、访问等等担，都决定了沾对宾馆饭店堤的巨大需求饱。爆目前，全市辟有外商投资帅企业近慌1.3吃万家，合同瑞外资金额抓218.8顾6庭亿美元，其波中跨国公司续和国际知名真公司有远316敏家已在北京唯投资了叫418译个项目，全龟球最大的段500秒家企业中，庸在北京有投谨资项自的就圆达油146责家，金融机嗓构和组织在份京的代表处达达缠215声家，银行类锡115带家，保险类文80缴家，其它艳30勤家，外资银愈行在京设立比分行弟14善家。投资来馆源地涉及到接香港、美国蔽、日本、台窜湾、欧盟各嚼国等融100杰多个国家和并地区。大量累的外商投资造企业带动了彻商务旅行、帆商务会议增术加，增加了拐宾馆饭店，舟尤其涉外宾骄馆饭店的需斑求量。因北京是世界隆闻名的旅游卵胜地和著名头的文化古城百，文物古迹度、风景名胜磨数不胜数，部故宫、长城胖已经成为中壮国的象征。朵北京的民俗锹文化丰富多惭彩，国子监梅古文化街、夹白云观庙会受等是民俗活每动的重要地土区。北京作照为国内最重把要旅游城市除之一，长城静与故宫已经聋成为中华民取族的象征，界长期以来北馅京一直吸引纵着广大的国酸内游客，同环时也吸引了野众多国际游览客。近年来著，在国内扩竖大内需的宏斯观调控政策隙下，节假日吃时间也越来赔越长，同时痒带薪休假制义度也将逐步茄提到日程上还来，这对国樱内旅游业将勺形成重大促更进。尤其随翅着经济发展烫人民收入水柿平不断提高开，旅游经济埋也将成为国雀民经济的重片要支柱性产妥业。旅游业候对宾馆饭店谷也提出了巨闯大需求。姑北京是中国早最主要的国绪际交往中心赛，正在按照订国际化大城侄市的客观要虑求，拓宽对敞外交往的渠慢道，已同展76阵个国家的良96度个首都和大祖城市建立了五友好联系，则与个19详个国家的畏22夕个城市建立查了友好城市门关系。另外盲，全国各省饥、重要城市染以及大公司伸等纷纷在北交京市设立办象事机构，来崭往人员频繁消。各种外事股、地方、企枝业的交往，跌对北京市的疑宾馆饭店也喊提出了巨大油需求。摧另外，我国混会议、展览王经济不断发戴展，也为北罚京宾馆饭店爆的功能、设蜻施、服务提纤出了新的要慧求。膝里泊住宿人员状唐况填颂.1托国外住宿人以员销根据国家统协计局、国家遭旅游局的抽铲样调查，笛2000夹年来本市在很饭店住宿的怖1861吧名国外旅游斧者中，按目耀的分类如下惜：精目的趴人数侮比例（％）边游览、观光衬、度假啦779富42.0陶探亲、访友斩324蜓17.4臂商务罚478等25.7之会议或74段4.0悦健康、疗养召94环5.0席宗教朝拜闭10鼠0.5宿文化、体育傅、技术交流僚62遮3.3则其他庆40俘2.1烈合计隆1861冬100轿目的分类表纤示见下图：锅图贸校告国外住宿人或员目的分类差以上调查人孟员按职业分娃类如下：迹职业组成炕人数杆比例（％）眯政府工作人险员槐95炮5.1弟专业技术人仍员或307钳16.5罗职员勇309霜16.6灿技工兵/站工人还194好10.4薯商务人员服4刚0.2宽服务氏/宁推销员淘137矩7.4决退休人员姻63宰3.4旨合计渔国外人员主星要来源于日毫本、美国等蹄地，姑1999确年、浩2000贼年国外游客蜓主要来源国丈家构成如下会：祸日本仇美国腿韩国颜德国泡马来西亚椅英国逼法国雅新加坡喷加拿大桐意大利免澳大利亚肯泰国应199裕9荣45.65异24.09察19.15宏10.53痰10.95解8.81低7.88饰7.28厨5.45患3.92制4.85君4.11闭2000解54.33嘱31.05例27.81斩12.11钢10.53臭9.68舟9.58摄7.31拖5.23读5.11习4.50村4.38旁2000眼年来北京的蜂国外客人李282错万人，比日1999臂年增长经8.65%隙。悉2001彩年截止贫11旗月底北京市颜累计接待海握外旅游者恳265.1件2州万人，比去较年同期增长挂0.66%偷。其中接待钱外国人漠223.3献5发万人，比去市年同期增长惨0.39%曲；从来京各博洲际客源国训情况看，亚糕洲游客比去注年同期下降适4.43%捡；美洲游客炒比去年同期士增长以4.78%浪；欧洲游客州比去年同期旋增长沈3.43%到；大洋洲游肆客比去年同锄期增长巷6.01%迫；非洲游客阔比去年同期把下降姐0.29%龙。香港同胞青24.23诱万人，比去彼年同期增长赢6.17%去；澳门同胞今1.28啄万人，比去演年同期下降遥6.32%巧；台湾同胞裁16.26疗万人，比去棵年同期下降爽2.73%洒。北京宾馆冲饭店接待国维际旅游者历斑年人数变化论情况如下图观：嫁2000栗年旅游外汇住收入脸27.68显亿美元，比冶1999阻年增长弄10.7%素，北京市历慰年旅游外汇贷收入变动情香况见下图：第根据竹2000枝年统计，在伯国外客人来利京的花费中推，住宿费用让已经达到效4.2春亿美元，占芬到总支出的周15.2%段，仅仅次于三在民航与商尖品的花费。骗具体花费构胸成如下图所旷示：访壁.2错国内旅游人坟员状况盆根据统计，敢2000芒年北京宾馆额饭店共接待趣外省市来京驳游客汽6743昏万人次，比填1999麦年增长界10%缸。人均花费旋680.3错5腾元，平均停毕留铸6.9蚊天。堡2001列年老1-11形月涉外饭店香接待国内客选人钓681.7醉8倘万人，比去舱年同期增长赛31.20花%躺。弃梨圆北京市饭店命宾馆概况舍度.1碧宾馆饭店基炒本情况粘目前北京市浅列入国家旅肃游局及统计佛局统计资料剪的饭店及酒殃店式公寓共尽有俭571侦家，其中杆5卷星级饭店拐21汁家、洪4粗星级饭店雪39章家、贩3底星级饭店口148纯家、杰2费星级侄209逮家、笛1秋星级尖57或家、酒店式猾公寓尸22剃家、未定级悄饭店封28神家、非定点擦饭店细47翠家。不同星鹿级饭店所占无比例如下图突所示：济根据统计，厉2000交年北京旅游典饭店客房数尤量已经达到叛8.4嚷万间，较辽1999歼年增加了会1馒6.7%辽。北京市历项年客房数量泛变动情况见睛下图：杯根据统计资尸料，不同星呆级饭店客房猛数量以及床巡位数量比例委分布情况如航下：草棵.2朽宾馆饭店基杰本经营情况洋2000悉年，北京市伤涉外饭店收萌入总额丑128.1佳2富亿元，同比害增长妹7.11%迅；客房平均睡出租率例61%最，较它1999诞年增长泉4%测；客房平均铺房价帐394踪元偶/玻间天；实现紧利润总额虫1.44飘亿元，扣除牲不可比因素蹄，是去年同不期的播2.3寒倍。粉随着接待人揭数的增长，滔涉外饭店的鄙出租率明显擦回升，使得低占营业收入终总额一半的恩客房收入达江到沟59.52治亿元，同比秀增长摧6.9%谜，成为营业穿收入总额增劳长的原因之顿一。从客房清的平均房价收看，闹2000母年，涉外饭调店平均房价傅394高元晋/拒间天，比上占年高出日42元元兄/牢间天，增长坡11.9%虽，成为营业拨收入总额增纷长的另一原鞋因。非自年初以来之，五星级饭挑店实现收入倍、利润的同竞步增长，取别得良好的经栏济效益，实植现营业收入吊33.88伯亿元、利润洞总额鞭5.75东亿元，分别讽比上年增长夫10.9%分和庸4.5%跃；四星级饭芬店实现营业筋收入晌40.3询亿元，同比煌增长下5.4%慕，由上年亏扭损定5669娇万元转为赢泄利努1.28过亿元；三星衫级及以下饭秒店实现营业涌收入财41.56杂亿元，同比裤增长悲13.5%秩，亏损害5.59初亿元，扣除绪不可比因素号，比上年增林亏运1.29驰亿元，其经拉营状况有待锻改善。印2001徒年，随着我伐国加入零WTO筹和北京正加皇紧申办恶2008允年奥运会，岁北京市的国晶际旅游业将认继续保持增群长势头，预细计全年接待品海外旅游者伐将达容300珍万人次，比驰2000宋年增长市6%胞；旅游外汇们收入帜29殊亿美元，比添2000蚕年增长堤5%期。良不同星级饭获店租金与出自租率宴2000今年不同星级然宾馆客房实节际平均房价矮状况如下图绑所示：嘴根据房价租掀金情况，未馒定级的宾馆堆饭店可能多此为四星与三膝星级水平。概2000烦年四星级饭艳店出租率最商高，超过惩70%磨；二星级出躬租率较低。炭不同星级宾腔馆客房实际坡出租率如下盛图所示：域各类营业收坐入在不同星访级饭店中的沉比重暮不同星级饭寨店一般除客插房服务之外经，尚设有餐茄饮服务、商套品销售服务险以及包括会料议服务在内嚷的其他服务疤项目。不同奔星级宾馆不瓣同服务项目盖所占营业收绍入构成状况盟分析如下：于三星级与五娱星级宾馆客介房服务收入柔所占总收入喝比重最低，钻未定级的宾依馆客房服务均收入所占比加重最高。辨星级饭店餐董饮服务收入逢占总营业收辜入比重都比叉较高，尤其墙五星级与三猜星级饭店，谢比例均超过奔30%台。腿星级饭店商龟品销售所占堵营业收入比堂例都高于未故定级的饭店或与公寓，四旗星级、五星熊级饭店比例晚更高于其他们星级饭店。巩酒店式公寓殃除客房服务核外，一般还境提供健身、瓶商务、子女济教育等等多烛种服务项目喇，所以营业勿收入中其他语项所占比重怀最大。着不同星级饭婶店各类营业羡收入比重浪公寓营业收辅入中客房收稀入超过多数洗，其他收入章项目比重也妥非常高，而预餐饮与商品露收入比例较嗓低。朱未定级饭店水一般客房收间入占到总营众业收入的绝进大多数，餐缓饮收入也较雅高。甲五星级饭店族客房收入所骡占比例未过绍半数，餐饮惹收入比重较或高；四星级认饭店客房收纤入超过半数播，餐饮收入佣也占了非常搞高的比例；纹三星级饭店凶与五星级饭碌店收入构成侦比较一致；凭二星级、一旦星级饭店客分房收入比重评增加，餐饮捎收入与其他崭项收入比重森基本相当。搂各类饭店商遣品收入比重外都比较低。躲不同星级饭速店收入构成赞2000户年北京饭店围总收入乖128.1织2跳亿元，五星岸、四星级饭图店数量虽然挠较少，但总播收入确占了估较大比重：劲不同星级饭犬店利润状况花2000膛年北京饭店伯利润总额达速到辣2.8厕亿元，五星浮、四星级饭凳店利润较高伐，其他饭店呢利润总额仍守然为负值，胸三星级饭店眯亏损最大：腐朗.3货北京宾馆饭梳店区域分布劈朝阳区由于纪商务气氛浓造厚，发展较熊快，所以宾秩馆饭店数量覆最多；海淀丸区由于中关川村区域发展病迅速，旅游务休闲景点多水，宾馆饭店排也比较多。执各区域具体雀宾馆数量分贝布见下图：浆1惜、五星级饭壮店分布户北京市五星次级饭店主要匠分布与朝阳育区的产CBD忠、燕莎商圈势，东城区的语长安街、王腐府井附近，列以及海淀区耻的中关村附框近。各区域旷分布比例如吃下图所示。丰2纹、四星级饭睁店分布虏四星级宾馆费饭店仍然以炮朝阳、东城调、海淀等区舰域最集中，福具体见下图岛。片3樱、三星级饭吊店分布肯三星级饭店视虽然仍然是芳朝阳等商务劝气氛浓厚的界区域最集中裂，可在有一忧定旅游资源爸的远郊区县拘数量已经明闹显增加。成4守、二星级及珠一星级饭店相分布还城区内分布怠趋势与三星税以上饭店分路布趋势相比铅变化不大，查远郊区县数粗量继续增加铜。梳5米、公寓区域灵分布三由于公寓以当较长时间进触行商务活动州的人为主要练客户群，所劳以在商务气梦氛浓厚的朝倾阳、东城、摩海淀等区域扩，数量比重肠较大。烫1.2特饭店供应与腰需求发展预赞测黎汪痛饭店供应发丝展预测件改革开放贴20蚊多年来，北善京饭店接待凡游客能力保脊持了较快的姻发展速度，瞧客房数量年倍平均增长速构度达到了醉15.8%猎。随着北京营市现代化进抛程加快，加魔入盏WTO琴后对外交流圈增加，以及警2008诉年奥运会体彼育旅游观光支的需求刺激扣，近几年客盒房数量年增特长速度仍然用不会低于前贤20疮年的平均值殊。以阶15.8%扎作为年增长华速度估计今咬后数年客房划数量，考虑肚到中国经济淹的快速发展斥以及目前面雁临的众多利影好因素，这钞一估计在目笼前情况下仍累然比较保守统：赠澡注饭店需求发今展预测专阿.1仪旅游与商务识需求基本状葡况秃2000巴年，北京旱全年接待海尾外旅游者低282.1慕万人次，比纵上年增长饱11.8%栏；旅游外汇射收入己27.7君亿美元，比盖上年增长累10.8%包。全市接待题国内旅游者怪1.02猾亿人次，旅器游收入慎496番亿元，均比替上年增长作10%案。形成了国唤际国内旅游窄两者同步发治展的格局。良旅游业总收飘入东725.7猛4拨亿元，增加辜值占第三产恶业增加值的椅32%挥，占来GDP杠的比重为痒18.7%敢。根据《北廉京市旅游发今展总体规划赞》到规划期抹末（捏2020阔年），将北鞋京建设成为秒具有东方特宇色的一流国集际旅游城市旱和具有首都期风貌的国内页首位旅游中愤心城市。钉——长巩固和完善食首都形象（咽中国首都、浇东方古都、瓣现代新都）恳，把北京建级设成全国旅持游首善之区珍，成为国内漏外旅游者的哥首选之地，芒使旅游的发著展充满首创羽精神和新意沈。把北京建裁成代表中国浪现代化成就鸭和中国旅游永业形象的城粒市；不断提北高旅游业对黑首都经济的越贡献率，使当其成为首都夸经济的支柱涌产业；充分只发挥旅游产保业的重要社忽会功能，创狠造更多就业谊机会、提高模公民生活质嫁量与自身素肠质、促进社鞠会文明与城竟市国际化；丸本着对旅游鼠资源开发、茎利用、保护碍相结合的原浆则，保护古老都风貌、改葵善首都生态只环境。全面笛提高旅游服僻务质量，提钳高旅游者的热满意度，旅控游产业全面远实行现代企窑业制度，真垫正实现丹WTO混对旅游业提姜出的各项要艺求，使旅游县产业具备更香加强大的市话场竞争力。其随着旅游业浑发展，对宾割馆饭店需求给量必将增加抓。听今年朝11兆月中国已经隔正式成为国屿际贸易组织胞成员，国际戏商务交往活录动更加频繁陆，国际商务闸旅客来京人修次必将增加懒；作为国家绒的首都，北笑京是国内政必治、经济、驴文化等各领响域中心，交窗流、会议、龙展览等等都转必将加大对灿宾馆、饭店傅的需求量；缠同时北京作葵为一个历史燥文化古城，扭旅游资源丰坏富，是国内认外游客首选缠的游览观光把胜地，而且泛随着法定假目日的增多和韵带薪假期在酬我国的流行向，越来越多介的人外出旅锁游，并选择认星级饭店入弱住。胸约.2付需求预测真改革开放以誓来，海外来妖京旅游人数既增长迅速，歉日前中国加秋入都WTO尊，国际交往闭，尤其商务唯交往必然增踢加，海外来咳京人数仍然贤会维持较快存的增速。以拐前企20困年数据为基班础，预测今让后接待海外石来京人数如荒下：拾国内游客方劣面，随着每导年法定假日顽中长假的增朽多，近年来租也在以年增劣长率超过龙10%常的速度增加携，以此为基骨数估计，国颗内来京游客鼠数量：珠在较长的时公间内，外省穷市国内游客椅仍是北京市袭饭店最主要谢客户，在旅娱游业收入中角，国内游客担收入目前占幸总旅游收入怎近牵70%奥，这一趋势乏较长时期内凯不会改变。容以上预测中昏并未考虑牧2008宪年由于奥运驰会举办将导泡致游客大幅周增加。崖1.3候写字楼市场则概况亲冰甩市场供应情语况底随着北京市缘经济的快速泽发展，整个碎办公用房市灶场日渐活跃漆，从督1994谜年不足的20岭平方米的竣王工量，到闪1999寒年达到顶峰抓87.74听万平方米，模2000充年稍有回落京，竣工面积沟约为向69政万平方米，族整个办公市顽场存量在绩500榴万平方米左把右。杀历年来办公妻用房的开工晒面积由勿94悉年的普200仍平方米上升碰到迹96革、肿97礼年高峰，超路过逗600蜘万平方米，眼由于当时写滩字楼市场的释投资过热，裤98贱年后逐年回评落。到禽2000曾年大约在格449私万平方米左腔右。切进入窃2001咸年后，写字彼楼市场平淡障中见活跃，闲预计全年写骗字楼供应量跃应能达到药140库万平方米以吨上。其中，延中关村地区舅的供应量将掀有奸33伸万平方米左困右。目前，麦CBD畅地区只有数搏码锦01但、总面积齐7瞎万平方米的流新亚大厦、炭成中大厦和霞长安街边的麦凯特达利项冬目等约顽20锈万平方米的语供应量；中斩关村在建的湾有融科资讯费中心和腾达绸大厦等；金蜂融街地区有硬新开盘的国垮际金融中心现以及下半年奸将要开盘的也11凭万平方米的琴富凯大厦和倍同样规模的典中证大厦，绝总共约堂30缝万平方米的借供应量。卧符综合起来，斩大约有勿141慢万平方米的档供应量入市努。（见下表丧）缠2001赌年北京高档雪写字楼供应宁状况修项目名称映炉面积（平方按米）纠项目名称朋你面积（平方蜓米）巡数码科技大堤厦屋70000退新亚大厦愈70000喜融科资讯中宴心摧50000岩凯特达利妄10000我0司腾达大厦晓晃91000廉名人广场焰70000更国兴大厦届椒48000够太运大厦能20000洁太平洋国际在大厦姑嗽60000视北京国际金孔融中心享69000繁中国国际科筛技会展中心刻60000逐富凯大厦水11000素0接瑞城中心性腊21000泡0柱中证大厦肆11000装0看中国人寿大乱厦咬9000巧0托东方广场二话期啊15000暖0糕数码笔01网30000左和乔大厦三茎期样30000后进入第三季凝度后，北京遍写字楼市场割有四栋写字陪楼入伙，这势四栋写字楼律为市场新增捉供应量画32400械0获平方米，市柄场存量达到短527遵万平方米。促剪在这四栋写哑字楼中，东灵方广场二期院从面积上讲网可以说是其葬中最大的，花中国人寿大高厦和和乔大重厦三期则都饭位于写字楼挨的黄金地段常－－规划中明的北京中央狐商务区，而辽腾达大厦则炼靠近中关村君，新增供应宇量已经很大增，给市场带碑来了很大的耕压力，而现倒有写字楼所举空出的面积村则更进一步墨加剧了市场欧的恶化程度匠。同时，那孕些现在尽管桃还不能入伙扇，但是已经匙开始预租和旧预售的写字笛楼也对当前雪写字楼市场迹产生了压力搅。唐而从中长期倍规划来看，予高档写字楼浸的供应量分涉布有：春CBD慎大约在爬500填万平方米，焦中关村为搜200滑万平方米左敏右，金融街减在划150满万平方米左击右，其他地路区巧150瘦万平方米左法右，潜在供设应量在明1000傻万平方米左聪右。创姓未来三年内俗，写字楼的广竞争将进入矿"亚产品时代窄"彼，其中很CBD狠将成为重点传地区。称税酿写字楼市场仓需求状况粗2000遭年以来，随纷着世界经济抄的快速发展荒和亚洲经济混的回暖升温泳，新经济的犬迅速崛起全纯面带动了写暴字楼市场的迁快速回升。庭2001蹦年上半年北致京高档写字饿楼市场在下看半年加入纱WTO腰及七月份北扁京申奥两大厦利好的刺激葱下，北京写卫字楼市场逐希渐趋于活跃聚，再次呈现膝出供不应求搂的态势；野上半年由于盐中国加入世药贸的临近，虽许多公司，轧包括国内和汗国外公司，拘都看好北京大写字楼市场堂的投资前景疯，尤其是最欲近写字楼市骄场供不应求蛋，租金直线蚁上涨，投资航回报率也呈荒上升态势。腹目前北京写贝字楼市场的圈投资回报率者约在扇9妙％－颗11侦％之间，与伯国外房地产蒙市场唉5晴％左右的回兽报率相比是控非常可观的容。由于银行仿按揭已经进咸入商业用房宪市场，使投哭资环境相对坦宽松。受高代投资回报率劲的吸引，一睁些以投资为尊目的买家也凳开始大面积璃购买写字楼住，这些因素钉都会最终促尸使写字楼售明价逐渐上涨险。以下是近章年来的写字装楼租金走势穷图：肾另外，从去珍年下半年开袋始，高科技惹企业（包IT鹿）需求量出国现回落。躺2001割年上半年，哄市场吸纳了前近易28燃万平方米的得高档写字楼表面积，其中嫌多数面积被甜电信、金融络行业购买且筐多数用于自隙用，同时新池租户租用和爆现有租户扩犹租的情况也伪比较踊跃。真从需求结构跟上看，许多集实力雄厚的示中资机构在河上半年市场扒上扮演了主辆要角色，吸婶纳了渔60%池的写字楼市兄场份额。外砌资企业在租打赁市场上仍妻然体现出强烈大的实力，滚占据队40眼％左右的市库场份额。，吗而传统行业敏，如电信、晒金融行业（肯主要是国内酷机构）重新朝成为写字楼棚需求主力，衫市场需求已省经出现结构旋变化。这从戴一个侧面反尖映了中资机毒构国际化进滥程的加快。棵东区和西区扩客户群出现菠"脊东迁与西移宗"冤互动迹象。式如在今年的臭CBD呆大战中，踩CCTV英的资"匆东迁萄"厌和部分高科互技外企、上昼市公司的曾"苦西移驻"危就证明了这撤一点。胜2001倍年写字楼租眠售市场一个总最大特点就罗是：西区市辉场（西城区渴、海淀区）铃的销售（租杠赁）量占北部京市场的渡68%垫以上，从而铸以绝对的优葬势超过东部号地区（东城距区、朝阳区挡），成为芬2001苍年上半年市村场的热点。朋以金融街为驰例，目前金岩融街地区的吃售价在伏2400留美元／平方比米。销售价仗格呈上升趋扰势，比去年度同期上涨了闲3跪个百分点。院租金方面，也成交价在哄26主美元符/往平方米肯.堤月，比去年膨同期上涨了还7影个百分点。断从空置率方说面来看，截脏止肝2001歼年第三季度乱高档写字楼唤的平均空置汽率骤升到离14.14片%训，这一结果扰的出现主要检是由于供应习量的显著增川长。从区位精上看，东城巩区空置率最宣高（淘21.48魂%惧），其次是燥朝阳区（沈15.02结%当），海淀区去和西城区列粉第三和第四当位，分别为挣10.64盈%柴和餐4.04%卧。脑2001体年第三季度凶主要租赁成救交刺公司名称布物业名称叉位置尊租赁面积（爹平方米）时安捷伦侨京汇大厦侄朝阳区东环册南路搬5400栗中国网通少通泰大厦汤西城区金融龙街麦5000晓BEA届系统踏中国人寿大联厦详朝阳区朝阳跪门外大街扑2600漆（使用）公华泰保险俊中化大厦扁西城区南礼熔士路阴1800雅（使用）邮金都律师事巾务所科中国人寿大但厦左朝阳区朝阳革门外大街昏850租（使用）翁美国电报电孙信公司趴国贸中心一桥座台朝阳区建国休门外大街廉617扶（使用）肤北京电信通公京汇大厦府朝阳区东环接南路农811春2001耕年第三季度躁主要买卖成剥交的公司依/金机构名称导物业名称似位置巾面积（平方炕米）薯浙江省政府圾浙江大厦桶朝阳区安华痰桥桥34000漠中国丝绸钓汇置通大厦取东城区北京铃站恼20000徐某证券公司圣宝景大厦瓦东城区安定轿门炕5000使铁道部计算吃中心育国兴大厦循海淀区车公住庄搞2000螺综合目前市秋场的各方面抖因素，中国眉成功地申办霞2008桂年奥运会、指中国入世的演最终成功，荒中轴路的贯碧通，将使得钟许多此区域铸的持观望态文度的项目开员始运作，预粒计会使当前膊较为平淡的盟写字楼市场善变得活跃起狐来。但由于举美国的恐怖伐袭击、经济榴减速等方面架带来的一系碍列连锁反应朴产生了很多筐不稳定因素哨，对世界经夏济有可能产原生消极影响来，进而使跨吼国公司减少禾对写字楼的弹需求。北京骂写字楼市场涉最终如何发误展将取决于签各种因素之宵间相互作用累的结果。踏1.3手.3车加入螺WTO舟对写字楼市疏场的影响分铺析惑中国已于今罪年介11元月加入世界慌贸易组织，谋这对北京高轧档写字楼备遭将产生积极愁的影响。轨骂“盒入世眉”付后，高科技胜发展的步伐逃将加快，产巧业结构将进伶一步加速调灾整，房地产开业为国民经未济发展提供嫩配套服务的毛作用将日趋御明显。对于取高档写字楼咬市场来说，猴入世肯定会亡有积极地影梁响，这种积事极的影响最孔直接地体现动在银行、保稍险等金融行贫业，会计、助律师等服务瓶性行业以及珠电信运营等廉行业。这些依行业入世之桥前在北京基据本上都不允彻许经营本地替业务，尤其写是金融业最恒明显，因此肃这些行业在立北京的业务票范围非常有温限，许多这用类行业的外毁资公司在北会京都是办事司处级的，人棵员通常只有腹3谣到窗4块人，有的甚营至更少，因旺此它们对写膜字楼的需求书自然就非常畜弱。然而，恐入世之后，然这些行业将叉很快被允许曲经营本地业浩务，它们的厨规模将随着枣业务的发展晌而逐渐扩大飘，随之产生姓的对写字楼炊的需求也将销逐渐释放出踢来。晃入世对北京异高档写字楼悔市场带来许遗多的有利因衡素，但是并奔不能由此而侧盲目乐观，征应持谨慎态税度。原因主偶要有：丧（病1叹）入世的利渣好因素对房丢地产市场尤死其是高档办孔公楼的影响童都不会立竿圣见影的，至宋少需要半年袜甚至一年的她时间，这是番因为房地产扔市场相对于敏整个国民经白济的发展有倾一个滞后期鄙。入世也一循样，它对北妻京写字楼市袄场的影响估议计也得到明燥年下半年才融能显现出来逃。鸡（僵2辫）是全球经借济目前正在竞放缓，美日咽经济甚至已劫经进入了衰娇退期，而北给京高档写字奴楼市场相当狗大一部分都闭是由美日公邀司来支撑的子，因此这些博国家经济的虎衰退势必会毁对北京高档陶写字楼市场拼产生不利的巴影响。实际眠上，这种不燕利影响已经禁慢慢地显现方出来，表现略在它们对写庆字楼需求面糟积的减少以浙及对写字楼琴租金承受能逢力的下降。遮在租金方面攻，许多公司控对目前市场伐上的高租金疤越来越缺乏肉承受能力。忌例如，嘉里氏中心写字楼柔中的许多公刺司今年合同遍到期，然而份，由于嘉里剃中心的租金叙太高，它们咽不得不考虑疾搬到其它便刮宜的写字楼炸。胃（申3虹）尽管目前织需求不旺，搁但写字楼的胖供应在今年铁下半年到明袭年上半年却案相当多，根满据统计，今末年下半年到仪明年上半年染北京高档写胖字楼的供应孟量将接近戒80可万平方米，惩这还不包括腔原有写字楼律中未被消化妄的部分，如待果全加起来采的话，实际蔬有效供应将华超过愁120新万平方米，椒这一供应量骆已经超过了绒北京写字楼旁供应高峰年姑1997鲜年的供应量许（恼116掘万平方米）盟，因此未来故半年到一年滥北京写字楼漂市场的供应巷量将是比较滤大的。况基于以上诸蚕多因素，我鸽们将不得不粉对北京高档好写字楼市场希未来半年到协一年的发展穴抱着谨慎乐鸽观的态度。晌实际上，这性种谨慎的态过度也是目前挤写字楼发展焦商普遍存在税的，这与以欠前北京写字萍楼发展商对夜利好消息的窄反应形成了澡鲜明的对比幕。在拣1999五年中美刚签准署世贸准入葬协议的第二蜡天，东方广懒场就把其租坝金报价上调世了一美金，肯而现在中国幕入世已经大岗局已定的情夜况下，许多太发展商不仅张没有上调租盼金报价，相猎反却降低了出租金报价；肺一些发展商争虽然没有调楚低租金报价数，但成交价渐与报价却相罗差很大，有愉的甚至超过浸30巨％；有的写住字楼虽然成袜交价表面上爸也不低，但叶免租期却给召的很长，并撒且附送了装袋修等优惠条赌件，因此实荷际租金也很气低。以上种南种情况表明蛋，发展商目核前表现得更赵加理智，更翻能从市场的士实际供求关临系来决定其德租金的定价别，而不是盲惠目地跟风。蛾不过，尽管忧有上述不利梁因素的存在贫，我们还是耗应该看到积购极的方面存软在。实际上半，一些不利爆因素本身就塌能够转化成认有利因素。尽例如，前面暑提到的美日障经济不景气反，在这种情芹况下，外国扶投资在它们密本国由于寻吹找不到合适甘的投资机会君，就会转向伴其它更加有坛利可图的市呜场，而中国述作为一个充恒满机会的、岸劳动成本比章较低的发展僻中国家正好此吸引了这些潮资金，这必害然会间接地由促进中国和仁北京写字楼柱市场的发展截，当然这种协影响在短期衔内也不会体笼现出来。实兄际上，目前僻已经有不少途这样的公司估由于本国或慨本地区经济役不景气而正获在或准备考咳虑到中国来宽投资。例如堵，日本三洋视化工株式会燥社就准备今怨年年底在北罩京设立办事见处，并且考降虑在国内合枪适的地方建羽厂。而台湾蜂公司更加明礼显，尤其是应电子行业，巷目前台湾本纽土甚至已经猜出现空洞化钉的趋势，许菠多这类公司拆到祖国大陆联投资建厂。缺对入世后北晚京高档写字狱楼市场的发没展趋势，我薯们认为在短改期内不会有盈很明显的影殊响，在某一常时期由于国驾外经济的衰倚退和本地写巧字楼市场供毕应的急剧放拌大甚至会出隶现走低的可谢能。但从长睬期来看，尤哨其是入世后洒半年到一年故的时间，随揉着原有写字干楼存量被逐劫渐吸纳以及化新的供应还醉没有出现，缎并且随着入铃世的利好因饥素逐渐释放裁出来，北京咏高档写字楼运市场将逐步友趋向供需平孕衡，某些位誓置好、素质贫高的楼盘会裳出现供不应俊求的现象，霉高档写字楼嘴的租金也会耀稳步回升，胀空置率将相蒙应地降低。虫另一方面，发租金的升高哭必然会使更催多的用家转围而购买写字除楼，以减少碗未来租金上誉涨所带来的狠办公成本上稼的压力，更温多的投资者韵也会购买写拨字楼，甚至蹲经营写字楼颂，以谋求高尸租金情况下呈的高的投资撕回报，这些译都会进而促凳进写字楼的南开发建设，缎从而形成写冠字楼市场的抗一个良性循霉环。肢岂惯铸相关政策对落写字楼市场宗影响的分析申在相关政策侍方面，北京面市颁布的许膏多区域性政另策和对某些早行业的优惠躲政策将会对给写字楼市场辣起到一定的府积极作用，凳主要有以下趁一些相关政协策：氏（煮1孔）朝阳促CBD悦地区眠从政策方面溉，徒CBD胆的规划方案绑也为开发商觉提供了各种认灵活和便利压，如在对商渠务中心区内斧建筑容积率浮实行宏观控铲制、总量平偏衡的前提下缘，可采取容脖积率转移、陪容积率奖励固等鼓励办法忽，促进商务疯中心区开放烂空间的规划读建设；另外遣，对区内高忍档写字楼的窃绿地建设、刘建筑间距及涌公建配套等朝指标还可做泼适当调整。窝除此之外，纸规划还率先绣在商务中心相区建立土地床收购储备制竖度，按照国磁家及市政府恳的有关规定冬，进行土地连储备和土地果一级开发，榨并以公开招太标、拍卖等桑方式供应土谢地。这样做趟无疑会降低忠开发商的前亲期土地开发族成本，从而体调动开发商脖的积极性；宿同时按照刮“牙优质优价岔”迹的原则，使座最好位置的扭土地集中到飘最有实力的种开发商手中薯，使区内的饰黄金地段能馅够建造出标旅志性的物业昼，进而有力形地提升整个摄商务区的形麦象。嗓（茅2翠）中关村地移区筛自笋1998鄙年自今，国岭务院、市政殿府极其有关嫂部门相继制帅定的一系列冬优惠政策，贩特别是针对辜中关村科技销园区高新技肌术企业在人木才的吸引与禁激励、财税却优惠等方面混给予较大的组优惠。其中绩主要有苍:连A舟、对北京试阿验区内的新辛技术企业，京实行下列减馆征或免征税手收的优惠：姨B腰、对单位和灾个人（包括去外商投资企取业、外商投忆资设立的研喘究开发中心敲、外国企业治和外籍个人污）从事技术协转让、技术剖开发业务和炕与之相关的责技术咨询、丸技术服务业摧务尺取得的收入贤，免征营业筐税。召C剧、土地由合欠资、合作或霜者独资企业耻直接以出让亚方式取得的思，其出让金温按吊75社％征收；需机要缴纳的城处市基础设施遵"撞四源煮"缺建设费和大好市政费，减佳半征收。不D耀、对在国家勾、市政府批腿准建立的开斑发区内直接难以出让方式很取得土地并考用于高新技放术项目的高题新技术企业涌，其土地使与用权出让金筝按尚75%灿征收；需要啄缴纳的城市诊基础设施重"礼四源费江"摘和大市政费凳，减半征收永。经审定的晋高新技术骨欢干企业用于升高新技术项量目的新增用惭地，免收应狐向地方财政主缴纳的土地宰使用权出让略金及该项目婚的筒"察四源费槽"偶，减半征收第大市政费。春但如改变土梢地使用性质欠，须全额补提交所免费用廉。询E赛、驻京研发索机构以出让想方式取得土搬地使用权并横建设自用的下研究开发用们房，其地价疏款按标准地撑价的森75欣％征收，如失改变土地使毫用性质或进哪行出租、出哥售、转让，和须全额补交判所免费用。魔（索3袜）西城区金么融街地区榴A加、在金融街炼注册成立或纷迁入金融街岛的中介机构刑，凡其所得呆税交区财政邻的，可以享虚受所得税免略、减及先征匀后返的优惠密政策。嫌a倘、凡在金融耗街新开办的久中介机构可疫向税务部门牌申请免两年脆所得税。巨b欺、凡在金融浑街购置办公笑用房的中介弟机构，自迁项入之日起（若新开办企业长自两年免税盼期满后起）腊，三年内区丘财政通过先站征后返的办役法，返还其挪全部所得税横，第四至第蚕五年返还其伍所得税的零50%起。顿c权、凡在金融子街租赁办公隐用房，租赁饲期限在六年搬（含六年）疑以上的，自功迁入之日起今（新开办企芽业自两年免少税期满后起腥）五年内区络财政通过先济征后返的办屑法返还其所请得税的百50%储。蛙d测、凡在金融求街租赁办公懒用房，租赁她期限在六年码以内的，自胃迁入之日起植（新开办企卸业自两年免愧税期满后起带），三年内车区财政通过哨先征后返的寸办法返还其财所得税的随50%哪。毙B长、鼓励房地怪产开发企业办或其它房屋与产权单位将臭空置房屋出阵让或出租给嫌能形成新税搅源的企业。属a锯、房地产开勇发企业或房必屋产权单位厉，将空置房救屋出让或出坑租给形成新皱增税源的企洁业，当新企筝业三年内任惹一年对区财飞政贡献达到六50乡万元以上时乔，均按企业届该年度贡献捏额的粉10%债给予出让或解出租房屋的王单位奖励。坊b怠、根据吸引个新税源企业口的需要，经躺区招商引资愉办公室认可副，房地产开蚁发企业或房融屋产权单位膏以较低价格记出让、出租擦房屋，参照烈市场价格水顶平由区财政检给予一定补叼偿。差从北京市城肆市规划和产漂业布局来看拐，朝阳损CBD分以中央商务志区定位、海玩淀中关村以索高科技而著文名、金融街评地区则是北阳京的金融管精理中心，相惕比较之中，伟金融街对办摊公用房的政橡策最为宽松膏，海淀中关锻村科技园区赠区对入住企卵业的政策优助于其他区域戴。随着对各敢行业不同的攻政策扶持和膀各区域鼓励产企业入住写汤字楼，写字火楼市场将会抚有一个良好裤的发展。芦1.4昨写字楼市场案供应与需求徒发展预测暂申办奥运成管功、正式加鸣入石WTO利、城市改造锈建设的逐步燃加快、各大液写字楼集中神区域规划的仓完成、我国踩经济在世界湾经济不景气断时仍然一枝缺独秀班……思在众多利好迁消息下，未朗来北京写字检楼市场将保俊持稳定发展慈。猜预计到做2010辜年时北京写叹字楼总量将树达到旺1300为万平方米。常部分区域市革场供应会有纹较激烈的竞递争，同时还偿将面临各类在商务公寓、焦商住楼的冲数击，更自由昆支配的空间存和更灵活的僻付款方式是粘他们的优势息。票写字楼需求佣会进一步扩葬大。我国的轰经济发展将阶吸引更多的部国外企业、究公司进入，企设立代理机轰构或分公司爱，扩展在中菜国的业务。裙而国内市场紧的成长使得羞国内企业更灯是要求有先天进、智能化趴写字楼以开梁拓业务、体桂现形象。发遗展趋势将是剃出现两极分馆化状况，有绸着良好口碑卵和管理的物持业会受到欢垦迎，而缺乏际管理和竞争昼力的物业经妥营上会难以爪为继。在要踏求有完善的都硬件设施后太，良好的软蠢件管理和人役性化的服务虾将是大部分强客户希望得挺到的。顶2.拨重点区域项页目分析宽项目位于北估二环路与中鸟轴路交会处桶的东北角，抬北与已经建锦成的关“闹洲际大厦俯”良联体，东临腊“摩神华大厦糕”页、燃“架中成大厦够”唇等写字楼，落周边还有中皂景濠庭、世溪纪庄园等高亿档商品住宅务。西面则与带规划中的绿禾化广场相邻献。禾拟建项目的间二环路以南旬，鼓楼外大昼街以西，主软要是大片老窗城区及零星些办公、商业忽区域，都还洞没有形成良垮好的商务氛光围，而在东痕面相邻不远业的安定路商遵务气氛已经瞒较浓厚。安所定路、三环赤、鼓楼外大胜街、二环合纷围成的区域积附近，目前倒有华北大酒午店、竹园宾截馆、河北饭耽店、海南饭救店等宾馆项高目，以及洲叼际大厦、神捎华大厦、三肥利大厦、中简煤大厦、深伶房大厦、浙削江大厦等多庙个写字楼项止目，酒店式鬼公寓有新近俩入住的天鸿白宝景大厦等叔。狭2.1件目标区域写梢字楼调查吼耻甩区域写字楼暖基本状况荒目标区域主蝇要增集中了我国脆几家重要的泄石油化工、同煤炭、矿产汽、畜牧产品县等大型公司投企业及关联耀企业、下属贤机构，众多艇专业出版社披、设计院、宾研究院也分踢布其中，还活有北京市人突才大厦、各崖省级大厦、存各地驻京办则事处，政府撑办公用房量贴较大。各类帅金融办事机宏构也不在少慰数，拥有自圆己小体量的常单独办公楼擦是这些单位进的特征。艘本区域中商屯业写字楼中真高档物业主剪要集中在西勾滨河路、安问定门外、安保贞一带，规率模不大，同姨时夹杂众多粗小型中低档歪写字楼和各宜类饭店、商收住公寓，有新一定的商务酬气氛但没有奉形成整体风旱格。目标项临目周边的洲恒际大厦、神巨华大厦、中他成大厦都为婶中高档写字雀楼，主要客喘户仍为集团考型客户及周桨边关联公司喝、企业。奸区域内主要贺写字楼情况票见下表朱项目名母地址微租价蓝面积京宝景大厦上安定门闷￥灵6.0/锦天督.航平方米谁22018衫安华发展大圆厦厉安定路惧￥何5.5/腿天鼠.康平方米蚊34000艳长新大厦强安定路衡￥优5.5/喘天起.届平方米芳37920丈三利大厦量安外大街上￥焦5.0/岂天桂.滩平方米大12000愧洲际大厦字安外地兴居坚￥挖5.0/族天粘.解平方米卧66000按神华大厦透安定门西滨赢河路下￥胜5.0/峡天怖.茂平方米术21600钉世源大厦狂安定门外大逗街烘￥隔5.0/套天沟.残平方米剖15000遣中成大厦舍安定门西滨俊河路猫￥正5.0/鸭天胡.叼平方米月20000虚龙德行大厦图中轴路田￥罢4.0/母天概.勺平方米巩14000筐中路大厦冠安定门外漠￥泛4.0/疯天筋.料平方米狱7500煎安源大厦芦青年沟今￥虑4.0/费天恒.痕平方米仔7000振兴华商务大甩厦族和平里皂￥尸4.0/派天岩.镇平方米掉5000销冶金大厦附帮楼病安外大街受￥被4.0/省天昏.允平方米自10000落安贞大厦忌安定门外咱￥贡4.0/昂天装.士平方米捐40000柔昊龙写字楼委和平里抽￥汉3.8/修天农.范平方米遭3000诵白孔雀写字堤楼碰北二环路边爸￥炸3.5/况天续.巩平方米在7000史泰利明苑哗安定门外扑￥隐3.0/逃天草.伯平方米舌38000堡铭诚嘉德商肢务楼淋中轴路贵￥音3.0/坛天含.仙平方米雁5000赞庆丰大厦畜鼓楼地铁拣￥辅3.0/漫天矩.裹平方米尖3500倍青鹏写字楼蜻安外大街搁￥鬼3.0/炊天作.蛙平方米俱10121械中煤大厦迎安定门外秤￥乌2.9/托天坑.廊平方米役20000出亿万利达大牛厦泛安外大街态￥松2.8/俗天痛.挽平方米拳3937颠中矿大厦改安外大街朝￥吐2.8/剖天带.筹平方米嫩7000签恒氏企业发驱展大厦游安定门外慰￥青2.8/懒天新.希平方米削5000哲双花办公楼歉安定门内比￥舞2.5/袍天利.厨平方米袜5000茫柳园写字楼蛮安德里北街格￥吉2.4/青天剪.怕平方米故1800秘合信大厦练中轴路过￥凤2.2/合天傻.好平方米霉2700库凯康大厦似北三环安华筛桥欺35000蠢浙江大厦朴北三环安华尖桥薄34000止舌卖区域写字楼刺经营状况握1.寒目标区域中缠写字楼中客丸户主要是以亮下这些行业曲：奶石油化工行些业：石化、殖天然气、相脑关贸易、技楼术、工程；付机械制造行轮业；设计、果设备进出口堆贸易；米网络类行业京：网络技术傻集成、设备缩、内容提供猫商；真金融服务类倾行业：保险霉，证券；冒教育产业：变国际教育、最培训的合作剥，专项培训投、职业培训径等；捧中介服务类情行业：会计曾事务所、律伏师事务所、满咨询公司、芝人才服务机述构等；盛商业服务类饱行业：情报碰信息服务、歇广告、装潢落以及各种贸滔易、供应商险、代理代销炉商等；馋生活服务类缺行业：零售笑、餐饮、旅预馆、文化艺漠术、旅游、胸休闲等。基从以上这些狼行业看，其端中石化、中首介服务、商旦业服务类行慰业今后将有增可能在本区荣域形成特色我。传2.览目标区域中凝写字楼经营企状况沫目标区域中蜓中高档写字馆楼项目有天楼鸿宝景大厦援、三利大厦混、洲际大厦抗、神华大厦惯、世源大厦兴、安华发展蕉大厦、长新陪大厦等，它史们的出租情烘况较好，出棉租率一般都齐在攀75拍％～惕90锣％间；中低报档项目体量叹小，市场有纲一定的需求称，出租状况蹈较佳，大都忽在拦80泡％～鸭95阀％间。大部养分项目配套扯设施一般，块物业服务稍带次。宽总体经营状茅况上由于区残域竞争尚不榆激烈，市场俘上空置存量好不大，整体弓经营较好，朱但从调查情侧况看周边尚宗有一定开发趴空间，在总嫩量上未来会崖有所增加，火2.2忌目标区域饭镰店调查蛛多牧区域饭店基锣本状况伙在项目区域富附近重要饭趟店有三星级林的华北大酒沫店、竹园宾忘馆、江苏大货厦，二星级福的河北饭店策，一星级的利化工轻工贸前易大厦，未院定级的海南朗饭店、银丰彼宾馆等。其搜它多为企业柜单位经营的身小型旅社、既招待所。各知主要饭店基胞本情况如下掏表所示：贼单位名称畅星级舞经济类型昏客房数柔闹（间、套）妖床位数货（张）棉年平均职工填数（人）守开业时间拔华北大酒店制3好国有镰420斑775呜706等1990冷竹园宾馆孩3发国有号16忌30闻123锁1982渣海南饭店篮未定摄集体婶90秃80被66纲1990票江苏大厦政3夺蝴185导米248粮声河北饭店地2腔国有中185受350楚223税1986索太阳宫宾馆帅2循股份郑150姜304汗172想1993热银丰宾馆蒜未定阁股份为93炒129顾108悉1998荣化工轻工贸治易大厦债1桌国有幼75嗓152倡100舞1990进投吃区域饭店经株营状况祸2000姿年区域内饭抚店平均客房析出租率撑58%洲，太阳宫宾高馆出租率最命高达到毛73%肉，银丰宾馆管出租率最低捡，只有羽33%偶。附近饭店三收入构成中贺，客房收入便与餐饮收入腥所占比重较萝大，商品及遭其他收入比隐重较低，平总均收入构成笑见下图：缝2000问年区域内饭虹店除太阳宫啄宾馆创利负194州万元、化工筑轻工贸易大爽厦创利牙11容万元外，其融他主要饭店威利润均为负么值，其中华锈北大饭店总烤利润为刺-282.吊4鸣万元。而据主了解，周边准小型旅社和林招待所由于建经营性费用祝低，客源集烦中稳定，收马入盈利状况借较好。币2000煌年区域内饭师店以华北大搂酒店与江苏甩大厦总收入嚷最高，分别矮为好5542公万元、逆3683柳万元。帜附主要饭店抖经济指标状灭况，详见下厕表：未单位名称快全员劳动妹订生产率榜巧（万元捕/中人）漠人均创利呀蹲宽（万元酿/公人）考客房实际挖咽平均房价（馅元昂/牙间天）辉平均客房出誉租率（秤%桐）展营业收入构稀成（创%辱）毒总利润（万麦元）窄产值农(避万元彻)亡客房惑餐饮焰商品柱其他含华北大酒店锅7.85帆-0.4盏342畏60夸52清35晓7蚁5急-282隶5542体竹园宾馆碍3.91脊-0.42驶424保58刺30茫60协1联8畏-51.7液481里海南饭店谜田特110海预喘株简园送狂江苏大厦坏14.85效-0.02薪394已59夺55超35风——燥9菜译3683串河北饭店聪5.3捎-0.3颂248陡56械72拐19绕6润3计-66.9壁1182闻太阳宫宾馆统5.21变1.13炭171碍73咱75巧23景1韵1爱194.4庆896减银丰宾馆殊5.09孟-0.28辉268类33拉63抹37帖——领——贱-30.2为550食化工轻工贸撒易大厦存5.38毛0.11木122场69训55伴37拌——配8竖11沉538校2.3姓目标区域酒窝店式公寓调倒查日目标区域中险提供酒店式码公寓产品的伴不多主要是件天鸿宝景大六厦，其它周议边商务公寓跨项目主要有贸京宝花园、岭泰利明苑、创三秀涵雅居驴、中景濠庭挺、柳清居、振杰宝公寓。啄其中前两个狡项目已入住妙，主要客户灶为传统媒体统、网络媒体各、设计装潢刮、各类商贸苏公司、驻京待机构等。顽从市场反映革看此类物业贵在该地区没影有很大的吸担引力，公寓鲜类项目多作绞为商住用途督。腿2.4库目标区域市英场发展预测软从位置上看熟，项目处于皱金融街、奥乘运村、促CBD孙、燕莎等商槽务氛围比较呈浓厚的区域血之间，周边域多为国家机珠关机构、旧我城与成熟居欧民社区，在绝中关村、辨CBD鉴、金融街等校规划相继出戚台后，区域红竞争日益激股烈，本项目贴所在区域商耻务氛围已经模很难与以上炭区域形成竞尚争，发展空付间不大，地绢区形象树立继不易。清项目以西及唇南面虽然有骂大片老城区脸，有旧城改递造发展潜力皮，但由于拆浙迁费用较高亏，较短时期那内周围环境协出现较大改饲善的可能性述较小。交通巴上该区域属邀于交通繁忙杂地段，二环尊、中轴路交血界之处，高摊峰时期交通掏拥阻，一般里时段尚可，栽同时洲际大谎厦与项目共惑建的跨河桥滑工程已建成掏，出入二环床较便利。但少由于周边现尼状限制，区土域交通状况每将缺少较大少改善。都目前，本区饿域内主要写幸字楼多数是购国内大公司惠集团自行建念造、使用、蚂部分用于出玻租的物业；躁与之相应，俘区域内饭店结宾馆客户也脸多是国内消评费者，以外逐省市来京公眉务、商务人哥员和一般旅妈游者为主。再消费上以住荒宿、餐饮为严主，娱乐休蔬闲仅占一小魂部分。沫从今后发展枯来看，目标证区域内形成敏不了有力的么国际商务活导动市场支撑贤点，仍将依踪托于周边大翁型企事业单愿位相关的公栏司、企业和干公务、商务幻、会展活动滩、以及国内瞎外旅游团体爹、个人。桥3.胸目标市场分日析爪3.1牵目标项目定陕位燕根据区域环挎境、商务状慎况以及周边裹项目客户情辰况及发展趋已势与前景，帖本项目应当汪定位于主要呀为国内客户耀服务的综合物性中高档商苹务楼，设置怀写字楼、餐桂饮和部分娱必乐休闲设施形，以达到经兽营的效益最盗大化。考虑惯到委托方的凝客观要求，专虽然区域内劣客源争夺激疗烈，但仍可钢以适当安排岭部分面积作侦为饭店使用松，前途是必德须严格控制狸饭店规模和芝档次，以避妇免经营上的功风险。从整既体上考虑大删厦各类用途拥部分在标准冻上都要符合讯大厦形象与身地位，并与圣周边项目相蜜协调。写字彻楼部分档次恋和装修标准扯应略高与周丈边几个项目械，饭店应定捎位于三星级袖标准。溪写字楼客户帝群主要定位彼于为国内大字中型公司企汪业、外省市牺住京办事处术等，公司以悉传统的建材寿、轻工、化麦工、石油等牢行业为主，晚兼吸引部分皇中小服务型晴行业如顾问柄咨询、各类驾事务所等，颜以及网络技搬术集成、建问设商等。欧饭店客户群锤主要定位于红参加各类会爽议、进行公扮务、商务活缴动、外省市粘来京旅游的兆人员。豪北京四星、浑五星级饭店乎由于房价高霜，主要客源楼来自海外，络其经营受国钢际经济形势两影响较大，厉在近年收入沫、盈利状况份虽有所好转揭，但自20漠01年开始签全球股市下健滑、欧美日斯经济一蹶不迁振、出现衰肺退迹象，海源外游客增长挥有放缓趋势都，同时周边却东南亚国家坐也加紧了对症游客资源的防争夺。在目杆标区域内，龟由于一直缺工少浓厚国际泻商业氛围和勤环境条件支馋撑，所以没北有出现同等娘星级的饭店多，而在北京龟CBD份、燕莎、长扩安大街、金嚷融街、中关跨村等区域快钱速发展的情性况下，本区汪域环境短期忍内难以赶上棉，开发四星扩、五星级饭窜店风险较大杂。另外，经慨营高星级饭桥店更高的经驶营技巧和管灰理手段，也拍具有较大经蚊营风险。祝以国内客户躁为主要服务混对象的一、当二、三星级侄档次饭店，鼓随着我国宏施观经济向好美，各行业发翼展迅速，国催内游客、因通商因公出差亚的国内客户蝶的需求将是拔其的主流，升尤其是在本寄区域内，市跟场前景较好腰；同时，随侧着人民生活惹水平的提高碰及我国进一灾步的开放国猛门，更多的客国内外旅游拒团体和自助制旅游者将来唱到北京，而饺项目地处市负中心，周边棕文化古迹、建人文景观众慕多，再加上群价位适当、系具有吸引力肤，将形成价举格和入住率轮的良好配合遍，提高项目看经营效率。啄对于某些特膝殊标准的要崭求，可以设叮置若干高于亭三星级标准骨的套间以备剖使用。需要赛注意的是，匪饭店的整体框水平不仅仅天体现在硬件况的星级标准复上，更重要姜的是配套软恳件、管理的啄星级水平。缎2000年秒本市各主要龙星级涉外饭特店接待入境堪旅游者人次练状况表：著饭店星级挨海外旅游者卡住宿人次肝饭店年度最洒大接待人次戴海外旅游者沙所占比例农五星级剥26200遇10攻40527可45邀64.6%观四星级杀24314隆65助65713颤10穷37.0%其三星级背15333贷63舅84162倚17叔18.2%就二星级慢37386柄6脑38119勒72改9.8%速一星级附36187你笛67600盗6撤5.4%掌指标说明：榨每个星级中春各饭店海外饭旅者平均住私宿夜数灾×兽各饭店接待卡海外旅客人乏数的和至每个星级中识各饭店入住田率含×慢客房数知×禽平均客房床允位数的和菌海外旅游者柳住宿人次/抗饭店年度最悲大接待人次致以上比较表艘明，目前四晓、五星级饭直店主要客源兴依赖于海外谣，经营风险硬和不确定性惑强。而三星翠级饭店在开驾发海外旅客都客源上还有鹊一定的潜力扔可以挖掘。获从赢利状况寸看，三星级东酒店虽然在妇全市范围内票仍然处于亏觉损状况，可委区域内三星穗级饭店营业奴状况良好，思从段2000吸年总收入来交看华北大酒搅店与江苏大音厦分别达到茅5542.描1买万元、市3682.减8票万元，为区乳域内收入最柿高的饭店。薯为考察区域慎内不同星级念饭店的赢利傅能力，而同琴时减少区内夕个别饭店因帮折旧、计算液成本不同以痒及其它非经跌营性因素对甘饭店赢利表翻象造成的影携响，采用区覆域内饭店收烦入水平减全晴市平均费用测、成本支出来，来估算区葛域内饭店应拣达到的平均功赢利水平状信况：决饭店星级后北京市平均追费用成本爪/普套房（万元赵每年）殃区域饭店收弱入瞒/哈套房（万元乖每年）赤估算区域饭异店利润她/抛套房（万元仇每年）技利润率（纤%索）雨三星级带10.29驻16.55塔6.26饿37.84捆二星级悼6.04岩6.18孝0.14宏2.23扣一星级怨4.13饼7.17兵3.04秀42.39希以上估算时励虽然没有详递细区分不同愈纳税状况，均没有仔细分茄析费用成本悟的构成，只遵是从行业平夏均状况来考驶虑，但也可食以看出，区目域内三星级辣与一星级饭铁店赢利状况炮较好。由于菊区域内一星莫级饭店只有椒化工轻工贸栽易大厦，其冲客户构成、油经营情况具化有一定独特文性，其他项当目可能难以鸣模仿。岸从全市星级谈饭店经营状衬况看，三星材级饭店平均礼出租率为5必8.7%，榆二星级饭店叠出租率46刘.8%，一龄星级饭店平摩均出租率4标9.5%，晒三星级饭店燥平均出租率醉较高，也说乓明市场需求角较大。从区价域市场看，月本地区较普逗遍的是无星枪级的普通旅幅馆和招待所枯，这也比较意适合于区域匙内国有大型培企业和机关系众多，一般饲公务旅行人专员多的现状抵。耽另外，本项会目由于是综炮合项目，在圣客户服务、吐物业管理等庙方面可以充免分利用共同那资源，降低快运营费用；严由于写字楼所需要维持一俘定的档次，梢在设备、物参业管理等多乳方面要求提遭供较高服务兽；设置一定压规模的饭店则对餐饮、娱桨乐设施客源赢的保障会起廉到一定的作盆用；因此，多饭店档次也年不宜过低。兄综合考虑，揉本项目饭店答定位于三星种级比较合适削。碑3.2城目标项目写惑字楼、饭店贵、酒店式公尝寓面积配置丈兴肿各类综合物极业面积分配用参考歌根据中房指浑数系统收集绢到的资料，鸽新世界、航撕华科贸中心后、丰联广场凶等综合性物偿业写字楼、苗商场、饭店殃（酒店式公眼寓）面积分哈配比例见下葛图：租大厦名称罢行政区呀写字楼仪(暂万平米票)辟比率醉商场国(股万平米僵)垃比率您饭店目(舅万平米功)娃比率个新世界中心哥二期对崇文步8500梁5.88%通34000省23.53孙%赌10200寄0军70.59岁%延航华科贸二湖期樱朝阳棍55000逗41.83篇%夏6500燕4.94%微70000扛53.23性%帮国宾花园修西城览70000状38.89征%困40000评22.22友%苗70000匪38.89坏%锻国贸中心叙朝阳贞61000概39.35子%膜34000芹21.94勿%牛60000逮38.71泛%骑亮马河大厦臣朝阳苍29000举28.93沫%弹37260社37.17思%议33980各33.90诸%捧华普国际广微场兽朝阳况30000酸33.33诉%护30000胖33.33船%焦30000近33.33磨%更富华大厦垫东城竞47000盒61.04趟%宾5000裳6.49%宾25000港32.47货%捧东方广场章东城回36000或0距48.32睡%筝14500狂0半19.46内%惕24000慎0歪32.21笋%样深房商业大卵厦狼朝阳过32000玩47.76丈%葡15000森22.39漂%酬20000镇29.85翻%煤燕莎中心稍朝阳祸12000汤15.79恋%土42000心55.26践%三22000漂28.95上%团嘉里中心乏朝阳饺82000菠60.55草%植15000呢11.08跨%哪38428决28.38善%死首都时代广屑场匹西城辈39400双32.19涨%火53000震43.30兽%冒30000境24.51乓%鹅恒基中心威东城以94200蔑41.35卷%溪80400绒35.29醋%威53200烘23.35妥%贱新世界中心田崇文拜40000叫25.81想%迁80000盾51.61障%脉35000符22.58臣%夹富国广场值朝阳唉64000态35.36庙%盗77000兵42.54才%勾40000赢22.10厚%睁王府井世纪而广场糠东城留16500稻35.26所%要22800肝48.72洪%偶7500卸16.03炕%客丰联广场略朝阳舟73300潜55.24奸%样40000劈30.14分%烘19400乎14.62森%溪以上项目写挺字楼、商场株、饭店面积蕉比例平均为处38.05预%漏、脱29.97格%液、哭31.98段%食。写字楼所仍占比例从岁5.88%腊～跨61.04萝%购；商场所占乒比例从亮4.94%青～或55.26瓶%午；饭店所占漏比例从往14.62窃%灵～产70.59在%沉。驱贷结周围饭店项竭目基本情况峡周围区域各壶饭店客房数图量在默16呀～可420置套之间，平沾均为妖152另套，北京市把全部三星级仙饭店平均客裳房数量在剩200成套左右。根谨据返2000雷年周边项目研实际租金，害饭店每日每添平米租金约抵为斑8.75敬元，以平均导56%恩出租率计算竖，实际每天总每平米收入体4.9冈元；目前区要域中高档写太字楼平均出字租率约采80%雷，租金虑5桂元怜/塑平米，实际予每日每平米生收入窝4虚元（均含物啊业管理费）盐。由于饭店较设施、物业肿管理费用较接高，实际收录入水平差距匹不大。本项浆目在定位时都，因是作为托中高档经营忧性综合物业味，需要稳定尚的收入来源多，降低经营聪风险，同时昏为了充分利尖用地下、地厌上车位面积毅，所以宜适吵当控制饭店千面积，提高勒写字楼、商喷业配套比例掠。搜晓皮目标项目写令字楼、商业务、饭店面积薄分布妹根据目标项幼目特点，参据考北京市主就要综合物业抓情况，结合是区域写字楼茧、饭店经营纯状况及发展管，本项目客吨房套数宜定终在萝200成套左右，所顾占建筑面积呆在有8000袖平方米左右谎（全部为客垂房及相关辅结助设施面积插），在总面惰积比例上，池低于北京市怖平均水平；投另外，考虑明到区域状况放以及北京市烧消费情况，魂包括餐饮、猜商品、娱乐侧休闲、会议幅等即服务于鸟饭店客户，威也服务于写引字楼客户，柿同时也服务验于周边社区因客户的配套区面积占用地晒上面积近姑10000处平方米；目往前，市场发慨展状况比较悲好的写字楼刻