中航地产萧林路项目推介方案-九方城

中航地产萧林路项目推介方案--九方城第一页，共54页。一、公司简介开发商实力二、项目介绍

宗地基本情况

区域基础资料

项目基本定位

项目业态构成三、推广定位形象定位产品定位四、预计营销进度第二页，共54页。一、公司简介开发商实力开发商背景品牌的效应第三页，共54页。直接投资企业20家深圳中航集团股份在香港联交所上市深天马、中航地产、飞亚达三家投资企业在深圳证交所上市投资企业资产规模总资产:270亿元人民币净资产:81亿元人民币(含少数股东权益49亿）经营规模业务收入:151亿元人民币利润总额:4.50亿元人民币进出口总额：6.12亿美元注：以上数据截止到2008年年末/年度中国航空技术进出口总公司的分支机构，是中国航空工业唯一的专业进出口公司。经过二十多年的开拓创新和不懈努力，目前已发展为集高科技工业制造、地产物业酒店、进出口贸易、百货零售和金融证劵为一体的综合性企业集团–深圳中航集团。——开发商实力第四页，共54页。深圳及周边地区：总部及主要业板块已开设24家天虹深圳中航城、广东国际大厦星级酒店3家观澜、惠东地产项目长三角地区：上海天马TFT项目星级酒店1家已开设2家天虹昆山中航城地产项目京津地区：北京凯迪克格兰云天大酒店北京天虹天津响螺湾商业地产项目成都：中航云岭高尔夫别墅成都商业地产项目成都天马TFT项目乌鲁木齐：中航·翡翠郡地产项目湖南：衡阳深圳工业园长沙天虹岳阳汇泽大厦项目闽东南地区：已开设4家天虹青海：青海钾肥项目云南：贵州中航资源昆明磷矿项目中航核心业务已形成全国性的地域布局江西：江南证券共青城已开设2家天虹南昌、赣州、上饶地产项目湖北：武汉天马TFT项目开发商背景：业务布局第五页，共54页。昆山中航城围绕深圳中航苑的开发、管理和经营，地产业务板块逐步成长为“以地产开发为先导，物业管理和酒店经营为两翼，独具特色的商业地产投资、开发、经营商”。随着深圳中航地产开发业务的快速拓展，已进入珠三角、长三角、环渤海、中南、西南、西北等全国多个区域。开发商背景：业务范围深圳中航城第六页，共54页。成都商业项目赣州中航城惠东中航城南昌中航广场深圳及周边项目：观澜中航城、坪地项目、渔农村、长和益项目、惠东中航城；长三角及中部地区：昆山中航城、赣州中航城、南昌中航广场、上饶项目；西南片区及其它：成都云岭高尔夫别墅、成都商业项目、新疆翡翠郡、天津响螺湾项目等；工业地产项目：深圳自行车产业园、惠东工业园、衡阳工业园、越南工业园。昆山中航城开发商背景：开发业态第七页，共54页。中航物业在2008年中国物业管理综合实力排名第二，在国内首创经营型物业管理模式，目前业务已拓展到全国十余个城市和地区，物业管理面积超过3000万平方米。发展设想：通过成本领先和发展一体化的专业服务，坚持高端市场为主的快速扩张策略，打造中国最值得信赖和尊重的物业管理服务集成商。吴邦国慰问中航物业员工中航物业特勤队品牌效应：物业管理（中航物业）第八页，共54页。深圳格兰云天中

航

酒

店深圳花园格兰云天上海园林格兰云天北京凯迪克格兰云天上海宾馆广东国际大酒店西安王子酒店中航酒店2005年开始连锁发展，通过系统内合作，目前正常经营酒店8家，另有10家在建及待建酒店。发展设想：着力发展精品四星级商务酒店，建立品牌经营连锁模式，打造国内一流的民族酒店品牌和国际水准的酒店管理公司，支持中航商业地产发展。共青茶山宾馆品牌效应：酒店管理（中航旗下酒店）第九页，共54页。在国内首创“百货+超市+X”经营模式,，形成了城市中心店和社区购物中心两种业态模式。2000年天虹开始连锁发展，从深南店起步，目前已拥有34家分店，遍及珠三角、闽东南、长三角及中南地区。广东省销售额最高、营业面积最大、商场数量最多的百货类零售企业，是深圳首家通过ISO9000质量认证的零售企业。2007年荣获首届“深圳市市长质量奖”。2008年天虹列中国连锁百强第34位，连续8年被评为中国连锁百强企业，获得全球和中国战略执行明星组织奖。品牌效应：百货零售（天虹）第十页，共54页。二、项目介绍宗地基本情况综合经济指标总体开发指标地块基本规划第十一页，共54页。综合经济技术指标

由A5、A6、A7地块组成，总占地304090㎡，总建筑面积1108463㎡。A5地块综合技术经济指标项目数值总用地面积(㎡)9483.20总建筑面积(㎡)37125.00计容建筑面积（商业）(㎡)26100.00不计容建筑面积(地下室面积)(㎡)11025.00容积率2.75建筑密度44.00%绿地率15.00%A7地块综合技术经济指标项目数值总用地面积(㎡)140630.40总建筑面积(㎡)491875.80计容建筑面积(㎡)381007.79其中居住建筑面积(㎡)280147.79其中住宅建筑面积(㎡)1914241880.43公寓建筑面积(㎡)36000.00社区综合用房建筑面积(㎡)574.20社区物管建筑面积(㎡)1693.16商业建筑面积(㎡)61860.00其中天虹商场面积(㎡)24860.00商铺建筑面积(㎡)34300.00还迁商铺建筑面积(㎡)2700.00办公建筑面积(㎡)39000.00不计容建筑面积(㎡)110868.01容积率2.71建筑密度40.00%绿地率30.00%机动停车位2849非机动停车位8762A6地块综合技术经济指标项目数值总用地面积(㎡)153977.30总建筑面积(㎡)579462.39计容建筑面积(㎡)451484.39其中居住建筑面积294404.39商业建筑面积(㎡)117280.00酒店建筑面积(㎡)35000.00不计容建筑面积(㎡)127978.00容积率2.93建筑密度40.00%绿地率30.00%第十二页，共54页。A5(A)地块建筑面积：37125m2商业：26100m2停车位：245个A7(C)地块昆山中航城建筑面积：491876m2沿街商业：10680m2住宅：241880m2写字楼：39000m2公寓：36000m2天虹商场：24860m2商铺：34300m2还迁商铺：2700m2停车位：2849A6(B)地块建筑面积：579462.39m2购物中心：100000m2酒店：35000m2沿街商业：17280m2住宅：252052.32m2停车位：10217SCENE项目总体开发指标第十三页，共54页。项目位置：东：柏庐路南：萧林路西：北门路北：环庆路柏庐路长江路萧林路前进路本项目市政府镇政府北门路—亭林路－人民路昆太路马鞍山路中心城区高新产业园A区地块基本规划中航地产萧林路项目位于中心城区边缘，是昆山传统的生活居住区域，未来规划为昆山市四大居住中心之一。城东经济开发区城西生态休闲区第十四页，共54页。天虹商场住宅还迁商铺住宅水岸商业幼儿园SHOPINGMAILSOHO公寓酒店写字楼开放式街区大卖场SOHO公寓地块基本规划

项目规划包含住宅、购物中心、写字楼、公寓、配套商业等多功能业态，沿萧林路将形成连续的商业格局。A5地块A6地块A7地块第十五页，共54页。富士康强盛汽配昆山高科技工业管委会金都花园怡和园满庭芳花园紫竹公寓青城之恋富士康昆山第三人民医院月盛花园鼎新电子环庆花园凌达光电中原矽晶及鸿船电子丽智电子朋德酒店昆山中等专科学校富士康新港湾酒店永戎电子胜斐尔仓储李园新村密友新村江苏电大昆山分院新港湾花园康城花园宝岛丽园紫藤花园兴业塑料富贵花园兰园菊园梅园新村四季花城新城花园新大陆花园地块基本规划目前地块周边已有大量住宅小区，居住氛围已成熟，但缺乏规模型高档商业及生活配套。江南春天A5A6A7萧林路柏庐路紫竹路江南明珠苑易初爱莲长江路昆山商厦北门店07.3月成交，4000平，商住办公第十六页，共54页。A地块B地块C地块17地块基本规划项目四至——项目南侧萧林路为城市东西向主要交通干线，交通通达性非常好，AB地块间有水质较好的皇仓泾河，Ｃ地块东侧同心河水质较差早安青城住宅区江南春天住宅区柏庐路萧林路同心河皇仓泾河昆山商厦紫竹路昆北路北门路第十七页，共54页。地块效果图第十八页，共54页。项目效果图第十九页，共54页。项目效果图第二十页，共54页。二、项目介绍区域基础资料城市扫描区位状况区域价值第二十一页，共54页。

1.城市结构“上海后花园”，是长三角经济圈中一个重要的制造业基地财政收入总量、人均GDP和人均地方一般预算收入继续位居全国各县（市）之首苏锡常都市圈中连接苏沪的外向型经济发达的城市2.人口结构

2008年，昆山总人口约164万，其中户籍人口约为69万，暂住人口约为95万与城市的发展定位相适应，昆山人口结构中外来人口（新昆山人）占主导，约占60％常住台湾人数量大，据统计，目前在昆山的台湾人约10万左右，是昆山的高端消费力的重要构成城市扫描昆山是长三角重要新兴工商城市，地理位置十分优越第二十二页，共54页。项目位置：东：同心路南：萧林路西：北门路北：环庆路柏庐路长江路萧林路前进路本项目市政府镇政府北门路—亭林路－人民路项目位于未来规划中的中心城综合片区的西北部，是昆山规划的四大居住中心之一，规划居住人口约20万项目南侧的萧林路是昆山中心城区北部重要的东西向交通要道昆太路马鞍山路中心城区高新产业园A区城市扫描项目地处昆山未来城市副中心第二十三页，共54页。项目位于昆山市中心城区玉山镇，南至萧林路，西至北门路，东至柏庐路，交通便利

区位交通两条核心路--北门路、萧林路三条河岸景观改造--团结河、皇仓泾河、同心河）四条特色支路--永丰余路、昆北路、紫竹路、汉浦路

周边线路同心河皇仓泾河团结河萧林路汉浦塘张家港河北门路区位状况项目区域交通便利，通达性强第二十四页，共54页。项目地处传统商业轴线人民路—亭林路—北门路延伸线上，距离老市中心3.5公里，该区域商业氛围较浓，但整体档次偏中低端，为满足城市发展，该区域需配备中高端大体量商业项目；区位状况根据政府规划，萧林路沿线为未来城市副中心商圈，将在萧林路两侧打造现代大型商业项目。第二十五页，共54页。区位状况

配合萧林路的商业发展，政府启动改造工程提升萧林路沿线整体商业面貌。萧林路改造规划，开始于2005年10月，是234综合治理工程的核心，目标是彻底改变城北目前的商业面貌，使昆山南北商业形成前进路和萧林路的均衡。初步测算，立面改造段改造面积6.9万平方米，城市设计拆迁段12万平方米，附近片区商业和住宅预计将新建上百万平方米。改造规划由杭州城规院、同济大学交通院、美国科尔尼公司、同济大学都市规划研究所共同出具方案设计和商业规划。第二十六页，共54页。区位状况

随着234综合治理工程的开展，萧林路的交通、景观将得到大力改善，有利于萧林路沿线住宅和商业的价值提升。2：两条核心路改造，北门路（南起花园路，北至339省道），萧林路（西起张家港河，东至汉浦塘）3：三条河岸景观改造（团结河、皇仓泾河、同心河）4：四条特色支路（永丰余路、昆北路、紫竹路、汉浦路）234综合治理工程的内容：同心河皇仓泾河团结河萧林路本项目横跨皇仓泾河、同心河，内有昆北路、紫竹路，占据了城北的半壁江山，是234工程的核心环节，承担了城市发展和政府规划的重任。汉浦塘张家港河昆山城区河网纵横本项目第二十七页，共54页。区域价值项目地处传统商业轴线人民路—亭林路-北门路延伸线上，距离市中心3.5公里；同时受萧林路改造规划的利好影响中心城区本项目人民路商圈城中及城北住宅区1.5km2.5km3.5km萧林路改造工程两侧商业打造北门路商业街延伸第二十八页，共54页。老小区和新村集中29区域价值

周边住区多但整体档次不高。本项目作为城北最大的综合性项目，具备承接市中心商业功能转移的先天优势，具备领导和带动区域发展的潜力本项目江南春天早安青城富士康月盛花园富贵花园北门都市汇川普吸引力第e特区温莎堡假日广场易初爱莲金浦时尚街工业区商业超市高品质楼盘江南明珠苑云山诗意电子厂新港湾酒店第二十九页，共54页。二、项目介绍项目基本定位战略定位市场定位形象定位客群定位产品定位第三十页，共54页。同类项目普遍规律核心问题解决思路+占位长三角，打造昆山新的城市平台！区域开发的思路增值措施昆山市中心最时尚繁华的新中心高档城市配套设施再造内部景观资源再造国际化的生活方式在区域开发的大盘操作思路和昆山都市中心重塑理念指导下,通过整合区域资源，完善城市配套功能，开启昆山国际化生活的新时代，同时以高档配套设施和内部景观再造实现价值。战略定位第三十一页，共54页。市场定位区域再造功能升级产品发力重塑区域价值自我中心化豪宅领头羊划定区域边界，DIS体系与区域内高价值点发生联系顶级城市配套实现城市中心升级打造开放空间，形成区域活力场建立昆山城市豪宅体系昆山最时尚繁华的地标打造昆山最时尚繁华的地标建筑第三十二页，共54页。客户定位核心及重要客户类别客户群置业需求改善居住生活的富裕阶层本地人改善需求（手上一般已有2-4套房子）企事业中高管理层泛公务员阶层追求产品品质、户型舒适度、配套服务需求面积在130-140左右为主，承受总价在80-100万需求面积在150-180左右为主，承受总价在100-120万追求品质的首置群体本地小康阶层给子女买婚房追求品质的园区白领追求地段配套交通、产品品质、创新承受总价在50万左右，需求面积88平米左右两房占有型顶端富豪私营企业主台商政府官员追求舒适、看重产品品质和身份认同。对190-200左右的大面积公寓有需求，总价140万左右。超过此面积段过多时由于总价与别墅产生竞争，会出现跳差现象受价格、升值驱动的外来投资群体受价格差驱动的上海投资人群追求品质，受总价控制，面积需求一般在88-90平米左右两房核心客户重要客户主城地缘群品质生活派我们的目标客户不是那种唯性价比，只看重实惠的客户群，向往高品质的生活方式是目标客户群体的共同特征第三十三页，共54页。游离客户周边工作及生活人群，私营业主、企业中高层管理者、公务员等关注项目区位、居住环境、生活配套重要客户昆山高收入阶层城北及城中的首置及改善型需求人群外地客户，如上海、周边市镇私营业主、台商、公务员、企业高层管理喜欢城市生活、关注产品品质、物业管理、居住环境品质客户定位豪宅目标客群核心客户第三十四页，共54页。形象定位城市升级开放时尚共享中航萧林路项目古典内敛低调世贸蝶湖湾世贸东一号封闭奢华、显耀私密豪宅城市中心，最时尚繁华的一英里第三十五页，共54页。高档国际人文社区创新产品户型设计环境与居住的和谐统一高品质物业管理专属领地，私享尊崇产品定位顶级城市豪宅第三十六页，共54页。专业管理公司提供管理最现代、高标准服务于忙碌中从容享受城市与生活产品定位

高尚公寓第三十七页，共54页。

5A全智能化写字楼标准细致便利的商务配套引领高端商务形态产品定位智能写字楼第三十八页，共54页。中航集团旗下酒店品牌五星级酒店管理标准

20年酒店经营丰富经验

24小时全方位服务，带来尊贵享受产品定位五星级酒店第三十九页，共54页。购物、休闲、娱乐的新体验畅享都市新生活1234五星级奢华影院休闲健身一站式购物饕餮美食产品定位开放式街区：购物中心—多元生活体验第四十页，共54页。别具风情的建筑文化特色主题休闲广场感知最前沿时尚潮流气息产品定位开放式街区：风情商业街第四十一页，共54页。二、项目介绍项目业态构成城市级豪宅高尚式公寓高档写字楼五星级酒店开放式街区第四十二页，共54页。43项目业态构成衡量昆山都市精神——市中心首席综合体衡量昆山城市精神市中心首席综合体公寓住宅购物中心、百货写字楼酒店大卖场、商业街开放式街区第四十三页