国际招商执行方案

当前文档修改密码：8362839国际STREETMALL招商执行方案坡目议伯录TOC\o"1-3"\h\z匀第一章梳皇项目定位回林顾微攻-3-送一、总体定构位卧产-3-况二、档次俭定位探段-3-裙三、功能垂组合锄定位券祝-3-拣第二章睛与项目业态布迅局规划及目浑标商家主姜-8-蜂一、招商面日积乒强-8-跪二、各层业美态布局规划鹿矿-8-故三、品牌目有标客户名单假谋-1允4-瓜第三章励众招商总体策客略劈腊-18慰-惊一、招商总稻体策略得非-18桂-理二、招商执劫行策略桐诚-20妇-约三、租金策质略脂其-23械-仰四、招商优绩惠策闯略柿努-25元-辆第四章鄙摘招商阶段划陷分及执行策理略紫折-29躬-董一、项目入越市时机规划艺镰-29再-亚二、招商执布行思路贯段-30鹿-金三、招商具递体阶段划分察拣-32劣-蛛四、招商与替销售阶段划卡分组合盾备-39办-靠第五章疑界推广策略及瞧费用预算兄请42业一、传播策序略膀在42印二、品牌策锤略冠汽43缘三、造势策绝略冤接44村四、媒体推速广计划累剖44坊五、费用预赴算仁苗47溉第六章伞沃招商执行管减理渡颠49缝一、招商标殃准流程溪必49期二、招商主絮体架构怀毛50风三、招商管敞理控制须罗50姨四、招商人孔员选用搅搞51计第七章绍消招商准备工普作兔梢53趟一、现场物宿资准备组坏53诊二、媒体准螺备累贝53革三、相关文嫌件准备警收54董致：郑州新脂长城房地产糖开发有限公春司机承蒙贵司对唱我方的信任盏，我司得以烟在七月中旬盈顺利地完成颈项目定位策榴划报告。本舞项目做为郑帅州最新商业构模式，有着沾多业态、多劣功能、一站遗体验式以及劲先进的国际巧化经营理念硬等众多优势轨，本着发展针商利益最大仔化、项目运竹作最优化的冈原则，我司基通过对目前文已进入河南炒市亮场和尚未进相入河南市场刺的众多主力至商家的摸底衬调查，对各华主力商家的谁进驻意向有羊较清晰的认辛识。同时，项通过前期对由郑州现有欧商家的深度碑访谈，我司才对项目未来角的招商工作胶充满信心。躬为了更好地殊让全体招商牢人员了解、受熟悉招商推分广工作的具昏体安排以及洲招商条件，摇同时也为了伟更多地与贵振司在工作上祝紧密互动，垂我司特制定绵了具体的招尝商实施方案鞭。楼本方案主要叉包括以下几恢方面内容：应项目定位回归顾离业态布局规期划散招商目标选夹择只招商总体策苦略晋招商实施块步骤及阶段秒目标卖招商推广计湾划、媒体计碰划、广告费滥预算仅招商执行管绕理抬招商工作准推备茧璃第一章抢破项目定位回毁顾窑一、总体定位位苹国际惑STREE瞒TMAL咐L棕——津演绎第四代坑商业财富传良奇贫我们打造的迫“势国际和STREE蓄TMAL犹L在”运漏是一个昼“馆LIFE片STYLI技CENT施ER席”迎（第四代商敲业模式：生占活体验中心厘），是集午“霜购物、休闲直、餐饮、娱些乐贤”参功能于一体钩的妻多业态电岩多功能咐疑体验型伤词一站式佩的宜，缓“矿中高低叔”菜档次齐全的弄开放式人文摘商业街区此二、档次定朴位杆本项目定位拿中档偏高冲、形象推广衡中高档摔档次定位细吸分表是区域（楼栋省）偿档次滨定位因素车9罢号楼浑中档偏高浙：针对中高渴收入消费者康作为项目写脉字楼的主体硬楼，自身的钱档次定位直玉接影响整个村项目的形象剖，中档偏高扬可以提升整墨个业态的档预次，将是档疯次定位和形绳象推广定位渐最有力的支挺撑；丧室内街基中档痒：针对中低芽收入碌年轻人消费泻者稍中档定位与骡此困9简号楼定位形保成互补、错不位经营，可绿以满足相对惹更广泛的消殃费人群，可炒以带动场内省氛围；伞6衡号、裳7喂号和两层独胳立街铺雷中档偏低艇：针对中低露收入消费者商可以在整个稿项目体内形第成错位及互偿补，可以满余足项目周边旨各大高校的健学生等年轻蛮人的消费需主求；秒10爬号楼亩以数码通讯什和超市为主巧，箭中档和高主档搭配：赔针对综合性竟消费群体霞综合超市可篮以极大地满岗足周边居民没的日常生活变便利；定位歼相对独立，要又能与整个烛项目的业态逮形成错位和鞠互补；屠11哥号楼易中档偏低凶：针对年轻泳得中等收入企消费者打临陇海路，凶是项目南向引唯一入口，妇是项目形象劳展示又缎一平台，吸献引客流的关留键入口。祸档次呈逐级逃梯次分布，续互补共融漆中高档提升搬价值，中档慨及中炸低巾档麦吸引客流孝高中低档次打全面组合，尸体现第四代触商业特色辜三、功能组斗合定位撤国际蹄STREE尤TMAL队L翁的主题特色怨体现为三大浅主题商业区夕和一个主题尚娱乐广场：城商都魅力城条（慕9#干、模10#似楼的商业部宴分和室内街捕）光商都兰桂坊间（碎6#栗、蓝7#美楼的底商和亚两层独立街赖铺）先商都流行前惕线（吃11#狗楼的商业部偿分）恐极限运动广径场吴(11#歪楼旁的广场妥)搅商都魅力城单S敏TREET庆MALL搏的袋“栽气魄踩”斩所在扭主要是拉动锣市场的人气课，但是引入碧的商业，必秆须按照商业托中心区的业吐态引入对购替物中心经营嗽有益的业态烂；引入的商惑业应该是行闷业的龙头，暂能够带动其肾它中小商业低和品牌进入篮，迅速将市报场招商成功僵，缩短市场忙的培育期。险通过著“片街、铺、景繁”哄等多角度多铃方位的新颖种的建筑景观社，汲取国际汗商业建筑风锐情，营造出奸充满个性、湾体验、情趣买的商业氛围税，以经营珠查宝、香水化铲妆品、名表通、男装、女擦装帜、皮具、文郊化用品、通签讯、文化艺学术品为主，种以健身中心衣、美容美发甩、斥SPA江会馆、游乐贞场、轰文化展示卵、培训中心团等服务项目睛为辅，使人规们的日常生蚕活沉浸在购屈物其中、享洋受其中、蜻体验其中、如娱乐其中的迟美好境地。晴操作要点：岗引入知名品宗牌商家，将守行业的巨无厅霸与小企业凤融为一体，耻借助大商户辜同小企业的问错位经营，狠形成产品种列类的集群，酷扩大了整体水的辐射能力梢；罗商都兰桂坊敌S帅TREET运MALL差的表“练特色馋”爆所在黑中西美食餐划厅写+倡特色餐饮店挨+烤酒吧匀+禾非品牌专营构店弱+骂小商品面在建筑上以乒国际街庆区建筑风情祥为基础，自尿然建筑与特遮色风格相融饰合、古典与勺现代的对话锐为表现形式则，打造西南李区乃至郑州桑市一流的集烂旅游、餐饮伙、文化、娱隙乐于一处的挑，综合的、呢个性的、特讲色的商业步楚行街。在商都流行前西线刷S跑TREET围MALL姻的英“赛魅力乘”尊所在设以不同业态纯的专营店来剖吸引消费厘,闸充分体现一糖站式购物和惊服务竹,撕宰展示最新奇弱的娱乐项目坛、最刺激的质潮流运动、闹最全面的流捧行资讯、最鸣时髦的品牌战销售、最前霜卫的时尚装面扮、最流行铺的现代音像鱼、最时尚的敌科技书籍、欠最个性的休磁闲体验、最细贴心的生活三服务。操作要点：穿■葵完善合理的稻业态分布躲,偷引入不同业李态的专营店语，可以汇聚净消费人流，盖增加本项目月的出售面积防，尽快的回锄笼资金，增鹊加项目的成裳功率。锤极限运动广吉场统S扶TREET岂MALL汇的掘“许活力欢”重所在惊极限运动广恋场是饱STREE女TMALL省的又一户外迅体验中心，笑这里充满着锹活力与朝气族，每周的极昂限运动懒赛程吸引着休无数的人驻恒足，极限运揉动在国内属远于新鲜活动葛，因为其鲜秃见，而给予秤了人们很大自的感观体验雀及享受；在棵这里除了年牲轻人喜爱的当极限运动场摇地外，艺人辛的各种倍“询极限演艺厨”涌和定期的撑“战极限内衣秀衫”粒、状“潮极限时装秀眠”则等等文娱活所动，都将成含为项目商业搏的亮点及号桂召力。帖项目业态布抛局规划及目乘标商家说一、招商面龙积远根据开发商尼提供的平面春建筑图纸，档本项目整体率统计，一层寻可供招商面兔积为侦19046扩平方米，二涨层可供招商著面积为罩18411外平方米，三胸层可供招商话面积为具14890雾平方米，四哈层可供招商妥面积为炎6042扁平方米。肌二、各层业毫态布局规划厘1F伴：业态岁布局电动工具、水暖建材油漆、涂料、防水、防火材料类家具、布艺、窗帘、家具装饰把电动工具、水暖建材油漆、涂料、防水、防火材料类家具、布艺、窗帘、家具装饰危2F粗：业态布局勉规划证二层桐面积凉业态腐6#伤楼劲146累3探㎡蛮非品牌专营畏店、小商品牵7#毙楼造814腿㎡腾非品牌专营饲店、小商品珍9#遭楼耕4656熟㎡萄休闲男装，瓜休闲女装、沿配套高档美胀容美发、特教色餐饮劲10#研楼盾5646徐㎡丹综合超市比11#视楼房2900宣㎡匀流行化妆街凑，时尚美容夫街倡街铺藏1106帖㎡摧特色餐饮、桃酒吧财、锋大众化餐饮仍室内铺蜻1729宴㎡躬时尚衫服饰元、饰品、礼淋品、文化用篇品、雪糕屋贵、甜品店津3F喂：业态布局哈规划连三层只面积嫌业态说7#争楼尝307点㎡锹时尚潮流服耕装、运动用泊品、饰品、孟鞋帽、小包赌、礼品、文兄化用彼品、玩具逗9#星楼富4656宴㎡组体验式书局逮、音像制品辩，动漫天地龙、咖啡店、译琴行俩10#喘楼牙5646丹㎡恼综合超市宾11#粪楼太2900颈㎡盈量贩孕KTV直、局电子游戏中泡心于、网络会所追室内街圆217腹9岂㎡盾运动休闲、延运动用品革、极限旅游盘用品铸4F杏：业态布局略规划蚁四层章面积按业态改9#像楼厕4悉656粱㎡宁中高档餐饮消、美容美发咳、纤体、竞SPA继室内街型2179贷㎡构修甲、美容汉、足浴、显儿童反斗城尘、息培训中心、竹DIY油体验中心（郊订制潮流服斤装、陶瓷、届工艺品、插既花、饰品等豪）装备注：业态必布局规划方滴案在招商工颂作中将根据没市场反馈情订况进行适当逃调整。叙三、品牌目鹿标客户名单痰目标主力店筛名单式1.催超市主力店郊商家：舞沃尔玛、丹躲尼斯、易初碧莲花、世纪腾联华、北京圆华联、家乐直福、麦德龙仅、欧尚、好村又多、大润税发、乐购、述华润万家、躺百佳、家世箩界、农工商准、物美、人睡人乐、爱家盈、吉之岛、县新一佳、华习联吉买盛杂2.锈家电主力店评：推国美、苏宁据、永乐、五校星、三联、此大中、铭可宗达歇3.疏百货主力店尿：羊王府井、太役平洋、百盛拴、美美、大和商、新燕莎柜、伊势丹、偶天虹、茂业春、连卡佛、辟友谊商场、主屈臣氏秆目标品牌商都户名单埋1.详品牌商家刑女装：刺EITIE宇、可可尼、零卡尔兰迪、悟七色麻、欧遣时力、法路界易娜（法国梢）、倚韩菲妮、欧杰点、例外、溜声雨竹、杰均西、友CCDK章、蒙娜莉娅掉、卡莎迪娅得、圣兰诺、厘卡佛连市男装：犯利郎、七匹丈狼、苹果锣,尘宾宝、雅韵可、欧尼杰、秤佐丹奴、堡稼狮龙、威鹏把、迪洒、尊门品、柏特尔您、卡丹达仕凶、卡斯德利语、罗马帝王广、堡域、温费布尔顿、斯舱延丹洛、古眼士旗、戈派旁利、约翰王按子、爱缪斯束、马仙奴、嚼罗蒙、法派势、伦敦雾、遇皮尔卡丹、殿卡斯保罗、励七匹狼、森悲玛悉皮鞋邪斯：饼思加图、真西美诗、哈森森、梵诗蒂娜谜、天美意、很莲丽莎、莱出思丽、奥卡环索、袋鼠、铁圣大保罗、班梦特娇、富腿贵鸟、红蜻唐蜓、达芙妮猪皮具芹：畜梵高、华伦阅天奴、澜豹休、法国都乐组、华伦天奴回·罢乔登、意大厨利袋鼠、鳄系鱼仔饶、卡丹路、肺米奇、梦特沈娇、皇冠、挖、安特丽码珠宝：昌金大福、谢护瑞麟、周生聋生、金伯利溪、戴梦得、国周大福、梵烧姿、美亿、公田崎贝2.锣美容美发另美容美体否:纪悦妍思黛、慕雨林时尚俱绳乐部、俊龙每男子从SAP急、名角、艳兔丽、柔婷俩美发驳:够简、金手、牧标榜、沙宣屠、海伦、巨植星、皇剪、血东东、自由两空间执化妆品叔:泪碧欧泉、欧汇莱雅、倩碧乖、香奈儿、榴、资生堂、东SK-II称、美宝莲、期玉兰油、兰存蔻、雅芳、距郑明明、斯CK稠、阿迪、谊Za躺、泊H2O+咸、高丝、蝶看妆、欧珀莱顷3.断各式餐饮、绵酒吧彩快餐：胁仙踪林、肯危德基、必胜繁客、触TACO彻BELL艳塔可钟、麦臂当劳、德克垒士、豪享来泄、豪客来、醋千奖尊比萨、好肥伦哥脆咖啡：售卡布奇诺、左迪欧、哥德哄、米萝、上锦岛、海景、碍捷农、金帝侨酒吧、予KTV碗：企糖果娱乐空仰间、真爱夏KTV划、热舞、热翁度慢摇、零既点、风铃、肚西部酒城侵中餐讲:接小肥羊火锅赴厨、阿庆嫂、旱重庆一家亲赵、秦妈火锅扶、三妹火锅痰、小毛驴火出锅、潇记烩勇面、如意坊标豆捞、湘川慧洒家、闪记立总店、爽爽吗烧烤、雅惠栽美食城、膛1+1园中餐、江南泄八佰碗卷4.床图书、电玩瘦、影院、网坑吧颈图书：景三联、席书省、三味书屋存、新华书店执电玩：周幸福电子、县欢乐时光电呢玩、开园卡依通乐园淋儿童乐园：贴汤姆熊、贝腰贝乐、方特盾乐园琴网吧：热乐天、深蓝御、永胜、珠寿峰也5.漆通讯、数码胀通讯：礼河办南移动、河庸南连通、河缺南网通、河饺南铁通购数码：雕（趴经营面积较屿大的公司虏）玩八方数码、令中州通讯连捞锁、迪信通枣手机连锁、齿黄金海岸电犯子、天颐神焰达、新亚通裕电子通讯、芝国讯通讯电政子、八方和割盛孩第三章晚揪招商总体策得略斤一、招商总祸体策略沸（一）净敞主力店绿招商先行、榴销售紧跟闷，销售先于旋招商开盘，秩招商与销售碍全面束互动却本项目的起衔点在于招商侧，重点在销滔售。招商工典作的执行直甚接关系到项请目的销售和随未来的发展泥。商业价值越提升关键在坏于引进的商专家是否有足版够的号召力萌和吸引力。驻招商与销售欠的全面互动岭，一方面可美以保障项目架未来的良性爹发展和经营败，另一方面牺也可以通过聚知名品牌商纯家的招商成狼功带动销售娇，再以销售贤反补招商，德将商铺推向舅市场，又可她以保证资金蜡链顺畅，实刮现合理利润隶最大化。蔽一切招商工责作以销售为肥中心进行，劣销售先于招蒙商进行开盘劣，同时通过府在招商过程半中的控制，仍避免一部分门投资自营客纸户的流失，祝引导自营客锦户到投资客冠户的转化，潜来最终实现家项目的销售控目标。从通过招商和传销售的同步译互动，人气笨的聚集必将断不断提升项匠目的档次，尺商业价值也绍必将随商业殿氛围的汇聚绝而达到升值翻的效果。察（二）缘蹲主力店和大赚户招商提前训确定，散户臣控制跟进似主力店和大束户的提前确荒定，作为整驳个项目主题槽要点和项目捡今后经营能浴力的保证，什并能提猾升发展商物故业品牌形象珠以及物业商贝业价值。端尽早进行主锯力商家和大彻户的招商工昏作，可以在桥大范围经营善客户中选择芹品牌号召力姜强、租金价胸格高、符合蠢商业档次规光划的商家入喝驻经营，并洪确定所需经凉营的面积以纹利赞于轻小型商家进六场定位。残品牌主力店傍的确定对商甘业铺位销售勒价格的提升园、投资客户既的吸引、人叙流汇聚、卖掉点推广、散婆户的招商、咬租金提高等若方面都将会缝带来极其重醉要的促进作仗用。商业运献作讲究释“训成行成市磁”究，本地区其券它商家自然刘趋之若骛。百（三）鄙湿考虑到本项条目周边商业侨氛围弱、租功金价格不高纲等不利因素佛，招商营销枯上应遵循爆“芽主力店先行仁，造市先造泄势，引而不谱发，挤压市啄场访”饰原则。荐主力店先行先，造市先造固势辆通过大型知衡名主力店的桃招商进驻，进先塑造区域惠化和高端化战的市场形象未差异，引起孙市场高度关袭注，通过政丧府、媒介两疗方面的造势假，以求达到裕树立市场形锦象标杆和引将领市场经营等价值的目的解，进而引起耻郑州区域业孩内轰动。衰引而不发，森挤压市场悲为了避免与员商家漫长的叮讨价还价，柏也为了避免答部分商家结佳成烫“乔战略联盟沟”般的可能，我钢们通过形象障包装、宣传土推广，以及加人员推广等艳手段将商家矛的味口调起符来后但却不律开始正式招收商，可通过差诚意登记的降方式积累大廉量的诚意客尾户后，而且筒大家都迫不蔽及待时才开物始正式招商暮，使需求瞬若间爆发。这出样就能以庞预大剧的诚意客户泡作为砝码跟供品牌大户店宗谈判，减弱王大中户的砝旅码，从而能俩够逐个击破乎。薪（四）姥梯“辛建市刮”苍而非哭“欠抢市驻”狭，占领新的务市场份额凶“裳抢市耍”性必将以降低叠门槛、牺牲且收益为代价径，迫“再建市格”庆才能领跑市陡场具备独特萝性和不可替叠代性。尽“像建市召”南可以规避与琴现有市场的门同质化竞争幸和低租金价兰格的竞争，匀通过品牌化毫、专业化、柄精细化、多娃业态复合化客的打造，一陵举超越郑州瞎现有商业市服场。奖（五）虏妖严格把关，曾先紧后松检商家经营能犹力强弱直接扯影响项目的寸生命力，不狠加以甄别而介使大量辐射接区域小、经辞营能力不强爷商家进驻，辆不仅难以保甲证项目经营掀收益实现，惠一旦被市场蚂淘汰，势必唉使桌整个项目陷敏入困境。塘（六）歼册立足长远经劣营，给予市族场信心蛋引进知名的访商业运营管齿理顾问，体辈现开发商立抬足长远经营沫的决心，以奴高起点赢得礼经营户和投北资者的信任辞，此外，专牲业和优质的伴软性管理和能服务对本项循目日后的经伪营管理起到把很好的支持速作用。货二、招商执雾行策略抢（一）错牙招商模式侮项目的招商笑模式可划分滤为主力店招茧商模式及品吼牌店招商模潮式两种离形式。我1仰、主力店招乎商模式运主力店部分牌为整体出租乞，直接引入艘一家与项目责定位相符的彼主力商家，川使其相对独蒙立经营、独状立管理。恭2锈、品牌店招沙商模式振散户采取铺迅位分割出租桥，根据业态和功能规划、默品牌的有机形组合、需偏求面积大小卵进行有针对辨性的招商确侵定，通过商裳业经营管理隶公司对其实陪行统一管理礼、分散经营敲。跨（二）岭声招商策略缩1懒、主动出击念策略量这是招商比疼较常用的策筹略之一。在古立足郑州本测地市场的同躲时，招商范皮围将扩大到躁深圳、北京梦、上海等大贵城市，涉及惹到一些国内早外知名品牌午商家，将一予些具有市场沸知名度和号轿召力的品牌艇商家进行邀绑请并进行一蒙对一的洽谈敞，加强前期遣双方的了解薯和沟通，为森下一步与商背家进入实质芝性合作奠定勤基础。棵2夜、因时利导寺、因时利势阁前期对租赁嘱模式和招商金模式不作固肢定而是做最仰优准备和多怖方面选择，池全面了解掌徐握、收集重蔬点目标客户效信息加以资巡料整理，在凝后期根据实布际情况再作桨最终决定，鲁无论是何种滚租赁模式和茅招商模式皆荡然。朋3充、主题先行毁策略挖——承形成商业项休目的向心力躬因不同而出裳名、因差异惭而生存，除耽了正常的营踢销渠道可以蚀传递招商的年消息外，项蚕目自身差异松化和独特的燕定位也可以篇引起市场的免轰动，新长捧城国际盾STREE堆TMALL委招商未行而昨声名远播。管以例"渠多业态复合愤，一站体验起式购物观光血"僵为主题，彰降显核“菊准第四代商钟业穴”北的经营形象剂和风格，才随能在激烈的壮竞争中独树光异帜，突出桂个性，在招丑商工作中把抱握主动，吸计引商家上门雷达成合作。裂4碎、以商招商握、发挥头羊便效应莫首先确定入察场各行业品尸牌大户及有玻影响力之商勿户，跳充分发挥大伸品牌、大商那户的带动效匆应，增强项例目核心竞争职力，并奠定漠其它中小商尺户入场的信析心。暑5塞、大户厚“旦三优侨”霉，小户扶持亦大户林“恰三优盖”降政策：事优先认租：撞行业内龙头县大户优先在扯我们给定的絮范围内选铺胳；棵优惠招商：奉给予行业内邪龙头大户和列品牌大户给叙予租金优惠慰；客优化组合：神尽量在我们喷的计划合理蠢分布大户的尸位置，充分侮发挥他们的笼品牌和市场亮影响力，有要利于带旺其崖它提中小品牌，名也利于整个劲市场的长远筋经营。雹小户扶持政切策：艳引进优质品迹牌代理权给柴予有发展潜帜力的中小散左户；子给予部分散糖户优惠的付员款条件，减添轻其经营压狮力；城成立创业基赔金，有发展胖潜力的小户殃可跃申请装修借貌款。猪6伟、充分利用身各专业协会夏，实施活动唐营销策略倒与服装、家井电等权威性疗行业协会及笨组织建立良支好合作关系桶充分发挥其衬行业内部影登响力及其广透泛的商户资继源驻针对目标客饥户有的放矢纯的宣传项目炕优势舞以最具权威艳之方式树立附项目正面形抛象，扩大项最目影响力，突从而增强招搅商力度洒7械、控制性策厦略柔对各业态进抚行组合并控糠制，打造专串业形象，择智优进驻础对大户采取墨“侍欲擒故纵屡”煤战术，让一车部分大户先轧进，而暂时钓不让其它大刻户进入，令姜已进入的大坦户有不安全绝感，进不了闸的有迫切感芝。另外，在曾对大户招商趣的同时，还贷要优先招进抹部分中户，烤以对大户起今到震慑作用迈，防跪止大户结成应“暴攻守联盟迁”扰各阶段推出梁的优惠政策王进行名额控否制，制造紧黑张感兽同一品牌不住同商家进驻完进行一定的炎控制，营造职健康的竞争秆环境美保留部分好珍位置暂不推哄出，以备其条它外地品牌译或者谈判周报期较长的好场品牌进入，朋同时有利于稻解决不可预驶见的调整和圾纠纷侨三、租金策报略键（一）泻小招商政策掘任何新兴商法业市场从开糊业券——恐兴旺尿——永达到合理的斜租金尖水平，均需挽要一定的时灶间来进行培振育，培育时拿间的长短根锋据市场所处柜的位置、商灿业环境、市拐场规模、项桐目自身定位纲、商业业态宽、竞争环境产等的不同而慕有所差异。螺若不给予市系场一定的培芽育期，一步胃到位的直接赴以理想租金罢对商户招景商，对市场舞而言无异于学“铲杀鸡取卵若”桶，一方面商亡户不愿意进浪场，容易造侮成市场空置恭；另一方面舰，即使能招同到部分商户帽进场，但由伍于商户经营醉成本过大造脏成装修投入扭不足及经营搅规模太小，钞难以形成良幅好的购物环断境，加之市拳场人气、客亡源短期内难疗以形成，市竹场不温不火贴，老商户不外愿支撑、新诱商户不敢进弱场，造成恶塞性循环。付为此，我们咱提童出糕“最放水养鱼户”臣的招商政策渴，从四个方贱面对市场进绳行培育：紧合理的业态视规划：有选妻择性的引入蚂有一定经营俗能力的业态乖和商户。久租金优惠及鸣免租期：开灰业前絮1失－楼2赴年给予商户迁不同程度的闹租金优惠，派同时对签订卫长期租赁合浅同的商户提议供一定的免葵租期御。球后期市场的兄经营管理：芹俗话说燕“龄甩手掌柜不母成事梅”倦，我们不仅口要把商户招爬进来，还要耻让商户旗“找进得来、有箱发展、赚到钻钱洁”就，市场的后度期经营管理棍也是商户十捞分关心的问卫题，市场的潜经营管理不弱仅需要专业讲的人才，还竞需要一定的播宣传推广费诱用的投入。敞因此我们建下议开发商聘守请国内外知鼠名专业商业抱经营管理顾拒问公司，并赔组建专业化胸管理队伍；液另外建议开乔发商承诺在溉市场开业前除一年投入一循定的的经营且推考广费用，用菜于推广市场有、宣传商户晚，以增强商农户进场经营掘信心。脉（二）貌严租金价格策访略武树立项目高率端价值形象过，低开高走战，稳步上升罪确认项目合奶理实收租金零后，初期对赔外宣传社租金定位应盖高于普通市愈场，根据《斥商业定位报准告》初步拟焰定租金为一裳层寄90渡元四/普㎡、二层栽65文元皂/轿㎡、三层六40侵元足/溉㎡、四层星25或元伍/农㎡向(畏按建筑面积狐计算斑)爸，通过高端络价格树立项诸目高端产业收形象。但考伴虑到市场实柿际租金承受贱能力及对商宏户放水养鱼扭的的经营政棋策，在市场避培育期的首赏年和第二年哈，招商过程集中可以通过迫各类活动及留折扣给予商隶户一定的租处金优惠，使家整体租金水至平达到市场炼普通水平，泡通过高端形夺象、低端价贫位迅速引爆业市场，随着货市场关注度择的提升，以怀及商户的入哥驻率不断提躺升，通过减展少折扣稳步北提升租金价艰格。吩因此，同致聋行建议在项次目开业经营弊的第一年，盗对商户租皇用一层实行租免租三个月葬的优惠，后烫三个季度的喂租金按目标颤租金的曾66%泰收取，实收替租金为腾59博元验/膨平方米佳/含月，二层、民三层和四层件实行免租半敌年的优惠，代后两个季度汗的租金按目恭标租金的笨60%呢收取，实收塘租金分别为煎39贪元陆/俗平方米、栽24蚁元棋/制平方米、鸽15贼元洋/禁平方米。市荒场培育期的饮第二年，各采层分别按目谎标租金的膏80%威计算，实收智租阔金分别为尼72驼元腥/终平方米、太52脆元猜/骂平方米、祝32拳元雨/午平方米和冒20克元遮/米平方米，第惭三年达到目斑标租金。各支层平均租金损初步定位如售下：首各层平均租以金表吊楼层闯第一年租金凭第二年租金瓦第三年租金站三年平均租澡金翻一层白免三个月，评45.捎0蜜72.0咐90.0摊69.0张二层搭免半年，浸19.5集52.0堵65.0勺45.5蛾三层铲免半年，万12.0墨32.0户40.0层28.0泄四层乐免半年，绳7.5拘20.0奴25.0妙17.5鸦备注：具体针租金价格将浓在正式招商食前半个月确过定和公布。锤四、招商优乎惠策略事（一）圣揪主力店优惠诸政淡策旦主力店的进歼入是整个项框目的整体形驱象及对商家谁吸引力提升寸的重要一个梨步骤，所以遥为了确保主桌力店的进入今，可适当对颂主力店提供向相对优厚招烈商政策。裙专项的租金址条件及优惠惜政策璃提供外墙体佛广告位墙召开签约新誓闻发布会将（二）此尝品牌商户（旱大粒户）优惠政匀策暗为了确保各训行业巨头的析顺利入驻项习目以带动其帮余中、小户宫的入场，在巨对其招商的苦过程中，可叼适当对其提掉供一定优惠恳政策，使其弦入场。毯前期租金条框件优惠政策学商户类型泰行业龙头商阳户伤普通行业大挨户巷大户资格省谷合标准剥品牌：掏国内一线品厘牌。舞面积：污除餐饮外，刊需求面积在钻200m富2劣以上惊行业影响力印：英行业内龙头芽商户具有较厚大影响力，歪能带动大量销其它商户入胁场。绍合作态度困积极支持本慈项目的推进罪与发展，积换极配合项目痒推进过程中担的各项工作块与活动。妄品牌：迷国内一、二惑线品牌。仰面积：个除餐饮外，知需求面积在保100m复2盒以上牢讽行业影误响力：两行业内具有挪较大影响力丝商户，能带振动部分其它目商户入场。抛合作态度竭积极支持本奇项目的推进袍与发展。裙租金优惠政忍策聪在普通优惠熔政策基础上光租金可再享杏受劈8橡折优惠稼在普通优惠绢政策基础上硬租金可再享档受用85第折优惠优先选铺权幕免费制作认DM济宣传单页锹免费为其做艇形象宣传嗓（三）悠各优惠促租措译施蓝1谎、租金减免哗优气惠眉为了促进各膨类商家的尽桂快签约，早拖日达到本项仅目的招商目耍标，在短期叮内形成热租福的场面，在传保证开发商蜘基本利润的摸基础上，作快减免部份租约金的优惠。秒秒金计划逝为了吸引商唤户尽早达成旅租赁协议，悲建议实施越野早租赁租金刺优惠越高的裙“祝秒秒金计询划锣”攀。先将对外凭公布的租金兰水平往上提坡高一定幅度昏，按照达成庸承租协议的蛾先后，制定猎相应的租金部优惠比例，桶如：盗在适2006厕年皇9慰月之前达成樱承租协议，泽给商户予租行金曲8松折朵优惠；逮在妹2006白年阿10干月之前达成繁承租协议，洪给商户予租晃金例8.3裙折言优惠；凝在预2006吧年婶11盖月之前达成劝承租协议，氧给商户予租待金燕8.5社折普优惠；锦在隐2006馋年询12棵月之前达成牵承租协议，耕给商户予租贷金呼9径折炒优惠。时注：各具体优惠比挽例和时段在罢招商时另作估确定。狱一层首年免画三个月租金雅，二、三、敏四层首年免剩半年租金要先将公开的仇租金标准往膊上提高一定奥的幅度，在奏招商时为了僚吸引商户，钓建议项目首牛层撞以嚼“晌首年免三个剧月租金疫”洽的优惠方式承来吸引商家少的进驻，表坚面造成是对镰各个租户大挎让利，让租诊户在一个短孔期内不知不坚觉地形成抢桥租的心理。续免租措施在缝公开招商前刺期，规定缝一个期限内尽（视具体情编况安排）实食行首年免三宝个月租金的因优惠策略。御为了在招商利时吸引客户穷，建议二层联、三层、四亏层以充“灰首年免半年劲租金奸”凉的优惠方式各来吸引商家未的进驻，通狱过较大的租赵金优惠，带怠旺二层、三物层、四层的兼招商，营造填良好的招商德氛围，进而我促进一层和皆二层的销售析和招商。衫2误、增加商户寒装修期优惠集通常市场都钉会给予商户辈免租装修期巴，以便于商愧户装修、办妨理证照等开腊业筹备事宜洋，越大的商延户装旧修期越长，邀大型超市和户百货商店的肿装修期将长朋达四个月至区半年或以上州，小商户也羡会要求给予衔装修期一个落月。具体装宪修期将视项焰目的装修程丘度而定，在殿招商前根据糕大小商户，阔制定标准的税免租装修期绒限。杏为了促进商居户进驻，建洋议在招商的热中、后期，恨在给予商户湾装修标准期证的基础上，神根据商户的距知名度及规颂模，增加一将至两个月的约免租期，以惭刺激商户的年承租。趴3蒸、送广告宣狸传牌使用权较除了外立面及的几幅大型捧广告牌外，添市场内各独况立商铺预留两广告位，以昏保持市场统称一形象，同年时活跃市场横的商业气氛虹。妈户外墙体大寿型广告牌只逝送给主力商敞户，其它商球户有需要须龟另行租用或酒优惠租用；宅其它品牌商揭户可赠送场餐内小型广告帐牌。咱4界、以客带客陆已承租的商竟户介绍新商室户入驻商场闹，给予增加哀一定期限内陡的租金折扣乎。挑5许、小户扶持搁小商户做为管项目招商一怨部分，在遵绸守招商总体红策略的前提主下，应该对富其实行一定获的促租优惠岸策略：献引进优质品片牌代理权给槽予有发展潜梯力的中小散撞户；娃给予部分散则户优惠的付辞款条件，减胀轻其经营压揭力。眨第四章冻肝招商阶段划沙分及执行策愉略疤一、项目入剥市时机规划模“扒良好的开始费是成功的一软半守”敌，入市时机锐和方式把握炊得好，才能距产生好的招翠商开局。入妈市时机的选路择要综合考偷虑以下几方愧面因素：线1垂、项目可租陈赁时间：仔根伍据本项目的肾总体营销策惭略和工期情格况，选择在烫正式招商前义3深—勒4六个月入市宣洁传，一方面葵为项目提前财造势、另一驼方面可为正烤式招商积累冷有效客户；客2槐、准备充分融后入市：吗入市前必须鸦对招商处、划项目周边环菜境进行改造元，让工程形游象等内外包疾装方面有良绑好形象展示症，在沙盘、兄模型、招商茄手册、展板牛、荷VI听等招商工具材齐备的情况说下入市，才辫能彰显出本与项目高端的捏市场形象和欠发展商的雄敞厚实力，增锹强客户对项堆目的信心；完3能、无造势不这入市：利在商业地产疫市场如此激掌烈的竞争态出势下，业内俘人士公认：势“镜无造势即无行市场垮”御。入市前的壁宣传造势与紫形象展示对吵前期的招商禁及客户心理紧具有较大影钞响，因此在翼项目入市前乳必须要有足寺够的宣传造燃势，能够初筹步建立品牌疫形象并吸引烟客户关注，丹为前期招商蝴作市场铺垫易；计4梢、有目的地猎入市：框根据发展商贷的资金运作巨需要，合理兼安排营销成犬本投入和回江款的进度，惩提高发展商欺的资金利用贡效率；锁5蛇、有控制地料入市：传根据价格策源略等分期分揉批有节奏地嘴向市场推出仁产品，避免丙一拥而上，料实现均衡、雪有序的招商拒目标；得从项目的招耐商总体策略蛙出发，民“愿主力店招商削先行、销售唱跟进，销售否先于招商开贴盘，招商与骑销售全面互晌动温”波，在主力商被家提前确定抄的前提下率杀先进行销售普，以主力店妖的入驻来带罢动销售。反身之，可以通臣过项目良好秀的销售氛围疏来促摊进招商工作投的顺利进行舅。辛二、招商执蚂行思路组在确定具体洞招商阶段之采前，应该对惧项目招商执仙行有着非常残清晰的思路茶，因为整体步执行思路是并项目各阶段雄要达成什么锈目的、该如尿何执行的依门据，综合项扑目的总体战捕略，而项目招商执联行思路如下叙：形象推广阶段：形象推广阶段：市场形象建立，项目整体品牌推广招商预热阶段：招商预热阶段：经营前景（平台、渠道）、市场管理模式的招商信息宣传、举办新闻发布会、专家论坛等政府参与的社会活动招商诚意预定阶段：招商诚意预定阶段：经营优势推广、诚意预定及优惠政策宣传、行业论坛活动造势主力店意向协议的签定阶段：主力店意向协议的签定阶段：主力签约新闻发布酒会、强势炒作公开招商阶段：公开招商阶段：大型活动造势、优势强化宣传、社会活动举办市场开业：市场开业：市场开业宣传、整体经营推广活动举办病结合华城项苗目的工期特贞点，以及整瑞体营销执行抹报告中的止希“象以经营为核爷心，营造市舍场信心，招县商带动销售惠，销售反补围招商，招商挨与销售全面稍互动厅”民的营销指导浩方向，华城吸项目的按招党商的类型主检要可以分为炮主力店冬/激次主力店递招商、派知名命品牌店招商心、中小散户议招商摩，三大类型杯的招商相辅霸相承，具体沿在楼体、引谊入品牌、时成间阶段的执负行落实上，迈参见下表（脆阶段性思路沫）：火事项申招商滔类型廉楼体楼层侍品牌列举腥重点执行阶利段封达成时间荒主模力止店别次赖主穴力输店贷招国商除10#批楼二三层僻沃尔玛、丹蔽尼斯、易初递莲花、世纪退联华、北京柔华联、家乐荷福、麦德龙孔、欧尚、好论又多、大润逝发、乐购、翠华润万家、歇百佳奉等综合超市补06拉年柜8垂月未-12钻月，在第一单期商铺正式炉开售前狐争取在今年雷10斤月中旬签定丘意向熄9#贝楼三层四层且1.焰三联，三味库书层等体验糕式书局；四2.凯束汤姆熊、贝秆贝乐、方特望乐园等儿童投反斗城；雅3湾.略位于四层的叙大型餐饮酒尼楼；缓从脂06飘年津8确月份开始，枣贯穿整个招副商始终酷今年巨12价月底正式招追商阶段，达片成意向，争私取签约岔11#砌楼三层旧1.乱真爱恨KTV孩等量贩小KTV色2.线幸福电子等竖电玩中心、领大型网络休改闲会所爹从献06霉年姿8手月份开始，兆贯穿整个招顾商始终看待定待知兔名虚品叶牌填店由招鸡商开10#西楼一层荡八方数码、熟中州通讯连垒锁、迪信通甲手机连锁、用黄金海岸电煮子、天颐神草达、新亚通跃电子通讯、丑国讯通讯电换子、八方和辈盛等昂从岸06昂年睛8薪月份开始，缸贯穿整个招弹商始终活今年资12叹月底正式招盗商阶段，达稀成意向，争树取签约怜9#觉楼一层二层店EITIE垮、可熊可尼、卡尔剂兰迪、七色尖麻、欧时力皆、法路易娜供（法国）、廉韩菲妮、欧竭点、例外、应声雨竹、杰趟西、播CCDK柄、蒙娜莉娅爽、卡莎迪娅算、圣兰诺、盏卡佛连右等假从粪06话年尸8毫月份开始，各贯穿整个招粮商始终竭先签定意向睁，明年汪3抽月份絮9#鸽开售后达成怎签定合同全11#养楼叙档次低于脉9#幕楼的日韩时舌尚流行品牌前等流行时尚爽元素，及美见容美甲等抄从廉06霜年邀8见月份开始，违贯穿整个招剩商始终玉待定社8#雷楼凑银行或肯德进基、必胜客纤、商TACO涂BELL刻塔可钟、麦锈当劳、德克呼士、豪享来渔、豪客来、菜千尊比萨迟从絮06镇年苏8警月份开始，拿贯穿整个招务商始终谁先签定意向肿，明年济3弟月份宗9#副开售后达它成签定合同蜻中铺小斧散填户鹿招桌商草5#6#7棍#勉楼及独立街葬西餐、咖啡浙、酒吧等品横牌及非品牌雄专卖商家，父有脊小肥羊火锅咐自、阿庆嫂、宅重庆一家亲广、秦妈火锅糟等逐从夹06飞年锁8坝月份开始，并贯穿整个招泄商始终固今年伟12凡月底正式招荒商阶段，达贩成意向，争记取签约筹9#菜楼室内街揭服饰扮DIY大店、金手、争标榜、沙宣青、海伦、巨护星，悦妍思乘黛、雨林时背尚俱乐部、稠俊龙男子免SAP顾美发美体等稠从林06般年消8背月份开始，察贯穿整个招堆商始终桌先签定意向滑，明年换3配月份望9#你开售后达成缺签定合同件三、招商具砌体阶段划分腾由于项目的越招商有一个窜循序渐进的遗过程，为保折证招商取得转最大的雄经济效益，所并使项目能晶随时根据市题场变化情况逮作出相应的射策略调整，弦同时结从项目的总罗体营销策略召和工程进度亮角度出发，惨最大程度实闲现项目销售瘦和招商两旺探，坟我司建议项鞭目分五个阶咳段进行推广喘，同时也兼悬顾全局，尽喘量使每阶段毫的推广都做戚到为下一阶茎段招商推广验奠定坚实的功基础。器（一）甲挂招商筹备阶杜段育招商筹备阶下段诞时间仅2006.冒6盼月下旬尊—塘2006.磨8蠢月中旬搂工作内容困1速、招商队伍技组建及培训乞2仪、确定主力娇店意向仁3咱、相关物料殿准备南宣传策略资形象塑造、酒理念灌输铜宣传方式惭通过围墙、免楼体广告牌能进行形象宣蛮传；丈2团、商户深度参访谈；勿包装检策略呢现场包装的艺施工、售楼冲处、围墙顶粮上广告牌、番现场导示系钳统、围墙、龄条幅演达成目标旧1毛、售楼处基拨本完成仍2申、广告公司桃已确定陆3朵、围墙广告晚出街婚4些、广告方案师基本确定根5螺、传递项目欣市场高端形猫象，达到一创定形象为塑造谣、概念认知摸6偶、根据市场嗓的反馈情况孟，及时调整殃各阶段的营坛销策略。旧第一阶段：披招商筹备阶葬段珠时间：惕2006直年片6蕉月下旬胁—婶2006戴年恨8联月中旬帅原则：潮推出整体形犬象、理念导茄入翠目标：拣增强项目市津场认知，树斜立高端市场纹形象，引起津社会广泛关升注抬实施方式：把户外广告牌部、项目外墙工包装、钩DM荣单张粘（二）散羽形象推广、段招药商预热阶段造招商预热阶塘段织时间里2006.纯9芽月污—焰2006.导10毫月中间州工作内容丈1守、与主力店幻签订意向书利2猜、确定大户研和次主力店跃意向拿3定、与其它商体户保持进一梅步联系姑禽4礼、对外地商湿户的初步联坝系假推广内容盯形象宣传：楚1喝、倡导升级胀换代，树立轨行业标杆杀2鹊、项目自身散优势行信息宣传：煌1况、专业物管绪顾问、主力许店进驻炒作煌2赠、新闻发布拍会、论坛活波动等信息客推广策略肤1乓、报纸硬广虽深化项目形示象，推出项鄙目优势冰2锤、报纸软文京进行战略伙和伴的炒作、波新闻发布会摧等活动的报棵道巷3荐、专业物管面顾问、蛮主力店小签约新闻发谊布会童4凶、铁西新规卡划经济论坛切推广方式倘1呈、报纸硬广赛发布现2疮、软性文章付炒作道3关、电视广告撑4奏、新闻发布度会、论坛等闲社会活动侧5已、户外广告晋牌及围墙广旷告等哄包装策略默项目招商部芹现场包装、乳条幅悬挂组达成目标动推出项目优舒势、炒作战痛略联盟、形纷成社会影响脖力及轰动效可应，为招商潮诚意登记造浙势，同时对求经营业态进咐行适当调整背。灿第二阶段：棕招商预热筑时间：景2006等年牵9涝月桌1相日丧—疏2006珠年壤10疾月愁20椒日个原则：连项目形象深吧化、招商信堤息宣传、营滔造社会公信讽力澡目标一：深乌化项目形象拆，宣传项目匠优势雁实施方式：诵报纸软文、愤报纸硬广、校电视广告、俯户外广告牌自、招台商处包装呈软文形式发烈布内容：雕1萝、项目经营伍理念、多业责态复合性、源一站体验式舌、专业经营评管理等的宣推传限2粪、项目经营洋发展战略（溉休闲生活体塘验中心）的贱宣传俗3姜、谱写郑州驻商业新时代较、新模式，你主力商家进将驻项目信息岁硬广形式发联布内容：倡1密、整体形象却——郑新长城国际置STREE涨TMALL渣，雄踞郑州威、领先中原毛2庭、项目经营皮平台起——睬郑州商业翘想楚、时尚魅氏力前沿走3牵、经营辐射烛区域牙——垦内需：郑州斥市，外供：荡郑州周边城亏市瓜4身、招商信息孕及大型活动呈举办信息抵——宁招商诚意预商定信息、论沙坛活动举办垫信息弹目标二：引春起大中型商时户对本项目者高度关注及渣认可，聚集洗意向牵商家但实施方式：请专业物管公嘴司签约新闻锈发布会、主感力店进驻信声息发布、经耍济论坛嚼新闻发布会驴：驶1辨、发布与知殊名物管顾问块签约新闻请2逐、联系各相坛关行业大商倾家、政府官爆员、行业专信家、相关媒渔体记者到场槽与会隐3第、对项目整掏体情况、项荷目经营发展宁战略进行重敬点推介、并晒请专家对本瘦项目先进商欣业形态进行线分析吉柜郑州经济论也坛会：棋1坚、组织意向悟主力商家、椒行业协会及锁学界人士参史加师2曾、知名学者匠政府官员分烤析郑州商业冬发展的前景训及对郑州西弦南版块的影厅响乎3裤、政府官员屯分析郑州经常济发展的前愤景及对郑州切西南版块的售影响暖（三）钟掌招商诚意预奇定阶段富招商诚意预笨定阶段储时间饲2006.信10.20及—贞2006.满12.20镜工作内容葵1坊、与主力店散签定正式协晌议摸2奥、次主力店萄和知名品牌邀店签订意向尊书并收取诚护意金简3萌、岂向外地商户生传播招商进匀展信息确定扶其意向居船推广内容亿形象宣传：国1席、郑州商业跃翘楚，蒂造拼完全生活体环验中心考2昨、项目自身赔优势额床信息宣传：俗1吊、诚意预定纱火爆兵2乞、论坛活动霸3湿、招商政策锯4研、主力店签界定新闻发布码会灯推广策略缘1虽、保持市场律的持续热度歼2楚、报纸软文尾传递诚意登过记火爆信息江3泛、大型零售呼商业行业论预坛新闻发布仇会撑推广方式套1搏、报纸硬广藏发布短2弯、软肾性文章炒作嗓3斑、新闻发布抄会、论坛等妻社会活动幼4仇、电视广告鼓5逼、户外广告谷牌庭包装策略佣项目招商部贝现场包装、志条幅悬挂、恋户外广告牌境更换买达成目标馆热点不断，舅市场持续高梳度关注，形名成母“袍引而不发，目挤压市场两”蜜的有利局面冤，为实现招嗓商开盘火爆须场面奠定基乔础舌第三阶段：稠招商诚意预凭定歼时间：素2006驾年质10构月第20滴日碗—句2006篇年湾12盆月纹20减日时原则：名项目形象高脖度深化、招门商政策传播嫂、加强项目诱吸引力；念点燃招商导座火索，但引趋而不发，加跑剧市场饥渴猎度，实现火苹爆预定局面广。慈目标一：感继续深化项棵目形象，宣识传项目优势么，不断提高率社会关注度破实喷施方式：萄报纸硬广、睡论坛杂硬广形式发筐布内容：俭1现、棒岛项目经营模康式与定位钳2灭、弹研项目经营平苗台鼓——言郑州商业翘哨楚、时尚魅拦力前沿硬目标二：训点燃招商导种火索，但引砌而不发，加米剧市场饥渴喜度，实现火邮爆预定局面洒实施方式：狱硬性广告、娃报纸软文、详电视广告、算新闻发布会机、公众论坛鼓发布误硬广形式发械布内容：歌1盖、招商诚意折登记信息帖2切、招商开盘拿信息发布杠软文形式发哭布内容：地1掘、经营优势斩推广昼2沾、诚意登记股信息及优惠煌政策递3估、诚意预定累现场火爆场恰面盆新闻发布会立：乳1眯、诚意登记外现场新闻发英布会忍2真、联系各相本关行业大商策家、政府官撒员、行业专意家参会、相携关媒吓体记者等到罩场与会哲3挪、行业大户割入驻新闻发衔布会发孕大型零售商醉业行业论坛会新闻发布会稠：谦1锤、货假组织已进驻残主力商家、遥意向大商户懒，行业协会铺等人员参加吴2拒、凉愁零售商业行长业协会与各套行业大户共锡同谈零售商财业发展方向析（四）婆折正式招商阶网段炕正式招商阶坊段余时间般2006.详12.20玉—朱2007.尤1.31芒工作内容琴1阀、与次主力料店和知名品亿牌店武签订正式租拖赁合同杯彩推广内容某信息宣传：仰1轮、正式招商胶信息末2掏、招商火爆岂信息末浅推广策略束1扰、报纸软文授传递招商解磨筹火爆信息托2冬、各行业论奴坛新闻发布卧会佳推广方式豪1旺、报纸硬广柔发布爷2历、软性文章壶炒作窜3薄、古罢事件营销拳4孕、电视配包装策略妈招商部现场袄包装、条幅永悬挂、户外忽广告牌更换滨、内部设计贺展示被达成目标荷以短平快之汇势迅速引爆忆市场实现招唇商目标歇第四阶段：单正式招商期假时间：穷2006赤年姨12辣月堪20推日伶—爽2007就年究1甲月现31斗日市原则：门项目优势强思化宣传、奠刷定商户信心怕、引爆市场秋需求疑目标：铲由借“询引而不发祥”录到纪“爹一发而不可申收拾劳”坐，全面引爆糟市场需求，守招商取得开绕门红桐实施方式：问报纸硬广、诵电视广告、驾报纸软文、肤新闻发布会损、大型开盘魄活动圣硬广形式发载布内容：轮财富大门正谁式开启、占罚有先机、钱悄途无量局郑州新长城拥国际妥STR掌EETMA望LL情正式对外招怎商酬软文形式发环布内容：筑工地现场跟幸踪报道淡正式招商消幻息订招商现场情左况报道处新闻发布会佣：岩1待、推广基金漆成立发布及蚀公证会疑2攀、行业大户区正式签约新愿闻发布会赏波3证、联系各政则府相关部门暖负责人推(栋如工商、税夺务减)络、相关行业植大商家、行茂业专家、各布行业协会参燥会、报纸电度视等媒体记尊者到场与会埋（五）邮玉招商持续阶债段央招商持续阶梁段盗时间坝2007.进1.31蹲—腾2007.性4.31鼠工作内容谦与其它知名刘的品牌店和蹲散户签订正扣式租赁合同丝，做好市场泊开业前的准饮备骨推广内容纲信息宣传：朽1周、主力店及眨大户进驻宣令传罢2刘、招商蚊政策谣推广策略朝1南、报纸软文煤传递招商开盏盘以来的火杆爆信息顶2扎、相关阶段宫的优惠促销办活动傻推广方式因1玩、报纸硬广父发布轨2非、软性文章争炒作列3自、电视广告汉棵达成目标拔延续招商诚资意预定的良绸好势头，实公现汁9#钻楼、梢10#迎楼、主力店贱和次主力店侮的招商，跳6#繁、衣7#畅楼散户制80孕％以上招商肚率喘第五阶段：制招商持续期椅时间：选2007构年遗1唯月阔31副日霞—伪2007说年当4也月驱31逆日尼皇原则：牙保持正式招爆商的良好态辈势，进一步拘引爆市场他目标：旁与其它散户帖签定租赁合把同，力争实挨现党80精％以上的出义租率朴实施方式：爱报纸硬广、枯报纸软文、弱电视广告、猎大型促销活淘动排硬糟广形式发布您内容：郊1杨、财富盛宴池认等您入席颂2喉、郑州新长策城国际龙STREE醒TMALL颂即将部分开挂街营业（五淘一黄金周）免软文形式发穷布内容：感3宣、招商火爆吼信息报道膊4名、开业准备厦工作报道葵5辉、经营管理猎宣传坚四、招商与可销售阶段划塞分组合很基于项目的拌总体招商策苦略，在保障法开发商收益身的前提下，飘项目在安排办招商和销售袄的时间节点事上将会有先绳后次序之分慕，而不同的建营销节点其柏在媒体上的茫宣传内容、砍宣传方式、窝宣传重点、垦宣传目的等回都会有较大罢的差别，因劈此在具体划修分了各招商妥阶段之后，汁我们应该将喇招商和销售锐两方面综合康起来考虑，凉以理清在各掌阶段上究竟煮是以招商宣远传为主还是朵以销售宣传钉为主，抑或乔招商和销售糊宣传并重。势旅7慎月斑8要月笨9眯月萍10牵月亏11祝月捆12馆月奉1验月繁2矩月铁3疤月屑4吧月棵中锯下掌上图中题下阿上夸中过下邪上丹中皂下伞上衫中册下废上牙中续下死上撇中哲下酒上畏中隐下酸上桂中帐下踏上倘中喜下拦销售线线整体筹备恨形象推广败颜趣骗招商销售预丰热毯销售内部认令购闹销售开盘莫强销期娃强销期（二析期认购）给尾盘冲刺期商（二期开售便）舌招商线蔑招商诚意预获定柿招商开盘花招商持续采招商持续耐备注：拆盖表示推广宣完传重点弱句挽斩复表示推广宣驶传辅助秧1御、蛇“泼兵马未动，仗粮草先行允”贷，从讽7分月份起项目恰正式进入整仍体筹备阶段羊，此阶段包悲括落实相关岛媒介、确定觉项目好VI对、项目围墙捐及营销中心送的包装、招辩商和销售队轧伍组建及培妹训、相关物影料准备等，我为下一阶段才打好基础；宜2蝇、从扫8陵月中旬至育10拔月，项目整衣体形象推广秀是重中之重筛，在整体形夸象推广的基祖础，为销售夏和招商做预侨热，在此阶佣段上销售和吴招商可共享犯项目卖点进般行推广，如怠“洗雄踞郑州、血领先中原常”乓、葬“挎2006兼郑州商业颠哑峰巨作－新壶长城国际爱STREE俱TMALL絮”炮、呆“鄙项目先进的阁经营理念、勤多业态复合值性、一站式东观光体验商挡业、专负业经营管理形等优势蛙”储；冶3因、柴10凭月下旬项目膨销售内部认牌购正式开始笋，而为了更陪好地挤压市衰场，利于商圣户转化为购标铺者，可同仍时进行招商含诚意金的收斑取，方式以笑招商人员的咬点式宣传为雾主，媒体配捆合性地推广奸，在此阶段个的媒体宣传践上销售为主驳，招商为辅妥；装4婶、葛12版月项目正式养销售开盘，降招商诚意预说定继续进行庸，在此阶段鼓上宣传将以贯销售为主，粒一直持续到鼓销售强销期责；进入嘴12龙月下旬，项但目招商正式挖开盘，宣传罗上将逐渐转止向以招商为变主，销售为戚辅；然5武、与销售同弊步，招商也妖要视工程进兆度，在具备幼条件时进入快正式招商期笑，在适当的滚时间开业，抖因为华城项娘目工程进度改的先后有序肃（药10#服、傍5#亏、荣6#鱼、扔7#演、辜9#描、犁8#宇、独立商业醉街、雄11#宫），根据工扭程进度节点隶，招商工作扶的阶段性安似排会有一个笔反复的进程务，会一直廷区续到扛07惩年下半年，诵所以，如将团商业开业定搞于椒07旅年扁10此月典1他日则更为合冻理。见注：扮招商各个阶姥段的具体宣横传主题、表环现方案、活伯动营销方案膏由广告公司衰专案提供。驱第五章乡难推广策略及救费用预算盟一、传播策扩略虚全面撒网，森重点捕捉勉利用媒介媒披体的大力推被广炒作，广决撒鱼网，捕质捉尽可能多怠的客户商家火，然后，经红过筛选，重拣点选出适合候本项目的有策效商家，争忠取早日达到奖本项目的招轰商目标。责立体推进，颤全面覆盖跨招商粘推广的形式篮采用立体交刊叉的方式进火行，可以通训过新闻发布纸会、报纸杂默志、广播电数视、行业协杜会等灵活多奔样的方式，快营造一种集吵束性的广告乏轰炸效应，处抢夺各大小纵商家的眼球匙，掀起当地佩或其它地区外商家的热烈开追捧的热潮闭，树立本项住目的良好形嗽象。明节奏配合，视引动市场古广告是推动捆项目进程的移有力武器，氏根据本项目等招商工作的薯推进，招商唤广告活动必续须要根据不菜同的阶段进献行安排、调肢度。不同的眯阶段要具体掩安排广告量汤的密度与范订围，争取在绕短期间内引况起最大的轰恒动效应，引元起市场的关主注。策略实施：骂软文造势：拌进行理念、累概念的宣传摘炒作。标新闻发布：抛采用社会活味动的手段制约造影响力。妄主力店、大述户和物管顾馒问签约仪式向报纸广告：虏进行项目形躁象的不断强朗化，达到客绿户的认知目胀的。日公交车体广强告：流动性效最强的广告铅媒介，其对予于市场对于鞭本项目记忆恢强化有着良互好的效果。轮招商处、围忌墙包装：聘木请专业的装鼻修公司进行呜设计、装饰田，显示发展待商实力、增昼强客户的信判心。狗二、品牌策拴略产品线阻保证项目整川体形象配合晋，通过项目壮整体产品形子象包装宣传兼，给市场坚倒定信心，树贿立发展商的匆诚信品牌。鼻发展商对项映目经营平台纤、渠道、管钓理等方面的惕投入，体现馆创新和大气渡的风格，树级立发展商的右实力品牌及认项目的整体救形象。社会线传通过举办新泥闻发捧布会、论坛版会等具有社笼会影响力的铺活动，提升弊社会知名度拼，塑造社会品形象。古策略实施：慈形象包装始荡终以国“结郑州新长城凉国际删STREE勤TMALL其，翘楚郑州伟、领先中原茎，一站体验墨式全程购物议、完全生活流体验中心峰”投的整体项目怪品牌形象为央背景。停通过公共媒缎体的力量进摧行项目品牌恩推广，展示砌项目形象。氧举办新闻发赤布会，政府顶的参与增加划项目社会公画信力。刻三、造势策肉略影借助商家品本牌对市场的典推动作用，扛为我所用。躺引进国内外干知名物业顾路问公司以及急成立专业管鱼理团队打造乏战略联盟。策略实施：焦在各大主流些媒体以新闻艳发布会的形舅式宣传与成愉立专业物管晶公司战略联挤盟理，以及举办孟物管顾问、遍主力店或大心户签约仪式恰。挂举办郑州西间南版块经济甲形势的论坛龙，邀请知名罗学者、政府鸡官员，以及侮业内知名人北士作主讲嘉静宾。水媒体宣传进辣驻商家品牌锄影响力、知促名度。裕路牌广告：众效果持久，顾信息到达率拢高，对项目厦形象进行宣劈传塑造。数四、媒体推挽广计划末（一）主力俘媒体选择改有效运用媒公体，应地制哥宜是我们在盘进行宣传渠欣道界定的评叛定标准，媒萍介的良好运家用，通常都社能让我们达口到事半功倍鼓之效果。仁整合的才是姜强势的，全做面启动报纸晶、杂志、持DM不直邮（商务盖信函）、网柄络和电视媒警体进行有力革的整合。悔1累、招商广告胁以报纸媒体叠为主、户外吩广告为辅均报欺纸媒体在招以商过程中举随足轻重，原股则上保持连怕续性的硬报扒纸广告稿及迟短篇软文广阅告配合。媒么体选择将侧沿重于影响力颗较大的媒体期，宣传内容假主要以招商敏为主，并结呆合招商阶段蚁性工作。姿大河报、郑廊州晚报、东毁方今报等蒙2掌、户外广告分户外广告媒少体是一种效樱果最持续且嫌费用合理的冬媒体。建议啊在二七商圈云、碧沙岗商器圈、紫荆山刘商圈等商圈朝，添加相关炕招商内容的尘户外广告牌摆或道旗。糕3片、径DM犹直邮（商务感信函、万EMAIL百）倚DM赖直邮是最直兴接且实效的浴方式。井DM牙直邮可直接皂锁定目标群耐客户，如展靠览会参展商沿家、郑州现木有品牌经营靠商户、项目持周边的小经稀营商户等。颤物料配合：拣招商手册或哲阶段性宣传昏海报尚诉求内容：研主要围绕项延目规模、项戏目档次、多片业态复合化穗、营销理念驼、经营管理淋等。箩4崖、电视媒体医电视作为立揪体、可视媒翻体，可让目钳标群更为直座观的了解项状目情况。考误虑到项目超线前定位、建淹筑特色与目始前郑州市场企情况，在制绸作形象广告岗片的基础上旧，建议与郑捆州电视台联颈络，以电视勉台的专题采抢访报道形式供，定期报道欣项目的工程问进展、项目宗定位与经营氏理念、先进等的配套设施虽、主力商户具的进驻，突秩出强调先租尚先赢之趋势喜等。斗（二）市场绞引导系列报蛙道皆市场引导系苍列报道以郑蜘州市目前的美商场经营及躬商业发展状慢况作为基点备，通过对郑餐州市商业地栽产的发勾展现状、趋略势、产品的尿特性、消费泪模式、经营桑管理模式等秋对市场进行恢整体的引导员。米市场引导系爽列报道题目嫁及主要内容扩纲要如下：或抢占郑州商问业赢利的制弃高点薯畅谈郑州市懂商业的发展抹现状与趋势答，以专家角爸度分析郑州刘市商业发展况现状和发展街趋势，介绍鄙项目先进的做业态定位、析开发经营管锁理模式等。粮引领郑州商役业更新换代楼针对郑州目触前存在的几加种商业模式陆，分析目前替郑州的商业堆现状所存在辽的缺陷，并涂与郑州及前钳沿城市作比手较，指出郑揭州商业将会蓄需要一个怎矛么样的格局斗、郑州商业飘发展将向何谊处？昆开创郑州商毅业消费模式雹先河宅对目前郑州圆商业的购物捷环境、传统奸业态等产品改特性怖的解读，与肃经济发达城扔市的发展相畜比较，透析暴郑州的消费故意识的转变捏和经营模式箭，指出郑州醋商业即将出娇现多业态复妨合的，扬一站式个的，完全生量活体验中心完的先进消费村模式（渡LIFE框STYLE可CENT督ER丢）。士领先的建筑按设计，超前槽的规划是国看际击STREE蹄TMALL斗致胜的筹码抛论述专业建熔筑风格设计悦和专业策划馆对商业运营喉成功的作用猛，分别对商贺铺间隔、通转道宽度、人咱流动线、功历能划分、业蹄态组合、建振筑特色、环稠境设计等问均题进行专业和的分析，突晒出专业的规木划设计对商辽场发展的重笔要性。摄统一经营管翠理是商家经祖营的信心保喘证封针对郑州目肆前商业的经并营和管理状承况，提出桃目前所存在携的问题，强祝调先进的物骗业管理与专松业的商业管院理的重要性蓝，突出专业各的物业管理疮与统一的经猎营管理是商现场持久经营庆旺场必不可拳少的有力武篮器，建立各胁个商家进驻展的信心。氏引进主力商茅家是商场持敏续旺盛的武删器啦突出主力商捆家对吸引人饰流、提升商扶业价值与实尚现商场统一伸经营管理的弱作用，新型枯的业态组合瓶模式将会引馅导郑州的商险业向更高层泄次发展，加助快郑州零售岗商业的发展柱步伐。脉挖掘华城项呆目商业在未针来利润焦点厉分析华城项舞目商业发展池前景，深度魄挖掘郑州零斗售商业市场瞒的未来利润耽焦点，重点律突出郑州新营长城国际倾STREE暑TMALL虎的横空出世黑，将会弥补米郑州的商业橡空白与为郑饲州的商家提寸供一个更有缸利润空间的鸡财富平台。熟五、费用预势算愿招商费用主充要包括推广辜宣传费用和肢招商活动费面用两大部份迁。根据《营刻销执行报告描》中测算出杀项目的总体绳营销费用，太我司建议招歉商费用占总她体的晕35巴％，即尾945击x从35谦％注x琴60寻％（同样按紧60%贵的比例计算肆到明年农5阅月份的招商讽费用）＝唇198诸万，各项营册销费用比例找建议分配如挺下：袖费用构成感费用安排比勤例皂推广宣传费真用（媒体广慧告、招商资携料等）葬70%阶（全138乔万）村招商活动费起用（论坛、仙新闻发布会易、活动等）织30%谈（防60茧万）滴由于项目开析发经营周期划长，各阶段捞招商费用安语排应抗有计划，除卵招商管理费宜用以