名师精讲房地产工程项目管理实战剖析与M攻略精讲图表丰富

工程项目管理实战剖析与PMP攻略关键词：计划/质量/成本/过程1工程项目管理第3页美国和国内房地产行业发展的几点启示通过机会和关系 取得资源做好项目做好产品[引言]从战略角度看项目管理在中国未来不可能出现绝对垄断的房地产企业象造汽车一样的造房子,还需要比较长的过程房地产企业将精力放在做好项目上

脚踏实地做好每一个项目工程项目管理第4页一线公司项目B项目C

房地产企业管控模式集团管控客户导向心跳创造利润血压人才培养呼吸业务流程动脉项目A房地产PM微循环[引言]从战略角度看项目管理工程项目管理第5页从房地产开发整体业务流程看工程管理[引言]从战略角度看项目管理项目立项主体结构开工开盘销售竣工入伙项目论证阶段项目策划阶段工程施工管理阶段入伙管理阶段设计管理阶段拓展工程成本营销设计项目策划及产品、 市场、客户定位初步定位营销策划、项目推广策划、项目前期推广、 销售前期准备销售事务管理入伙事务管理测算规划要点/规 划草案方案设计扩初设计施工图 设计工程施工配合、销售配合及入伙配合设计配合、招标配合、施工准 备及桩基工程施工主体结构施工至具备销 售条件工程施工至竣 工验收销售及工程维修估算预算、标底及招投标、合同进度款、工程变更、 招标采购结算概念设计

初步定位项目拓展及论证流程产品定位策划流程营销承包商选择控制流程售前管理流程销售过程管理流程程

设计前期管理流程方案设计管理流程施工图设计管理流程设计变更管理流程设计承包商选择控制流施工供应商选择控制流程招投标管理流程议标、直接委托管理流程合同管理流程材料设备供应商选择控制流程材料设备管理流程工程签证管理流程成本管理流程工程施工管理流程工程质量管理流程工程进度管理流程工程付款管理流程客户投诉管理流程销售管理阶段目标思路通过二天的分享，我们将能够：

1）了解项目计划管理体系

2）熟悉质量规划和管理工具

3）掌握现场成本管理要点

4）了解项目的风险处理机制造钟而不是报时对象优势房地产高层管理人员各部门业务经理，中基层主管及资深员工1）理论与标杆企业经验相结合2）通过案例模拟为平台，创造、积累计划管理的实践经验工程项目管理第6页培训收益题纲课程提纲和时间安排【计划】计划管理【质量】工程项目质量管理【中心】第一次把事情做对【职能】工程管理的使命【成本】现场成本管理【风险】工程项目风险管理【概念】成功项目管理者五项要素------------------------------40分钟-----------------------------------------------120分钟---------------------------20分钟【原则】质量管理的四项原则--------------------------20分钟-----------------------------10分钟【规划】质量规划五个环节---------------------------180分钟【工具】量管理七种工具------------------------------160分钟【现场】现场质量过程控制-----------------------------80分钟-------------------------------------------60分钟-------------------------------------30分钟工程项目管理第8页[概念]成功项目管理五要素

2目标：

项目管理者的挑战

1心态：项目管理者的基因

4职责：项目管理者的任务

5价值：

项目管理者的素质

项目管理的五个要素

3成功：项目管理者的承诺职业经理成功的要素工程项目管理第9页

心态：项目管理者的基因案例：

股市投资者的心态

成功项目管理者心态：

11、良好的沟通

22、好的流程与方法

33、控制风险和抓住机遇与并重[概念]成功项目管理五要素工程项目管理第10页1.2.3.相互关联的活动有明确的目标和结果有明确的开始和结束例：攻克艾滋病 找女朋友 米卢执教中国队

Program与Project区别

目标：项目管理者的挑战项目(Project)

为达到预定的目标而从事的有时间和资源限制 的一系列活动[概念]成功项目管理五要素工程项目管理第11页[概念]成功项目管理五要素体现突出个性化复杂为简单

价值：项目管理者的素质项目经理的价值

善于激励人发挥团队力量题纲课程提纲【概念】成功项目管理者五项要素【计划】计划管理【质量】工程项目质量管理

【中心】第一次把事情做对

【原则】质量管理的四项原则

【职能】工程管理的使命

【规划】质量规划五个环节

【工具】量管理七种工具

【现场】现场质量过程控制【成本】现场成本管理【采购】工程项目采购管理【风险】工程项目风险管理工程项目管理第13页

目的：通过计划管理解决的问题

第一，公司的生存与发展的战略性规划问题。 第二，当年度公司层面的经营与管理安排问题。 第三，各项目的开发经营工作计划问题。 第四，围绕项目开发经营的专业作业计划问题。 第五，公司、项目和专业计划的协同，以及各时间段工作任务的沟通落实问题。【计划】项目管理之计划管理工程项目管理第14页

意义：计划管理是房地产开发过程控制主线计划管理在房地产开发过程中起到穿针引线作用计划管理搭起了个部门配合工作的桥梁计划管理是企业信息化管理的核心和基础【计划】项目管理之计划管理工程项目管理第15页【计划】项目管理之计划管理

从日常工作看计划管理存在的问题

“车到山前必有路，船到桥头自然直”——没有计划或计划太简单 赶工是开发过程的常态

三边工程在大多数企业中存在

制定了详细的计划，但是，永远不能得到落实

工作前移

计划的编制各自为政

计划讨论的问题

缺乏计划管理方法

计划编制很好，但如何修改

领导重视不够

总经理签发工程计划与经营计划发生矛盾

资源计划要什么资源谁来做战略层次，活动

时间计划要做什么设计什么由集团负责怎样去做什么时间做在哪里做

项目计划概念和编制的三个阶段

项目计划定义

项目计划是实现项目目标的一种行动方案 项目计划是以时间为基础的行动计划来协调各种活动和资源，以便完成特定的目标。

项目进度计划定义

项目进度计划是项目计划的重要组成部分，资源计划、成本 计划的编制都是以进度计划为基础

项目计划制定过程包含三个阶段

实施计划怎样构建一个控制怎样监控作了什么怎样分析偏差怎样预测趋势怎样沟通信息

工程项目管理第16页【计划】项目管理之计划管理组织与人力 资源计划 （OBS)项目总控 制计划土地储备资金计划三年发展 规划项目成本 计划 （CBS)项目作业计划项目专项计划部门职能计划中期发展规划项目经营计划项目业务计划

工程项目管理第17页

房地产公司的计划分类房地产企业的计划一般可以分为以下三种类型【计划】项目管理之计划管理工程项目管理第18页房地产三年发展规划计划名称：三年发展规划服务的组织：集团、分公司定义组织的目标服务的组织明确公司发展中期战略和策略规划公司的经营目标（业绩、品牌与客户、内部管理、可 持续发展）计划涉及的内容

企业发展规划书 三年发展规划---业绩目标的细化 利润\销售面积、销售收入\资金控制性计划\土地储备控制性计划\人力资源控制性计划\个项目开发控制性计划计划的模版

计划涉及的管理工具：

战略规划十步法平衡记分卡战略地图【计划】项目管理之计划管理工程项目管理第19页作用：三年发展规划是企业中短期战略的体现原理：平衡衡记分卡、战略地图过程：战略十步法

三年发展规划编制概述

1作用三年发展规划2编制的原理3编制的过程【计划】项目管理之计划管理工程项目管理第20页

经营计划设计的主要计划内容解释经营计划包含的主要计划说明

项目经营目标：明确年度销售目标与计划（销售、签约口径），重要开盘节点和推盘节奏；回款目标与计划；年度结算面积、结算收入、单位成本、项目利润等。

项目总控制计划：明确项目基本规划指标、规划方案，开工、开盘、竣工和入伙等集团规定和公司要求的重要工程节点。

项目资金计划：明确年度资金流出、资金流入、净现金流量、累计净现金流量目标与计划等（月度计划每月滚动，需分拆类别、部门）。

项目目标成本规划：项目的总目标成本和分期分项目标成本，包括各项目费用的责任部门及其主要职责的说明。

人力资源指导书：人力资源现状分析、策略和目标、年度重点工作、部门绩效指标。

土地储备规划：储备土地的基本数据（面积、位置、地块特征、地质状况、规划及经济指标等）【计划】项目管理之计划管理工程项目管理第21页5.项目控制计划-框架编制说明项目章程总体经营要求资金质量项目组织架构工作职责分解成本控制项目开发控制性里程碑未决事项专业计划编制时间

项目总控制计划的格式和示范文本项目总控计划的主要章节【计划】项目管理之计划管理工程项祝目管理形第22页区分施扣工单位愁编制的隙计划与耳发展商券计划的贝区别重点关剂注项目毁总体发窃展计划箱，控制梅计划的假输入和鹿输出审核专拾项计划坚持合盘理工期主要计沃划工程进度旷控制计划材料设备氧进场计划遇（项目部退编制）分包进棒场计划（项目绢部编制世）施工图福需求计但划（项目皂部编制慰）销售配合济（卖场）无计划（项晕目部编制拆）工程业持务计划为编制注意事项【计划】项目管理逆之计划管刘理业务计划编制注意事项和主要计划【概念】成功项斗目管理膝者五项妹要素【计划】计划管刮理【质量】工程项目泽质量管理【中心】第一次缩慧把事情臂做对【原则】质量管理锐的四项原弱则【职能】工程管理险的使命【规划】质量规划兵五个环节【工具】量管理贡七种工修具【现场】现场质量葬过程控制【成本】现场成预本管理【风险】工程项山目风险宗管理题纲课程提妄纲质量公共关系过程管理质量标准工程团队建设质量保证体 系技术管理、搭建技术平台客户、服务关注市场、成本和持续学习供方管理量质客户文化客客户户体体验验客客户户体体验验【质量】质量管理箩体系规划工程管理涝体系建设项目管理滴战略工程项妻目管理概第24页工程项目割管理间第25页向王石汇蜓报质量策收划书跳蚤的批故事洞穴的大故使[中心]第一次差把事情安做对变革的十墓字路口“”零缺陷态度四不一没有[中心]第一次把坑事情做对第一次把趣事情做对症的态度不害怕错视误；不接受错是误；不放过筒错误不容忍“差不多”没有解决原不了的质费量问题认真做事风只能把事俘情作对用心做事勤才能把事礼情做好－－李素陈丽案例：中海楼梯趣间样板的副故事工程项目酬管理青第26页题纲课程提纲【概念】成功项目共管理者五捏项要素【计划】计划管理【质量】工程项揭目质量沫管理【中心】第一次锡把事情甘做对【原则】质量管理障的四项原早则【职能】工程管理烦的使命【规划】质量规划事五个环节【工具】量管理七闸种工具【现场】现场质驰量过程岸控制【成本】现场成本草管理【风险】工程项外目风险胀管理工程项姿目管理善第28页最佳的客户满杠意度最少的员工差错最少的施工过晒程差错最少的原材料差晕错最少的员鲁工差错最少的引施工过胞程差错最少的原鸦材料差错最佳的浸客户满甩意度[原则]质量管旧理的四艳项原则品质管理摄的四项基影本原则四个主唐要目标题纲课程提纲【概念】成功项目呆管理者五偏项要素【计划】计划管喇理【质量】工程项彼目质量训管理【中心】第一次把容事情做对【原则】质量管理躬的四项原内则【职能】工程管挑理的使组命【规划】质量规划摔五个环节【工具】量管理右七种工浮具【现场】现场质量碎过程控制【成本】现场成战本管理【采购】工程项筑目采购剖管理【风险】工程项目锹风险管理312【职能】项目管捎理之范屯围管理工程管背理的核外心任务保障环考节和实走现环节保障产品品质1、保障稼入伙2、不给醒客户添外麻烦3、成为品鹅牌支撑点工程项咽目管理区第30页不同时映期、不傲同企业睁的核心某任务不窜一样保障经营计划的实现保障产品的成本在合理限度之内工程项目矛管理维第31页【范围】项目管理刃之范围管紧理工程管冰理的八何项主要呆任务（1）根据《项目经库营指导况书》，编制、宵调整、修鱼订《工程管理指乐导书》根据《工程管歇理指导灵书》，编制纺、调整乡丰、修订捞各分项工程的进贡度计划和信质量计划拢等①现场弄确定红狱线点；优②场地狗拆迁清塌理；③斑地形图墨测量；④申拒请施工呢用水用克电；⑤早申请施江工用水药排放许架可；⑥临时施工将路口报批纠；⑦临建肤施工报批初；⑧围墙婚、道路及临时设施终施工；⑨估市政配套岸管线到位念情况的进宾一步落实《公司认可修工程承包附商名录》的管理主体工程薄施工队伍校考察、招距标及签约监理单位约选择及签警约各专业叔工程施徐工队伍江的招标狮及签约施工图章纸结构绘方案及差设备系定统专家阔评审基础及主界体工程施耕工图纸会摔审基础及主油体工程施律工组织设窗计审定工期与质量计划开工前现场准备施工及监理合同图纸及方案评审工程管理旨部项目部项目部项目部成本部工程管理嗓部规划设菊计部项目部工程部工程项目览管理浮第32页【范围】项目管理钩之范围管慌理工程管理缺的八项主战要任务（2）选样、定压型、制订《材料设礼备供货仰计划》甲供材料皇设备询价罩及订货甲供材料倘设备的到偏货验收样板引梯路工序检查基础验收主体结首构验收工程初/核验各专业削工程验臣收公司工程商技术顾问加的聘请、所管理公司工俗程专业迫人员技功术培训里的组织公司工轨程管理阀规范化娱工作、浸得失的落总结、战经验推神广保修管苹理材料设备过程管理工程验收其他项目部成本部采购部项目部设计项目部工程部项目部工程部人力资源慢部工程项娇目管理渠第33页程序文件：项目施迅工过程管召理程序指引文件：安全文明庸施工管理胸操作指引工程进蜂度控制顾操作指朋引工程质裂量控制兔操作指序引对承包商宏的检查考董核操作指框引工程验收凳操作指引图纸会审抱与设计交义底操作指桨引设计变语更和现届场签证贿操作指搭引施工组水织设计搞（方案累）审查门操作指坏引新项目移晶交验收操训作指引工程管评理制度旱建设项目管介理程序【范围】项目管理游之范围管浮理题纲课程提纲【概念】成功项目尸管理者五搬项要素【计划】计划管理【质量】工程项公目质量罢管理【中心】第一次冠把事情谨做对【原则】质量管理需的四项原袜则【职能】工程管理炼的使命【规划】质量规狠划五个傍环节【工具】量管理七适种工具【现场】现场质迈量过程么控制【成本】现场成本柄管理【采购】工程项违目采购声管理【风险】工程项粪目风险瓶管理工程项目渗管理坟第35页【质量】质量管段理体系快控制的踪蝶五个环魂节针对项材目管理额体系规点划的五呼项内容质量规划质量保证辟体系检查与饥评估工期管理供方管爬理确定项目粥的质量目浮标和管理存措施和方哪法建立由发途展商、监士理公司、检供方组成堂的多级质叶量管理体免系过程检往查作为针质量控侨制的重偿要手段不合理越工期造贪成缺陷裂的隐性气杀手和陆关键因荷素供方是绒影响质裁量的核叹心，保紧证供方边工作质避量，则必保证品仙质工程项英目管理恩第36页【质量】质量管理拨体系控制苏的五个环淹节工程质量祖规划书全面策脂划项目匹如何开宜展工程管岩理的系市统文件项目开工哥前编织完死成应经过一裤定的流程却批准防渗体吓系策划策划项园目的防公渗体系成为设猛计参考捉、合同附件、营及施工各指导书醉基础够避免施出现系史统性的偏差保证公司拼各项目的腐防水质量能瓣够得到稳扒定的提高1.1质量规划工程管梦理目标（１）总鸽体目标（２）重周要分项质利量目标嫩（３）工帆程管理符滋合度防裂体版系策划策划项目晓的防裂体学系成为设计学参考、合未同附件、及宅施工指导挑书基础够避免出谜现系统性旱的偏差工程项目椒管理绵第37页【质量】质量管理您体系控制傲的五个环挽节一．项目概况二．项目的组何织架构三．项目总缝控计划四．设计工作悦计划五．项目前奔期计划六．工程招捧标方案七．材料设备裂供应方案1.2工程管急理规划赴书编制至要点工程管呈理规划纺编制要递点八．工程总非控制进剑度计划掘及保证固措施九．质量控制擦措施一○．成本控制暂措施一一．现场及按环境管老理一二．信息管理一三．风险管穿理工程项框目管理羞第38页防渗漏技壶术措施柱、板、扶墙体砌筑宽、抹灰层惰、塞缝等狭必须具备辉自防水的功能。基层清坛理：基汗层清理爷包括二形次结构愤防水构应件及补快洞时的清理及典防水涂料积施工前的泉清理。施工全过耳程的关注段：防水工搬程并不应羡只是在做家防水涂料时才稍进行考顾虑，而枪是应该宋在整个辨施工过阶程中都慎应关注防水誓功能的扣实现。巴例如在辈搭设脚剖手架时供，就应则考虑是否会产孩生脚手眼娘而引起外呆墙的渗漏冲。1.3质量规驾划---防渗漏济体系技骨术措施夕管理要填点工艺的简絮化和优化乖：过于复粪杂的工艺宜往往在实遣际操作时难以实尘现，不合毫理的工艺凑则导致防显水失败。排水原则产：防水工型艺设计首匆先要考虑回的是排水与、如果在防水体台系中存在廉积水、积舅潮，非常季容易产生蛛渗漏。强化结构列构件和围蛋护构件的千自防水功裹能：混凝万土墙、【质量】质量管理挖体系控制校的五个环必节工程项喂目管理苏第39页1.6质量规划---屋面防漏誓管理要点采用现浇标按抗裂设宝计的整体卧砼屋面的潮自防水结喇构；【质量】质量管签理体系膜控制的直五个环伙节设置柔拉性防水幕层；屋面放坡族，及时排殖放雨水，令坡度为２死％；注意穿雁墙、板级管线及获防水层南收口外午节点的骑处理，上人平屋桌面构造做役法（露台付）非上人顶平屋面虹构造保雪温做法犬（主楼咬屋面）非上人设平屋面漆构造不秒保温做直法（核秀心筒塔踪蝶楼屋面容）种植土屋兵面（汽车螺库顶板：耻）广场砖屋垫面（汽车节库顶板人奥行道部分抖）屋面防坝渗漏管理要点屋面防渗拦漏做法工程项目师管理遵第40页二次设问计铝合金防兔渗漏1.7质量规划---其它防览渗漏和跟验收管鸦理要点【质量】质量管理愧体系控制等的五个环类节管道补洞耍、地漏口防骡水防水工程验收管理要票点过程控馒制要点管道补洞握、地漏口杠防水做法岭节点大样穿墙螺栓介孔封堵混凝土铺雨棚/空调板飘窗防孩水节点坡屋面淋针水及验收管道补板洞闭水罪及验收卫生间闭椒水及验收外墙淋隔水试验铝合金门昼窗淋水试图验工程项目恨管理膜第41页【质量】质量管渐理体系蠢控制的计五个环晕节1.8质量规划---防裂缝管捐理要点强调基础嘉设计的重牢要性。基宰础设计在词保证经济肯合理的前提下调，综合更考虑桩爬基等条票件下严臂格按规揪范设计之，必要时设置器沉降缝，萄尽量避免产沉降不均优匀引起结致构主体开裂的奸现象。强调关键唐、薄弱部分位的构造销设计。在舅屋面、拐炎角、外墙等易发鞠生裂缝的榜部位在满扑足规范构怪造要求的宰前提下适当加臣密分布样筋、增献加角部摧板面放模射筋、搁加密柱型墙的拉接筋耀，从而应加强整群体抗裂他性能。主体工花程砌体工程抹灰工程设计阶喇段加强裂缝防士治裂缝管理兵要点集团项目纸评估公司检颠查评比项目部钢抽检监理公司泰质量监控工程项姿目管理育第42页集团项目返评估公司检诸查评比项目部掏抽检监理公司怎质量监控量管理体系层级承包商质布量保证体博系重点多级检查宝：承包商←俱监理公司凑←标杆企纯业项目部籍←标杆企将业工程部←标杆企球业集团工惩程部2.1质量保证父体系---管理层臣级根据企春业管理轮状况合蜜理设置半层级质【质量】质量管理还体系控制夹的五个环住节工程项独目管理汇第43页3检查和糊改进的鸟要求检查、评计估是控制识的主要手蒙段【质量】质量管理族体系控制挥的五个环担节缺陷一定恒要整改关网闭！定期检查监理公委司除每鼠天日常延监理外并应对重注要分项工鲁程进行专项检查，仍对安全文购明施工应每周检查闷一次项目部糕每周对齐承包商础进行工地巡检→码评比各总妄包单位标杆企类业工程趟部月度先检查评比→评比扯项目部名桐次检查的闹主要内框容35%40%25%评估与让改进检验监理归工作是否悔弄虚作假、承各包商自很检体系伶是否正常运薄转，人员讽架构有无缺失俗找出施酸工质量烦的系统性偏惩差：工导艺、工攻序、工期问盾题组织各承御包商相互欧学习先进经验处罚是必暴要的手段工作质堆量实体质点量安全文明销环保案例:一申：以标准 工期指导施工二申：关键线路是 工期管理的核心

标准工期：考虑正常的技术间歇、组织间歇、特殊季节（麦收、秋收、梅雨）和自然条件影响而编制出的正常施工周期。

关键线路：把控关键线路，合 理穿插搭接

上海万科工程主要案例节点统一参考工期标准工期案例三申：合理施工 间歇是质量保证四申：以大局为 重，配合销售

施工间歇：工序之间应该依照工序的质量要求，留有必要的间歇时间，以确保质量

配合销售：•销售配合是公司经营需要，必须服从大局•必须按照合理最短工期排定•增加必要的成本以保证质量•必须安排相应技术措施和后期整改维修案例

施工间歇举例案例工程项春目管理够第44页4.2合理工坡期---五申【质量】质量管忧理体系保控制的赌五个环峡节明确检贱查的工蹄序、检查的工姓作量质量过相程管理从客户角软度检验质雪量工程项膊目管理堤第45页5.2监理管薄理方法凶：比目郊鱼计划整合监荷理资源酬，延伸演工程管幅理管理要点检查比例质量管老理入伙检邀查明确检查字的工序、检查的工赞作量质量过程敬管理从客户牺角度检尾验质量“比目鱼”计划【质量】质量管国理体系爷控制的医五个环蜜节工程项笔目管理那第46页供方管理合同、施鸟工组织管择理检掀落查王实过程检打查检级成查化果供方后评茧估供方发展制定要求选择合熊适的供准方管理工具供方管理主要路径5.3供方管冶理的要荐点和工术具附件5.合同条件.doc合同标享准化检查标盼准和格发式化供方研究供方的选晒择评估客观搬、全面【质量】质量管仰理体系杏控制的峡五个环滨节标准drap1.采购1.1......2.质量2.1......3.物流3.1......4.技术4.1......战略供应抓商九战略决策积极的发柏展剔除工程项目受管理地第47页供应商评升估供应商发柄展自我完色善评估结果设定目标减少采典购量以及剔购除剔除的受限制价的可汗接受的泪首选屯的战略制窝定积极的合趴作战略意义“供方闭驾环管理椒法”—供应商早发展供应商隔评估后凑的第一爪步是明论确战略供方评怜估和供适方关系骑管理九题纲课程提秃纲【概念】成功项峰目管理屑者五项誓要素【计划】计划管理【质量】工程项目唱质量管理【中心】第一次把疑事情做对【原则】质量管理概的四项原轨则【职能】工程管理押的使命【规划】质量规克划五个屋环节【工具】量管理七扬种工具【现场】现场质量兼过程控制【成本】现场成腾本管理【风险】工程项勿目风险卫管理工程项目援管理标第49页【质量】质量过胆程控制谦的七种通工具施工过程新质量控制啊方法七种工报具1材料控制全面的哥过程控老制客户满芳意的房最屋质量2样板引棕路3成品保节护4工序检查5质量巡辛检6技术研贫究7合同管理工程项斑目管理嘴第50页7.1材料控满制【质量】质量过宅程控制纤的七种继工具质量稳定可靠质量稳定适应地域特点满足技术标准和瓦环保要求品牌产需品大厂产品经过考察灭的产品地域差别地方规形定原材料产幕地建立环浪保材料宾的使用晒一览表建立相坏关制度工程项目顿管理舅第51页【质量】质量过程兆控制的七僚种工具建立材料雨样板间执行材蔬料的封样制度现场专设拼一间材料脱样板间，氧并建立材料样产板入库台喇帐招标完成穗后，向现萌场提供封骑样材料，同时帆存档合同浊或定样时战所规定的技农术规格端、要求孙。7.1材料控制材料控晌制：建视立材料棉样板的壶封样制扫度工程项目逢管理化第52页7.1材料控鉴制材料控制炎：做好材侨料进场验韵收关工程师否组织监漂理公司币、承建跑商对材子料当场酸进行对苍样；【质量】质量过图程控制约的七种棵工具检查供玩应商是盆否按要纺求提供惜了合格旅的产品蹄合格证始明、质量检验专报告；安场排监理公迁司根据国称家规范、腾标杆企业技术标史准、合同屈要求对材症料进行抽锄样送检。承包商必询须向监理鼻公司进行航报验，验收恶要求必摧须符合国家规范馋、现行技吐术标准、烟政策、法价规规定的令要求；重要的乙邀供材料：阔如钢筋、醉水泥、砌俱块，项目镰经理部会同监理逮公司将另秘行进行抽们样检查，困由项目部决人员见证取样送涨检甲供材犹料的验收乙供材料愤的验收交楼标准间：解决设计缺陷和功能问题

交完成标准：按交楼标准完成整套房间的全部施工

楼作用：检验设计合理性、材料部品效果，确保工程产品

标

满足营销、设计要求和客户正常使用要求。准 间完成时间：在大面积装修施工开始前施工样板间：解决过程质量控制问题范围：每一家总包单位、每一种户型施作用：1、检验各家总包单位及分包商的质量水平工 样

2、检验施工图纸3、规范施工过程

板

4、让各承包商明白质量要求。5、经过验收的施工

间

样板间作为施工的质量标准。工程项目益管理剂第53页7.2样板引路样板引蜜路：样画板引路泄制度是跪质量控携制关键恰控制措写施【质量】质量过程蹦控制的七立种工具工程项顿目管理夏第54页范围：每一道谣关键工序完成时痰间：关键肯工序施责工前要求：按隙要求做样在板，样板返的施工工加艺和质量视合格后，告才能大面积施性工。注意事项刮：工艺样抄板的实施定时间必须绳尽量提前豆，给设计六修改和工艺样板间工艺改进件预留足够糟的时间样板引路疼工作流程对表和清单①屋面时找平层院、防水殊层、保嚼温层、疯保护层凳；②铝境合金门根窗框安摩装、发泡剂施芳工、水剂泥塞缝蛙施工、况硅胶槽验留置、脱框边打权胶、配汽件安装截、玻璃安装；③匆卫生间和疾厨房地面烈管道洞口检封堵、JS防水；脱④外墙冈砌体施果工、孔洞封孙堵、外互墙面钢益丝网、抽外墙粉盾刷、外辆墙保温葡、面砖蒙铺贴（洋或外墙涂料）等杠；⑤内墙处砌体施工勿、内墙面哀钢丝网、签粉刷；⑥门阳台栏杆惹安装；⑦空腿调百叶安供装等。7.2样板引肤路样板引牢路：样传板引路吓制度是愈质量控劫制关键于控制措葡施工艺样烫板间：确定盼工序质苹量标准皇，控制烤大面积屿施工【质量】质量过熔程控制干的七种刻工具工程项目魂管理蹦第55页成品保护限方案审核合理安先排工序成品保护恐样板验收实施并维姨护成品保护酸交验各负其责的原则【质量】质量过程妙控制的七逆种工具7.3成品保护成品保护谣流程和原瘦则

架线 保管护： 钢 筋 支结构类

面做后 模挡浇 板水带 覆圈： 盖，两 上侧

保楼 护板包柱 ：角： 加先 垫覆 块膜 再工程项依目管理食第56页【质量】质量过端程控制版的七种它工具7.3成品保脾护铝合金窗集团金奖项目工程项盐目管理芒第57页【质量】质量过扫程控制歇的七种晚工具7.3成品保护进户门工程项莲目管理能第58页【质量】质量过程网控制的七抚种工具7.3成品保金护工程项广目管理秩第59页【质量】质量过装程控制材的七种韵工具实施重蛙点•重点编制完善馆的工序检断查表应作为合拍同签订的厅附件，要求苍监理公司秘和承包单位按伍工序检查暖表格要求进女行验收谊工作实施细品则•细则规定总包披施工计划扬的编制必须符煎合工序验亮收要求；规定发总包单位伶建立和深化报慰验的工作见次数、检验批；果规定违反枕工序施工的无处罚措凉施等工序检查卷的内容•内容-比例-内容-要点-步骤7.4工序检齿查检查的目极的目的：•工序检查仰表的建立型主要是填材补过程控陈制的空白吃，使之在厌分步骤验骗收中规定亦更具体•由项目经丹理部组织浇项目成员喊和监理公咏司，联合挂制定实施哗细则，保吸证工序检雕查能够落采实工程项目载管理扣第60页1、建立项虾目工程师现安场质量历巡视制度2、建立泄项目定期质但量检查制度项目工稀程师应秒不定期职对现场慰质量进咏行专项桐检查；项目工恐程师对村检查的樱情况应房诚该有详域细的记热录；项目经军理应定伤期检查沾工程师爽日常巡起检的记联录，并英作为考核的燃依据之瞎一。各地区防公司对集现场的滑质量应震进行分划级控制咱；各公司接应制定歇项目管朱理评估旱检查制汤度，定截期对各裳项目进嫂行横向检查田。目的野是为提妨高项目岩质量管桐理水平吉，使各餐项目工本程质量均衡发超展并不断桂提高。发展商应峰组织监理丙公司联合禁制定项目保定期质量色检查计划刮。针对不同项筛目的特点浓，作为公眯司工程管兴理部检查励制定的延轿伸，应该更具绵体【质量】质量过程丈控制的七末种工具7.5质量巡查项目经储理部应良建立工辣程师日装常质量牙巡视制跟度；工程项目叨管理锣第61页【质量】质量过程证控制的七嗓种工具7.6技术研乓究房地产循公司开叙展技术肢研究的都目的效能和质播量成本催迅生质量标得准每个项甲目每项钢工程每逝种部品醉的采购铅和实施庄前，都扬需要工程人摇员研究技央术要求---重复劳动因人因时关因地而异亮，同样的院研究对象金却产生出告不同程度差莫异的技叔术要求滴。造成的勤管理问迈题考虑不品周错误重犯效率低执下要求各异附，供方不识适，成本齿升高，质峡量降低工程项目覆管理叶第62页【质量】质量过谁程控制揭的七种就工具7.6技术研究案例：蜓“珊瑚积虫计划焦”珊瑚虫－技术研堤究与质量标准化技术研究祖平台设计技术施工技绢术管理工诵具与检兄测技术结构安装设计任务书二次设计节点设计新施工工艺研究主要质量问题防治标准化产品施工技术管理工具管理检查技术材料、陈部品标选准材料部品标准市场研究工程项躲目管理冻第63页【质量】质量过程击控制的七棚种工具编制依据1、国家、晓地方、行型业标准2、以前的伏做法3、工程和历史上树的经验允教训4、供应商盾资源及他洞们的企业栗标准“度”的把握1、以客村户的需钻求和满乐意程度质为衡量标准2、源于怖国家标民准，但肺又不同细于国家标涌准，一庸般高于徒国家标缠准。3、侧重于铃我们的成评熟做法和漏经验教训伶的转化棚。4、比国家垃规范做法所更具唯一窗性5、底线是抹能通过各秆种验收7.6技术研究---工程技番术标准技术标再准的编刃制方法荡和注意幸事项工程项屠目管理塑第64页【质量】质量过品程控制绒的七种厅工具7.6技术研森究---工程技块术标准技术标贼准应该怕包含的带主要内政容技术标狭准一般唤应包含晨的九个翁部分①适用范荐围②编制依乎据③材料、设辱备及配件躲要求④设计、晒制作、释安装及考施工要悲求⑤成品保护饼及维护⑥附件（图铁形）⑦本项目特茂殊要求⑧检测工具锹及检测方仗法⑨推荐的烤供应商侄资源工程项呈目管理爸第65页施工图砌质量的控制方法1、设计然指导书对设计名功能性霞、合理揭性、施构工做法椅提出要求胳，最为萍有效和毒主动的保方式，丘是将总结融告入到设拦计指导唉书中去跳，让设雅计师（设计院掩）在最初姻的出图中秆尽量地减企少设计缺支漏2、图纸传预审各种图纸蹄确认合作熟悉墨图纸3、图纸腹会审关键部献品需要2次设计4、二次涉设计【质量】质量过期程控制成的七种储工具7.6技术研椅究---设计技拿术标准施工图饲质量是塞保证工肿程质量粘的关键喜环节之辫一，需缴要采取音多种手段，把图狂纸缺陷降语低到最低工程项目捆管理裁第66页合同协术议合同条件合同附件详细内容取包括1.合同协戏议书、2.中标通听知书、3.投标书及忆其附件4.本合同崭专用条恩款、5.本合同通兄用条款、6.发包方锣标准规役范及有夏关技术怕文件及挥本合同惊附件、7.图纸、8.工程量胆清单、9.工程报价丑单及预算橡书解释顺序忍如下1协议条犁款；2合同条毕件；3．洽商组、变更胳等明确殿双方权俊利义务候的纪要、协议箭；4．招标转承包工货程的中竟标通知洞书、投标书碎和招标文愚件；5．工程量症清单或确在本合同片执行期间渐，甲方签发的各种垫工作程序毅，及现场管理规定厌都视为本竿合同的组成部分合同签定拉后双方有致关工程的洽商、变虹更等书面蚕协议，经早甲方项目总信经理签署慨的有关的兄指令、通知泽、工程会邻议纪要定工程朵造价的取工程预或算书和妖图纸；6．标准、馆规范和其自它有关技潮术资料、碎技术要求在施工合杀同的签订钱和审核中奋重点关注遣合同协议【质量】质量过程独控制的七佣种工具7.7合同管饭理---合同签订秧管理要点合同的着组成部驾分工程项目闸管理棚第67页合同文弊本格式痕化四种拟贤稿方式••••标准合同对方拟稿自拟合同其他形式合同类型朋固定化A、合同拴；B、补充溪合同；C、战略合酸同；D、零星倍业务申羊请单E、订单合约单扩位体系笔化A、战略胖采购B、招标采跑购C、议标竭采购D、其他方沟式；合同标准井化总结：合伪同的标准划化合同类塞型的固灿定化提蹈高管理科效率合约合同文锦本格式位化提高定管理能排力单位体桌系化建乖立共赢蒸关系【质量】质量过存程控制歼的七种谱工具7.7合同标准虏化管理要腐点题纲课程提抱纲【概念】成功项会目管理冰者五项件要素【计划】计划管理【质量】工程项目举质量管理【中心】第一次眨把事情衬做对【原则】质量管理字的四项原亦则【职能】工程管的理的使控命【规划】质量规调划五个蕉环节【工具】量管理咬七种工泊具【现场】现场质量稀过程控制【成本】现场成于本管理【风险】工程项目通风险管理质量、安饶全文明施工准狡备开工到备震案交付和服咏务完工总结综合品阁质纠正提高竣工验啄收合作伙推伴选择合作伙梨伴协调资料整群理开工准备项目评估工程项阻目管理陵第69页【现场】工程项艰目现场张管理现场管理宅的四个阶融段施工准备合作伙张伴选择综合品冈质开工准芳备开工到备体案合作伙设伴协调质量、安困全文明竣工验收完工总搂结资料整理项目评误估纠正提弄高••交付和孩服务•问题整财改•入伙计椅划成本管厅理合同信涛息项目现数场管理步的阶段布和主要龟内容施工准备合作伙祸伴选择综合品贱质开工准备工程项目语管理杠第70页施工准备合作伙伴饰选择综合品去质开工准诞备1、开工华前最重瞧要的问苍题是什障么？审核开多工条件审核施工驶组织设计工程规堪划书编固制…….2、竣工捷后你最勇不能容微忍的问溉题？没有依照债计划品质出词现问题成本超支施工准备图阶段的核餐心工作内蹲容回答两个爷关键问题【现场】工程项争目现场篇管理施工准伟备合作伙纸伴选择综合品仿质开工准备工程项谎目管理修第71页施工准备合作伙伴三选择综合品质开工准备1、了解树本公司昆的特点曲？现场管理释能力、与股施工方的屿关系管理理念….2、考核借合作伙扎伴的管纸理要点避免传由统的考醉察方式从执行开的角度竖考察•对企业第番一负责人丝式。•看员工思怖维士气和产员工对企踪蝶业的认识富。•看体制庭看经币营看倚持续发炸展能力颂。•（曾经底合作单仿位和分盘包队伍风）评价•其它内容合作伙伴酿单位的选错择施工准备带阶段的核盈心工作【现场】工程项翻目现场担管理工程项秩目管理驾第72页房地产勇企业标极准招标手流程与嗓成果文觉件：案玩例：万颗科“招标七茫步法”招标流程次总结合约规锈划招标计骨划招标方何式确定1招标策句划2编制招阶标文件技术标经济标4发标与答叉疑答疑纪要5回标与开同标开标记录6评标评标的象标准7定标与签喘订合同中标通呆知书合同文粗件发标文凤件3发出招疫标邀请招标成果跨文件说明【现场】工程项甲目现场怕管理施工准备合作伙齐伴选择综合品搭质开工准服备工程项雷目管理束第73页施工准备合作伙伴踪蝶选择综合品质开工准急备工程管理胡规划书的灿编写开工管出理需要竹审核的型六项基龙本内容调研项目授周边的市售政配套设脊施情况，为后续设严计和施工馆提供依据水文地季质勘测三通一毁平项目开讲工现场蜂准备项目开工爽技术准备项目开切工审查开工准备奔主要工作开工准阔备主要拒工作【现场】工程项目谊现场管理施工准备合作伙伴随选择综合品质开工准愉备工程项幻玉目管理项第74页施工准锋备合作伙伴滨选择综合品质开工准备施工组织厚设计的篇保章应该完压整投标时剑，施工业单位必易须提交殃施工组哑织设计定标后，射中标单位锐应重新编寸制承建商对之主要分部京工程、施专工难度较染大的重要部蔬位编制阿的更为桂详细的应施工组侵织设计评和专项施坦工方案主要的纷施工组睬织设计怒项施工组织期设计审核车的要求依照流铅程审批【现场】工程项目恭现场管理施工组帽织设计久的编制判和审核施工组织吩设计的编果制和审核开工到备往案合作伙隔伴协调质量、安舅全文明竣工验惠收成本管畅理合同信忌息工程项叮目管理诵第75页配合通样知工程理会项目内部能周例会专项工程舅例会工序控贼制表（束浇筑令扒、场地老移交）依照合矿同罚款【现场】工程项目馋现场管理开工到杰备案的科核心工黎作内容合作伙誓伴的协欢调开工到备是案合作伙伴初协调质量、燥安全文报明竣工验轰收成本管蓬理合同信息开工到备彻案合作伙伴递协调质量、膀安全文腐明竣工验舌收成本管理合同信鼠息工程项目温管理颤第76页安全文明沈管理的标征准和交底安全文春明管理炕要点发展商员谱工的文明萌管理开工到绞备案的窗核心工倾作内容安全文明健管理【现场】工程项目条现场管理开工到翼备案合作伙古伴协调质量、泄安全文王明竣工验收成本管理合同信欢息开工到备坏案合作伙伴确协调质量、显安全文其明竣工验收成本管理合同信含息工程项哑目管理条第77页【现场】工程项目筑现场管理开工到盼备案合作伙黑伴协调质量、篇安全文薪明竣工验收成本管升理合同信息开工到备距案的核心浑工作内容验收管理熟悉政副府要求做好计阴划管理劳：里程船碑利用供帆方分户验嫌收验收管理常用的秃控制方也法：模拟验收入伙前检新查开荒计正划房屋交进付工程维修完工总室结资料整理项目评雪估纠正提捏高工程项目狐管理仗第78页【现场】工程项术目现场波管理完工总气结阶段设的核心亩工作内咏容资料移债交完工总芽结资料整盾理项目评伸估纠正提高项目文骆档经验和政案例评估的御内容设计评估工程质惠量评估成本评估客户使羊用评估客户手册设计师觉的客户交手册工程师冒的客户拘手册产品缺迹陷预防绑手册题纲课程提弯纲【概念】成功项目童管理者五医项要素【计划】计划管役理【质量】工程项族目质量跟管理【中心】第一次粮把事情渴做对【原则】质量管理疲的四项原殿则【职能】工程管蹲理的使坏命【规划】质量规划础五个环节【工具】量管理七掀种工具【现场】现场质量漆过程控制【成本】现场成本洽管理【风险】工程项毕目风险途管理工程项目号管理涂第80页项目发扩展施工规划设省计招标算签约房地产货成本作公业过程公与成本撒形成销售及物凝业管理竣工结土地成本静政府费细用设计悔费招标居费用建休造成本短销售费用使用成醒本、维展修成本此、供应商据成本、谷质量不漫合的处乘置成本灿、社会绵资源的虫占用管理费用英国：１就：５：２盏００【成本】现场成本糊管理工程项目嘉管理替第81页变更签证压的管理定横义和流程设计变更场的定义设计变辅更是对魄设计内侨容进行鄙修改、饥完善、咸优化，裤一般需炸要设计遍单位的签字快、盖章，套或者发包妥单位的有边关职能部恳门（设计筛部、工程管理部尝）代签现场签证捡的定义现场签证棚是指对施棉工管理中筑发生的零旺星事件的集确认，例碧如：因设计变更引照起的拆除叮、地下障依碍的清除芳迁移、现首场简易通毛道的搭建碰、临时用工轰等【成本】现场成本个管理工程项目放管理标第82页设计变更老的内容【成本】现场成像本管理设计出注错发展商墨调整施工过琴程提出客户原因由于设煌计单位锐的施工炉图出现团错、漏泛、碰、油缺等情榨况，而导致做柄法变动、拼材料代换苏或其他变众更事项；由于发包糕单位设计乐部改变建津设标准、角结构功能阔、使用功能、增尺减工程内歼容，而导颗致做法变灾动、材料性代换或其他变途更事项班；由于工程签管理部、箩项目部、容监理单位驻、承包单巴位采用新工艺槽、新材怒料或其拆他技术页措施等疑，而导讨致做法喘变动、材料代怕换或其颠他变更雕事项；由于销售猛部、客户坡服务中心秃、业主要肿求提出变裙更，而导致做法嫁变更、材华料代换或醋其他变更届事项工程项目贱管理袖第83页设计变签更和现槐场签证储遵循的朴原则公司对设穷计变更及突现场签证共管理实行妨严格的权驼限规定，格不在权限湿范围之内玻的签字一监律无效，如对秃公司造成恳损失，追番究越权签炭字人的责哑任权力限螺制原则公司对设仿计变更及爷现场签证罚及其结算谊实行严格耽的时间限琴制，禁止握事后补办时间限制稻原则一个设计谱变更及现渐场签证单糊应编制一铁份结算单沾，且对应稳一个工程眉合同一单一养算原则每月10日前，发脆包单位、堂承包单位故应就截止棒上月末已局完工且手稀续完备的亚设计变更番及现场签证，核清运造价并签柳字确认，洞交部门领池导复核一月一清苏原则设计变更喂和现场签挑证遵守的舍原则-1【成本】现场成跃本管理工程项计目管理看第84页设计变更此和现场签止证遵循的册原则设计变凡更及现成场签证捧完工后贼，发