商业地产企业盈利模式

商业地产企业盈利模式分析【摘要】商业地产企业的盈利模式包括发展物业模式、投资物业模式和混合模式。三种模式各有利弊，并不存在一种模式适用于任何时期的所有商业地产企业。对于具有资金、品牌和经营实力的企业，在一线城市持有商业地产是现阶段发展的必然模式，而对于多数商业地产企业和地区，混合模式仍旧是目前最佳选择。【关键词】商业地产，盈利模式，发展物业，投资物业Commercialrealestateenterprisesprofitmodelanalysis【Abstract】Commercialrealestatecompaniesoftheprofitmodelincludingdevelopmentmode,investmentpropertyandmixedmode.Threemodeshavetheiradvantagesanddisadvantages,andnotamodelforanyperiodofallcommercialrealestatebusiness.Forfunding,brandandbusinessstrengthofenterprises,inthefirst-tiercitiesheldcommercialrealestateisthecurrentdevelopmentmodel,butformostcommercialrealestateenterprisesandregions,mixedmodestillisthebestchoice.【keywords】Commercialrealestate,profitmodel,developmentpropertymode,investmentpropertymode,mixedpropertymode1．引言商业地产企业主要是指从事商业地产开发、经营、管理和服务的企业，它通过优秀和持续的物业经营和管理能力来获取收益，其商业物业作为战略资产长期持有，且租金收入占总营业收入比重较高的房地产企业。管理大师德鲁克说：“当今企业之间的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。”2000-2007年是我国商业地产行业保持持续快速增长的几年，据国家统计局统计，2007年全年商业营业用房投资达2775.6亿元，增长率为17.9%，基本维持了2006年增幅17.3%的水平，可以认为市场已进入稳定发展时期。办公楼投资额从2000年的12.1%增长速度，到2003年超过33%的增长速度，直到2007年的11.7%发展速度，可以初步论断办公楼投资市场从2000年开始的高速发展阶段转变成目前的平稳发展阶段。纵观商业地产企业的高速发展离不开其商业模式的发展，许多企业的成功往往源于其盈利模式的成功。按照国际惯例，盈利模式大致可分为发展物业模式、投资物业模式和混合模式。除了企业的资金和经营实力外，宏观经济对商业地产盈利模式的选择也具有重大影响。三种盈利模式各有其利弊和适用条件，并不存在一种模式适用于任何时期的所有商业地产企业。考虑当前国内商业地产市场的成熟程度和经济发展所处的阶段等因素，对于具有资金、品牌和经营实力的企业，在一线城市持有商业地产是现阶段发展的必然模式，而对于多数商业地产企业和地区，投资物业+发展物业的混合模式仍旧是目前最佳选择。2．商业地产的“租”与“售”商业地产形式多样，规模有大有小，盈利模式也存在多样化的特点。发展物业模式又称持有物业，是指商业地产企业持有开发物业，进行整体经营，获取租金收入和增值收益。投资物业模式是指商业地产企业将项目建成出售，取得销售利润。投资物业+发展物业混合模式是指商业地产企业持有物业与投资物业并举，一方面开发出售高回报、高价值的商业项目，获得盈利率高增长，另一方面持有稀缺的商业物业，产生持续收入，提升净资产价值。“出租”还是“出售”开发项目，是商业地产公司盈利模式选择的主题。“租价”与“售价”之比的波动，使商业地产盈利模式选择的答案并不确定。2009年，写字楼销售价格随着不动产价格出现上涨，而租金增长却明显放缓。房价租金“剪刀差”的扩大，使部分以持有物业为主的商业地产公司处于相对不利的境地。但是，即使面对同样的商业地产市场，不同的地产商对“出租”还是“出售”也给出了不同的答案。例如，一再宣称专注住宅地产，以高周转商业模式著称的万科，在2009年的新战略规划中，提出未来20%将开发并持有型物业。相反，从2005年开始，对产权式商铺采取“只租不售”模式的大连万达集团，却对上海周浦项目的65个产权式商铺进行公开发售。3．商业地产盈利模式发展现状勇3.落1络槽发展物业模蔬式及其发展粱写字楼、商敬铺等物业，夜其出租合约郑一般至扩少封2谅-裙3年，长泻则8千-特10年，榨长期持有撞可以为企业浮带来持续的左现金流。在崖城市化发展游的中后期，详持有优质商脖业物业资产帐还能获得资循源增值、政林策增值、级岭差增值和品蒸牌增值收益室。资源增值芽主要指土地喂的稀缺所带枝来的增值。磨政策增值是逗指政府城市虾规划或户籍苹等城市管理怨政策所带来株的持有物业猜价值的增值离。级差增值驳是指某一种佳地产形式比缘别的地产形简式带来的级隙差地租的较尖多增长。品报牌增值是指块以某一品牌垫经营的商业镜物业比别的灰商业物业产炸生的更大价思值。后两种粒属于经营管偏理性增值，忠对于购物中渴心等商业地副产是非常重机要的。除了狸租金和物业话增值收益外野，开发商持援有优质商业蹄物业资产还垃有利于企业亭通过银行经霜营贷款、商衰业抵押担保杜证计券痰（只CMBS并）眉等途径实现茶短期融资。坛发展物业模晶式是商业地碍产市场成熟械阶段的主流应盈利模式。灭受住宅开发亲盈利模式的疮影响，国内吃早期的商业五地产盈利模哈式倾向于一手次性卖掉回管笼资金。但魄是，一次性鞋卖掉寻求高常额利润的可恼能性越来越块小，随着商去业地产企业饮经营能力的驶提高，以及桃持有物业成耍功案例的示毕范效应，开兰发商开始更罗多考虑持有袜物业，形成夺优质资产。齐例如，竖保利地产集停团董事总经顿理宋广菊席2010年平4月曾匪表示，晒“洽纵观国际大艰型地产公司优的发展，到顾后期都是持顶有一定的优腥质商业物业蓬，这样住宅桥的销售可以经加速资金的璃回笼，而商脸业物业的持当有则是一种骑稳定的发展在，对公司抗锡风险有一定俊的好处米”扁。棋3.配2缠投资物业模痛式及其发展睬大型商业地障产项目投资兴大、回收期苏长，经过多绝年培育才能革形成人流累拘积、品牌等惜竞争优势，朴资金和运营赴实力是持有思物业的最大制考验。毕竟啊目前国内具侄有强大资金谅和运营实力卵的开发商不沿多，持有物史业不太适合唇多数商业地透产企业。投宽资物业，特拆别是大宗交梅易，能够快奴速收回投资紧，解决地产吊商的资金压效力和控制经烟营风险。投焰资物业模式腰仍旧是多数竭特别是中小送商业地产开凶发商的选择柳。发达国家饭投资物业模式式主流的模启式是整体出锅售（或大宗败交易），国虾内则经历了般由物业散售霉向整体出售泥的发展。译国内商业地孩产市场发展翠初期，开发乐商照搬住宅命开发的经验惩来开发商业樱项目，物业仇散售成为当肆时市场上大鬼多数商业地最产商采取的驰盈利方式。劈分割销售忽栋视了物业使合用功能、业焰态聚合、市辛场定位、后络期管理等问纽题，主要适药合于住宅、什商业办公楼味底层等小体土量的临街商计铺，并不具蝇有普遍性。喘2000闻年前后地连产商将罢“望商业和地产化”毕进行简单叠眠加，产权式荐商铺成为商雁业物业散售赚的典型模式垂，许多专业桥市场采取了字产权式商铺拌的经营模式田。由于竞争骑的日益激烈香，为了增强分投资者信心理，开发商往鼓往承诺滚“革高回报率乡”盲、辛“傻若干年后回凡购证”禾，使产权式叹商铺附加了趴金融产品的纵概念。尽管描这一模式可捎以快速收回团投资，或解日决开发商融赌资困难，但奇是，并不适退合大型综合映性商业物业以。突3.疏3督投资物业+械发展物业模病式及其发展烂目前，国际肥知名商业地牛产企业多采率用持有物业笨模式，通过赵对物业的长绪期营运获得单租金和商业尺地产增值收巷益，实现长加期的投资回蛮报。但是，该持有商业物堂业必须具有沈很强的资金绞和经营实力舅。投资物业恼模式可以快奋速变现，但饲是成长性略思显不足。而苗采用逮“济投陆资物翁业+发展物亡业爱”停的盈利模式死则可以吸收爪两种模式的徒优点，在不馒同时期侧重务点有所不同箩，可以在一朝定程度上回晴避风险。涂随着商业地沾产市场的成灭熟和开发商辫实力的增强滴，商业地产黑开发商开始节放弃住宅开广发模式和披“迷商业赢+咬地产却”肯简单叠加的闭开发模式，屋普遍认可了伪通过持有商姐业物业获得缠长期收益的苍理念。国内富商业地产盈豆利模式从以栋投资物业为工主的经营模饿式，逐渐向概“家投资物业伞+军发展物业妨”煎双模式转变锁。国内多数田有实力的商泊业地产开发榜商进行了战栏略调整，在县收入和利润白的来源上，浮选择了租赁野与开发销售日并举模式，被并战略性增数持优质物业艘，希望在土呈地资源日益危紧缺的态势申下，最终实各现公司的可式持续发展。铅例如，喘SOHO中牧国一直以重保点开发出售艳城市中心高境价商业项目盐获得高回报碎率而著称。担但是，叶2007烈年狮公司新战略头的模式是理：块实现收益牲增长+持有杠投浪资物业+扩忍大财务优势姜+加强品牌迟资产伏=股东价熟值最大化的喷创值之路。沾新战略突出敞强调发展持宿有物业模式锄，公司将持拘有最高客流拖量的稀缺项梨目，获取稳柏定的经常性肌租金收入，迎提升企业内督在价值。尝4．菜商业地产盈哗利模式发展很预期涌除了资金和絮经营实力外歼，还有众多亮宏观因素会市影响商业地歇产盈利模式锦的选择。例拥如，物业税失征收制度、机租金舍/劝售价比、土铜地增值税等巾税收制度、皂会计计价模汗式、城市规课划和人民币刃升值预期等悼。对于面临慧不同发展环亿境，实力不愤同的企业，李三种盈利模厌式利弊不同谁，并不存在踏一种模式适折用于任何时淡期的所有商杯业地产开发真商。不存在欠普遍适用的僚最优答案，羞并不等于没舞有规律可循摇。参考国际饥经验，在当刘前国内商业膨地产市场的和成熟程度和牌国内经济发眠展的阶段等闭条件下，对素于具有资金亩、品牌和经营验的开发商僚，在一线城芽市持有商业喊地产是商业销地产现阶段装发展的必然宽模式。而对胜于大多数商来业地产企业恢和在大多数赤地区，目前饶最佳的盈利撤模式是持有衬和投资物业竿并重。荷4.1孔怎持有物业盈帅利模式将是柏实力开发纺商在一线城痰市的必然选宋择做尽管在二、次三线城市持肢有物业也存解在成功的机岂会，但是，携因为城市化雨程度较低，楼城市边界存广在较大的外科扩空间和新需的规划不断神出台，持有档商业物业存找在相对较高缎的风险。比滋较而言，基蹦于以下三个纵方面的理由齿，在北京、扒上海等一线浴城市持有优旨质商业地产够的数量将在斤很大程度决络定企业未来何的市场地位肝。学第一，励不断上升地尽价的决定作虾用。未来几株年，人口从浓中小城市进搭入一线城市驳的流动趋势帅不会改变，锐一线城市的夕土地、特别足是比较好地弄段的土地将惧更加稀缺，锅地价上升的芬趋势短期内屿难以改变。固地王频现，叫地价越来越奥昂贵，房价幅与地价之间赵的利差空间降将越来越小约，投资物业梦进行高周转配的模式将受骄到挑战，促毒使企业持有匀物业增加。肢第二，城市径化进程的决聪定作用。当贱城市化率达靠到70%时庄，对住宅需徐求的增长将械趋缓，从事鹅投资物业模姑式的盈利水岁平开始下降梦，持有商业太地产的租金宇和增值溢价勺收益优势开攻始凸显。但与是，因为商元业地产的品展牌、客户累粒积等需要培疲育期，商业佳地产应提前凭持有。因此拳，在城市骡化率50%汉-染60%时准，企业就应槐该增加持有匠商业地产。湾目前，我国脖一线城市的辜城市插化率已超5隶0%，新增脑土地将越来译越少。持有停优质商业地暂产的数量在胳一定程度上唤可以规避未药来人口下降退的风险，奠涌定企业未来冤的市场地位训。柏第三，产业吐结构的决定易作用。国际丸经验表明企：拉第三产业占油GDP比重热超过50%另的时候添，第三产业李的发倦展会加速。叮2009年笛第一季度，趁北京第三产嘱业占经济总楚量的比重筝总体已达7庆6%闲，无上海略超6伪0%，已实驳现了产业结堂构从工业主绑导型向服务透业主导型的某转变。第三虚产业的发展升构成了对商炸业地产的巨劲大需求。住基于以上三甚个方面的判娇断，未来的五大趋势是婆：伞在一线城市品长期持有物延业可以为企挣业带来持续拌的现金流和浙物业重估的咳增值收入。讽目前，国内没具有一定实拦力的商业地悬产企业在战向略上已普遍奇开始考虑在祝一线城市持挣有物业，培圾育优质资产启。例如，中研国国挺贸、SOH耗O中国等品肉牌商业地产隐企业都加大碰了对商业地揭产的投资，农在北京、上孝海、深圳等骑一线城市，蛾经过多年经狼营已具有集吐聚、品牌、亚管理和资金剃等方面的优敏势，培育了贴一定规模的草优质商业地晌产资源。目贺前，万科、者保利等知名逢住宅开发商技也在其未来英的发展战略鞠中开始关注蹲商业地产物桶业的持有。豆4.2羡投资职物业飘+邪发展物业盈吩利模式是多完数开发商的菠现实选择纪尽管持有物识业盈利模式迁是实力开发艰商在一线城屯市的必须选广择，但持有催物业的风险恢包含地产开沫发风险、融速资风险、商胀业运营风险特等，任何一淡个环节的风触险都可能导尼致危机的爆享发。无论是持国内商业地塘产的成熟程喂度，还是商鲁业地产企业孩的资金和经贞营实力，都塞决定投资物迁业织+不发展物业盈爷利模式仍是超目前多数开趋发商的最佳湖选择。姐首先，目前兼国内商业业挡态演变已步归入高级阶段驰，商业地产足已经定位为划综合商业设数施，持有物钉业需要开发泄商具有较强烤的经营实力猛和经验。和哑国际企业相贼比，经验和返管理实力不拉足是国内多脖数商业地产视企业面临的伟比资金短缺键更大的考验笛，国内商业呼地产企业在文管理理念、段实力方面存也在较大的差找距。贩其次，成熟乒商业地产项未目的培育需跌要数年甚至顶更长时间，双需要以雄厚锯的资金实力拨为后盾。国盗外成熟的房芬地产金融市验场为持有物且业提供了融赔资的便利性妙。持有商业锈物业，可以枕在稳定经营精的基础上，钻将项目打包露上市，获得工稳定的投资瓣回报，回笼乒资金进行新罩项目的建设严。放此外，如上别文所分析，雷采用苗“邀投资物业带+粗发展物业馋”和的盈利模式悲可以吸收两盘种模式的优自点，在不同胸时期有所侧拉重，在一定舍程度上回避尽经营风险。跟以国内商业狮地产企业大截连万达为例抓，2005争年以前，万蚊达曾对商场雨内的产权式蜡商铺进行销页售谊，2005悄年后拉，为了便于鸽管理，提升届商场品质，霸万达对旗下土的产权式商钞铺采取只租敲不售的模式沫。而方在2009滴年，上海万山达又将上海嘱周浦项乒目的65个但产权式商壮铺进行公开般发售。谨5竟．报保利地产商许业项目吊营运皇随着宾2010畜年午4融月搂10接日五佛山保利洲犬际酒店开业欢，以保利水仙城购物中心斗和保利洲际帽酒店为代表萍的佛山南海麦千灯湖广佛桥RBD区域煌两六大保利地产麦商业项目的疗营运，标志拆着保利地产忌第一个城市目综合体的全弱面正式运营淋。投资商用过物业，扩大挥持有性物业园比例并提高仇物业的盈利干能力，成为元保利地产改天善公司资产杨结构、发展膀新的利润增朴长点和开发请新的投资模竟式的重要举伍措。垒保利的商业已地产包括四融大结构，第御一是酒店业豪，由保利投次资建设，国共际知名酒店春管理集团参枯与管理，合肉作经营；第作二是购物中魂心，成立自炮己的经营管撒理公司，实零施对商场的谦管理；第三押是高尔夫，莲坚持长期持扬有、长期经戏营；第四，炸会展物业将驰长期持有，戚收取租金。猴此外，写字垄楼部分也将博一部分销售卸一部分长期求持有。训目前，保利打地产形成了纪重点打造城选市地标，全惹面发展涵盖扣商业零售、里商务办公、粗酒店、会展乒、剧院、高羊端体育休闲矮等多元化优独质商用物业膊的规模化经晌营格局，获伙取保证企业亏未来可持续签发展的长期右稳定收益。啦保利的挂目标是到2雄012年商失业地产方面喂的投资要占衫总投资额的历30%，并啦持有部分核乒心地段的高娱品质物业。腊保利地产目玉前拥有总建配筑面积超过宗100万平孔方米的商业框物业，保守赏估计总市场惧价值超过1报50亿元，翅未来年租金镜可超10亿网元。在未来桃的3年内，货保利地产持迈有的商用物激业面积将增靠加到300狮万平方米，架租金收益和纱物业经营收旺益将非常可欢观，物业增投值方面更是产不可限量。晌在这样的情咽况下，打造辨全国性的商盗业经营和管拒理平台就是洲保利地产进膊一步整合商贝业物业发展线的战略趋势集。在此方面墓，包括商业裂管理公司、熄酒店管理公建司和会展业吹管理公司三姜个大平台正狂在打造建立南，以便实现返物业产权的汤统一化、经吓营权的统一白化和全局管乔理的统一化辜。其中，商仅业管理公司溪将对全国的费购物中心项视目进行统一介规划、设计摆、招商和营兼运，并且与掉优质品牌商摸结成战略联送盟，进行跨溉区域的战略纳合作。夏目前，以保灯利地产业已肃进入的22郊个城市为基嫩础，有计划研有步骤地增纷加商用物业或的投资比例队已经成为保况利地产商业村蓝海的发展咬方向。在未烛来的3-5题年间，将持威有性商用物盖业的投资比懂例逐渐增大篇到全部投资主的30%，刊选取城市中毅心或区域发艘展中心投资矩标志性商用娱物业，打造喝全国性的商劲业管理平台掘，保利地产之正越来越清缸晰地实践着亿既定的商业屈地产战略目普标。却在广州，从常前期的北京屿大厦、天利蕉广场、保利虫国际广场，桌到近2年开画发完成的保性利中环广场桨、珠江新城题保利中心、坦保利V座、秧保利中辰广尊场和保利世烛界贸易中心份，涵盖写字臭楼、会展和夕零售商业的宾商用物业正璃四面绽放。逝2009年港获取的百万证平米琶洲城撒中村改造项井目，其中近祝40万平方筹米的面积也差将用于开发爬商业配套项乒目。屿在北京，新敏保利大厦早仓已成为地标笋性建筑物。拆在天津，与缝金融街合作牌开发的天津家大都会将有弯超过30万悠平米的商业隶面积。在成业都，总建筑热面积超百万掀平米的保利鹅石象湖项目侄将涵盖高尔妙夫庄园和多帐个五星级酒炊店贩……淘很显然，保坑利地产投资冶开发商用物逃业的通路已孩经打开，保扯利地产自身浮商业地产战基略的长远规项划正被逐步检实施。保利扶地产认为，酒在传统的土钱地融资关联吊银行的模式激下，中国的悲房地产企业泉开发，长久套以来遵循着昂“盖滚动开发展”福模式。然而泳，随着市场但和政策环境扇的变化，竟“到滚动开发原”角模式的市场隔条件及政策猾条件将不再构具备。通过烟股票增发、羞发行公司债正