台州三山涂住宅策划报告

住宅策划：背景资料地理位置台州三山涂住宅小区根据《台州市路桥区三山涂工业功能区块控制性详细规划》的设计，选址定于与白金路和十一条河之间、海明路以北，地块被一分为二，中间隔有涌金路和涌金路两侧的步行商业街。住宅地块的北侧从西往东分别是医院地块、文化娱乐中心地块和生产服务中心地块。用地性质二类居住用地，70年使用期。只能建3层（不包括3层）以上的居住建筑。策划依据《台州市金属资源再生产业基地核心区项目策划及方案研究》的招标文件。（2023年9月28日）《台州市路桥区三山涂工业功能区块控制性详细规划》（简称《详规》）。《台州市控制性详细规划编制技术规定》。中国现行的设计规范及国家标准。策划准备命题解析：住宅区这不是常规的住宅区，这话是一个位于重污染工业园区内、为解决职工居住问题的住宅区。尽管用地性质是“二类住宅用地”，但由于一般不会经过招投标程序，因此未来在这里建设住宅的难以成为商品房。入驻园区的人员构成，主要是青年单身职工，家庭入住的比例一般不会超过10%（至少在五年内这个比例不会有大的改观）。待到这里的环境问题全面解决了，居住人口的结构可能会发生变化。既然主要是满足非常规居住（即工业区宿舍）的功能，那么在策划时就不能不考虑园区内其他子项目内的居住功能。唯有这样分析，分析和后续策划才会更加合理，不然都是纸上谈兵，就住宅区谈住宅区，没有实际意义。策划理念准备通盘考虑。在本项目范围内，住宅有三块。第一块位于产业服务中心，第二块位于商业街，第三块就是这一块。三块的功能基本一致，其中两块分别是商住混合区和二类住宅区，连居住性质也一样。因此，考虑问题就应同时考虑相互关系。但区别还是有的，这一块是最纯粹的住宅用地，因此策划应该更多显现住宅的特点（对商住混合区住宅功能的策划，则应更多的考虑SOHO概念和时尚概念；对工业服务区内住宅功能的策划，则应更多的考虑纯粹宿舍的概念。但三者的差别还是不大）。证从源头遵（分配）货上找到策划密起点。驰本项目劈的逻辑蔽：整个核心舌区的建设血，包括本住绑宅区的建设去，贷都是戚为了趣三山图整个点产业眉的减发展披，为了产业家发展，政府结方面应该竭到尽全力；但趋是，力量总渐是有限，本昌住宅区建设急的投入，不谢能有去无回某，迁因为那样糖财政压力太残大，获对于整体事安业不可持续结；岸因此一定要屠想办法孔把建好的房锄子骄“械弄从”防出去。这就迈是分配问题矿。低这样就有了钞策划起点：贼该住宅区主陪要为满足相断关企业的需丢求；房子是请要卖出去的吗；卖的方式恭种类和最有野可能出现的诞情形；政府猴经营该项目匀的底线不应该是闯自身的收支环平衡滥。演策划和塞设计市要预想粗“帆购买者茄”讽可能会有的筛意见随。摊既然采用卖舍的形式，就篮要研究买方饲，要关注他喊们的需求（蜓愿望和能力咬），然后制欣定出吉一个算与三山涂整慨体产业定位格和住宅区形饮象定位相一凯致翅的目标，然仇后漆将这个目标炎交给碌“海购买者竖”雷，并让欠“抬购买者吓”袭提出他们的简意见（由此哑我们认识到散，办企业之糖前先要把所婚有职工的住症宅都安顿好虾，对于极大坚多数起来说然，都是不太改可能的，因开此，必须走托中间道路）幻；经过反复案几轮的多边稍谈判，该住翅宅区才能有乱一个确实可痛行的定位。制这是本住宅贫区区别于所疼有其他住宅暂区的个性特逝点，策划离亭开这个特点再，就会是无斥源之水、无粪本之木。这究是一个魔比较复杂的堆互动过程，排而唯有互动魔，才有可能弯取得最好的蓬建设效砌果。扛然后拢再沾考虑佩建设节奏问讯题掠。钥节奏关乎资水金使用效率储；经济学的尼意义是：没枣有一个单位快拥有无限的俘资源，节约京是永恒的工需作之本紫。夜该住宅区建冤设节奏的决嚼定，取决于远多项外部因邪素，一个是万管委会（或拌说区财政）体自有资金情痒况，资金多因，可以快一喂点；少，可奋以慢一点；析一个是各栏企业厂区建钥设局和开工厦的进度，术进度快的，娘则本项目快割速跟进，慢铜的，则适当及拖一下；还调有一个上级虎政府部门对惯本项目的所粱要求的建设叫进度。考虑臂了这三点，净再来确定幕该住宅区的渣建设践节奏，是比酱较理想的。膝另外威，位于产业崇服务中心的辨那些关非住宅的悄纯宿舍，可最以起到一个乒过渡作用。动总起来说，胀企业的产业葛计划，决定牛了本项目的连建设节奏。郊通过例想象和逻辑伙，京找出最可能垫有的住宅担需求筐模式眉，作为定位签依据川。魂该住宅区，易从本质上是气不同于常规对居住模式的塘，它的逻辑尿的独特性，资应该成为各质项定位的依墨据。比如，顺由于大量基赶层员工都属序于低工资的酿劳动者，因愿此人员流动笔性非常强，露这样对小区具的管理要求突就非常高；绿又比如，住目在这里的员诸工大多单身迈，闲暇时间场很多，如何教安排这些时耀间，特别是说安排这些时脆间进行健康亏的业余活动扭，也应成为验重要的设计府特点索。不住宅概念体滚系裹。随理性思维的茄简单过程是祸“锯从特殊到一神般屠”坑；复杂过程姥则贝是猫“扰从一般到特那殊浪”沈。这是全新趋的住宅概念粉体系；需要错策划的内容萝及其庞杂；抬所有流行的鸣房地产强策划偿概念满，几乎都没也有涉及本项慨目问题的实净质，因此针骨对本项目建绩立新的住宅记概念体系（茂理想的体系撕一定会要求角调整详规内率容），才可挣能是一种成戏熟的和诚实自的工作方式筋。摔核心派理念今。特如果上述条败件是成立的虑，那么该策膊划理念的主棚要项应包括嘉：掩该策划主要渴提供该住宅止小区设计的晓思考方向和晓一些模块。补住宅小区的抄设计允原则语依然是裂成本第一，摘功能府开放并可企与时俱进亭。珠住宅小区以你组团为单元影进行尽可能摄深入思考，猎尽可能满足恰各企业的要怒求。第如果不增加印建设成本，落让小区立面改好看一点，柱耐久一点，聚何乐而不为稼？春完成技术（傅如太阳能，绢中水等）引因进的准备工今作，根据谈蜘判结果进行伞取舍。熄重点解决单校身生活的单图调赖以及年轻人蜻的培养，这忙才是真的以瞒人为本。浊结论：都如果要有好掠的结果，过病程一定复杂斩（成龙说：犹“仙没有随随便随便成功浆”丑）。常规操侄作，该住宅拜园区成为检“摩空城畅”师是大概率事谣件。肃该住宅区滚的需求分析姿理念决定偷需求毙。在这里还俗是一片大海喜的时候，需就求一定来自啄理念，来自援逻辑，来自脏要满足诊前一个创意桐目标黎（即创建三废山涂工业园摆区）崖所需要作出百的努力缩。僵简单的说，昏本秧住宅区就是含要把工业园喊区内各企业背的员工安顿浅好引。因为要把没这个住宅区沉变成谁都可辽以来购买的矿商品房小区圆，不符合核只心区建设的杯逻辑目标。立当然，将来援这里如果成母了花园式工翁业园区，这难种可能性还辱是存在的，螺“锅二类住宅用齿地晌”幕的定位是否盲在为这个目采标做准备，府我们不得而淹知，但可能赢是有的；但劫这个将来要荒等多少年？院居住到这里膜的人的基本捞生活模式预拳想古：陷小张的一天烤。蚕小张症，23岁，奴巨东企业耳（位于地块甘的西北角）碗的一名普通低员工。他渣每天工作很燥幸苦。好刮在企业还算时正规，基本芒不用每天加役班，每周还燥有一天时间温的休息。乎每个月工资畅全加起来大识概胃28利00块钱。零小张住在西筝区宿舍，房族子是厂里烧的，一个套香间，丛共三间睡房呈，一共住5际个人，大房复间住两个人耗，小房间住朵一个人（那诊是个车间李管副主任）。咳由于住宅区桑的西边是毛伟力塑料加鼓工甜厂，这些年薄污染一直很本大，所以西秆区住的人很匆少，大家都组在附近农民傲那里租房子疑，李副主任放也没在这里雀居住。小张科来自农村，摇家庭经济困弦难，他不想厌增加这笔开集支，所以他制和另外一个晃工友，一直压住宅在这套里公寓里。早难上七点，小颜张起床，洗寒漱之后，就仆到小区门口漫工友家属开狸的早餐店买膀一些早点，肃本来大家都州是到商业西旬街那家沙县送小吃店买早遵点的，但最峡近老陈的老黄婆从农村来度，看到每天缸有不少工友皮要吃早点，裙于是就在塘小区的东大于门（西大门队污染太重）怕这里支了个笑早餐车直（上班时间夸管委会的人衣会过来驱赶辣，但开早餐承的时间较早藏，管事的人畅都还没有到竖，生意不受荡影响）茶，专门供应份早点。吃完够早餐，小张供和同屋工友欢就叨穿过涌金路摔向北，去工芽厂上班，期册间要路过文矩化馆，平时克因为太忙，祝除了去年上凑半年的技能慌培训，以后陪就没去过暂，要是那里缓也是晚上开幼放，那还是多有机会去的溉；然后又路为过公园，自桐从和刘莉莉泄谈恋爱之后沫，那里倒是枕经常去仍，就是晚上亚人比较多，摄以后还要再鹊找地方。穿不过海景大道誓往昔再走1宝0分钟，就偷可以到公司兵。中餐是在销公司食堂吃伐，大家提过咽意见后，副知厂长的小舅钳子就不再承沈包了，伙食捧慢慢好起来撇。中午不能桥休息。工作牵还是比较累傍。好不容易题熬到下午下货班。晚餐公位司不准备，互大家一般都敞是自己做（茶房间里都有煌炊具），偶裁尔十天半个字月和女朋友崭去商业街里兵小餐馆化五者十块吃一顿违。吃完晚饭率时，刘莉莉剩已经在门口侨等着了，让殊我陪她去文死化馆看电影掩。电影不好踢看，但看电氏影的感觉还泉不错，因为训价格便宜。饥看完电影，晚莉莉说肚子档有点疼，我局赶快陪她去已巨东医院，播好在路那么厅近款。尽管是中窝医院，人家脸的水平还是称不错，值班帅医生号了下搏脉说：没事侵，是吃了不挣干净的东西爆，回去拿白蛇萝卜煮绿豆零汤，就很快砍能把脏东西坊排掉。医生图还调出她的辟健康档案，碍看了一下她示的出生日期调，说，今天息是比较容易两发病，没什晚么大碍。接能着又在莉莉孤的病历上记设下写什么。终从医院出来瓦往南，我们芦走小区东大堪门回家，平虾时我们都不确走那里，但伤晚上那里污越染还是小一丽点。她和我泼住在同一个占组团，平时自照顾也比较汤方便。我赶删紧去商业街油南头的超市绍，买了大白乘萝卜和半斤尾绿豆，匆匆筑赶回莉莉的礼宿舍。根据帆医生的哗话，10分派钟时间，枪“碍药灯”侍就弄好了，砖莉莉喝下，椅一夜无事。并9点15分挂，我回到了遍自己的宿舍上，还是洗洗暮睡吧。一天催又过去了。贱小张这天的泛生活，代表皮了绝大多数淡居住在这里短的工人的6傲/7时间的刃生活状态。撒可以总结的敢是：（1）常居者对住宅裁的要求不高乌，能住就行春，最好一人协一间，因为河有女朋友了询；（2）居吓者对住宅区迹的公共配套细不是很关心必，最多希望拖吃早餐的时庭候亭有个棚，这置样下雨时方把便点；（3虑）厂区的污邀染问题很影棚响居者，最问好换一个污杀染小一点的朝工厂在边上熄；（4）商歼业街和医院累都是偶尔用恢用，估计那窜里生意也不屯会好，主要挣因为大家还苗都年轻，还恰没到频繁生估病的时候；喉另外钱也不六多，购物的摆可能性不大渔；（5）晚泳餐是个问题潮，如果小区垮里面办一个栽食堂，这样钓就能快速解贿决晚餐，剩射下的时间可翠以读点书，丢学点东西柴；云（5）年级朴慢慢大起来吓了，总要结农婚，至如果小张选味择在这里干言下去，那么渗这里还是多毯建怠套房迹为好威，沫这样住宅的起功能马上就器可以调整；惑如果小张决惨定干两年出至去换个工作侧（这种想法住在工友之间榨的共鸣度，突取决于那些瓶工厂污染治扎理的程度）诚，那就住什旋么房子都无范所谓了；如双果要结婚，疑丽丽是不是邀愿意把杰孩子药生在这里呢盛？估计莉莉皮是不会愿意讯的傲；（6）集选择会是多阳元的眨，也会充满摘变数。慈居住人口变晴化锅。从住宅区饰生命周期来蛇看，入住人暂口的变化乖一定是一条袍“米反向柴马鞍型逢”务曲线解，开始的时心候（2年之阴内）少，狠这跟本地区令政府的政策莲有关，根据绕目前的情况增判断，谈判蝇会很艰苦，致因此招商不匪会很顺利；五之后经过政污策的调整，洒入园厂家巾逐渐增多制（厂家增多雕预示着两个渔中大问题，恼一是环境桂会更加恶化蛾，一是拼廉狠价劳动力的希低附加值生颤产方式会卷裙土重来）尸，愚这样艰此地的居住罩人口会大量驻增加吗，直些到超过该住揭宅区居住容饰量的150卵%；因随着产业峰的集聚，政凭府才有能力完强化技术开稻发，而随着抗装备悟水平的提高旋，序打工自人数到达峰雁值以后，开递始减少，泪预计10年真后抗的拆解行业串，包已经洲全制都木是机械化侦了片，窄那时对劳动捐力的需求越幅来越小，该斗住宅区的居蛛住人口数量扮会急剧下降接（那个时候纤的房地产一绪定昌也能没落了，殊私营皮开发商苍大笔都成了逃犯归）。弃这时候政府辟就要考虑园铁区的住宅功岗能转向了。肤居者的裕生活要求味。（1）首户先关心的是姓少受污染的吸影响；（2证）生活可以敞简单，但是金要方便，最久好可以提供三价廉物美的涂早中晚三餐望（休息天的地中餐也还是申要解决的）屿；（3）最探好能提供免嚷费的休闲娱畏乐项目；（盼4）如果空学气好了，室需外的活动场玻地也还是需传要的；空气驾不好，就不享要了；（5近）丸商业街超市言的日常生活柱用品价格还安公道，但其妇他商店就不置敢进去了，满关键我们的峡工资还太少付；不过将来舌会有进去的爽那一天；（搂6）小区内抢可以设一些掌公共厕所禽，套房内厕赤所有时候比籍较拥挤；那纹里的厕所可绘以用中水冲翠刷；蔬（7）套房葡内各家的用俱电用水最好扶能分开，各晶用各的，燃茂气因为厨房愿就一个，不良太好分，可输以平均分摊裹；大家钱都狭不多。等等祸。（8）礼羽拜天还是比知较无聊的，生去商店，钱笋花不起，在监家里，闷得乞慌；组织上纹应该安排活走动，要有意域思，还要长灭知识，毕竟幕大家还都年提轻。叼建设初期，甚园区不必提属供更多帝的福利安。垮开始时，都环是低端的消锁费；因此园精区的配置要狗与这种低端奋的消费相适驶应。随着产马业利润的增洽加，随着时轿代的进步，喝劳动者的工版资会不断增摩加。这如同矛间接提供福袋利：人们有咬了钱，就可旧以去商业街衣消费，去医妇院做更多的却养生保健，件去文化馆参咐加各类陶冶乞性情的活动与；政府可以丸通过税费调欺节，获取一兽部分资金，拍来改善小区泊的园林景观识，设备配置绘，修建更多迁的活动场所压（规划一次说设计到位）教；而居住质塔量，因为产卖业的从业人惊员减少大大贼提高，小区协的利用率不什会因此降低店。阔住宅分配的敬解决模式记。覆产权理论和爽交易费用理皆论是刮制度经济学绑的基本刷理论，逮在我们这个践项目上，产戴权不能事先昏确定（至少豪一合同的方饿式确定），弟项目的交易多费用一定是介高的，如此保资源利用的枕效率一定是蛋低的。在我卷们看来，对洋于相对中观嘱的项目，经主济学意义上语的制度性安翻排，一定会当对策划的有腔效性产生重怒大的影响：著好的制度，误效率就高，切而且还能皆发大欢喜；坏吸的制度，见诱出来一大堆诵漂亮的房子液，不过是一虾堆无效的摆孩设。因此在妥我们看来，乡首先，住宅奶分配的解决馒模式决定汤了住宅功能骆需求的样式浙和程度役；第二，狭需求模式决漆定建造方式智，也就是设蜓计样式铅。这个模式蝶的确定前期很取决于园区邀管理层对问招题的判断，悟即走出第一望步。庄如果进行马大致症的耽分类，这些济居住空间的控分配方式包霜括（a）购祝买、（b）仆租赁、（c阶）部分租部光分买、（d志）代建。各戴方案的两个强极端点是：让左端点：全诊部低价租给住各企业，按爬人口分配或槐按投资额、借产值、税收慨额综合评分得进行分配。亡该模式，政棒府负担过大炊，投资一定白被淹没，但依企业负担较洞轻，他们就莲会增加入园乔的积极性，垄会对该园区菌的快速集结搜、产业的快猫速集聚有所势帮助。右端悔点：全部以珠市场价卖给闲各企业，并牲作为入园条晴件必须购买黑，以充分体券现这块土地侄的价值；该库模式表面上宏最有利于政事府，但企业滔就非常难以冰接受，以至贞于一些企业浓会因为客观家经济园区不拘选择入住园飞区，导致园驾区产业的既战定设想难以泉实现。因此验，选择一定买是处于在两禁者之间的某太个点，双方咽作为平等的雄当事人协商增解决，估计怪在这里，为胃了更大的利奏益，政府要耗适当让步，愁但制度设计天一定要做好吵，不然之后渴会出现较大蝇的麻烦。在常此，我们推锡演出了一套凶制度（一来驱作为住宅需扭求的前提，菌一来作为负擦责任的建议彻），既提供式给园区管理蒜层参考，也拥作为我们后逆续策划的前赶提。我们选腊择共“柜代建、购买笔、租赁的混妻合模式嫌”育，代建占8寿0%体量，迅出售占15娘%，出租占缘5%。以代患建园区获得桌0利润，出劈售获得10言%利润，出贿租获得20马%计算资金日平衡。以满砍足不同群体击的需求。该杆制度的要点吊：（a）在吐设定的体量款前提下，根央据企业自己嫂的统计和园校区的平衡，恩确定给该园去区多少套住护房以及户型伟配比（园区唐给出大致标悄准系列，和夕不同地段的挖价位）；园崇区根据真实创造价（土地塞，前期费，心建安成本，铲规费，景观滤配套费，管舌理费，税金缘等）计算出支成本价，作稀为交易底价备；还要设置丙诸多条件，状如物业管理哥费的分摊，茎设备的保护事和维修费的义分摊，住房僵的转让方式污，企业歇业真时这些住宅肠的处理方式惰，企业对具逃体位置的选疯择和园区的炕平衡（这个倡时候采用价层格咏平衡会比较父恰当，总价辆还是成本价窄），还要考闪虑因通货膨冤胀带来的价男格大幅起伏楼的因素，做慢到一时一价咏。（b）考仓虑部分出售姑和租赁的数吼量，可以给筑制度带来一衬定的柔韧性壁，因为总是免有不同的情啊况出现，只别是价格可以驰由政府自己滩控制。（c参）理想状态坐：代建部分勤全部分配完忌毕，可出售绪和可租赁的描面积已去化梢80%，这换样园区可以民游刃有余。近如果整个产穴业园区的规毕模确定（应刚该制度先行遵），应该比妥较容易解决亿这类制度安史排；即便将壤来扩大要园拘区（概率很哈大），此类矩模式如果运绸行顺利，还铅可以易地再睛建，以适应役园区的长期撑发展。接下住来的进一步熟规划安排和怜策划，我们值将按照这个棉前提进行：脉即居住需求绩要加入企业草的意愿，比抬如企业希望玩自己成立组唯团、企业对渔园区品质的处合理意见、蹦企业对车位猛的需求数量果和需求方式匙、以及园区额对企业的入愿住人员的要营求、对企业防高管的入住卡要求（如借贪此期望尽快剂解决工艺生微态化问题）服；根据园区续自己设想的熟住宅小区配旺置只占20隐%等等。这恶个方式的好捞处是，没有仓一方因为自墓己的欲望，陶增加另一方陕的支出痛苦馒；建成的小筒区不会因为更与需求不相木匹配而闲置渴浪费；事实非上整个园区爪的事业和事涉务都是在这泄种均衡博弈颠之中发展壮贫大。遮居住需求的情数据。仓详规的约定悉：这里的总攻人口为24摔100人，位居住面积总盐计23万方驻+服务中心火的6270膜0方+商业低街内的居住患面积5万方享，等于34芳2700方威；相当于每写人十几方，犹显然做不到图让所有人都加住到园区里针面来。因此出面积和套数劝规划就有多锻种选择昏。具住宅该零散旁需求额猜想搭。编上述住宅的渐分配方式中秋还提到部分衡房子还是要讲采取单个出壮售的方式进液行货（我们相信朗任何事都要捷留有余地）衰。这些客户私应该具有独嗓特性，匙他们应该游贿离于核心企页业之外。随些着产业的发壳展壮大，围户绕这些产业均会有很多服逮务企业出现揪，如策划、搭广告、财务遇、法律、设锻计等等，那炒些热为这个园区斜产业服务的军各小微企业创老板，开也有入驻本境住宅区的可难能（如果产抱业发展得好蛙，祸“巩可能浑”常应改为黎“腾一定土”掘）；也有一恭些出是看好这个林海景房未来潜前景（衫开始时捏污染刘严姜重赴，房价贺当然就低粉；们但未来空气烟一定俭会比市区还借好，价格必饼然痰会达涨）症，作为投资往者，也会来虏购买这些物佣业（只要管深委会能够控础制总量，适絮当抛售一些考，有利于园亦区事业的发纽展）路。那么他们读对居住会有租什么要求呢酬？经过分析疏，详投资者役几乎没有要怜求挎，他们最大诉的愿望，是甜希望能把他呢们的房子租载出去。阀而那些服务闲性小微企业害的需求和核坐心企业的需杂求，几乎一裳样。开始时腐，他们将这珍些住房当宿怜舍给自己的牧员工；后来捆等价格起来屠了，或许会缓卖掉讯，小微企业屡转向快叛。揉园区有些房彻产在不断流压通是好事。掠全员文化素颈质的提升削，踏也可以作为捏自上而下的厌需求进行分杨析鱼：提升产业窗品质，提升忙环保工艺水绢平，提升管选理水平，节居能减耗等，私都需要园区耀积极应对；辈而此时，民夕智的开发、研区内国民素尚质的提高，挠对于园区在输竞争环境下危（已经有很絮多日本企业甲在中国开办钓废品回收企昼业，将来他拖们是本园区密的主要竞争顿对手）很的可持续发辉展，就变得患极为重要（免产业结构的布调整，没有权人员素质的淡到位，是不零可能完成的拖）。于是就隙有素质教育纽（应着眼于禁人格培训、隆素质培训和同产业技能培嚼训，力争把幅所有参加这治项事业的员员工，都培养糟成一个人格弊健全、智能开健全和体能际健全的大写播的扰“闸人衡”答，同时提高逃所有底层或员工的生存状能力）、文诞化自觉教育垫等一系列事乐关整个园区吗素质提升的辫重大需求需灯要持续不断品的实现，仅塞仅靠祖冲之屑文化中心，足难以完成。榨最理想的状筑态，是将这武种素质提升注的活动，润班化在园区的窝每一个角落絮，包括在住螺宅区。垫业余斜精神速生活引入善。购人非机器，批人的需求是劲多元的，是魂人都有精神纺上的需求。熟如何在观念钞上转变区内失员工业余生氧活的价值取泻向，这是本膨中心的一项兴重大需求。疯在我们看来纪，由于商业案的操纵，国罢人的娱乐倾互向越来越谐落谑化，有趋涛向于低俗方睡向的可能，惧真正陶冶人业性情的文化纳娱乐形式和肤内容，都被镇弃之如敝屣建，如此相应像的是维系人嘴类生存的道帆德环境的进得一步破坏。凶因此政府有爽义务积极倡冤导和引入与全提升道德水陕准正相关的践业余活动，舌如写作，音鬼乐，绘画，朴舞蹈，武术誉等等。之无关意识形拌态的身体运炸动，同样是禾重大需求掩。这类较为眉纯粹的娱乐议活动依然是未一项需求，晨但政府引导莲的径底线镜应是娱乐活裤动的中性化短，至少是精寸神健康的。礼在妄媒体错误导早向的毒害下归，在现实的随生活和工作斧中，僵青年员工铲一般都会产陷生较大的帅心理贡问题（有专维业人士估计悲，这个数字己会有70%晚以上）。因常此，通过运喷动方式对员蚕工，特别是占青年员工进林行心理管调适，判也可以是本裳住宅小区的崇一项需求。印方式可以是旧多元训的讯，嗽可能是舞会钟、有组织的双、免费的奴形体锻炼（准体操、塑形售和瑜伽；市品场会变，未兼来则可能是抗八段锦页、五禽戏之屋类，还有由临医院组办的轮免费养生操财培训等）、筑武术训练、个健美、饲兵乓益球江活动，等等危，原则是不等要影响商业鬼街可能拥有碰的娱乐服务手项目的经营瞎。肿需求结论早。糠如果把居住活也纳入整个抚产业大发展堆的方向，我槽们确实有很才多事可以做圾。我们把我宗们所能想到辱的园区对住李宅项目的需叛求都罗列出蜘来，目的是冲为引起着管理层的重盏视。我们建卫议如果不增抽加建设成本彩或这些增加虫的成本可以远负担，那么策就请在住宅避小区的建设煎中，加进这盟些有益于产貌业发展、有面有益于贯彻赛人本精神、亮关注民生的述设计，并在壁建设中积极饰落实。糟区域与聪基地分析镰由于基地现趣状是一片水竭域，再加上平住宅区的服竞务对象比较旱单一，所以拿其外部社会盖功能的分析握从略。轮位于三山涂边工业功能区派块的核心区确块。枕靠海比较近柔，在园区中季，空气相对蚕较好。寨整个生活中状心建在这里袄，比建在其盗他地方好，孙这里有医院释，文化活动冤中心，公园翻，还有商业帖中心，相互案添彩围；东区的左急边还有一条漆河流，更能变增加居住的蜡乐趣（只要饱不污染）伏。因此钩，单这部分不错肾。宿将三类工业缎区津贴核心桌区布置，不泛知出于什么夏考虑；有一缎点是确定的洗，对居住非保常不好。娃住宅储西区有两个骗出口，不考各虑周边的影每响，基本合吴理；哭一旦考虑西呢边的重度污说染，那里还慈要开一个大露门，就非常桐不合适龟，而其他地善方又没有地机方可开门；陆因此矛头指杏向一定是规牌划调整金。尊住宅东区只要有一个出口缴，基本不合悲理凉，可以考虑诞在办公楼南难边30米的新位置再开一秤个门挑。押如果商业街乡内居住部分炉的出入尽，就设在商距业街内，布树局不太容易自；是否可以群考虑商业街盗内居住部分愧的部分与住跟宅小区使用虎同样的出入熊口；部分居蹈住部分，考齿虑将来用于溜SOHO秒（小微公司资办公住宅一布体化）喷，可以在公鉴建项目地块煤出入。视从住宅区进涝入商业街个可由设有约无岗小门，橡方便住宅区虑内人员进出晨。设计方向雅城市设计方围向绞与周边环境线相融合的整颠体风格基调慈风格基调的垒确定，取决夸于周边项目敬风格的确定健（而周边项捉目的风格同纹样也取决于查本项目的定复位，好在是敲同一家公司蔬在做策划，刊不然难以契冈合）。由于宪我们对本冰住宅中心的念基本定位是圣“敏在各企业财耽力能够承受撒的前提下，旨最大限度的油满足园内企谨业员工的居给住需求救”捞。因此，这袭个住宅区，腿基本就是一泻个帮“托得到了提升阶的大宿舍全”挨（而需要提测升的内容，怜是由前面提流及的需求所残引申出来的遇）归；救这个提升，般既唱包括这两个乡住宅区兼的形态离要和周边的判建筑相匹配界，也包括这芬两个住宅区剩的形态要有破住宅区特点添，最后达到格整体的和谐镇。城市轴线葛由于详规已柜将城市轴线闹确定，在这乔方面本设计倍将没有多少朋可设计、可紫变通的余地擦。叨住宅区翠环境设计方笛向几个要点：肯住宅区的环目境变化要少俗一些，要简惨单，首先强荒调功能，其张次强调景观孕和美观。汇要尽可能降突低建筑密度臂，加大区内辰的各种空间肠。芒住宅西区的莫北端应橡离医院远一察点，并用密安植乔木绿化困隔开。靠环境首先考句虑人流的快许速通过，出先入口门要大兴，过道要大狮，因为这里垄居住的人口孤密度会很高遭。这是一个趣核心问题。傅小区内的各榆种配置，都吉应该考虑简坦单实用和经斑久耐用，因窜为使用频率避太高。景观界面：兔由于对室外壁场地的需求驱，文化娱乐监中心基本都身是硬质地面悲，特别是东提面的小广场家，但是这种扎硬质地面可揭能会因为铺涛设网球场、谜羽毛球场的某需求，而变址得比较中性练；它及区别邪于北端公园职的纯粹软质赴界面，也不辟同于其南端拖的商业步行赖街的纯粹硬姓质界面。它宪也是起到一右个意向的过绕渡作用，让与界面的变化讽区域平缓。府建筑设计方沃向扭户型要求及芽比例。绘户型要求：并考虑到户型亭用途的柔韧软性，建议绝切大部分户型疗都采用两居铃室或三居室词或四居室的颈套间，只有逆5%左右的锹户型可以采市用类似单身懒公寓的户型茧，可那些有屡特殊需求的怀员工，如已尺经结婚并经驰常住在一起轰的。面积可拦以大小均匀决分布,即在舅一个组团里陷，有大有小奴。专家和高纷管适合两居惯室的套间，羞和员工住房拢的区别就在秃于它的位置在会好一点，度独立性强一汤点，房间周添围的绿化多包一点。染占购85柴%的员工用盗房，卧室要鬼大一点，每残个卧室可以心住4个人谎，至少3个眼；厅抢可以理小一点，厅赚的面宽不超挨过手3.8绑米斑，功能主要箭是员工吃饭粒，不要放电郑视机，但考公虑到将来住欢家还是要用乐，所以厅也既不能太小。召在U字形围叼合式楼栋里洽，可以在东渔西向的厅房袜里，设置一勾些娱乐空间耍、学习空间液、卫生间等唉。五上述要求仅骄仅是建议，缸最后，如果炎要卖给企业为，还是要根马据企业的具撑体情况（产渗能、用工、侄企业效益、贪福利安排）壁来确定。旱多层胞特点普：志建筑围合，批形成相对独附立的企业生半活区。捐高层焦特点冠：顽以栋为单位积，形成独立然的企业生活饰区。蝴户型比例：例5%类似单糟身公寓的小位套型；85站%110平母方米的三房史两厅和80疫平方米的两忍房两厅；1验0%独立分识布的85平式方米的管理馆层公寓。葵组团预设。芬可以考虑错激峰上班的因百素，8点上王班的企业要帅分在同一个拌组团，同作看同息，减小毙相互之间的箱影响。当然偶也要考虑住图宅区自身的累功能要求。杆点线面为最插高目标服务情。闯在相当长的明一个时期内斥，这个住宅缎区都是作为馋工厂的宿舍肺使用，因此宋，要把这个懒最大需求作纪为整个小区焰空间设计的求基本前提。练该小区的小空间群一定有自己朱的特点，如黎瞬时流量大扎，因此出入蔑口可能要多送一些，绿化带要以乔木为玩主，硬质铺鞠装不能强调崖美观，而应竿强调坚固；适又如识别性为要强，每个薯组团都要有浙明显的识别写点；还有水厅电配置不应浇该按照常规屋套用；即便相是化粪池也极应该是超大横号的；而车案库可以少考藏虑贵（我们的设请计还是按照运详规的要求剥，要求做到章1:1）件。总之，整路个设计应强斜调人口高密蜜度和企业宿避舍的要求，明并考虑未来钥改变用途之传后，还可以孔为居民所用唉。算道路坛设计供。蔑小区车行道渠路分四个级音别，即入口成道路、主环絮路、支路、扔入户路。（庙a帅）入口道路虚：可入口道路结绕合入口广场车，做景观化袜处理。入口小道路燃要宽，以免占上下半时拥疯堵；整个道表路全部都采撇用沥青，不覆做铺装裙。（评b堵）主环路泰：喉主环路设计贤为双向两车炒道，允许自旁行车同时通芬行校和步行（划咐好圾人行通道艇）袭，红线宽度青设计为支8芹米。（介c勉）支路扎：茫支路允许单渗车通行，主掀要是自行车投及摩托车通居行。红线宽争度设计为4行米苍。（革d膊）入户路肢：愤入户路风应跟支路同互宽左。姜区内景观构访想。召区内景观强要调朝气蓬勃谨，尽可能少胁显露小资情恼调，多阳光蒜，多广场，例少用柳树，筑多用阔叶植猴物。道路灯锁火通明辆。装修装饰蛛要经久耐用贵。斤配套朗。叙最好每个组林团都有自己邮的活动空间屿；在僻静的辞地段设立学沈习空间（包耕括阅览室、雅写作房间）日；以显示福纯利和企业发反展齐头并进回。销建筑形态问具题。机在城市规划理上、使用功终能上决定了勺住宅建筑恩的建筑方向策，其建筑设蛇计劲同样矩应放弃复杂绑的建筑特征孩语言，榴强调明快，兴大气朝气和岩沉着。由于询污染比较重枪，因此一定钱要注意立面聋的防污设计佳。租色彩要用暖涂色调，同时瞒更多的考虑端夜晚在灯光负作用下的色驴彩效果，因洒为立面色彩堂的使用时间烫可能更多是摄在那个时候决和灯光效果争下。侨还要强调的偿是住宅建筑慨与周边其他擦建筑的区别葵，毕竟住宅尝有柔和一些往，更多强调精生活。粗审美：多元际的统一。魄简洁中寻找躲价值，这是增对住宅建筑语审美的基本黄要求。因此笋核心在于比腊例的适合，幅以及周边关涛系的和谐。臭每个企业的咏建筑都可以存有自身的特煮点，但是全两部建筑都不弱应该离开那乌个反应整个魂工业园区