东莞某别墅项目发展建议报告

PAGEPAGE33银湖项目首期物业定位和物业发展建议目录TOC\o"1-3"\h\z第一部分：背景简介3第二部分：物业市场定位4第三部分：物业建议6一、平面规划要点6亦二．园林设蔬计要求怎档10友三、户型设资计卡固11位四、公建设泪计要求洁帖15乎五、物业管京理及智能化击系统宅样19胖六、装修标岛准要点网眠20消第四部分：太附件：港备22酷附件铅1顽：市场调查验饼22酷附件乡2撇：东莞市篁窄村区银湖项苹目目标客户佳调查裂嚷33勤附件但3于：东莞市区棋楼盘调查表牢邀43灶附件牢4扫：东莞市区瓜专业人士访奖谈表僚包54悔附件讲5虹：澳大利亚围垦55静姜第一部分：蜻背景简介腿本报告是在倚银湖项目整洞体战略报告拴的基础上，详对项目首期龙的开发进行废详细研究的谢部分成果。侦（一）战略丢报告中已经首确定的成果我：蓄1健、项目整体多发展战略：桃蠢欲差异化创新僚产品，引导嘴置业观念，在胞创建项目品秒牌丘2恋、一期客户规定位和物业挡定位：削客户定位：填东莞市区及扬附近镇区高旱收入阶层。伶物业定位：贝均价响5500拉元筝/莫平方米；跃TOWN廉HOUSE百建筑面积饱180——册250别平方米。歌（二）本报慰告已提供成班果清单基地改造沃平面规划要记点宿园林设计要掘求引户型功能及额面积要求公建要求蛙（三）本报瓣告补充成果授清单等户型设计要属求物业定位社区主题形象定位社区名称物业管理智能化装修标准毯第二部分：汇物业市场定脑位棋1言、物业市场滨定位：户券低密度高档塔TOWNH依OUSE拾园林住宅盏2性、户型定位矮：使户型面积院200—2喂70养平方米，总盲价区间眨100—1习80族万元；主力黄户型面积挑210—2烧40抹平方米，总貌价区间棍115—1摩25钥万北3叮、社区主题沈：烈澳洲小镇、闪棕榈风情勉社区主题统墓领社区建筑含园林风格，它体现物业定错位的特点，上社区广场、畏标志物、永运动会所、昼商业街和热贝带园林风情粒TOWNH仆OUSE准潜确体现目标假客户追求的跌尊贵、从容披、健康的如资诗如画的小扔镇生活。竞社区有主题迹，前期既可京指导平面规腊划设计和园竞林设计符合弟市场要求，眼又便于销售伏期围绕主题掌系统性的推礼广。播社区主题选密择灶“芦澳洲小镇、职棕榈风情技”希，其一：澳参洲的经度和逗东莞相近，伯气候相同。溉其二，根据晒对目标客户邪的调查分析殃，澳洲是他毫们较为熟知碎的国度，澳事洲的美丽自盟然风光和黄忘金海岸的惬励意生活为人售们所向往。揪其三，作为遭为成功人士泛量身定做的决低密度小区咬——眉TOWNH浇OUSE社弱区，一方面遍要求体现私炕家、尊贵，道另一方面要土求人文、自阵然，既不远随离中心，又沫不地处纷攘脉之所。犹如蛾都市卫星小建镇述——提宁静而不致纷远。其四，荒棕榈风情在距突出园林特愁色的同时，如更反映了一兴种自然、休名闲、健康的枝生活方式。裂4虑、刃首期形象定眯位：射东莞新城市帽中心慰●难首个臂TOWNH覆OUSE效私家花园社禾区剖浓误户剃——辱区位：东莞掩市城市新区财尖蹲炕尺宋剧紧狼腊伪才橡最或近助绍形象是项目谢推广的核心膀：凸现东莞塑市城市发展读趋势，指明锯国际化城市完中心尊贵府来邸的物业形获式。慨东莞市区典嫌型楼盘的形削象定位：此新世界花园迁：东莞首个章最贵的豪宅号新世纪豪园剖：东莞山边萄高档社区两中信东泰花牙园：成熟的浪中档大社区脖峰景高尔夫居：东莞风景嫂最好的别墅嚷区璃盈彩美地：忘超时代的都津市社区勤金月湾：东般莞最具现代轿感的都市花正园总项目首期形炕象特点：垄东莞新城市剧的传世珍品祸，东莞成功禽人士繁忙打躬拼后，修养按身心的理想剪家园。生活渔尊贵而从容睡，在享受大朗自然神韵的堪同时亦感受豪人类现代文蝴明的神奇。电5鸣、项目名称伸：涂米棕榈长滩呈棕榈：冈体现热带风穷情，反映休岸闲、从容、晌健康的阳光会生活。锡长滩（lo氏ngbe屡ach）：羞美国纽约著蚀名滨海中产养阶级度假住绘宅区。其休狗闲海滨生活爷十分出名。昏第三部分：黑物业建议街一、平面规贵划要点画（一）基地煎改造与保护现有山体排洪沟现有山体排洪沟李■锁利结合防护绿外化带、公共个绿化及私家抵花园保留或卡移载荔枝树冲，使自然景吴观及基地品性质得以延续油，利于营销戒推广。毁■到捡结合住宅布胳置保留或改脆造坡地，使眨自然地形得赶以延续，创畅造坡地风情萌的居住区域客。斜■闻坡地改造词、绿化设置馋、道路规划永应结合排水纯沟土方工程处。风立交桥处的增护坡处理纳访入景观设计嘱中，在避免断对住宅区的砌干扰的基础挎上，要强化冲对外的形象暑昭示。后（二）主题蓝组团坡地组团坡地组团亲水组团亲水组团展示组团展示组团时代组团时代组团汉一期纱地块占地面拆积近20万臂平方米，为拍保证营销推宅广时各组团嫂的销售实现榨的均衡，必杨须在在一个养核心主题的昂统领下，推改出各组团主沸题，核心主距题与各组团妥主题必须在厘规划设计中斧体现，具体疏建议如下：陆项目以目前汪规划入口区蛛域为起点，葡社区主题以非下列三条主在轴线展开：戚“晃流水+生态粪”届中部核心轴毅线，其中可够布置各类岛砍屿风情景区喜，如马尔代隶夫卡尼岛风倦情、印度尼仿西亚民丹岛馆风情，该轴喉线是项目核揭心营销主题钓的物质体现且。守“延山涧+巨型句卵石+珍稀凶岛屿植物胀”胞南部核心轴歌线，同时赋谣予各类岛屿愁风情的内涵准。该轴线区惕域应开发坡尖地住宅，应呜在利用原地择形的基础上跟人工建造坡缸地，这样可魔使项目场地演空间景观变养化丰富。元原“悉小广场+小旧品+珍惜岛重屿植物积”咏北部轴线，拿在区域建设俭风情休闲购凉物娱乐步行刺街。喇根据推广需喘要及结合目慨前的规划结猴构，项目一驼期分割为四盾大主题核心蚁风情区，具漠体如下：吹展示组团：爸澳洲风情服跪务区脊，位于人流驴主入口处，艺以生态公园尺、运动会所何和步行商业资街构成强大伴的形象昭示龄。排内含多层洋占房、联排别低墅、运动休很闲会所、特葬色步行街、床游池及岛屿用风光园林。凤包含联排别拿墅的各类户孕型，作为销惕售时样板房孤展示区。封亲水组团：痕水晶宫风情尿区呆，内含临水说“掉水晶宫咳”画高级商务会法所、岛屿风商情园林和独脖栋亲水豪华昼别墅、联排叛别墅。碧坡地组团：烤山地风情区傲，糠利用地势创渡造富有层次田的园林和建洒筑，为TO按WNHOU之SE核心区劫。仅时代组团：磁威尼斯广场血风情区迷，内含幼儿蛛园、时代广货场、商业街园和联排别墅惰，体现异域高文化和风情网。易■抱主水面延北伸到入口项翅目展示区内俗。玻（三）产品睬类型及分布挂取消联排别炸墅区域的高耽层住宅，原王因如下：王项目首期推锦出联排别墅礼（TOWN印HOUSE匪），其以优立美环境及低都密度抢夺东唐莞复式及大跟平面户型市经场，同时创备造东莞高收仆入人士的市姨场需求，T葵OWNHO壶USE与高仅层住宅布置切在同一区域羽会降低TO炸WNHOU起SE品质。蜂首期特推广时将采渔用壳“直为成功人士坏独身定造的高理想家园讨”真等一类的推尝广口号，而式TOWNH医OUSE与懂高层住宅客净户群不同，扶俗称负“执物以类居，漂人以群分准”漫，布局在同萝一区域将降径低整体物业目挡次。讲高层四周布典置改变TO胜WNHOU梳SE区域环摘境开阔、自刺然的特征，阻使TOWN秃HOUSE惧区域被周边春“圈石林击”涛包围。瓣原蹦高层住宅区企域布置多层隐洋房（5收—届6层一梯一部户或二户带奔空中花园住钳宅），为实胡现项目高贵宁品质的目标府，伴多层和商业愧要剥离。村充分利用水见景资源创造轨三种产品挡柏次：使独栋豪华别伯墅、珍宝型蛋别墅、多联余排别墅震。减少碗原规划独栋芹豪华别墅，豆仅保留靠水彻面景观区的夹12栋。同提意靠水面景苍观区珍宝型筋别墅共48供套的布局，谷取消其他区狐域双联排别加墅的布局。牺靠近运动会觉所的展示区户需布置除独认立别墅外的群所有种类的歌TOENH例UOSE住侵宅，但整体赚布局应完整鄙，风格统一什。其他多联泉排TOEN临HUOSE饮建议采用害6握—矮8敲栋的排列。践调整后物业著户数比预估躲如下：电独立别墅哭是鱼12栋知双联排别墅核持著48套列多联排TO腹ENHUO神SE去2绕2脖0晌—计2因4涨0套透上述套数比束例和项目物燕业定位基本万吻合，具体等套数待下一彻步方案确定纤。党（四）车行洞交通与步行烫交通组织燃一期览和二期原则虚上采用人车声分流的交通质组织形式，待细节建议如榨下：蓄沿前面所述烛三条轴线建馋设三条步行甚道，并与四接大主题风情舱区形成环道码。虫高层区应有套相对独立的昏道路系统和筐物业管理区洗域，避免和传TOWNH抚OUSE区铺域形成干扰坛。轻取消高层区知的室外停车皇场布置，建贫议以地下停鞠车库为主，刷在车行入口授处设访客临甩时停车场。源会所展示区道靠近车行道喜处设销售中网心停车场，荐另设收费会螺所停车场及辟商业街停车互场。弊车行道两侧鸽结合道路景耻观设生态室每外停车场。巩主车行道宽柏6米，为沥艺青路面，组后团及入户车晴行道路3飘—笋5米，为仿质自然石铺路掘面或生态路级面。床主车行道设恨单侧步行道忘，同时排水典沟填土处车垃行道路与步远行道路可赋您有高差。裕（五）首期柴开发与设施炭分布系首期开发时每入口处设施爬为会所、特中色商业街、巴泳池及岛屿泥风光广场园宾林，同时与愿TOWNH宜OUSE共抛同组成项目估展示区。读二．园林设杨计要求切目前锈湖面面积太忍大，建议水泪面减小做为赛草地、陆地展造景区域。雨利用坡地创枝造活水景观夏。葡湖畔污缠川流水锦沿湖面设置澡从休闲健康裁会所到VI俯P会所的步宋行道，步行钢道可部分采晴用木制形式地。查沿湖绿地设龟置小品及简擦易儿童游戏宰场。隔展示区高层她建筑首期开瓶发时建设生协态公园，其鹿他高层区保宫留原有生态瞒绿地。客生态公园展贱示诚采用轴线绿海化。盆TOWHO万USE住宅茶应有组团识省别性，围合杏或靠近特色暗园林区域。弟统一设花园锯信箱及栅栏痕。户外停车胜场结合园林坛作成生态停蔑车场。准园林风格体禾现异域文化祝及自然生态皂特点。岗三、户型设盾计缓（一）夺首先要满足踢目标客户乞户型面积和植功能要求携初步确定户怎型种类如下填：桶TOWNH纤OUSE金户型面积贫（㎡）眉预期价格（威万元）磨房间数盛布局方式严180丢—蛇210览100候—明110惑（5500欧元/㎡）工四房+工人泪房+车库（介室外1个车阅位）浙多联体弹210成—末240声115阔—原125次（5500更元/㎡）角四房+工人幸房+车库（稀室内1个车蓄位）脱多联体，主洁力户型货240浙—把270忠144侵—姓156符（6000辈元/㎡）钓五房+工人齿房+车库（楼室内1个车迟位）绑两联体夺350涨—外400础280必—泡320素（8000误元/㎡）留六房+工人辉房+车库（徐室内2个车编位）渠独立别墅靠招近水边，，多层户型拖建筑面积1岁40㎡丑—积160㎡依四房尝二厅二卫+求工人房盛6层一梯劝二户带电梯锋豪华洋房。码户型具体要耗求为：每户勇入口设20桥㎡削—秃25㎡入户可花园；入门船设玄关；主绸人房卫生间搂设景观底窗婆；坡屋顶，侨顶楼送阁楼镜。设计要求稿全部户型采倚用双套房、乳豪华主卧室率（设衣帽间咸）、豪华主瓶卫、豪华厨骑房、豪华客极厅。闯为使户型更骨有尊贵感，匹空间布局上瘦采用中空（傻客厅中空、筛餐厅中空、烘中空内庭院止）、低台窗挤或落地窗等炊空间布局形孝式。部分单际位首层可采岁用跃式。例提高客厅层问高，尽可能伯做成两层悬沾空以显豪华言品质。馋对应目标客哄户经济能力轻的差异，各袋类户型应有县明显平面空划间档次、面俱积、价格的贪差别，避免求其购买产生棋犹豫，具体场如下表：嫂户型面积（姿㎡）卖价格差异滨（万元）央面积差异仗（㎡）夸平面差异吉(剪参考)谨180债—妥210竞-15顷（5500蓬元/㎡）旱-30（室解外1个车位愤）袜餐厅及楼梯研间中空鸽客厅与餐厅闻跃式，客厅达层高略高掩210抢—炒240缴0侨（5500份元/㎡）桐0（室内1厅个车位）色中间庭院，喷客厅中空。碌240肚—笔270余+20箱—蝴25牌（6000冻元/㎡）碰+30（室音内1个车位邀）嚷客厅中空。钳空间与上述宵相比变化丰伞富，第五间陡房为多功能馅房（棋牌房广、茶室、阳抢光房、卧室探），多功能增房空间活跃买，是生活功辉能的延伸。掀350慢—圾400炒+150莲（8000穴元/㎡）议（室内2个淘车位）配可继承上述太户型的优点猜，空间功能御分工更加明教确。干第五间为多伐功能房（棋登牌房、茶室州、阳光房）嘴是生活功能馒的延伸.第蜂六间房为备思用客房。摊三个套房赵上述户型以届四房为基本黄房间，房间规应宽敞明亮季，符合目标总客群生活品左质的要求，然四房以上的忠房间为生活浇的延伸功能陪，空间变化暖布局应具备暮灵活性。床主卧室、客念厅及餐厅空具间反映主人踏品味及尊贵件生活品质，旧空间应宽大前，并有良好涛的景观环境档。枝主人房卫生带间及厨房反腊映主人生活瞒的科技含量昆，建议空间办宽敞适合现颠代科技设备螺的安置，如争卫生间满足蚕双人浴缸、象洁身器的安延置的空间需且要，如厨房推满足高级橱搭柜的安置空领间需要。游估钓喝有前庭后院紫，前庭较小典，户外生态春停车位设在计前庭，统一筐制作木架遮凑棚。怠（二）体现似TOWNH租OUSE潮特色唇定位TOW牺NHOUS胡E是在分析困地块的优劣巩势和了解目逗标客户需求抚的基础上，革击败目前东服莞市区市面队上的大平面皱、别墅和私梳房的有效武定器，以下就盆TOWNH座OUSE和赴三种物业的丝优劣进行比狭较：剑板TOWNH圾OUSEv肌s大平面犁优势艘：有天（露辣台）有地（贵院落）、空释间结构更富纵变化、私有牵性强、低密涉度、园林设马计、尊贵感伞劣势攀：私密性、残安全杯祖TOWNH认OUSEv认s别墅狐优势安：社区感（兵人气、公共漏空间、配套险）、总房价轻蚊TOWNH忘OUSEv趣s农民房构优势尼：社区感、纺安全、尊贵政策略欣：保持优势安、弱化劣势冬要点：下院落、功能抗分布、空间仇结构、车库方法：军尊贵感正衬赤壁：住宅的组陷合与个性令戚通透、中庭均、悬空、大烈面积、低台孙窗、玄关、肌门楼裂裙楼秆有天有地石发团：屋顶花园感、中庭花园杜、一楼花园手、客厅朝南迎（南面大花缝园）蝶文蕉私有性橡艺板揉：前庭后院致、中庭、屋钓顶花园、半狭地下车库即狂识空间结构变牲化气欧国：通透、中自庭、悬空、敢半地下车库平冲违社区感或蔑驾酸：凸现优雅围、从容、健勿康的阳光生贫活蝴枪抽总房价兰摸史肾：主力户型劲总价严格控询制在木150躲万元以内签捷尼安全肉极义背：物业管理近、智能化晴蚁节私密喂傍浮装：设计考虑蓝要点：院落全、功能分布挖、空间结构皂、车库筋（三）建筑耀风格的指导晋TOWNH扛OUSE定事位为东莞本竭地高收入人赞士，其风格胁应又能体现汗别墅的高贵住的品质，又才能反映时代摊特征，每户板建筑都应有豪独立的姿态伙。建议采用暗坡屋顶造型斯。童要求：该项到目TOWN块HOUSE本及别墅总平询面布局、建到筑平面、建拘筑造型应在悟广东地区处铸于领先水平状，可与番禺培锦绣香江媲杜美。尖下列TOW事NHOUS咸E项目建筑端风格与本项法目要求的建储筑风格的差绑距浅析：逐天津万科美拜树丽舍：资塑造社区感躬值得借鉴，球具备时代特财征，但色彩筝过于艳丽，迟不能体现高骗贵的品质。窗番禺锦绣香彻江：述TOWNH火OUSE部遥分建筑风格续与天津万科切美树丽舍相找同，而其别典墅具备高贵猜品质与时代碑特点。孤北京一栋洋选房：括结合北京自拴然情况，引历入西方文化瞧元素，虽有略时代特征但斥难以体现尊药贵品质。北京康城：穗融合中国传脏统与时代风阶格，但外立殊面形象处理弯不理想，不故能体现任何朝特点。尸四、公建设特计要求凳（1）澳洲诉风情运动休毫闲会所般总建筑面积互4500㎡初—岩5000㎡反功能内容狂面积要求内活动内容樱空间要求衣室外游泳池师（儿童池及功成人池）挤2500㎡兵游泳、戏水往、钥跳水、陆地忧平台晚会活务动、水力按茅摩纷◆惭考虑冬天的崭观赏性。茶考虑项目的萌形象展示夜泪晚应做灯光善处理斤仿岛屿海滩谁游泳的感受殿。齿与风情园林欺融合在一体足布置。灰室外网球场歇2个够室内游泳池笑300㎡裕游泳、戏水屿休息活动区彻应具有休闲宗度假之风情窗。夸与酿室外游泳池伏在空间上有冶连续性。画室内羽毛球酿场涛6个场地，晃约600㎡滔乒乓球场地惭5个台面，较约300㎡获功能内容蛙面积要求益内容赢空间要求黑建身房切120㎡续运动氧吧晃120㎡覆设有高氧饮啊料，氧呼吸轨，美容等睁酒巴炉150㎡万风情运动酒笛巴捎壁球室站2个场地，烟约100㎡选桌球室络4壳—盟5个台面，兵约100㎡鸦健康管家网120㎡撒为业主准备欣了最先进的文服务设备、缓有运动专家根提供全面的湿体质、心理卸检测和咨询糟服务。根据续科学检测业痰主各项身体溉指标后，开次出适合本人励的运动处方昂、健康食谱暗，并为其建松立泡“亿健康档案横”堤，颁发摘“话健康护照蚀”故。

忧健康管家具袄备身体适能芒检测、形态答机能检测、甲心血管功能毯检测、医疗稀诊断、人体盖成分分析、芹心理测验、析运动负荷量插检测、体能支检测、康复酒理疗、生化尖理疗以及内也科等，能全附面检测人体辽健康状况，搜科学检测人免体的各项机墙能指标。谅儿童阅览室厕120㎡普儿童益智中墙心捷120㎡庄棋牌室乐5个房间，孔约80㎡子多功能室庆120㎡具主要为女性卖业主提供美鹊容、插花、摄园艺培训及府表演的场地票。痒会所管理中千心武50㎡刚销售中心治约400㎡粱与会所大堂公结合并有单处独出入口千会所建筑饺基本要求：问项目定位和怖会所功能决杠定了其风格辰应是硅谷别肌墅会所和阳楼光棕榈圆会况所的综合，刃空间结构时渐尚、装修尊角贵典雅。犯体现社区主裳题：澳洲小冒镇、棕榈风薪情耀社区中心：挥标志物筐“擦导航塔楼恐”蛛存、率社区广场。谈整体建筑和冤景观要有交取叉，体现亲返和力。规大堂作销售叉展示大厅，址咖啡厅为业尽务中心，可涉看见水景，筑庭院和受TOWNH席OUSE短。消设计时考虑蓄销售参观流康线。病运动项目沿陪路边分布，速展示活力；鼻休闲项目围乘合室外泳池义，情景交融司。复会所、商业苍街、泳池、约生态公园应防有机相联，稀形成强大的觉展示效果。雀销售中心入唐口面对东莞药大道。基会所主入口虹面对项目北系向小区道路绕。剃经营方式：晓自主对外经絮营，五星级晕酒店式管理岩、业主及会寻员健康管家铅服务滚（2）VI伸P临水高尚散会所吊总建筑面积条：150㎡下——辜200㎡遭功能内容月面积要求们空间要求拌咖啡西餐灾100㎡显室内空间与灰室外园林相郑互融合，并挎大量采用借嘱景的手法。里棋牌室齐50什—承100㎡劈建筑基本要殃求；沿建筑风格反疤映尊贵的品她质。菌（3）风情破步行街竹建筑面积：练8000㎡氧—鹊10000朴㎡姨层数：2层阳—拔3层商业业态：顷超市（50题0㎡）、家她具、药店、衬花店、书店碧、布艺、精这品、冲印、献西饼、生果当、餐厅、音繁像、银行、目家电、床上个用品、体育酒用品、画廊榴、净菜市场爪、茶室、西朵餐厅、咖啡秀厅、装修设片计公司、订柿票商务中心狠等。谈空间布局要繁求：碰如同星河湾仁步行商业街皇内外形式。寄沿街商铺两柜面为大片玻品璃门窗且可嚼以人行穿进毁入内街。弃商铺开间不萍小于4.5伞米。梁二层及三层护设单独楼梯直。深沿车行道设粘室外生态停挡车场。挎经营方式许：担控制商业态昼、先出租后汁销售或先销闪售返租按（4）幼儿该园增建筑面积絮：3000普㎡。稠位置要求戒：位于项目劈的东北面，好靠近小学，克引入知名品许牌。旨五、物业管诞理及智能化及系统胀社区服务与慨物业管理源──荷方案1：统引入各知名物业公季司洞方案2：引疼入稍知名物业公啦司作顾问绣物业管理公轻司封物业管理公挖司是物业素眠质的重要指纲标之一，应齿尽量聘请高型水平的物业里管理公司提摸升楼宇的形荣象。竟（1）从银构湖公司的现扩状考虑，建纷议采用方案适1，聘请戴慢德梁行或者绘中海物业管胀理公司为物逢业管理公司会。转（2）从低散成本和公司饶长远发展考哗虑，可采用青方案2，聘讲请戴德梁行座或者中海物甜业管理公司六为物业管理虎顾问，同时诞自行组建物额业管理公司举。但是一旦魄管理不善，的会对二期销顽售有不利影元响。小同时，物业敲管理费一定彩要介于市面街高层住宅与辅别墅物业之测间，即体现揪尊贵又有价脚格优势。访物业管理服馒务内容漠商务秘书服杰务秘书留言控代购飞机票夜、火车票、新船票代订酒店晶代办商务旅局行手续占、打印民、打图等办括公服务晨房屋中介服锹务特快专递裹会议安排服背务家政服务代洗衣物神汽车清洁、踪美容订餐服务房屋清洁喘3、痒智能化设施抹中央闭路电篮视监控系统分保安24小群时巡更系统早中央消防警伙报系统贤备用电力供桥应系统贝室内可视对铸讲系统窜红外线防盗买监视系统伍宽频、高速荡INTER申NET局域联网，直接连缺接互联网和颗股票交易系挑统疮电脑自动抄愈表（水、电蕉、煤气）系拔统炒小区背景音手乐系统届六、装修标聋准要点（一）多层忌1、公共部无分秩大堂：尤进口抛光花臣岗石，墙面覆为优质石材条贴面，天花淹吊顶尊贵、晕时尚；肝电梯及电梯连间：绩进口高速名便牌电梯；电茄梯间地面墙稍面均为高级惧玻化砖和墙庸面砖，天花宏吊顶尊贵、沟时尚；股公共走廊：律进口抛光花骗岗岩地面，菜优质ICI令乳胶漆，高土级优质防盗狼、防火门；生2、非公共肆部分宝（毛胚房）旅入户门：碰高级防盗门践；络地台：停水泥沙浆抹砍平；登内墙及天花膀：牢墙身及天花欢水泥沙浆抹匀平；解窗户：环进口木窗；债厨房及浴室食：泊预留电插座做，开关、煤裂气管道、及钥冷热水上下爆位；在（二）践T隆OWNHO饱USE详1、室外部扒分惊室外门：造防火防水木魄制院门签花园：歼种植草皮察花园栅栏：床防火防水木热制栅栏详邮箱：筋金属邮箱龟门牌：兼金属门牌忘车库门：员统一制作铝尤合金门纲2、室内部战分（毛胚房良）永入户门：拔高级防盗门肃；允地台：买水泥沙浆抹冬平；梦内墙及天花更：缠墙身及天花辨水泥沙浆抹逼平；世窗户：长进口木窗；六厨房及浴室茧：垮预留电插座皱，开关、煤尾气管道、及底冷热水上下狡位；筝第四部分：延附件：脚坊附件1：市低场调查缠一、东莞银顺湖项目一期夹物业类型的工选择诊就一期投建商TOWNH引OUSE和幅多层或高层麻的优劣性在叨战略报告中饿已进行了充摧分的调查分山析，以下在识对东莞市区起房地产市场测进行了深入花调查以后，族就别墅和T圣OWNHO耽USE的优思劣性和风险曲度进行了比西较分析。遭（一）20秘02年东莞往市区别墅市伸场舌1、东莞市巾区别墅开发阔历程中的数玩据分析路1.1东莞回市区现售别杯墅调查表翼最低价系最高价乔均价佩折扣握实估成交价荐峰景高尔夫该别墅（二期宴）起（351平抖方米）总价附：250万见单价：71暑00元熟（559平础方米）总价壁：886万惨单价：15砍850元路7700元通98侵7500元嗓愉景花园央（拜4进60平方米那）总价：异198林万莲单价：43颂00元析（570平弓方米）课总价：50妈0万絮单价：87策00元威6500元兔—避7000元烟景湖花园嘴（鞭316绍平方米）总浇价：租139滚万会单价：44把00元非（财406壶平方米）总而价：辟450扬万奶单价：11志080元决6000元镇—蜜6500元划1.2东莞详市区别墅历斑年的销售实从现吹1999年营，东莞市区爸别墅市场仅腾有新世界花档园别墅，其议价格接近2悼万元/平方向米，属于豪芬华别墅。普亭通别墅存在烂市场空白。辰景湖花园和窝愉景花园适佛时进入市场伙，目前已基柿本上售罄，田两个花园别石墅单位共计瓜近1000坐套，月均成切交量为28朴套。在销售陵过程中，其慢中总价在1静50万案——垃250万的彼别墅销售最筛快，也是建衣造量最大的镇别墅类型。羊2001年蜡3月推出的辜峰景高尔夫银别墅一期2菌5栋，总价岗均在400叮万元以上，摔目前销售了给一半，月均辛成交量为1裂套。200察1年11月封推出二期1肯50套，现饿售出50套治左右，月成绣交量13套繁。其中销售险大部分是面芒积360平秋方米左右总怎价250万助的别墅。醋别墅市场面挡积需求呈变缺小趋势。叶2、东莞市贡区别墅的市胸场需求量还烧有多大？凝2.1东莞怠市城区别墅女的客户群鸡东莞市作为抽制造业城市临，其商务、辩旅游和度假菌的功能较弱疼，在选择物鬼业上区域因迅素较为重要宇，也就是说辞，如虎门镇型、长安镇这捡些距离较远白镇上的上层毁人士在东莞形市区购买别摄墅的可能性罚较小，东莞省市区别墅的烂购买主力是趟市区本地上晒层人士和在联市区投资设裂厂外来人士遣。晓2.2东莞掀市区别墅消稠化量碍抛开零星建征造的别墅和耻早期的别墅井区如新世界挠豪园、东城款山庄不算，饺就近3年推碎出的的景湖度花园、愉景诉花园和峰景笨高尔夫别墅貌而言，其别苍墅供给量已抗达到120衔0套以上，页别墅的投资武性很弱，已棉购别墅的人选士基本上不截会在同一城箱市再购置一锡套别墅。目茄前，峰景高院尔夫别墅仍孙有一半以上月的别墅未售丧出。战东莞市区别临墅市场的供泊给已经大于蠢需求。西3、市场高膀档住宅成交你量最大的总犁价区间院2002年浴东莞市区热浪销别墅和小玻高层对比表析峰景高尔夫朵别墅（二期班）悉金月湾（小番高层）杨盈彩美地（弄小高层）烈总价（元）淹250企——刮886万忧56布——懒180万遥40搂——花150万滥单价（元/妻平方米）纤7700坟4400壁4200嘱月销售量（拆套）偏13垫300毒150辉2002年睡，东莞市区晓的别墅在售表数量少，销夫售竞争较小盾，而市面充僵斥着大量复尸式跃式和大题平面，其销蹄售竞争较大争。但经过调钻查，比较2损001年东叫莞市区公开牌发售的最高制档的别墅和及大平面花园唉：大平面销宣售量远远超寇过别墅的销竖售量接近2榴0倍，金月知湾大平面单罩价相对景湖炕花园和愉景狗花园别墅中送位置较差的秩别墅的单价抚差距不大。版说明繁不同类型物财业的单价多劲少并非重要淋因素，关键允在于市场能角够承受的总雅房价是多少仗。吨总房价在5夜0研——技150万的此物业拥有巨午大的市场。转(查二赖)碰市场风险1、别墅：天◆递项目用地无导独特的自然党资源，如山捧体，湖面等品，建设别墅善即使规划设勇计的好，竞谦争力依然有垫限。复◆冷客户层面窄四，市场容纳和有限。客◆妥片区在东莞稿市区没有确舍立为高档片圾区。日◆赶销售前期一她旦受阻势必匆影响整体项耕目销售，并孔且扭转局势坐较为困难。倘2、TOW适NHOUS绸E：哭◆辽市场目前无早此物业，据舍调查有很大紫潜在市场，稼规划设计及浇开发的好空撤间结构可与限别墅媲美，别且有浓郁的蓝社区人文气乓氛，但对规准划设计要求符比别墅高。寸（三）经济熟分析犬新的规划方芳案仅是用别拒墅替换了旧肺方案中的别腐墅和TOW挽NHOUS讨E，别墅不榴含地价成本挤1416元何/平方米，昌TOWNH梁OUS的不锣含地价成本沈1313元字/平方米。拍所以，在经党济效益对比灿分析中，只之要比较二者杰的毛利润即笛可得出哪一蒙种方案效益蔬好。分旧的方案中旨：TOWN候HOUSE阳以比金月湾再单价（44黎00元）多播600元的巩保守价格5仰000元计趴，别墅因为露拥有最好资缎源，保守以色8000元扔计。伍根据最新规托划的银湖项弟目一期别墅似区的经济技仰术指标：用烤地面积33渣8300平假方米；建筑雅面积201莫040平方谅米。其容积染率是0.5手9，不低于砍景湖花园的态容积率。从堂区位和自然色资源方面比好较，银湖项扁目也不比景躺湖花园优异冤。所以，别游墅单价保守牛以景湖花园细的实现单价唉6000元先计。弊新方案：事（别墅的销正售收入）醋（6000雾-1416删）*892疼00=4优08892借800元绒旧方案：依（TOWN转HOUSE鬼和别墅的销薄售收入）宏（5000泽-1313叼）*937票20+（8协000-1诉416）*陶34720赠=5741阀42120末元盲旧方案比新画方案多1亿满6千万，旧河方案明显优昼于新方案。臭（注：别墅哨销售期长，绢财务成本高蔑。经济分析团中，未计入持财务成本。翼）档（四）推广徒难度1、别墅：洞◆稿销售速度慢竖，高尔夫别遮墅销售速度粘，400万寄元以上别墅正1套/月，胸200万元貌左右别墅1燃3套/月；树愉景别墅及翼景湖别墅合繁计销售速度适28套/月汤，但是银湖地项目如在年提底推出，目华前市场时机怜不如愉景别杜墅及景湖别全墅以前的推统出时机，自叫然资源又不轿如高尔夫别左墅，销售速示度可想而知子。狗◆漠该项目用地赵无独特自然踩资源，片区戚非高档片区织，推广成本昆高。覆◆担项目原开发扩的别墅已形缎成烂尾楼的露形象，如推汁出同质楼盘巴，消除前期杏影响有一定涨难度。卵2、TOW捎NHOUS章E：亭攀◆菠市场潜力大倍，如加上规抓划设计新颖赚，销售时卖休场的展示强趟，可以造成赌市场轰动。扩（五）别墅邪与TOWN拘HOUSE身物业特点1、别墅：优点：拌有独立建筑约形象及室外笨花园，建筑跑可四面采光稀，空间变化车丰富设计有扩余地。私密性高。缺点：喷占地面积大却。谜无建筑群体渡形象。澡社区人文气昌氛难以形成膏。梁2、TOW叙NHOUS目E：优点：休占地面积比孙别墅小，可呢有更多用地下供公共绿地绩使用。骂有室外花园胞建筑，有建收筑群体形象核。谨社区人文气情氛容易形成析。缺点：饰无独立建筑暗形象。酸私密性较差碧。疯空间设计有驴难度，但设储计好可达到照别墅空间效凝果。盾其实别墅与博TOWNH钩OUSE在秩建筑尊贵感疼与空间使用蒸上各有千秋翼，在社区文单化形成上T民UWNHO千USE更易仓朔造，这一旷点合乎东莞洪人的生活习言惯。完（六）别墅秩与TOWN拴HOUSE摩物业对实现鼻项目整体发葬展目标的比押较它根据东莞市宗场的调查与匠项目用地的桶分析，项目候的战略为亮“量差异化创新星产、引导置帆业观念、创吸建社区品牌对”眨，在首期开咳发策略上应苍迅速树立项讽目高档物业伶品牌，为项讨目整体带来迫更大的土地亡开价值，同强时避开风险挡，别墅与T弊OWNHO拍USE对实壶现目标效果零不同，具体杨比较如下：别墅：谁同质别墅市四场开发多，脖难以形成市课场的轰动，窄销售期长且币入住人数少严，难以迅速爽建立项目品凭牌，社区氛静围短期内也乌难以形成，师这对后期开辱发十分不利微。衡TOWNH贺OUSE：搂市场上焦无同质产品潮，大规模推傅出可实现市葱场轰动，产宴品销售速度疏快，社区氛马围短期内可宣以形成，项初目品牌迅速虏建立，这对浊后期开发十哪分有利。结论：政从以上分析霸，首期物业秋定位为别墅简无论从市场阳风险、市场拦实现、经济鉴效益和战略利意义等各方娃面都不如首答期开发TO福WNHOU赵SE为主的朵社区的可行称。夺可根据社区恼景观资源的歼分布情况，锄在景观好的幻地段布置少肃量别墅，充挥分实现资源剩价值。扛二、本地竞植争楼盘特点自分析尾针对市场上发热销的楼盘狂（参照附表舒2），从户却型功能布置矩、空间结构姓、面积分布标、园林特点错、物管服务泄、公共配套他、价格水平狂和付款方式品进行了详细淋的调查。得雾出了以下特艳点：贸功能配置：授四个房为基吩准，棉不少于两个害套房，卧室山尽量做到有虹阳台，客厅李和主卧室的耽阳台一般都份较大，密昂部分单位有找花园和露台内。车位基本耻上满足一户室一个，现售喘楼盘已朝一殃户两个车位杯发展，如金伏月湾（小高写层）蚂面积分布：宁突出方客厅、主卧狐、厨房。聚园希林：啄已经开始和宋知名园林公元司合作，引拣入概念园林现。如金月湾善聘请贝尔高邀林打造园林织，东泰阳光漫假日园林引萄入圣地亚歌暂风情。但一眠味强调水主护题，缺乏创抽意。相对深亡圳市而言，客尚处于初级秧阶段。开金月湾主力午户型素哈蔬坊改里金月湾规划述图喝智离览能僵隆化：臂三表远程抄笛送，闭路监珠控背景、嚷兴音乐，煤气瞧泄露报警，苏24宁小时保安巡笼更系统，宽硬带入户的范艰围。残物业管理：厕安全至上，亦缺乏服务意俘识。幻公共配套：拆会所，内有纸羽毛球、乒束乓球、台球搭、室外泳池邪、室外网球扩场和休闲餐铺饮设施，但饲缺乏整合，花形式松散。彩价格水平：五多层和高层臣均价在30抬00党—睡4200之第间，别墅在回5000低——堤7500之绝间，不重视浸按揭付款方溉式的引导拾三、目标客瑞户消费行为由特征描述命针对项目一籍期，根据不搬同的职业共舍对18位目弹标客户、5花家装修公司锅和6名专业暂人士进行了班深入的访谈虾，就项目目粮标客户以下违方面收集了专较为详实的殿第一手资料辅。允1、生活习蜘性支2、消费心泛理茄3、决策因热素祸4、户型的仆功能面积要堪求框5、公建配黎套质6、园林要缓求应目标客户行饥为心理分析念文化因素：景目标客户中热有大学以上势的学历不到芝10%慨，但大都见挖多识广，追陵求时尚恨。鸟具有东莞传麦统的观念和渗习惯，能够京接受一些新楼事物，希望嘱被社会认同慌，愿意和同皆一阶层或更锻高的阶层一兽起居住。消刚费攀比跟风揭心理严重。吵社会因素：含随着经济实概力的加强，旗希望体现身民份，置业会岛收家人，朋认友，知名人帆士的影响。剃家庭因素：疑孝敬尊重父疾母，对家庭贼具有强烈的相责任心，前黄父母和妻子兴的意见对最脂终决策有巨纽大影响。蜓个人因素叛：客户年龄南段在扣35—40驱岁，生活从牧容，注重健劫康和养生。李孩子多在上刮学阶段，东况莞人非常重酱视孩子的教孙育和成长，艘愿意大投入客。皆购买动机：令地位彰显需倡要，生活环韵境改善的要忌求。融姓名黄户籍笔本地人申年龄注30叉——式45岁么经济能力窜100万以贡上她日常生活籍早晨无锻炼纠的习惯，喝创完早茶后开狡始为工作和慌生意奔忙，逢周一至周五朋通常回家较朋晚，忙于应汇酬和朋友交勤往，方式是亚打牌、唱歌稻喝酒、运动俩休闲。对时唱事较为关心跟，尤其港台福方面的动向董，经常看报秃和香港电视兴台，为其生湖意获取信息瓦。拥有一辆赏以上的私家阵车。起业余爱好扯爱好运动：腔游泳、羽毛非球、网球、优高尔夫、台税球。几个朋晋友偶尔相约迎打麻将。肉行为特征览具有东莞传趋统生活观念凑，追求时尚兵高品质物质需消费的特性鸦。帜和家人的交晚流倡一般不和父供母住在一起晓，但经常接寿父母过来小香住几日。妻奔子不工作，段在家操持家六务。对家庭娇有较强的责倘任感，周末拾在家陪家人钳度过，除吃怠饭外，为了研和家人尤其量是和孩子有目更好的交流匹，孩子在上其小学或中学欣，这一阶段彼是最关心的开是孩子的成狸长，包括德弓智体各方面志。一家人会钥有户外活动猪，去公园烧趴烤或找个服释务好的运动精休闲场所去绝游泳和作运现动。歌理想的居所录希望拥有一存个高品质社誉区的物业，胡有便捷的交头通、安全优夕质的管理服旁务、齐全的躬配套设施及辛优美的园林丽景色。居住厌的人群层次招较为单一或锯相似。最好山小区有重点梯学校便于孩酸子就读，运务动设施方面截要求有泳池妙、羽毛球场歉和网球场。亦理想中的住腰房面积为1成80-25搅0平方米，温四房二厅带喉工人房，最袋少有两个套当房，主人房栗、厨房、客斥厅要豪华，扁最好主人房丛也带有阳台争，客厅中空决。空间结构铁要求动静分尽开，有花园冒和露台更佳舞。浊目标客户消策费行为特征倡四、异地同满质楼盘调查果（赶1宾）就目前的吹规划方案，溉在满足客户星要求和实现携项目利润和蚀品牌平衡还广存在以下几牧个疑难点：奏1录、户型功能现的合理配置然2上、空间结构武的创新鸭3保、室内车库娇的处理箱4登、容积率的词选择熟5程、社区感的纯营造留（创2坊）针对以上示问题，对北格京、天津和源成都共熔10表个同质楼盘疗进行了调查战，得到了下TOWNH输OUSE彼社区开发的票一些极具借啦鉴的成功经信验。惊地点亲楼盘名称乖容积率兼成功点借鉴验北京语一栋洋房洁0.61锦外立面和户尽型可参照多北京男康城什0.6献户型具有较采强的借鉴意叶义剃北京巴亚运新新家幼园丘0.7股外立面、材覆料设备和户押型的创新勤天津典美树丽舍忽0.7左右上浓厚的社区速感，鲜明的旗社区形象状成都摊河边印象扩0.72洁室内外空间醋关系的处理吉和车位的处域理齐成都妇万科城市花激园砌社区感妈1、面积膝在锣230络平方米的户读型设计较处为理想。前桶后通透和采形用中庭的轮设计效果较翁好。搜2、低台晃窗、两层悬艇空和两三个衰台阶堂的跃式空间晨处理效果好泄。臣3、入户门嘴有玄关处理躲效果要好。隙4、在车肯库的处理上盛，面积低于冶250除平质方米，一般式为室外停车尘位或采用半步地下停车位讨。强5、社区限为轴线绿化育，突出重点羊，用地读参冻怎集约化。眠6、公建集个中形成社区灾中心，聚集替人气。可借鉴户型中庭设计社区规划PAGEPAGE60易附件2：东嘉莞市篁村区疏银湖项目目损标客户调查友客户特征表现一秒姓名院性别孝男损年龄佣35~40嗽岁哈婚否世已婚壤形象描述防高层职业经彼理人（证券因业）胃日常生活描昼述盯平时忙于应差酬，夜生活敢较多。周一疗到周五一般行是早上10者点钟喝早茶阴，然后开始侧工作，晚上短到酒店打牌亦聊天和去酒矿吧喝酒卡拉萍OK，或者姥作运动，运钞动一般为打榜球，如网球宝、高尔夫等崇，基本到3眯点左右回家左。周末同家附人一起度过墓，目前和家震人共度一个集休闲、愉快丝的周末可供道选择的方式薪太少。桐较少有时间芒看电视，看妙电视也只看每翡翠台和本丛港台。护家人生活描递述膜有多处私房揉，和父母分万开住，父母伍偶尔会过来食住些时间。嫂妻子没有上该班，掌管家画务。平时的券业余活动就预是打牌和运古动。孩子在若重点学校上银学，家人经纵常在西餐厅锋用餐。浩购置物业的货影响要素拔希望物业拥溜有优质的管鹊理服务，齐颠全的配套设厌施及优美的必园林景色。么最好小区附凝近有重点学助校便于孩子球就读，运动梦设施方面为款泳池、羽毛朽球场和网球壶场。理想中越的住房面积公为170-款200平方圈米，复式，证四房二厅带岸工人房，空孩间结构要求铺动静分开，竹最好主人房些也有阳台，腔客厅和主卧起要宽敞、客慰厅中空。桃客户特征表胁二援姓名紧性别庭男轻年龄向30岁左右锡婚否涉已婚传形象描述然有成就的个广体工商户消日常生活描督述禁平时夜生活唐较多，回家底比较晚，经掠常和朋友在印酒店吃饭打纷牌，偶尔玩饰体育活动。往周一到周五肠一般是早上海起床较晚，穷周末同家人准一起度过，艘一般形式是期吃饭，和家潮人轻松交流价的方式太少叙。钞一般不看书针籍、报刊杂种志，电视也魂只看翡翠台封和本港台。绿家人日常生葱活描述炭现在住在自思家私房，和佳父母同住，麦如若购置商纪品房，父母饲因为习惯老乏街区不会同困住，仅会偶珠尔过来住些析时间。妻子全没有上班，范掌管家务。斤平时的业余焦活动就是打族牌和运动，支注重孩子的脾教育，希望演在改善居住孕环境的同时建，能改善小发孩的教育环行境。自家有鸭保姆做饭，园偶尔到咖啡期厅用餐。评购置物业的夕影响要素张现有住房为您三间，缺少惨机动房，理权想中的住宅收是面积四房累两厅，18项0平米，房尿间布局为自挖己一间，孩范子一间，客愧房一间，工帮人房一间。偶希望拥有一爹间书房，给拼自己独立思艘考的空间，宣在平面设计耳和错层设计半中更倾向于捷后者。希望吉与父母住在愚一起或居住匪距离较近，柔便于照顾。肢在小区设施垮方面，希望万配置西餐厅鼻、泳池、网弯球（不是必龟需品）、公炸园（可供烧桌烤）。倾向耽严格的物业撞管理，但对世管理公司品钞牌并不注重荣。自己的父身母喜欢看书编、看报，希恢望给老人一耳些活动空间内，但不必刻偷意制造这种三场所。交通约方面现在没斧有私家车，刃在环境安静放和交通便利迫两者的选择蹄中，可视情都况而定。恢客户特征表蜓三洒姓名殿性别怪男堪年龄际30岁柿婚否甚未婚饲形象描述耻自由职业者益日常生活描爆述捎很少看电视隙，阅读报纸锁方面主要关秀注是证券、呈新闻的信息识。生活一般钩规律是起床抄晚，回家晚腔。其主旋律孙是应酬，娱隐乐，如：打尘麻将、卡拉芳OK、桑拿赴、洗脚，没什有时间做体卸育运动。很盘少与朋友串船门，通常是春在酒店，娱拾乐场所聚集慕交流。父母粥的亲戚经常驶互相走动。欺家人日常生配活描述呆现在住在自蚁家私房，和振父母同住，润如若购置商绸品房，父母陆因为习惯老蓬街区不会同理住，仅会偶住尔过来住些河时间。妻子哑没有上班，条掌管家务。颤平时的业余肤活动就是打晌牌和运动，滥注重孩子的许教育，在购挎买物业的时至候，改善小李孩的教育环嚼境是非常重须要的因素。励家人偶尔到呼咖啡厅用餐职。册购置物业的黎影响要素崭个人拥有多杀处物业，但客希望改善居骗住环境，社超区园林很重无要，安全要秋保证，另外普房子要宽敞志、光亮、通社风，一定要顽有阳台，无雀论主人房、生客房，最好进都是套房。仅父母喜欢住避在老房里，峡购房中家人帜的意见很重婆要，但决策调权在于自己拦，有两个孩迎子。所以户桥型要四房二富厅，200率平方米左右析即可。脱客户特征表数四沙姓名广性别切男雅年龄婚34岁伶婚否见已婚达形象描述齿具有时代感辅的高层公务黑员拌日常生活描责述干尽量控制应闲酬，生活作丙息有规律。口下班后喜欢得到阳台休息欲，喜欢贴近埋自然的感觉犁。渴望安全浪、安定、祥升和的生活。统喜欢体育运宜动，注重身识体锻炼。如躲：打网球、捞高尔夫、游龙泳。买衣服殃讲究质地和怜色彩，不注利重品牌。经删常看书，尤禾其是有关社予会、人文类坝书籍。崇尚酒自然。平时准除了中央台库的新闻一般颗很少看电视尼节目。常上送网，主要是幸SOHO、队新浪网。糖家人日常生贡活描述书父母早上起载床早，有晨疏练的习惯，盾但白天的时度光没有太多骡的方式打发樱，傍晚喜欢本散步，妻子孔在家操持家洪务，喜欢作佛运动和打牌魄聊天。孩子烫也喜欢运动俩。如游泳、全打波。家人喜经常一起去塑游泳。税购置物业的两影响要素俩现住物业面悼积150平而米，和父母电、孩子一起伤居住。公共守空间与私密分空间感觉未亿区分开。理玻想中的住宅照是面积四房抖两厅，17斗0平米，房喜间布局为自睁己一间，孩潜子一间，老待人一间，书筹房一间，希屯望再有工人稻房一间，动撇静要尽量分壶开，在平面层设计和错层畜设计中更倾典向于后者。究在小区设施睬方面，希望办配置西餐厅膏、泳池、网荷球。注重管胸理服务和园盈林绿化。自异己的父母喜恒欢看书、看稀报，希望给剥老人一些活丰动空间，但维不必刻意制满造这种场所斗。纤客户特征表野五教姓名刑性别减男跃年龄溜婚否蚁已婚成形象描述丙私营企业老腾板吐日常生活描报述戚平时很少在筐家，早上一尊般十点起床木，晚上很晚缴回家，和朋拘友常在酒楼苍打麻将，朋悲友圈内喜欢触群居，彼此幅之间会互相新介绍购置物声业。家人会抚去会所做运崭动，喜欢旅督游，常到外简地（香港）盐购买衣服，讽注重品牌。域有两辆私家嘴车。将来会咳送孩子去国仆外读书，所摩以当前孩子凤的教育很重估要，知名学亡校配置对其元购置物业影魂响大，朋友拉中有和父母炭住在一起，肚也有不住在观一起的。旁无论多晚都剃会看报纸，票如：广州日跨报、羊城晚去报、南方都成市报，杂志枪爱看《中国假企业家》。美很少看电视行，偶尔看的陵电视台为翡占翠台、本港羡台。隆家人日常生高活描述塑有时一家人涂会去外面一卖起吃饭。不先同父母住在抗一起，妻子杏没有工作，友管理家务，聋负责教育孩息子，其主要测业余生活是破体育运动和鸦餐饮打牌。鸡有一个小孩需正在上小学之，其计划将鸣来送孩子去王国外深造，别对孩子的能叠力训练和知蛇识培养是非不常重要的。支购置物业的乞影响要素部喜欢环境好气的小区，期挂望好的物业梨管理和园林兴环境。现住膏新世界花园爽，400平贩米的别墅，伟三层，五房答两厅，两个杰工人房，感辈觉自家园林耽不够大，小母区景观太少迎，楼与楼之诉间太密，配览套设施不够伟且与多层混串合，降低了犹身份。买房孙时会考虑地斩域性，如购尘买高尔夫球捆场的物业，测付款方式是自一次性付款凶。钳客户特征表黄六贵姓名依性别迟男燃年龄刃35岁~4蒸0岁排婚否蒸已婚生形象描述厨东莞市区附钢近镇个体户埋日常生活描睡述汁现和父母住页石龙老屋，奥其本人喜欢默运动，如：皮羽毛球、乒坡乓球、网球部、游泳等。粒早上有晨练慨的习惯，平丈常在外吃饭帖较多，晚上站有一些应酬圣，其余的业谋余时间和家炒人一起。喜朱欢看激励向的上的书，报矿纸一般看广迅州日报、香出港商报。偿家人日常生眼活描述程有两个小孩翅，都在上学待，妻子帮其针打理店务。株小孩喜爱运翠动如足球、费游泳、网球阿。妻子的业怎余生活一般秃是喝茶、打套牌和游泳。况父母也经常铅过来小住，多喜欢家人共撤度业余时光数。贝购置物业的骄影响因素辞现有住房四庆房两厅，家奥有一个工人鸟。自己盖房体。感觉建房自质量不好，养配套设施差禽。喜欢空气周好、植物多传、安静的环数境，住房外荣墙要漂亮。孔感觉祈福新岂村很好，尤墓其是设施齐份全。现有一地部车，考虑语再买一部，羽交通方面不享是问题，希灵望停车场和备住处的距离碎要近。所以提换房要求生涉活丰富的大调社区，有身辽份感，物业婆管理好，有果多种休闲娱佩乐设施，如寺果购房，著尘名的教育配社套也是极其门重要的因素湾，希望有装首修套餐提供判。案具体客户描罗述表七锦姓名涉性别切男钥年龄滨35岁励婚否胞已婚爬形象描述满私营企业老浆板第日常生活描各述险平时夜生活泻较多，回家播较晚，经常志和朋友在酒浇店吃饭打牌霞，偶尔玩体躺育活动，如呀高尔夫、游遍泳和乒乓球题。周一到周授五一般是早谁上起床较晚老，周末同家撇人一起度过己，一般形式缺是吃饭，和迅家人轻松交纪流的方式太蒸少。清一般不看书定籍、报刊杂胞志，电视也著只看翡翠台聪和本港台户家人日常生众活描述奸有多处私房勉，和父母分桶开住，父母宇偶尔会过来助住些时间。娇妻子没有上其班，掌管家值务。平时的逆业余活动就垮是打牌和运得动。有2个娇孩子，在重屈点学校上学煮，家人经常肯在外用餐，蜘大部分是在护西餐厅。鹅购置物业的鼻影响因素柏己买别墅，阁建筑面积4阁00平米，沃单价600剃0多元，五境房，二层半拢，请了一个阴工人。物业掘的尊贵性和墨安全性十分垮重要，孩子荒的教育及靠殖近朋友圈也肾是重要因素犬，希望有会把所、游池、态网球场等休把闲运动设施细，要求公共弟绿化大。能野够接受的价模位在200美30逼0万之间。利具体客户描勺述表八蔽姓名廉性别备男舟年龄凯婚否别已婚次形象描述钩外经贸中层纱干部爸日常生活描豪述圣小孩在深圳路读书。平时童常和朋友娱争乐场所聊天泽打牌、听歌贷、跳舞，上违班时间固定防，有时回家或的时间较晚打。经常打球扮，很少看电努视，有看书洒的习惯。俘家人日常生闷活描述命和父母住在姑一起，父母心有清晨散步疫的习惯，平迟时一般是和斤同龄人打牌絮下棋和聊天融。妻子辞职糕赋职在家，丑从事私家物长业出租，其狐平时的娱乐辈休闲是游泳查、打牌，常干在外面餐饮位。对小孩的阀未来有远景剂规划，小孩汽已送到深圳农读书，节假保日才回家。吼购置物业的辩影响因素压现住公房1耗30平米，养三房二厅周芳围餐饮业发至达，发廊多尾，街道窄，陪交通管理差限，孩子游活登动空间小，剃无备套设施动设无绿化。注自己前两年仪买地盖了房天，面积接近螺200平方密。但安全问楼题存在隐患键，车辆进出言不方便。对也底层设商铺叨的做法很反忘感。目前购出房的倾向于厅跃式、大面业积（200苹平米）、四捉房两厅。踏具体客户描添述表九首姓名畅性别巴男搞年龄丝婚否度已婚寨形象描述甜银行行长垫日常生活描打述熔平时喜欢作司运动如高尔违夫、桌球、王篮球、网球蓄，应酬是能孝推则推，常纠和朋友喝茶争打牌，晚上绵回家很晚。侦周末回老家眼——争莞城附近的愈镇，一家人两共同度过。测家人日常生慈活描述僻父母住在老木家，偶尔会纱过来住些时乏间。妻子没豆有上班，掌渔管家务。妻厅子平时的业扮余活动就是宽打牌和运动绑。有2个孩岂子，在重点误学校上学，侵家人经常在缎外面一起吃讲饭。家人轻犹松愉快的交壶流方式太少娃。唐购置物业的锯影响因素火想住别墅，团但买了不敢关住。希望住圈在城区外，筑两个停车位壁。安全感和供尊贵感非常吗重要，理想扁中的面积是梨200-3团00平米，云平面太落后雨。买房中，痕价格不是问柴题，高品质暗和好环境至挠关重要。觉帖得新世纪豪僻苑会所很好格，大而设施嘱全，朋友来扣有去处。理足想中的房子拔结构是一层尼是客厅、厨晨房、工人房妙、餐厅，二民楼三间睡房膝、书房、两浓个洗手间。尿买房中妻子偏的决策很重陵要。歌具体客户描美述表十秀姓名蓬性别港男状年龄庸婚否却已婚族形象描述阳律师仁日常生活描裙述覆平时生活以核工作为主，逝应酬很多，烧生活基本无译规律，喜屿欢看电视、垂报刊杂志，回喜欢打麻将碗。运动方面授：踢足球、免打高尔夫、件游泳。购功房中句太太的意见性占很大比例坚。着家人日常生傲活描述缴和父母住在侮一起，父母浑有清晨散步蓝的习惯，平烧时一般是和悬同龄人打牌叫下棋和聊天压。妻子辞职悉在家操持，雀其平时的娱扒乐休闲是游饥泳、打牌，存常在外面餐盲饮。有一个腥小孩，目前拆在读小学。迟购置物业的群影响因素绳现住在自建造住宅中，已首有几处物业康，但不够理窃想，无品质弟感和尊贵感谅，有购置商读品房的想法跑。理想中的租住宅有花园胞、有大阳台泉和大露台，华严格的安全党保障、良好划的环境（绿贯化多）、智购能化的管理尤。喜欢别墅纽，价位在1让00-20凉0万之间，醋四房或五房暗，两层半，魔喜欢社区空注间布局富有淋变化，而不菌是一排一排每。管理费不坛要太贵，1蝴.5-2元谨为好。希望敬居住的地方止是同等身份谣的人在一起机，孩子的教崭育条件要求技优异。倾向叮于按揭付款某。素附件3：东匀莞市区楼盘木调查表排东莞市区2肆001年现亚售楼盘调查磁表（1）饼东莞市区2轿001年现遭售楼盘调查诵表（2）脚楼盘名称盐新世纪豪园皂(哑旗峰路28倾8号菌)铃物业类型粘及规模君小高层和别众墅，占地面嗽积29万平虚方米，容积哀率1.5，剩绿地率50竹%，建筑密聋度22%。哈建筑风格厅及户型夜组团布局，任每一个组团虽为小高层和妹别墅混合。芹小高层为主圆，现代建筑洪风格，一期械推出时其极起富现代感外幕立面和附加备值是当时唯担一，引起市具场强烈反响唱，二期缺乏见改进，日久刘大量缺点暴衔露，且产品食在市场已丧挖失领先地位占。小高层户口型有平面、岭复式、跃式印，为超大户掌型，有四房商二厅三卫、们五房二厅三础卫、六房二女厅五卫、七青房二厅六卫控。最小面积狮176平方艺米，大量户要型集中在2伍50平方米茂左右。最大沃面积30熔8凤平方米。洞会所内会所位于一坊期，独立式仰多层建筑，柔设施有：室贿内篮球、羽衔毛球、泳池右、桌球、网示球、壁球、训健身室、健衔美室、中西良餐厅、茶厅辞、琴房、阅密览室、康乐某室、商务中乓心、超市。疯园林留每个组团以师水景为主题赔，无背景概倦念支撑，较吹简单。没有隆形成营销焦抬点。涛交楼标准竭清水房。水玩电和信息接纲口均已到位榆，公共部分霜装修由发展骨商完成。户俯外门及窗已台到位。潜物业管理外物业顾问是跃深圳市长城载物业，由新纳世纪豪园物洪业管理有限么公司管理，财智能化系统谈（光纤信息围网、红外线快防越系统、晕三表自动抄环送系统、一筹卡通门禁系愧统、闭路监宿控、智能停籍车管理、厨酸房报警系统哑）偏销售卖点好广告语托“两天造一半得弱天独厚、地趋造一半人杰半地灵筝”己深入人心。够一期的品牌握和社区的进墙一步成熟。绵销售实现汇二期产品落郊后于市场竞僵争对手，物数业定位和客急户定位不符马。小高层社歉区限制了别愚墅的品格，矩而别墅的相搭似的价格和牛面积影响小张高层。依靠基一期形成的翅品牌。销售展成绩不理想沿。宫东莞市区2匹001年现甲售楼盘调查哄表（3）仗楼盘名称原盈彩美地技(迁四环路和莞宗龙路交汇处冰)扎物业类型寻及规模递小高层，占问地面积万平誉方米，容积混率2.2。术建筑风格扰及户型询组团布局，圣现代建筑风携格，外立面净色彩绚丽，骡一期推出时夜其极富现代益感外立面和傅新颖的户型眉引起市场强父烈反响，但野在室外工程孔和园林的施桂工过程，较朗为粗枝滥造眼。与其所展摸示的样本相动去甚远。户坝型有平面、谎复式、三错餐层，有三房嫂二厅三卫、钻四房三厅二谱卫、五房二浇厅四卫、七山房二厅五卫遍。最小面积居82.46真平方米，大伶量户型集中哈在150代——蚂180平方帅米。宵会所丹会所位于一渠期，独立式啊多层建筑，批建筑面积大辞概有300众0平方米。男设施有：羽描毛球、泳池筝、桌球、网雀球、健身室怖、西餐厅、刷阅览室、康恨乐室、超市鹊。项园林胸会所前面的河水景为主要慧景观，组团取之间均已简棵单的花草树炸木点缀。习交楼标准铅清水房。水煤电和信息接不口均已到位竭，公共部分拾装修由发展裹商完成。户反外门及窗已搂到位。预物业管理踢物业顾问是致深圳市长城厉物业，由新播世纪豪园物曾业管理有限番公司管理，愈智能化系统杯（光纤信息壁网、红外线愈防越系统、岁三表自动抄啦送系统、一悲卡通门禁系走统、闭路监圣控、智能停池车管理、厨忙房报警系统馋）怪销售卖点涂广告语错“兵超前20年哗的美丽家园往”搭。创新的户慨型、新颖的屯外立面和动亡听的名字构伞成了时代感姜极强的社区称形象。到销售实现樱产品推出后机引起市场轰证动，物业定刷位和客户定订位不符。小次高层社区限旧制了别墅的商品格，而别声墅的相似的端价格和面积勇影响小高层宗。依靠一期朋形成的品牌弄。销售成绩骄不理想。厦东莞市区2肯001年现土售楼盘调查其表（4）找楼盘名称咬新世界花园术(述东城新城中供心东城东路缴)蹲物业类型则及规模多多层、高层润和别墅。迁建筑风格系及户型桑港式建筑，馆注重细部处宴理。组团布饼局，每一个洪组团为一种拾物业类型。笔目前推出的其是小面积公霜寓：一房二其厅（52平亿方米）67腿%；二房二声厅（62平怖方米）33挪%。洲园林简以2万平方修米的人工湖似为核心，以答流动水景、唯喷泉、小品族和绿化为点配缀。小区曲孕径通幽呈现态宁静氛围。宫会所遗开发了近1驱0年，一直令使用一个2今000平方泛米的会所，填其中有咖啡抱厅、会议室联、网球场、悔羽毛球场和券室外泳池，旱因未能满足馆住户需求，订现正开发一素大型体育儿碍童益趣文娱档会所。析交楼标准格水电和信息觉接口均已到销位，公共部查分装修由发销展商完成。枕户外门及窗绢已到位，厨塘房和卫生间荒均已装修到堤位。衬物业管理瞎物业由东莞工新世界物业加管理有限公快司管理，智铜能化系统（绕光纤信息网绸、红外线防动越系统、三液表自动抄送鸦系统、一卡小通门禁系统脚、闭路监控邮、智能停车饿管理、厨房班报警系统）肾销售卖点底新世界花园虾坐落在黄金撇地段，且已驾经树立了高复档品牌，近世几年的销售丑主要依靠品推牌拉动。从销售实现斩在市场处于耽真空的时候序，抢占市场共，成为高档占物业的代名尘词，销售一瓜直都很顺利缴。近一两年浪遭遇市场强军有力的多方员竞争，加上必价格太高，以客户定位也里有偏差。销楼售变得困难尤。衬东莞市区2机001年现金售楼盘调查鸦表（5）宇楼盘名称通中信东泰花淋园阳关假日华(户四环路中信联东泰花园水)乳物业类型荡及规模削多层、小高婆层共计40握栋。代建筑风格繁及户型雀排列式布局盟，引入休闲坚度假建筑概同念，且产品矩在市场已丧惹失领先地位盈。小高层户饮型有平面、等复式、跃式缠，为超大户权型，有三房恋二厅二卫6音0%（11纵0流——队120平方鬼米），四房恩二厅三卫5篮0%（14描0骗——竹170平方浮米）。卧会所锯无会所。弟园林瓣圣地牙哥式班主题园林，偷以水景和棕鬼榈大道为核茎心，以主题钳小品和局部蓬绿化为补充宇。挂交楼标准金清水房。水机电和信息接粥口均已到位赠，公共部分阿装修由发展垫商完成。户芽外门及窗已蹈到位。耍物业管理菌物业由中信景东泰花园物勉业管理有限茫公司管理，朝智能化系统梁（光纤信息熊网、红外线糖防越系统、慰三表自动抄折送系统、一庄卡通门禁系起统、闭路监塔控、智能停称车管理、厨逆房报警系统派）怜销售卖点短度假休闲社拍区，中信东荒泰花园的品剖牌。喘销售实现氏有大量的客然户积累，产省品有所改进存。所以预售扔较为理想。薄东莞市区2将001年现杀售楼盘调查态表（练6贵）出楼盘名称医景湖花园香(出新城市中心尾区四环路景饼湖花园显)销物业类型味及规模洒20多栋多台层洋房和5参00多栋单怀体别墅组成隶，占地近千展亩。率建筑风格臭及户型它围合式分布朴，别墅一圈混一圈由花园社中心向外分虽布，最外层树由小高层围毫合。建筑风涨格特点不突办出，别墅面预积316纤——给410平方秤米，户型四烤房到六房。第花园洋房派以三房和四悟房的大平面男为主。俩会所级会所为独立无式多层建筑虏，设施有：覆羽毛球、泳乡池、桌球、挡网球、壁球晨、健身室、坝西餐厅、茶泛厅、阅览室席、康乐室、部商务中心、牵。状园林厚以人工湖为英主题，无背宋景概念支撑筐，绿化较简毁单。没有形挣成鲜明的特幻点。蒸交楼标准军清水房。水韵电和信息接右口均已到位荷，公共部分终装修由发展经商完成。户句外门及窗已霉到位。耳物业管理谊物业顾问是爬深圳市长城携物业，由新涂世纪豪园物魂业管理有限捕公司管理，原智能化系统纪（光纤信息广网、红外线担防越系统、季三表自动抄敌送系统、一凝卡通门禁系删统、闭路监中控、智能停凡车管理、厨迟房报警系统语）之销售卖点鼓广告语妈“祝世纪豪园、狠聚龙天下高”剖深获本地高喇收入阶层的荣认同。形成咬东莞成功人殊士聚集地。衰销售实现岛瞄准市场空残白，进入市殖场时机较好时。别墅规模寻大，形成本假地成功人士锋的聚集地，感品质社区形阔成，带动多诱层洋房的销胶售。者东莞市区2值001年现停售楼盘调查缩表（7）赵楼盘名称颠愉景园3花园念(含东城区迎宾估大道坦)辜物业类型壶及规模虑少数多层洋错房和300炒多栋单体别她墅组成部建筑风格仪及户型终组团式，无续特色，别墅放面积均在4物00平方米律以上。泳会所错会所为独立列式多层建筑宴，设施有：豪羽毛球、泳斤池、桌球、匙网球、壁球绸、健身室、悟西餐厅、卡命拉OK、阅推览室、康乐将室。说园林制依托高尔夫贪和虎英湖的贵自然景观资咽源，花园基仆本没有园林坦配置。亚交楼标准护清水房。水杠电和信息接袍口均已到位苍，公共部分经装修由发展冻商完成。户详外门及窗已改到位。第物业管理沉物业由东莞算市愉景花园楼物业管理有止限公司管理区，智能化系裙统（红外线然防越系统、抓闭路监控）熔销售卖点她位处高档物描业区和优异须的景观资源鸭。嫂销售实现互瞄准市场空缴白，进入市不场时机较好特。别墅规模蚊大，具备修况建高档物业直的自然条件施，但价格始刊终不能提高榴。厘东莞市区2佛001年现范售楼盘调查警表（8）饿楼盘名称先峰景高尔夫串别墅二期（歼东城区迎宾糟大道协)翼物业类型浇及规模招150