房地产行业2023年5月投资策略：楼市温和复苏政策边际放松

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告|2023年04月26日楼市温和复苏，政策边际放松超配行业：新房、二手房复苏节奏放缓，一线城市需求端政策边际放松。2023。中房行业研究·行业投资策略房地产证券分析师：王粤雷0证券分析师：王粤angyuelei@S0980520030001010-88005315renhe@S0980520040006证券分析师：王angjing20@S0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《统计局3月房地产数据点评-基本面延续弱复苏，但竣工持续强劲修复》——2023-04-19《房地产行业周观点-基本面弱复苏延续，个股机会凸显》——2023-04-17《房地产行业周观点-新房、二手房复苏节奏放缓，多地持续优化公积金政策》——2023-04-10《房地产行业周观点-销售持续复苏土地市场回温，积极推进不动产“带押过户”》——2023-04-03《2023年3月房地产数据点评-供应端推动市场复苏，城市间分化依然明显》——2023-04-03近两个月地产板块跑输大盘也源于销售端热度明显回落过度乐观的预。在地。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2证券研究报告容目录复苏节奏放缓，一线城市需求端政策边际放松 4统计局一季度商品房销售额同比回正 4 住宅类用地成交量累计同比降幅扩大 7 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容3证券研究报告图表目录 错误！未找到图形项目表。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4证券研究报告行业：新房、二手房复苏节奏放缓，一线城市需求端政策边际放松统计局一季度商品房销售额同比回正个百分点；商品房销售面积29946万平方米，同比-1.8%，降幅较2023年1-2月收窄1.8个百分点。由于商品房除商品住宅以外还包括办公楼和商业营业用房，后两者不论是销售额还是销售面积均有20%左右的同比跌幅；而商品住宅销售额同比+7.1%，销售面积同比+1.4%，实际恢复速度比商品房整体更快。我们认为，以居住为核心需求的购房者信心正在逐步修复。图1：商品房销售额累计同比资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理图2：商品房销售额单月同比资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理图3：商品房销售面积累计同比资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理图4：商品房销售面积单月同比资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理四月新房、二手房复苏节奏放缓移动平均成交面积同比+15%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容5证券研究报告7天移动平均面积同比分别为+50%、+16%、-9%、+15%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为+107%、+4%、-19%。中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为+6%、+6%、+5%、+19%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+21%、+2%、+6%。图5：历年30城商品房单日成交7天移动平均(万㎡)Wind经济研究所整理图6：长三角单日成交7天移动平均(万㎡)资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理图7：华南单日成交7天移动平均(万㎡)资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容6证券研究报告图8：华中&西南单日成交7天移动平均(万㎡)资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理图9：华北&东北单日成交7天移动平均(万㎡)资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理图10：一线城市单日成交7天移动平均(万㎡)资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理图11：二线城市单日成交7天移动平均(万㎡)资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理图12：三线城市单日成交7天移动平均(万㎡)资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理图13：30城商品房累计成交面积同比，2023资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容7证券研究报告图14：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理图15：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理基本持平。2023年4月21日，样本7城二手住宅当周成交面积134万㎡，环比+6%，成交量较上周略有修复。截至4月21日，样本7城二手住宅当年累计成交面积1636万㎡，累计同比+66%，与上期基本持平，较2021年同期-22%，较2019年同期+27%。图16：历年样本7城二手住宅累计成交面积(万㎡)图17：样本7城二手住宅当年累计成交面积同比Ifind研究所整理住宅类用地成交量累计同比降幅扩大降幅比上期扩大，较2021年同期-14%，较2020年同期-6%。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容8证券研究报告图18：历年100大中城市住宅类用地累计成交面积(万㎡)图19：100大中城市住宅类用地当年累计成交面积同比Ifind研究所整理一线城市需求端政策边际放松近日，上海、深圳需求端政策均出现边际放松态势。4月20日，深圳部分银行宣布二手房参考价不再作为贷款依据；4月21日，上海部分银行宣布二手房核验价和”三价就低“有所放松。我们认为上海、深圳对贷款限制的边际放松有助于延续复苏热度，帮助成交量快速企稳，且为其他一线城市后续的需求端放松提供了空间，意义重大。个百分点自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌3.8%，跑输沪深300指数1.8个百分点，在31个行业中排13名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023(10.2倍动态PE)低2.0%。图20：上期报告发布至今主流地产股涨幅图21：地产板块PE变化资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理证券研究报告图22：上期报告发布至今各板块涨幅请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容9资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理投资策略弱复苏、慢复苏”下，地产板性较强的公司，核心推重点推荐越秀地产：供股用于未来拓展，销售拿地双优股，预计筹集约83.6亿港元。公司拟将募得资金用于大湾区、华东地区核心城市的投资及运营。此次配股将显著公司增厚净资产，提升公司的投资空间，助力未来公司未来销售的增长。公司销售和拿地双优。2023年Q1公司实现销售额438亿元，同比增长217%，已年至今公司共补充土储货值超250亿元，投资力度位于头部房企前列。风险提示1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级类别级别说明股票投资评级买入股价表现优于市场指数20%以上增持股价表现优于市场指数10%-20%之间股价表现介于市场指数±10%之间卖出股价表现弱于市场指数10%以上行业投资评级超配行业指数表现优于市场指数10%以上行业指数表现介于市场指数±10%之间低配行业指数表现弱于市场指数10%以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司(已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格)制作；报告版权归国信证券股份有限公司(以下简称“我公司”)所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中