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文档简介
【***二期余量清盘策略】***项目组2008/1/28//北京2008年,房子怎么卖?我们要在两个月内,再卖掉10000套房子。2008,听取拐声一片。大家都在议论楼市的拐点要到了,尽管各路开发商用各种理论分析楼市前景继续看涨,但持币观望的萧条局面还是形成了。楼市最矛盾的时候到了,在年底资金回笼的任务下,那些几个月单价就涨了一倍的楼盘很是痛苦,涨也不是,跌也不是,怎么打折暗降也不灵。难道,拐点真的来了吗?房价要涨?还是要跌?有人说,根据市场经济理论,决定房价的关键在于供求关系,土地供应不放开、城市化进程造成需求旺盛,通货膨胀也刺激地产投资,房价还要涨。有人说,政策调控提高了置业门槛,房价上涨阻隔了刚性需求,舆论导向影响了公众心态,大多数投资观望的心态将考验开发商资金实力,必将有撑不住的开发商拉开房价下跌的口子,房价撑不住了。一半是投资需求,一半是刚性需求。让我们先看看需求------去年***的客户构成与整个北京的情况大体一致;但在房价上涨与贷款门槛提高的背景下,自住需求受到压抑,而投资需求由于利率提高以及物业持有税的即将出台也会受到打压。但就长远来看,政府必将解决自住需求的满足,并在此前提下持续压制投机投资市场。供应过剩?还是短缺?目前中国楼市出现了“短缺”与“过剩”并存的怪现象,反映了住房供应的结构性矛盾:一方面是由于土地供应与开发滞后效应造成的供应量四年走低趋势,另一方面是开发商钟情于高价高利润的囤房与开发模式,造成了最近高价房门可罗雀而广大中低收入阶层苦于无房可买的局面。楼市的明天,一半看政府,一半在开发商。尚是认为,楼市拐点是否到来?关键看政府对地根与银根的控制手段,一方面是土地放开供应与否,另一方面的对自住需求的银行扶持力度,在此不明朗的状态下,另一半就看开发商是否能及时调整开发模式与赢利思路。燕郊持续井喷供应!!大形势聊完了,再看看小市场;去年整个燕郊供应量700万平米,占整体北京释放量的44%;今年燕郊供应量将达800万平米,意华、上东、天洋等大盘也在谋划低价入市,难道2008年的燕郊将卷入一场血腥的价格战?投资市场还在观望,区域供应集中放量,我们怎么办?找一片没有竞争的市场。瞄准最大范围的刚性需求市场,一步到位的解决他们的置业障碍。换句话说,以燕郊为例,是CBD数以几十万计的北漂白领的置业之选,可房子对他们来说只是个理想,并且随着房价的上涨这个理想越来越远。这几十万人不属于政府经适房与双限房的照顾范畴,也不属于廉租房的帮助对象,他们渴盼着有开发商能提供让他们买得起的房子,圆一个衣锦还乡的青春之梦。有人在为有钱人造房,我们坚持着手『城市中低收入白领阶群居住解决方案』------低收入与高房价,北漂与北京的矛盾?首付2万买两居!!以70平米(4400元)为例,总价30万(首付6万),我们改推精装(600元精装标准),提价至5000元/平米,总价35万(含价值5万元的装修),首付7万买精装(开发商提供5万元置业扶持无息借贷,以《青春北京》代言人征集活动为噱头),以精装修为借款抵押,如在约定日之前还款,取消相应菜单精装。以精装修抬高单价,以置业扶持计划为旗,以青春北京征文为幌。比如想在***买房子的客户,只要在网站或现场报名,提供一张个人生活照和和不限体裁字数的《奋斗》类征文,经录用(使用期一年)就可获取相应房型的置业基金扶持借贷。策略核心:透支小白领的未来20年。市场调查:CBD大多数北漂表现出强烈兴趣。从另外意义上讲,我们为构建和谐社会与提升北京城市凝聚力提供了另一种居住解决方案。顺手一击:首付5万买三居,或赠15万私轿。操作的关键,在于银行关系铺垫、运作时间要快,以及如何降低政策敏感度?当然,还需要样板间的支持与精装修菜单。个性样唉板1-油--中国精神个性样板板2---黑白魔方个性样板州3---陈玲珑一居个性样板吊4---在童话个性样板拆5---块在路上个性样板耻5---淘歌者个性样板缸6---脸形形总总看房通道宿的包装-黎----喇-样板间梅附近围汤挡方案透一(图饱略)运用品恐牌标准暂色,材晌质采用丝式拉丝不勤锈钢及唯黑色大确理石,园体现*绿**的轮坚定及芹年轻的展活力。样板间扶附近围嘱挡方案遗二(图略)利用原昏有围墙劈燕,通过忌直线条裙、面的微表现,夫展示*授**的婚品质。工地入新口设计工地入浸口应强瞎烈体现调“**乘*”,年使品牌笼形象深乱入人心样板间入蹲口设计使用色冬彩涂鸦帜的形式景,生活芹是多姿僚多彩充户满幻想裂的样板间入陷口设计干脆的造誉型,配合践奥运“鸟泽巢”元素嗓的出现,按体现国际巧化样板间帐入口设均计实现了“灶有家”的揉梦想,有贩更多的梦雁想之门向码你打开样板间入持口设计玻璃的渠晶莹通甚透,配雁以光的捡色彩,丛视觉上炭的进深茧感,从锅此走入练不一样望的生活样板间钓入口设置计童话般生隶活的开始纷,表现一恢种精致与学希望战术技砖巧:3怀月15侧日前封似锁消息未,3月鹊16日挽样板间下呈现、枯集中快贼销。广告宣浆传要把孔好度:应一要到掠位
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