项目提案报告

咐项目提摔案报网告前言——宝都会菁英，镇城市主义乐济园拌成对一项产品亦的准确理解意和定位，是赶成功推广该息产品的关键夕！尝思斑维几何对新柴光这个项目支从理解到策员略企划都是歇从其产品的乓整体特性去哑做深入思考斩和概念提升求的。我们是样以目标消费请者的自身特医点及消费理胖念为基础来贵把握整个产普品的分析节准点，以专业版性的整合营奏销策略来制尚定操作流程证的。而在对舒产品的具体罪设计问题上康，则有专业含设计公司去丹具体执行操怕作。道宵我们清楚，鞠再多的空洞黎概念，或是期从他人处叠COPY响来的秀稿晚……盒这些都是不觉值得发展商悠所用的，更瓜是不值得我区们去做的。画我们要做到奔的，就是成趣为发展商的尽品牌设计者旗和管理者，马为甲方项目炸提供全程的燃策略服务，侵帮发展商把肢握住每一个悉节点，弥补礼每一处疏漏遍。际我们就是要卸从对产品的鞋整体把握开编始，先理制存出筋骨，再繁配之以新鲜崇的血肉，并呀附以全新的荡个性和理念非，秉着完美孕主义的精神成，将其塑造吴成为一项完喉美、鲜活的觉产物，最终兆成功地将其扇推向市场。示我垫们相信，没千有成功的开腹始，就没有凉成功的结果战！患S乔WOT分析优势：腹目前区域发际展潜力较大扑本案所定户艳型市场需求冶量较高断区域出行交因通便捷鸣本案所处地表理位置优势弱（二环周边领）震区域个案品有质较高，配品套较全机会：挽政府关于一翼环路以内只芦拆不建的政锐策辱全新的99院+1的社区巾酒店式物业嫂服务话本案产品类活型市场尚未鹊饱和劣势：适1．区域环盼境较差禽2．区域内插相关生活配码套设施较少念3．高层楼汉特质，造价抛高、公摊大惑4．靠近火渴车站，流动困人口较多，察存在诸多仔隐患威胁：外1．竞争个肢案砖2．部分市你场份额已经薪分化栗3．性价比洗脱离市场奖4．开发商众自身定位失乞误飞·窄SWOT渴分析综述：趴但我们通过对鱼以上所列优清劣势、机会像点及威胁点忍的整合与对谜比，可以看岂出，其优劣拾势相差是很烧明显的！目收前昆明房产蔬市场的大环类境较为乐观葛，一直处于神稳中有升的滔势头。从本家案区优势愉来看，首先光是就小户型见而言，其市章场接受程度鞋比较高。而轧且其所面对忆的消费群体丈多属于年轻涝的单身及上进班族，他们式对城市化要还求程度比较安高，由于工艇作原因，更古需要在市区键生活及拥有烧便利的交通任，而本案项辛目处在二环听路傍，且多踢路公交车总疑站就在附近悠，因此这正无是本案所拥六有的一个重膛要优势。另菌外，本案的盏户型较之已柿推出的楼盘探都比较好，维所推出的物俭管服务有更殿大的灵活性忘，使得居住盆品质能够高竞于已有社区世，这也是本扩案一大推广该优势。但本展案所存在的鞭劣势谢也是显而易两见的，本案哄项目虽处市负区，交通便顺利，但由于秧距离火车站躲较近，周边奖环境比较嘈霜杂，大环境砌给人印象较劲差，其次还放有一些相关泰的生活配套纵设施较远，奇如运动场所惑、学校、超它市等等。另蒙外，项目容乖积率过高，深活动空间少从；加上项目嫂造价高，公傻摊面积大（域高层住宅楼穷本身的局限章性），也是赔本案的主要累缺点，所以核要通过个案碰品质的提升辽及更为全面背的物业服务堵来弥补这些筒缺点。在项役目推广上，卵还有来自市待场的朴威胁聚，就是本案直所定户型玻目前虽积属于市场真努空地带，损但赵现有个案中紫，小跃层为资主的叼户型抄已有相当的芹数量，它们歉已经占据了两很大一部分像市场份额，叔对日后本案铺的推广不能议说是没有压狮力的。但是篮，我们的忌机会点泥就在于，小趟户型市场并垃不饱和，而芝且还很有潜宋力。加之现见已推出的项悼目使我们在字产品推广及级投放市场时庙有很多经验绕可以借鉴，么使我们在自片身项目品质印的定位和提利升上能够更句胜一筹。此缘外，现在政踩府关于昆明郊一环城路以烫内只拆不建顿的政策也是虫我们的最大惜机会点，这切一政策将为甜我们今后楼乒盘的推出，吸屏蔽更多核折心圈层的竞输争。捉土地价值决忙策仔（一）、项控目概况：所1．项目位被置睡笔本案项目地命块位于南市辱区，火车站魄附近，北靠仔永平路，东哲临春城路，蹈南接二环路拔，西通北京已路，本案项笑目距离市中狠心约5公里胡，车行需1贝5分钟左右姥。吉2．地块状国况埋骗本案项目地伸块总占地总黄面积335培9玩.5纠平方米（约奇合5亩），荣整个地块呈懂现为一个较量为整齐的正宪方形，地势徒较为平整。熔3．周边状则况简述肉稼抄本案地块市产政道路建设血较为理想，共但周边两条留小商品街使桂得环境较为型混乱，不过丙，支撑市民清出行的公交翻线路较多，疤交通十分便警利。羞（二）、土川地价值分析楚通常一块土桌地价值是由鞭多种因素共察同组成的，土包括自身土列地特征、交引通状况、周坡边环境、配馒套设施、治阴安状况、发松展趋势等等萄，而土地价包值是这些因治素综合作用鄙的综合反映费。下面我们幻将结合这些茧因素对该项湖目进行分类圆阐述。过1．地块位躬置绢价乒本案项目地权块位于南市删区，火车站黑附近，北靠调永平路，东撇临春城路，仆南接二环路授，西通北京判路。润2．地块特介征丹地块较为平酱整，目前原训有建筑尚未考拆除，总用肿地面积为3丘359寺.也5平方米。歼3．交通状鹿况忘本项目位于财永平路和春见城路交叉处衣，公交路线绝较多，3路童、44路、缺47路、5纤8路、63凉路、64路开等起点站均超在本项目地垦块东侧，分畏别通往金苑夫商厦、海埂吊基地、世博架园、黄土坡燕、太平村、饭联盟路，东庆临春城路直犬通飞机场，去路线四通八妖达，交通十浩分便利。动4．周边状炕况且由于位于火馅车站附近，谎人流量较大昨，过于烦杂圆。另外，周摄边绿化率较矮低。垫5．治安状既况次由于地处火无车站附近，烂人员性质较钱为混杂，流汤动性较大，搬周围居民素甩质层次不一散，使得本案鸭在治安方面罢存在一定的周安全隐患。贤6．配套状览况无刻还缺少部分羽生活配套设怒施，如运动卸场所、学校未、超市等等俗。这给区域酷内生活带来液一定的不便扒。夺总评送：腊细结合以上众蜓多因素分析零，本案地块端的综合优势真不是很高。臂在区域的周助边蹲状况和治安础状况上存在袍一定缺陷，我这主要是其垒客观因素（蓄人员复杂，棚流动性大）烂造成的。但涛也要看到，扭项目周围也伸不失其繁华鸽性，也有客组观优势的存翻在。所以，略我们必须看麻到本案的发湿展潜质，只峰要能够把握水好本案项目饿的前期市场拥定位和销售蠢的入市时机底，完全可以牢把本案做成变一个能符合甲市场需求的贩商住楼，并屈极有可能成初为引领一种静崭新时尚消袖费的项目。削一、发展商棍开发模式的凑建立旁从本案地块钉所处的位置紫与周边环境飘来看，适宜残做中端项目磨。从发展商穴的意图来看嚼，本案应遵土循拢快敞和少准牺的原则。首香先，入市要傍快，销售要武快，因此工盼程既要保证驶质量，又要稍尽量缩短工茎期，以把握逗房地产市场旷的销售旺季回，抢占市场叔先机，达到俭销售周期短次的目的。其城次，市场的炼定位要准，栗投放的时机辟要准，寻求爷最好的切入冻点，以有力腐的形象，适熟当的价格介恳入市场，一标炮打响。小旅户型占大比旦例的阳光与A锁版、途86邪街阁U2剑等已全部售离完，而永平越苑、幸福家估园以大户型赵为主力房型斑，因此，目难前昆明房产煮市场上小户绞型产品已经棒断档，形成范昆明的小户祥型市场真空纽期，这将是唱本案进入市贯场的极好时车机。闸二、发展商堂开发流程床◎昆怀2003希年帅08士月束——200生3碎年饱11很月穷为方案设计眉时间滤◎味亦2003病年其11铃月都——12爆月方案扩出砖◎届破2004慎年塌01罚月垦本案开始动移工钱◎升妨2004竭年鼠03哭月慈——04绒月内部认购欲◎僵俊2004趋年浊05怎月档1芹日避本案开盘，筛售楼处投入挤使用。轰◎耐借2004砖年厕12酱月叉建筑工期结泉束德三、发展商举开发时机揪项目开发时凑机要尽量把旁握好俗4汽月终——5举月开盘的节成点，同时配这合匆5约月的昆明春禽季房展会，虽利用春季房牺展会继续做虫好本案的销亦售内部认购腿，并把握好避市场动机及压消费者消费腔倾向，及时掘调整产品，忆把握先机，闪抢占市场。亏另外要把握洽10萌月份的昆明忠秋季房展会扇及销售旺季预，及时推出柿样板房，以馆快和准的操偷作模式赢得败消费者的青举睐。使本案筑保持稳定热俩销的局面。会四、发展商飘开发思路扬由于本案开恢发量较小，刘在3桨.3饼万方左右，穿就昆明房产办市场的消化欢量来看，项肯目风险是相惑对较小的。烧通过对市场午的摸查了解和，对于本项养目建议以产葛品类型来间骆接控制开发鸣量。本项目雨主要以三种昂户型为主，灾分不同时间南、不同阶段棋，分类分批氏推向市场，盾以便灵活地搁控制销售及仓调整产品。炕五、资金模僚拟表弟产佳固中品耐项目综合容池积率9.7乔（总套败数约300权户，总建筑肥面积约抚3只3浸000商平方米）偶均商榆价玉290己4咏元/㎡听总价夹活航A型：腿45㎡*匪2900舍元/㎡=鹊13050摄0元戴抵B型：腰60㎡总*290涨0元/㎡狡=1740垃00元伯痛C型：汪80㎡零*290片0元/㎡言=2320臂00元螺财务涨分析旧盟土地：7分67元/㎡庆要建安成本满：1000涉元/㎡丢概配套：3记0元/㎡粥悠绿化：5翼元泉/并㎡俱玉设计费：厉5元费/巨㎡罩贞智能化：词20元脆/累㎡董吃资金还款拐：80元挺/梁㎡姿享营销管理妈：60元础/居㎡感坚税收：5锯0元说/飞㎡谜盗愧767+1导000+3绑0+5+5霸+20+8响0+60+邪50=20章17读元误/茄㎡减按4另4僵%毛利：2鹊017也×岂4搁4漆%+201挽7=290诞4.况5元牛/阳㎡艘◎份汪住宅：阴27000湖平米冤×咳290痛4.收5元/平米柴=尿7842烈万元人民币调◎币