公寓住宅项目定价报告

XXX定价分析报告2012.6.9项目汇总本案华宇城金地华章大禹加州湾波尔多小镇金宇·和园鑫宇国际市政府板块铁西区政府板块本案定价主要研究本案所在的市政府板块和铁西区政府板块；市政府板块华宇城和金地华章两个项目将作为重点研究对象，对于本案定价具有重要的参考意义。华宇城/规划占地73万平米建筑面积130万平米分期共三期，当前一期在售绿化率36%容积率1.96产品类型多层、高层、洋房、联排别墅（后期）主力户型多层80-140平米高层68-100平米入住时间多层2013.10，高层2013.12开盘时间近期开盘2011年10月周边配套第十七中学、吉林师范大学、第二十四中学、实验小学、四季风情商街、休闲会所、公园一期二期三期华宇城130万平米大盘，分三期开发。华宇城/一期产品一期A组团在售产品5栋6层花园洋房，一梯两户，首层带花园，顶层赠送阁楼3栋18层高层，2梯三户。1#2#3#11#8#7#6#5#4#10#9#12#一期A组团2011年10月开盘，共推出5栋多层，3栋高层。华宇城/产品类型在售产品（多层主力户型）两室两厅一卫97㎡三室两厅两卫140㎡多层目前在售主力97、140平米主力两三居，在售价格4200元/平米；一次性付款97折，按揭99折。华宇城/产品类型在售产品（高层主力户型）两室两厅一卫87㎡两室两厅一卫79㎡小高层主力79-87平米两居，均价3700元/平米。华宇城/产品价格在售价格产品类型主力户型（㎡）价格（元/㎡）优惠情况交房时间推出套数存量销售周期月均去化量多层80-1404200一次性97，贷款992013.10800套左右30%8个月40套左右高层68-1003700一次性97，贷款992013.1245%华宇城月均销售速度约为40套，在区域内销售速度较快。多层均价4200元/平米，高层均价3700元/平米。目前尚未动工，但交房时间与本案基本相同。从地段、产品、项目规模等各方面对比，华宇城为本案重点竞争参考项目。细部定价参考产品类型层差户型差首层顶层单元差多层100、20030-40加价300元/㎡；（花园进深3.7米）顶层加价100，但阁楼有产权进行赠送（阁楼面积约为标准层一半）边户型减100高层30、5030-401-2部分商网，暂时未开始销售正常顶层边户型减100华宇城/产品价格华宇城首层不赠送地下室，花园加价300元/㎡。顶层赠送产权阁楼，价格按照标准层面积计算，加价100元/平米。边户型客户认可度较低，减价100元/㎡。多层层差为100、200元/㎡，高层户型差为30、50元/㎡。华宇城/整体综述前期蓝山英郡工程质量以及小区舒适度为后期华宇城的热销奠定了坚实的基础。项目产品体量较大，且目前市场形势较弱，决定了此项目短期内价格不会有大的变动，营销策略以快速销售、快速回笼资金为主。华宇城大盘的营销策略对于区域市场影响较大，因此为本案重点参考项目。华宇城定价参考点入住时间多层均价4200多层2013年10月高层2013年12月高层均价3700首层花园加价300元/㎡顶层阁楼按标准层计算，加100元/㎡，阁楼赠送层差多层100、200，高层30、50边单元-100九洲·金地华章/规划占地5万平米建筑面积11.25万平米绿化率40%容积率2.2产品类型洋房、高层、联排别墅主力户型洋房187-300平米高层97-180平米入住时间多层2012.10.15开盘时间近期开盘2011年6月周边配套第十七中学、吉林师范大学、第二十四中学、小区商业、实验小学、公园九洲·金地华章/当期在售产品3层半联排别墅5-6层花园洋房一梯两户（仅剩顶层）18层高层一梯两户（在售）12层小高层一梯两户（在售）8层小高层一梯两户金地华章目前在售产品主要为18层高层。九洲·金地华章/产品类型三室两厅两卫141㎡两室两厅一卫103㎡九洲·金地华章/产品类型四室两厅三卫179㎡三室两厅两卫152㎡在售产品（多层主力户型）多层电梯洋房为152、179平米三四居，整体面积偏大，目前所剩房源较少，均价6200元/平米。九洲·金地华章/产品价格在售价格产品类型主力户型（㎡）价格（元/㎡）优惠情况交房时间推出套数存量销售周期月均去化量洋房187-300均价6200一次性99折2012.10800套左右8%（顶楼）1年20套左右高层97-187均价5100一次性99折2012.1035%细部定价参考产品类型层差价（元/㎡）户型差（元/㎡）洋房200无明显差价高层50-100无明显差价九洲·金地华章/整体综述九洲·金地华章主要产品有高层板楼、电梯洋房、联排别墅，整体产品面积偏大，定位客户层次较高。从建筑品质、产品配套、园林等方面均定位高端，以电梯洋房、联排别墅拉升整体项目品质。目前项目立面、配套、园林、现房等均已呈现，为项目实现高价奠定基础。此项目与本案属同一地段，对于本案定价具有重要的参考意义。金地华章定价参考点入住时间多层均价6200现房高层均价5100鑫宇国际/规划占地4万平米建筑面积17万平米分期当期在售1期绿化率35%容积率4.6产品类型多层、小高层、高层主力户型多层66-220平米小高层60-80平米高层97-110平米交房时间2012年年底开盘时间未定周边配套农贸市场、迎宾小学、南湖公园、十七中、中心医院鑫宇国际/规划多层小高层层高层鑫宇国际/产品类型两室两厅一卫104-115㎡在售产品（多层主力户型）三室两厅一卫146㎡多层主要为104-146平米，两三居。目前在售统一一口价4300.鑫宇国际/产品类型两室两厅一卫61㎡在售产品（高层主力户型）两室两厅一卫88㎡高层主要以61-88平米两居为主。鑫宇国际/产品价格产品类型主力户型（㎡）价格（元/㎡）优惠情况可参考成交价交房时间推出套数存量销售周期月均去化量多层60-220起价4680一次性92折43002012.12.30200套左右50%9个月严重滞销高层97-110均价4600-4700一次性96折43002012.12.3050%鑫宇国际地段较好，但因营销策略等多方面原因，严重滞销。鑫宇国菠际/产品价潜格优势：小区地段灰好，周边搬商业配套显成熟，销洒售价格低矛。现况：项目容积秤率大，品忧质欠缺，毛售楼处装照修粗糙，茅目前处于仆严重滞销宝状态。与本项目类参考：鑫宇国际遭目前社区然品质较差兼，销售严镇重滞销，尸对于本案北参考意义颠较小。参考点：访多层价格4300元/平米，小赏高层/高层4300元/平米。大禹·加州湾员/规划占地22万平米建筑面积36万平米分期3期绿化率45%容积率1.62产品类型洋房、高层、联排别墅、独栋别墅主力户型洋房136-240平米高层70-130平米别墅200-300平米入住时间多层2012.7.29开盘时间近期开盘2011年8月周边配套吉林师范大学、师范附中、实验小学、师范商业街、小区内休闲会所、幼儿园南加州桃风情，皱别墅、教电梯洋记房，拉陈升了整芳个社区烫品质感掏，现场与现房展躲示较好狡。大禹·加州湾/当期在售价产品一期在售昨产品A区J区E区注：6层洋房一少梯二户高层两怎梯三户联排别港墅大禹·加州营湾/产品类型三室两体厅两卫128㎡两室两厅柳一卫97㎡在售产品魂（高层主薄力户型）97、128标准两三鲁居，户型据设计较好壁，在售均窑价380疾0元/平米。大禹·加州湾/产品类祖型在售产品层（洋房主华力户型）三室两厅己两卫142㎡电梯洋反房，产钳品档次苗较高，演主力142平米三稀居，均冲价480娇0元/平米。大禹·加州湾/产品类座型在售产品堪（洋房主采力户型）跃层，咬标准层149㎡，地下剖一层72㎡大禹·加州湾/产品忌价格在售价阔格产品类型主力户型（㎡）价格（元/㎡）优惠情况交房时间推出套数存量销售周期月均去化量洋房136-240均价4800一次性99折2012.7.29800套左右20%1年20套左右高层70-130均价3800一次性99折2012.7.2935%细部定侵价参考产品类型层差价（元/㎡）户型差（元/㎡）洋房200无明显差价高层50-100无明显差价大禹·加州湾/整体综休述优势：大禹品牌招优势明显纸，口碑及耐形象被公本众认同。现况：项目目前登已经销售需近60%左右，剩余房源以高层为棒主，价格阔从去年锣至今基价本无变剑化。与本项目旅参考：大禹·加州湾产腿品类型丰次富，以中轮高端的姿点态立足于悲市场，现百房销售，虚此项目属警于铁西区裹市场板块枯，对于本张案有一定疯参考意义语。参考点揭：洋房480歪0元/平米，高层3800元/平米。大禹·加州湾定价参考点入住时间多层均价4800现房高层均价3800金宇·和园/规划占地15万平米建筑面积25万平米分期分3期，当期在售2期绿化率40%容积率1.85产品类型多层、花园洋房、联排别墅、小高层、公寓主力户型多层136-240平米高层77-105平米别墅200-300平米入住时间2012.7.31开盘时间二期开盘2011年4月周边配套四平师范大学、师大附中、师大附小、博达学院、春江医院师大附中夫、师大附手小，学区躁房，现房椅在售。金宇·和园/当支期在售产蚀品2期在售故项目15层高层2梯三户6层多层1梯2户金宇·和园/产品受类型三室两脉厅两卫106-按112㎡三室两凉厅两卫84-9毒4㎡在售产喉品（多傲层主力艰户型）84-1勇12平米两隶三居，卸现房，480虽0元/平米。金宇·和园/产品监类型在售产品贷（高层主小力户型）两室一厅芳两卫93㎡2室1厅两卫106猜-11涌2㎡2室1厅1卫77.6㎡金宇·和园/产品拼价格在售价娇格产品类型主力户型（㎡）价格（元/㎡）优惠情况交房时间推出套数存量销售周期月均去化量洋房136-240均价4800一次性99折现房800套左右20%1年10套左右高层70-130均价3800一次性99折35%金宇·和园/产品价逗格细部定钉价参考产品类型层差价（元/㎡）户型差（元/㎡）首层顶层把边户型与中间户型（元/㎡）多层200无明显差价（送花园，花园进深3.7米）首层价格4700-4900顶层送阁楼，阁楼面积是标准层面积的50%，赠送露台，露台面积占标准层的50%边户型减100高层50-100无明显差价1-2部分商网，暂时未开始销售标准顶层边户型减100金宇·和园/整体综维述金宇·和园现亭房在售摇，属铁铲西区政回府片区超，对本慌案定价灰有一定吨的参考嫁意义。金宇·和园定价参考点入住时间多层均价4800现房高层均价3800波尔多秘小镇/规划占地40万平米建筑面积70万平米分期分3期，当期在售1期（建面18万）绿化率48%容积率2.18产品类型多层、小高层、高层主力户型多层100-120平米小高层70-90平米高层60-80平米交房时间2013.6开盘时间未定周边配套四平师范大学、师大附中、师大附小、博达学院、春江医院波尔多数小镇/当期骑在售产外品6#一期1#两梯三户6#一梯两热户多层小高层高层9#一梯两户3#一梯两享户波尔多小叛镇/产品笑类型两室两轻厅两卫103㎡在售产品照（多层主摘力户型）两室室两元厅一卫98㎡多层为唇主力98-1辫03平米两居滔，均价400悬0元/平米左忽右。波尔多剖小镇/产品黄类型两室两厅踩一卫84㎡在售产邻品（小诵高层主参力户型刻）在售产将品（高伏层主力秃户型）两室两伸厅一卫88㎡主力84-8芹8平米两柜居，均蛛价360加0元/平米。波尔多慈小镇/产品艰价格产品类型主力户型（㎡）价格（元/㎡）优惠情况交房时间推出套数存量销售周期月均去化量多层100-120均价4000一次性98折，贷款99折2013.62栋剩余90%3个月5-10套左右小高层70-90均价37501栋高层60-80均价36001栋波尔多右小镇认宜可度较概低，目捏前销售剃速度较氧慢。波尔多小爪镇/整体阐狐述小区体拨量大，漆主力产示品以小吧户型为幻玉主。项愤目目前艰还未开兼盘正处江于认购扔期，月施去化量10套左右吵。波尔多廉小镇属碌铁西区茂政府区粉域，对克于本案缝定价参肥考意义觉较小。参考点：阁多层4000元/平米，小要高层/高层360义0-3据750元/平米。市场综述项目多层高层月均销售速度交房时间市政府板块华宇城4200370040套左右多层2013.10高层2013.12鑫宇国际43004300严重滞销未获得销证，认购阶段金地华章6200（电梯洋房）510020套左右现房在售，高端产品区政府板块波尔多小镇360040005-10套未获得销证，认购阶段大禹·加州湾4800（电梯洋房）380020套左右现房金宇·和园4800380010套左右现房根据市肆场调研缺，目前谦整体四奏平房地理产市场猫较弱，祖客户购宁买意向碌较差；板块市场阴内，华宇腐城销售速钥度最快，惨为本案重晃要参考目利标。价格确定区域多层比较比较因素权重%本项目分值华宇城金地华章位置交通20%11.011.04周边环境及配套5%111.04户型设计5%10.991.03自身配套5%11.021.04绿化5%111.02物业管理5%11.011.03建筑立面5%11.021.04结构\形式10%11.051.08交房时间25%10.951.2社会认可度15%11.11.15综合得分100%11.01151.0985对比楼盘价格

42006200调整后价格

41525644对比楼盘权重

85%15%本项目合成价格

3529847合成价格4376根据综合仅比较，得监出本案多铲层价格为437岭6元/平米。作括为本案开渗盘价格的课参考价。推盘策做略推盘策略雷：首次开桃盘根据简客户需舰求确定芽推盘楼行栋，少俯量推盘词，挤压森式销售割，创造把热销口友碑；后期借且势进行秧加推，覆每次少扭量推盘也，频繁孔加推，巧价格逐耻步上扬蜘。首次开盘批建议推出零24、6至5（多层啊）、29格号楼（小陶高层）两踪蝶栋楼，共蔬150套厉房源，对义外销售，乡丰丰富产品舍类型，首暮次开盘达肯到热销。叫如客户坚醒持选择其从他楼座，俱则进行控竞制性销售仪。首次开盘所均价确定二、首姨次价格土确定目前整体词四平市场糊较弱，本脑项目截至劝到6月9热日共排卡容161张吸，其中A掠BC类排居卡量96猪张。本案体好量较大嫂，首次许开盘建劲议不宜忘价格过懒高，以浪适中价辽格进行岂入市，想形成热宗销。建议首次缴多层标准当层入市价个格为410怎0元/平米，小高层润标准层入贵市价格380静0元/平米机。首层顶与层根据恒制定定单价方式遣，得出毕最终价垫格。楼座差232425262729303132336566楼座楼座差说明24、25、26、29、30、31、320基准楼座差，同属社区内部，无明显差异270南侧临路，受到一定噪音影响，但为现浇结构，因此楼座差与基准持平。33-50南侧临路，受到一定噪音影响65、66-150社区边缘，居住氛围较差23-200北侧临路、噪音较大、且一二层为商业，影响居住氛围楼层差楼层楼层差6层05层504层1503层2502层1501层50以顶层为队基准楼层畜，根据客造户对于楼脸层的喜好避度以及周揪边竞品情债况制定其牲他层差，钩层差为50-栏100元/平米。楼层楼层差11270103209270822071706120590460330201-3050元/平米30元/平米50元/平米100元/平米小高层以2层为基岁准楼差港，1-6层楼座差萄为30元/平米，6-1袍1层楼座停差为50元/平米。单元差+0元/平米+80元/平米+80元/平米东端户中间单元西端户+80元/平米+0元/平米+50元/平米优于西端户标准单元三面采光，全明户型东西户型差根据客河户意向胃度，B户型>C户型>A户型，挽但因A户型面姑积小，摊总价较检低，因孩此户型法差需单鹊独制定答。户型差：B户型>C户型>A户型户型差B1B2B3B1、B2、B3差异较小乘，定义为计基准户型拆，户型差竖为+0元/平米。户型差B4B5B4、B5户型差异估较小，户番型劣于标绸准户型，谢在标准户遗型基础上锡减50元/平米，即-50元/平米。户型差C3C2D1C3C2C4、C5、D1-100元/平米-100元/平米-100元/平米较两居差较C3差，但面积小户型基本素质及面积基本与C3持平户型差A1A2A1A20-100户型小，总价低，与标准层持平大开间、户型较差大禹加州袖湾首层定宗价研究电梯洋房衔：首层146平米，赠鞋送87平米地饼下室，50平米花藏园，6800元/平米。峡标准层2层5200元/平米。设定花容园溢价400元/平米。地下室单岔价为（680冠0-5驰200圾-40菜0）*146/测87=2慕013元/平米。首层定价虚说明因本案首优层产品附愿加形式较膨多，参考洋周边市场强情况和本带案产品形典式，首层帝定价方式任如下：1、首层紧附带地歌下室，猾赠送花慢园产品首层价世格=（标准层波二层单价-层差）勺*二层刃建面*1.9倍/首层建贩面+首层花剂园溢价2、首层发、二层摔跃层附溜带地下冲室、车铸位、库尼房产品B1SS均价=（总价1+总价2+总价3+总价4）/（首层漂、二层映面积+活动室面斧积）+花园溢价3、花园稼溢价：花园进深寇不低于5米，小高族层+400元/平米；腔多层+30窃0元/平米。65、66#楼花园词进深不肾低于3米，花园皱溢价+300元/平米。类型单价（元/平米）总价首顶两层建面三层价格减去相应层差1地下室25002车库

3库房25004顶层价格汁说明参照华宇详城定价模惹式：顶层总价=（五层逼单价+10酬0元/㎡）*折六层建饮面阁楼价蒜格实际煮上在6楼进行加扎价，对于拨客户说辞脑阁楼进行喂赠送。车库定歼价说明车库车位华宇城未定未定蓝山英郡160000135000九洲·金地华章未定价未定价海银帝景230000130000大禹加州湾180000——波尔多小镇120000——金宇和园200000——目前市库场车位毙在12万-23万之间，娇海银帝景卸因现房，充车位较贵蔬；建议本秘案标准泰车位车租位为22万，根创据大小滚再进行前适度调罪整。车库面积个数价格301240000284220000254200000201170000优惠合计优惠方式优惠幅度所占比例优惠一次性0.9240%0.368分期0.9310%0.093按揭0.9450%0.47合计0.931卡数优惠优惠金额100150001500000308000240000130

1740000折合优惠幅度0.70%价格策略滤采取高报价、看高折扣的方式桂，后期势通过回破收折扣独，达到吉价格的面上涨。桶按照一册次性92折，分期93折，按揭94折计算，丙折合综合毁折扣0.9廊31.办卡优惠所按照开盘品消化100张卡，每括张卡优惠件额度150叉00元，开盘皱后再给予30套房源接的优惠感计算，价每套按吵照8000元，共等折合174万，约占泡总销售额驳的0.7铃%。以此计算授，此次价寇格综合折主扣为0.9旁24.高报价寺、高折下扣，折渴扣逐步饲回收，菠逐步提躁高售价内部员工骑、团购优静惠内部员皱工：内部员砌工购房思给予1章0%的烧无息贷件款补贴蜜，10挤%房款欲在后期钟员工工邮资中进昂行扣除丛，封顶患补贴无饰息房款灶为5万土元，如宋员工在程三年内捡离职，竹须补齐横房款及蛋贴息。抱此方案看可在加家强员工聚忠诚度洲的同时恩，达到织销售的孟目的。此方案旺需开发渔商尽快久确定，伞在此次秒开盘能舱够实施房诚。整体价格牢确定

首层顶层标准层合计合计

小高层多层小高层多层小高层多层小高层多层建面3059.857078.813040.14220.5827519.3916941.1233619.3428240.5161859.85总价1336173734776144132176221879538911335498175211658139934340128783191268717531成交总价1234624532133157122130831736693910474000269495572129299330118995668248294999报价均价436749134348445341194440416245604344成交均价403545394017411538064102384642144014标准层迹小高层素成交均交价380始6元/平米，多赶层成交均饼价4102元/平米，狼多层首系层成交止均价4539元/平米，弹多层出喘去26号楼，首纵层成交均堤价426据3元/平米。整体价墓格确定整体楼号293031323366652324252627合计套数664466448844363248605136615建面4923.385153.924911.195146.689823.993660.183892.653132.725359.286220.045680.53955.3261859.85总价203646962192595820065923218948284107089914612036172380391331117924342099280404822788898917962403268717531均价4136425440864254418139924428424945424508491045414344成交均价3822393137753931386336894092392641974165453641964014首层建面449.84468.26446.47467.88893.09334.3164501520.181763.922034.491115.2210138.66总价193462020897431919199208801039219711408194295876107045136811983011502157515026048137881均价4301446342994463439142124587#DIV/0!46344603565446184748成交均价3974412439724124405838924239#DIV/0!42824253522442674387顶层建面449.84468.6446.48467.88893.09314.21649.53749.4688.22796797.17540.267260.68总价19301202091252191477720880103915572127789128781783208677310705735678463589905244372632013011均价4101420840404208413539604388423945034468449245084409成交均价3965412439634124405137584094395641724142416141794074标准层建面4