物业前期招标范本

/珠海市怡泰雅苑前期物业招标珠海市物业管理招标文件第一部分投标邀请按照国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》和《珠海市物业管理招标投标暂行办法》的规定，现决定对怡泰雅苑（项目名称）的物业管理服务进行邀请（公开/邀请）招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。一、招标项目的简要说明本项目位于珠海市金湾区红旗镇藤荣路１8号。本项目规划设计的物业类型为:商住。本项目总用地面积约２５8４0.５平方米。用地构成为：建筑用地平方米（其中公建用地平方米），道路用地平方米，绿化用地本项目总建筑面积平方米。其中地下总建筑面积857６.6７平方米，地上总建筑面积６5０12.０9平方米（住宅建筑面积本项目共计建筑物３幢（其中住宅3幢５89套）;建筑结构为框架剪力墙结构。本项目的建筑密度为20%;综合容积率２．5;绿化率为３５%。本项目规划建设机动车停车位34６个，其中地上停车位4０0个，地下停车位246个；按照规划设计建造了非机动车停车场所平方米。二、项目开工和竣工交付使用时间本项目于２０10年07月开工建设，共分一期开发建设.整个建设项目（计划）于20１2年12月全部建成竣工交付使用。三、物业管理用房的配置情况物业管理企业办公等用房:建筑面积为1８０。7７

平方米;四、房屋专项维修资金建立情况开发建设单位按标准缴存，计元;购房人按标准缴存,计元;专项维修资金的补充来源有,建立的住房专项维修资金现存于。五、招标书的发售投标单位应于20101年４月2日16时3０分前至珠海市红花湖房地产开发有限公司怡泰雅苑售楼部购买招标书.（出售的招标书每套标书收取成本费100元整）.六、保证金的缴纳1、投标人在购买招标书的同时缴纳投标保证金5000０

元整。未中标者在招标人与中标人签订怡泰雅苑前期物业服务合同后5日内退还保证金,利息(不计/计）。2、未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。七、投标地点珠海市珠海市怡泰雅苑售楼部办公室。八、投标截止时间2014年４月22日9时３0分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。九、招投标说明会2011年４

月5

日１5

时30

分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会.十、开标时间、地点1、开标时间：20１1年4月22日9２、开标地点：珠海市怡泰雅苑售楼部办公室.十一、对本次招标提出询问的，请于２０１1年4月5日前与（姓名)联系(技术方面的询问请以信函或传真的形式）。地址：珠海市金湾区红旗镇藤荣路18号邮编:519０0电话:传真:联系人:谢永春:电话:（招标人)珠海市红花湖房地产开发有限公司２011年4第二部分技术规范及要求本物业的物业服务按照《珠海市住宅区物业管理公共服务等级标准》级标准,具体技术规范与要求和部分差异如下:一、物业管理服务的内容1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；（１）物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；（２)物业管理区域内的绿化养护和管理;(３)物业管理区域内车辆(机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理;(4）供水

、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理;(5)物业管理区域的日常安全巡查服务；（6)物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；(7）物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务;（８）根据需要组织丰富的多彩的社区文化。二、物业管理服务的要求按专业化的要求配置管理服务人员;物业管理服务与收费质价相符；争创市级、省级物业小区。每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。7.、防雷设施:每年二次检查避雷装置，18层以上的楼宇每年应测试一次,保证其性能符合国家相关标准。8。、弱电系统楼宇对讲系统（可视）:不定期进行调试与保养,保证其２4小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲(可视)功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常.住户报警：不定期进行调试与保养，保证其２4小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息,并同时发出声光报警信号.周界报警：2４小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养,保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时,能同时发出声光报警信号.监视系统：不定期进行调试与保养,保证各项监控设备２４小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号,录像功能正常。电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间,不定期地进行调试与保养,保证其正常运行,保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常,巡更违规记录提示功能正常.9、水景每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。１０、公共绿化养护服务（1）草坪修剪：每年普修四遍以上，草面基本平整。清杂草：每年普除杂草五遍以上，杂草面积不大于６％。灌、排水：及时灌溉，保证有效供水,有积水及时排除。施肥：每年普施有机肥一遍。病虫害防治:发现病虫害及时灭杀。（2）树木修剪：乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝;蓠、球超过齐平线１0cm应修剪，每年不少于四遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪,每年不少于二次。中耕除草、松土：每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。施肥：按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥一遍,部分花灌木增施追肥一次。病虫害防治：有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于10％。扶正加固：有倒伏倾向，及时扶正、加固.其它：乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。(3）花坛花境布置:一年中有二次以上花卉布置。灌、排水：保持有效供水,无积水。补种:缺枝倒伏不超过十处.修剪、施肥:保持花卉生长良好。病虫害防治:及时做好病虫害防治。11、物业公共区域的清洁卫生服务(1）楼内公共区域地面：每日清扫一次,其中门厅每日清扫二次，隔日拖洗一次，地面清洁。楼梯扶手、栏杆、窗台：每周擦抹二次,保持基本无灰尘。消防栓、指示牌等公共设施:每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。天花板、公共灯具：每季除尘一次,目视基本无灰尘、无蜘蛛网。门、窗等玻璃：每月擦拭一次，其中门厅玻璃每月二次,目视明亮无污迹。天台、屋顶:保持清洁、无垃圾。垃圾收集：高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理二次,收集点周围地面无散落垃圾，无污迹,无明显异味。电梯轿厢:每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。（2）楼外公共区域道路地面、绿地、明沟：道路地面、绿地每日清扫二次,目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水。公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹一次，表面无污迹。垃圾厢(房）:有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日冲洗二次，垃圾厢（房）及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味,灭害措施完善。果皮箱、垃圾桶:合理设置。每日清理一次,擦拭一次,箱(桶）无满溢、无异味、无污迹。消毒灭害：每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。１２、公共秩序的维护服务（１)人员要求专职保安人员中5５周岁以下的人员占总数的６0％以上，身体健康,工作认真负责。有较强的安全防范能力,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备.上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备对讲装置或必要的安全护卫器械。（2)门岗小区出入口２4小时值班看守,并有交接班记录和外来车辆的登记记封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区。对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。（3)巡逻岗白天每二小时巡逻一次，夜间不定时巡逻五次以上，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。（4）技防设施和救助(监控岗）小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通,并有人驻守，注视各设备所传达的信息。监控中心收到报警信号后,保安人员应按规定及时赶到现场进行处理,同时应接受用户救助的要求,解答用户的询问。（5）车辆管理地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。及时处理车辆停放不规范的现象。收费管理的车库应2４小时有专人管理,车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材,车库场地每日清洁一次,有照明,无渗漏，无积水,通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放。13、物业使用禁止性行为的管理（1)损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌,擅自改变房屋设计用途；存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；存放、铺设超负荷物品；随意张贴广告、设置店招;违法搭建建筑物、构筑物；发出超过规定标准的噪声;排放有毒、有害物质;占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用(2）设施设备擅自在公寓外立面广告位以外的部位及公共区域设置广告;在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；商铺经营不得违反商铺经营相关管理公约的有关约定；法律、法规和规章禁止的其他行为。（3）装修禁止行为：损坏房屋承重结构；破坏公寓外立面；凿、挖地坪、顶面；侵占公共部位、走道；圈占、封堵消防设施;污染公共区域墙面、地面、顶面;在规定时间段内发出影响他人休息的噪声;封闭各类检修口（孔）。14、物业其他公共事务的管理服务（1）管理处设置小区内设置管理处。办公场所整洁有序。配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。(2)。管理人员要求小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有一年以上小区经理任职经历。管理人员服装统一,挂牌上岗,仪表整洁规范.(3).服务时间:周一至周日每天１2小时在管理处进行业务接待,并提供服务。(4）日常管理与服务服务规范应符合《珠海市物业管理行业规范》要求。2４小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理,一般修理一天内完成(预约除外）.对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。建立健全的财务管理制度,对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理,做到运作规范,账目清晰。建立档案管理制度,建立齐全的小区物业管理档案［包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案)、物业租赁档案、日常管理档案等］制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰.可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80％。制定管理处内部管理制度和考核制度.运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等）.服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。每年对业主或使用人进行一次满意情况测评,对测评结果进行分析并及时整改。能提供三种以上特约服务(有偿）和三种以上便民(无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。不定期开展形式多样、内容丰富的社区文化活动。综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。对违反小区规约(临时规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。第三部分投标人须知一、总则说明(一）适用范围1、本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。(二）定义1、“招标方"系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。2、“投标方”系指向招标方提交投标文件的三级及三级以上物业管理企业。（三)合格的投标方1、经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方.（四)投标费用1、无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。二、投标文件的编写(一）投标文件格式1、投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写.2、管理服务理念和目标结合本项目的规划布局,建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。3、项目管理机构运作方法及管理制度编制项目管理机构、工作职能组织运行图,阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。4、管理服务人员配置根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。5、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案（1）对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案；(2）物业管理区域内共用设施设备的维修方案;（３）业主、使用人装饰装修室内的服务方案；（４)住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；(5）物业管理区域内环境清洁保洁方案；(6）物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述；（7）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；（8）（9)6、物业维修和管理的应急措施(1)业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施；（2）本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施；（3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；（4）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；(5）电梯故障的应急措施；（6)消防应急措施。（７）（８）7、丰富社区文化,加强业主相互沟通的具体措施。8、智能化设施的管理与维修方案。９、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案.１０、提供（《业主临时公约》的建议稿。11、12、（二）投标报价１、投标方应根据招标文件的要求写明本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。投标方只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。报价计价单位按建筑面积元/每平方米·月计算。2、3、(三）投标文件的份数和签署１、投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共５

套,并明确注明“正本"或“副本”字样,一旦正本和副本有差异，以正本为准。２、投标文件须打印并由投标方法定代表人签署和加盖公章。3、电报、电话、传真形式的投标概不接受。三、投标文件递交的要求和无效1、投标文件的密封投标方应将投标文件密封,并标明投标方的名称、地址、投标项目名称及正本或副本。2、投标文件的修改和撤销（1)投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效.（2)投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。3、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：（１)未密封的;(2)未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的；（3）未能按照招标文件要求编制的;（4）逾期送达的；(5）附有招标人不能接受条件的。四、开标和评标1、开标的方法与程序２、评标标准和评标办法(１）招标方根据有关规定组建评标委员会，本项目的评标委员会成员共设

５人.其中，招标人指派2

人,由建设主管机关人从市物业管理评标专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员

3人

。(2)评标标准(3）评标办法五、中标人的确定及物业服务合同的签订（一）中标人的确定1、招标方在投标截止之日起

７日内（最长不超过30日）确定中标人。2、招标方在确定中标人之日起3日内以书面形式向中标人发出中标通知书。中标通知书一经发出即发生法律效力。3、招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。4、5、(二)悔标责任１、中标人接到中标通知书7日后（最长不超过30日），无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。超过投标保证金数额的,对超过部分按赔偿;未提交投标保证金的，对招标人的损失按予以赔偿责任。2、招标人在发出中标通知书１0日后(最长不超过30日），无正当理由不与中标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应物业服务合同的，给中标人造成损失的,招标人按