新安顺市花鸟市场营销策划报告

本报告是为安顺市花鸟市场建设项目所作的项目商业策划及营销策划初步方案，由于项目在配套业态定位、后续运营方略置南水路花鸟市场搬迁经营户及项目前期初步设想的基础上，结合西秀区市场了解的情况及对项目的初步认知下做出的。安顺市花鸟市场营销策划方案本报告是为安顺市花鸟市场建设项目所作的项目商业策划及营销策划初步方案，由于项目在配套业态定位、后续运营方略等方面尚未形成既定思路，因此，本报告相关分析，均是基于优先安置南水路花鸟市场搬迁经营户及项目前期初步设想的基础上，结合西秀区市场了解的情况及对项目的初步认知下做出的。本报告仅体现方案编制人员对项目在运营过程中的一些基本思路和操作手法的建议，也未与项目投资人进行实质性的、深入且具有针对性的讨论，难免有诸多疏漏和偏差之处，因此，本方案中的一些具体执行方案和建议仅供参考。一、项目简介项目建设地位于安顺市西秀区华西办事处黑石头村，地势平坦，区位优势明显，交通运输便捷，是新一轮城市发展的重点区域，也是人们投资创业的理想宝地，建设条件良好。项目占地74亩约*****O(为市场一期工程),建设集花卉、(一)新政严打住宅市场以来，商业地产或在挑战中迎来新(二)西秀区宏观市场分析1、区域概况西秀区位于黔中腹地，贵阳以西90公里，为安顺市政府所积1724平方公里，下辖7乡8镇和6个街道，总人口80余万1985年，被国务院批准为中国甲类旅游开放城市,未来发展的蜀之唇(三)西秀区房地产市场状况1、楼市状况按0853房产网安顺房地产20XX年9月份市场分析报告，楼市20XX年成交自5月份以来一直呈下降趋势，9月份相比较8月份安顺楼市无论是成交量、成交价格、成交面积都在下降，20XX年9月份西秀区商品房成交量相比较8月份下降明显，住宅成交量仅219套，成交面积2.68万O,同比下降17.42%,成交均价为3537元/O,同比下降2.47%。树大道周边价格在4-6万/O,一层商铺租金在60-100元/O,年品批发市场等，其中，嘉和沿街独立三层商铺均价0.45万/O,(四)市场前景(一)地理条件1、地块位置项目地距市中心仅3公里，离黄果树机场仅1.5公里，6路、16路两趟城市公交直达，交通极为便捷。东面2公里处为安顺市政府新址，项目地一公里区域内有正在打造百万平米大型高端生活社区的世通悦府、安顺中医院、客车北站、钢材市场、欢喜岭工业园、驾校、中小学校等，相邻的(若飞公园)烈士陵园经改造已焕然一新，业已成为市民缅怀英烈和休闲娱乐的纪念性公园，商业氛围日趋浓厚，但周边生活服务类配套设施相对缺乏。(二)优势与劣势分析(SWOT)本报告是为安顺市花鸟市场建设项目所作的项目商业策划及营销策划初步方案，由于项目在配套业态定位、后续运营方略置南水路花鸟市场搬迁经营户及项目前期初步设想的基础上，结合西秀区市场了解的情况及对项目的初步认知下做出的。(三)项目定位1、项目与定位思路1)项目思路如果能把项目打造成西秀人民日常餐饮、休闲娱乐的好去处，那么，以其特殊业态的超强辐射力，项目想不成功都难。集中的一站式餐饮、娱乐、休闲广场，复合花鸟鱼虫及特色工艺品市场功能，让人们无论日常休闲消费或商务应酬都有了好去处。辅助2)定位思路2、定位原则1)安顺唯一的花鸟鱼虫及旅游商品大市场；2)西秀好去处，以特色餐饮、地方小吃、休闲娱乐为主题4、项目定位1)整体定位3)业态定位4)形象定位置南水路花鸟市场搬迁经营户及项目前期初步设想的基础上，结合西秀区市场了解的情况及对项目的初步认知下做出的。器具区、古玩字画珠宝区等经营专区，形成安顺唯一性的花鸟鱼玩主题城。2)休闲娱乐核心区内设屯堡文化主题、民族文化演艺主题、特色商品文化交流展示主题、特色餐饮、传统小吃、会所棋牌、酒吧OK等配套服务，并充分利用宽阔的中心广场与节点广场，打造西秀休闲娱乐核心区。3)观光旅游新景点内设旅游商品区、茶具茶叶区、中草药区、传统商品区、酒店等，以独特的景观建筑风格、唯一的花鸟鱼玩主题、丰富的休闲娱乐项目，使之成为本地人爱逛、外地人想到的休闲观光好地通过三大功能，打造传统文化和茶文化，体现传统商品蜡染、漆器、剪纸、泥塑、刺绣、木雕等，设置各种特色餐饮、传统小吃，让消费者在鉴赏传统文化的同时，享受现体会西秀特色餐饮、品味西秀茶文化。集花鸟鱼玩、餐饮娱乐、休闲观光于一体，依托花鸟市场，配套生活服务，聚集诸多休闲娱乐功能，实现一站式娱乐消费。强调一站式服务提供的功能，满足消费者循环消费需求，突出商业物业高端集群形象，提升商业业态特色吸引力，体现新时代大251户，其中，原南水路花鸟市场经营户140户(含转租的经营户),拟入场商户131户，大部分选定一层商铺，拟租温室大棚65户。遍在1000左右，需求300平米以上者也大有人在，与我们大棚4)出租价格：看过规划彩图的客户基本接受租金在原南水5)截止20XX年12月5日止登记的经营户业态分析见下注：表中宠物类含2户宠物医院；花盆与仿真花分别为4户和2户；其他类包括渔具、古玩字画、工艺品及相关用品等。注：表中宠物类含1户宠物医院；其他类包括餐饮、副食品等，但其中65户尚无经营业态意向。注：表中宠物类含3户宠物医院；花盆与仿真花分别为4户和2户；其他类包括餐饮、副食品、渔具、古玩字画、工艺品及相关用品等，但其中65户尚无经营业态意向。置南水路花鸟市场搬迁经营户及项目前期初步设想的基础上,结合西秀区市场了解的情况及对项目的初步认知下做出的。6)大多经营户均只接受一层商铺，二、三层少有客户关注。7)从认知渠道看：主要是通过户外广告、现场登记宣传和登记者间相互咨询，电话咨询相对较少，宣传渠道不稳定且较少。从前来登记的客户类型看，首先，本项目除花鸟鱼玩业态外没有明确的吸引力，所以诸多意向业态不明的客户处于观望状态，投资客户希望本项目有明确的商业定位和有保障的投资回报率，作为专业投资客户这也是他们最关心的核心问题；从认知渠道看，认知渠道单一且不稳定，尚需加大宣传力度；从购买力看，少有人问津，除因土地性质未定难以确定商铺价格外，从另一方面反应中、高端大客户群并没有被充分发掘，下步应扩展多种宣传渠道，提高宣传深度和广度，增加项目的认知度。商业地产目标客户群的定位主要目的是划分出项目主要客户群、次要客户群，通过这些群体需求特征做出分析，以便在项目推广策略、推广方式上做出具有较强针对性的措施，有的放矢地针对这些客户展开宣传攻势，实现项目租售速度、效率的最大初步预测，本案目标客群主要为当地花鸟鱼玩经营户及延伸的相关行业、高收入人群、意向性新客户、外来经营商、生活娱3、目标客群特征1)私营业主2)各行业高管3)高收入群体4)周边城镇经济宽裕者5)外地人4、需求特征分析1)购买主体年青化宽，使资本积累的周期比以前大缩短，这使得许多人在30多岁2)对价格较为关注3)受同一阶层人士的影响较大就物业推广销售而言，通过户外广告、媒体宣传、互联网站等手段来传播信息，扩大项目知名度、树立项目独特形象是至关重要的。人们在购买商品，特别是房产、商铺等高端商品时，通租用动机产生到购买租用终结整个过程中，同一阶层的人们相互之间的影响作用较大，因此在项目推广过程中，对这一有效环节应给予足够的重视，对已成交的客户应重点把握，使其带来新客产权式商铺需求特征表本报告是为安顺市花鸟市场建设项目所作的项目商业策划及营销策划初步方案，由于项目在配套业态定位、后续运营方略置南水路花鸟市场搬迁经营户及项目前期初步设想的基础上，结合西秀区市场了解的情况及对项目的初步认知下做出的。5、主力客户组成本案将建设成集观赏购物、娱乐、休闲、餐饮等诸多功能为一体的城市园林购物休闲空间，将生活与休闲完美结合，凸显现代都市人的生活方式，是人们节假日休闲娱乐、观赏购物的理想天地。通过上述分析，预计本案主力客户群体组成如下：1)花鸟鱼虫专业商户约占60%;2)旅游商品经营户约占25%;3)配套服务业经营约户占15%。(一)招商原则与思路1、招商原则在招商工作中，应该遵循以下几个主要原则1)维护项目的统一主题形象、统一品牌形象及统一业态定位。多业态组合的商业组织模式并不意味着杂乱无序，必须拥有明确的经营主题和品牌形象。招商要始终注意维护和管理好已确2)招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后；主营业态项目优先，辅助配套项目在后的原则。核心主力店的招商对整好的主力店的入驻，常常能带动整个业态或整个项目的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到项目的形态。核心主力店适合放在经营轴线(或线性步行街)的端点聚集，这样才能达到组织人流的效果。3)放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步本报告是为安顺市花鸟市场建设项目所作的项目商业策