2023年房地产行业土地市场分析报告

2023年房地产行业土地市场分析报告2023年4月目录一、土地市场整体成交溢价未达历史高点 PAGEREFToc367524295\h4二、土地成交结构性分化：一线城市土地成交回升更为明显 PAGEREFToc367524296\h4三、土地成交结构性分化：一线住宅/商业双旺，二线商业溢价率不高，长三角/珠三角领涨 PAGEREFToc367524297\h6四、土地成交均价/销售均价比率显示企业利润率承压 PAGEREFToc367524298\h8五、企业投资意愿较强，库存分化，预计土地市场热度将结构性持续 PAGEREFToc367524299\h12土地出让金收入作为地方政府性基金收入的重要部分存在。地方政府性基金收入是和地方财政收入并列的一项地方收入的来源。至今为止，土地出让金仍是地方政府收入的重要来源：以2023年为例，我国各地地方财政收入61,077亿，地方政府性基金收入34,204亿，土地出让金收入达到28,517亿，占地方政府性基金收入的83%。2023-12年各地土地出让金收入/地方财政收入的比例均在四成以上，2023年该比例为44%，2023年时该比例一度高达69%。地方财政对土地出让的依赖短期内难以改变，这是我们讨论“地王“问题的大背景。9月5日，以长三角地区为代表的多地高总价、高溢价地块成交。其中上海徐家汇中心项目成交总价达218亿元，杭州华家池地块成交总价达137亿元。在本文中，我们对2023年以来全国土地市场进行了梳理，希望为投资者理清几个问题：1）和前个周期的高点相比，当下土地市场的热度几何？2）土地市场的热度是否存在结构性，区域性特点？3）目前土地市场出让价格对下一阶段企业利润率水平如何影响？4）对目前土地市场变化，对后续政策判断。一、土地市场整体成交溢价未达历史高点自2023年3月以来，土地溢价率持续走高。2023年8月，全国一/二/三四线城市成交土地平均溢价分别为42%/19%/10%，相比2023年末21%/11%/8%有明显上升，但和前期高点2023年一月的平均溢价率128%/44%/31%尚有一定距离。总体而言，现阶段土地市场热度显著上升，溢价处在近两年高位，一线城市维持高溢价，但和历史高点相比，整体溢价水平尚有距离。从我们对历年土地市场的成交情况梳理可见，一线及二线城市楼面均价上升到接近2023年水平，三四线城市楼面均价则持续波动，未现明显上涨：一线城市楼面均价在2023年末达到低位，随后不断攀升，目前土地楼面均价达到5,569元/平米，接近2023年6月以来的峰值。二线城市8月楼面均价1,480元/平米，低于2023年高位水平。三四线城市8月楼面均价1,106元/平米，未见大幅上行。二、土地成交结构性分化：一线城市土地成交回升更为明显从年初至今累计土地出让金的情况判断，一线城市的商业及住宅累计土地出让金都超过了2023年全年的水平。二线和三四线城市住宅1-8月土地出让金比2023年全年土地出让金的比重均接近80%。将1-8月累计土地成交金额和2023/11/12年全年土地出让金进行比较，一线城市该比率为1.48/1.05/0.81；二线城市该比率为0.75/0.75/0.69；三四线城市该比率为0.82/0.66/0.68。一线城市土地出让金上升势头明显强于低层级城市。显示开发企业对于核心城市土地稀缺性共识比较一致。从各类型土地出让情况判断，二线城市商业用地的土地出让金仅占到2023年全年土地出让金的60%，占比最低。今年1-8月，主要二线城市共推出商业用地12,758万平，仅相当于2023年57%，我们判断供给下降主要由于此前年度供应较为充分，企业对于二线城市商业土地的获取意愿下降，导致二线城市商业用地土地出让金增幅小于其他各线城市的主要原因。三、土地成交结构性分化：一线住宅/商业双旺，二线商业溢价率不高，长三角/珠三角领涨从不同物业类型看：一线城市商业和住宅物业溢价率都大幅上升，二线城市住宅和商业用地的溢价率自2023年6月以来，出现了较为明显的分化。三四线城市住宅土地溢价率随着一二线土地市场的升温也有所上升。一线城市各类用地的稀缺性在今年土地市场的成交中体现棉线，随着土地市场的升温，一线城市的商业和住宅用地的溢价率都出现了明显上升。一线城市的住宅市场由于供应偏紧，需求旺盛，房价增幅显著领先全国，房价的上升带来开发企业对于土地市场溢价的容忍度提升，一线城市土地溢价率的大幅上升。自2023年6月以来，二线城市住宅和商业用地的溢价率出现了较为明显的分化。住宅土地溢价率大于10%，而商业用地溢价率保持在10%以下。2023年商业用地均价也明显低于住宅用地。二线城市过去几年商业用地供给较大，可能影响到了溢价率和价格的提升。近3月，三四线城市商业用地也保持了低于10%的溢价率，而住宅用地溢价率随土地市场整体升温，也有较大幅上升，近期土地溢价率位于10%-20%之间。分区域而言，所有区域土地市场的回暖趋势较为一致，但结构性特征仍然较为明显，长三角和珠三角的土地成交均价和溢价率的上升的更为明显，而中西部和东北的楼面均价仍较为平稳。四、土地成交均价/销售均价比率显示企业利润率承压从房地产行业的运作周期和企业的经营特点来看，土地市场投资受企业自身资产负债表强度和现金流状况影响较大，一般滞后于房屋销售市场的整体回暖。房屋销售从2023年1季度以来不断回暖，而从溢价率判断，土地市场的热度从2023年4季度开始显著回升。为了了解目前高价出让地块对企业利润率的影响，我们比较了最近集中成交的土地成交楼面均价和其周边可比楼盘当前房价的关系，并和A股主要上市企业2023年新增土地楼面均价占当年销售均价的比率进行了比较。以九月初几个热点出让地块为例，其地价占周边可比楼盘当前房价的平均比重为69%，我们统计的A股重点公司2023年新增土地楼面均价/销售均价的平均比例为27%，从这一情况而言，由于土地资源的稀缺，这些“地王”所承载的土地成本显著高于企业所承担的平均土地成本。2023年以来各地屡现历史最高均价、总价成交地块，在主要城市房价近年高速增长后处在相对高位，面临增速放缓的大背景下，土地成本占销售均价的比率提升可能对房地产开发企业的利润率水平形成一定压力。五、企业投资意愿较强，库存分化，预计土地市场热度将结构性持续中报显示在销售维持高位的情况下，上市房地产投资意愿显著增强，经营性现金流出维持高位。而在销售现金持续回流的情况下，整体净负债率不降反升，提升到历史高位水平，显示了企业对后市的判断较为乐观，增加财务杠杆来扩张规模。我们判断在销售端不出现大幅降温的情况下，开发商投资热情或将持续。我们前文的分析显示，土地市场的热度仍是结构性的，土地市场溢价水平也尚未到达此前年度的高位，全国土地地价大幅上升的可能性不大。对各地房屋销售的库存情况的梳理也支持我们这一判断。一线城市库存大幅回落，而二线和三四线城市库存则在前期小幅回落后再次回升到高位，高位库存将制约企业在这些城市土地市场持续投资的热度。在这样的大背景下，我们不认为目前土地市场的热度支持全面的政策紧缩，后续调控可能将集中在部分一线热点区域。“地王”对上市企业的直接影响主要将体现在利润率水平层面，对政策面的冲击影响可能低于市场预期。注：库存统计中，一线城市包括：北京、上海、广州、深圳；二线城市包括：天津、杭州、南京、武汉、成都、苏州、大连、厦门、长沙、宁波、福州、青岛、南昌；三四线城市包括：扬州、惠州、丹东、锦州、九江、湛江、莆田、东营、威海、焦作、晋城、大同、宣城、南平、三明、黄石、滁州、黄山、莱芜。

2023年健康服务行业分析报告目录一、综述 PAGEREFToc370156108\h41、政策 PAGEREFToc370156109\h42、主要发展方向 PAGEREFToc370156110\h4（1）发展目标十分明确，涵盖领域广泛 PAGEREFToc370156111\h5（2）加大医疗服务领域开放力度，全面发展中医药医疗保健服务 PAGEREFToc370156112\h5（3）重点扶持领域涵盖广泛 PAGEREFToc370156113\h6（4）着力加大服务业的开放力度 PAGEREFToc370156114\h6（5）全面发展中医药医疗保健服务 PAGEREFToc370156115\h7二、医疗服务 PAGEREFToc370156116\h71、放宽准入条件，明确法无禁止则准入 PAGEREFToc370156117\h72、公立医院改制试点 PAGEREFToc370156118\h83、体制内外平等政策 PAGEREFToc370156119\h84、非公立医疗机构医疗服务价格实行市场调节价 PAGEREFToc370156120\h95、大力发展第三方服务 PAGEREFToc370156121\h96、其他服务业 PAGEREFToc370156122\h10三、医疗器械 PAGEREFToc370156123\h11四、商业保险 PAGEREFToc370156124\h13五、医疗信息化 PAGEREFToc370156125\h15六、中医药 PAGEREFToc370156126\h15七、医疗旅游 PAGEREFToc370156127\h16一、综述1、政策国务院印发《关于促进健康服务业发展的若干意见》，力争到2023年，基本建立覆盖全生命周期、内涵丰富、结构合理的健康服务业体系，健康服务业总规模达到8万亿元以上。提出了促进健康服务业发展的政策措施。一是放宽市场准入，简化紧缺型医疗机构和连锁经营服务企业的审批、登记手续，放宽对营利性医院市场准入和配置大型设备的限制。二是加强规划布局和用地保障，扩大健康服务业用地供给，优先保障非营利性机构用地。三是优化投融资引导政策，鼓励金融机构创新适合健康服务业特点的金融产品和服务方式。2、主要发展方向文件指出了主要发展方向：一是大力发展医疗服务。加快形成多元办医格局，落实鼓励社会办医的各项优惠政策，优化医疗服务资源配置，促进优质资源向贫困地区和农村延伸。推动发展专业规范的护理服务。二是加快发展健康养老服务，推进医疗机构与养老机构等加强合作，提高社区为老年人提供日常护理、慢性病管理、中医保健等医疗服务的能力。三是积极发展健康保险。四是全面发展中医药医疗保健服务。以及发展健康体检咨询、培育健康服务业相关支撑产业、大力发展第三方检验检查、评价、研发等服务。（1）发展目标十分明确，涵盖领域广泛1、本次意见提出到2023年健康服务业总规模达到8万亿以上，按照目前占GDP5%左右的规模计算，未来行业增速将在15%左右。2、到2023年，基本建立覆盖全生命周期、内涵丰富、结构合理的健康服务业体系，打造一批具国际竞争力的健康服务产业集群。明显提高医疗服务能力，健康管理和服务水平，完善健康保险，提高商业保险在卫生总费用中的比重，扩大健康服务相关产业规模，优化健康服务业发展环境。（2）加大医疗服务领域开放力度，全面发展中医药医疗保健服务本次意见涵盖广泛，主要对医院、诊断检验、养老产业、商业保险、中医药保健、体检咨询、服务外包、健康信息化、医疗器械等领域的市场准入，规划布局和用地保障、投融资引导政策、财税价格政策等方面以大力支持。积极支持社会资本进入医疗服务行业，并首次在细节上给予充分支持，明确法律法规没有明令禁入的领域，都须向社会资本开放，对待非公立和公立机构一视同仁，有利于民营资本真正进入医疗服务领域，加快设立各类医疗机构的步伐。发展中医药医疗保健服务包括推动中医服务，包括推动医疗机构开设中医服务和鼓励药店中医坐诊，开发药食同用的中药材和保健品等，有利于保健品和中药材行业的长期发展。（3）重点扶持领域涵盖广泛此次促进健康服务业发展的若干意见主要涉及医院、诊断检验、健康信息化、养老产业、商业保险、中医药保健、体检咨询、医疗器械、服务外包等几个方面。（4）着力加大服务业的开放力度支持社会资本进入医疗服务行业，最初在2023年《关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构意见》中系统提出，但始终未能涉及细节，由于缺乏具体的政策和措施，非公立医院尤其是营利性医院的发展在过去一直受到制约，此次意见明确要各地取消不合理的规定，加快落实非公立和公立医疗机构在市场准入、社保定点、重点专科建设、职称评定、学术地位、等级评审、技术准入等方面同等对待的政策。加大服务业的开放力度有利于社会资本更快进入医疗服务领域。此外，该意见还鼓励发展医院管理集团，引导非公立医疗机构规模化发展，有利于连锁专科和综合性医院集团的发展。我们认为加大服务业开放力度将利好连锁医疗机构：通策医疗、爱尔眼科，迪安诊断，达安基因，复星医药，金陵药业，开元投资。（5）全面发展中医药医疗保健服务发展中医药医疗保健服务主要包括两个方面：1、提升中医药服务能力，包括推动医疗机构中医服务，鼓励零售药店提供中医坐堂诊疗；2、开发中医保健产品，包括种植中药材及其产品研发和应用，推动中医养生保健等。我们认为通过中医养生防未病治已病，是国家节省医疗资源的方式，有利于中医药产业和保健品行业的长期发展，利好康美药业，汤臣倍健，东阿阿胶，同仁堂。二、医疗服务1、放宽准入条件，明确法无禁止则准入医疗服务业的准入标准得以明确，有望进入野蛮生长阶段。2、公立医院改制试点鼓励企业、慈善机构、基金会、商业保险机构等以出资新建、参与改制、托管、公办民营等多种形式投资医疗服务业。重点在于《意见》明确提出将在部分地区建立公立医院改制试点。鼓励各界投资医疗服务是之前一贯的政策，，但投资形式的叙述更为具体。3、体制内外平等政策非公立医疗机构与公立医疗机构在市场准入、社会保险定点、重点专科建设、职称评定、学术地位、等级评审、技术准入、水电热同价等方面实行平等对待的政策。市场准入、社会保险定点、重点专科建设、水电热同价等方面的平等政策显然有利于非公立医疗机构的建设。但制约非公立医疗机构发展的根本因素并不是以上因素，而是公立医疗机构的人才优势，因此职称评定、学术地位等方面的平等政策才是非公立医疗机构能够发展的根本保障。同时，《意见》的内容还包括促进人才流动的政策，例如，加快推进规范的医师多点执业，以及在人才培养、培训和进修等给予非公立医疗机构支持，并探索公立医疗机构与非公立医疗机构在技术和人才等方面的合作机制。此外，公立医院改制也是人才向非公立流动的一个重要来源。在以上人才流动政策的支持下，未来公立医疗机构的高端人才有望向非公立医疗机构流动，这是未来非公立医疗机构能够最终发展壮大的根本保障，如果相关意见能够得以贯彻实施，那么对于现行医疗服务体系的改变将是巨大的，非公立医疗机构的发展也将进入黄金时代。主营医院业务的上市公司有通策医疗、爱尔眼科。从事医院建设、洁净手术室建设的上市公司尚荣医疗也将受益。兼营医院业务的上市公司有复星医药、马应龙、开元投资、金陵药业、益佰制药、诚志股份、双鹭药业、康美药业、三精制药、华润三九等。4、非公立医疗机构医疗服务价格实行市场调节价非公立医疗机构医疗服务价格实行市场调节价是非公立相对于公立的一个最大的“不公平”，由于国家定位公立医疗机构主要保障基本医疗需求，因此对于医疗服务价格必然有所限制，因此公立医疗机构大多盈利很少。非公立医疗机构不受此限制，其盈利能力将大幅提高，也有利于吸引更多的投资进入医疗领域。在资金充裕的前提下，非公立医疗机构更容易发展高端医疗，并为高端人才支付更高的薪酬，从而在吸引人才方面具有更大的优势。如果说平等政策使得非公立与公立可以平等竞争，那么该项政策毫无疑问使得非公立医疗机构具有了巨大的优势，甚至是决定性的优势。5、大力发展第三方服务引导发展专业的医学检验中心和影像中心。支持发展第三方的医疗服务评价、健康管理服务评价，以及健康市场调查和咨询服务。公平对待社会力量提供食品药品检测服务。鼓励药学研究、临床试验等生物医药研发服务外包。完善科技中介体系，大力发展专业化、市场化的医药科技成果转化服务。（1）引导发展专业的医学检验中心和影像中心。利好检测试剂（科华生物，达安基因，迪安诊断、博晖创新、阳普医疗等）和影像设备生产企业（华润万东、东软集团、理邦仪器、新华医疗、乐普医疗）。（2）公平对待社会力量提供食品药品检测服务。相关个股达安基因：公司与三元科技合资创立的广东达元食品药品安全技术公司，从事食品安检产品的开发研究，公司持股40%。（3）鼓励药学研究、临床试验等生物医药研发服务外包（泰格医药）6、其他服务业发展健康体检、咨询等健康服务业。相关个股：慈铭体检。三、医疗器械医疗服务的发展，其硬件基础是医疗器械，如果说医疗服务的发展迎来了黄金发展期，那医疗器械毫无疑问将率先受益，并且即使医疗服务仍然处在发展过程中的投入期，医疗服务尚未真正盈利的时期，医疗器械仍然可以大幅盈利。因此，尽管《意见》主要针对服务业，但对于医疗器械的利好是不言而喻的。对于公立医疗机构来说，往往更倾向于购买进口医疗器械，主要原因：一是公立医疗机构资金较为充裕；二是对于国产医疗器械存有偏见，实际上，许多国产医疗器械已经达到国际同等水平甚至在个别指标上有所超越，且价格更低，但却仍然“不受待见”；三是行贿问题不断，由于进口医疗器械价格很高，因此其回扣力度也更高，并且根据新闻披露来看，大型外企往往建立有系统而完善的“行贿网络”，包括所谓的“学术会议”等行贿渠道。而国产医疗器械价格本已较低，利润空间有限，自然回扣力度和营销水平无法与进口医疗器械相提并论。《意见》主要利好的是民营医疗机构的发展，对于民营医疗机构来说，特别是在发展初期，对于成本支出是较为敏感的，也更容易排除行贿因素，因此价格较低且质量较好的国产医疗器械将有望受到公平对待，这对于国产医疗器械的发展将是一个大的推动。此外，《意见》明确将放宽对营利性医院的数量、规模、布局以及大型医用设备配置的限制。对于医疗器械行业尤其是大型医用设备生产企业构成直接利好。此类上市公司包括：尚荣医疗（主营业务是医院的建筑设计施工，洁净手术室建设等）、新华医疗、华润万东、东软集团、和佳股份、理邦仪器、乐普医疗等。四、商业保险1、商业健康保险产品更加丰富，主要包括疾病险，养老险和医疗执业保险等。推进商业保险公司承办城乡居民大病保险，扩大人群覆盖面；积极开发长期护理商业险以及与健康管理、养老等服务相关的商业健康保险产品；