富中地产拦江新城营销策划的方案

富中地产拦江新城营销策划的方案概述拦江镇自身情况分析拦江新城自身情况分析拦江新城目标客户定位分析目标客户群体细则分析竞争对手情况项目SWTO分析SWTO总结项目定位分析概述品牌策划（项目广告文案撰写、广告物料制作建议）拦江新城推广方式（销售人员的专业知识培训、服务意识的培训、销售流程的培训、销售技巧培训、礼仪培训、追踪、沿街扫楼、售楼部的包装与现场的包装拦江镇自身情况分析拦江在遂宁属于一个重镇，无论远古，还是现在，镇中常驻入口约为7万人左右，是乐至，大英和遂宁的一个枢纽，人口迁移也较为集中，主要经济来源为农业，棉花，脚板苕，田藕.红薯，菜仔等主要作物，全镇面积约62平方公里，全镇人口约为5万左右，镇中常驻人口约为3万人左右，镇中居民用拦江比作安居，镇中居民述说拦江镇可比安居城区，并多次申请将拦江从镇升级为区的想法，从这一个层次可以看出人口的集中性，镇中商业较为发达，一些知名企业也入住这一个小镇，从另外一个层次也反映着小镇的消费能力和经济实力，镇中有自来水公司，为小镇输送水源，拦江，水源丰厚，拦江镇自身情况分析从不缺乏水源，在古时候，这个地方是知名的盐产之地，有着自身的码头，并且闹过洪灾，土地肥沃，很适合农作物的根植。在当地红薯种植较多，以红薯加工为粉条，在遂宁城区广受欢迎，赖二娃薯条，拦江镇，土石分布较为均匀，拦江镇中，前后都是丘陵山区，进出口为小镇唯一进出口，所以小镇拖得较为狭长，在进深后才向宽度转移。拦江镇自身情况因为拦江位处枢纽，镇中商业较为发达，保险业，建筑业，制造业等行业都能在此看到身影，从另外一个层次反映，该镇的人均收入较为稳定，也较为活跃。企、事业单位：安居区红十字医院、邮政银行、信用社、农业银行、镇政府、镇小学、镇中学等。拦江新城自身情况分析拦江新城分为商业地产与住宅地产2种，商业地产含门市和市场两个板块，住宅房为纯住宅房，分为前后约5期工程，总占地面积65260.49平米，为97.988亩，目前开展的为一期工程，后期更有55921.83/平米建筑规模。在规划上，是拦江最大规模商业住宅配套用地。一期工程总占地面积9338.66平米，总建筑面积为31551.19平米，其中住宅房为262套，共28167.75平米，另外商业地产共71套，共3383.44平米，目前住房销售共70套，总面积7499.46平米，占住房总比例为26.6%。拦江新城自身情况分析商业地产目前属于捂盘期，占时已售率为0%。目前镇中门市所售单价约1OOOO元/平米，我司所售均价为6000/平米。拦江新城位处位置非常优越，位处整个拦江镇镇中心，旁边是商业步行街，就后期升值空间而言，相比镇头与镇尾是最佳的位置，加上配套设施，升值空间巨大。拦江新城自身情况分析拦江新城建筑材质一般，房间距较为拥挤，从整体建筑布局而言，地块规模较小户型：户型设计4号楼，客厅稍显纵深过长，站在客厅中，感觉过于长，就消费者而言，如果在有选择的情况下，很少会选择。1、2、3号楼户型都非常不错，任何一套住房在采光也是较为优越的。面积：在销售价格表中，发现一些价格对比整体销售价格而言，较为不合理，其中2号楼拦江新城自身情况分析3单元6楼2号户型，面积125平米，在拦江新城所有建筑面积中属于最大面积，第2就是楼层稍显略高，而所定单价为2325.6/平米，其中最好的三楼所售单价为2373.10，其中单价差距为每平47.5平米，总差额5975元，就消费者而言，如果选择，肯定会选择三楼，而不会选择6楼。建议：提升1-5楼层单价，降低6-7楼单价，区分差别，以补价差。拦江新城自身情况分析拦江新城，距镇小学约7分钟路程，中学约5分钟路程，菜场1分钟到达，银行2分钟到达，医院10分钟到达，地理位置非常优越，在消费群体中形成效应，会很好的达到一个再次消费现象。售楼部：拦江新城目前无正规售楼部，在宣传过程中，没有起到很好的有用效应，在镇中很多居民根本不知道一家家拦江新城的楼盘，很多已售房源都是亲戚朋友介绍买房。建议：尽早建立售楼部，给拦江人们一个正面、直观的拦江新城售楼部。拦江新城自身情况分析销量较慢所导致原因：（1）无正规、当道售楼部，导致信息传输过慢。（2）镇中无知名度，导致更多人根本不知道这个楼盘。（3）楼层、面积、单价设置不合理。拦江新城目标客户定位分析个体户：有经济实力，长期做生意，但为人谨慎。农民：以长期务农为生产之道，一般为子女购房。长期在外务工人员：一般为春节期间返乡，为父母，或结婚准备。置换：生活环境较差，换取舒适的新环境。占地赔偿：国家建设、单位建设所赔款项买房。企、事业单位：周一至周五不需要长途奔波回家，可以有一个好的居住环境。投资者：目前的投资者较少，特别是乡镇，但是也不排除这一类客户群体。目标客户群体细则分析返乡务工人员：以此群体为重点核心群体，一般在外务工人员，都是每年的节庆前后会还回家乡，无论是男性，还是女性，一般都是到了适婚年龄，乡镇农村的父辈辛苦了一辈子，都希望子女过上好的生活，至少体面一点的生活，一般乡镇农村家庭都是以2个或2个以上的兄妹、兄弟组成，在城市当中购房压力过重，一般家庭无法满足，住在镇里，无论是购物、小孩上学、政府办事、医疗就医等都是与城市一样的生活方式，还有就是里家近，可以很快的返还，并且从家里带一定的物品到家里使用，都是一些最具购买力的一个群体目标客户群体细则分析企、事业单位人员：这部分人员主要构成有，政府公务人员、学校教师、医院医生护士、民营企业务工人员、老板和管理阶层，目标群体因工需长期滞留，若长期租房肯定不是最好的打算，因为经济基础较为扎实，一般都会以买房为居家首选，但是该群体数量并不是最多人员，也是要求最高的一个群体，对房屋的质量，小区的物业服务，销售人员的服务意识等都具备较高的要求。目标客户群体细则分析个体户：在拦江镇中，个体户也是非常庞大的一个客户群体，因为镇中商业较为齐全、发达，在经济实力上和必须购房选择滞留，目前在拦江镇，基本所有门市都无夹层，住在一楼不太现实，一般楼上是住宅，但是拦江很多商业房都是沿街而建，在镇中有很多，老房，危房，住宿上并不安全，加上环境较差，噪音大，灰尘大，沿街住宿不是很好的选择。目标客户群体分析投资者：一般在城市中比较常见，但是也不排除这一类客户群体，这一类客户群体，资金量大，更加看好房地产这个行业的利润空间值，但是也无法亲自去修建，从而转为房产囤积，只要他们看重一个位置一般都是大批量的购入，但是他们更加谨慎，在销售过程中，无需多说更多，只需要详细解答客户所质询的每一个问题。竞争对手分析目前拦江镇共4个建筑工地在动工。其中进场口处是政府与企业合作修建，其中带有政务设施，暂时无威胁。在中学旁边，有一栋正在修建的住房，楼下含约5个门市，靠马路，暂时还没有开始销售，据打听，均价约2500左右，楼盘名称，书香风景。另外，在红十字医院旁，正在修建的一个规模较大的楼盘，楼盘名称，旧城棚户改造项目，该楼盘户型较好，方正，真正的无浪费面积，其中代表为98平米三室，定价约2700一平米，目前还无正式确定开始销售，只是收取协议金。竞争对手分析当地居民，自建房，分布较为宁乱，水处理系统无法正常排污，一般都是沿街修建，房屋质量无法保证，没有正规的设计理念，户型错乱，自建房一般防震能力较差，一楼以框架式结构为主，一楼以上一般以砖混为主，无固定楼层，其中多数为2层老式建筑，镇中目前新建的自建房较少，不会成为有力的竞争对手，有少部分将自家住房出售，据了解，所售单价为2200/平米左右。项目SWOT分析优势分析交通优势：有公交车直通遂宁、安居、乐至大英等地地理优势：遂宁、安居、大英、乐至4地枢纽配套优势：15分钟到车站、7分钟到小学，5分钟到中学学校、银行分别有农业银行、邮政储蓄、信用联社、医院有最具影响力的红十字医院10分钟可到达、到市场只需要2分钟、品牌专卖店等。产品优势：别具一格的造型设计、温暖阳光的墙体颜色。价格优势：低于市场价格约10%。项目SWOT分析优势分析户型优势：最具性价比的小三室，无浪费面积，全透采光，最大的活动空间，超低的公摊面积。规模优势：镇上唯一一个小区式住房，超大规模的后期建筑。位置优势：中央CBD式的位置，学校，市场，步行街，银行，只有一步之遥。项目SWOT分析劣势分析售楼部：目前售房部地理位置不佳，一般比较少有人往里面走，很少有人知道在这个位置有一个售房部，也更少有人知道这里有一个楼盘在开发销售，无论是从形象和效益上将都为不合格。项目SWOT分析劣势分析宣传：没有经过活动、DM单、海报等进行宣传，信息流动只是在很少一部分人当中进行流通，只有将信息流转为现金流才能完成最终目的。户型：部分户型，纵深过长，在客户进行实地看房时，会感觉客厅过大，从而觉得花多余的进行购买会物有不值之感。观念：对购房意识薄弱，镇中居住不够体面，有一定经济基础者希望城市购房自建房，在这个过程中将失去一定客户群体国5条细则不了解，一般从新闻当中了解，希望房价跌落，持观望状态项目SWOT分析机会分析目前拦江镇竞争者不多，且修建的楼盘与我司楼盘无可比性，都不具备规模性，其余楼盘在建者都是沿靠马路，噪音大，灰尘重，街边无绿化等都是其余楼盘的主要特点，我司楼盘不沿靠马路，小区中、前、后都有天然和种植绿化，隔绝噪音、空气污染等有效措施，小区门口有一条天然流动性河流，为周围的绿化再添一笔生辉。再者拦江新城属于中央CBD模式，集中商业配套、生活配套、学业配套、居住配套4大优点的整合式居住条件，为每一位居住者提供最优质的服务。项目SWOT分析机会分析并且，以上配套设施只能算是一期工程，在后期的5-10年中将开展拦江新城的第二期工程，第三期工程等超大型居住条件，将拦江打造成为一座远近闻名的一座新兴城市。根据以上的分析与蓝图构思，让每一位拦江人都了解，拦江新城将成为拦江的唯一性、标志性住宅。项目SWOT分析机会分析拦江是一个枢纽式小镇，镇中居民多数还居住在80年代---90年代的老式居住房屋中，只有沿街面和一些纵深位置有修建的自建房，从小镇规模、全镇人口、枢纽集中区等信息综合分析，居住房目前远远小于人口比例，这一个机会完全等同与建造一座小型县城。项目SWOT分析威胁分析从目前的情况分析得出，拦江镇中的开发商无法对拦江新城构成威胁，但是随着时间的发展，可能会有更多的开发商发现拦江这一块未经开发的土地，从而闻风而动。这才是最可怕的一股力量。项目SWOT总结通过优势、劣势、机会、威胁4种因素进行了深入式的分析，其中优势与机会占着相当的比例的优势。无论是价格、户型、地理位置、小区规模、小区位置、后期升值空间、后期工程开展、镇中目前竞争对手都可以得出结果。威胁也是相对应，没有经过前期的铺垫，在销售过程中，有着较多阻碍，后期将会通过轰炸式宣传，让所有人都认识一个全新的拦江镇，一个拦江新城。卖点提炼居住房卖点提炼：小区式住房、实用性面积、全采光、户型通透、建筑材质上佳地理位置卖点提炼：中央商务CBD、生活配套一站式服务、景区式绿化、自然河流后期发展卖点提炼：超大规模97.98亩商住配套、拦江最大规模新城中心、一座城市发展建设的中心点价格卖点提炼：低于市场价格百分之十单价项目定位分析中央商务CBD生活配套一站式服务一个新生城市的起点让我们为拦江建造一座新城品牌营销策划根据上述分析，后期将会按照，主要以品牌的影响力、地理位置、后期规划为主的策划活动，根据市场的活动变化，再在后期进行调整。本策划核心客户群体为：节庆还乡人员、镇中经商人员和拦江辐射区。品牌营销细则策划第一步:在拦江镇步行街处或棚户改造售楼部附近建立售楼部，吸引客户群体和借鉴式客户体，全天使用挂式电视进行电视广告进行宣传，横挂LED显示屏最新活动，最新价格等。售楼部建立建议：售楼部内设立楼盘模块，并预留后期工程地域，设立在建户型模块，墙体拦江区域图，标注在建工程和后期需建立工程，整体建设风格按照目前售楼部标准装修，外部售楼部标牌一定要显眼，使用金黄色为佳。项目品牌细则策划第二步：DM单设计：内设主题广告语、文案、楼盘名称、户型图、规划图、坐标图、项目地址、售楼部地址、服务、监督。DM背景单图案设计：DM单采用三层图案设计，第一层按照上述第一点设计，第二层以金黄色与蓝天白云设计，第三层为大雁南归图。（含售楼部外观包装、彩旗、路标、挂旗等）韵意：西归的大雁群，飞越蓝天白云，飞回拦江新城。项目品牌细则策划第三步：形象塑造通过DM单、电视广告、巡回宣传车、短信、线下介绍、路牌广告、车身贴图广告、语音广告现场活动等对楼盘一期和后期进行全方位的包装。塑造目的：楼盘目前现状、后期规划、建设单位实力、入住皆为身份的象征。项目品牌细则策划第三步：全年广告活动推广（图解）4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月年执行工作节点活动户外、道旗、巡回宣传车、车身语言广告、贴图、路牌（5个月）活动软文（DM单内、墙体广告）广告巡展到1月圣诞节、元旦、春节活动（偏销售）发家致富经济讲座准备期楼盘推广、墙体广告推广、巡回宣传车拦江新城杯、雀神大赛预备赛拦江新城杯、总决赛1期开盘套4567891011121全年大活动春节开盘套秋季房交会营销及推广阶段划分强销期蓄水期强销期蓄水期强销期蓄水期推广主题：媒体：报纸、道旗、户外、网络、DM单、渠道：巡展、短信、宣传巡回车、老带新推广主题：中央CBD/一座新城的崛起项目主题广告语创作主题广告语：中央CBD-----一座新城的崛起副标：拦江新城--相邀与你共享盛世繁华。一站式生活配套设施，建设你我美好新城。拦江新城---只属于拦江的新城。拦江新城，一座你来了就不再想离开的地方。你仰望别人的高度，别人仰望你的尺度。项目文案撰写一座全新城市的崛起，它从这里开始，一座枢纽的集散地，通往天南地北，一代代拦江人的兴盛，从这里开始孕育，一个个经济商贸之地，从这里起源，让我们为拦江的崛起而努力。年营销费用估算物品DM单售楼部销售册喷绘制作设计语言广告投放墙体广告售楼部租赁装修礼品发放讲座费用雀圣预备赛雀圣总决赛路牌巡回宣传车、接送车短信数量40