xx公司金桥项目投标书

亚东公司金桥项目投标书第一部分区域环境概述浦东基本状况概述地域品牌的知名度和美誉度已经全面确立浦东开发开放至今已经11年，期间虽然有过阵痛（管委会主任赵启正甚至还被谑称为“套牢市长”），但是经过多年来数以千亿计的基础设施投入以及政策引导，尤其是在地铁二号线贯通、世纪大道通车、世纪公园开园、浦东国际机场通航和世界500强会议成功召开后，浦东的地域品牌得到了极大的提升，东方明珠、金茂大厦、世纪大道、公园、汤臣高尔夫球场、八佰伴、时代广场等等建筑和设施不仅在上海、在全国都具有相当高的知名度，如今浦东不仅成为外资、内地企业积极抢进的投资宝地；也是最适于居住的国家园林城区，吸引了大量区域外客户入住；更是大量高级人才心向往之的就业基地。中国加入WTO后，外资将会大量涌入，浦东有望成为全中国最大的得益者。经济发展迅速，尤其在利用外资方面占半壁江山近年来浦东的经济发展保持快速增长之势，GDP增幅已连续数年高出全市平均水平4-6个百分点，综合经济实力不断增强。2000年浦东国内生产总值达到920.52亿元人民币，人均GDP达到4447美元，吸引外资额占全市总量的45%，各项指标的权重越来越高。下表为2000年浦东各项经济指标及权重：美指标椒上海市抵浦东新区观浦东所占全向市的比重储面积（平方母公里）酒6340霉533韵8.4%挣人口（万人含）烟1313绵163酷12.4%奇GDP（亿望元）尖4551修921愉20.2%蹄吸引外资（疫亿美元）刚63.9驴28.8完45.1%远外贸出口额头（亿美元）酱254槽96层37.8%强投入的市政建设为新区发展提供了动力和保障1990-2000年，浦东遵循基础设施先行的战略，共投入1164亿人民币进行基础设施建设，现已基本形成了"空中、地面、地下、港口"全方位的综合立体交通网络，但目前浦东作为一个新型城区，在生活配套设施以及人气聚集方面仍有待加强，交通尤其是过江交通尚待改善，今后相当长时间里，新区政府还将一如既往地进行基础设施投入：“十五”期间，还将实施以下重大市政基础设施项目，逐步完成包括越江交通网、轨道交通网和市区道路网在内的“三网”和包括深水港、航空港、信息港的三港工程。主要工程概况和时间表如下：虾外环泰和路泡越江隧道别外环线贯通诵的节点工程美，全长28垃82米，车蓬速80公里嗽/小时。毯2000年尺开工，20悔02年通车抱卢浦大桥(进含济阳路)战南北高架道似路延伸至浦运东的一条规军划越江通道旋2000年码开工，20麦02年竣工胳外环线浦东跳段久外环隧道至狼环南一大道陡，规划红线却宽度100胶米，双向8净车道箩2000年碧启动，20外02年底竣跨工雀磁悬浮辈从龙阳路地姜铁站，到浦悲东国际机场贴站。全长3浴0公里安2003年饲1月底正式型建成罚轻轨明珠线斥浦东段递浦东段长度纹为6公里，尤共设5座车挎站地2000年兰启动，20稼03年完成士大连路越江准工程宋全长2.4叶公里。单向落双管4车道弦，设计车速拒50公里／屋小时廉2001年斯开工，20恋03年竣工质复兴路越江津隧道展全长约2.食6公里，双辞管4车道，屿设计车速5骄0公里站2001年诞开工，20啦03年竣工樱轻轨PD插—继A线暮途经高桥镇蚊、金桥、黄墨山、泾东、吐梅园、潍坊椒、六里等区说域惕2002年缠开工，20剧05年底建滨成嫁外高桥港区厘三期、四期缸总投资43的.08亿啄2000年劳已启动李沪崇苏大通崭道符从浦东五号海沟到长兴岛信，经崇明过请江到江苏海乒门市青龙港宋2002年稳启动销5号高速公曲路村从外环向南墨经奉贤、星炭火工业区，授再向西接浙我江省的杭金辨公路袖沪芦高速公眠路盟北起外环线您环东二大道萌立交，向南托至南国公路浆，双向四车站道抖五洲大道盆黄浦江边至吴远东大道，犯全长10公颂里，红线宽胳度80米政远东大道延也伸写龙东大道至音五洲大道，泊全长9公里累，双向8车霸道意浦东国际机带场二期坟总投资10扒亿新区规划发展目标浦东新区规划到下世纪二三十年代将建成具有世界一流水平的外向型、多功能、现代化的新城区，使之成为21世纪新上海的象征，成为联系国际与国内市场的桥梁与纽带。具体目标有以下几个方面：国内生产总值年平均增长速度超过10%，经济总量占上海全市的1/3以上，人均产值达到中等发达国家水平。经济运行质量有显著提高，金融、贸易、高新技术产业GDP比重占70%以上。市政建设基本形成外向型、多功能、现代化的新城区，建成浦东国际机场、深水港、现代通讯网等基础设施工程，形成以地铁、轻轨等轨道交通为骨干的综合性、主体化、网络型的城市综合交通体系。到2023年，浦东新区集中城市化地区达到200平方公里，人口规模达到210-230万，展现出新的城区面貌。功能开发方面基本形成与国内外经济广泛联系的发展格局。裕金桥出口加析工区概况区域现状探通常意义上莫的金桥是指变罗山路以东陵、龙东大道束以北，外高涛桥以南、外懒环线以西的嚼广大区域，苏是金桥镇、虹张桥镇、浦祝兴街道、沪淘东街道、金抄漾街道等行花政区域的统脉称，本案所酱在的金桥出愁口加工区只肺是金桥的一沈个重要组成批部分，因为霞经济发展、耽人文环境、磁生活配套等厘方面的特殊娇性，将金桥颤出口加工区桥从大金桥中暮分离出来有碗助于本案排贴除干扰、准给确定位。害金桥出口加检工区是19保90年经国剑务院批准的除国家级开发测区，伪是由国务院省批准设立的饿第一个以愉“擦出口加工区且”爽冠名的开发忆区，其成就渠在全国同类提开发区中居群于领先地位铁，全区捞规划面积2其0平方公里鞠，西连陆家旅嘴金融贸易译区，北靠外扫高桥保税区监，南接张江触高科技园区或，距虹桥国世际机场25矮公里、浦东颈国际机场3端0公里、外瘦高桥港区9督公里，其西利侧4公里处史为黄浦江，初东北方12破公里为长江矮。目前落户匠金桥的跨国分公司占落户克浦东跨国公羽司总数的一哭半以上。以等金桥路为界籍，金桥出口酿加工区分为洞东西两部：居东部为工业赔区，其中有雕6平方公里纵的候“嫩现代科技园耗”滔，西部为生添活区骤——丘金桥现代生肥活园区。画金桥开发区藏在"七通一唤平"的基础爹上，增加了仔集中供热和画集话音、数锋据图象传输障功能于一体治的VSAT耳卫星通讯系乐统，达到了蔬"九通一平悲"。金桥开怠发区环境优区美，是"无除烟工业区"腔。金桥出口磨加工区和金逆桥现代科技蚂园已通过I滨SO140扮00环境质稻量体系认证饺。区内道路盟全线贯通，拍20多条交凉通线路连接田市区、浦东廊新区各要道甩。1999孩年7月起，接金桥出口加乞工区已开始梦使用中国东羞海天然气。经济发展孔2000年塞金桥出口加四工区实现工脑业总产值4劣57亿元，通占新区总产逆值的28%云。区内年产方值超亿元的住企业有44岗家。200娱1年上半年抱金桥出口加尼工区的工业婚总产值达2尺97亿元，餐同比增幅高勺达50.3陶%，产值占尚浦东新区1蜡/3，增幅绕是浦东新区高的2倍。翼截至200膜0年底，金范桥出口加工信区已引进3减77个项目财，协议吸收具中外投资8要7.4亿美醉元，在投资泰金桥的世界现著名跨国公谋司中，有2旅6家被《财件富》杂志评茫为全球50裁0强。区内割有26家企互业被评为俗“计1999年突度上海市工岂业企业50般0强贿”弊。72家企返业获上海市嗓高新技术企默业认定。金誓桥现已形成邮以电子信息芦、汽车及零迟部件、现代系家电、生物善医药四大支推柱产业为骨孤干的产业群唇。救金桥现代生闭活园区兼金桥现代生逼活园区密——忠位于金桥出镜口加工区西盾部，占地约淋3.7平方忠公里，规划鸣总建筑面积任310万平救方米，居住卵人口7.6询万人。按照洽规划，金桥般现代生活园倦区将建成一茧个人和自然补协调、具有扇创意和特色霜、绿化和环闻境优美、适灯合境外人士阀居住、社会嘴功能齐全的储高尚社区和坟低密度绿色睡智能化住宅速小区。东苑逝以外销房为晕主，已有信美和花园、金慎桥酒店公寓话、凤凰大厦百等数十个项躁目，被誉为凭金桥国际社袭区；西苑以性内销房为主概，有银泰花烂园、时代金蛋领等项目。柿金桥现代生旷活园区内还乖注重开发一强流的社会综坝合配套功能旱。在生活购岭物方面，有驰家乐福、欧吓倍德等大卖移场；教育方砖面，先后有惧杉达大学、归中欧国际工篇商学院进驻振，中国福利碍会幼儿园和搁平和双语学名校已于19嚼96年9月皆正式招收新踢生，上海协饺和国际学校这已于199献8年起招收袍外籍人员子朝女入学；在蓬医疗卫生方姓面，上海华宰山医院（浦煌东）即将投倍入运营。辈目前该区域辰已经建成金和桥酒店公寓雀、信和花园榆、碧云别墅掏、凤凰大厦角等外销住宅柿，其中的碧凑云别墅更是章吸引了诸多订外籍人士入冈住，每月租香金虽高达7番000-1艳2000美倘金，入住率末仍能保持在栋95%以上宿，在中欧学嫁院、平和双灯语学校以及水家乐福、欧通倍德等的加废盟后，国际沾生活社区的疾氛围已经基薪本形成：周灯边的人文环帜境以及配套营设施的档次兽都很高，有绩着与杨高路划以北的金杨娱地区绝然不靠同的生活氛裕围，这种区逐别就象长宁碌区的天山与工古北，日常失生活古北不滩一定比天山恰便利，但绝商对比天山高投档。镰金桥现代生知活园区总用英地面积有3底.7平方公吨里，目前已挂开发的部分犬只有1/3野左右，基本联以外销房为沙主，前几年摘由于宏观调福控以及亚洲僵金融危机，上多数项目的眯空置率都在汉50%以上充，甚至有多成个烂尾项目亩，2000器年以来，随赌着房地产大祝市的好转，柜尤其伴随者壤内外销房并尚轨政策的出雪台，周边地袄块纷纷启动劝，如今在建割的有爱建时馅代金领、已照立项的有世巨茂湖滨花园蜂和罗山花苑恳以北项目，面其余项目的肺规划思路也逝已基本确定殖：铁S8、S1海1中心地块黎——庙由来自法国滤小城的规划抹师悉心营造软一种法国式状的浪漫，碧穴云路沿线是牙单侧商业街讲，布置酒吧攀、餐馆等商孙业设施，社绸区内还规划撞有约五万平洗米的绿地和断大片的湖面享。礼S3、S6止地块存——踢将建成可以栗出售的别墅式区。由名师器规划，由不累同的设计师柱为每个业主排定制不同风竖格的别墅。静S2地块话——军将建成联排混别墅和双联李体别墅。沿泡优美的红枫姻路将有酒吧慰和COFF诸EE吧，有蝴点塞纳河的胡韵味。遗S13地豪块傅——崖时代金领学S15地趋块接——派由上海世茂培投资有限公想司投资建造雄的25万平顾方米高档住虾宅区世茂湖皱滨花园，以锅30层高层柱为主，并有漫少量别墅和席联体别墅。贡S7地块华——怎除家乐福和绸OBI外，所一家法国体秩育超市和体吸育场地正在壶设计之中。由一个SHO稼PPING幻MALL锐也正在筹措固。咳G2地块争——葛18万平方旅米的大型绿颠地。将建成绝硅谷样的低宇层办公区。研披第二部分贷整体酒市场分析取上海房市供轻求关系（详船见附图表一丰：上海市内闷销商品房供帽求状况；附杀图表二：2献000年度脏价格指数走郑势图）麻上海房市成惕交量大幅上粥扬，二级市秤场总体供求湿趋于平衡税最近三年上澡海内销房预第售量大幅增故长，年增幅绕均在30%章以上，20纷00年登记略预售面积突膏破1400原万平方米，璃同比增幅达腾34.7%移。2000尾年上海市内晕销房批准预压售量为14住40万平方削米，预售登表记量和批准梯预售量之比怠达到98.天4%，供求涛暂时趋于平果衡。侵2001年盏一季度内销猪房预售登记垂面积为34裹7万平方米夕，比去年同喂期增长33丛.5%，同威时由于执行叛新的预售标届准，今年一摧季度内销房坊批准预售量敏仅有117壶万平方米，胸同比下降5鼠2.4%，梳预计从二季提度开始供给添量又会恢复匆正常。净一级市场供跳给止跌反弹答，新一轮房过地产供给高赶潮即将来临称2000年削上海市的土扑地出让面积骨和新开工面燃积出现了1香997年以株来的首次回云升，土地出盾让面积达到依874万平欺方米，同比退增幅高达6暴8%。今年咸一季度受土技地拍卖政策谊的影响，土疼地出让几乎库无量，但目安前市场上却永活跃着一大局批准备买地扬的投资商。塘2000年棚上海市商品留房施工面积牙为5212钳万平方米，言其中新开工律面积为18卸63万平方艇米，同比增题幅达到42秧%，新一轮首房地产供给纳高潮即将来怜临；今年一繁季度新开工叨面积为47胸3万平方米鸽，同比增幅独2.9%。迁2001年厚仍将保持增絮长，但冲高桨回落的压力听很大毙在国民经济刺持续向好、辣房地产被确慎定为上海市利的支柱产业酒、内外销房农并轨和中国骆加入世贸等肢利好消息的辈推动下，2贸001年上貌海市内销房智预售成交量择仍将保持增帆长，预计全业年增幅可达酸25%，总窃量达到18劫00万平方覆米。辅房改使得蓄顷积了几十年晌的住房需求百被集中释放挎出来，但是竖放水容易蓄抗水难，房地贴产市场的需镰求也不可能络无限膨胀，丸预计需求高航潮将在20砌02-20巷03年出现狐：内外销房睡并轨和中国绳加入世贸增甩加了中高档冒物业的需求佣量，但是土朗地拍卖政策糖实施后，一坑方面会导致技地价和房价堂的上扬，另斩一方面会导歪致供给量的膨聚集和有效情需求的降低霸，这种影响躲将是长期的影。零浦东房市发剑展动态喷房市发展经花历了由盲目汇到理性的过好程慰浦东的房地财产市场大致渣经历了三个螺阶段。19引90年前的廉"非市场"舱阶段，以黄灯浦、南市、测杨浦三区的抛市政动迁房葛为主，主要兵代表为潍坊源、梅园、乳翁山等新村区折；1990滋-1995贡年的高速发县展阶段，以矿浦东开发为爸契机，带动乐了整个浦东固楼市，主要树代表为陆家搬嘴金融贸易学区的综合楼蠢、办公楼、宰商业楼宇等滑高层及重点革开发小区或卡市政工程周染边一些动迁蹦房；199条6-200饲0年的"理伍性"开发阶疗段，国内外暗有实力的房敌产商捕竞碧相入驻浦东覆，在前几年弹的经验教训住基础上，根巾据宏观导向坡、骡区域发展规燕划及开发重嗓点，兴起了哪一大批贸高贫水准的住宅腥小区和商住册楼，使浦东失新区成为上地海楼市芒的洞主力军，内啄销商品房预监售和销售面爹积在上海各喉区县中双双债名列第一嫩。披目前浦东楼弓市已经形成姜高、中、低胸各类型楼盘弱共生的格局附，可以充分猫满足各阶层膜的购房需求泽：内环线以匪内：陆家嘴搂黄浦江滨以缠地段优势集微中了以世茂辰滨江花园、捞菊园等为代凯表的高级高昏层公寓，价寿格最高达万夫元以上；世始纪公园周边嫩则涌现出天揭安花园、华违丽家族等一佛批高档生态客型楼盘，均责价达到60抄00元/平己方米以上；复张扬路沿线洁则由于与陆书家嘴的地缘气关系和景观夜道路的建设拦成为浦东楼素市的第三梯特队，均价在宴4000-谨5000元诵/平方米左眨右；内环线炼以外包括金薪桥、上南以贡及南花木和递北蔡地区则幻是浦东楼市纯的第四梯队昆，楼盘均价穴在3000筝-4500毫元之间。遗2000年搭供需两旺，仁房市龙头地腾位得到进一蛙步巩固（详励见附图表三项：内销房预军售市场份额暑；图表四：原浦东分季供痒求量）赠2000年尖浦东内销商缓品房预售登轰记面积达到博260.2共2万平方米橡，同比增幅己高达54.严9%，预售慌登记225远63套，成赵交金额87那.91亿元粗，预售成交暮均价为33畜78元/平嘉方米，单套沙平均成交面盏积115平丝方米。20竿00年浦东返内销商品房钢预售量和销毒售量均列全择市第一位，化分别占市区诊总量的20饼.7%和1刺9.9%，巷并且在全市包排行榜前5友0位中独占按13个席位城。伴2001年艇1季度，受万新的预售标吨准的制约，巴内销房批准肆预售面积1底8.3万平燃方米，较上饶季骤减65剧.2%，登拍记预售面积梯55万平方逆米。浦东的头发展吸引了社大量资金实霸力雄厚的国蹄内外房产投苍资企业，浦发东总的开发茂量定会有增搬无减，20脏01年下半滤年以后的市熟场供给将会芒相当充足。艳产品品质和拦销售价格逐坊浪推升蒜1999年才浦东内销商会品房预售面拨积排行榜前豆十名中，平绩均预售单价跃为3286女元/平方米辅，上榜楼盘尺以金桥湾-眉清水苑、黄万山新城等中饿低档楼盘为知主，仅浦江帅茗园和天安黎花园单价超锣过3800榜元/平方米究；2000荒年内销商品制房预售面积利排行榜前十枯名中平均预脏售单价达3抽526元/虚平方米，上麻榜楼盘中均聚价超过38挡00元/平抗方米的有万贸邦都市花园蜓、联洋花园纽、上南花园计、天安花园烫、申立苑等调六个。预售朱价格上升固物然有多方面究因素，但与奋产品本身的配规划设计、懒功能布局提条升有很大关伞系。亲产品规划和洪需求方面，缠浦东200耕0年4季度五的成交数据误显示：单价匀越高的楼盘史，套均成交稳面积越大：标2000-课3000蝇3000-讯4000块4000-宜5000很50000返-6000董6000-娘7000配7000以鲁上左104.7栗119.9冠124.2雅148.型9床150.8元173.4端热点区域转万换溉从地域分布创来看，自1剂996年以摇后，浦东楼秆盘就形成了旱三大板块，乖一是陆家嘴赴板块，二是放上南茫—厘杨思地区板蹦块，三是金牵桥嘴—巡沪东板块。孟到1999亲年又新增了药一个花木板员块。200鸡0年这四大届板块仍是浦快东楼盘的主唇力，不过花访木特别是世钢纪公园周边依地区的楼盘六优势凸现，达成为四大板笑块中的女“笼龙头老大。俱2001年住浦东是“门三边忆”柔概念将进一雀步强化，滨夹黄浦江岸边剑，将有世茂仔滨江花园成帽为新亮点，惹仁恒滨江园追、菊园继续盏受到青睐；性环世纪公园器周边，以联窗洋新社区为蓄代表的公园距概念楼盘方盐兴未艾；沿炒张杨路、杨堆高路、龙阳卖路等主要景值观道路两边露更是新楼盘奴层出不穷。寨张江有可能渣成为下一个长热点：花木缸板块越过罗刚山路，沿地贿铁二号线、余龙东路、龙席阳路向张江夫方向东移的愉可能性已显奶端倪。随着留张江市政和驱公建配套的驳逐步完善，胡特别是地铁询二号线张江景站的开通，皱多层次交通口的建立，张等江地区住宅堤的供求量会各大大增加。项浦东房市发逐展原因探究搏浦东新区地粮理位置得天帽独厚，既有严被划入CB刊D地区的中叶心城区，又虫有足够的规蹈划城区和深引广的腹地，床更拥有漫长临的黄浦江和体长江岸线，非有广阔的发亩展空间。壮浦东橡作为恰“间国家园林城猫区侄”壮，更斥巨资建成厦陆家嘴中心志绿地、中央缴公园、外环槐线绿化带等革，宏浦东绿化面正积如今已达台1100多谁万平方米，糖城区的绿化爷覆盖率达到点35%，各讽项绿化指标奴全面达到国攀家园林城区庄标准、生活进环境优美。掉城市建设起君点高，规划邻建设精益求扩精，商业、婆文化设施快售速增长集聚从，规模效应纹日益显现，骡尤其地铁2谋号线通车、供国际机场通温航以及过江晴费取消后与期浦西中心区互的空间和心钟理距离正大顶大缩小，人别气旺盛。撤高新技术企掀业、金融证吊券业以及其蜜它跨国企业漂的白领人士仅的增长为该效区域聚集了算最旺的购买巩人气，浦东帝开发十年吸爹引了一大批蹲中外企业入状驻，这些企勤业的白领人仰士有很强的圾购买能力，氧为浦东房市繁发展提供了炒充足的客源尘。阶浦东商品住旅宅市场的开守发水准走在垦全市前列，底市场上很多晕有代表性的细楼盘大多位汉于浦东，而凤且目前浦东钩的房价与浦扒西相比有一庆定优势。随屑着浦东在全愿国及国际上梯的影响不断需扩大，身价极提高，浦东拘房市将更为廉火爆。修第三部分色竞争垃市场分析弄金桥地区市蛙场分析胶区域市场成魂交状况童2000-禾5仓36673离22%恒2000-确6利47186赞19.3%型2000-卡7场51919吗18.4%哲1700-煮3800怪3010更2000-标8乘64843锄26.00橡%岸1950-泄4150殊2764魄金泽苑、鹏搏欣绿苑、博寻山公寓、阳猎光欧洲城、捕金鹏荷泽苑赖2000-扛9史59872危26.80规%辩2000-睛4350饱2954伤鹏欣绿苑、贫金泽苑、绿者景苑、金桥傅都市花园、俱华高新苑字2000-串10扒56175退21%文2000-胸4300尸3143痛金桥都市花纳园蝶恋园百、中大新苑悄、绿景苑眨2000-富11倒75271杨24.90脸%摧1850-品4800轿3026旺金鹏荷泽苑拒、鹏欣绿苑搞、阳光欧洲择城、中大新培苑、绿景苑衡2000-鹅12溜63000顿井愤诞蚕2001-忧1瓶35500乒杂迷马此2001-饥2愉22483岔15%娇2450-螺3650私3122优金鹏荷泽苑岗、爱法新都帐、蝶恋园、雪鹏欣绿苑、界天枫公寓辟2001-邪3脱33509盛15.6%饲2450-湿4100雕3251该汇佳苑蝶网恋园金鹏消荷泽苑协粘联苑爱法梨新都裁金桥地区是忠浦东房地产蔬发展较早的译区域：19惜95年前后段是浦东新区吴内除陆家嘴垃之外最密集菊的外销商品诚住宅区；1逝998年以食来随着浦东扶内销房市场堵走强，金桥选地区以其相级对完善的配蔽套和道路交功通条件，成众就了大量中惩低价位的内裂销住宅项目齿，1999核年金桥湾预膨售量排名浦锅东第一，阳椒光欧洲城以土及黄山新城陶也跻身浦东飞前10名。扣2000年往以来，随着壶地铁2号线筑、世纪大道甲的建成通车疯，世纪公园灭的开园，整掉个浦东房市灶的发展方向多由东向东南灌方向转移，滨相比于19打99年，2世000年金支桥地区市场美明显缺乏亮府点。魔2000年劣下半年，金初桥地区预售饲成交总量为莫37108花0平方米，犬占整个浦东胖新区市场份中额的18%胜-26%，线全部成交房梦源的价格区演间在170驼0-480留0元/平方灾米，区域平沟均成交价在便2764-温3143元警/之间波动猛。栽从区域预售爱成交前5名矛楼盘的分布袖情况来看，怨热销楼盘基秤本都位于区漠域北部，以俗2400-猴3300元箩/平方米均须价的楼盘为香主，区域热阿点仍以中低登价位为主。巩从近期有限束的几个上市冶新楼盘来看诞，物业价格鬼走高是区域穷楼市明显的乏一大特点负，2001吩年3谁月区域内高捕价位物业交形易量同时相芝对走高，区座域物业交易享均价升至3杠251元/必平方米，为系自去年以来类的最高记录踏。坡客源则以周济边以及陆家在嘴办公区内点的低层白领岩为主，也有覆周边区域以卧及浦西的动萝迁户和换屋锯族。狐不同价格区款间的成交情妄况舞金桥地区主印力成交单价售集中在25帖00-35悼00元/平示方米，占总弟成交套数的阿70%，4辆500元以厉上的成交量蜜只有9.2泊%。预正确评价区惰域市场顿从整个大金仰桥地区的成骑交数据可知钞区域成交价抢格虽然在逐而步走高，但阴绝对价格仍原相当低，均镜价4500杏元以上的楼裙盘比较罕见状，这对本案铺的价格定位支会形成干扰喘，但同时我主们必须看到低，上述统计绿区域中虽然深已包含金桥灿生活园区，州但是除了银彻泰花园的尾接盘之外几乎律没有其它项键目参与上述贪统计，可以瓜说以上数据司不能真实反贿映金桥生活茫园区的价值酒。稻金桥生活园摘区内的外销义项目较多，虹碧云花园销视售单价高达滑1300美绘金，凤凰大寺厦均价也要古1000美愿金左右，但低这些个案同钢样不能作为改本案产品和恼价格定位的刃依据：毕竟将前几年存在锋内外销房之乱间的巨大差谨别，毕竟内勉外销房的客金源层次差距禾较大，虽然折内外销房并疑轨在即，但描内外销房居傍住氛围方面控的无形差异丢还将长时间宜存在。漏要准确认识堤本案所处区刷域的内销房滴价值，必须桃抛开大金桥朵现状的干扰真，认真发掘趟金桥生活园办区的内在价协值，同时结揭合目标客源展的需求状况差，针对竞争淹区域和竞争庙对手来进行似具体分析。北二、主要杀竞争区域概磨述毙金桥现代生次活园区显根据区域特虫性，我们将冷金桥现代生里活园区做为底核心竞争区串域来分析。凯目前区内个麻案以外销房滴居多，主要纲有金桥酒店挠公寓、信和数花园、凤凰敞大厦以及碧副云别墅、碧压云花园等项杯目，其中除仙碧云别墅的障租赁情况较国好之外，其思它外销公寓躲的租售状况深都比较差，灰98年以后毫云山路以西任土地则全部皮向内销市场贡开放，罗山权花苑是其中妙的第一个项榴目，银泰花欢园是第二个刻内销项目，搏时代金领则轿是第三个，识本案与罗山送花苑北侧项县目及世贸湖俗滨花园都将蠢于明后年推遭向市场。成今年上海市看的内外销房抵市场将全面计并轨，内销湾房将对境外前人士开放，稍如果本案能免够凭借肯“条国际生活社骤区荒”遭这个大环境袋而吸引到足潜够的境外客搭户的话，则捆本案与周边磨的外销房相廉比具有很大靠的价格优势蝴，但这一设幅想并不十分晓实际：且不京论产品档次静是否能够满泻足境外人士瓜的要求，首络先金桥地区矛以欧美企业究为主，在沪若欧美人士更比倾向于租房呀，来买内销葡房的境外人流士大多还是形港台人士。毯因此我们在应市场定位时秃不应把外销爬房作为主要祝参照物，更形不应盯住境津外人士。款碧云别墅绿掩化率达70疫%，区内有伸绿水环绕的族四个小岛，熔共规划72卷栋北美风格侮木结构独立眉花园别墅，丽目前月租金郑在7000私~1200她0美金/栋听。住户除在应上海本地工软作的外籍人勇士外，还吸片引了4位远壳在杭州、大王连等地的外笑籍人士；区育域内的高档歼项目还有叶汤臣高尔夫田球场北面的怪云间冷·疮绿大地占地厌41万平方委米，一期规笋划13万平替方米，以叠窜加、联体、诸独立别墅为记主，每幢独术立别墅价格搏在380万捡元人民币以顽上；世茂湖寇滨花园总建疏25万平方嫩米，环境以认水景为特色仆，以30层最高层为主，献并有少量联漂体别墅和独步立别墅，预仅计小高层主距力面积在1况70平方米骨左右，起价速7000元吹/平方米，章另外碧云花暗园均价也在寄1300美供金左右。这渡些高档高价阿项目对于提掘升区域档次邮有极大促进城作用，它们铁的存在对于况本案可谓有迅百益而无一母害。油罗山花苑和壶银泰花园是危金桥生活园韵区内最先启绍动的两个内掘销房项目，思目前都已基继本售完，对怀本案不构成谜竞争，但是期它们的市场烟定位值得我爷们反思：罗刻山花苑是1造997年的客动迁房项目席，均价28垒00元/平络方米；银泰脾花园是19绣99年的项奔目，小高层矛的销售价格恋只有330御0-380爬0元/平方帜米，联体别桐墅的成交均厚价也只有4蒙300元/紫平方米；相待对于这个地刃段，应该说类这两个项目炮走的都是低猴价实惠型路招线，但去化涌速度并不是赌很理想。最犁主要的原因敬应该在于没阁有真正掌握稼地域特性：叛高尚优雅而逝非繁华便利缝，这种特性睛决定了低档腔的定位路线沸不是很适合丙。济与本案紧邻差的时代金领湖，总建达1陶5万平方米妻，目前尚未温开盘，预计骆开盘价格在继4000-慢5200元椒/平方米，旗均价约45馆00元/平调方米，从其祖产品规划、框客源定位和残价格定位方漂面来看，该举案已经基本歪把握住了该管区域的特性趣和发掘出了预区域应有的汉土地价值，惠由于该案体捎量较大，销见售期与本案猎重叠，是本秆案最直接的国竞争对手，过我们在进行址产品定位时棵必须仔细研开究该案以寻旷求细分市场网。S14地踏块内罗山花隔苑北侧地块借已经完成拆沿迁，预计将嫩在2002失年推向市场适，届时也是要本案的主要阔竞争对手之氧一，这两个群项目是核心腥竞争层内可己以预见的主盯要竞争对手技。鄙世纪公园-守花木板块竹该板块位于队环线以内，尼先天条件优郊秀，特别是筝世纪公园周何边楼盘兼具唯交通（地铁造二号线）和家景观优势，冰已形成了开左发热潮，销火售势头看好弹，此2000年真该板块是浦瞒东价格涨幅漠最大的区域萝。目前世纪塑公园北侧正短对公园的楼验盘均价已经军上涨到60驶00元/平编方米以上，宏由于价格差壶距较大，这钻些楼盘对于侦金桥地区楼所盘的竞争性堵不强，但是雾世纪公园南品侧以及北侧华联洋社区内误目前均价还棚在4800盒元以下，主鲁力单价集中茅在4200鼓-4500沃元/平方米鄙，这些楼盘塘对于本案的亩威胁较大，帜必须予以充昏分的重视。率世纪公园北意侧联洋社区绵规划建造2斩50万平方读米，目前已揪开发量不到马100万平菊方米；世纪沿公园南侧花必木的土地存辈量也相当大旅，在未来几尘年都是浦东睛房市的供给帮主力，目前仿这两个区域狐楼盘品质较末接近，以中亦高档小高层叹为主，均价豪在480室0元/平方恶米以下，这积一特征已被膜众多消费者帆发现。而本荒区域的环境警、生活配套虾、交通状况贤也确还有进育一步提升的西空间。张扬路板块消张扬路是景雾观道路之一拳，路况好，织而且通行的损卡车远少于围杨高路，在浇市民心目中显的地位要比当杨高路高，找本区域内人驶口密度较大鬼，已形成相殿当成熟的居扰住氛围，浦窃东大道、张泡杨路、杨浦祝大桥构成了内便捷的道路使交通网络。益区域内楼盘练众多，目前崭在售项目将秆近二十个，洪大多为新建橡小高层项目登，大部分项涨目量体在5留万平方米以丹上。整个区绕域档次较高赌，市场认同探度良好，同魂时表现出了荷相当迅猛的贱发展势头。排目前民生路蹄以东张扬路厨沿线楼盘的趣销售价格基宏本在450刺0元/平方狠米以下，对酷于本案的价步格定位产生箭较大阻力。阁张杨路沿线控成为该区域猪的亮点：短厨短三年时间证，张杨路景恋观大道沿线播涌现出大量御高档精品住膏宅，表现出降强劲的升值党势头，如现纠已售完的八纪方大厦、桃姜林大厦，有药着张杨沁苑促等目前尚未瘦开盘的在建司项目的支撑品，张杨路沿习线板块特别杰是本区地段挖将继续保持拼良好的强劲遣的上升势头席。其它框除上述之外承，另有两个切不容忽视的姥潜在竞争因活素：一是张品江地区的崛趴起，张江发浅展起来后将叫直接拦截张洁江客源往本威案流动的可独能性；二是拴目前已经立困项的几个超颂级大盘，虽追然与本案距注离较远，但树其规模产生匹的强大产品恰力及推广力锻度会吸引整绪个市场的注吸意力：总建编70万平米贤的东方城市景花园已经动替工；世纪公昼园南侧的A晓-9-5和叛-7地块3吩0万平方米恨的项目公开姑征集过案名类；复地集团汉的锦绣华城附位于川杨河谎北、锦绣路断西侧，总建务300万平轻方米，年内厕将启动首期前的40万平卧方米；金桥扔北块有总建涨60万平方梅米证大家园叮，黄山新城弄内也还有大睛片土地；另组外本案周边虚已经进入开丰工阶段的项燥目还有10蜓多个。带三、重点版个案综合分嚼析样本选择绣由于金桥生吼活园区内目苗前可以参照资的项目不多毒，为了更准锁确地进行产唤品和价格定获位，我们特弊选择了周边锐主要竞争区雨域内销售均灶价在350括0-500拍0元之间的港在售个案进冲行归纳分析搜。努诸如天安花剧园、华丽家杏族、香榭丽黄花园以及证莫大家园等项似目无论从产魄品还是销售刘方面都有独悉到之处，但牌是因为与本蛛案存在较大身的价格落差判以及由此产布生的客源区迅隔。因此在垮进行归纳分售析的时候排帅除了这些项歌目对于分析田数据的干扰蒜。优房型分析（销见附表）单在本案的主导要竞争区域覆内，平均单穿价在350丰0-500优0元/平方男米之间的在症售楼盘，据族不完全统计匀共有19个例主要楼盘，柄这些楼盘中暮目前的推盘彩量共计60梁95个单位植，其中二房护和三房是供新给的绝对主仅力，占可供展量的92.幅5%；剩下叙的7.5%乘则以复式居浴多，另有少兆量一房。故三房是供给膨主力，占可中供量的58挨.6%，三委房面积跨度旱较大，从9炕8-170饱平方米不等端，但主力集记中在115承-140平惜方米；二房锹占可供量的凤33.9%佳，面积跨度晋为80-1冬29平方米飘，主力集中鹊在90-1唐15平方米预。她如果结合单巩价，则从中凳可以发现有汗单价越高、巨规划面积越耳大的趋势：汁规划面积较宝大的几个楼案盘如世纪景拿点、弘杨沁夹园、住友名益人花园、锦孔绣天第、新日城名庭、胡便姬花园等均疼价大多在4麦500元/唯平方米以上广。脊案名词总户数腥二房津三房条其童它歪面积怒户数蛇比例咸面积程户数荣比例登户数巴比例范时代金领册(悄一期雹)状531烘101矿26榆4.9%饺115-1票67绞466碗87.8%筑39斑7.3%某万邦都市这(策二期那)糟665饿88-11视6黄250扇37.6%纤98-13您3愚350辉52.6%票65草9.8%理锦绣一方用532填92-11岛1斯195姜36.7%借109-1拐44油275佩51.7%叙62占11.7%镜锦绣天第依(晃二期揉)泪240戚91-10弓6呢132数55.0%帖127-1衣33耐92参38.3%陕16次6.7%沫世纪景点朽(欣二期鹰)塘284泽126-1拳29刃22诞7.7%之140-1沈49手262来92.3%右联洋花园盟(阵一期照)哪438蓬80-12刺1仗168沉38.4%景128-1渔42勤235丛53.7%松35架8.0%侮胡姬花园痒96稍89届5轮5.2%披132-1态41还77疗80.2%薪14烟14.6%织弘扬沁园岩336真93-99蝶102探30.4%雕118-1饰38柱194钞57.7%聋40劲11.9%怀金淙苑澡216禾101顽68代31.5%恋115-1眯17苹136说63.0%绵12纱5.6%思名门世家探(姿三期蒜)套150意95-11萌2说56墨37.3%闪120-1轿39湾85墙56.7%修9胖6.0%英新城名庭引201错107-1浅08席90瑞44.8%论127-1勤41拾90普44.8%林21森10.4%乱现代华庭徒176鞋100-1圆09刷36像20.5%剑114-1巩31劝140肠79.5%进今达花园喂413泰98-11没5寨272断65.9%池113-1梨70同69交16.7%世72框17.4%使蝶恋苑挽546调83-11僚0共306柿56.0%择105-1霸31吴220递40.3%兵20缠3.7%效连城锻666粉103-1贤14捧144撤21.6%蹦120-1逼40按522劝78.4%术名人花园套(峰二期缘)摧214思100-1台09私48堆22.4%银143-1竹44陷144吧67.3%友22开10.3%敢时代逸居骑132扇97-98食40痕30.3%绑109-1犬24窃80所60.6%箩12弓9.1%股广洋苑功259胞89-97如107饲41.3%匠119-1旧35纷133脚51.4%拆19卡7.3%计总计垦6095骗80-12辞9蹈2067潜33.9%尽98-17兰0颜3570陷58.6%拘458舰7.5%锹主力考90-11江5止11犁5贴-145价格分析纽从上图可知涛，主力总价裹的集中区域请在40-6蕉5万元，超孝过70万元踪的世纪景点摩、联洋花苑浙都有世纪公酿园概念，住屡友名人花园呆也有绿化景赌观优势；时翠代金领中有聪一款167蛇平方米的房鞭型实际已经陪具有四房功依能。惠重点个案评法述（详见附纺图表五：重误点个案市调唤总表）狐爱建时代金鲜领站——兆位于本案西倾侧，占地8老万平米，1狱5幢10-壳19层小高榆层规划，采是用雕“融S男”江型围合，外根立面略具欧驰式，绿化率妥51%，现末为一期7幢流小高层和一姿幢2层会所脏，规划面积洲101-3包00平米，砌主力三房，舌115-1阵67平米约啄占80%，宾有少量复式钩房型，均价猜4500元抄/平米，8雅月份开始内营部预订，年救底开盘，现但接受客户咨亏询排号，至夫7月30日葵已排号到5晕86号。该滑案所处地段胡毗邻高尚国姓际社区，投忆资商为爱建版股份，实力余较强，前期焰有房展会等梅推广活动，维积累较多客托源。名银泰花园初——惧小区规划为协小高层和联地体别墅混合静项目，基地破面积3.5潮万平米，总漠建面积4.造8万平米，门规划户数约吓250户。创其中小高层禽为124层蹈，别墅均为莲三层联体别桥墅，面积1帆67.18彻-218.碑33平米，渠本案自19筑99年底公得开，其小高荐层单价范围右3300-宗3800元集/平米，别贸墅均价43浓00元/平次米，目前已端全部销售完跑（2001疫年4月售完角），但其销黑售时间较长桑，近一年半保，去化顺序订依次为二房歪最快，三房词次之，最后绣为联体别墅匆，说明房价弹特别是总价嘉对本案销售借的影响。宽住友名人花筒园跟——辜位于浦东张秘扬路、居家暴桥路口，南隶面正对集中絮绿地痛——涌名人苑，该籍案一期38苦8户已经入促住，现二期站共规划3幢捉18层小高遍层1幢多层闻，一梯2户扁，社区内有疼会所、室内限游泳池等，雪规划面积偏翠大：二房1完00-10碧9平方米，嗽占25%；载三房143冶-144平势方米，占7棕5%价格为凭3880-立5700元激/平方米，菌均价约49愿00元/平盼方米，一次纹性付款97比折，该案于筐7月5日正旺式开盘，7撕月4日即有宇人排队认购全，现销售率拣已经达70饺%，二房已猴基本售完，烫三房余房集甲中在高楼层凳；客源以陆挨家嘴、金桥承、外高桥等厕区域的白领奸为主。茧联洋花园绍——电位于联洋社较区的最北面螺，北靠杨高燃中路，总规担模23万平妈方米，由东院向西分三期挥开发，首期挣384户于释2000年督7月开盘，闲均价420界0元/平方比米，目前销贞售率已经达踢到95%左拨右，尚余少滩量大面积二滴房，目前价说格已经标到垫4200-擦5600元咏/平方米；建2001年曾2月推出二粗期预定，3军幢12层、怀3幢18层鹅和1幢32妨层共570绵户，以三房鸦为主力，预依定均价47扭00元/平榨方米，但预盗定情况依然狠火爆，现二宾期预定价已针经上涨到4唐000-6劈400元/册平方米，二设期将于今年圆9月正式开曾盘。线新天家园烤——遵位于浦东桃俭林路、灵山再路口，其北晶侧为陆家嘴丽花园，东面挨与进才中学树相邻，步行胡5分钟可至炕源深体育中妻心，其东侧酒民生路上有回大型超市，堵农贸市场、时酒店等。小垒区周边环境乐较安静，且及出行较便利粱，步行10趁分钟可至张经杨路、杨高魂南路地铁站肃，张杨路上翼公交车辆较商多。总建面岩积3468蒸0平米，共蜜4幢高层，监其中2幢1乎2层，2幢婆18层，总筹户数为28轿9户，配有勇地上、地下茄车位，小区虎内有150常0平米活水居园林景观，浩高级业主会违所，其均价呆达5200泳元/平米，普自2001布年3月开盘接以来，销售怎已过半。房链型为二房、烧三房和复式家，均为二梯所三房布局。拦连城肥——贸地处张杨路辅、长岛路口除，规划中基拼地面积为6悼0680平湖米，总建面象积为901全78平米，臣由10幢6王层、6幢9燃层、9幢1爪1层多层、累小高层组成燃，小区有1违1000平虑米集中绿化达带，一梯两幅户。其中小性高层得房率梳为86%，伴多层得房率浴为90%，血规划总户数殊约750户傻左右。目前从结构体7层聋左右，20维01年3月根开盘，预计秆2002年速6月交房。抹由于该案是啊分期获得预铜售证，所以融也是分四期联销售的：一防期9幢11约层已基本售因完，目前在路售的为二、自三期的6幢昌9层小高层拳，估计为2悠16户，二厕房面积为1宵03.29引-114.专12平米，攀三房面积为鹊120.3果4-140铺.56平米丢，各占一半膀。目前二期务已销售过半炭，三期在7畏月下旬刚开惊盘，销售情涝况不太乐观煌。单价范围略在3690解-3980阁元/平米，欺均价在38着00元/平抱米，一期余眯房清盘价3越500元/下平米。物管买费在1.2南元/平米左牲右（小高层钱），四期多盏层房型图未舰出，价格也帜未定。该案死在造势宣传唐上不遗余力码，除定期房恒展外，在张骡杨路沿线挂沾有路旗，除涂报纸广告外记，还有车体早广告，SP幸还有站“鸡清凉一夏虾”篮的活动，即凝“海凡2001梯年7月20谎日-8月1挺5日签约连雁城的业主可您参加抽奖，椒有机会去云易南庆香格里据拉避暑阶”于。患胡姬花园直——笛位于张江碧柳波路和科苑阴路口，规划填中有2幢1深6层，2幢涛9层和一幢泉办公楼，现越在一期为东贫面的16层亲和9层的各而一幢。主力横房型为三房征，面积在1炊31.97刮-149.何44平米龙，二房的面夹积为89.皆01平米，克约5户（已龟售完），另桶有复式房。浪2001年膨1月开盘，拦总的销售已刚过半。另外校办公楼已租换售完毕。单季价在380跳0-570师0元/平米耐，平均单价仆在4500挠元/平米左诊右。客源主碌要有投资、少自住及设立询办事处三种来。自住者居盏多，多为张板江高科技园绕区内工作人寸士。优势在蹦于户型的采蚕光通风良好哭，动线分明扔；距离地铁妻站约10分砌钟步行路程临；紧邻汤臣瓜别墅区，品蹦质较高。但姥房型面积较惨大，周边配握套设施较少丸，离市中心拉也较远，小村区规模小，免人气不旺，霞周边多为规赤划中的厂房愧。肚现代华庭番——黎由上海同进届置业有限公食司投资开发拳，由同策房费产咨询公司店销售。位于虹浦东张杨路业2242号关，靠近崮山祖路口，崮山陷路上生活设歪施较全，张剖杨路上有十骂余条公交线延路，交通便摊利，距离东沈方路地铁站往为3站路，亲周边有小学演、中学、医激院、大型超收市、体育中落心等公建配哑套。总建面法积为208歉25平米，平为三幢品字罢型布局之板牲式小高层，健层高为16若层，共17白6户，小区书特色景观为韵中庭3棵百侮年香樟，整联体为围合式欧园林布局。主楼盘均价为务4000元写/平米，房沈价在区域内劲有一定竞争板力，但规模配较小，主力冻房型为三房遭，主力总价维50万元左躲右，目前尚冬未正式开盘扮，可接受预瑞订，销售前付景好。锐锦绣天第也——湿位于浦东内粪环线以内，智东北方向约芒1公里处为惯浦东中央公父园，周边道章路状况良好龄，西面一站蔬路可至成熟傲区，有易初谁莲花、仁济袜医院等配套权，交通尚可办；近中央公候园，有升值誉潜力，小区调整体规划较件好，目前周励边环境较好昌，但生活配遵套尚未跟进绪，生活尚不肤太方便，且堵小区内部公芒建配套亦滞怜后于小区开型发进度。本棕案分三期，话规划近千户蚊，有5层多帐层、8层电女梯房和12笋层小高层，拜一梯两户，筑内有会所，假一期400根户已售完，肯现售二期，幸约240户邪，二房为主稍力房型，约赔占55%，贸价格范围4就000-5筒100元/竿平米，均价脱4600元严/平米，目婶前销售已近倾尾声。谅第四部分振本案熊市场定位赠宗地及相关奸状况评价宗地概况牌宗地位于金含桥现代生活粉园区西园，睁东邻银泰花蠢园，距家乐破福、欧倍德社约200米既；西隔白桦槽路与爱建时魄代金领相邻贺，时代金领睡与罗山路之露间有400案米宽的绿化备带；南临碧勿云路，碧云退路以南为S消11地块，挂现状为绿化叔苗圃，与S橡8地块一起呼规划为法式窑建筑，沿街立有商业街、掀社区内绿化堆面积高达5行万平方米；滨北侧150胡米处为交通溉干道杨高路寄、之间有一赴条东西向高存压走廊和1乖20米宽的奉绿化隔离带辉。浴宗地为金桥冠现代生活园炭区内S10柄-2地块，糕南、西、北掀三面临路，捡南北长约2贿20米，东殿西宽约15鼠0米，总用猴地面积约3舅.3万平方住米，容积率刮1.7，总涝建为5.5育8万平方米稳，现状为平浙地、不存在卫拆迁问题。协这个体量在套目前上海楼勤市中属于中悟小规模，在叶社区配套方象面有一定难扬度，但这种指规模对于工校程和销售安当排而言却非冶常理想，即少所谓的收“侦短、平、快活”诊。环境评价钥大环境属于免浦东金桥出膊口加工区，似该区经济实输力强、外资偏企业多，知六名度高，房避地产客源充咸足；金桥国睁际大社区入萍住居民档次穷高，居住氛嫂围好，但由善于整个生活深园区目前开架发量不到1业/3，诸多吵空地使得区提域内城市化饼感觉不强，药人气不足，末显得有点荒堡凉。扒区域内的配崖套设施如家忽乐福、欧倍知德以及规划号中的运动商壶店、sho祖pping领mall往和欧风商业笑街，中欧国章际工商学院鼻、平和国际虚双语学校等发等档次都比滩较高，不仅找为日常家居轿提供便利，雕更体现了国引际社区的特哀色，但通常筛所讲的损“则开门七件事乓”灰等日常生活绝所需在本区扑域内却并不联是十分方便买，尤其是日皮常娱乐、餐桌饮等方面的免需求无法得吓到基本满足绳，预计入住久后很多初级恰的配套如菜迫场、学校等因还必须依托版金杨新村。孝金桥开发区以已通过IS塑O1400座0环境质量伪体系认证，姻是"无烟工夜业区"，而艰且增加了集逮中供热和V孕SAT卫星套通讯系统，悠达到了"九耗通一平"；遭区域建周边有世纪京公园、汤臣膜高尔夫球场缸以及西侧和齐北侧的大片吧绿化带，区勇域内的生态晕环境非常适最合人居。容交通方面，挎目前杨高路邪是本案依赖谅性最大的交膀通干道，宗窜地附近1公乐里内有近3叨0条公交线系路，离本案践最近的公交吃线路位于家谱乐福内，稍谨远则在杨高戚路上，有申及川线、60拴1、815肝、936、王777、7爸90、59康3、936朵等线路，但布大多为专线芹车，车辆少筑、车况差、据间隔时间长吊、停驶时间辈早，应该说乘区域内的公厨共交通状况满不是很理想杂，而且已经个建成的地铁这2号线、磁偏悬浮列车以赠及悉“宝十五脸”泉期间将要实榴施的重大交习通建设工程逃基本都与本赵区域无缘，趁本区域交通喜状况在短期品内还不可能矩有太大改观苏，反而会因虹为其它区域盗的建设而显激出相对的劣洲势。辜SWOT分争析优势蝶本案最大的晴优势在于金码桥国际大社挎区的居住氛碌围好、居民蕉档次高，生只活配套设施凯的档次都很违高。颠金桥开发区相获环保认证咽，区域周边洗有世纪公园弟、高尔夫球林场及大片绿物化带，环境恨优势明显。饼金桥开发区辅内大型外资臭企业多，员侨工收入高，想客源数量多或而且经济实集力强，为本言案提供了充甜足的客源。瞎区域内租赁躁市场活跃，治与外销房相确比本案具有陪价格优势，飞具有较好的抢升值和出租橡前景。给宗地四邻小估环境相当理早想，周边的竿杨高路、罗污山路等路况涌较好，城市旨路网畅通。某开发商资金忍实力强，经税营管理人员寄相当专业，静产品规划和估物业管理水军准值得信赖吃。劣势砖最大的劣势糠在于周边的转开发尚不成城熟，公共交典通的便利程肢度和生活配脱套设施的健会全程度不够坏。杰整个金桥地踩区的内销房寇价格还没有闷得到拓展，欺本案必须以地区域相对高拜价面市，增肾加了去化压串力。论区域周边缺秃乏轨道交通飞，市政规划捕中的主要交贵通建设也基龟本与本区域腔无缘，交通呼劣势越加明茂显。锈本案规模属揪于中小型，阅在如今的市睁场导向下，蕉在周边大盘梨的冲击下，矛显现规模劣剧势。机会鸽预计在本案调销售期内，装上海房市还饼在上升通道疲中运行，浦支东楼市的龙允头地位将更逃加稳固。震随着内外销盆房并轨、中缝国加入WT版O，上海内珍销房客源得揭到拓展，市辉场需求还将吨放大。伏上海将于今菜年年底正式蜜全面推行土般地拍卖政策撤，将直接导咽致地价和房怜价上扬。果区域内先有粥时代金领以烟4500元尿的均价开盘惭，后有世茂愚湖滨花园7桑000元高吵价，区域价闪格有望被哄牧抬起来。风险堡2002年袭区域内内销疑房供应量巨菜大，客源将葡被极大稀释额。听周边板块竞葛争激烈，花苏木、张扬路说、张江对于乔本区域都会洽形成竞争。吓今后几年，副浦东350志0-500染0元左右的绳市场将有几造个大盘出现替，极大吸引惩市场注意力循。客源定位锁定区域客宝金桥开发区着内大型外资拌企业多，企衰业内员工的判收入水平相捆对比较高：呼金桥开发区肤内目前有各费类员工约5仰-6万人，肠一般白领的裂月薪多在3僻000元以兰上，区内很运多企业还推因行了在工资降中含住房补堪贴并根据工辫作年限给予你购房基金的摔制度：贝尔参公司一般工忘作三年后的幼员工可累积命获得10-咸20万元的变购房基金，览惠浦公司则怖提供20万读元的免息贷笨款；华虹N无EC则为每傅一员工设立权专款专用的沫住房津贴，叮按月薪40锹%计提。因尖此金桥开发撞区内有效需镜求相当大，喇但是到目前屿为止，区域返内的楼盘无浑论是价格还害是品质都没滩有跟上来，筝市场存在供碎给空档。赏本案所处区梁域缺乏轨道冰交通，生活舒配套也不是永很健全，放犬眼整个浦东边来看，站在险同一价格带宿上来看，本厅区域对于区舟域外客户的张吸引力并不鄙是很强：因联为地铁优势做，陆家嘴的妄白领也许更繁愿意到花木派购房；张扬医路的辐射范惰围也相当大告，浦西客户室则因为就近音原则选择上果南、塘桥、哄花木的比例难更大，张江灶也有地铁和绒品质型楼盘循。因此本案着对于区域外喷客源不能抱衰太大希望。妥由于本案体螺量不大，锁堤定区域客源战的可操作性加较强，目标碰明确便于进费行产品规划酿和行销推广兰；更重要的校一点是明确蛮了区域客源因的重要性和甜可能性，也碧就极大地进猫行了市场区妥隔，可以基缺本甩开其它胶板块的竞争派：其它板块赖虽然有着这碌样或那样的趣优势，但对员于金桥开发皆区内的客源床我们应该有义充分的信心冠。私锁定中高层指白领稍区域高尚但滨不繁华的特验性如果再配吴合相对的高粪价，难以被平普通购房市两民所认同，判但这种特性错却非常适合卷白领阶层的畜欣赏口味，天家乐福、欧婶倍德、中欧垒国际工商学弱院等等近在述咫尺，这对境于白领阶层缘是另一种诱医惑；区域内着有很多高尚正、浪漫的设靠施、有很多脾境外人士居崇住，这里与惭国际接轨、揉与时代同步亦，这是白领涉阶层向往的蚕生活方式。垂金桥国际社吗区是我们需蜡要突出的大瓦卖点，我们逃的社区也需撒要营造国际汇化的生活氛宗围，但是千忘万不要对境迫外人士抱有仍幻想，首先舱真正在国内艘购房的境外个人士以港台嘉及东南亚人政居多，金桥炼的外资企业疼以欧、美、扔日为主，这碑些人更倾向絮于租房；虽绩然内外销房宅并轨在即，腥但境外人士收有他们特有激的生活圈，复还不习惯于练与国人混居凝。我们营造潮国际化的生钻活氛围，只届不过为了迎绢合追求国外位生活氛围的袭国人而已。五我们将白领隐阶层分为高据、中、低三洒个级别，不刘同级别对于蜘地段和住房液的要求各不椒相同，而浦渗东楼市也有休适合不同层茎次的市场供站给，年薪1妨5万以上的侍高级白领，饰其购房的首片选是小陆家潮嘴以及世纪血公园周边的昨物业，而年昼薪5万元以坡下的低层白耕领考虑到首接付压力以及克按揭支付能径力，更多地勾会选择单价层在3000萌-4000溪元左右的住要房，这些项帆目主要位于罢杨高路以北绳的金杨、黄远山等社区内昏，这两类人美都不是我们萝的主力客源贸，根据区域挤环境以及由仆此而来的价佛格行情，我芝们的目标客械源是白领中委的中间级别妙：中级、中妹高级白领将骄是本案的主畏力客源。羊客源特征描数述灭工作、居住乏区域胜壮金桥开发验区占60%串左右，陆家研嘴占20%愁，其它区域滩占20%弃年龄蚕笨喂再以28-掠45岁为主寺家庭结构塞飞厌2递-3口的家语庭为主撒教育程度母甜蹦大龟专以上津收入水平貌客编家暗庭年收入6迫-15万敞购买动机食序损自知用80%，织投资20%壁支付能力值显何首轿付10-1跑5万，月供导3000元笨以内拿购买模式午繁煤9畅0%以上按牙揭悼车辆状况酱狼玉30蹦%左右的拥千有率痕客源特征说西明熊在金桥开发陈区内工作的城白领是本案炮的最大主力张客源，其次逃大金桥区域想内的私营业膨主和换屋客乡户是本案客蔽源的一大补夸充；在陆家乐嘴工作的白疯领数量超过丸15万，其迷中的中层白穴领将到周边脾区域购房，衬张江目前的鹊供给量不足牛，本案可以干凭借特殊的翻区域氛围分转得一杯羹，乖但总量不会顾太大；除此蛋以外，会有浇少量来自浦阴西、外省市桨甚至境外的蛛客户进场。塑目标客源以凯中层白领为掀主，年龄不称大，多数为无年轻夫妻或第者年轻夫妻脱加一个小孩府；目标客源自的文化程度府较高，相当懒部分有出国宾经历，向往隆国际生活氛胁围。这目标客源拥秧有比较高的丹薪水收入，爪但目前积蓄膊并不多，9未0%以上需标要依赖按揭木付款，首期松支付受到较涌大限制。他落们目前拥有御车辆的比例壤不是很高，海但随着私车侦市场的启动倡，业主的拥津车比例会快催速提升，因灯此车位的规戒划要作为一衣个重点来考横虑。申由于区域内烫目前高档个苏案的租赁情施况看好，而右且本案的价赌格与区域内弟其它楼盘相再比有一定的谱价格优势，姑相信会有一珍定比例的投孙资客进场。产品定位幸追随市场主摘流鞠根据200谊0年四季度闷浦东房市的奉成交状况分效析，单价4培000-5镇000元/伶平方米的物雀业套均成交孔面积为12胆4.2平方值米，如果排份除其中可能袖存在的复式宁和别墅产品尸，一般公寓抵房的套均成趋交面积应该姥在115-奇120平方乎米之间。停中层和中高岸层白领是本盛案目标客源承，他们追求挽的是一种舒执适浪漫而非辱豪华的生活冒，因此本案荷在产品规划捎方面不必刻林意放大或者沾缩小房型面撑积，追随市隐场主流即可搁。挑时代金领是糟本案最大的鸣竞争对手，铃其产品规划索相对偏大，者以三房为绝雨对主力，三助房面积在1跌15-16码7平方米（破167平方慌米实际已是发3=1房）突；二房面积株为101平可方米，本案绍要避免与其程正面冲突，迎则应该在房洒型面积上有色所落差，利紧用内部的合够理布局以达亩到相近的功侨能效果。许房型配比建叛议工根据上述分衰析，我们建豪议本案的房科型配比如下捉：宏房型劝面积坏户数比例虫二房猪90-10煎0平方米泼25%悼三房维120-1咬30平方米高75%增从周边个案保的去化速度荣看，90-重100平方接米左右的两核房市场接受岩度较高，建纵议规划25否%左右的二滔房产品。迷如果在规划跟设计方面存部在边角料，恶则可以规划玻少量一房产俊品，面积控抹制在50平常方米左右，或户数比例控浙制在15%朱以内，应该粘有相当的市酷场接受度：超可以吸引投存资客，也可什以吸引金桥易开发区内的妄刚参加工作敬不久的大学辜毕业生，同灌时还可以作病为那些工作牵在金桥而家尤在其他区域惯客户的一个柜临时落脚点贸。产品建议荣1.7的容朱积率如规划移为多层和小都高层结合的姨社区则会显办得比较拥挤宗，而且目标励客源对于小艺高层的接受乐度也比较高离，没有必要腔规划多层产遥品，建议本惭案全部规划辽为一梯两户隆的板式小高芦层。率从目前的流鬼行趋势出发酱，结合区域剧内的国际社复区氛围，建折议本案的外点立面兼顾目驼标客源的时被尚感觉和区夫域内的欧式喜氛围，采用出“翅现代欧式胀”爷的建筑风格滤——个首先它是一脑种欧式建筑喇，但它没有召古典欧式繁属复的建筑符测号，是一种隙经过改良的指现代意义上客的欧式，它汉更符合现代蓬年轻人的欣瓶赏口味。钟装修房是外菊销房的标准链配置，目前挺建设部正在尝推广装修房尤，装修房在扔上海楼市中耳也渐渐流行叨开来了，结川合目标客源太首期支付能散力不强（装殿修可以并入莫房款中申请誓按揭），而棕且多为双薪缴家庭、日常裁工作繁忙的棍特点，特建漆议本案推出擦菜单式装修到房。每平方唤米装修成本朴控制在60逼0元/平方础米左右。宅建材设备方菠面重点考虑炼智能化设备四、安保设施尼以及电梯性霜能等；智能朴化不能只是焦一个口号，啊应该有更实极际的内容；模安保设施除宵了红外监控犬外，建议采谁用可视对讲披、门磁、窗针磁等设备；喷电梯性能对奋于小高层尤险其重要，一鄙个单元只有牺一部电梯，部要尽量降低冲发生故障的马概率。棕社区会所是盏体现品质的村标志型设施尼，因为本案华体量有限，此建议本案规续划一个30艘0-500榆平方米左右截的会所，内抱部设置健身厕、棋牌、美动容、干洗等唱服务内容即绍可，有条件越的话可以考格虑建一个网骨球场。荡随着区域内哪开发进程的适加快，人气育会越来越旺真，本案三面循临路，可以环选择其中的浴1-2条边降设置部分沿渡街店面，即技可以增加收限益，还有助澡于丰富社区鸣配套、弥补某区域配套不涉足的缺陷。价格定位泛区域市场价扩格正在上升宿从最近几年飞的价格变化浪趋势看，上砖海楼市的整显体价格水平飘正在逐年上跌升，随着预矛售标准的提厕高、土地拍鞠卖政策的正存式推行，整另体价格还将截有较大幅度逼的抬升。腔金桥开发区手内原有项目著以外销房为状主，单价大眨多在100厚0美金以上苦，随着内外很销房的并轨友，内外销房残之间的可比间性增加，价眠格差距有望怒缩小，而且伏从时代金领叙以及世茂湖粪滨花园等的园价格策略看遣，区域价格际有可能被哄冠抬起来。庭摆脱大金桥聋的干扰，把浸握价格上升拼趋势来如前所述，笔本案所在区册域与大金桥牛具有绝然不功同的特性，识大金桥的成灌交数据不能艘准确反映本岩区域的价值作，我们的定胸价不应过多酬考虑大金桥卫目前的现状面。微银泰花园是妨本案的近邻迅，它的低价倚已经是过去揉时；目前唯孙有时代金领蚂是最好的参枝照物，该案硬将于8月份富开盘，开盘影均价在45调00元/平赌方米；预计纺待本案开盘杠时，时代金机领价格已经倡有了一定的徐上涨。梅本案社区规诞模、工程进未度以及发展牛商品牌均比鹊时代金领逊钓色，在定价穷上应该与其玻有一定的落廊差；而且本皆案与联洋社抽区相邻近，辰为了更好地初稳定区域客剃源、争取区站外客源，也筑必须与联洋葵社区有一定忠的价格落差唉。磨鉴于上述理税由，建议本柿案开盘均价秃定在430秋0元/平方帆米，然后根维据销售进程市逐步调价，斧最终均价控安制在450后0元/平方棋米以上。如启果整个区域业炒做成功的庆话，后期价狭格还有一定魂的上升空间慈，但这视乎厕周边楼盘的坝价格策略。阴以均价45唱00元/平伏方米计算，臭再加上60额0元/平方复米的装修费炊用，本案全坑装修房的均好价需达到5咳100元/灭平方米，总熔价及首付条晓件如下：恰房型察主力总价陈首付20%雪二房悬46-51捧万台9-11万徒三房仇61-66筹万城12-14破万们针对目标客信源设定付款钉针对目标客恭源收入高、哨储蓄少的特暖点，付款方劣式方面我们通如果能够降皱低首期款，另则可以极大过拓展客源层丙面，以最快饺的速度实现豆去化，建议耗考虑采用首高付10%、肠按揭80%脉、交屋10略%的付款方扁式。疗第五部分甩本案政业务行销行销策略岭良好的形象怪导入是期房壮取胜的关键宇点之一，同渗时对于亚东惑公司而言，圆也可通过此剧项目的推广晕，争取经济并效益、社会哗效益双丰收巾；在新的预延售标准之下拦，从快速回档笼资金的角期度考虑，宜沉在正式开盘涛前2-3个性月即开始推邻广活动。荷本案周围市乡场竞争激烈乐，为尽可能虎规避潜在竞猜争风险，全配方位广告攻发势，快打急旺攻，尽量缩寸短去化时间隶是为上策。献本案在整个壁金桥地区属幕于相对的高评价个案，产系品以及物业筐管理品质的浅塑造应该是蛋先于销售考标虑的问题。携时代金领是四启动金桥现恢代生活园区下内销房的试屯验品，本案慎在营销方面烧应密切关注末该案动向，果做到知己知嘉彼、争取后激发先至。异浦东推案量限较大，客户五选择范围广姐，决定购房迈前看盘的次劳数多，楼盘杠POP的效凶果非常明显辅，本案在推济广过程中注队重媒体宣传役的同时，必鹊须充分重视减现场表现、厅户外广告以旧及房展会的兔作用。推案行程柴目前大市正远处在急速上早升阶段，2滋003年的趴走向尚是未躬知数，本案症周边的潜在抄供给量又大域，因此在销惊售安排上不答宜久拖，争冶取落袋为安势、早跑早赢束，根据贵司勺提供的项目瞎建设时间安陷排，希望在馅2002年欣7月正式开宅盘，由于7后、8两月是川酷暑，在这筒个时候开盘悉并不是最好怠的选择，如拒能提前到2野002年4慢月份则最佳功；如果考虑故做装修房则驼交屋期需要现相应延迟，寿如此则可将愈正式开盘期牲延迟到20取02年9月蓄份。烧具体的开盘否时间要根据器贵司的工程抗及资金安排衫来最终确定拆，如果考虑劣在7月份正拥式开盘，则具可以利用5招.1黄金周雅的房展会加床以推广以接顾受内部预定绵，将春季房关展会作为重摩头戏来演。她本案量体不怖大，在工程圆上没有必要获分期进行，得最多安排2族-3个月的田时间差，在忌销售方面也搏应该采取一搅次公开、分掀栋销售的策侵略，根据开稳发进度，以班2002年秃7月正式开押盘为假定，辟我们建议推阁案行程安排桶如下：州时间雨2002年黎3-4月拴2002年末5-6月亡2002年桃7-12月套2003年狂1-2月录阶段状案前准备期贯销售引导期伯强销期酬持续期嘉内容浩企划设计挂销售道具制舌作罚接待中心装医修刺样板房施工骄软广告启动姐房展会造势马接待中心开痒放舞内部认购呆全方位媒体咱样板房开放与秋季房展会榆SP活动辅利用工程形蹦象，广告持粪续表现支尽量出清余臭屋笋销售道具及万现场表现接待中心握本案诉求品短质，接待中策心装修一定添要体现楼盘隶的品质感，样考虑到本案狂体量，接待扎中心面积在漫120-1叙50平方米摧左右即可，伯位置方面有但两个方案可闹供选择：一卧可以在云山腰路家乐福旁歼边或者是云纽山路杨高路辜路口租赁或赠者搭建场地放；二则可以盯考虑利用未要来的会所，直在开盘前先适将会所建设轨装修好；利干用会所做接锤待中心还有授一个便利条自件就是可以夜在会所内塔列样板房。秤接待中心内奉部除了布置齿环境示意图勺、模型等常逼规道具外，艳可以考虑布侨置一些欧洲准生活场景图剪片或者提供芝一些代表欧绕洲中产阶级瓦生活方式的村服务内容。效果图做效果图之于宝期房预售非特常有效，建宽议制作几张花效果图：一腥张是体现环花境和配套设味施的鸟瞰图深；另外是单喝体效果图和厉中庭、端景笛效果图，这刺几张效果图注需要制作成蝶灯箱或展板议布置在售楼塞展示中心。模型幸因为有单体农效果图，大绕模型应该突呜出表现社区显环境，模型愤比例以1：摩75为宜，钉为了体现楼保盘的档次，灯模型制作需坟要尽量精致嫩，尤其在动行线安排、点战景等方面要消精益求精，疤处处体现质惕感。室内看板继为了配合各骨阶段的宣传嘴主题，建议章在售楼中心犯布置2-3郑块活动看板广：需要时拿胸出来，不需仿要则可以收扣起来。宾看板内容可港以是会所功伯能介绍、高世档建材介绍屿、宽带网介塔绍甚至是S衡P活动介绍饼，可以根据励需要再行设茄计。户外表现研工地外围需谣要布置大型块看板；在家族乐福附近和会杨高路上设族1-2个户光外据点。滚开盘三个月戚内在杨高路课（罗山路头—条金桥路）沿膝线悬挂彩旗让或条幅。印刷品都楼书：因为找品质诉求的川要求，建议脂设计制作一座本楼书，在垒纸张材质和雄印刷质量方酱面突出质感壤以凸显个案念品质；内容闯方面则以感浇性诉求为主猜，穿插部分骤功能性诉求炉；DM：配掘合不同阶段妇的宣传主题亩，设计成1擦6开或32撤开的单片，像以派发和邮伴寄为主要手描段以提高产竿品知名度、歌扩大客源。隶这是一种单软位成本较低眯的广告形式逼，而且效果挖也比较明显恢。样板房状期房预售，叠精装修样板米房的促销作蒙用相当大，冻如果打算做骗全装修房销群售，更应该心以做出一个烧交屋标准供混客户选择，泻建议开工后誓先抢出1-购2套样板房帜，争取在7押月份正式开持盘时内装修称和庭院都能觉够对外开放袍。漏第七部分皮本案输广告企划广告总精神偿原味欧洲舟轻松移民没1996年逼上海开始盛紫行欧风，期模间曾经没落新，目前又出草现了欧风的先改良回归。割贯彻国际生委活氛围诉求油——坊金桥国际大黄社区，绝不鸦夸张的纯正钞欧美风情。广告重点抱欧洲生活氛锤围披洽硬——押金桥国际社且区，原味欧升洲气质衔荒爽——急家乐福、欧仅倍德，原版白欧洲生活奔欧式园艺景毫观灿煎侦——象南邻欧洲休要闲步行街徒寺带——览内有欧风庭雾园艺术赏华现代欧风建柄筑五欧拜——输典雅建筑语翁汇、现代建抄筑工艺，人唇居经典房型道轻松移民欧霉洲就——并首付10%彼，省却装修候烦恼，欧洲中生活很容易广告策略梯开阔自然的靠环境、整洁翅的街道、国搬际水准的配广套，这些无姨不代表着中星产阶级梦寐止以求的生活重天堂。那么劳，能否塑造巩出这种成熟谜优