XX前期物业管理招标书

都市华城前期物业管理招标文件招标单位：江苏中发置业发放时间：二OO六年二月十八日塘目竹刃录投标邀请书前言汽一、物业的钱基本情况世二、前期物股业管理的期祖限和内容烛三、前期物见业管理的标隆准的要求迷四、对投标损人和投标书招的要求证五、招标书哨和现场答辩管的评分标准染六、评标、斜决标帅七、招标日巡程安排乒八、签定合牺同铁九、关于招旺标的有关说粪明搭十、前期物抗业管理期间伴的考核及奖胸惩办法额十一、通讯掏联络方式投标邀请书暴带锐庭撇刑洁涌(愈被邀请单位推全称闷)滩：厅一、招标单籍位对投标单油位资格审查煮工作已经结叛束，贵单位结资审合格，固具备本招标暗项目的实施野能力，现正抵式邀请贵单帅位参加都市膊华城前期物管业管理的投世标。裤二、请投标快单位接到本刷招标文件后捧，认真阅读些各项内容，覆进行必要的嫂投标准备，扩并按照招标榴文件的要求继详细编制投帐标文件。岔三、招标单探位将按本招徐标文件投标唉须知确定的绸时间、地点缩开标、评标牛和定标。寨招标单位眉(继公章妹)续：江苏中发羽置业有限公延司脑腹系地狱质点：江苏省泳淮安市金湖拌县园林路腥343饼号周电恩柳话：稻0517—享69971蹲906城99719况1汪联系人：钱更晓明疲俊杨凡侵传惰端真：谋0517-辽--699骑7190近都市华城前晶期物业管理男项目招标文件前言谁都市华城由蒸江苏中发置栋业动投资开发建壶设，是具有明金湖县地标爹建筑群的中抚高档住宅小胸区，座落于城黎城镇衡阳荒路以东，翠图湖公园以西甩，紧邻县三区里河滨河绿个地景观带。恼该小区以映“捎现代全生活葡”窑为主题，以浴“表人和自然升”蜘为本，以步侍移景变、欧党派典雅的优辅美环境为特纱色，以布局穷合理、功能胳齐备、安全伪舒适、可持峡续发展为宗纽旨，体现了曲现代人文居顽住的高风尚董品位。建设今基地面积肝17.01木5市公顷茄，总建筑面并积败25.83三35然万平方米。傅为加强都市警华城的管理众和服务，引糕进国内最先则进的物业管妙理，保持和饺完善开发商烘创立的都市亦华城品牌，轻根据国务院别《物业管理王条例》、建厕设部《前期捷物业管理招电投标管理暂于行办法》、船江苏省及地切方政府的有播关规定，江丹苏中发置业恢决提定：根据一食次规划设计最，分期开发荣建设的实际拆，采取一次莫招标选聘物炸业管理企业仓，分期实施黎前期物业管滚理。并采用酱公开招标方阳式，在全省祝范围内选聘设一家物业管袄理企业对妙“唇都市华城爹”挪实施一体化迈管理。煤一、物业的哗基本情况中1乏、地理位置掩：江苏省金晋湖县黎城镇蚂衡阳路费228盼号蔬2抱、规划建设扩指标：鼻(1)塑建设基地面纱积浆16818闸9话平方米，其县中哗A映区网(心住宅商业区飘)2180怨35般平方米，眨B创区迎(之宾馆休闲区刻)4030森0经平方米。总凉建筑面积冲25833观5独平方米。一厚期住宅建筑阻面积碰79691轿平方米，地信下车库停车付位权90他辆。黑(2)孤、容积率疮1.38叫亭。桶(3)对、建筑占地道面积（一期偏）疗53333妙.6剃，建筑覆盖赖率皮30%勇；息(4)奴、绿地面积支67612歉平方米，左(毕其中一期约玻21440戚平方米浙)楼，绿地率裁4被0.2%充；懒(5)绪、住宅区总典栋数：秩47省栋，总户数栗1564错户；救(歌其中一期甜16应栋，酱548跳户；玉)签其中：张小高层，帅15迟栋，霸566阶户，母60580赴平方米肺。驾(鸦其中一期凝6看栋，拾184葛户，卸17103拼平方米慧)目，电梯严11围部，指“禁三菱麻”励、祝“图奥迪斯旁”组或同品质合葛资名牌电梯料；驼多层，寇32惰栋，峡998少户，挪15745义5取平方米烤。占(深其中一期采10须栋，启364秋户，胡漂39799穷平方米吹)醉(6)那、商业建筑绕面积：浮60868熄.2误平方米；会(送其中一期沿糟街商铺狗14790抓平方米，大弯型超市棒8000雷平方米不在企物业招标范菊围中务)避(7)网、总停车位草：般900完辆；系其中地上停演车位传440屈辆叮(缺一期约膨80碰辆邮)呼，地下停车留位油460漆辆学(死一期苹90性辆救)店；炮(8)恭、自行车位摊：将3000滨辆；尝(9)词、物业用房对面积：序800局平方米拒(寻其中一期申30针0荣平方米娘)崖；恶(10)胡、托儿所面喉积：欣600荐平方米；南多(11)接、公用工程而配套用房：炼2200加平方米槽(预其中一期古460尿平方米锈)解；津(12)皆、水、电配吹套设备瘦商铺、多层挥的生活用水哑源均利用市绘政压力直接晚供水，小高懂层采用小区氧集中变频供纸水系统，变禁频水泵和生核活水箱设置趣在地下室。吃分户水表一封律设在户外招，室内排水掀采取污、废稿分流制，室砖外污、废水俯经化粪池处矮理后排入市丝政污水管。善小区内设一捎座贤10KV婶分支站，及烘箱变巨(50KV耳A)类数台，电源办采用孩380V/毕220V追低压供电，籍普通住宅采资用单相供电劳。小高层住搜宅，采用双僻相供电。姑(13)结、小区公共盾部分的水、疲电费用另分筒表计量，分咬摊费用的缴旺纳办法按淮宽安市有关规故定。智能化我(喜弱电窜)暮系统柳小区及住宅砍设有、凝有线电视、涂楼宇可视对妻讲系统、闭损路电视监控活等安全防范喉系统、公共辅广播系统等扬。准(14)榆、消防系统并，多层不设乓室内消火栓跨，商铺室内出消火栓直接勉利用市政供球水，小高层绢采用临时高留压给水系统拳，消防水泵跟和消防水箱废设置在小高秀层的地下室眉。根据建筑扯物的危险等怒级和水灾类街别，在相应倍层面设置一往定数量的手揉提式灭火器客。皮(15)苍、燃气，小孟区设管道液郑化气，由市逢政液化气管蹦道引入；活(16)气、垃圾处理轧，对垃圾采虽取袋装定时芽收集方式，爸小区设垃圾草收集站，统编一运往城市榨垃圾处理中小心集中处理汗。那3犬、在小区的品西面衡阳路吩为小区主要图入口，设务1坡个享24投小时开门主淡出入口；北棋面健康西路嫌设轿1这个舒24葛小时开门次束出入口；东示面与昌盛路摆连接处设地1扔个定时步行蚂出入口；南屋面与滨河景价观带连接处邮设生1晃个定时步行鼻出入口。经二、前期物防业管理服务草的期限和内吩容厦(创一犬)邪前期物业管揪理服务期限考不少于五年何，从中标通汁知书下发签畅字合同至颗2023号年尊3周月欺14档日劳，此间业主刺委员会成立厉除外。傍(择二副)坦内容：假1信、小区公共晃区域的清洁划卫生；灿2施、小区公共域区域的秩序躁维护；胸3浪、小区公共陶区域的绿化焦日常维护；里4富、小区公共块部位、公共牛设施设备的君日常运行、朗维护、维修槽；受业主或亮使用人委托储的房屋自用桶部位、自用原设备设施的珍维修和养护仰；研5元、对商业街露、广场区域事的管理与服蚁务；喂6潮、做好小区显业主入住管奏理和装修管堂理工作；包铁括按淮安市适住宅入住管恩理的规定，参建设方将房恰屋钥匙交由准物业公司发结放给住户，帆物业公司在备住户拿到钥为匙时与住户号签定入住管脆理协议及装羽修管理协议针，建立业主它及使用人档信案资料的管压理；佣7闻、小区房屋或竣工及接管度验收档案资界料的管理，宽符合《淮安的市物业管理立验收暂行办疫法》规定要诸求，方办理淡验收交接。缠8阁、专项服务竹、特约服务宫及社区文化昆管理；扬9替、政策、法秘规和合同规僵定的其他事求项。窄三、前期物头业管理的标喂准和要求龄(惨一医)晴、综合管理保服务标准：既1耗、管理处设病置：谋(1)苦、小区内设种置管理处。包(2)痒、办公场所政整洁有序。凭(3)午、配置办公毯家具、盟、电脑、打挽印机等办公隶设施及办公别用品。挪2傻、管理人员羊要求：撕(1)难、小区经理纤有全国物业墓经理上岗证盼，有一年以背上小区物业爽管理经理任潮职经历。领(2)居、管理人员框服装统一、恩挂牌上岗，勤仪表整洁规绕范。蝴3虚、服务时间益：崭周一至周日页每天行政管争理人员号12闹小时在管理技处进行业务禁接待，并提崇供服务。呜4兴、日常管理农与服务辟(1)青、服务规范沃应符物业管扑理行业规范鞭要求。霸(2)谅、俩24跨小时受理业锡主或使用人短报修。急修涂半小时内到怀现场处理，萌一般修理一仔天内完成爷(朵预约除外森)雁。舅(3)公、对业主或难使用人的投者诉在宰24且小时内答复训处理，并书芹面告之投诉骗人。洒(4)星、制定小区熊房屋装修申恋请、审批、难巡视、验收没等装修管理盐制度，建立香业主或使用震人房屋装修孟档案，对不己符合规定的袍行为、现象续及时劝阻、茎制止或报告差有关部门。专(5)杰、建立健全设的财务管理化制度，对物症业服务费和即其它费用的她收支进行财破务管理，做怠到运行规范埋，账目清晰井，财务公开碑。惯(6)障、建立档案购管理制度，翻建立齐全的进小区物业管附理档案【包股括物业竣工搬验收档案、芳设备管理档卵案、业主或云使用人资料茂档案游(烤含业主或使粮用人装修档断案劳)警、物业租赁徒档案、日常穗管理档案等辞】。标(7)丝、制定小区惜物业管理与站物业服务工拒作计划，并换组织实施。撑(8)须、建立健全古的维修资金券管理制度，绢对小区房屋显维修资金进偷行账务管理检，做到运作声规范，账目掠清晰。蹲(9)等、可采取走章访、恳谈会其、问卷调查君、通讯等多躁种形式与业染主或使用人梅进行沟通，就每年的沟通乏面不低于小触区住户的挤80%评。狂(10)组、制定管理痛处内部管理仓制度和考核参制度。乘(11)毕、运用计算届机进行管理扶(弟含业主档案出、收费管理园、设备管理澡等期)鸡。摔(12)易、服务窗口键应公开办事棕制度、办事蛮纪律、收费柴项目和标准昼。殖(13)巷、每年对业羞主或使用人桑进行一次满错意情况测评赚，对测评结墓果进行分析眨并及时整改误。赚(14)娇、能提供三炎种以上特约愤服务钳(枝有偿风)艘和三种以上猎便民骑(过无偿呀)拳服务；节假展日有专题布返置，每年组劳织两次以上鄙的社区活动偶。准(15)膀、综合管理横的其它服务侵项目达到约虚定的服务标挤准。枪(16)素、对违反小顶区公约晴(松临时公约外)妹或政府有关顷规定的行为埋进行劝阻、味制止或报有皇关部门处理将。桶(叔二谨)漏、公共区域盟清洁卫生服设务标准年楼内公共区专域伞1惧、地面和墙烈面：每日清翠扫一次，其提中门厅每日沃清扫二次，渗地面每日拖阴洗一次数上寄；大堂、门拉厅花岗石、疫大理石每二开个月保养一酬次，保持材扰质原貌，干榆净、无灰尘饱。利2爱、楼梯扶手狸、栏杆、窗林台：隔日擦棋抹一次，保陷持干净、无完灰尘。些3宫、消防栓、擦指示牌等公域共设施：每坛周擦抹二次俗，目视无灰片尘、无污渍亡。拜4沈、天花板、涉公共灯具：县每月除尘一惹次，目视干箩净，无蜘蛛铺网。享5喊、门、窗等中玻璃：每半从月擦拭一次轨，其中门厅奋玻璃每周一立次，目视洁就净、光亮、昼无灰尘。预6称、天台、屋堤顶、保持清圾洁、无垃圾晓。畜7纱、垃圾收集帝：按楼层设鲁置垃圾收集防点，每日清钻理二次，收堪集点周围地音面无散落垃著圾、无污迹暮、无异味。喝8锣、电梯轿厢外：每日擦拭非、清扫一次似以上；每月遍对电梯门壁咱扫蜡上光一底次，表面光涨亮，无污迹超。题楼外公共区巩域代9反、道路地面界、绿地、明利沟：地面、辰绿地每日清遥扫二次以上娱，广场砖地僚面每半月冲坝洗一次；目勇视地面干净造，地面垃圾穴滞留时间不县能超过一小膨时；明沟每运日清扫一次钩，明沟无杂沙物、无积水杏。稻10院、公共灯具筑、宣传栏、鼠小品等：每木周擦抹二次吩，目视无灰严尘、明亮清暴洁除(烧2咱米恐以上部位每相半月擦抹、迹除尘一次区)读。得11猜、水景：每除周二次打捞叹漂浮杂物，副保持水体清定洁，水面无晋漂浮物；定抗期对水体投废放药剂或进冻行其人处理更，保持水体枯无异味。拨12洒、垃圾厢房咏：有专人管跪理，生活、没建筑封闭存孤放，垃圾厢绘(口房蛇)期每日清理、帮冲洗二次以用上，垃圾厢夺(悲房方)睡整体清洁、璃无异味、灭罢害措施完善原。扎13委、果皮箱、惩垃圾桶：合秤理设置，每只日清理二次零，擦拭一次料，箱她(丰桶葵)膊无满溢、无扣异味、无污边迹。印14薄、消毒灭害欣：每月对窨担井、明沟、叔垃圾房喷洒稻药水一次，管每半年灭鼠宿一次。肚(送三描)养、公共区域柏秩序维护服绢务标准最1愤、人员要求沾(1)恳、人员中愈45腊周岁以下的宰人员占总数晃的透40%块以上，身体姻健康，工作松认真负责并恨定期接受专穷业培训。耍(2)饿、处理和应针对小区公共授秩序维护工沫作，能正确笑使用各类消哈防、物防、凤技防器械和蜻设备。宰(3)珍、上岗时佩村带统一标志结，穿戴统一懒制服，仪容怠仪表规范整漆齐。智(4)疑、配备对讲科装置和其他饥必备的安全浅护卫器械。2、门岗缝(1)赠、出入口般24旬小时值班看泰守，其中主啄出入口双人驾值勤，前6词：拌30-20成：蛛00筝立岗，并有哈详细交接记左录和外来车辈辆的登记记龙录。激(2)味、外来人员取进入小区，买通过对讲系子统联系住户窗，决定是否系放行。登(3)虑、进出小区粘的车辆进行夜管理和疏导盘，保持出入兵口环境整洁漆、有序、道亦路畅通；对鞭大型物件搬颤出实行记录具。3、巡逻岗鲁(1)俩、安保人员据手持巡更采程集器，按指办时的时间和颤路线每二小饮时巡查一次朴，重点部位泥应设巡更点杀。监控中心劲有巡更记录圣(辞如无巡更器栗，巡逻时二在人一组沸)伯。朴2代、警情后五春分钟内到达渐现场，协助贼保护现场，聚并报告管理涉处与警方。毅(颜3)少、遇到异常赔情况或住户长紧急求助时服，五分钟内靠赶到现场，短采取相应措御施。蝶4控、技防设施期和救助艳(败监控岗势)朽(1)酿、小区设备乔有监控中心灭、应具备录提像监控下(拖监控点覆盖鲁、小区主要头道路停车场鞭及出入口馋)添、楼宇对讲满、周界报警绪、住户、煤听气报警等制5敲项以上技防三设施，归24搏小时开通，缩并有人驻守价，注视各设粮备所传达的溪信息。唯(2)亡、控制中心梦接到报警信死号后，保安停人员五分钟巩内赶到现场挤进行处理，鹿同时中心应犬接受用户救纱助要求，解用答用户询问贿。完(3)群、小区有火库警、警情应轨急预案，并逐在监控中心路控制室内悬御挂；每年应欠组织不少于两一次的防火牲应急预案演桂习。默5至、车辆管理构(1)止、地面、墙赞面按车辆道混路行驶要求键设立指示牌酷和地标，车搜辆行驶有规县定路线，车恨辆停放有序投。共(2)需、专职人员异24颠小时巡视和揭协助停车事隐宜。谷(3)稀、收费管理均的车库应鞋24罪小时有专人辟管理，车辆弯停放有序，凤车库内配置合道闸和录像赔监视，地面辅、墙面按车缓辆道路行驶落要求设立指绞示牌和地标收，照明、消撞防器械配置瞒齐全，车库兄场地每日清茄洁一次，无音渗漏，无积序水，通风良等好，无易燃月、易爆及危绪险物品存放长。嫂(冷四贵)朱、公共区域退绿化日常养痒护服务标准草坪：早修剪：草坪歼保持平整，么草高不超过弱8描㎝。堡清杂草：每伏年清除杂草寿七遍以上，戚杂草面积不梦大于披5%时。座灌、排水：关常年保证有阵效供水，有闭低洼及时整掏平，基本无劈积水。吨施肥：按肥义力、草种、描生长情况及需时施肥，每晕年二遍以上暴。扁病虫害防治丽：及时做好宫病虫害防治仙。务其它：草地陷生长正常，钳斑秃黄萎低次于薄5%诱。树木：哀修剪：乔、败灌木修剪每浑年三次以上另，基本做好共无枯枝、萌吵孽枝；蓠、压球、造型植停物及时修剪袭，每年不少牌于五遍，做畅到枝叶紧密富、圆整、无给脱节；地被贺、攀援植物特修剪及时，趋每年不少于遥三次，基本哀无枯枝。堪中耕除草、悔松土：适时三中耕除草，僚做到基本无验杂草，土壤施疏松。光施肥：按植陡物品种、生厅长状况、土领壤条件适时吊施肥，每年植普施基肥不万少于一遍，哭花灌木增施吗追肥一遍。饲病虫害防治叶：防治结合损、及时灭治始，主要病虫牢害发生低于合5%督。楼扶正加固：统树木基本无绪倾斜。案其它：乔灌钳木生长良好凡，树冠完整柿；花灌木按司时开花结果灾；球、篱、蝴地被生长良叛好，无缺枝玩、空档。花坛花境：杠布置：一年哀中有三次以危上花卉布置瓣，三季有花叼。怒灌、排水：霉保持有效供威水、无积水工。仙补种：缺枝运倒伏不超过引五处。帮修剪、施肥雅：及时清除训枯萎的花蒂掌、黄叶、杂蝶草、垃圾；质每年施基肥繁一次，每次爷布置前施复陵合肥一次。岭病虫害防治歌：适时做好机病虫害防治达(抵五意)纳公共部位、安共用设备设连施日常运行奇、养护、维灰修服务标准公共部位：搂房屋结构：尚每年二次以堂上对房屋结慌构进行检查耳，涉及使用奴安全的部位降每季检查一以次，并有记酒录，发现损票坏及时安排因专项修理并残告知相关业帜主、使用人刑。花门窗：每天傅巡视楼内公粱共部位门窗扇，保持玻璃肉、门窗配件蔑完好，门、额窗开闭灵活昆并无异常声资响。阅楼内墙面、肠项面、地面绳：墙面、顶舅面粉刷层无径剥落，面砖锐、地砖平整旧不起壳、无影缺损。悟管道、排水淋沟、屋顶：变每月一次对抗屋面泄水沟稠、楼内外排晨水管道进行罗清扫、疏通久，保障排不走畅通宋(6驳月至绣9域月每半月检麻查一次妨)球，每半年检富查一次屋顶匙，发现防水纲层有气臌、薯碎裂，隔热石板有断裂、康缺损的，应家及时修理。负围墙：每半免月一次巡查遥围墙，发现节损坏立即修狭复，铁栅栏灰围墙表面无忌锈蚀，保持李围墙完好。强道路、场地两等：每周一机次巡查道路酒、路面、侧茂石、井盖等喉，发现损坏冷及时修复，遵保持路面平庄整、无破损哗、无积水，窗侧石平直无诸缺损。榨休闲椅、凉吹亭、雕塑、风景观小品：跟每日一次对闯休闲椅、凉也亭、雕塑、景景观小品等想进行巡查，读发现损坏立榜即修复，保夹持原有面貌坑，保证其安敲全使用。足室内健身设皮施、儿童乐童园等：每日滋一次巡查，卫发现损坏立结即修复，保日证器械、设殖施的安全使插用访(旨如需要更换调的除外割)北。仔安全标志等弄：对危除患屡部位设置安抛全防范警示伪标志，并在么主要通道设彩置安全疏散慈指示和事故休照明设施，白每月检查一村次，保证标例志清晰完整骄，设施运行猫正常。供水系统：使1程、对供水设拼备每月检查典三次以上，柳每季对水泵休润滑点加油存，每季节一城次对泵房、腹管道等进行伸除锈、油漆杠，每年保养悲一次水泵，逼保证供水正燥常，泵房整告洁。马2斥、每年定期蝴二次清洗、羞消毒水箱和剩蓄水池，供柄水水质符合功国家生活用笋水标准，并费有卫生监督禾部门对供水张的水验报告级。统3转、小高层房震屋每年二次律对减压阀进蛮行测压并做肯好记录。握4走、水箱、蓄限水池盖板应怀保持完好并味加锁，溢流塌管口必须安桌装金属防护介网并完好，劳每年秋、冬捕季对暴露水落管进行防冻桶保养。排水系统夏1评、每天二次协检查污水泵禁、提升泵、锋排出泵，每尚季另1崖次润滑加油麻。渣2师、每年二次衣对污水处理景系统全面维扎护保养。脂3秩、控制柜电觉气性能完好步，运作正常夹。梯4牲、污水处理私系统正常运器行，周边基帽本无异味和屯明显噪声，惭过滤格栅无最堵塞，污水司排放符合环纤保要求。把5龄、每年清洗顿曝气机空气匹滤网二次，葛如有破损立伯即更换。公共照明澡公灯：及时弱修复损坏的颠灯座、灯泡方、开关等，释保持灯具完剖好，小区内习楼道灯、街嚼坊灯亮率在腐99%命以上。能景观灯、节答日彩灯、大秩堂吊灯等保柳持灯具完好技，亮灯率在生99%胁以上。吨公共电气柜苦：每日一次监巡查室内、效室外公共电罢气柜，每月渣一次保养室费内、室外公斗共电气柜，稿每年一次电漂气安全检查请，保证电气凡设备运行安喊全正常。龟消防系统、桃消防设施、超设备：命1瞧、消防泵每轿月启动一次穿并作记录，努每年保养一屠次，保证其铃运行正常。鼠2怜、消防栓每勿月巡查一次占，消防栓箱释内各种配件认完好。闪3挣、每天检查田火警功能、瓦报警功能是从否正常。降4竞、每年试验药一次探测器闯，并对全部午控制装置进汗行一次试验拼，火灾探测嗓器投入运行详二年后，应汽每隔三年全弄部清洗一次桥，不合格的材应当调换。免5劲、每半年检辆查一次消防恩水带、阀杆傅处加注润滑赔油并作一次扯放水检查。稠6圣、每月检查钱一次灭火器脂，临近失效稍立即更新或申充压。末避雷系统避于雷设施：每洋年二次检查当避雷装置，稠10弯层以上的楼贿宇每年应测绒试一次，保撒证其性能符灰合国家相关万标准。弱电系统：挽楼宇对讲系虹统连(驳可视暖)洋：不定期进肌行调试与保晓养，保证其瞎24肃小时运行正王常，对讲主各机选呼功能期正常，且选苹呼后的对讲赵(术可视特)湾功能正常，递语音衣(晕图像防)鞋清晰，对讲泡分机开锁功句能、门体的姑闭门器自动析闭门功能正者常。旗住户煤气泄万露报警：不线定期进行调蒸试与保养，屑保证其多24罪小时运行正购常，中心报弃警控制主机惯应能准确显赌示报警或故绣障发生的信冶息，并同时蛋发出声光报慢警信号。录周界报警：宴24臭小时设防并尝正常运行，兆不定期进行惑调试与保养娃，保证该系蛙统的警戒线回封闭、无盲砍区和死角，介保证中心控发制室通过显巩示屏、报警患控制器或电盖子地图准克饭地识别报警纠区域，收到暗警情时，能送同时发出声爷光报警信号李。忌监视系统：束不定期进行顾调试与保养姜，保证各项绕监控设备轮24蠢小时正常运意行，能清楚膛显示出入人任员的面部特担征和车辆的锄车牌号，录乓像功能正常物。锋电子巡更：周根据需要设俊定巡更路线服、时间，不拌定期地进行班调试与保养协，保证期正沟常运行，保隆持巡更时间统、地点、人优员和顺序等仓数据的显示妇、归档、查局询和打印等咏功能正常，败巡更违规记棵录提示功能匙正常。崭电梯：谣1纳、保证电梯踢24贺小时运行，偶轿厢内按钮么、灯具等配酬件保持完好急，轿厢整洁奔。仓2顾、委托专业违维修保养单侦位进行定期咸保养，每年拍进行安全检尼测并持有有赔效的《安全工使用许可证骗》，物业公贷司应有专人慕对电梯保养雹进行监督，疫并对电梯运姨行进行管理揉。板3昆、电梯发生覆一般故障的炉，专业维修锐人员二小时未内到达现场萝修理，发生玻电梯困人或得其它重大事吩件时，物业第管理人员须创在五分钟内屡到现场应急牺处理，专业振技术人员须育在半小时内友到现场进行牙救助。攻水景衬(还动力亿)念：浪1划、每周一次锯巡视检查喷钞水池、水泵床及其它附属爽设施，损坏肢部位及时修畏复，保证其去正常运行。受2膜、重大节日主前应对景观迎设施进行安静全、功能检箩查，保证节姜日期间各项恳设施运行正衫常。优(办六讽)倡、装饰装修幅管理标准鲁1午、有严格执宁行建设部《抬住宅室内装啦饰装修管理爆办法》具体漆措施；筑2积、有专人负毯责装饰装修桃管理工作；桂3制、与业主或克使用人签订腿装饰装修管曲理服务协议块，装饰装修乎的各种手续苹齐全；药4豆、每天巡查申业主或使用田人的装饰装界修的现场，闲及时发现、变劝告和制止犹违章违规行葵为；匙5某、对已造成规事实后果或川拒不改正的专违章行为，践应及时报告帮有关部门依般法处理；挨6召、小区内严誓禁违犯建设蒸部《住宅室渣内装饰装修道管理办法》闪第五、六、董七、八、九休条规定行为埋；特7帐、保持小区捉建筑物外观牲和小区景观森的原始风貌跪，无严重违决章行为。客四、对投标毁人和投标书库的要求筒1侄、投标人必镇须具有三级秆以上物业管喂理资质；云(吨含三级暂定芳企业铜)左拟派任的小抽区经理应具挡有建设部颁期发的《全国惹物业管理企拥业经理上岗裂证书》蕉2品、投标文件逗的组成：浊(1)项、投标函；律(2)凯、法定代表委人委托书；谨(3)艰、资格证明猪文件，包括怕营业执照、袄注册资金、槐资质证书、而奖励证书、屑法定代表人固身份证等的滥复印件；钢(4)暖、公司概况歪、公司业绩尾(谋需提供合同摧复印件码)翼；乱(5)拘、公司财务犯状况；刺(6)夕、物业管理挖方案抬(权要分别做整朗个小区的一俘般管理方案肌和一期的重画点管理方案市；炎)赵3扩、物业管理剪方案的主要楼内容：次(1)渴、拟采取的任管理方式，镜包括：管理草理念、管理督模式、机构妻设置、运作逐机制、激励货机制、工作邻流程、信息狭反馈渠道、猴控制方案等桶；段(2)员、计划达到什的管理目标删、管理内容反、管理标准珠、和应急处钥理方案；鹊(3)脏、管理人员众配备，包括蚂：管理处正烛、副经理的酱简历、各类壁人员数量、闹综合素质、判各岗位人员锡的配备、岗罗位证书以及篇培训的计划苗、方式和目兵标等；躲(4)杆、管理规章尺制度，包括容公众制度、撞单位内部岗阔位责任制、衡管理运作制仓度和考核奖斑惩制度等；俩(5)喘、管理工作篮必备的物资岭装备计划情论况，包括器白械、工具、股通讯、治安吊办公用品装想备装备、办贩公设备和办米公用品等颂(秒公办用房由腊开发商负责去装修颜)锣托管期满后富，物管公司鞋负责移交给普开发商列清或单，属业主尽共有。趋(6)挡、财务收支厅预算，包括封管理成本、根财务预算和斥收支平衡预拾算，提供物扑业管理收费亮的标准和测斜算依据，增者收节支的措纤施，财务管翼理制度等；市(7)绕、专项服务枝、特约服务乌、社区文化元等；浪(8)晋、档案的建算立和管理；放(9)陶、各项管理工指标的承诺预；搞(10)城、愿意承受粪的有关奖罚州。针五、招标书菠和现场答辩竖的评分标准爱评标总分为般100斩分，评标项票目及分值标四准为：析1扩、物业管理用方案蜻休守殿猛徒(3滥5凯分矛)烤(1)羽、管理服务环的整体思路富坟丹你狸5屠分味(2)搁、拟采取的混管理方式台两寸两英5抱分踩(3)支、计划达到商的管理目标括、管理内容啄、管理标准陕、和应急处娱理方案世5分愧(4)务、管理人员汉配备啦仙胃将等揪5锻分请(5)比、管理规章紫制度辨刷少蒜碎欢3组分墙(6)甚、管理工作五必备的物资顽装备计划情贫况拾殖重2候分絮(7)厌、财务收支胁预算窃蔑位扎姜忙2勿分钩(8)赶、专项服务玩、特约服务况、社区文化达漠烂2盯分线(9)松、档案的建岩立和管理眼涝脸土唐2技分递(10)风、各项管理那指标的承诺私未璃再乖2澡分暂(11)骡、愿意承受隙的有关奖罚日矩谱唤亦2殿分街2洲、报价顶嫁锐筛帅答臣独易(30偏分存)吹各报标单位曾每年总报价现的平均值乖还以省0.97右为评标标准笔。投标报价芳与评标标准慕相比每相差啄5%罪加或扣遵1岁分，不足岔5%筹以差入法计狗算，报价分泊物业服务费爱标准叹(眯分商业多层角住宅、小高冰层漂)亏支出、收入乡、补贴络

(峡不含办公用算品补贴窄)小3强、企业业绩之及信誉膜栋桑奖另皮脱(20汽分挪)漏(1)悄、经营业绩冠(设含托管面积居、托管物业得类型和盈利矮情况肠)3子分蒸秧讨(2)掠、服从主管棒部门管理情们况泽(纵含有无违约驼、服从情况福)善4赵分少(3)震、信誉坑1(等含省优、市形优跨)顶饶典衬腔5算分野疾信誉解2(哀含省、市、根县、街道、喘方明等党)垂局3雪分件(3)村、实绩考察惰反钓号决灶汪妻5雄分霜4毒、现场陈述馆答辩护人藏误闸和誓党(见15控分滥)坟(1)鸦、企业经理辉答辩护人近待牺圈正唤朴3泊分停(2)受、拟任都市超华城小区经窝理答辩委托赏书此(4严个星期右)可12日分蜓六、评标、暖决标遣1鸣、评标委员肾会由江苏中嘴发置业有限浩公司、金湖欧县物业管理对科、物业管折理专家共愈7三人组成，负若责评标决标秘工作；前2工、评标原则殃：遵循公平织、公正和诚牧实守信的原糊则，以综合茅因素评标，驼对各项逐项浴打分，综合己得分最高者恐为中标单位伟；停3崇、评标、决鹿标程序和方赢式：举行开拨标、评标、活决标会议，近当场宣布中火标人、候选躺人当(窑第一中标人但、第二中标至人慨)吗七、招标日汽程安排呀1筒、发布招标拼公告：原日期：塘2006卡年风3眨月择6吃日牧之前，在剑宿“勿扬子晚报林”“池淮安市房地葛产信息网耕”右上发布《都尽市华城物业唯管理招标公掩告》灵2凡、投标报名胖：铜日期：翠2006应年速3童月码6印日牌地点：江苏拖省淮安市金抗湖县园林路倾343弊号傍2乏楼脂联系人：钱踩晓明默梅杨凡扔旅泪：窝0517—靠69971区906狱99719丈1抚3恳、资格审查还：呆报名日期：肆截止秘2006爸年更3妙月摆6牢日健4里、发资格预修审合格通知默书：浪日期：山2006管年悼3桃月竭8士日碌5青、购买招标桐文件证(命每份孩300笋元价)千，勘察现场河、答疑：正日期：迷2006滋年化3睁月睡10淡日前偶地点：江苏腊省淮安市金紫湖县园林路羽343漂号霜2驴楼土联系人：钱巾晓明铲界杨凡桂：育0517—蔽69971扶906挺99719恐1观6佛、投送标书洲日期：牙2006丘年填3窑月否6再日察投标截止时毒间：迹2006泊年似3荷月恨25航日芦16:00依点愉地点：江苏轨省淮安市金赴湖县园林路米343秘号荣2世楼惹7考、盼3港月悟26睛日口上午，召开宋评审委员会凭预备会童8府、开标、评饿标、决标看日期：挖2006乱年肌3缓月在28绑日搁地点：江苏锻省淮安市金企湖县园林路愤343降号旬2肆楼若八、签订合融同诸1云、合同文本景采用建设部虾印发的《前蔽期物业服务鸟合同职(飞示范文本递)机》：夕2洒、投标人在赌30衫日内与招标先人签订物业底管理委托合袋同；筹3撑、招标文件慌中规定的管荣理目标、管撤理标准和要袜求、投标人沃答辩过程中樱的说明和承商诺将成为物固业管理委托忘合同的组成投部分，与物锐业管理委托蛾合同具有同黄等效力。蹦九、关于招贞标的有关说墓明乓1妙、投标人可躬经招标单位谎允许到项目副现场进行考乎察，考察现够场的费用由唇投标人自理吊，不论投标凤结果如何，浴投标人自行阅承担其投标够文件编制与距递交所涉及笑的一切费用芒。阿2模、投标单位预在获得招标孤文件丸5津日内，可以渣书面形式要敏求招标单位江对招标文件厕进行澄清，烂招标单位在吵收到要求澄筐清的问题竟2这日内作出书宋面答复。招疏标单位的答司复将同时送血给所有获得新招标文件的更投标单位。垃投标截止嘉5栗天前，招标勤单位可根据川需要，以书超面补充通知夸的方式修改合招标文件，丢补充通知与极招标文件同稿等有效。卵3搏、投标单位周在测算物业趟管理费用和抬报价时，须培参照江苏省怒及金湖地区意物业管理及鄙收费的政策稻规定，并充跃分考虑当地扩的实际情况府。并分别商榴铺、小高层燕、多层的收枝费标准。投渡标报价在合曲同执行期间牙相对固定不械变。今后如燥有管理项目圈的变化，单堵位价格再作吸增减。尽4约、小区的生松活垃圾和装扭修等建筑垃蜂圾清运按金狂湖县的有关闻规定执行，崖楼内公灯电谱费分摊到各凡相关用户交宴纳。贯5付、在原定投推标有效期满抬之前如果出挂现特殊情况装，招标单位隐可向中标人征提出延长有真效期的要求滩，双方具体忌协商。这种加要求和答复韵应以书面函多件的形式进要行。投标人匹，不得修改愤其投标文件反，但需要相直应地延长投晋标保证金的窜有效期。在应延长期内，糕关于投标保裙证金的退还裤与没收的规万定仍然适用逃。馋6祸、投标保证拐金，投标人挽须在投标截优止日前交投颂标保证金洋2骂万元，并和糕投标文件同脾时送交招标芦人。否则为姿不合格投标锐书。未中标穴投标人的投勿标保证金，眼将在开标结铜束后三日内文无息退还。碗中标人的投故标保证金，贸在签署合同酸时按要求提孔供履约风险萍抵押金他4幻万元后予以驴退还。腾7伐、有下列情饶况之一的，顽投标保证金理将不予退还帮：董(1)些、投标人在坚投标有效期迹限内，撤回逆投标文件的谦；翅(2)以、中标人未太能在规定期售限内签署合撤同协议书的司；须(3)远、中标人未妨能在规定期横限内提供符角合要求的履洞约风险抵押阶金的；教(4)满、投标人有钻不正当竞争堂行为的；卡(5)斥、对评标定陈标施加影响使，扰乱正常将开标秩序的慎。恰8尾、投标文件揉的递交：撒(1)睡、投标文件女正本一份和冒副本九份均磨应在标书封鸽面、标书内秘要求的位置裙应加盖投标撒人公章及法判定代表或授栋权代表人印川章，封面上昂正确注明版“贱正本院”抖或老“霞副本冬”鸭字样。投标筝人将投标文测件正本或副督本应分别封从装在两个文跟件袋内，文应件袋封口处忧应加盖投标恐人公章及法级定代表人或筑授权代理人险印章。音文件袋上应脚注明：支(a)宵检(拨投