“老年公寓”策划报告政府用

五星级老年颐养中心（顶级老年群体全方位生活解决方案）———夕阳工程、朝阳产业之可行性研究报告前言趟提起艳“来老年住宅产愈品盼”血，人们或许薯会直观地认陡为就是老年阵人集中居住象的老年公寓狸。事实上，惧“姑老年住宅产奇品盐”菜在国际上有示一个通行定努义，即是献“腿专供老人集瓦中居住的、控采用居家养嫂老、全方位词医疗保健与少社区服务相辛结合模式的辛住宅。与敬穴老院、福利好院不同，它猛不是社会福街利设施，而轿是由社会投连资并按市场泉化运作的商杠品住宅。在卷国内由于国妻内的保障体躺系及消费理想念的制约，姐老年住宅产稀品发展非常聚滞后。而夏随着家庭的主小型化，袍人口的老龄禾化，老年人格的居住生活室模式和居住浑问题越发成始为大家所关长心的问题。真随着国力及易民力的不断蔬提高，荣越来越多庆的老年人自摩身有条件或核在子女的帮填助下有条件杯过上更为完逐美的老年生森活。而整个耍房地产市场厦中老年住宅羡产品仍存在君供应不足或愧供应无效的广特点。在这简种情况下，训对老年住宅吉产品细分市汁场的研究就躲尤为重要。均。纯一、绳国外的绸老年居住模患式与国内现飘状之比较美国模式粗在美国，老闷年社区或公丑寓十分普遍早，它们分为短赢利性和非台赢利性两类存，前者大多烧为私人公司活所办，后者白主要由教会篇兴办，美国拜政府则给予龙部分津贴。舅在美国环境尊好、规模大浮的老年社区滤一般都坐落架于大城市的蚕郊外，大多酸为私人投资错并进行商业誉化运作，社帐区中包括各刮种专门为老为年人服务的陈配套设施，作形成老年产组业的发展基芳地。处美国老年住妄宅模式呈多申样化：住健康老年人检住宅：专供圾身体健康、央生活自理的划老年人居住厚，同时提供祸最简单的家语务服务。桃多户老年人糠住宅：由政模府出资建设紧的住宅，同凤时为老年人剥提供必要的穷家务与护理昨服务。揉有医疗设施剥的老年人住蛛宅：一种专坟供身体略为蛾衰弱的老年队人居住的住痒宅。新加坡模式蚊新加坡也是般一个人口老抄化较快的亚晌洲国家，目测前每14个斗人中，就有包1人是60限岁以上的老鼻人，199私8年3月，币新加坡建屋饱发展局开始屡推出了乐龄塞公寓（老年过公寓），5环5岁以上的龄新加坡公民权均可申请入逃住。这种乐橡龄公寓兴建棕在成熟的社翁区内，为高寨12层到1遍4层的板式矮高层，整幢糖楼只有乐龄暖单元，而没译有其他户型稿。乐龄公寓欢户型一般分描为35平方屋米和45平哄方米两种，丢为一位或两解位乐龄人（迹老年人）提号供生活空间膨，既舒适又盯容易整理。笋这种公寓已盛进行了全装掌修，老年人蔬只需把自己喉的行李搬入萝新居就能生许活，社会福早利团体在公夕寓内经营社背区服务站，族服务站内配蛙置了娱乐、伙健身、护理潮等配套设施纷，为老年人璃提供社交服复务，让老年光人保持着愉词快的生活方莲式。日本模式瓣日本也非常爹重视老年住坊宅建设。近始年来推行较克广的是新型湿的耍“夫银发住宅恋”衡。补“祝银发住宅坊”五每套面积约符40拣—薄60平方米盯，分一室户者和两室户两孔种。迁入的嘉条件是60弹岁以上的老拼年夫妇或单秩身老人。费医用按居住1挖6年计，签种约时一次付建清，如提前慧死亡，可按些年退还费用视。贼“店银发住宅访”叼的居室，都掩配有厨房和塔浴室，一切镇电器设备均津从安全考虑卵，房间还设料有生活节奏生传感器，如边屋内一定时车间没动静，厅生活节奏传青感器即可发爹报警，服务冶人员会及时按赶到，观察奥情况。考虑阶到老人和邻派居间的交流饭和健康管理刷，胆“叶银发住宅纱”繁的公共场所服配有健身器超、多用途大礼厅、温水游辽泳池、娱乐记室、食堂等情；在膳食方千面，食堂提者供营养菜单献，老人也可缎以自己做饭驱，在健康管伪理上，每晚死都有护士或爷助手值班，联医院每周一柴次派医生上响门服务，也视可由老人根慌据情况自行谜决定。区国内常见模玩式奥合居模式：狗老人与子女锋同住一套住折房。合居家宽庭模式的存瞎在有诸多因蜡素：如子女敏住房困难、城父母年迈有纵病、第三代登需要老人看薪护、传统家队庭观念的影艘响等。这种挪居住模式对螺社会、家庭识和老人有很飘多优越性，哥并仍将延续壮。但是，现畅代社会生活档的多样性、治代际之间的帅不同生活习次惯以及家庭确人际关系的厅错综复杂，歇都是影响这疏种家庭生活对模式存在的冤主要因素。盈独居模式：耽老人独立居较住。现代都绿市生活方式王的影响和城肝市住房的日篇趋宽松，越朴来越多的老术年夫妇开始樱选择和已婚权子女分居的通方式，纯老典人家庭不断交增加。这种雨家庭模式更精适应现代生窄活方式，相搂互间干扰少政，使家庭关腐系简单化，锡对有生活自遣理能力的老强年夫妇和承冻担社会家庭享双重压力的锦已婚子女都背比较理想。仇但是，当老医人年龄增大黄、自理能力拴减弱、子女扬忙碌少于探扬望时，老人涉的寂寞孤独巨和生活的不虑便就突出反绳映出来。荐毗邻模式：证与子女或亲瑞属相互独立乱且毗邻居住馋。这种模式乒介于前两种倾居住模式之制间，是城市间中普遍受到葡欢迎的居住旧模式。但是业，由于居住挎地点、居住今环境的限定姐，往往居住所双方必须有膀一方做出牺番牲和让步。迎为照顾子女丈上班、孩子禁上学，做出创牺牲的往往层是老人。蚕借助老年服闭务设施：缘老人选择适银宜的老年性浪服务设施安狠度晚年。这感在我国并不停普遍。在老上年福利设施悬养老的大多拘是孤老户或提生活不能自钱理而子女又单无力照顾的慎老人。因传理统的观念，到很多老年人翻宁愿自己生盟活不便也不基愿住进福利脂院。但随着鲜传统的养老跑责任向社会泽转化，为减召轻子女和家朋庭的负担，堤越来越多的恭老人走向老维年公寓或养恶老院，从而拖促进了城市余居住社区老捷年服务设施胶的迅速发展献。由于制度阶、管理以及且设计等方面议的因素，目倘前的老年设适施仍存在较壤多问题。透通过以上分翠析可以看出摘我国的老年云住宅服务产柱品与国外相评比有很大的刻差距，已有隐的产品与传航统理念、消倾费习惯与现忍实的有效需循求之间存在帜较大矛盾。勾对老人的服裤务只是满足铜于简单的端揭茶、送饭、缓洗衣，而无厨法从老年人姿的心理和生阳理需求的角屠度出发，提稍供人性化的蛋全方位专业宝服务。露在社会保障春机制还并不辛完善的情况纺下要在全社毛会范围开发逐老年住宅服布务产品的条思件还不成熟倦。我们认为贞我国老龄产碗业的前景谦还是比较乐狐观的，尤其训是高端老龄催产业消费市草场。随着近题３０年改革匹开发给民众痰积累的巨大垒财富，许多滥成功人士也剖慢慢步入老海年，另外再咽加中国传统户孝道根深蒂溉固的影响，院愿意为父母对花大钱颐养伏天年的中产肉以上阶层不两在少数，高玉端老龄产业馒消费市场存扯在巨大商机岭。而在所有债的消费品中给，适宜的老育年人居住、馆生活的老年秀住宅产品则甜首要考虑的化最核心问题捡。此发挥我们的遮专业所长，稼我们所瞄准研的是最高端摊的老年居住池产品消费市殿场，通过市刘场细分锁定坚这部分小众贿高端群体，昏提供五星级姻老年全套生货活解决方案钱。导杭州叨地区释包括长三角秃等经济发达够地区（以司杭州市区垫为例）等老辆年人口及老帖年住宅产品竹市场分析币1、球杭州市区老剃龄化的现状令及发展趋势东目前浙江省补老年人口为忠640万，忧是全国第二棍个进入老龄淋化社会的省晚份。而杭州肌市人口老龄碎化现象更为松明显，截至克2004年酷底，杭州市构老年人60职岁以上人口衣数为92法.螺57万红，戏占全市人口累14.2扶%。转2005离年末枕全闭市60岁以灾上的老年人竞口已达10抓3.47万奸人，其中6淹5岁以上占践四分之三靠。快2002淹-2004住年老年人口召数量(万人胁)老年人撒口比重（%灰）及老少比络（%）捕

哪笑60岁以上迈/床占全市人口曲/老少比拜65岁以上禾/占全市人秘口趣2002年事89.83粉/14.1紫%/历98.80朴%风68.67钩/陶10.78翅%吐2003年诸90.52井/14.1络%/太101.5农%轮69.68忠/10.扣9%视2004年斤跑92.57竹/14.2据%/父106.6旁%强70.63耀/10.戴9%驰２００５年万１０３.４恒７津７５杨老年人口增丽加对社会物僚质和精神文坝化生活提出么了更高的要投求。随着人李口老龄化进所程不断加快振，老年人口军数量进一步似增加，必然著要求社会提探供与之相适龟应的堤居住、饭消费、服务巡、运动、保撒健、休闲、拜旅游和安全废保障等公共帮环境，也要劣求社会形成暖善待老人、答使之安享晚秃年捉的和谐氛围烦。这对整个狂社会的消费奋结构、劳动凝力触相关就业胖、社会保障漠以及社会道狮德水准等都区面临巨大变跪化和挑战。威同时庞大的猎老年人口消圾费群体的消刺费需求，也遍必将促进与蔽老年人消费裂相关产业的冬发展，促进倒包括老年医为院、敬老院马、老年公寓滤、老年专用犯系列产品劝等专领域颠行业的发展嫂。枕2、忽市场需求分极析厦由於中國特惯殊的國情—恋—快速發展征的人口老齡爆化和“四二充一”的家庭泻結構(即一贵對夫婦，要机照顧四個老断人，還有一萄個獨生子女渴)必將使老物人的生活照殖料成為一個滨普遍的社會蜡問題。老熟人對社會化岸的服務需求腥偏高，不是步子女不願照马顧老人，而熊是很有可能绑沒有能力親华自照顧老人感。尤其是岂杭州、口上海、北京欢這樣的大城缠市，較早進脊入老齡化社催會，上述問什題已經開始绕顯露出來。姓在这样的形毛势下，要缓德解人口老龄泻化带来的冲辆击，并提高码老年人的晚运年生活质量腊，弹在政府的礼大力汗支持下，倡阁导老年人积亦极的居住生魂活拾观虾、发展老年料人周边把产品赌无疑会有较践大的市场潜拼力，对吧整个社也然具有符十分爪积极的现实叶意义。帝中国课经济发达地些区爹老龄化速度米惊人的现状征，养老模式挣的相对滞后有性和局限性尚，迫使全社阳会共同来关乔注和研究这锄个课题逆。钞我们在研究竹中发现，杭猾州现有的养敞老模式与国组际上成熟模胜式相比明显曲滞后，像居斩家养老出现彩的空巢现象办，很多老人串觉得孤独，双引发了一系钞列不安全的鹿因素燃；坦而像养老院桂等机构养老商，方式则过伪于单调，因爹为现在很多呢60周岁以驴上的老人仍雪旧需要交流型、学习等，饭希望自己能旋发挥余热哥，融入社会模，才是他们蛋所向往的晚毁年生活释。荒目前杭州澡的養老機構炉類型大致分烟為三類：福奖利性質的養笔老院、政府洲和社會合辦族的敬老院以狗及民營養老踢院。和近年来杭州站的乱养老机构已属从单一的福沙利院，发展虾到生活设施难完善的老年虑公寓等多种如模式，养老踏机构呈细分启化趋势。政顺府開辦的養梳老院適合一托些經濟不太着寬裕、需要早政府幫助的遣老人。在那灵裏，通常三能位老人共住船一間房間，设但是價格低经廉。值在这矛众多舍養老機構谢还是以此此類福利性篇質的養老院熟居多菌，３００多穿家机构床位比全部爆满女。纤而将备富裕老人定塑為目標人群贯的高端老年张住宅产品及畅服务机构济市场存在很污大空白点芦。举不少文化层乞次高、有相惩对丰厚的养渣老猴资金的老人袄对养老机构租提出了更高响的要求，他忍们需要更高旦层次的养老揭产品及服务泻。任在维长三角等经恢济发达地区黄，吊的確存在部部分有經濟實义力的老人或楚其子女願意装支付高昂養粘老費用的老艘年群體边存在。若”内3、穴高端老年住狐宅产品机会匙点物夕阳红牲，核是人们对美族好晚年生活疤的寓意。胜老年群体尤肚其是高端老休年群体快对衣、食、屈住、行、医丑疗和娱乐等幕，都有着独厘特的需求。初而目前裳杭州地区西老年跑住宅产品仆普遍存在宝档次遍不高榴、服务体系屈滞后剪的问题罗。吃现有的老年扩公寓多为政蔬府投资，三由睛房地产开发挪商务共同参与咳开发、营运膝的详很少。芬在纯福利的倘政府贴批补型老年住络宅产品并不令能完全班这唇各个层次父老年犁居住服务需敏求的情况下仗，如何借助翁“住市场维外力+政府漂福利扶持苹”丽更好地来打末造这赠造福利事业蒸、创造更多济社会效益，怠是我们迫在容眉睫需要解汽决的问明。情多年的房地朴产市场已证完明默，杭州的房领地产产品咽消费夹的辐射范围税通常可扩大漂到浙江全省柿及更大范围确。艘同样杭州地牲区的粮老年住宅产孕品也是一样取，斤合适区位的石产品开发其锄需求剂外延并不仅丰仅局限于杭同州本地星，这就为我赏们在杭州地险区开发相关去产品提供了宾一个很好的价契机。搏机会点一底：老年住宅浮产品市场总祝体需求巨大宝，并且不断陆壮大但，敲能满足较高救层次电老年住宅产维品需求的六产品提供商回很少。咬机会点二：避高端老年住屑宅产品消费凡能力已具备卡一定规模，蜘在杭州等富趟裕地区已喂具备先行条丛件副，忧而且卧其消费辐射脚范围很大膀。波机会点锦三央：书按一定标准百模式成功后衬（类似奥体东住宅产品）套可在较大范搬围连锁复制郊推广，规模垄大了，就能翼形成一条从反打造厕老年人居住雹产品、到带净动相关培训垄就业机会、追相关专业产恐品研发制造枣、代理销售决的系统产业无。孙三、我们提亩供产品的市帮场区隔与特迈质乘目前市场上晌出现了几类漠市场化操作特的老年住宅路产品，经分悟析研究我们絮认为尚以上各种模撒式或许是市梳场前沿者对些如何打造老君年房地产商识品、探究老采年房地产消办费的一种尝药试，也可能丹是因为房地则产项目体量额过大、区域布消化能力有老限而不得不两去打造这样某的一种营销梨主题，而并注非是原创性惯的去设计打篮造这样满足芽极端细分高喉端市场的产坡品。谊考虑到中国杀传统居住观申念的影响，舰我们的目标隙客户主要筋针对三类老遗人：收入高歇思想也比较担开化的老人征、儿女均不挪在国内的老命人俗（儿算、来中国工成作或学习的裙外籍人士的历父母。释我们所脂推广的是一夕种全新的退澡休生活规划挪，居住只是工实现规划的览一个载体，俱提倡的是以聪服务为核心狼，为退休人真士提供更全穷面的配套服知务和更完善旁的管理体系致，让他们在习退休后更能努体会一种全即新的、积极群向上的生活仆模式。偶居住模式：符根据老人不下同的情况可已采取分套独宜居，同套合蓝居模式相结比合的居住模屡式。辞具体经营模拌式深：锁针对以上细版分市场，我趋们根据目前阶及目前长三桂角大城市经董济发展和老岔年市场消费紧观，提出前意瞻性的老年违住宅产品运屡行模式：仓都市五星级佛老年群体全因套生活解决座方案渴（居住环境胁、交往群体颤、医疗呵护立、专用消费牌品、精神文植化全套解决衬方案）洞旨在打造耗“计市场最高端宿金字塔尖（弄小众群体）建的五星级多慨功能老年别么墅生活小区泄或者老年大喜学城（居住辨、生活、学灰习一体化）董。典考虑到有的赶老人睡觉就使认自己那张侮床，有的老倾人要练书画隐必须是自己组用惯的那张及桌子，我们复甚至苹允许老人把瓶平时用的家滨具、生活用辣品带来。核老人可以把糊喜欢的家具肉搬进养老院崖，在专业剧享场里观看自气己喜欢的节诊目，并得到育医护人员的锯悉心看护…化…这是甘我们所设计袄的颐养中心妈诸多特色之凝缩影讯。桐2、晋五星级方颐养中心行具有以下核妻心特点封五星级老年滴住宅产品经馆营模式：格以长期租赁册为主，通过骂类似分时度经假、全国连叙锁交换复合醉模式实现投切资人使用权免利益的最大获化。坟转让使用权绣的方式出售帝公寓只供老世人自身居住鸽，中途不得礼转让阻、出租、出钞售，老人寿财终必须退房介，退房时根钉据使用年限孔返回房款，再收取一定的六高级会员费美（享受易地尝交换渡假生梳活权利）并凶按月收取租档金及服务费亚出售后按年策期及一定比藏例回购等吊五星级历颐养中心该的租赁对象撒60岁以上献身体健康的蓬具有穴相当叛经济条件的丝高端老年群垮体瓦，宴入住老年人蕉可根据身体挽状况选择赢自理型、欣基本积陪护型胶不同服务等贤级伶五星级违颐养中心蚀的选址搞和规模胜中心佣选址：既随着居民生眠活水平的提尽高，老年人乞对居住的要煎求更加讲究冻。他们年轻法时由于竞争味环境和迫于膊生计，终年趋奔波于城市坛中间，渴望秧回到自然却踩又无法自主仁，退休后如邻释重负，轻设松了，无牵话挂了，迫切撒需要回归自挨然，与山水贿园林亲密接昼触，过着绒“脱桃花源撕”叶式的田园生垄活，颐养天重年。项目以陶老年人住宅百为主，集休它闲、娱乐、已度假、会务湿为一体。根敲据老年人的搜生理和心理辽需求，我们叔分析认为：金作为老年人糕的养身、养哗心、养性、析养情的地方把应满足以下嚷几个方面的扮要求：领交通便捷霸（与市中心勉一小时车程灿范围内）拣环境优美筛（具在较好左的自然条件叮，如靠近水兴系、大型绿络地、主题公济园等）隆地块，中间倒或周边应该按具有山地、悔丘陵、水域洞等。良好的身生态环境能绍使老年人心狭情舒畅，更草加符合健康兴养生要求。抓区域内有较坐高起点的规董划及较为完冲善的生活配困套设施的近射郊卫星城镇拼土地面积逗：地块面积甲在殃３００－５询００帮亩穷为宜，较大外的社区规模沈可利用大体个量的优势摊朴薄产品相对惧较高的建设丙及配套设备革设施成本。肚五星级更颐养中心撑的适宜建筑交形态品住宅产品建输筑形态殿：独立、双亡拼、联排别能墅（每套别邪墅知分上下两层咬，于可设有四间偏标准房，共师享套内客厅鸟、厨房、花耍园、露台）疤为主，辅以伏可单独成户烛的公寓，以炉满足不同层饶次的目标客岩户。允别墅内设有极单人房、双需人房和多人撤房等多种房禽型，房间内佣空调、电视容机、应急呼宅叫系统等生挖活用品一应界俱全，。装迹潢考究的底口层大厅可供挤老人自由活咏动，接待访迹客厨。叠）淹五星级般颐养中心丘的专业服务爽会所果为了确保居件住环境的安庭静，具有五柴星级装修硬多件及专业性脏的服务标准缝的专业会所窝应与别墅居浇住区分离集牺中设置，堡会所功能包肢括：峰夕阳红养生源会馆蛇音乐、画廊窜、咖吧三味尝书屋逆传统茶道品扮茗馆叼书画创作及家棋牌交流馆凯花房培育室鄙及工作坊惑钓鱼台、遛岁鸟园山老年BOS栋S堂交流馆称室内外运动地健身场秃医疗保健专刃家工作站介其它生活配役套设施等揭针对老年人竟最为关注的薄健康养生我活们特别提供垮夕阳红养生旧会馆（太极榜、养生气功吵、瞧温水游泳、丹理疗推拿、目专业食谱指攀导建议等）亮以及（建立弟由特级医学阻专佣家六教授组成的余巡回服务体惜系，定期接倍受咨询、检粪查及诊疗）驻。捧地块能达到算上述标准旅面积勤的话，即可续将医疗保健津专家工作站斥升级为柏集专业化及拖特色化的具蛮有相当规模粉的扯老年特需医扣疗保健中心灿，除对社区问及连时锁社区老人顶提供服务外糕，同时对外朽接待高端老寒年体检医疗观服务，并可扁提供试住服锹务，同时也湾可弥补专业敌化医疗体系拢中高端老人纠专立医院较晴少的空缺。循五星级售颐养中心城的服务人员婶服务人员：板定：位为具抓有护士、营浮养师执业资细格并经过专盾业化培训的水知识全面的案“叶老年护伴怜”够行政管理人冬员：具有酒感店管理水准桑的行政管理田人员劫各类专业服踏务人员，指狸导老人培养打及发展各自渠专长、爱好纹五星级宗颐养中心吐的衍生服务傻产品恭专业化产品辅服务勒通过国际化葵的日用消费团品供应渠道恭提供高端的盯（蚕提供针对老劲年人特质专动业生产制作绳的食品、日赖用品、保健籍品许、生态绿色密农产品架）垒如可提供根勇