2012年1月13日牡丹新城发展战略思路

本项目发展思路是建立在****房地产开发有限责任公司对彭州****的初步沟通、该地块地实地调研和对项目的基本理解之上完成的。本项目发展思路着重于界定项目课题，提出****解决问题的思路和方法，并就有关策划事宜提出初步建议，以供双方进一步沟通与探讨。本案中对彭州市场作出初步的研究，及结论仅作为****公司对项目地块的初步预判，相关建议并非最终建议，还有待于进一步修正和确认，仅为展示作业功能，供彭州政府参考，不作为最终结论。本项目发展思路、以及签署的任何文件，包括协议、备忘录、项目项目发展思路等，为****和彭州****的**文件。有关本项目地块发展思路的任何疑问，请与****联系：由于时间的特殊性和紧迫性，我公司在对彭州房地产市场初步调研的基础上，结合我公司多年的行业经验，对彭州房地产市场、项目区域发展态势、项目发展思路、项目定位、推广策略、招商及销售策略等作出初步的理解和预判，意在展示我公司的项目运作思路，待双方达成深度合作后，我公司将对项目进行深度的市场调研和需求调研，对项目方案进行深度优化、细化，促使项目可操作性，实现项目社会价值。呈：彭州****自：****房地产开发有限责任公司内容:彭州·牡丹新城发展战略思路时间:2012年1月13日发展思路结构发展趋势研究典型案例研究客户群研究项目整体定位技术思路项目整体定位物业发展建议地块价值属性物业组合经济测算报告回顾关于拆迁发展思路结构发展趋势研究典型案例研究客户群研究项目整体定位技术思路项目整体定位物业发展建议地块价值属性物业组合经济测算报告回顾关于拆迁发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性彭州销售楼盘信息统计楼盘名称占地面积（亩）产品形态户型面积（㎡）主力户型（㎡）彭州东顺苑17.37高层55-112㎡70—100嘉仁七里香溪70高层、独栋、双拼、商铺商铺：90—100；别墅320\350高层80—90；别墅320—350置信逸景苑354多层、小高层、联排、商铺商铺：40—300；小高层30—130；联排320\360；多层80—190商铺120；别墅326\356中节能新时代广场89高层、商铺60-11990—100云锦华府14高层40-16070—90财信上河新界47.95高层56-14070—100彭州紫光兴城90.49多层、小高层、高层80-12090宝阁丽公馆20.51高层63-8868发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性当前彭州在售楼盘产品线较为丰富，多层、小高层、高层、别墅洋房均有推售，但从产品形态看，均为商住综合；然而从供应体量、配比来看，高层电梯在逐步增多。低层是机会点；区域内主流面积偏中等面积，大户型是机会点；各项目户型配比较为均衡，偏重85平米区间，小户型配比需要结合市场需求供应；区域户型特征多为可变空间，所以可变空间是此区域的销售亮点。发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性3室2厅1卫面积87.87平米2室2厅1卫1厨63.87㎡2室2厅2卫1厨75.00㎡北欧建筑环湖商业街开盘两天销售800套现代简欧建筑新古典主义建筑11万平米“BLOCK一站式”街区商业与15万平米节能科技住宅；发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性3室2厅1卫1厨84.28㎡2室2厅1卫1厨88.00㎡2室2厅1卫1厨86.90㎡西班牙建筑风格古典+现代的ART-DECO风格建筑配套有羽毛球场、高尔夫推杆场、儿童乐园、社区医疗等ARTDECO风格建筑9层精品酒店一幢27层写字楼一幢27层的公寓电梯发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性彭州房地产市场处于快速成长期，市场产品淘汰速度非常快，项目差距与价格差异呈明显正比。逐渐步入经济实用型产品时代随房价上升，户型面积趋小化现象明显，紧凑实用型户型成为旺销产品，滞销产品面积基本在120平米以上，市场正步入实用型户型时代。新工艺与科技产品初被运用部分楼盘采用中空玻璃与墙体隔热层等节能新工艺，现代科技产品正逐渐运用，但同层排水、新风系统、中水回收、地源热泵、直饮水等健康概念产品暂未出现。高层框架、框剪结构成主流电梯住宅成为市场主流产品，在售产品中多层房源减少，且售价已明显高于电梯物业，多层建筑采用现浇结构，个别多层采用框架结构（丹郡），小高层、高层以框架、框剪结构，房屋的建筑质量和抗震性已成为震后购房决策的重要因素。营销方式单一，推盘策略、价格策略等未成体系提前收取2-10万元排号费，购房给予不同程度的优惠成为主要蓄客方式；建筑风格和物管在售楼盘交房标准绝大部分均为清水房，建筑风格为欧式和现代简约为主，户型创新较少，景观设计处于较低水平，物管绝大不多数处于三级物管水平，收费在0.8-1.2元/平方米之间。有赠送面积的户型深受欢迎，均价3000的价格也有较大的吸引力，故彭州当地客群接受度强。发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性彭州市核心商业区是以城市东、南、西、北大街的交汇处为中心的商业圈，其辐射半径大约为800—1000米，主要包括延秀街、龙兴街、桂花街、小北街、西北市街、里仁街、北大街及金彭中、西的部分地区。该区域也是彭州市传统的主要商业区域，商业发展比较成熟，并形成了一定规模。在核心商业区内各种商业业态具有较强的综合性，商业配套也较为齐全。未来以置信丹郡为核心的新城商业中心成为主流，15000平方米沃尔玛的签约，五星级影院的筹建成为代表，周边商铺热销。在传统核心商业区稳步发展的同时，近几年彭州市正在兴起一个新兴的商业带，即由彭州市客运中心、西华大学、强生商业城形成的天府大道商业带。该商业带地处开发区内，周边配套环境较好，道路宽敞，车流量和人流量均很大，但目前周边的商业还没有来得及跟上，特别是客运中心的商业气氛不浓，周边没有形成一个大型的商业物业，而主要以小型干杂店、小百货居多，并且也没有形成规模。目前的核心区：三大轴线界定牡丹新城现阶段核心发展区，政府行政办公、置信丹郡商业商务城市综合体逐渐形成。未来延展区：城市扩容、政务新中心牡丹新城未来发展扩充区域，担负新城未来城市扩张与石化基地的商务需求。两轴：金彭大道+牡丹北路以现有的金彭大道，综合待建项目，打造成为牡丹新城的主要商业配套区。以现有商业氛围为载体，形成特色消费的聚集区。牡丹核心区规划：新政务、新老结合新的政务中心为该商圈提供投资预期。现实成型的楼盘为该商圈提供人口基数。新老城结合部，加上金彭大道连接，为该案提供较大的人流支撑。成为老城区自然扩张的首选区域。目前规划要点：规划执行的落地其具体体现在对本地块的规划性控制上。同时对本地块开发时间进行敦促。规划目标牡丹新城商业新中心+石化基地配套中心+区域商业连接带通过商业配套的兴起以及区域外拓，可促成整个牡丹新城的扩容。涵括政府第二办公区与政府机构行政区。连接40亩市政公园，达成市民积聚效应。形成城市核心区域商业配套的中心。发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性未来延展区目前核心区发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性从彭州目前商业的发展角度和客群投资消费的观念来看，商铺的热销注定了城市经济发展和社区生活配套的完善。城市的成熟化和进程化也将进一步提升。天一广场租金水平约在80-120元/m2之间，为三层的商铺，主要经营服装、箱包、饰品及鞋类。国贸商业城强生商业城是彭州市的一个新型商业城，位于彭州市唯一高校——西华大学（彭州成都师专）大门正对面，南大街与天府中路的交汇处，整个商业广场建筑面积5000多平方米，2003年开始进行招商，租金水平大约在30——80元/m2之间。宗旨是打造高校核心经济圈，并满足周边居民的日常生活需求。泰和中心商城泰和中心商城位于里仁街与政府街、金融街之间。该商城占地约30亩，为3至5层的集中商业区，有少量住宅。餐饮、服装为主，租金水平大约在80——120元/m2之间。发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性彭州缺乏写字楼项目，商铺主要以底商为主，老城区商铺底商平均价格在2万-2.5万左右，二楼价格在0.8-1.2万左右，因为老城区商业旺盛，但受商业规划和土地限制，多为二手店铺，彭州的商业中心2010年开始明显向牡丹新城，特别是以置信丹郡18万方商业为核心的新城副商业中心转移，新城区社区底商均价已接近3万，大铺面和靠近沃尔玛的中小店铺尤为抢手。07年房地产调控的重大政策，在此之后大约15个月左右即08年末，开发商的资金最紧张（账面上货币资金最少）。而这次，如果以今年4月份的调控为起点，那么后推15个月，房地产开发商资金最紧张的时间可能会出现在明年7月份左右，而根据上次调控房价跟开发商资金面的关系，房价到达低谷是开发商资金最紧张的4-5个月左右，所以据此推测，房价到达低谷是2011年11月份左右。发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性成都房地产市场运行周期大概在12-15年之间;市场给我们的启示和指导企业经营决策的核心思想：长期看好，近期谨慎；为迎接下一轮市场复苏和高速发展机遇，要先保存自己、积蓄力量，提前布局。在企业发展战略决策上的运用:在2009-2011年弱市中采取保守策略，灵活开发低风险项目积蓄力量；在2011-2012年转折期作好土地储备、人才储备和资金储备，提前布局；在2015年之后的新一轮快速发展期采取快速攻势策略，积极拓展和开发。走势一、2007年第四季度的调整，既是房地产市场自身调整的需要，也是宏观经济、外部环境加剧恶化的结果，短期内难以好转；目前整个房地产市场仍处于下降通道当中，2009年市场即使有所好转也只是阶段性触底的中继反弹，2010年将面临方向性抉择。走势二、成都楼市今后的发展路径可能是：2009年阶段性超跌反弹――2010年回落盘整2011-2012年探底复苏――2013-2015年缓慢复苏――2015-2020年将迎来新一轮快速发展期。

发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性近期最严厉的调控政策，市场调整压力巨大项目地块开发受限项目周边配套较差，尚未完善。

同期产品竞争愈发激烈，对开发商的产品和户型设计要求提高紧跟区域规划，以规划区域中地方政府的相关政策优惠来化解宏观调控；树立淡市思维，加强淡市营销力度，缩短产品的成交周期，建立良好优质的现金流，将企业的经营风险降至最低；调整产品结构，定位和设计上进行创新、提高建筑质量，增强产品竞争能力，注重户型需求空白点，并进行户型创新，增大商用物业的比重；在售项目：充分分析客户，挖掘项目价值，加快项目推售节奏，迅速回收现金流；顺应中国房地产市场整体梯次转移的发展趋势，加快对二、三、四线城市（尤其是三、四线城市）的进驻，优选潜力城市；转变经营模式，促使企业向高周转、低利润率、大众化定位的发展模式转变；发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性本案在牡丹新城板块起到城市链接带作用，而目前牡丹新城板块的拟开发项目规划不统一，区域价值尚未体现，未来发展价值模糊。本地块周边生活圈混杂，低端物业较多，力求从现有市场上得到启示是定位的关键。矛盾和冲突——现状与目标之间存在着的矛盾或冲突对本项目的启示本项目可通过高品质社区的营造和产品的创新来引导这批客户消费。对本项目有利因1.彭州现有项目档次较低，同质化情况严重，本项目可通过塑造城市形象、地块文化、建筑风格、户型、园林、配套等方面的创新塑造产品品质，突破区域价值。2.彭州现有项目销售情况较为稳定，但未来推售量多，竞争虽然非常激烈，但市场价值已经形成。Strength优势分析项目位于彭州核心生活发展圈，市场认知度较高；项目辐射老城区、工业园、且在新城区内，成都西部发展核心生活圈，客户吸附力较强；项目周边道路条件良好，市场关注度极高。Weakness劣势分析项目规模较大，有较大的开发难度；周边高端、中端、低端物业混杂，本案突围的可行性有一定的难度；项目开发商业需有较强的针对性，商业运营需要一定的措施;Opportunity机会分析

项目对区域内有较强地缘情节的老居民具有较大吸引力，同时，区域内品质住宅的开发已经成熟，该区域市场已得到认同；城市的发展，未来轨道交通的建设，城市距离感的缩短，增强客户至外围圈层购房的购买信心；

Threat威胁分析区域内未来可开发土地较多，市场在一定时期下存在激烈竞争；

由于政策调控，消费市场受到一定的限制，投资信心渐已低落；

板块区域内大盘较多且已成型将分流本案客户。大成都其他板块建设将分流客户，且乙烯工业建设将影响本地块走向高端定位；抓住地块规模优势，充分挖掘老城区及工业园区、城市职业群等产业客户，利用良好的展示面进行形象定位；营销过程中注重推售策略及氛围营造；在竞争中树立自身独特的核心优势，注重产品的打造。发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性城市价值定义转化区域边缘化创造持续卖点取得市场对区域项目的认可，面对的是区域间的竞争和本区域内项目间的竞争。因此，站在城市价值角度，基于区域发展趋势、面向未来的定义区域价值是使项目在区域内产生影响力，吸引市场关注的必要手段。区域大盘的价值必须人文化，人文能够产生更高附加值和归属感，大盘持续的卖点始终是综合素质和人文价值。区域的大盘必须要给消费者重新定义一种生活方式，演示并传递未来生活场景。区域大盘要弱化客户的功能诉求，建立自身的评价体系和价值标杆。发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性整体定位国家重点工业经济城成都北部的生态旅游城

强烈的“城市化”时尚生活，具备城市化精神配套，又拥有高尚的生活生态区第1价值层级：区域印象

第2价值层级：区域发展

第3价值层级：生活理念周边规划有物流中心、写字楼、公寓、超市、医院、小学、星级酒店、餐饮等，城市化生活配套相对成熟，必将成为居住新中心良好的经济环境，闲暇的生活枢纽享有生态山水的同时享有城市化的时尚文化成都人骨子里的闲散自得

客户置业倾向——自然休闲与城市化的便捷配套兼顾价值体现评价城市化进程加快，唯有此处是闲逸的花园城客户置业倾向—谁说工作就不能享受生活发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性整体定位生态工业主义

国际影视文化城形象定位强势定义区域价值强调新的游戏规则打造全新生活方式强调新的评估标准——时尚文化的、国际人文的、自然生态的影视城客户定位抢占主流客户强调区域发展价值——中短期区域化为主流，中长期辐射区域为主流发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性公建部分细节部分整体外立面简洁的处理手法、材质的选择和色彩注重体现尊贵感。小区的主入口强调标志性：广场、标志物（雕塑、喷水池）楼栋公共大厅强调空间感和材质的选择园林的整体规划有鲜明个性的主题，小品细部讲究。观光电梯（费用较高，放在展示性好、景观好的地方）弧型窗、落地窗水管的处理空调位处理：外墙百页外墙夜间艺术照明屋顶设备及电梯机房美观处理“高端享受”的价值形成点——对本项目启示建筑立面：一气呵成的立面线条，整洁大气，同时应用立面材质的选择，充分表达建筑个性品质，打造项目整体形象，给视觉强烈冲击感。石材或面砖贴面以简捷、明快、挺拔高层建筑与外观形象造成视觉冲击和品质享受发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性运用绿化将翠庭路打造成开放式景观大道，衔接项目两地块，提升楼盘价值；充分利用坡度制造下沉、台地落差来打造立体园林，同时通过灌木、乔木做立体绿化，丰富社区空间感;用花、草、树、木、石、水等设置休憩广场、道路、亭廊，运用小品点缀提升档次，营造新生活体验；同时在园林中增设游乐场所，提高可参与性;引入人民渠活水，形成牡丹形状发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性经济测算物业发展建议产品细化物业组合人民渠整体规划概念构思原则：引入水系解决资源分布不均的问题，通过水系形成的组团自然分隔主水系的打造：引入地块形成组团水系；整体水系形成牡丹花体现项目的城市文化；水系在整个项目影视文化广场内形成大的水景。主景观节点：多元化，自然化水系在整个项目影视文化广场内形成大的水景。核心展示区：现地块现人民渠水系概念图水系概念图水系概念图水系概念图产品定位高层\退台洋房\LOFT复式公寓水岸长廊\MALL中心\影视休闲广场\写字楼小高层+低密度物业纯高层（小高层）社区小高层+多层混合社区规模较大的社区需要拓宽产品线以满足客户多元，纯高层（小高层）社区目前在大盘中非常少见；由于市场溢价空间的提升，多层产品获取溢价的能力不如低密度，面积实现的能力不如高层，在目前城市建设日趋紧张的城市不再流行；目前市场上容积率较高的大盘普遍采用的做法是高层（小高层）＋低密度物业。内销外销带动对区域品质的颠覆绝对冲击力的产品强烈的时尚休闲氛围新生活的释然，对原有居住的替代高层退台洋房LOFT复式公寓高层产品现金流容积率实现外销主导总量的绝大多数高层是目前市场供应主流，市场实现难度不大，关键是实现高层产品的价值提升。发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性层层退台，一层带地上花园，上层以下层退出屋顶为花园，顶层为复式；保证每户都有花园，建筑形态与景观体系相映成趣。产品介绍市场创新产品；丰富社区产品形态，提升社区品质感。功能定位定量分析退台洋房范围适量——作为一种较高舒适度而总价相对较低的低密度产品，具有的较强竞争力，深受客户欢迎。发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性LOFT复式超越150%使用率，敏锐市场先导产品，获取市场口碑价值，获得免费推广的尖兵40－70平米精装（清水）小户型公寓；演绎度假氛围；核心商业、办公节点附近，将项目的休闲办公娱乐氛围演绎到极致产品介绍差异化产品品质标竿功能定位少量——产品深受中青客户群欢迎，建议在项目前期适量介入，高单价低总价形成项目高品质，收纳部分客户，形成市场口碑，为后续口碑宣传做铺垫；定量分析LOFT公寓范围发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性以12－22层高层为主体，立面明快、热烈；内部园林精细、外部景观支撑；是成都中产选择的主流产品产品介绍现金流容积率实现功能定位大量——在外部景观、内部园林和价值标杆共同支撑下的市场主流产品承担项目盈利的主体定量分析高层范围发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性老城区新城区带动生活品质革命绝对生活文化的集散地强烈的时尚休闲氛围时尚文化的诠释，生活与世界文明的纽带写字楼水岸长廊MALL中心高层产品现金流容积率实现外销主导总量的绝大多数影视休闲广场发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性临人民渠为主体，2层为主导，立面厚重、富有细节文化气息；摒弃单一的街道空间形态，充分体现街区的趣味性，令人愉悦的空间尺度；是人们消费观念的主流领地产品介绍休憩集散地丰富的商业氛围功能定位少量——追求闲散自然生活享受，水岸生活塑造；引动城市休闲生活，衔接老城区与石化新城文化。定量分析水岸长廊公寓范围发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性紧邻MALL中心和写字楼，地面变化多样，配备功能性转化和高科技文化娱乐建设；打破广场一眼望穿的格局，采用雕塑和节点造景步步延伸，产生强烈的情趣感；是文化交流、休憩闲暇、城市文化展示的核心；产品介绍生活引导者，城市名片，文化展示汇集世界各地艺术及科技衔接牡丹新城、老城区、石化新城功能定位少量——唯一性，独特性；在项目前期介入，建立城市和项目名片，引领影视休闲体验生活的开始。定量分析国际顶级水幕电影院影视广场范围发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性采用骑楼，6-8层，MALL以上可为公寓或写字楼，电梯采用观光性，立面采用大跨越幅度形成整体建设壮观厚重；生活地标，紧邻影视广场；城市消费的向往地。产品介绍综合购物、文化、休憩、娱乐、美食、影视等。现代快捷生活的诠释，衔接老城区、牡丹新城、石化新城。功能定位少量——复合业态，重点品牌引入；城市消费心脏，都市消费的替代，时尚生活的核心。定量分析MLL中心范围发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性18—26层，强烈的现代艺术质感；艺术造型，城市地标；完善的服务设施产品介绍办公、商务一体化，与MALL相连接；多功能设施配套功能定位少量——前期招商，单层阻隔，实现大型办公自由分割；工业城市的办公理想之地。定量分析写字楼范围发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性彭州在2010年客户来访量呈现迅猛上升趋势，与周边的发展和地铁的开通有一定的关系;目前来电和来访量呈同步变化，因政策和市场感知力决定来访量。传播途径还是口碑传播最为有效；成交客户最多的是国营集体企业。其次是国营集体企业和做生意的私营业主。彭州来访量统计分析（2010.8—2011.1）050100150200250300350400450来访时间来访量来电6028911111194259200283392142119125117988916572628536来访523352733358397418724510911211017012210386659868398.25-8.319.01-9.079.08-9.149.15-9.219.22-9.289.29-10.0510.06-10.1210.13-10.1910.20-10.2510.26-11.0211.03-11.0911.10-11.1611.17-11.2311.24-11.3012.01-12.0712.08-12.1412.15-12.2112.22-12.2812.29-1.041.05-1.111.12-1.18龙城国际成交客户分类7,29%1,4%4,17%0,0%5,21%0,0%2,8%5,21%国营集体企业党政机关事业单位外资／合资企业民营／私营企业自由职业退休自己开公司做买卖彭州成交客户统计分析7,29%1,4%4,17%0,0%5,21%0,0%2,8%5,21%国营集体企业党政机关事业单位外资／合资企业民营／私营企业自由职业退休自己开公司做买卖发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性购房客群关注前五位因素依次是价格、开发商品牌、户型、小区环境和区域位置成交客群中,客户业余兴趣以喝茶、聚会、购物为主；购房客群年龄段以30—39岁为主力消费群；购房客群拥有较成熟的事业层面，这类客群比较重视社会关系的维护．发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性客户演变规律——利用大盘的优势，完成自身的客户演变支撑高溢价区域成熟自身完善客户比例项目初期项目中期项目后期市场对区域发展前景不确定产品力未得到市场公认无口碑以本土客户和区域客户为主市场对区域发展普遍看好产品力震撼市场良好市场口碑区域外客户增加明显区域成为市场主流之一高品质大社区强势项目品牌区域外份额一支独秀外销客户本土客户区域外客户后期外销客户一支独秀是战略的主动选择目的是追求多元和高溢价不是彭州区域内接受度变低的体现发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性置业次数一次置业（80%）二三次置业（20%）年龄结构25—40岁（35%）40—50岁（50%）50岁以上（15%）来访区域彭州区域（40%）成都以西、临近县市（30%）成都市区（10%）省内（15%）省外（5%）从业背景企业事业单位（35%）个体商户（20%）公务员（20%）教师（10%）高管（5%）白领（5%）其他职业（5%）购买目的自住（70%）投资兼自住（20%）投资（10%）购买因素地理位置（20%）社区品质（25%）配套（20%）未来发展（25%）物业服务（10%）置业次数一次置业（30%）二次置业（40%）三次置业（30%）年龄结构30—40岁（30%）40—50岁（50%）50岁以上（20%）来访区域彭州（30%）成都以西、临近县市（25%）成都市区（20%）省内（20%）省外（5%）从业背景企业事业单位（20%）个体商户（40%）公务员（15%）教师（5%）高管（10%）白领（5%）其他职业（5%）购买目的自营（30%）投资兼自营（30%）投资（40%）购买因素地理位置（30%）商业品质（20%）配套（15%）未来发展（35%）物业服务（5%）置业次数一次置业（30%）二次置业（60%）三次置业（10%）年龄结构25—40岁（40%）40—50岁（45%）50岁以上（15%）来访区域彭州区域（35%）成都以西、临近县市（45%）成都市区（10%）省内（5%）省外（5%）从业背景企业事业单位（25%）个体商户（25%）公务员（10%）教师（10%）高管（10%）白领（15%）其他职业（5%）购买目的自营（20%）投资兼自营（40%）投资（40%）购买因素地理位置（20%）建筑品质（20%）配套（5%）未来发展（30%）物业服务（25%）发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性50万100万200万400万成都区域客户彭州客户省外地客户个体商户大中学教师公务员企业高管承受能力客户来源商业客户构成住宅客户构成中小私营企业主个体商户大型私营企业主中私营企业主大型私营企业主中私营企业主大型私营企业主中私营企业主中小私营企业主中小私营企业主30万个体商户一般白领教师个体商户自由职业个体商户自由职业公寓客户构成发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性发展趋势研究典型案例研究客户群研究项目整体定位技术思路项目整体定位物业发展建议地块价值属性物业组合经济测算报告回顾关于拆迁选取标准符合项目定位力争差异化易于市场接受适宜城市发展环境品质的国际时尚的休闲的彰显身份的建筑风格异域风情表现力强昭示性和辨识性强舒适性和功能性高生态工业主义

国际影视文化城发展趋势研究项目整体定位典型案例研究客户群研究项目整体定位地块价值属性58西班牙风格建筑元素：屋顶多为红色筒瓦；墙体厚重，多为白色、米色，异型墙面；屋檐朝两侧平缓外伸，户内有庭院；门廊和窗多呈拱型，窗洞略小；六角型天窗、铁艺、木架常用来搭配。经济测算物业发展建议物业组合西班牙风格意大利风格建筑元素：四方形塔楼，四坡屋顶，坡度较缓；窗户、门较细长，配以拱形装饰上楣（倒U形）；大门上有许多雕花，门框的雕刻尽显细致；常以铁艺、木架、画坛点缀，罗马柱的使用。意大利风格经济测算物业发展建议物业组合符合项目定位，适宜周边环境，与其他楼盘风格形成差异化，易树立自身形象，品质与风情兼顾经济测算物业发展建议物业组合意大利建筑风格运用在小高层上也独具魅力，品质感与风情感不减，且能与产品创新融合经济测算物业发展建议物业组合意大利风格建筑与水系搭配相得益彰

建议以硬质铺装和“水木”结合的景观为主，并与城市干道形成对比，突出社区的亲近感和风情化，并可作为区域边界的标识。建议引入水景:1、增加社区的灵动与生机，使硬质道路充满意趣；2、以线性水系为主，投入少易维护，以创意而不是规模获得景观价值；3、通过“水景”，强调项目独特的溪岸居所意象。经济测算物业发展建议物业组合水岸长廊、影视广场、MALL中心提供我们生活的必须配套，还营造出风情化的居住空间。外置的餐椅、撑开的阳伞、环树的休憩椅、精致的花架等都在营造休闲生活的场景，激发客户对未来生活的想象与认可。商业上面为写字楼或者LOFT公寓吸引时尚小众群体，增加容积率。经济测算物业发展建议物业组合65

引入国际双语的DIS导示系统和城市雕塑，体现我们以开放的心态，引领彭州都市休闲生活新风尚。经济测算物业发展建议物业组合对景观占有：对室外平台的利用，增大采光处理；性价比突破：半地下室、退台等，底层送私家花园；面积区间：120~260之间，小三房和大三房为主。通过退台式设计，营造台阶式建筑造型，丰富建筑立面和私家庭院或露天阳台；底层亲地，户型偏大，上层层层退台，户型递减，顶层有屋顶花园，形成复式；利用室外平台，充分通风采光，把户外自然景观引入日常生活的同时，实现全面无暗室及增强开放型活动空间的特点。退台的景观占有——退台设计赋予每户独立的庭院或阳台，演绎强烈的异域风情一层庭院阳台楼梯中间层经济测算物业发展建议物业组合精细化和创新点突破市场水平：首层前后花园、顶层复式独享的屋顶花园、首层多功能半地下室、首层和顶层挑高3.6-3.9米客厅、提升舒适度的阳光房首层前后私家庭院顶层复式小洋房独享屋顶花园半地下室改建的视听室中间层每户独有私家花园首层、顶层3.6－3.9米挑高客厅提升舒适度的阳光房设计经济测算物业发展建议物业组合对景观占有：增大采光处理；性价比突破：赠送入户花园，增强主卧的舒适度；赠送面积（含花园面积）要做到大于30%。面积区间：高层产品对景观的占有——阳光花房、景观凸窗和全景落地窗的增大采光处理。“瘦身”的面积分配：减客厅增主卧的面积，缩小洗手间的面积方式三全景落地窗方式一阳光花房方式二全景凸窗本项目高层面积建议：50-120平米经济测算物业发展建议物业组合主卧L型凸窗，增加主卧的舒适度入户花园的外立面效果L型阳台高层营建建议二户型的要点：1.每户均有双阳台。2.部分单位设有落地大窗。4.创新元素：露台可改房、隐藏式衣柜、可拆卸凸窗。5.明厨、明卫，自然通风采光，提高居住的舒适度。6.赠送入户花园、露台、提高产品的附加值。经济测算物业发展建议物业组合80-101平米3房2厅2卫客厅阳台入户花园空中花园凸式衣橱经济测算物业发展建议物业组合LOFT公寓，其重要的竞争力主要体现在：控制户型总价段、其次会所、酒店管理等。且置业客户具有以下两点明显的需求特征1、对会所功能及酒店管理看重。2、主要需求40-70平米的户型，大面积户型客户需求较少。成都在售公寓类分布图经济测算物业发展建议物业组合现有消化率较高的优质公寓产品：40-50平米的标间、套一经济测算物业发展建议物业组合项目定位为五星级服务式公寓，2009年4月推出，均价9200元/平米,装修标准：2500元/产米，平均月消化套数：50套，现市场核定均价：10500元/平米（清水），13000元/平米（2500元/平米装修）；叠翠峰关键词：依托会所，打造定制服务定制服务：独栋式私人管家服务、私人商务秘书服务、私密安全保障服务、无缝租赁理财服务会所服务：咖啡吧、雪茄吧、24H健身、恒温泳池、棋牌、桑拿合景泰富---叠翠峰经济测算物业发展建议物业组合合景泰富---叠翠峰差异化产品、小套型产品更受市场接受150平米4房为畅销单位，主要原因是：住宅产权首付款门槛低、性价比高，区域无此产品供应。45平米1房为畅销单位，主要原因是：面积小，总价低，投资兼可自住。经济测算物业发展建议物业组合合景泰富---叠翠峰面积控制在50平米以内，阳台、飘窗出现频率较高；且划分出明确的功能区。叠翠峰：85平米飘窗双门设计经济测算物业发展建议物业组合花样年---喜年广场项目定位为私人酒店公寓，2009年5月推出，均价9800元/平米。装修标准：2500元/平米，平均月消化套数：50套，现市场核定均价：14500元/平米（清水），17000元/平米（2500元/平米装修）；关键词：依托自身配套，打造多功能复合体。喜年广场A座49F超高层写字楼B座15-32F精装修公寓B座3-14F星级酒店经济测算物业发展建议物业组合花样年---喜年广场小套型产品是主流供需产品45平米产品占供应量95%，供需两旺面积控制在50平米以内，阳台、飘窗出现频率较高；且划分出明确的功能区。经济测算物业发展建议物业组合龙湖---三千星座项目定位为商务酒店，2008年10月推出，均价6800元/平米。装修标准：1200元/平米，平均月消化套数：40套，现市场核定均价：11500元/平米（清水），14000元/平米（2500元/平米装修）；三千星座关键词：高性价比项目依托区域商圈、开发商品牌号召力及产品低总价的优势，赢得了市场口碑。经济测算物业发展建议物业组合龙湖---三千星座小套型产品是主流供需产品30-40平米产品是主流供应产品，面积控制总价，做到单价峰值。面积控制在50平米以内，阳台、飘窗出现频率较高；且划分出明确的功能区。经济测算物业发展建议物业组合基础——实惠舒适个性——弹性空间户型设计方向：实惠舒适户型的通风采光良好主卧、客厅的舒适尺度作为优先考虑要素功能分区的完备，保证户户双阳台设计赠送面积，提高附加值弹性空间复式空间（夹层）住宅内功能不固定的可变空间，如“2+1”、“3＋1”经济测算物业发展建议物业组合+利用楼梯间下方，增加一间多功能房，加上原有的赠送面积，空间使用面积远大于建筑面积利用楼梯间下方，增加一间多功能房，加上原有的赠送面积，空间使用面积远大于建筑面积弹性空间演绎一：复式空间经济测算物业发展建议物业组合自由组合户型，为生活提供更多的可能性关键元素：空间的多变型复式结构2房2厅1卫71平米经济测算物业发展建议物业组合弹性空间演绎一：新“+1”赋予内涵：空间能动性、功能多样性、生活情趣性经济测算物业发展建议物业组合满足居住需求的不断升级中小户型全面升级，弹性空间完美主张！一房+空中庭院+大阳台超豪华一房单身贵族空中花园可改成一间房舒适二房浪漫二人大阳台可改成一间房经济三房温馨三人76平米的2房2厅1卫＋功能房＋入户花园95平米的3房2厅2卫＋入户花园2房76平米在保证了传统的设计元素如凸窗、入户花园双阳台，增加了创新元素—露台、功能房。明厨、明卫，自然通风采光，提高居住的舒适度。赠送入户花园、露台、功能房，提高产品的附加值。入户花园功能房大凸窗露台经济测算物业发展建议物业组合门类位置装修标准门扇入户门采用有影饰面门，装设名厂豪华门锁。门套及封口线为实木制造。卫生间门采用名贵乌木饰面趟门，装设名厂门锁。门套及封口线为实木制造。地面过道配银箔马赛克波打卧室铺高级深色柞木复合实木地板。内墙客厅、餐厅及客卧室墙身扫品牌乳胶漆，局部配灰镜造型。厨房铺贴高级仿石墙砖，炉头位配不锈钢板。天花

走廊局部采用迭级造型天花，厨房、卫生间埃特板天花造型吊顶，配精美灯饰。厨房

送名牌微波炉、消毒柜、洗衣干衣机、电磁炉、惠而浦吸油烟机,环威迷你冰箱。送全套高级人造石台面及高级组合橱柜，摩恩洗涤盆配摩恩水龙头一个，预埋冷热水管道。卫生间

地面铺贴金云石及米黄云石配云石波打，墙身铺砌莎安娜米黄砖配深啡色马赛克，天花扫乳胶漆。设热带雨林啡台面配台下豪华木饰面镜柜，配TOTO脸盆、TOTO脸盆龙头及TOTO坐厕。配钢化玻璃淋浴间，淋浴间配送TOTO花洒，配有奥普浴霸、西门子热水器，并配不锈钢纸巾架1个、毛巾挂杆1个、不锈钢地漏2个，预埋冷热水管道。空调

配送美的隐藏式风管机分体空调1台。户内

户内附送精美衣柜。窗户及窗台

厅、房采用高级铝合金窗框配双层中空隔音玻璃，窗台板铺贴海浪金云石。卫生间窗和厨房窗用高级铝合金窗框配双层中空隔音玻璃。窗台栏杆选用名厂豪华栏杆。电话及电视

每户客厅及各房间均预留电话插座、信息网线接口、有线电视接口各一个。送40寸三星电视1台水电设备

采用变频式供水系统，每户均设独立水电表、奇胜3000系列插座配施内德电箱一套,室内管线暗装，设独立空调、照明专用线路。LOFT公寓装修标准一经济测算物业发展建议物业组合门类位置装修标准门扇入户门名牌防盗门室内门定制木门地面地砖东鹏地砖地板品牌成品实木复合地板墙面品牌乳胶漆、高级花纹墙纸、成品实木踢脚线天花品牌乳胶漆、局部石膏吊顶阳台地面铺贴品牌地砖，墙面品牌外墙乳胶漆和外墙面砖卫生间地面铺贴品牌地砖，三级阶梯水平线分布，空间更易排湿，墙面金属马赛克。洗手台柜人造石台面，底部架空而非落地墙面铺贴东鹏墙砖。配置科勒及摩恩厨房地面仿古砖及金属马赛克墙面：仿古砖及金属马赛克天花品牌PVC扣板吊顶厨房配置品牌灶具、品牌消毒柜照明灯具品牌主灯门窗断桥铝合金中空玻璃，钢质门家电空调同档次空调（一部两匹，一部一匹）公寓装修标准二经济测算物业发展建议物业组合引进豪宅物管服务项目，全面提升物业服务水平，体现项目形象与品质，创造营销价值。物业智能化车辆出入管理小区背景广播信息系统小区安防监控系统中心物业管理公告在线服务万能IC卡安全防范智能化周界防范系统电子巡更系统访客对讲系统自动报警系统居民生活智能化宽带网络通信线路视频接收小区智能化体系建议（普遍做法）经济测算物业发展建议物业组合物管特色服务（特别提议）颠覆传统物管观念，首创七彩生活平台特色服务项目：宽带网络、电话、IP长途电话办理家政、业主室内清洁、室内设施维修定期举办社区文化娱乐活动形成新的保姆式物业管理服务，客户在乎的不是过多的物业管理费，而是物业管理服务内容。－－－－提议与物业管理公司接洽后，需丰富物业服务内容。酒店式服务体系建议（增值提议）入口厅堂设24小时酒店式服务自助洗衣房租车服务提供钟点工服务代为订餐、送餐服务个性化的时尚运动建议/旅游出行建议经济测算物业发展建议物业组合低密度产品洋房开发进程产品量低密度搭配少量高层展示优先高形象立势高层、LOFT公寓、影视休闲广场保持低密度的量高层渐多继续提升项目形象高层、LOF公寓、MALL、水岸长廊高层产品全面冲击市场销售额实现高层、写字楼、水岸长廊第一阶段：启动立势第二阶段：形象提升第三阶段：利润最大化经济测算物业发展建议物业组合第一阶段：启动立势，主打内销高端资源高端形象入市；建议开发资源良好的的低密度和少量高层；形成完整的展示区和影视休闲广场；第二阶段：形象提升，客户多元完成项目核心区域建设，提升形象和盈利水平；建议增加高层的量水岸长廊商业街形成规模。第三阶段：利润最大化，外销发力全面提升项目盈利水平，利用已经建成的成熟社区来完成高容积率产品的价值最大；稳定销售速度搏高价。经济测算物业发展建议物业组合平均容积率3.7根据本案地块的特殊性和目前市场拟开发项目的综合指标、以及城市建设长远的发展目标，建议容积率平均值在3.0为为佳；级次产品作用关键点住宅部分标杆产品退台洋房价值标杆树立高端形象豪华、专属，高舒适度主流产品高层营造都市化意向快速回现，拔高容积率，适度创新创新产品LOFT公寓回现金流构成项目特色突破市场现状、扩大客户层商业部分生活产品水岸长廊塑造城市闲暇生活形成河岸商业带，衔接工业新城地标产品MALL中心引领时尚文化，汇集消费观念满足市场中高端消费，形成地标强化概念写字楼工业城市的纽带快速回现，拔高容积率，适度创新产品发展概念经济测算物业发展建议物业组合物业类型配比应在开发过程中，随着客户结构的变化及时调整；根据项目各个阶段定位与目标，本项目建议的物业发展类型配比仅作参考。项目拟开发面积1208亩产品类型第一阶段（2012—2015）第二阶段（2015—2019）第三阶段（2019—2022）总计面积面积占比套数面积面积占比套数面积面积占比套数面积面积占比套数用地面积241812.130%——241812.130%——322416.140%——806040.3————总建面531986.622%——846342.335%——112845647%————————容积率2.23.53.53.0退台洋房48362.429.1%220————————————48362.4219.3%220高层37853771.1%5047482721.857%6436802010.171.1%106941663268.966.4%22177LOFT公寓105087.219.8%2102157630.918.6%3153——————262718.110.5%5255写字楼————————————241812.121.4%——241812.19.6%——水岸长廊——————36721.84.3%24584634.27.5%5641213564.8%809MALL——————169268.520%————————169268.56.8%——小计531986.6100%7369846342.3100%98371128456100%112582506784.9100%27652总计建筑面积总计2506784.9套数总计27652不含商铺在具体实施过程中，以上数据将作为控制指标，依据客观条件可进行一定的调整退台洋房每套平均面积：220平米/套；LOFT公寓每套平均面积：50平米/套；高层每套平均面积：75平米/套，水岸长廊每间平均面积：150平米/间经济测算物业发展建议物业组合近半年彭州市销售套数：1409套销售总金额：51733（万元）剩余套数：4176套本年成交去化比：33.7%平均月销售套数：235套平均月去化比：5.1%经济测算物业发展建议物业组合项目物业价格拟合系数表将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出本案的市场对比价格：说明：本案价格推算：注：权重=各比较对象的比较系数/二个比较对象的比较系数之和据以上数据分析，目前本案住宅销售市场准均价格比为：3735元/㎡。经济测算物业发展建议物业组合彭州商品房价格年增长率=5.6%假定项目2012年6月动工销售，2022实现销售，销售周期约为120个月：按2012.6开盘测算，预计项目整体均价=3735*（1+5.6%）^11=4772.5元/㎡项目开发10年住宅整体均价:4772.5元/㎡经济测算物业发展建议物业组合项目收入143亿元，高层所占比重最大经济测算物业发展建议物业组合经济测算物业发展建议物业组合项目需总投资约987，594亿元，直接成本、税收、拆迁安置费所占比重最大经济测算物业发展建议物业组合敏感性分析

项目

金额（万元）

单价增5％

单价减5％

成本增5％

成本减5％

经营性收入1,431,7991,503,3891,360,2091,431,7991,431,799总成本987,594987,594987,5941,036,974938,214经营利润444,205515,795372,615394,826493,585所得税（25%）111,051128,94993,15498,706123,396税后利润333,154386,846279,461296,119370,189经营利润增加额——71,590-71,590-49,38049,380经营利润增加率——16-16%-11.12%11.12%经济测算物业发展建议物业组合发展思路结构发展趋势研究典型案例研究客户群研究项目整体定位技术思路项目整体定位物业发展建议地块价值属性物业组合经济测算报告回顾关于拆迁报告回顾区域价值：生态工业主义国际影视文化城产品价值：打造全新的生活方式++客户价值：

不同阶段的主流客户+形象价值：意大利新古典风格生活价值：多元创新产品组合城市价值：城市地标生活枢纽发展思路结构发展趋势研究典型案例研究客户群研究项目整体定位技术思路项目整体定位物业发展建议地块价值属性物业组合经济测算关于拆迁报告回顾关于拆迁关于拆迁房屋拆迁补偿安置原则基本原则和方式：以“公平、公开、公正”为指导思想，以一个房屋产权证为一户，以评估价为标准，按照价值相等的市场原则，采取货币补偿和产权调换（就近返迁）两种方式，对被拆迁人实施补偿安置。（一）私产房屋实行产权调换和或货币补偿两种方式进行补偿安置。单位产权房屋及直管公房原则上实行货币补偿安置。（二）实行房屋产权调换的，安置地点采用就近返迁的安置方式。（三）安置房屋原则上根据现代住宅房屋的使用功能确定设计，套型和面积科学合理、使用方便，符合国家标准）。住宅安置房屋套型共有5种。房屋建筑面积43.44㎡至111.49㎡，供被拆迁人选择：返迁安置商品房户型汇总表户型编号套型建筑面积㎡套内面积㎡阳台面积1/2㎡公摊面积㎡A1二室二厅一卫76.158.894.8311.88A2二室三厅二卫111.4988.095.3217.41B1二室二厅一卫74.6757.864.711.66B2二室三厅二卫109.3986.385.2717.08B3一室一厅一卫43.4433.762.636.78（四）本次拆迁一律实行被拆迁人自行过渡，由拆迁人按规定发放临时过渡补助费（五）被拆迁房屋建筑面积和使用性质，以房屋产权证记载的为准。涉及该片区牡丹新城区房屋，以2000年1月25日前核实登记的正房面积和使用性质为准。若有异议，由被拆迁人自行申请，经有关部门核实认定后，按相关规定办理。（六）被拆迁人在规定拆迁期限内签订拆迁安置协议的，按本《拆迁补偿安置方案》享受相关的政策性补偿、补助、补贴和拆迁奖励及优惠。关于拆迁房屋拆迁补偿安置原则房屋拆迁补偿结算按照有关规定，由具备资质的房地产估价机构（房地产估价机构在拆迁动员大会上随即抽签确定），根据房屋的修造时间、建筑结构、区位、用途、装修等因素和《成都市城市房屋拆迁估价操作规则》对被拆迁的房屋和用于安置的房屋进行价格评价，并以此评估价作为房屋补偿安置结算的依据。房屋补偿选择住宅房屋产权调换补偿方式的，以一个房屋产权证为一户，以评估价为标准，按照价值相等的市场原则，对被拆迁人实施补偿安置。在提前搬迁奖励期限内签订拆迁安置协议的，被拆迁人房屋按产权证所载面积置换新房的部分，被拆迁人与拆迁人互不找补，平等互换。超出原房屋产权证所载面积部分，按照评估价补差。在提前搬迁奖励期限内签订拆迁安置协议，选择一次性补差的住宅被拆迁人，享受20%补差款优惠；未按期签订拆迁协议的全额补差，按照新旧房屋评估差价足额交纳差价款。原面积在60㎡（含60㎡）以内的，安置房屋超过原面积的被拆迁户：超过原面积的20㎡以内的按成本估价购