文化科技产业园企划

项目企划案内部版工业地产招商部上海润广文化科技产业园1第一页，共五十三页。第一章项目总论一、项目概要二、项目区位第二章项目SWOT分析及市场调查一、项目SWOT分析二、项目市场调查第三章项目市场分析一、项目行业分析二、项目必要性分析第四章项目方案一、项目定位二、项目核心竞争力三、项目目标客群四、项目产业定位五、项目整体进度计划表（含定价机制）六、项目运作方案第五章项目效益分析一、项目收入分析二、其它可行收入三、社会效益第六章项目主要核心问题一、项目面临的主要困难二、项目急须解决的事项三、招商指标分解四、团队激励机制五、前期推广预算目录2第二页，共五十三页。第一章项目总论

3第三页，共五十三页。“上海润广文化科技产业园”，由上海车市投资（集团）股份有限公司投资开发，并联合上海文化广播影视集团（SMG）共同确立园区开发定位，园区计划引进文化传媒、电子信息、新能源、新材料、高技术机械制造研发及相关服务业等产业，实行产业链一体化产品打造，以产品功能为基础，全面规划了总部办公、中试研发、标准厂房、仓储物流、产品定制以及生活配套设施，构筑一体化企业上升平台。本项目位于上海奉城工业园内，是经国家发改委核准、上海市人民政府批准设计的市级工业开发区。一、项目概要4第四页，共五十三页。上海润广文化产业园效果图5第五页，共五十三页。项目位于上海市奉贤区，地块南临团青公路，西临奉村路，北临青工路。园区用地面积为72528.2㎡，总建筑面积72543.35㎡，其中工业配套及生活服务设施5060㎡，容积率：1.0，绿地率20%。由33栋2-4层的独立楼宇组成，周边交通便捷，位于南上海核心区域，毗邻S2、G1501（上海绕城高速）、林海公路等快速交通干道连接浦东机场、洋山深水港、上海市中心区域和周边省份。二、项目区位

6第六页，共五十三页。7上海润广文化产业园平面图第七页，共五十三页。第三章项目SWOT分析及市场调查8第八页，共五十三页。优势(S)地区工业氛围浓厚，人力资源较多，2012年，奉贤区常住人口达113万人，青村镇常住人口达11万人。项目楼宇外观时尚现代，硬件条件相对理想，能提升企业形象。供水：两座自来水厂供水，供水能力30万吨/日。

供电：区内拥有亚洲最大的50万伏变电站，另有3.5万伏变电站19座。工业区已经使用更为高效的天然气：通讯：主线普及率达38%。可申请ISDN、ADSL、FTTB等通讯系统。2、劣势（W）1）周边环境尚在改善中，所属青村镇多为自建厂房，缺少标准化产业园区，整体产业氛围不明显。2）青村镇范围内产业配别技术含量较低，多为劳动密集型企业为主，包括重机械制造，服装加工，塑料设备等方面。产业氛围科技含量不高，比较难吸引高科技含量的名牌企业。3）我园区企业服务体系还不齐全，缺少整体运作能力，运营管理体系还不系统，管理不够标准化，流程化。4）以前集团公司从未整体运营过产业园类型的项目，缺少相关的人员储备和操作经验。3、机会(O)1）周边5KM无新的同类型标准化产业园区项目运营，对项目的后期销售没有大的影响。具有一定的开发潜力2）目前，奉贤区政府将该地区作为新能源设备、物流装备制造业的产业导向，预计在未来的几年内，可逐渐形成新的产业导向。3）公路环境有优势，离洋山港较近，S4、G1501、A30、林海公路环绕四周，园区运输承接能力较强。4）园区与上海文广传媒合作，可借助SMG的品牌资源和客户关系，在前期起到一个品牌形象植入，并有希望引入相关文化传媒产业的公司入驻。4、不利因素（T）

1)地理位置有一定局限性，公共交通环境不理想，必须解决园区到轨交的短驳需求，才有可能做办公用途。2）实际落地的相关政策还不明确，有待确定。缺少政府政策性的授牌或认证，需要尽快争取。3）项目为在建项目，客户缺少直观认识，预计招商周期较长。4）园区周边相关商业配套欠缺，办公服务环境不理想。一、项目SWOT分析9第九页，共五十三页。工业地产2013年第一季度市场数据

总存量（㎡）空置率（%）租金(人民币/㎡/日）研发办公楼4,449,06216.15%3.5仓库5,705,6966.38%1.3厂房9,971,1605.13%1.07总计20,125,9187.92%1.97资料来源:DTZ戴德梁行研究部二、项目市场调查

A、上海工业地产调查10第十页，共五十三页。B、同类型园区市场调查11序号ST001ST002ST003ST004ST005ST006项目名称聚慧领域总部园申江科创园·财富新场派米雷(南桥)都市产业园派米雷（奉贤）企业园区上海周浦智慧产业园丽洲大厦项目地址上海市奉贤区金海公路5885号上海市浦东新区新场镇（康桥工业南区）古丹路15弄4号楼5楼

张翁庙路699弄（环城西路）民乐路328号沈梅路99弄1号环城东路399号所属园区上海奉贤经济开发区生物科技园区浦东康桥开发区南区上海市奉贤区南桥镇上海市工业综合开发区星火开发区周浦开发区上海工业综合开发区占地面积84亩90亩109亩118亩79亩

建筑面积70000100000424104000052720.839000楼宇总数3126181892整栋面积1300-60001500-23002000-430022326614430000/9000单层面积6005001000100013261200楼层4-64-52-331023层高3.9-4.2/3.6-3.94.2/3.8/3.68.5/410.5/44.23容积率1.361.431.41.01.253.0建筑结构框架结构框架结构框架结构框架结构框架结构框架结构外立面涂料石材涂料涂料玻璃幕墙涂料绿化率40%32%10%10%25%10%建筑特色标准化产业园区标准化产业园区标准化产业园区标准化产业园区标准化产业园区独立院落,自建框架结构厂房,车位数102200300200300

100园区内部配套设施员工餐厅、便利超市、企业会所、多功能会议中心全智能化地下停车位，独立高档电梯、电信宽带、通信光缆园区的智能管理园区系统将由监控中心、楼宇分中心、终端三级构成员工餐厅、便利超市、企业会所、多功能会议中心,员工宿舍ATM、会议室、食堂、商务中心、会展中心、简餐、娱乐ATM、会议室、食堂、商务中心、会展中心、简餐、娱乐第十一页，共五十三页。12租金报价1.2元/㎡/日0.90元/㎡/日只售不租0.60元/㎡/日1.80-2.40元/㎡/日1.20元/㎡/日售价8500元/㎡7500元/㎡5050元/㎡4000元/㎡12000元/㎡只租不卖竣工日期2011年2012年2012年开工2013年2010年2000年出租率30%40%5%20%80%90%交房标准及时间内部基本装修，顶地、中央空调、电梯1部/现房内部基本装修，顶地、空调、电梯1部/现房厂房18M跨度中间无柱设计,独栋独院超大门前空间,3+2布局，工厂和办公有相对独立卫生设施、电梯间及楼梯独栋独院超大门前空间,工厂和办公有相对独立卫生设施、电梯间及楼梯由1栋10层办公楼与8栋2-4层企业研发中心组成。均至少配1货1客梯。分体式空调，标准装修，25小时巡逻系统、应急电源,照明和扩音系统3万平方米的纯商务办公楼和0.9万平方米的酒店式星级服务商务会所，办公、服务、休闲”全装修,带家具推广方式官方网站\分类广告网站推广\政府渠道\实体广告官方网站\政府渠道\实体广告官方网站\分类广告网站推广\实体广告官方网站\分类广告网站推广\实体广告官方网站\政府渠道\实体广告官方网站\实体广告公路交通距离虹桥机场43KM；距离浦东机场62KM；距离临港经济开发区46KM；距离8号线航天博物馆站25KM距离虹桥机场25KM；距离浦东机场18KM；距离临港经济开发区35KM；距离16号线新场站（在建)2KM距离虹桥机场35KM；距离浦东机场55KM；距离临港经济开发区52KM；距离轻轨5号线(规划)奉浦站(张翁庙)1KM浦东国际机场35KM，虹桥国际机场52KM;距离临港经济开发区60KM；距离轻轨5号线(规划)海湾站1.8KM距浦东国际机场车行20公里，距虹桥国际机场车行22公里距浦东国际机场车行20公里，距虹桥国际机场车行60公里交通环境5号线延伸段、轨道8号线延伸段；奉浦大桥、闵浦二桥、杭州湾大桥；S32、S4、G1501、S20（林海公路、浦星公路、大叶公路）经由外环线、沪南路、申江路、沪芦高速，机场高速等周边道路.紧邻S4、G1501、沪杭公路、南亭公路紧邻S4、G1501、浦星公路S20、沪南公路、A3、沈嘉湖公路紧邻S4、G1501、大叶公路第十二页，共五十三页。C、服务型园区市场调查13序号YQ001YQ002YQ003YQ004YQ005YQ006YQ007园区名称张江新能源孵化器浦江低碳科技孵化器漕河泾科创中心漕河泾创新创业园上海紫竹高新技术产业园区国家863软件专业孵化器上海国际医学园区园区地址浦东新区达尔文路88号闵行区联航路1188号徐汇区桂平路410号闵行区浦江新骏环路189号闵行区东川路555号2号楼闵行区浦江镇联航路1588号浦东新区周祝公路337号租金标准4.5元/㎡/日2.5元/㎡/日3.4元/㎡/日1.6元/㎡/日2元/㎡/日1.8元/㎡/日1.8元/㎡/日竣工日期2003年2010年2002年2004年2002年2003年2008年出租率90%90%85%80%90%82%60%房租补贴以研发费用申报代替，每家入孵企业每年可申报5-30万元的研发费用，一年一报，连续三年补贴50%，半年一报，连续三年，每家企业最多只能申报200㎡。补贴30%，一年一报，连续三年，每家企业最多只能申报200㎡。补贴50%，半年一报，连续三年，每家企业最多只能申报200㎡。补贴50%，半年一报，连续三年，每家企业最多只能申报200㎡。补贴50%，半年一报，连续三年，每家企业最多只能申报200㎡。以研发费用申报代替，每家入孵企业每年可申报5-30万元的研发费用，一年一报，连续三年创业苗圃可申请市级，给予创业项目5万元的开办费补贴（成功率较低，30%）区级给予创业项目5万元的开办费补贴（成功率较高，90%），也可同时申报市级，开办费5万可申请市级，给予创业项目5万元的开办费补贴（成功率较低，30%）区给予创业项目5万元的开办费补贴（成功率较高，90%），也可同时申报市级，开办费5万元，

区给予创业项目5万元的开办费补贴（成功率较高，90%），也可同时申报市级，开办费5万元区给予创业项目5万元的开办费补贴（成功率较高，90%），也可同时申报市级，开办费5万元可申请市级，给予创业项目5万元的开办费补贴（成功率较低，30%）开办注册开办注册一条龙服务，政府费用实报实销，收取1000元服务费/家开办注册一条龙服务，政府费用实报实销，收取1000元服务费/家开办注册一条龙服务，政府费用实报实销，收取1500元服务费/家开办注册一条龙服务，政府费用实报实销，收取1500元服务费/家开办注册一条龙服务，按企业实际情况收取服务费开办注册一条龙服务，按企业实际情况收取服务费开办注册一条龙服务，政府费用实报实销，服务费免收第十三页，共五十三页。14税收政策张江部分返50%，按营业税计算，实际奖励缴税额的30%浦江镇部分返80%，按营业税计算，实际奖励缴税额的40%按徐汇区部分返50%，按营业税计算，实际奖励缴税额的30%浦江镇部分返50%，按营业税计算，实际奖励缴税额的27%闵行区部分返40%，按营业税计算，实际奖励缴税额的24%浦江镇部分返50%，按营业税计算，实际奖励缴税额的27%按浦东新区部分返40%，按营业税计算，实际奖励缴税额的24%投融资（园区特有）与光大银行合作设立了资金总额10亿“光大创星基金”（PE），并有资金宝融资平台，有近300家银行、小额担保公司、抵押融资公司、风险投资公司的平台资源与光大银行合作设立了资金总额10亿“光大创星基金”（PE），并有资金宝融资平台，有近300家银行、小额担保公司、抵押融资公司、风险投资公司的平台资源200家银企对接数据池，帮助乙方获得知识产权质押、定单贷款等信贷支持，组织企业参加各类投融资论坛、培训与项目推介活动，协助企业办理科技保险，并落实资金资助200家银企对接数据池，帮助乙方获得知识产权质押、定单贷款等信贷支持，组织企业参加各类投融资论坛、培训与项目推介活动，协助企业办理科技保险，并落实资金资助“紫竹创投”基金（PE）资金总额7000万，实行YBC小额免息贷款和小额风险投资暂无YBC融资免息贷款10-30万人力资源（园区特有）与智联招聘合作，提供网上招聘渠道，企业可享受低于市场价30%的价格与智联招聘合作，提供网上招聘渠道，企业可享受低于市场价30%的价格无无官网平台为企业刊登招聘信息无无培训服务不定期地举行各类培训、沙龙、企业论坛等，每年不少于12场不定期地举行各类培训、沙龙、企业论坛等，每年不少于12场不定期地举行各类培训、沙龙、企业论坛等，每年不少于30场不定期地举行各类培训、沙龙、企业论坛等，每年不少于30场不定期地举行各类培训、沙龙、企业论坛等，每年不少于24场不定期地举行各类培训、沙龙、企业论坛等，每年不少于50场无政府授牌国家高新技术创业服务中心；国家级专业孵化器；国际ISO9001质量服务体系；上海市创意产业集聚区；张江高新区孵化器评比第一；中小企业服务示范平台国家高新技术创业服务中心；上海市专业孵化器；国际ISO9001质量服务体系；中小企业服务示范平台上海市中小企业信息化应用示范企业；上海市科技创新创业服务先进集体；上海市孵化器考核优秀等级；国家级科技企业孵化器；国家高新技术传创业服务中心；

上海市中小企业信息化应用示范企业；；上海市孵化器考核优秀等级；国家级科技企业孵化器；国家高新技术传创业服务中心；国际ISO9001质量服务体系；大学生创业园；上海国家生物产业基地；上海市知识产权质押融资试点园区；上海市软件出口（创新）基地；上海市知识产权示范园区；国家级科技企业孵化器；国际ISO9001质量服务体系国家级专业孵化器；上海市科技创新创业服务先进集体；上海市中小企业信息化应用示范企业；中小企业服务示范平台上海浦东知识产权中心上海国际医学园区服务站；上海市级孵化器；ISO90001质量服务体系，第十四页，共五十三页。第三章项目市场分析15第十五页，共五十三页。1、园区企业创造了GDP、税收、技术、就业、品牌、知识产权、自主创新等重要指标。园区已经成为国家和地方创新经济的发动机和聚宝盆！如美国硅谷、张江科技等园区，都是当地经济发展的“核心动力”。但是，现在园区越来越多，规模越来越大，园区房屋、道路、绿化越来越漂亮，硬件配套越来越好，但是，园区招商、园区经营却越来越困难。有园区、无企业，有企业、无产业的情况日益严重，各地招商竞争已呈白热化趋势，经营困难的园区越来越多，许多巨资投资的园区成为当地经济的拖拉机，拖垮了地方经济。究其原因，是大多数园区建设还处于粗放型阶段，建设者将资金、精力投向造房、修路等看得见的硬件建设，忽视园区企业生存、发展的软环境建设，没有品牌、特色、服务，同质化竞争严重。2、园区是企业的家园，是企业创建、经营和发展的地方，企业是园区的主人。企业好，则园区好。没有好的企业，就不会有好的产业，更不会有好的园区！因此，我认为园区建设应首先立足企业，以企业为本，除搞好造房、筑路等硬件建设以外，更应重视园区规划、产业定位和企业服务，满足园区企业生存、产业发展的需求，通过提升园区软环境建设，以品牌经营、特色竞争，扶持企业、吸引企业，使园区竞争立于不败之地。现在,世界许多国家和我国的园区建设已经从传统开发建设阶段，进入到优胜劣汰、全面品牌竞争的时代。一、项目行业分析16第十六页，共五十三页。1、该项目奉城工业区目前还是处于粗放型、重机械的工作生产模式，缺少符合该地区定位于新能源设备、物流装备制造业的产业导向。对于知识经济与产业升级有极大的政策导向需求。2、上海润广文化产业园依托文广集团的社会影响，定位于引进文化传媒、新能源、新材料等高新技术产业，引导各类符合园区产业定位的企业进驻，有效地填补该地区产业层次提升的刚性需求。3、产业升级带来了企业利润率的提升，有效提高了土地的利税能力，为园区与当地政府都作出更大的贡献。4、同时园区为企业提供了更大更专业的园区服务平台，更好更实际的政策扶持，为企业的快速成长保驾护航。从而真正做到园区、企业、政府三者共赢。二、项目必要性分析17第十七页，共五十三页。第四章项目总体方案18第十八页，共五十三页。以文化传媒、高新技术企业为主，上下游产业链一体的企业服务综合性园区。一、项目定位19第十九页，共五十三页。1、明显高于同区域其他园区的硬件设施2、企业实际可得到的相关扶持政策：A、房租补贴政策：园区企业每100㎡年缴税超过300元，年底即可享受0.5元/㎡/日的房租补贴，根据年缴税凭证，由园区集中返还。如果加入园区孵化器（计划筹建），企业可享受奉贤区财政给予房租补贴（与园区补贴1：1配套），每家企业最高不超过100㎡。B、税收减免政策：新注册的新材料、新能源企业可以享受奉贤区地方财力部分的二免三减半。园区给予企业的相关税收奖励政策（《上海市奉贤区人民政府-关于加快发展新能源产业的若干意见》2009/5/12；《上海市奉贤区人民政府-关于加快发展新材料产业的若干意见》2009/5/12）C、其他相关的创新创业基金、小巨人企业扶持基金、高新技术企业认定、科技成果转化等方面的申报和补贴。3、园区的配套服务：提供轨交短驳班车、配套公寓、便利店、经济酒店，园区餐饮、员工食堂。4、园区超高标准化的企业服务，运用园区的八大服务平台争取为企业提供从无到有，从有到强，乃至于上市过程中所涉及所有企业所需要的相关服务。5、对于潜力巨大的初创型企业进行前期天使基金投资（PE），与企业捆绑式发展，共同发展共同进步，实现二者双赢。二、项目核心竞争力20第二十页，共五十三页。项目将引进文化传媒、新能源、新材料、电子信息等高新技术产业。主要引入企业是二次创业型的企业或成长期企业。三、项目产业定位21第二十一页，共五十三页。1、文化传媒类企业：创意设计、动漫产业、媒体制作。该类企业对于园区硬件要求较高，需要园区具有文化创意氛围，园区可依托文广集团的品牌影响，快速引进该类型的企业。2、新材料类企业：金属材料、无机非金属材料、有机高分子材料及制品复合材料；新能源类企业：新型能源及装备、高效节能产品、LED。该类型企业对于政策依赖性较强，开创初期需要政府政策大量支持，园区可依托奉贤区产业定位导向和政策倾斜的优势，并通过园区提供的相关服务支持进行引进。3、电子信息类企业：电子商务、互联网、物联网、信息科技。该类型企业对于初期创办压力较看重，园区可凭借房租补贴、税收优惠等减少企业经营成本的优势，吸引企业进入。四、项目目标客群22第二十二页，共五十三页。主要将以招商阶段定价机制执行，将整体园区分为4个阶段，预计整体满租时间节点为18个月。五、园区整体进度计划表（含定价机制）23时间节点工程节点招商区位商务条款(核心部分）招商面积面积占比分类面积计划引入企业类型第1月第一标段A2-2-4F配套用房，均价估计1.2元/㎡/日3070.44.25%2019.63经济型酒店A2-1F100.00便利店A2-1F20.00银行ATMA2-1F930.77餐饮酒店第2月B2-1F配套用房，均价估计1.2元/㎡/日1989.62.75%400.00招商中心和物业管理B2-1F600.00商务会议中心B2-1F71.87商务中心（复印机票广告）B2-2-4F878.58服务配套办公区域第3月C1E11.2元/㎡/日（2年期）；第2年后年递增6%；每平方米年缴税超过300元，园区对企业进行0.50元/㎡/日房租补贴。（暂定）4608.896.38%

文广动漫创意基地，由文广负责引进动漫、创意设计、文化传媒等方面的企业第3月B10.90元/㎡/日（2年期）；第2年后年递增6%；（暂定）2175.223.01%

该区域作为奉城工业区承租使用。第二十三页，共五十三页。24第4月A11.2元/㎡/日（2年期）；第2年后年递增6%；每平方米年缴税超过300元，园区对企业进行0.5元/㎡/日房租补贴。7296.9610.10%

文化创意、生产性服务业、研发设计办公、中小型企业总部第5月E2（样板房）第6月E3第7月第二标段F2-F61.20元/㎡/日（2年期）；第2年后年递增6%；每平方米年缴税超过300元，园区对企业进行0.50元/㎡/日房租补贴。21965.6530.42%

文化创意、生产服务业第8月F2-F6第9月E4-E6第10月C2D2第11月D1F1文广动漫创意基地，由文广负责引进动漫、创意设计、文化传媒等方面的企业第12月第三标段H4-H91.20元/㎡/日（3年期）；1.30元/㎡/日（4年期）；4年后年递增6%；每平方米年缴税超过300元，园区对企业进行0.50元/㎡/日房租补贴。14671.820.31%

科技类生产制造型企业，中小型企业总部、生产服务业第13月H4-H9第14月H4-H9第15月第四标段H1-H31.20元/㎡/日（3年期）；1.30元/㎡/日（4年期）；4年后年递增6%；每平方米年缴税超过300元，园区对企业进行0.50元/㎡/日房租补贴。16446.8322.77%

科技类生产制造型企业，中小型企业总部、生产服务业第16月H1-H3第17月G1-G3第18月G1-G3

72225.35100.00%

第二十四页，共五十三页。※对于企业实行按税收达成300元/㎡/年，补贴房租0.50元/㎡/日，参与的企业，须在园区实体注册实体经营，年初上交上年缴税凭证，园区审核后，发放相应补贴。未满一年的，按租期比例计算相应标准。该计划期内签约客户，租赁期限尽量控制在3年内，为3年后的租金结构调整作准备。※如引导期结束前2个月时，规划给文广集团的区域还没未完成招商，我们将首先对该区域进行招商。25第二十五页，共五十三页。A、建立统一的VI标识体系，将整体园区中的各个区域，进行有机整合和分离。B、建立科技中介和第三方服务商的合作关系，建立供应商数据库。C、确定政策扶持力度，主要是税收扶持、注册公司方面、产业导向方面。D、建立相应的园区运营管理体系，分工协作，使用规范的流程化表格管理。E、建立良好的政府关系，争取更多的园区服务授牌和认证，提高园区的品牌形象。F、争取组建创业苗圃、孵化器、加速器三级企业发展架构，为园区和企业拿到更好政策平台。六、项目运作方案

1、运营管理26第二十六页，共五十三页。2、园区组织结构27第二十七页，共五十三页。3、园区服务内容（八大服务平台）：28序号服务分类服务名称服务内容001政策扶持平台规费减免入驻本园区的企业办理企业注册时，可享受工商、税务等费用的减免租金补贴入驻园区好企业、好项目可享受大比例租金补贴财政扶持如基金扶持、所得税减免、市场推广补贴、知识产权补贴、专利补贴等等财政扶持税收减免根据企业行业及性质的不同，按照奉贤地区税务政策享受税收减免，最高可享受三年内100％补贴，后两年50％补贴专项基金扶持专项的创新、创业基金的申报资助002投融资平台资本金注入园区资本金注入方式，投资项目并同时取得投资回报各类扶持基金各类的创新、创业基金的申报资助创业基金创业投资引导基金，每个项目不超过300万，投资后资助不超过200万创新基金国家创新基金申请：20万-100万小巨人基金不超过200万元投融资担保提供知识产权或销售合同作为反担保手段：最高不超过1200万元风险投资政策性贴息贷款对于高新成果转化项目，科技发展基金给与最高不超过50%的贷款贴息补助003信息技术资源服务平台先进制造技术工作站搭建专业技术平台，入驻企业可低成本的共享使用平台先进设备信息资源共享库搭建专业信息技术共享平台，行业企业可及时查询国内外最新相关技术信息园区信息资源互动资源库入驻企业发布与查询园区内企业的技术、推广等相关信息相关产业政策法规资源库收集与园区企业行业相关的政策法规，供园区企业查询了解共性设计资源信息共享数据库政府公共服务平台引进引进研究中心、行业协会、专利申请服务平台等专业服务机构商务中心提供打字、复印、传真、租车、机票等服务洽谈室、会议室园区提供大小不等的多个会议室，供园区企业会议交流、专业论坛、沙龙等活动的场所第二十八页，共五十三页。29004人才培育引进平台单位用人薪水补助企业吸纳博士后员工，每名补贴10万元、企业高管＼技术骨干最高所得税减免100％补贴等人才培训、交流服务网上人才招聘推荐交流通过专业渠道及网站，集中为孵化企业招聘人才免费发布人才供求信息免费为园区企业通过专业渠道及网站，发布人才供求信息005知识产权保护平台为企业提供一系列知识产权申请与保护服务为园区企业提供一系列知识产权申报工作搭建“上海市培育专利试点企业”工作站获得专利试点企业资质的企业，将给予10-30万元资助搭建“上海知识产权工作站”拥有自主知识产权项目转化的企业，项目最高30万元，企业最高资助100万元，重大突破项目最高200万；拥有自主知识产权的科技型企业：研发费用补贴30%园区企业申请政府专利费用补贴，降低申请专利成本为园区企业知识产权申报费用申请补贴为企业技术创新，申请资金补贴拥有自主知识产权的科技型企业：研发费用补贴30%为企业在海外和国际市场的知识产权保护申请费用补贴申请国外专利资助，对于个人给与不超过3万元的资助；对于企业给与不超过30万元的资助006社会中介服务平台投融资服务为企业与风险投资机构搭建对接平台法律服务提供法律咨询等中介服务产权交易通过专业服务平台及科技馆等平台，提供产权交易中介交易服务中介咨询提供专业中介咨询服务财务咨询提供财务咨询、代理记账的中介服务税务咨询提供税务咨询中介服务工商代理提供企业设立登记（内资）的中介服务上市辅导提供企业上市咨询及专家咨询中介服务第二十九页，共五十三页。30007入驻一条龙服务企业入驻一条龙服务为企业办理工商登记、税务登记、银行开户等一条龙服务工商、税务、银行登记注册提供企业设立登记（内资）、税务登记和开立银行账户的中介服务财税咨询提供财税咨询的中介服务（包含在代理记账中）企业资质申请认定提供高新企业、软件企业等认证服务008国内外合作交流引进国内外先进经营理念、管理经验通过举办企业沙龙、主体论坛等活动，引进引进上海对口专业协会引进专业行业协会等，定期组织交流研讨会，扩大知名度和业内影响力举办国际国内论坛、沙龙、创新创业大赛等不定期的举办各类专业论坛、沙龙和创新创业大赛。

第三十页，共五十三页。◎所有服务均是免费咨询辅导的，但是实际操作均是收费的。科技中介部分名录：上海创新投资管理有限公司；上海鼎嘉创业投资管理有限公司；上海汉世纪创业投资有限公司；上海同华投资有限公司；上海兆信会计师事务所；上海智星财务发展有限公司；上海震业财务咨询有限公司；上海华炬会计师事务所有限公司；上海上晟会计师事务所有限公司；上海求信会计师事务所有限公司；上海沪中会计师事务所有限公司；上海沃能投资管理有限公司；上海协诚企业管理咨询有限公司31第三十一页，共五十三页。4、营销策略A、制作相关的广告宣传资料，看板，DM，宣传册等，建立起相应的VI体系B、园区内做小范围的导引指示，规划区域。C、招商人员的话术培训，建立起一套完善的话术方案（《上海润广文化产业园答客问汇总》和《上海润广文化产业园企业政策汇编》。）D、通过标准化的管理流程（《上海润广文化产业管理套表》和《物业管理系统》）来确保招商人员的工作量，确保来电量和来访量，再通过话术培训确保成交成功率。E、建立企业营销推广数据库，采购信息数据库，收集企业信息，为该项目和以后集团下属的项目提供相应的数据支持。（初期可考虑采购推广软件，《信鸽软件套餐》1980元，可采集数据库，群发邮件、QQ群、QQ空间、微博等功能）32第三十二页，共五十三页。使用分类网站或房地产类网站的付费端口(58同城，赶集网，百姓网……)进行推广。行业协会拜访，对上海所有的行业协会进行拜访，就项目进行推广拜访。商业地产中介推广展会收集企业信息，通过整合分析企业信息数据库，对目标客户电话拜访和上门拜访园区周边道路园、外墙、使用实体广告推广。借助政府平台，青村镇，奉城工业园区，奉贤区政府，上海文广集团(SMG)的相关网络平台进行推广。在相关行业的业内论坛和高流量的论坛，进行网络软文广告植入推广。使用微博、微信、QQ群、QQ空间、博客等等高流量的网络工具空间进行网络软文植入推广。5、推广计划33第三十三页，共五十三页。六、项目进度计划表34编号板块工作内容2013年7月2013年8月2013年9月010203040102030401020304ZSZX-01筹建准备ZSZX-01-01市场调研ZSZX-01-01-01区域内环境及配套（现状及未来）ZSZX-01-01-02区域内园区调研ZSZX-01-02SWOT分析ZSZX-01-02-01园区优势分析ZSZX-01-02-02园区劣势分析ZSZX-01-02-03园区机会点分析ZSZX-01-02-04园区威胁点分析ZSZX-01-03项目定位ZSZX-01-03-01目标客户定位ZSZX-01-03-02房型分割规划定位ZSZX-01-03-03装修标准定位ZSZX-01-03-04园区价格定位ZSZX-01-03-05园区形象改造定位ZSZX-01-04营销策划第三十四页，共五十三页。35ZSZX-01-04-01招商进度规划ZSZX-01-04-02推盘及销控策略ZSZX-01-04-03价格策略ZSZX-01-04-04营销总精及宣传策略ZSZX-01-04-05推广渠道策略ZSZX-01-04-06合作及代理策略ZSZX-01-04-07预算编制ZSZX-01-04-08招商回款计划ZSZX-01-05团队组建ZSZX-01-05-01各部门工作职责ZSZX-01-05-02园区各项操作流程ZSZX-01-05-01招聘及面试ZSZX-01-05-02培训及考核上岗第三十五页，共五十三页。36ZSZX-02招商准备ZSZX-02-01招商现场准备ZSZX-02-01-01招商中心形象及宣传布置ZSZX-02-01-02招商中心办公家具等配置ZSZX-02-01-03样板房设计ZSZX-02-02招商物料准备ZSZX-02-02-01楼书、宣传册、DM单页、看板、pop等宣传资料的文案及设计制作ZSZX-02-02-02项目PPT、视频等推广宣传文件的制作ZSZX-02-02-03园区模型制作ZSZX-02-02-04工程图、房型图等图纸设计ZSZX-02-02-05园区销控表单设计ZSZX-02-02-06一房一价定价ZSZX-02-02-07确定物业费及水电费标准ZSZX-02-02-08确定网络、电话等收费标准及办理说明ZSZX-02-02-09确定二次装修审批流程及收费标准ZSZX-02-02-10现场答客问及相关政策等培训资料准备ZSZX-02-02-11名片、纸杯、信封、拎袋等设计制作ZSZX-02-03协议文件准备ZSZX-02-03-01产权证ZSZX-02-03-02政府平台立项或认定文件收取ZSZX-02-03-03政策汇编,确定园区服务内容ZSZX-02-03-04租赁合同拟定ZSZX-02-03-05各类变更协议及补充协议模板拟定ZSZX-02-03-06专项服务协议拟定ZSZX-02-03-07其他相关协议或文本拟定ZSZX-02-03-08物业管理合同收集第三十六页，共五十三页。37ZSZX-02-04策划方案执行ZSZX-02-04-01园区导视等形象设计及制作ZSZX-02-04-02园区户外广告设计及制作ZSZX-02-04-03第三方服务中介渠道洽谈，合作协议签订ZSZX-02-04-04数据库建立ZSZX-02-04-05媒体资源整合ZSZX-02-04-06宣传文案拟定ZSZX-02-04-07网站建设ZSZX-02-04-08活动策划及组织ZSZX-02-04-09数据库推广ZSZX-02-05物业销控管理ZSZX-02-05-01出租销控制表ZSZX-02-05-02现场查巡

开始

进行

结束第三十七页，共五十三页。第五章项目效益分析38第三十八页，共五十三页。据2012年第一太平戴维斯分析报告，市场目前整体产业园的年化投资回报率为6-7%，投资回报周期为14-17年。营销运营管理费用占租金收入的15%。一、项目收入预计39第三十九页，共五十三页。40项目整体运营预算土地面积72528.20容积率1.00建筑面积72528.20税金11.00%税金奖励收入比率8.00%预计16年可收回成本，年化头资回报率可达6.38%营销运营管理费15.00%建筑成本18132.05总成本36264.10贷款18000企业退税比例30.00%单位：万元时间节点日租金（元/㎡/日）租金涨幅出租率租金收入税金奖励收入应付税金营销运营管理费财务成本还贷款净收入第一年0.701.000.601111.8621.93122.30166.781800.003000.00(3955.29)第二年0.701.000.901667.7932.90183.46250.171500.003000.00(3232.94)第三年0.751.070.951883.6737.16207.20282.551200.003000.00(2768.93)第四年0.801.070.952015.5353.01221.71302.33900.003000.00(2355.50)第五年0.881.100.952217.0872.89243.88332.56600.003000.00(1886.47)第六年0.971.100.952438.7996.22268.27365.82300.003000.00(1399.08)第七年1.071.100.952682.67123.48295.09402.400.000.002108.65第八年1.171.100.952950.94155.23324.60442.640.000.002338.92第九年1.291.100.953246.03170.75357.06486.900.000.002572.81第十年1.421.100.953570.63187.83392.77535.590.000.002830.09第十一年1.561.100.953927.70206.61432.05589.150.000.003113.10第十二年1.721.100.954320.46227.27475.25648.070.000.003424.41第十三年1.891.100.954752.51250.00522.78712.880.000.003766.85第十四年2.081.100.955227.76274.99575.05784.160.000.004143.54第十五年2.291.100.955750.54302.49632.56862.580.000.004557.89第十六年2.521.100.956325.59332.74695.82948.840.000.005013.68平均日单价1.28

总计54089.542545.495949.858113.436300.0018000.0018271.75第四十页，共五十三页。A、服务收入：需根据与科技中介的合作协议而定，以200家企业的孵化器，一年的服务收入大约为200万元B、企业投资回报：这是比较长远的，需要建立创业投资基金（投资融资模块），对企业进行投资，成功案例的投资回报率一般是10-50倍。以上海通路快键网络科技公司而言，2010年入住张江创星园新能源孵化器，得到园区50万元的股权投资（创星园得到股权25%）,2012年底其得到第二轮风险基金融资，得到5000万的风险投资，创星园执行股权退出条款，得到现金货币1200万元，2年投资回报率2400%。二、其它可行收入41第四十一页，共五十三页。C、税收奖励的部分：按一般园区的提成比例，为企业实收奖励部分的8%左右，以每家企业年缴税10万，政府奖励比率30%计算，每家企业每年实收奖励部分为30000元，园区实际提成为2400元。浦江孵化器税收奖励明细表

税种增值税营业税企业所得税个人所得税浦江镇财政留存14.63%58.50%18.00%19.80%浦江一般企业享受的税收奖励比率45.00%45.00%45.00%45.00%浦江一般企业最终可享受企业返税6.58%26.33%8.10%8.91%孵化器浦江企业享受税收奖励比率80.00%80.00%80.00%80.00%孵化器浦江企业中间可享企业返税11.70%46.80%14.40%15.84%按孵化器提成比率50万以下--15%1.87%7.49%2.30%2.53%实际客户可退9.83%39.31%12.10%13.31%51-100万--13%1.40%5.62%1.73%1.90%实际客户可退10.30%41.18%12.67%13.94%101-1000万--10%1.17%4.68%1.44%1.58%实际客户可退10.53%42.12%12.96%14.26%1000万以上--8%0.94%3.74%1.15%1.27%实际客户可退10.76%43.06%13.25%14.57%备注：

1、该税收奖励政策适用于年缴税总额大于等于1万元的企业；

2、该税收奖励政策为2013年最新政策。

42第四十二页，共五十三页。C、政策扶持：如果企业数达到一定数量，可以向上海市科技创业中心成立科技企业孵化器，可以得到相应的一系列政府补助。以额定面积2万方的孵化器，一年政府补助，大约在300-1000万元。例如：奉贤区2013年《关于加快推进科技创新和科技成果产业化的实施意见》中：1、鼓励孵化器建立“创业苗圃”。经上海市科技创业中心认定的“创业苗圃”，一次性给予30万元资金资助。对纳入“创业苗圃”培育的项目（产品）且在本区注册成立公司的，给予相关孵化器服务费补贴1万元。2、鼓励孵化器载体建设。（1）对获得国家级孵化器认定的一次性给予50万元奖励。（2）经上海市科技创业中心年度考核获优秀和良好评定的孵化器，分别予以年度30万元和15万元奖励。（3）孵化器建立专业技术实验室、技术测试等共性平台，为入孵企业提供服务的，给予其项目总费用10-30%的补贴，同一项目最高不超过30万元。孵化器建立科技创新服务平台，为企业提供各类咨询服务所发生的费用，给予其10-20%的相应补贴，最高不超过10万元。（4）对实际入驻孵化器的创业企业在3年入孵期间，根据孵化器所在同区域房租标准，每年按孵化器实际补贴予以1：1配套支持，且单个企业补贴面积最多为100平方米。（5）对孵化器在孵企业毕业后在本区落户的，按每家毕业企业5万元的标准给予孵化器奖励。3、鼓励加速器提供加速服务。（1）成立加速器并获上海市科技创业中心认定通过的，一次性给予50万元资金补贴。经上海市科技创业中心考核获优秀评定的加速器，予以年度30万元奖励；经上海市科技创业中心考核获良好评定的加速器，予以年度15万元奖励。（2）鼓励孵化器、加速器对实际入驻企业开展股权投资。对孵化器、加速器参股高成长性企业，按银行同期贷款基准利率的标准给予为期3年的补贴。（3）对孵化器、加速器内企业在国内外资本市场成功上市的，按每上市一家企业30万元的标准奖励孵化器、加速器。对孵化器、加速器内企业在新三板挂牌交易的，按每挂牌交易一家20万元的标准奖励孵化器、加速器。43第四十三页，共五十三页。D、企业投资回报：这是比较长远的，需要建立创业投资基金（投资融资模块），对企业进行投资，成功案例的投资回报率一般是10-50倍。以上海通路快键网络科技公司而言，2010年入住张江创星园新能源孵化器，得到园区50万元的股权投资（创星园得到股权25%）,2012年底其得到第二轮风险基金融资，得到5000万的风险投资，创星园执行股权退出条款，得到现金货币1200万元，2年投资回报率2400%。

E、房租补贴所产生的财务利息收入：按0.5元/㎡/日，40000㎡，1年期市场金融利率10%计算，按实际预计到账率60%，年财务利息收入可达262800元。44第四十四页，共五十三页。上海润广文化产业园项目预计总引入企业数135家，园区年实现销售额4亿元，利税总额超过3600万元，地区用工人数超过3000人。5年后预计园区年销售额10亿元，利税总额超过1亿元，地区用工人数超过5000人，培育出一批高新技术企业和小巨人企业，为整个青村镇地区和奉贤区，带来科技制造业的产业集聚效应。对上海和奉贤区发展科技制造业起到新兴工业配套作用，成为该地区的经济抓手和知识经济的龙头。三、社会效益45第四十五页，共五十三页。第六章项目主要核心问题46第四十六页，共五十三页。※暂为在建项目，客户缺少直观认识，期较长，初期招商对象具有一定的局限性，招商难度较大。公共交通环境不理想。※实际可落地政策不明确，政策扶持力度需尽早确定。一、项目面临的主要困难47第四十七页，共五十三页。※尽早确定税收政策、相关政策扶持、产业集聚导向；※园区项目设立的实务流程、管理制度、组织机构须尽快建立；※招商中心须加快建设，相关视觉效果看板，园区手册等宣传资料；※须加大推广力度，增加客户来访量，提高招商团队人员素质，保证洽谈成交率。※科技中介、第三方服务平台合作关系建立。二、项目急须解决的核心重点48第四十八页，共五十三页。三、招商指标分解招商指标分解第1月到第6月49序号考核类别考核内容考核任务细分考核依据

第1月总指标

第2月总指标

第3月总指标

第4月总指标

第5月总指标

第6月总指标总计1业务经营指标70分信息收集/渠道开发目标客户信息收集、准备（100条/工作日/人）企业信息收集表327604680046800468004680046800266760信息送达（200条/工作日/人）信息送达登记表655209360093600936009360093600533520客户接洽（8家/人/月）客户接洽记录表101144144144144144821中介开发、联络（50家/人/月）中介联络