昌乐县佳乐家超市项目可行性研究报告

目录第一章总论………1第二章项目建设必要性…………7第三章建设条件与建设地址……11第四章工程方案…………………17第五章环境保护…………………29第六章节能………34第七章经营管理与劳动定员……36第八章实施计划与工程管理……38第九章投资估算与资金筹措……40第十章经济效益和社会效益分析………………43

附件附图1、企业法人营业执照2、规划证明3、环保影响报告表4、资金证明5、建设项目招标方案6、区域位置图7、现状图8、总平面布置图9、管线图PAGEPAGE1第一章总论一、项目名称及承办单位1、项目名称昌乐佳乐家超市项目2、项目建设性质新建3、项目建设单位山东潍坊百货集团股份有限公司二、工作依据1、山东潍坊百货集团股份有限公司与山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书2、《中华人民共和国城市规划法》3、《城市规划编制办法》4、《城市居住区规划设计规范》5、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。6、有关部门提供的证明和资料等三、研究范围1、项目建设必要性2、建设条件与地址3、规划设计方案4、物业管理5、环境保护与节能6、实施计划与工程管理7、投资估算与资金筹措8、经济和社会效益分析四、工作概况山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司在接受山东潍坊百货集团股份有限公司关于建设昌乐佳乐家超市项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论，根据目前昌乐县商业领域及城市分区规划的有关要求，确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。五、建设单位概况山东潍坊百货集团股份有限公司是以商业经营为主的股份制企业，下设中百配送中心、中百大厦、佳乐家、中百连锁超市、中百实业发展有限公司、益家园家居建材超市等六家经营单位，现有门店257家，是山东省重点商贸流通企业，先后荣获全国青年文明号、全国重合同守信用企业、全国诚信单位、全国商业名牌企业等数十项省部级以上荣誉称号。06年完成销售61.28亿元，同比增长21.79%，07年1—5月份完成销售30.88亿元，同比增长22.68%，保持了健康快速发展的良好势头。中百配送中心位于潍坊高新技术产业开发区，总建筑面积5万平方米，其中立体仓库3.1万平方米，集商流、物流、信息流、资金流于一体，主要开展商品代理营销和物流配送业务，设立了青岛分公司、烟台分公司、东营分公司和泰安加盟中百配送中心，现已建立起了覆盖山东全省延伸到邻省周边地区的分销配送网络。年商品配送额16.7亿元。中百大厦集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐于一体，坚持“以质量求生存，以服务促发展，”形成了“三优”、“四无”的服务特色，设有麦当劳中百餐厅，开设了中百美术馆，诠释了“生活·购物·享受”的消费理念，成为潍坊市最具特色、最受消费者欢迎的现代化大型综合购物中心。中百大厦积极开展连锁经营,快速发展,除5.7万平方米的潍坊旗舰店外，先后成功开设了2.2万平方米的寿光店、2.5万平方米的泰安店、2.2万平方米的青州店、2.2万平方米的圣荣店4家百货店，并开设了3000平方米的中百家电城天翔店、1.2万平方米的中百家电城胜利店和2家家电专业店，目前拥有5家百货店、2家家电专业店和1家输出管理的温州商城。佳乐家创建于1999年12月，是以经营家庭生活日用品为主，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的大卖场连锁机构。超市现有门店18家，网点布及潍坊、青岛、烟台及泰安地区，总营业面积19万平方米，经营商品3万余种。佳乐家采用国际最先进、最具发展潜力的大卖场业态，以“全面提升家庭生活品质”为企业宗旨，以“顾客满意百分百”为服务理念，以“一站购物，一次购足，实惠便利，品质保证”为经营特色，坚持“以德经商，诚信经营”的指导思想，积极倡导健康快乐的消费文化。中百连锁超市以“便民、利民、为民”为经营宗旨，以标准超市、便利店为主力业态，加快网点拓展步伐，承担着为城市社区服务和“万村千乡”市场工程职能，现已开设食品超市93家、便利店131家，网点遍布潍坊城区及各县市区，并延伸到了莱州和淄博。中百实业发展有限公司占地13.3万平方米，主要进行肉类、面食和蔬菜生产加工。现已开展“品先”牌系列肉制品、“中百”牌净菜、面食的加工，并充分利用1.27公里的铁路专运线、1.5万吨冷库，开展木材下线和冷藏业务，现已成为全省东部地区最大的木材下线及集散地，中百冷库库房年均利用率达到95.36%，成为潍坊库容利用率最高、服务最好、最具品牌效应的效益型冷库。益家园家居建材超市05年元月9日开业，以“为您营造舒适健康的家”为经营宗旨，是山东省面积最大、潍坊市首家自营仓储式建材家居超市，营业面积3.1万平方米，主营建材、家居、家具、五金、电器等16个大类5万多种绿色、环保商品，为顾客提供家装一条龙服务。六、研究结论1、建设地址该项目位于昌乐县城区，北邻昌城宾馆，西沿新昌路，南沿利民街，东接物资局综合大楼。该地块是昌乐县城市总体规划的商业用地，地势平坦，现状主要为底层砖房与原百货大楼，交通便利，水电、天然气、通讯等基础设施齐全，是开发建设商业的理想地段2、建设规模该项目规划用地面积14521.69m2，净用地面积7488.93m2。总建筑面积26800m2。项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的大型购物超市。3、实施进度计划该项目建设期计划为8个月，工程拟于2007年8月份开工，预计2008年3月份竣工。4、投资估算该项目建设总投资为2998.7万元，其中建筑工程2162.0万元，设备购置及安装费548.9万元，其他费用122.9万元，基本预备费64.9万元，流动资金50.0万元。项目建设资本金600万元。5、资金筹措该项目建设资金由建设单位自筹解决。6、经济和社会效益分析该项目的开发建设符合国家产业政策和昌乐县城市发展规划，提高了居民生活水平，繁荣了昌乐县商业市场。提高和改善了昌乐县的商业环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善，购物与休闲齐全的的大型购物超市。同时可带动昌乐县建材工业和第三产业的发展。具有良好的经济效益和社会效益。

主要经济技术指标表序号项目单位指标1年均经营收入万元973.82年均销售税金及附加万元17.83年均增值税万元137.54总投资万元2998.74.1固定资产投资万元2948.74.2流动资金万元505年均利润总额万元342.06年均所得税万元112.97年均税后利润万元229.18投资利润率%11.49投资利税率%16.610所得税后内部收益率%8.611投资回收期年9.87（含建设期8个月）

第二章项目建设必要性一、项目提出背景2000年12月山东潍坊百货集团股份有限公司在昌乐县开设了佳乐家超市，随着昌乐县经济的快速发展，人民生活水平的提高，昌乐县的消费品零售市场实现了稳步健康发展。超市成为居民购物的热点。今年以来，昌乐县各种超市销售情况均好于往年，他们靠先进的管理，准确的市场定位，优质的服务和舒适的购物环境，赢得了广大消费者的青睐。一季度，潍坊中百集团昌乐佳乐家超市消费品零售额实现22636万元，与去年同比增长6.8%。但佳乐家昌乐店合同期限接近届满，且现有场地面积、硬件配套等方面已不能满足目前超市进一步提升需求，因此先择在原来昌乐百货大楼位置开设昌乐佳乐家超市。二、昌乐县商业市场分析1、商业业态目前昌乐的商业业态主要百货店、超级市场、便利店、专卖店、商业步行街等。属四线开发城市，商业欠发达。昌乐目前的商业物业主要有：家乐佳超市、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。各业态对消费者的吸引比重依次为：佳乐家、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。目前昌乐商业楼盘主要有：中庭景苑（规划中）、假日广场（建设中）、商业步行街、温州商城、福州商城、昌盛物流中心（建设中）。商业总建筑面积约：19万平方米，其中待开发面积约50000平方米。2、商业消费分析。昌乐GDP增长态势图表：昌乐商业开发及经营处于起步阶段，且除家乐佳、百货大楼等知名商业外，其他商业知名度不高，加之昌乐购物环境的不理想，形成了昌乐人对昌乐的消费排斥心理（同样价位，同样质量的物品宁愿到潍坊去购买，也不愿在昌乐买），以到潍坊购物为荣的心理。昌乐消费者异地消费的原因分析如下：⑴昌乐目前无知名商业购物业态，中低档消费及小宗消费一般在昌乐，而中档及大宗消费一般到潍坊、淄博等地进行消费；；⑶大城市的消费选择机会较多也是一个原因。因此，昌乐的商业消费需要引导，首先是购物环境的改变，其次是知名度的提高。3、昌乐县零售商业发展分析。⑵随着昌乐新昌路、利民街、方山路等城市街区规划，目前新昌路、利民街的经营户向商业步行街、城市假日广场、新昌商场、温州商城分流。⑶昌乐专业市场及与家和汽车相关的生活配套市场目前除中庭景苑规划5万余平方米的汽摩销售市场外，还未出现其他专业市场。⑷昌乐居民零售消费场所为：佳乐家超市、百货大楼、新昌商场、商业步行街、世纪美联。三、优劣势分析凭借前期昌乐店良好的知名度和美誉度及更加成熟的大卖场经营运作模式，更加完善的经营管理模式，更加突出的形象，实惠的价格，便利舒适的购物环境，贴近的服务，使昌乐佳乐家新店必将成为昌乐商业的新亮点和佳乐家新的销售增长点。昌乐划区后，昌乐二店将作为城区店管理也将进一步强潍坊大本营市场的控制能力。四、门店定位及竞争策略昌乐新店在位置、硬件等方面均比昌乐店有优势，因此在卖场形象、商品定位、服务素质、营销策划等方面都必须进行全新提升，定位如下：1、定位：总结成功的运作经验，经营定位应是大型综合超市。突出优质低价的特色，突显优雅舒适的店堂形象，让消费者感受轻松、时尚、贴近的购物氛围，继续保持“一站购物、一次购足”的经营理念。做好文化营销，突出佳乐家良好的品牌形象，以文化促经营。2、价位：继续发挥集团公司品牌效应，即低价、质优的特点，准确把握目标顾客，依托集团公司整体优势和区域差别制订价格策略。3、服务：发挥品牌优势，不仅要做到商品全、质量优，环境优，与社区消费情况和居民消费习惯紧密结合，在佳乐家现有服务宗旨的基础上开创具有社区特色的特色服务。五、结论政策优势、区位优势和巨大的市场需求，为该项目开发建设提供了有利的契机和社会环境。项目建成后，将对昌乐县的经济发展产生巨大的拉动作用。因此，该项目的开发建设是十分必要的。

第三章建设条件与建设地址一、建设地区概况昌乐县位于山东半岛内陆，隶属山东省潍坊市，东距潍坊城区25公里，西接临朐、青州，南与安丘隔汶河相望，北与寿光接壤，总面积达1100.6平方公里，东西最大横距40.9公里，南北最大纵距48.9公里。昌乐地理位置优越，交通十分便捷，胶济铁路，济青高速公路从北部通过，309国道横贯东西，省道大沂路贯穿南北，距青岛、济南机场各150公里。昌乐更是全国著名的“宝石城”。昌乐县的工业门类比较齐全，现有化工、建材、煤炭、机械、纺织、造纸、酿造、印刷、食品、塑料制品等十几个门类，且已初具规模。但经济发展水平还不是很平衡，基础较为薄弱产业比重不尽合理，经济总量落后于周边以及其他县市。截止2005年，目前昌乐县人口为650,534人，其中，农业人口：478,348人，城镇人口：172,186人。全县辖19镇4乡，905个行政村，居住着汉、满、蒙、回、壮、朝鲜族等13个民族。2006年，昌乐人均GDP为12846元人民币（按现行汇率折算为1650美元）实现生产总值83.5亿元，财政收入7.09亿元，地方财政收入3.92亿元。二、建设地址该项目位于昌乐县城区，北邻昌城宾馆，西沿新昌路，南沿利民街，东接物资局综合大楼。该地块是昌乐县城市总体规划的商业用地，地势平坦，现状主要为底层砖房与原百货大楼，交通便利，水电、天然气、通讯等基础设施齐全，是开发建设商业的理想地段附：区域位置图三、自然条件1、地形、地貌。2、工程地质昌乐县地处华北台地中部，鲁中隆断区边缘和沂沭断裂带上。地质构造比较复杂，有太古代的花岗片麻岩，古生代的石灰岩、沙岩及页岩，新生代的砂岩及粘土岩。大体可分为三个类型区：南部太古界、远古界变质岩区，地貌构成侵蚀丘陵区。中部新生界第三系玄武岩区，地貌成低山区。北部新生界第四系冲积平原区，地貌成山前平原区。地震烈度为7度，定为设防区，地耐力为15-30T/M2。3、地层岩性、地质构造及地震⑴地层岩性出露地层为第四系上更新统冲积黄土质粉质黏土、黏土层，厚度大于20m，未揭穿该层；各层岩性分述如下：①黄土质粉质黏土(弱膨胀土)：黄、黄褐色，硬塑，局部坚硬状。土质均匀性差，微含姜石及角砾，厚度8-13m，广布于地表，属II级普通土。②黏土：棕黄、灰黄色，硬塑状。土质均匀性差，局部夹粉质黏土层，含少许角砾。厚度大于5m，未揭穿该层；属II级普通土。⑵地质构造及地震城区范围地表为土层所覆，未见构造痕迹。根据中华人民共和国《中国地震烈度区划图》(2001年版)资料，地震动峰值加速度为0.15g，该工程所在区域为7度烈度区，该项目抗震建设标准应按国家抗震设计规范要求执行。4、水文地质条件境内河流较多，长度在5公里以上的有35条，分为汶河、白浪河、桂河、丹河等5条水系。汶河干流在最南端，是本县与安丘市的界河，经县界河道段长22.5公里，境内河域面积358.7平方公里，总集水面积718.4平方公里。白浪河主流境内段长34.0公里，流域面积306.3平方公里。丹河水系包括丹河干流和注入丹河的大丹河、小丹河、尧沟三条支流，总长836公里，流域面积275.34平方公里。境内河流除汶河为东西流外，其余均为南北流向，总流域面积1436.84平方公里。昌乐县水文地质条件复杂，按地下水和地表水的互补关系，可分为平原型和山丘型两大类，基本属山丘型。按含水岩组可分为松散岩类孔隙水，碎屑岩类孔隙水，碳酸岩类裂隙岩溶水，岩溶岩类裂隙水，变质岩类裂隙水五类。以松散岩类孔隙水量最重要。根据地形、地貌分为四个水文地质区。北部山前平原区，覆盖层厚30-50米，岩性为玄武岩，属平原型地下水，主要含水层亚砂土累计厚度10-20米，沙层厚度累计2-7米。南部山前平原区，覆盖层厚5-30米，下伏玄武岩和石灰岩受沟谷切割较明显。属山丘型地下水，与河水关系密切，枯水时地下水补给河水，主要含水层除山前冲洪亚砂土和细砂层外，还有富水砂层，隐伏灰岩岩溶水受断层阻拦，形成富水区。低山(高丘)区地下水属山丘型地下水补给地表水。主要含水岩组为玄武岩裂隙水及石灰岩岩溶水，玄武岩出露面积广，一般降水补给，浅部循环，短途排泄，受五条水系切割补给来源小，储存条件差，除局部山间盆地和河谷外，一般不易成井。石灰岩有两处出漏，是岩溶水的补给区和地表水的渗漏区，另一处呈南北窄状分布，自上寒武至中奥陶各层都有，岩层倾向北东和北西。由于四面受阻可见地表积水。岩溶水补给面积小，出水量不大。东部丘陵河谷平原区，主要含水岩组为各色花岗片麻岩，变质岩系，裂隙水及河谷冲积层孔隙水，属山丘型地下水。地下水矿化度范围一般在200-300毫克/升，PH值为7.2-8.1之间，属中性。绝大部分属重碳酸盐类钙组，总硬度1.92-11毫克当量/升。5、水文、气象资料：该项目所在地位于昌乐县城区，属暖温带半湿润季风区，气候温和，四季分明，雨量集中，雨热同期。气温：历年平均气温：12.2℃历年平均最高气温：19.2℃极端最高气温：40.7℃历年平均最低气温：7.7℃极端最低气温：-21.4℃降雨量：历年平均降雨量：646~677mm年最大降雨量：1215.7mm年最小降雨量：372.3mm。湿度：历年平均空气湿度：67.5%年最大空气湿度：90%年最小空气湿度：55%风向风力：夏季主要风向为：东南风冬季主要风向为：北风历年平均风速：3.5米/秒最大风速：20米/秒霜冻：历年平均冰冻期：52天历年平均霜期：79天最大冻土深度：500mm历年平均日照总时数为2792小时。从水文、气象和地质条件来看，该项目建设地点不会对工程建设造成不良影响。四、基础设施条件1、交通昌乐位于山东半岛中部，东距海滨城市青岛150公里，北离渤海80公里。胶济铁路、济青高速公路、309国道及胶王路、潍九路、昌大路贯穿境内，形成了纵横交错的交通网络，为昌乐经济发展提供了良好条件。2、给水该项目用水由昌乐县自来水公司供给，市政供水管道已敷设至项目用地周围，只需接入市政供水管道即可，可保证项目的正常用水。3、排水该项目排水采用雨、污分流制，雨水经雨水管道就近排入市政雨水管道，生活污水经化粪池处理后，就近排入市政污水管道，汇集后输送到昌乐县污水处理厂进行处理后达标排放。4、供电该项目用电由昌乐县供电公司供给，市政供电线路己敷设至项目用地周围，只需接入10KV市政供电线路即可，电力供应有保障。5、电讯昌乐县以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成高效迅捷的通讯网络，各类信息能够及时传输交流，可为该项目提供便利的基础条件。6、消防消防局根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，以“消防结合、以防为主”的原则组织消防。整个城区消防给水以城市自来水为主，消防设施按防水规范要求设置，沿城市主干道每隔120米设一消火栓，次干道每隔150米设置一消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。该项目的消防应按《建筑设计防火规范》和《建筑灭火器配置设计规范》设计、配置。

第四章工程方案一、建设规模该项目规划用地面积14521.69m2，净用地面积7488.93m2。总建筑面积26800m2。项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的大型购物超市。二、方案设计1、规划依据⑴《中华人民共和国城市规划法》⑵《中华人民共和国建筑法》⑶《中华人民共和国城市规划编制办法实施细则》⑷中华人民共和国现行的有关法律、法规、技术规定⑸甲方提供的规划设计条件和设计要求。2、功能定位昌乐县是山东东部面向21世纪的现代化城市，此次规划的潍百集团昌乐佳乐家定位为面向21世纪，为广大市民提供一个环境优美、功能齐全，购物与休闲相结合的现代化服务区。3、规划原则创造良好的购物环境和休闲环境一直是设计者不断追求的目标，潍百集团昌乐佳乐家作为昌乐县中心地段最繁华的商业区，为设计提出了明确的目标定位和理念。规划设计及建筑单体设计应具有超前性、先导性和示范性，高起点、高标准、高水平，强调自己的个性化、独创性。⑴人本原则贯彻以人为本的思想，以建设休闲、购物环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、具有自身特色的购物区。注重安全，合理分配和使用各项资源，把提高购物环境作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。以满足县内居民消费者需求。⑵市场原则规划以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性与灵活性，使规划设计便于开发商经营，形成良性循环、滚动发展的机制。规划设计及建筑单体设计具有可操作性和可变性，适应市场变化。将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、建筑设计与管理中，做到经济效益与社会效益的统一。4、规划布局⑴平面布局该项目为原昌乐百货大楼旧城改造项目，项目共五层，建筑面积约计26800平方米。其中地下一层停车场，地上四层为购物超市。地下一层及地上一、二、三层，每层面积约6000平方米，第四层面积2800平方米。⑵立面风格立面挺拔秀丽，使建筑协调整体，且富有韵律感，一层为蓝色玻璃门，二三层为浅米黄色的面砖，四层为蓝色的玻璃幕墙，轻盈、通透、挺拔、秀丽、绿色是设计追求的理念。5、公用设施变电所、换热站等公用设施均设在地下一层。6、道路交通⑴入口：超市主入口位于利民街与新昌路交口处，面向利民街和新昌路均设次出入口。⑵停车位：为节省空间，方便购物者停车，该项目采用地下停车的停车方式。三、结构说明1、设计依据⑴《建筑结构荷载规范》GB50009-2001⑵《混凝土结构设计规范》GB50010-2002⑶《建筑地基基础设计规范》GB5007-2002⑷《建筑抗震设计规范》GB50011-20012、该工程由多层商业楼组成。3、该工程建筑结构安全等级为二级，结构设计使用年限为50年。4、该工程中建筑物的耐火等级为二级。5、6、基本风压：0.45kPa基本雪压：0.45kPa7、主要楼面活荷载标准值：走廊、楼梯：2.0kPa厕所：2.0kPa住宅：2.0kPa疏散楼梯：3.5kPa阳台：2.5kPa车库：2.5kPa上人屋面：2.0kPa不上人屋面：0.5kPa设备用房根据不同功能分别取值，人防荷载按有关规范取值。四、基础配套设施综合规划管线敷设交叉时应遵循以下原则：⑴压力流管让重力流管；⑵小管径让大管径；⑶给水管尽量在污水管上面；⑷易弯的让不易弯的；⑸临时性的让永久性的；⑹工程量小的让工程量大的。各种管线间距应满足规范要求。(一)电力工程规划1、设计依据⑴《低压配电设计规范》⑵《10KV变电所设计规范》⑶《建筑设计防火规范》⑷《民用建筑电气设计规范》⑸《火灾自动报警系统设计规范》⑹《建筑防雷设计规范》2、负荷估算用电负荷按以下原则估算，商业用电负荷为80W/m2，车库为60w/m2，总用电装机负荷约为2024kW。3、供电系统商业的应急照明设备、消防报警用电设备等属二级负荷，其他的用电设备属三级负荷。根据负荷分布情况和负荷估算结果，在地下一层设置1座变配电室，以满足项目用电需求。电源由附近的利民街市政10KV线路以电缆方式埋地引入。4、低压配电系统对于容量较大、负荷较集中的一般用电设备，采用放射式配电，由低压配电屏直接供电；对于容量小、负荷分散的一般用电设备采用树干式配电方式。消防水泵、防排烟风机、消防控制中心、应急照明等一级负荷均采用双电源供电方式，并在末端配电箱自动切换。5、建筑照明根据不同场所的使用功能及建筑要求选用各种类型的照明光源及灯具。重要场所及出入口处均按消防要求设置必要的带镉镍电池的应急照明灯和疏散照明指示灯。公共场所均采用节能型灯具和光源，分散控制。6、建筑物防雷该项目属于二类防雷建筑，根据《建筑物防雷设计规范》（GB0057—94）执行。采用屋顶女儿墙上设置避雷带，利用柱子内钢筋作接地引下线、基础内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。(二)弱电设计1、通讯系统该项目需新增电话机约20部，电话线从利民街电信公司引来。2、火灾自动报警和联动控制系统设火灾报警和联动控制系统，消防控制室设在一层，面积约40m2(含广播室和保安监视室)，按一类建筑一级保护对象设置火灾探测器，在每个防火分区设火灾报警按钮，从任何位置到手动报警按钮的步行距离不超过30m。消防控制中心在接到火灾报警信号后，按程序联锁控制消防泵、喷淋泵、防排烟机、风机、空调机、防火卷帘、电梯、非消防电源、事故电源和气体灭火系统等。火灾报警系统的接地采用建筑物共用接地装置，接地电阻≤1Ω。在消防控制中心设向当地公安消防部门报警的外线电话，并设消防专用紧急电话总机，分机设在值班室、消防水泵房、变配电室、电梯机房、排烟机房及气体灭火控制系统操作处等，在手动报警按钮处设电话插孔。3、广播和紧急广播系统广播系统由日常广播和紧急广播两部分组成，前端都设在消防控制中心。日常广播和紧急广播合用一套广播线路和扬声器，平时播放背景音乐和日常广播，火灾时受火灾信号控制，相关楼层自动切换为紧急广播，切换的顺序为二层及二层以上发生火灾时，先接通着火层及相邻的上下层，首层发生火灾时，先接通本层、二层及地下各层，地下室发生火灾时，先接通地下各层及首层，与火灾无关的楼层仍维持正常广播。扬4、计算机网络系统5、闭路电视保安监视系统⑴摄像机的安装位置为了保证超市的安全，又不影响超市的美观，在超市出入口安装高清晰彩色摄像机，负责监控出入超市的顾客，另外出入口各配监视器一台；在超市的各个收银台上放安装彩色半球摄像机，监视各个收银台的具体情况；在滚梯口安装智能恒速球型摄像机，监控上下滚梯的人员及周边商品；主要商品通道的上方安装半球摄像机，监控顾客的购物情况。⑵监控中心选用具有高分辨率的图像处理技术，采用H.264压缩格式，集专业的图像处理技术于一体的监控主机，使图像质量更清晰；能够对视频图像进行切换显示，多种画面分割显示，任意控制镜头的变倍及云台的运动方向；具有8路视频切换输出上电视墙，还可外接16个红外探头；内置报警，实现视频移动报警，内置警号蜂鸣功能。前端摄像机将采集的视频图像通过视频线缆传送到数字监控主机上，并在显示器上显示16路视频监控图像。⑶视频线缆及电源线缆超市监控工程的视频线缆采用75-5的屏蔽视频线缆，通过架空的方式进行走线；电源线缆采用3*1的电源线缆。为了保证超市监控系统的安全运行，所有线缆都进行接地，做好防雷措施。(三)给排水工程规划1、规划依据⑵《建筑设计防火规范》GBJl6—87(2001年版)⑶《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067—972、规划范围该项目范围内室内外给水排水设计，含室内生活给水、污废水系统、室内消火栓灭火系统、建筑物灭火器具配置等。3、生活给排水规划⑴生活给水规划①水源该项目给水水源取自市政供水管网，在市政道路上有供水干管，供水主干管采用DN200，支管DN100-DN80,楼前管以单体设计时定，给水干管均在车行道下敷设，供水水源有保证。②用水估算用水量定额按服务人员及管理人员用水50升/人·日；绿化及浇洒道路用水1.5升/次·日，2次/日设计。③供水系统室内给水：地下室至四层由市政自来水管网直接供水。室外给水：从不同的市政自来水管网上接两条给水管至院区，并形成环状给水管网，管网上设地上式消火栓和适量的绿化洒水栓。⑵生活排水规划室内生活污废水合流，室外雨污分流，污废水均采用单立管排水系统，立管上部升顶通气。所有生活污、废水排出室外后经化粪池处理再排入室外市政污水管网。所有污废水经收集处理后，排入市政污水管网。4、雨水排水规划①雨水量的计算采用潍坊市暴雨强度公式：4091.17（1+0.824Lgp）q=（t+16.7）0.87②屋面雨水经雨水排水立管有组织排入室外市政雨水管网。5、消防给水规划⑴消火栓给水系统①消防设计参数。自动喷水灭火系统按中危险等级设置。消防用水量详见下表：消防范围消防系统设计用水量(L/s)消防历时（h）室内消火栓202自动喷淋301室外消火栓202②室外消防室外消防给水管网与给水管网合用，在管网上设地上式消火栓，供消防车取水及向水泵给水器供水。③室内消防。④自动喷水灭火系统。(2)建筑灭火器配置根据《建筑灭火器配置设计规范》，按中危险及A类火灾设计，灭火器最小配置级别为5A，最大保护面积为15m2／A。所有消火栓箱均配置MFA2型磷酸铵盐干粉灭火器两具。5、管材选用。(四)暖通、空调该项目暖通、空调设计包括病房楼的采暖、通风、空调、净化、防烟和排烟设计。1、采暖、空调的室内、室外空气设计参数及标准室外计算干球温度采暖-3℃冬季空调-11℃冬季通风-3℃夏季通风30℃夏季空调34℃空调日平均31.4℃夏季空气调节室外计算湿球温度26.8℃室外计算相对湿度最冷月月平均73%最热月月平均81%室外风速冬季平均3.5m/s夏季平均2.3m/s最多风向及频率冬季CNE25%14%夏季CSE13%13%2、冷热负荷估算根据单位建筑面积冷热负荷估算，建筑面积26800m2，空调总热负荷为1608KW；空调总冷负荷为1072KW。3、空调选择及参数空调采用冷、热源集中式中央空调系统。空调冷源采用蒸汽双效溴化锂吸收式冷水机组，置于地下室，夏季供冷，冷媒参数为7-12℃，冷却水温度32-38℃。空调热源由楼内热交换站的蒸汽-水热交换器提供，由楼外供来的蒸汽热交换成60-50℃热水。4、空调调节的系统形式、控制方式超市设计风机盘管加新风系统，空调水管单独供给。空气处理机在其回水管上设置电动两通调节阀，按回风温度调节水量。新风处理机在其回水管上设置电动两通调节阀，按送风温度调节水量。风机盘管装有带温控器的三速开关，在回水管上装有两通电磁阀，根据室内温度调节水量。5、通风系统同位素的通风柜设计机械排风，排风门的风速保持lm/s，排风经亚高效过滤器过滤后排放。厕所、污洗间及病房卫生间设计机械排风；厨房设计机械送排风，夏季送冷风；地下设备用房设计机械送排风。6、防烟、排烟系统防烟楼梯间、消防电梯间合用前室设置独立的机械加压送风系统。病房楼无外窗长度超过20m的内走道或虽有外窗但长度超过60m的内走道均设置机械排烟。通风、空调系统的风管在穿出机房处安装防火阀。排风管穿入竖井时采取防止回流措施。各机械排烟系统均单独设置。排烟风机采用消防排烟轴流通风机或离心通风机。五、主要技术经济指标主要技术经济指标序号项目单位数量1总用地面积平方米14521.692净用地面积平方米7488.933总建筑面积平方米268004容积率1.85

第五章环境保护一、设计依据1、《中华人民共和国环境保护法》2、《中华人民共和国水污染防治法》3、《固体废物污染环境防治法》4、《环境噪声污染防治法》5、《污水综合排放标准》二、设计原则最大限度利用资源，加强污染物治理措施，确保排放物符合国家规定的排放标准。三、施工期环境影响分析1、施工期污染源⑴施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。该项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85交通运输车辆声级施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段底板与结构阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080-8575⑵施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。⑶施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。⑷施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2、施工期环境影响分析⑴施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。各施工阶段昼、夜声级估算值单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工55⑵施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。四、项目建成后环境影响影响分析该项目基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。1、大气污染源分析⑴车库废气项目建有地下车库，车库内的废气有组织高空排放。⑵天然气燃烧废气超市内餐饮采用天然气，最大燃气量为1.8立方米/h，平均燃气量为1.4立方米/h。2、水污染源分析拟建项目的水污染源主要是生活污水。①餐饮

每顾客每次100～200L／最高日；②办公服务人员

每人每班30～60L／最高日。超市耗水量每天100立方米，污水排放量90立方米。污水类型包括冲厕排水和厨房污水。污水排水系统。各层污水汇集后排至室外污水管线，室外设污水化粪池，各污水经化粪池截留沉淀处理后，排人市政管网。整个建设项目的外排污水主要来自以下几个方面。⑴冲厕排水

冲厕污水中含有较高的有机物、悬浮物。建设项目拟将各层的冲厕污水分别汇集至楼外化粪池，经初步处理后再排往污水管及市政污水管。⑵餐饮污水

厨房操作间产生的餐饮污水含有油脂和食物残渣等，其有机物、油脂、悬浮物浓度都比较高，是污染较重的排水。3、固(液)体废弃物污染源分析固体废弃物主要为生活垃圾、办公垃圾及物业清扫垃圾，生活垃圾(包括厨房垃圾)、办公垃圾、物业清扫垃圾等各项产生量具体估算为400ks／d。由保洁工人将垃圾运出楼外，再由环卫工人运送到垃圾站处理。4、噪声污染源分析噪声源主要产生于其设备运行噪声，还有以娱乐、健身和交通噪声等为主的社会生活噪声。该项目受区外噪声干扰不大。由于设备运行产生噪声的各种操作设备、通风机和设备间等分布在独立房间，设计中有防噪声墙壁隔声，建筑物围墙及屋顶也有减噪作用。油烟治理机组设置在地下1层，同样设计有隔声措施。五、结论综上所述，通过以上环保措施，项目不会对周围环境造成较大的影响，环保是可行的。六、建议1、工程施工期间要严格控制施工噪音和扬尘污染，噪声不得超过《建筑施工厂界噪声限值》规定的限值。因工程需要夜间施工时，必须到环保局办理许可证手续。对建筑垃圾应妥善处理，防止造成二次污染。应搞好小区的绿化建设和周边环境生态恢复。2、建好与超市相配套的污水处理设施，生活污水经处理后达到《污水综合排放标准》表4中三级标准，生活垃圾要及时清运。3、工程竣工后，按规定时限到环保局办理环保竣工验收手续。

第六章节能一、编制依据⑴《节约能源法》；⑵国务院发布的《节约能源暂行条例》及国家和行业的有关规范、标准。二、节能措施建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2.k)外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)三、节水措施大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龙头：⑴不使用螺旋升降式铸铁水嘴。⑵根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。四、采用节能产品购买和使用符合国家能效标准要求的高效节能空调、照明器具、风机、水泵等，降低建筑物能耗。

第七章组织管理与劳动定员一、组织机构该项目实行董事会领导下的经理负责制。按照精简机构，提高工作效率的原则，尽量减少管理人员和工作人员。超市设置办公室、财务部、招商部、企管部、物业部。明确各部门的职责和权力，做到各司其职。二、工作制度根据项目的特点，实行轮留休班，年工作天数为365天。三、劳动定员该项目定员70人。四、组织管理在项目建设、组织机构设置完成之后，进入正常的经营过程中，根据实际经营状况，应注意以下几个方面的管理：1、建立完善的科学管理体系管理体系的建设，要明确划分各自职责范围，确定管理目标，各司其职，步调一致。为保证管理决策的科学化，应采用现代化的管理体制和先进技术，建立各种信息档案，采用数据分析方法去研究市场及经营策略，使管理不断趋向现代化。2、建立、健全规章制度建立、健全完整的管理条例和规章制度，引导和维护正常的经营活动，防止经营过程中不良行为的发生。3、提高从业人员素质，保证市场的正常发展管理和职能机构的组成人员必须树立高度的事业心、责任心、高水平的专业技能和勇于开拓的精神。主要领导人要把握全局，具有相当的专业水平。主要部门管理人员和业务骨干也要相对稳定。全面提高全体从业人员的知识更新、素质提高工作。组织员工进行服务、礼貌等方面基本知识和专业方面知识和技能的培训，通过培训全面提高职工的技术水平和服务水平，以文明和优质服务吸引更多的业户进入超市。4、实行定岗定员，聘任制和合同制相结合实行按事设岗、按岗定员、责任到人的原则，实行经营管理人员、超市主要业务人员的聘任制和一般服务人员的合同制相结合的原则，全面提高办事效率和经济效益。五、劳动力来源该项目建成后，主要管理人员、技术骨干主要从公司内部调剂解决，其他工作人员可从劳动力市场和应往届毕业生中招聘、考核解决。所有从业人员要求具备大专以上学历，专业人员要求具备相关专业技术。

第八章实施计划与工程管理一、实施进度计划该项目的建设期计划为8个月，自该项目报告批复后立即着手施工前的准备工作。建设单位立即组织施工图设计，通过招标，选定施工队伍和设备、材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速、优质地完成工程的建设。详见实施进度计划表实施进度计划表时间项目名称2007.7—2008.3立项、规划施工准备施工图设计工程施工竣工验收二、工程管理为保证该项目的建设进度和质量，拟采取以下质量保证措施：一是抓好规划设计的招标评优，确定一个较高水平的规划设计方案，使该项目规划布局合理、结构清晰、空间序列明确，创造良好的商住环境。二是通过投标竞争选定一批实力雄厚、管理上套、重视信誉、积极配合的施工队伍和设备、材料供应厂家。三是实行工程监理制，聘请有实力的监理公司对工程建设实行全方位、全过程监理，从规划到建设都要有专家参与，从而保证工程建设各个环节都得到科学有效的控制。四是实行优质优价，利用经济杠杆把质量、目标与施工单位的效益紧紧挂钩，促其自觉地实行全面质量管理，保证工程质量。五六是实行定期碰头会制度，确定最佳施工方案和施工工艺，及时处理工程建设中出现的问题，确保工程按计划进度组织实施。三、项目招标根据《中华人民共和国招标法》和国家发展计划委员会第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》的要求，在该项目报告批复后，对该项目的工程监理、设计和施工单位的选定，依法进行公开招标。附:山东省建设项目招标方案

第九章投资估算与资金筹措一、估算依据及说明1、国家计委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》2、国家计委投资司、建设部标准定额研究所编《建设项目经济评价方法与参数实用手册》。3、中国国际工程咨询公司编《投资项目经济咨询评估指南》4、建筑工程按当地询价估列。5、装置性材料购置按市场询价估列。6、固定资产投资方向调节税按国家税务总局国税发[1999]158号文件有关规定暂缓征收。7、预备费按工程费用和其他费用之和3%计列，价差预备费按国家计委计投资[1999]1340号文件费率为0%。二、投资估算该项目建设总投资为2998.7万元，其中建筑工程2162.0万元，设备购置及安装费548.9万元，其他费用122.9万元，基本预备费64.9万元，流动资金50.0万元。项目建设资本金600万元。详见9-1总投资估算表9-2设备购置与安装估算表三、资金筹措该项目建设资金由建设单位自筹解决。

总投资估算汇总表表9-1单位：万元序号项目名称建筑工程设备购置及安装其他费用合计一建筑工程2162.02162.01超市2144.02道路广场12.03场地平整6.0二设备购置及安装548.9548.9三其他费用122.9122.91建设单位管理费48.82勘察设计费32.23临时设施费3.94工程监理费16.15办公设施购置费10.06职工培训费12.0四预备费64.964.91基本预备费64.9五流动资金50.050.0六总投资2162.0548.9237.82998.7设备购置及安装投资估算表表9-2单位：万元序号设备名称单位数量单价(万元)总价1冷冻设备套180802铲车辆200.1152.33平板车辆200.0514上货车辆150.0731.0955收银台个300.3410.26现场加工设备套13.63.67生肉切割绞设备套12.622.628制冰机台1559电子称台200.61210发电机组台11.21.211照明灯（含果蔬灯、肉类展示灯）台2000.051012超市普通货架套1404013生鲜品展示架个800.129.614仓库货架个1200.0354.215面包架个300.072.116果蔬架个900.032.717不锈钢制品套1151518送货车台23.67.219寄包柜套12220试听机套40.25121旗杆套10.90.922店牌及字母套1151523普通进出口套21.12.224电话通讯系统套12225微机系统套1909026监控系统套1353527播音设备套12228货梯部1232329客梯部1161630人行道部43012031其他3032548.9

第十章经济效益分析一、编制依据该项目经济评价主要依据国家计委及建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》，现行财税制度，建设单位提供的有关资料等。二、经济效益分析1、计算期该项目建设期为8个月，经营期按10年计算。2、价格⑴主营业务收入①第1年销售额及毛利日均客流量12000人次，结算数9000笔，客单价24.5元，日均销售22.05万元，月销售661.5万元，年销售7938.0万元，不含税销售额为6784.6万元。预计毛利率10%，则毛利额678.4万元。②第2-5年销售额及毛利预计第2-5年不含税销售额增长20%，即年不含税销售额为8142.2万元，毛利额为814.2万元。③第6-10年销售额及毛利：预计第6-10年不含税销售额再增长20%，即年不含税销售额为9770.1万元，毛利额为977.0万元。⑵其他收入预测第1年广告费、入场费等收入合计为120万元，第2-10年不考虑入场费因素每年各增加利润15万元。餐饮娱乐、休闲经营方式为租赁，年租赁收入50万元。3、增值税、营业税、税金及附加该项目中水增值税率为13%，其他为17%。城市建设维护税为增值税的7%，教育附加费为3%，年均增值税为137.5万元，税金及附加为17.8万元。详见表10-1经营收入、税金及附加估算表4、总成本费用⑴外购材料费该项目年外购耗材及包装物60万元。⑵燃动力该项目正常年水电费150万元。⑶职工工资及福利该项目劳动定员70人，年人均工资及福利2.3万元，共计162万元。⑷折旧该项目形成固定资产按分类折旧，其中房屋建筑物2311.8万元，折旧年限30年，残值率为5%，年提折旧73.2万元；设备586.9万元，折旧年限为10年，残值率为5%，年提取折旧55.8万元，两项共计129.0万元。详见表10-2固定资产折旧估算表⑸维修费维修费按固定资产折旧的20%计，年需25.8万元。⑹其他费用年需管理费、销售费用、制造费用等其他费用按经营收入的10%计取，共计87.9万元。⑺成本计算该项目正常年份总成本费用614.7万元，其中固定成本404.7万元，可变成本210.0万元，经营成本485.7万元。详见表10-3总成本费用估算表5、利润该项目年均利润总额为341.3万元，年所得税112.6万元，年税后利润228.7万元。详见表10-4损益表三、财务盈利能力分析该项目全部投资内部收益率为8.6%；静态投资回收期为9.87年(含建设期8个月)详见表10—5现金流量表2、投资利润率3、投资利税率投资利税率=年均利税总额/总资金×100%=(341.3+137.5+17.8)/2998.7×100%=16.6%四、盈亏平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点固定成本盈亏平衡点=—————————————×100%经营收入404.7=———————————×100%973.8-17.8-210=54.2%即年均经营收入达到528.3万元时，企业可保本不亏。经营收入万元1000经营收入盈利区750500 总成本费用亏损区250固定成本054.2%100%生产能力盈亏平衡图五、敏感性分析在项目计算期内，发生变化的主要因素有经营收入和经营成本等。经营收入和经营成本发生变化时对财务评价指标的影响定量分析结果见敏感性分析表。计算结果表明，经营收入变化对财务效益最为敏感，其次是经营成本。敏感性分析结果见下表序号变动因素变动幅度内部收益率敏感性系数1基本方案8.6%2经营收入-5%7.5%2.63经营成本+5%7.6%2.3六、评价结论由以上经济效益指标可以看出，项目可取得年均利润总额341.3万元，投资利润率为11.4%，所得税后财务内部收益率为8.6%。以敏感性分析可以看出，经营收入下降和经营成本增加对财务内部收益和财务净现值都有影响。因此，应注重经营收入和生产成本的控制，制定营销措施，尽可能地降低经营成本，以期取得较好的经济效益。七、社会效益该项目的开发建设符合国家产业政策和昌乐县城市发展规划，提高了居民生活水平，繁荣了昌乐县商业市场。提高和改善了昌乐县的商业环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善，购物与休闲齐全的的大型购物超市。项目的建设增加了就业人数，稳定了社会。同时可带动昌乐县建材工业和第三产业的发展。具有良好的经济效益和社会效益。经营收入、税金及附加估算表表10-1单位：万元序号项目建设期生产经营期1234567891011一经营收入848.4879.2879.2879.21042.01042.01042.01042.01042.01042.01主营业务收入678.4814.2814.2814.2977.0977.0977.0977.0977.0977.02入场费120.015.015.015.015.015.015.015.015.015.03出租收入50.050.050.050.050.050.050.050.050.050.0二销售税金及附加20.715.615.615.618.418.418.418.418.418.41营业税8.53.33.33.33.33.33.33.33.33.32城市维护建设费8.78.78.78.710.710.710.710.710.710.73教育费附加3.53.63.63.64.54.54.54.54.54.5三增值税116.1121.4121.4121.4149.0149.0149.0149.0149.0149.0

固定资产折旧估算表表：10—2单位：万元序号项目折旧年限原值经营期2345678910111建筑物30原值2311.8本年折旧费73.273.273.273.273.273.273.273.273.273.2净值2238.62165.42092.12018.91945.71872.51799.31726.11652.91579.72设备10原值58